NABYWANIE WŁASNOŚCI

Sposoby nabycia własności:

1. cywilnoprawne

2. administracyjnoprawne

3. karnoprawne

1. Cywilnoprawne sposoby nabycia własności:

1. przeniesienie własności, np. w drodze umowy,

2. zasiedzenie:

1. nieruchomości - 20 lat posiadania, jeśli jest w tzw. dobrej wierze lub

30 lat posiadania, jeśli jest w tzw. złej wierze,

2. rzeczy ruchomych - 3 lata posiadania, jeśli jest w tzw. dobrej wierze,

3. przemilczenie - następuje w wyniku niewykonywania przez właściciela swego prawa przez czas w ustawie określony np. art. 187 k.c., tj. rzeczy znalezionych po 2 latach od dnia powiadomienia właściciela lub właściwego organu państwowego (obecnie starostę),

4. zrzeczenie się własności - dot. tylko rzeczy ruchomych (porzucenie),

5. przekazanie własności nieruchomości (art. 902¹ k.c.) - nieodpłatnie tylko na rzecz gminy lub jeśli nie skorzysta ona z tej możliwości na rzecz Skarbu Państwa,

6. dziedziczenie,

7. nabycie własności w toku egzekucji sądowej - na podstawie postanowienia sądu o przysądzeniu własności (art. 998 § 1 k.c.),

8. zniesienie współwłasności,

2. Administracyjnoprawne sposoby nabycia własności

Nabywcą mogą być tylko podmioty publiczne.

1. nacjonalizacja (komunalizacja) - ma charakter ogólny tj. dot. określonej kategorii dóbr (np. nieruchmości rolne, lasy itp.), następuje zawsze na podstawie ustawy i z mocy prawa (ex lege) na ogół z datą określoną w tej ustawie;

Przykłady aktów nacjonalizacyjnych:

• dekret PKWN z dnia 6.09.1944 r. o przeprowadzeniu reformy rolnej,

• ustawa z dnia 3.01.1946 r. o przejęciu na własność Państwa podstawowych gałęzi gospodarki narodowej tzw. ustawa „o nacjonalizacji przemysłu”,

Przykłady aktów komunalizacyjnych:

• dekret z dnia 26.10.1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy tzw. dekret „o gruntach warszawskich”,

• ustawa z dnia 10.05.1990 r. Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych,

• ustawa z dnia 13.10.1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną

• wywłaszczenie - ma charakter indywidualny, tj. dot. jednostkowo określonej nieruchomości, następuję na podstawie decyzji administracyjnej z chwilą, kiedy decyzja ta stanie się ostateczna.

• Karnoprawny sposób nabycia własności

Nabywcą może być tylko Skarb Państwa.

Przepadek przedmiotów:

1. stanowiących mienie ruchome, które służyły lub były przeznaczone do popełnienie przestępstwa,

2. pochodzących bezpośrednio z przestępstwa,

3. których wytwarzanie, posiadanie, obrót lub przewóz jest zakazany,

4. a także przepadek korzyści majątkowych pochodzących pośrednio z popełnienia przestępstwa

WSPÓŁWŁASNOŚĆ

Współwłasność powstaje wtedy, gdy jedna rzecz jest własnością kilku podmiotu, ale nie można określić, która część tej rzeczy jest własnością konkretnego podmiotu. Każdy z nich jest współwłaściciel najmniejszej cząstki tej rzeczy np. nie można powiedzieć, że ktoś jest współwłaścicielem konkretnej części działki nr X, każdy jest współwłaścicielem jej każdego m².

1. Ułamkowa

Cechy:

1. wielkość współwłasności jest określona poprzez ułamek, np. współwłaściciel rzeczy w 1/3 części,

2. powstaje w drodze umowy (np. nabycie nieruchomości przez 2 osoby) lub ustawy (np. spadkobranie ustawowe),

3. każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim ułamkiem bez zgody pozostałych współwłaścicieli,

4. każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności,

5. przy współwłasności nieruchomości każdy współwłaściciel może żądać dokonania podziału rzeczy do wyłącznego użytku (quod usum).

1. Łączna (inaczej wspólność łączna)

Cechy:

1. bezudziałowo - wielkość współwłasności nie jest określona ułamkiem, czyli ktoś jest współwłaścicielem w nieokreślonej części,

2. powstaje wyłącznie w drodze ustawy, to jest z mocy prawa jako element innego stosunku prawnego (np. wspólnota małżeńska po zawarciu związku małżeńskiego, majątek

3. wobec braku udziałów nie można nimi rozporządzać - można dokonać czynności prawnej, której przedmiotem może być jedynie całej rzeczy objęta współwłasnością za zgodą wszystkich współwłaścicieli.

Wygaśnięcie stosunku prawnego, w wyniku zawarcia którego powstała współwłasność łączna = przekształcenie współwłasności łącznej we współwłasność ułamkową.

Cechy umowy przeniesienia własności

1. Charakter zobowiązująco - rozporządzający

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę.

WYJĄTKI:

1. przepis szczególny stanowi inaczej np.

- zawarcie umowy przeniesienia własności pod warunkiem albo z zastrzeżeniem terminu - skutek jedynie zobowiązujący

W celu przeniesienia własności po ziszczeniu się warunku lub po upływie terminu konieczne jest zawarcie umowy przeniesienia własności o tzw. skutku rozporządzającym.

- istnienie ustawowego prawo pierwokupu - np. w przypadku sprzedaży nieruchomości niezabudowanej nabytej uprzednio od Skarbu Państwa - umowa sprzedaży ma wtedy jedynie skutek zobowiązujący do przeniesienia własności, jeśli gmina nie skorzysta z prawa pierwokupu.

W celu przeniesienia własności po nieskorzystania przez gminę z prawa pierwokupu konieczne jest zawarcie umowy przeniesienia własności o skutku rozporządzającym.

2. strony inaczej postanowiły.

Jeśli strony chcą przenieść własność pod jakimś warunkiem np. po uprzednim uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy muszą zawrzeć:

• umowę warunkową sprzedaży nieruchomości - skutek zobowiązujący,

• umowę przeniesienia własności po ziszczeniu się warunku - skutek rozporządzający.

• Konsensulaność (łać. consensus = zgoda)

Oznacza, że przeniesienie własności następuje w momencie podpisania umowy przeniesienia własności.

WYJĄTKI:

1. Przeniesienie własności rzeczy ruchomej - potrzebne jest dodatkowo przeniesienie posiadania rzeczy. Dotyczy to:

- rzeczy oznaczonych co do gatunku,

- rzeczy przyszłych,

- zbycie dokonane przez osobę nieuprawnioną do rozporządzenia rzeczą np. nie będąca właściciela.

2) Przeniesienie własności nieruchomości - dodatkowo wpis do księgi wieczystej. Dotyczy to:

- nieruchomości budynkowej,

- ustanowienie odrębnej własności lokalu,

- użytkowanie wieczystego

3. Przyczynowość

Konieczne jest istnienie przyczyny będącej podstawą zawarcia umowy przeniesienia własności.

Przyczyną to może być:

- dokonanie przesunięć w majątku nabywcy i zbywcy,

- przysporzenie na rzecz jakiegoś podmiotu.

4. Forma aktu notarialnego

Umowa przeniesienia własności nieruchomości musi być sporządzona w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

5. Zasada: Nikt nie może przenieść na drugiego więcej praw niż sam posiada

(łac. - nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet)

Nie wynika z żadnego konkretnego przepisu, ale z całokształtu ustawodawstwa.

WYJĄTKI - dotyczą sytuacji, kiedy skuteczne jest nabycie własności od osoby nie uprawnionej do rozporządzania nią:

1. nieruchomość - zasada rękojmii wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 - 9 ustawy z dnia 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece)

Nabycie nieruchomości od osoby wpisanej w księdze wieczystej w momencie zawierania umowy przeniesienia własności jako właściciel jest skuteczne nawet, jeśli później okaże się, że ten wpis był niezgodny z prawdą, gdy:

1. było odpłatne i

2. nabywca był w dobrej wierze.

2. rzecz ruchoma - art. 169 k.c.

Nabycie rzeczy ruchomej od osoby nie uprawnionej do rozporządzania nią jest skuteczne, jeśli:

3. było odpłatne,

4. rzecz została wydana nabywcy i objął ją on w posiadanie, a

5. nabywca działał w dobrej wierze.

Użytkowanie wieczyste

Cechy użytkowania wieczystego

1. Prawo na rzeczy cudzej - uprawnienie przyznane osobie trzeciej (użytkownikowi wieczystemu) przez właściciela do jego rzeczy, która jednak pozostaje nadal jego własnością.

2. Przedmiot - tylko nieruchomości, które ponadto:

1. stanowią własność Skarbu Państwa i są położone w granicach administracyjnych miast lub położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki lub

2. stanowią własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą.

1. Sposób powstania:

- poprzez zawarcie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i

- po wpisie użytkownika wieczystego do księgi wieczystej prowadzonej dla tego gruntu na podstawie w/w umowy

2. Terminowość

Zawierane na określony okres czasu: 40 - 99 lat,

przy czym normalnie na 99 lat, a na krócej tylko w uzasadnionych przypadkach.

W ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat (art. 236 § 2 kc)

3. Odpłatność

Użytkowanie wieczyste jest prawem za które uiszcza się dwa rodzaje opłat:

1. opłatę pierwszą - wysokość od 15 - 25 % wartości rynkowej gruntu; płatne jednokrotnie przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste,

Możliwa jest bonifikata tej opłaty, maks. do 99% lub oddanie gruntu nieodpłatnie na zasadzie darowizny (art. 13 ugn)

2. opłatę roczną - płatne co roku do 31 marca każdego roku bez wezwania.

Wysokość zależna od sposobu użytkowania gruntu:

1. 0,3% - gruntu oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej, pod budowę obiektów sakralnych, na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową,

2. 1% - grunty oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową,

3. 3% - pozostałe grunty.

Opłata roczna jest płatna zawsze za wyjątkiem sytuacji określonej w art. 76 ust. 2 ugn.

3. Celowość

Umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste musi określać cel, na który grunt został oddany w użytkowanie wieczyste (art. 239 kc i art. 62 ugn).

4. Forma umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste - AKT NOTARIALNY

5. Wygaśnięcie

1. upływ czasu,

2. dobrowolne rozwiązanie przez strony - na zasadzie swobody umów,

3. zrzeczenie się użytkowania wieczystego,

4. konfuzję - nabycie własności przez użytkownika wieczystego,

5. wywłaszczenie - art. 112 ust. 2 ugn,

6. przymusowe rozwiązanie umowy przez sąd.

Konsekwencje niewykorzystania gruntu na cele określone w umowie

1. Art. 63 ugn - możliwość przymuszenia użytkownika wieczystego do realizacji celu

1. wyznaczenie dodatkowego terminu nie krótszego niż 1 rok,

2. nałożenie dodatkowej opłaty rocznej w drodze decyzji administracyjnej

Wysokość - 10% wartości gruntu, która za każdy kolejny rok może być zwiększana o kolejne 10%.

2. Przymusowe rozwiązanie umowy w trybie art. 240 kc - właściciel musi wnieść pozew do sądu o rozwiązanie umowy i wykazać, że korzystanie z gruntu przez uż. wiecz. jest oczywiście sprzeczne z jego przeznaczeniem określonym w umowie

Skutki wygaśnięcia prawa

1. wygaśnięcie ustanowionych na nim obciążeń,

2. wygaśnięcia prawa własności budynków i innych urządzeń trwale związanych z gruntem,

3. powstanie roszczeń rozliczeniowych pomiędzy użytkownikiem wieczystym a właścicielem,

Roszczenia właściciela:

1. odszkodowania za szkody wynikające z niewłaściwego korzystania z gruntu - na zasadach ogólnych,

2. o odłączenie budynków lub urządzeń trwale związanych z gruntem wzniesionych niezgodnie z postanowieniami umowy.

Roszczenie użytkownika wieczystego

O wynagrodzenie za wzniesione lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem

Nieruchomości

Definicja - art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego

Rodzaje nieruchomości:

1. gruntowe - części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności;

Granicą nieruchomości gruntowej jest granica działki ewidencyjnej.

Jedna nieruchomość może się składać z kilku działek ewidencyjnych.

Zasada:

Jedna księga wieczysta to jedna nieruchomość.

W konsekwencji 2 graniczące ze sobą działki tego samego właściciela jeśli prowadzone dla nich będą osobne księgi wieczyste będą stanowiły 2 odrębne nieruchomości. Jest to odstępstwo od definicji nieruchomości gruntowej zawartej w art. 46 k.c.

Wyjątki od zasady:

Dwie 2 działki nie graniczące ze sobą i wpisane do jednej księgi wieczystej będą mimo to stanowiły 2 nieruchomości zgodnie z ogólną regułą zawartą w art. 46 k.c.

2. budynkowe - budynki trwale z gruntem związane, które na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności,

Taka sytuacja ma miejsce tylko gdy jakiś podmiot posiada prawo użytkowania wieczystego gruntu, na którym jest usytuowany jakiś budynek.

Występuje tu kryterium prawne - użytkowanie wieczyste.

Na nieruchomość budynkową składa się na nią prawo własności budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, na którym usytuowany jest ten budynek.

Występują wtedy dwa podmioty posiadające prawo rzeczowe do nieruchomości

- A - właściciel budynku i użytkownik wieczysty gruntu i

- B - właściciel gruntu

3. lokalowe - części budynków trwale z gruntem związanych, które na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności,

Dla powstania nieruchomości lokalowej istotne jest kryterium faktyczne - posiadanie przez część budynku (lokal) statusu samodzielnego lokalu.

Definicja samodzielnego lokalu - art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali.

Spełnienie przez lokal wymagań wynikających z w/w definicji sprawdza starosta.

Dwa stany prawne nieruchomości lokalowej:

1. właściciel lokalu i współwłaściciel gruntu pod budynkiem, w którym znajduje się ten lokal,

2. właściciel lokalu i współużytkownik wieczysty gruntu pod budynkiem, w którym znajduje się ten lokal.

Ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi

Wynika z ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592 z późn. zm.), zwana dalej ustawą

1. Przedmiotem ustawy są:

1. wszelkie nieruchomości rolne - definicja zgodna z definicją zawartą w kodeksie cywilnym,

Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej (art. 46¹ k.c.).

2. wszelkie gospodarstwa rolne - definicja zgodna z definicją zawartą w kodeksie cywilnym,

Za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego (art. 55³ k.c.).

2. Rodzaje uprawnień ograniczających zbycie nieruchomości rolnych:

1. prawo pierwokupu na rzecz jej dzierżawcy lub Agencji Nieruchomości Rolnych (dalej ANR) (art. 3 ust. 1 i 4 ustawy)

2. uprawnienie do złożenie oświadczenia o nabyciu nieruchomości przyznane ANR (art. 4 ust. 1 ustawy).

3. Prawo pierwokupu

3.1. Uprawnienie

Przysługuje z mocy ustawy w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub prawną inną niż ANR na rzecz:

1. jej dzierżawcy:

1. jeśli umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata licząc od tej daty,

2. nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną;

2. ANR - jeśli brak uprawnionego dzierżawcy do wykonania prawa pierwokupu lub nie wykonuje on tego prawa, a sprzedawana nieruchomość rolna ma powierzchnię nie mniejszą niż 5 ha.

3.2. Wyłączenia:

Powyższe uprawnienie na rzecz dzierżawcy nie powstaje, jeżeli nabywcą nieruchomości rolnej jest:

1. spółdzielnia produkcji rolnej - w przypadku sprzedaży przez jej członka nieruchomości rolnej stanowiącej wkład gruntowy w tej spółdzielni;

2. osoba bliska zbywcy w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami.

Powyższe uprawnienie na rzecz ANR nie powstaje - jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż 300 ha, a nabywana nieruchomość rolna położona jest w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie sąsiedniej.

Gospodarstwo rodzinne (art. 5 ust. 1 ustawy) to gospodarstwo rolne:

1. prowadzone przez rolnika indywidualnego i

2. w którym łączna powierzchnia użytków rolnych jest nie większa niż 300 ha.

Rolnik indywidualny - w rozumieniu ustawy - to osoba fizyczna, będąca właścicielem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych nieprzekraczającej 300 ha, prowadząca osobiście gospodarstwo rolne, posiadająca kwalifikacje rolnicze, zamieszkała w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład tego gospodarstwa (art. 6 ustawy).

3.3. Wykonanie prawa pierwokupu:

O treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej, do której przysługuje prawo pierwokupu notariusz powiadamia uprawnionego (dzierżawcę bądź ANR).

Uprawniony ma miesiąc na złożenie przed notariuszem oświadczenia, że wykonuje swoje prawo pierwokupu i tym samym dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży między nim (a nie pierwotnym nabywcą) a zbywcą (art. 600 § 1 k.c.)

Jeżeli cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, wykonujący prawo pierwokupu może, w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości.

Sąd ustala cenę nieruchomości, o której mowa w ust. 8, przy zastosowaniu sposobów jej ustalania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

4. Uprawnienie ANR do nabycia nieruchomości rolnej

Jest to uprawnienie ANR do złożenia oświadczenie o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą równowartości pieniężnej.

4.1 Kiedy powstaje?

Powstaje na rzecz ANR, jeśli przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje w wyniku zawarcia innej umowy niż umowa sprzedaży, a powierzchnia tej nieruchomości jest nie mniejsza niż 5 ha.

4.2. Wyłączenia:

Przedmiotowe uprawnienie nie przysługuje, jeżeli:

1. w wyniku przeniesienia własności nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż 300ha;

2. przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje na rzecz:

a) spółdzielni produkcji rolnej - w przypadku nieruchomości rolnej stanowiącej wkład gruntowy członka tej spółdzielni,

b) osoby bliskiej zbywcy w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami;

3. przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje w wyniku umowy z następcą, o której mowa w art. 84 ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (Dz. U. z 1998 r. Nr 7, poz. 25, Nr 106, poz. 668 i Nr 117, poz. 756, z 1999 r. Nr 60, poz. 636, z 2000 r. Nr 45, poz. 531, z 2001 r. Nr 73, poz. 764, z 2002 r. Nr 113, poz. 984 oraz z 2003 r. Nr 45, poz. 391).

4.3. Wykonanie

Do wykonywania tego uprawnienia stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego dot. prawa pierwokupu, z tym, że:

1. jeżeli równowartość pieniężna, za która ma być nabyta nieruchomość rolna nie wynika z treści umowy, równowartość tę ANR określa przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

2. jeżeli w/w równowartość pieniężna, wynikająca z treści umowy rażąco odbiega od wartości rynkowej nieruchomości rolnej, stosuje się odpowiednio przepisy określania tej wartości przez sąd obowiązujące przy wykonywaniu prawa pierwokupu opisane wyżej.

Strona pozytywna prawa własności

Prawa do korzystania z rzeczy:	Prawa do rozporządzania rzeczą
prawo do posiadania rzeczy, prawo do używania rzeczy, prawo do dyspozycji faktycznych, tj. do przetworzenia rzeczy, jej użycia a nawet zniszczenia prawo do pobierania pożytków z rzeczy	prawo do wyzbycia się własności rzeczy, obejmuje np. prawo do przeniesienia własności, zrzeczenia się własności, rozporządzenia własnością na wypadek śmierci, prawo do obciążenia rzeczy - ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego, zawarcie umowy obligacyjnej mającej za przedmiot rzecz, np. najem lub dzierżawa

Zasady gospodarowania nieruchomościami publicznymi

I. Uwagi ogólne:

Zasady gospodarowania nieruchomościami będącymi własnością Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. - Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), zwana w dalszej części ustawą.

Przepisy w/w ustawy stosuje się do wszystkich nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego, chyba że poszczególne kwestie z zakresu gospodarowania nieruchomościami odmiennie regulują ustawy wymienione w art. 2 ustawy, np. ustawa z dnia 19.10.1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.

1. Podstawowe organy w sferze gospodarowania nieruchomościami w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność:

1) Skarbu Państwa - STAROSTA, który:

- wykonuje czynności o charakterze administracyjnym (np. wydaje decyzje)

- wykonuje czynności o charakterze cywilnoprawnym (np. zawiera umowy cywilnoprawne)

2) Jednostek samorządu terytorialnego - ORGAN WYKONAWCZY GMINY (powiatu, województwa samorządowego), który:

- w sferze administracyjnej gospodaruje nieruchomościami jako organ wyłącznie kompetentny,

- w sferze cywilnoprawnej jest organem gminy jako osoby prawnej, czyli działa za gminę, przy dokonywaniu czynności prawnych jest uprawniony do reprezentacji jednoosobowej;

2. Rodzaje zasobów nieruchomości:

1) zasób nieruchomości Skarbu Państwa - gospodaruje starosta,

2) gminny zasób nieruchomości - gospodaruje organ wykonawczy gminy, tj. wójt, burmistrz lub prezydent miasta,

3) powiatowy zasób nieruchomości - gospodaruje organ wykonawczy powiatu , tj. zarząd powiatu,

4) wojewódzki zasób nieruchomości - gospodaruje organ wykonawczy województwa, tj. zarząd województwa.

Do zasobu nieruchomości danego podmiotu publicznego (np. Skarbu Państwa, gminy) należą nieruchomości:

1. stanowiące własność tego podmiotu i nie oddane w użytkowanie wieczyste innemu osobie fizycznej lub prawnej oraz

2. oddane w użytkowanie wieczyste tego podmiotu.

3. Nieruchomości, wg art. 13 ustawy, mogą być przedmiotem:

1. sprzedaży,

2. oddania w użytkowanie wieczyste,

3. zamiany,

4. darowizny,

5. oddania w najem, dzierżawę lub użyczenia,

6. obciążenia ograniczonymi prawami rzeczowymi,

7. wkładu niepienieżnego (aportu) wnoszonego do spółki,

8. oddania w trwały zarząd,

9. przekazania na cele szczególne - wyposażenia państwowych osób prawnych i państwowych jednostek organizacyjnych oraz tworzonych fundacji.

4. Darowizna

Nieruchomość może być przedmiotem darowizny:

1) na rzecz osoby fizycznej lub prawnej - wyłącznie na cel publiczny,

2) między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego - brak wymogu celu publicznego, ale musi istnieć jakiś cel. (art. 13 ust. 2 ustawy)

Cel darowizny musi być zawsze określony w umowie.

Darowizny nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa dokonuje starosta za zgodą wojewody.

Darowizny nieruchomości stanowiącej własność jednostki samorządu terytorialnego dokonuje organ wykonawczy jednostki za zgodą swojej rady lub sejmiku.

Ustawa przewiduje możliwość odwołania darowizny w przypadku niewykorzystania nieruchomości na określony cel. Odwołania darowizny dokonuje starosta (organ wykonawczy jednostki) za zgodą wojewody (swojej rady lub sejmiku). Wobec nieokreślenia w ustawie formy odwołania oraz okresu w którym można jej dokonać należy najprawdopodobniej odpowiednio zastosować przepisy kodeksu cywilnego o darowiźnie.

5. Szczególne zasady gospodarki między Skarbem Państwa a jednostkami samorządu terytorialnemu.

Na zasadzie zawarcia umowy cywilnoprawnej może dojść między w/w podmiotami prawa do:

a) sprzedaży nieruchomości za cenę obniżoną,

b) nieodpłatnego oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, to jest bez pobierania opłaty pierwszej,

c) obciążenia nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym na rzecz Skarbu Państwa (jednostki samorządu terytorialnemu),

d) zamiany własności (użytkowania wieczystego) nieruchomości - bez obowiązku dokonywania dopłat w przypadku różnej wartości zamienianych nieruchomości,

e) zamiany własności nieruchomości na użytkowanie wieczyste i odwrotnie - bez dopłat jak w podpunkcie d)

Zawarcie umowy w w/w sprawach wymaga:

- zgody wojewody w odniesieniu do nieruchomości Skarbu Państwa i

- zgody odpowiedniej rady lub sejmiku w odniesieniu do nieruchomości komunalnych.

6. Zamiana (art. 15 ustawy)

Możliwość zamiany między Skarbem Państwa (jednostką samorządu terytorialnego) a osobą fizyczną (prawną), przy czym przy nierównej wartości nieruchomości powstaje konieczność uiszczenia dopłat

Możliwa jest również zamiana między w/w podmiotami własności na prawo użytkowania wieczystego i odwrotnie.

7. Nabycie nieruchomości przez państwowe (samorządowe) jednostki organizacyjne.

Państwowe (samorządowe) jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej nabywają nieruchomości na własność lub w użytkowanie wieczyste Skarbu Państwa (jednostki samorządu terytorialnego), natomiast same uzyskują trwały zarząd do tych nieruchomości z mocy prawa z dniem ich nabycia.

8. Gospodarowanie nieruchomościami położonymi na obszarach szczególnych (art. 19 ustawy)

Sprzedaż, oddanie w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem i dzierżawę nieruchomości położonych na niżej wymienionych obszarach szczególnych wymaga w porozumienia ze stosownymi organami, tj. na obszarach:

1. terenów górniczych - z właściwym okręgowym urzędem górniczym,

2. parków narodowych - z dyrektorem parku narodowego,

3. graniczących z nieruchomościami oddanymi w trwały zarząd na cele obronności i bezpieczeństwa państwa - wymaga porozumienia z właściwym w tych sprawach naczelnym organem administracji rządowe i

4. morskich pasów nadbrzeżnych - z właściwym urzędem morskim.

II. Sprzedaż, oddanie w użytkowanie wieczyste, zawarcie umowy użytkowania, najmu albo dzierżawy

1. Metoda cywilnoprawna - sprzedaż (oddanie w użytkowanie wieczyste) nieruchomości wymaga zawarcia stosownej umowy w formie aktu notarialnego,

2. Sporządzenie wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży (oddania w użytkowanie wieczyste) (art. 35 ustawy)

Przed zadysponowaniem nieruchomością organ administracji obowiązany jest:

• sporządzić wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, dzierżawę lub najem,

• wywiesić ten wykaz na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu,

• informację o jego wywieszeniu podać do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej i w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości.

Zawartość w/w wykazu określa art. 35 ust. 2 ustawy. M.in. wykaz określa termin złożenia wniosku przez osoby posiadające prawo pierwszeństwa do nabycia wymienionych w wykazie nieruchomości.

Obowiązek sporządzania wykazu nie dotyczy ustanawiania odrębnej własności lokali mieszkalnych.

3. Tryb sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste.

Zasadą jest PRZETARG.

Nieruchomości mogą być sprzedawane (oddawane w uż. wieczyste) w drodze przetargu.

Wyjątki:

1) przypadki obligatoryjnego zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej określone są enumerytywnie w art. 37 ust. 2 ustawy,

2) fakultatywne zbycie nieruchomości w drodze bezprzetargowej:

a) wojewoda (rada lub sejmik) w drodze zarządzenia (uchwały) może zwolnić z obowiązku zbycia w drodze przetargu nieruchomości przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe, realizację urządzeń infrastruktury technicznej albo innych celów publicznych,

b) powyższą regulację stosuje się do sprzedaży nieruchomości na rzecz osoby, która ją dzierżawi na podstawie umowy zawartej na okres co najmniej 10 lat, jeżeli nieruchomość ta została zabudowana na podstawie pozwolenia na budowę.

4. Przetarg ogłasza i przeprowadza właściwy organ (art. 38 ust. 1 ustawy)

1) Ogłoszenie o przetargu podaje się do publicznej wiadomości nie wcześniej niż po upływie terminu wyznaczonego do złożenia wniosków przez osoby posiadające prawo pierwszeństwa do nabycia zbywanych nieruchomości;

2) Przed ogłoszeniem o przetargu rozpatruje się wnioski osób uprawnionych do nabycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej.

Nie umieszcza się w ogłoszeniu przetargowym informacji o nieruchomości, co do której w/w wniosek został rozpoznany pozytywnie.

3) Formy przetargu (art. 40 ust. 1 ustawy):

a) przetarg ustny nieograniczony,

b) przetarg ustny ograniczony,

c) przetarg pisemny nieograniczony,

d) przetarg pisemny ograniczony.

4) Postępowanie przetargowe

I przetarg - cena wywoławcza nieruchomości to wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego

II przetarg - cena z I przetargu obniżona maks. o 50 %,

Jeśli II przetarg zakończył się negatywnie można zaniechać procedury przetargowej i sprzedać nieruchomość w drodze rokowań

5) Zawarcie umowy sprzedaży lub oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste

Organ zawiadamia osobę ustaloną jako nabywca nieruchomości o terminie i miejscu zawarcia umowy najpóźniej w ciągu 21 dni od rozstrzygnięcia przetargu.

Wyznaczony termin zawarcia umowy nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia w/w zawiadomienia.

Nieusprawiedliwione niestawiennictwo osoby ustalonej jako nabywca - organ może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie podlega zwrotowi.

5. Zawarcie umowy użytkowania, najmu albo dzierżawy nieruchomości na czas dłuższy niż 3 lata

Zawarcie jednej wyżej wymienionych umów wymaga przeprowadzenia procedury przetargowej opisanej wyżej w punktach 3 i 4.

III. Trwały zarząd

Jest formą prawną władania nieruchomością przez nieposiadającą osobowości prawnej jednostkę organizacyjną państwową lub samorządową.

1. Uprawnienia jednostki organizacyjnej wynikające z trwałego zarządu (art. 43 ust. 2 ustawy):

• korzystanie z nieruchomości w celu prowadzenia działalności należącej do zakresu działania jednostki,

• zabudowy, odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy i remontu obiektu budowlanego na nieruchomości za zgodą organu nadzoru budowlanego,

• oddania, za zgodą organu nadzorującego, nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo jej użyczenie w drodze umowy zawartej na czas nie dłuższy niż czas trwania zarządu trwałego z równoczesnym zawiadomieniem organu, który oddał jednostce grunt w trwały zarząd; jeśli umowa jest zawierania na okres powyżej 3 lat wymagana jest zgoda tego ostatniego organu.

Nieruchomości oddane w trwały zarząd ministerstwom, urzędom centralnym i wojewódzkim moga być oddane w najem, dzierżawę i użyczone za zgodą Prezesa Rady Ministrów.

Jednostka ma prawo do wypowiedzenia wyżej wymienionych umów najmu, dzierżawy i użyczenia, za zgodą organu nadzorującego, z zachowaniem terminu 3 miesięcznego.

2. Ustanowienie trwałego zarządu:

1) Czas: oznaczony lub nieoznaczony;

2) Tryb: z wnioskiem występuje jednostka a ustanawia właściwy miejscowo i rzeczowo organ;

3) Forma: decyzja administracyjna, zawartość tej decyzji określa art. 45 ust. 2 ustawy;

4) Objęcie fizyczne nieruchomości: na podstawie protokołu zdawczo - odbiorczego

3. Wygaśniecie trwałego zarządu

Trwały zarząd wygasa wskutek:

1) upływu czasu,

2) decyzji właściwego organu ( tu: organu, który ustanowił trwały zarząd) wydanej z urzędu z przyczyn enumeratywnie określonych w art. 46 ust 2 ustawy,

3) decyzji właściwego organu wydanej na wniosek jednostki, za zgoda organu nadzorującego, jeżeli nieruchomość stała się dla niej zbędna.

4) likwidacja jednostki organizacyjnej;

Wyjątek - jeżeli likwidacja nastąpiła w wyniku przekształceń organizacyjnych, trwały zarząd przechodzi na następcy prawnego. Organ likwidujący może zgłosić wniosek o wygaśniecie trwałego zarządu.

4. Skutki wygaśnięcia trwałego zarządu:

wypowiedzenie umów najmu, dzierżawy lub użyczenia z zachowaniem 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia,

5. Przekazanie trwałego zarządu między jednostkami następuje:

• wskutek wydania decyzji admin. przez właściwy organ,

• na zgodny wniosek obu jednostek za zgodą organów nadzorujących tych jednostek,

• po sporządzeniu stosownego protokołu zdawczo-odbiorczego.

Przekazanie nieruchomości na cele szczególne

Najwazniejszą czynnością zaliczaną do przekazywania nieruchomości na cele szczególne jest wyposażenie w nieruchomości państwowych (komunalnych) osób prawnych lub państwowych (komunalnych) jednostek organizacyjnych.

1. Wyposażenie państwowej osoby prawnej (p.o.p.) nieruchomościami

Wyposażenie państwowej (komunalnej) osoby prawnej polega na:

• przeniesieniu na jej rzecz własności nieruchomości lub

• oddaniu jej nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste lub na oddaniu,

Organ dokonujący wyposażenia - minister właściwy do spraw Skarbu Państwa lub organ założycielski.

Przedmiot wyposażenia - nieruchomości Skarbu Państwa.

Procedura wyposażenia p.o.p.:

1. Na wniosek organ dokonującego wyposażenia starosta wskazuje nieruchomości, które mogą być przedmiotem na wyposażenie

2. Minister właściwy do spraw Skarbu Państwa lub organ założycielski w akcie o utworzeniu p.o.p. rozstrzyga o wyposażeniu tej osoby w konkretne nieruchomości wybrane z nieruchomości wskazanych uprzednio przez starostę.

3. Minister właściwy do spraw Skarbu Państwa lub organ założycielski w drodze umowy cywionoprawnej zawartej w formie aktu notarialnego z nowoutworzoną p.o.p przenosi na Nią własność wskazanych w akcie o utowrzeniu nieruchomości lub oddaje jej te nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

2. Wyposażanie państwowych jednostek organizacyjnych (p.j.o.)

Wyposażanie państwowych (komunalnych) jednostek organizacyjnych polega na oddaniu im nieruchomości w trwały zarząd.

Organ dokonujący wyposażenia - organ nadzorujący.

Przedmiot wyposażenia - nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego.

Procedura wyposażenia p.j.o.:

1. Na wniosek organ dokonującego wyposażenia starosta wskazuje nieruchomości, które mogą być przedmiotem na wyposażenie

2. Organ nadzorujący w akcie o utworzeniu p.j.o. wyposaża tę jednostkę w konkretne nieruchomości wybrane z nieruchomości wskazanych uprzednio przez starostę.

3. Starosta wykonujący zadania z zakresu admisnitracji rządowej oddaje nowoutworzonej p.j.o wskazane w akcie o utworzeniu nieruchomości w trwały zarząd.

Do wyposażania komunalnej osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej stosuje się odpowiednio wyżej opisane zasady dotyczącej państwowej osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej

WYWŁASZCZENIE

1. Wywłaszczenie polega na:

1. pozbawieniu lub ograniczeniu prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości,

2. położonej na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo w odniesieniu do której została wydana decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego,

3. jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż poprzez pozbawienie lub ograniczenie praw do nieruchomości,

4. a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy,

5. w drodze decyzji administracyjnej

6. za odszkodowaniem odpowiadającym wartości tych praw.

2. Nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz podmiotu publicznego (tj. Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego).

3. Organ właściwy w sprawie wywłaszczenia - STAROSTA wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej.

4. Nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym - nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do nie prawa rzeczowe.

5. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego następuje:

1. z urzędu - jeśli nabywcą prawa do nieruchomości będzie Skarb Państwa

2. na wniosek:

• organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego albo

• podmiotu, który zamierza realizować cel publiczny




Schemat procedury wywłaszczeniowej

I. ROKOWANIA

Nieruchomość o uregulowanym stanie prawnym	Nieruchomość o uregulowanym stanie prawnym
1. Prowadzenie rokowań przez: starostę jeśli nabywcą ma być Skarb Państwa organy wykonawcze jedn. Sam. teryt. jeśli na nabywcą ma być ta jednostka 2. Wyznaczenie przez starostę na piśmie właścicielowi ostatecznego terminu do zawarcia umowy nabycia prawa do nieruchomości wynoszącego min. 2 miesiące.	1. Opublikowanie w prasie ogólnopolskiej informacji o zamiarze wywłaszczenia nieruchomości wraz z wezwaniem do zgłaszania swoich praw do tej nieruchomości oraz informacją o dacie wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego. 2. Brak

II. POSTĘPOWANIE WYWŁASZCZENIOWE

1. Doręczenie zawiadomienia o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego stronom - data doręczenia ostatniej ze stron jest datą wszczęcia postępowania. 2. Złożenie przez starostę w sądzie wniosku o ujawnienie w księdze wieczystej informacji o wszczęciu postępowania. 3. Rozprawa administracyjna - obligatoryjnie 4. Wydanie decyzji o wywłaszczeniu i jej doręczenie stronom

Brak Jak obok Brak 4. Wydanie decyzji o wywłaszczeniu. 5. Ogłoszenie publiczne decyzji w trybie art. 49 k.p.a., tj. przez obwieszczenie lub w inny zwyczajowy przyjęty w danej miejscowości sposób.

Przejście prawa własności lub innego prawa rzeczowego na rzecz podmiotu publicznego następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu stanie się ostateczna.

Ostateczna decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stanowi podstawę dokonania wpisu w księdze wieczystej.

Odrębna własność lokali (nieruchomość lokalowa)

Przepisy - ustawa z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 z późn. zm.)

Odrębną nieruchomością lokalową może być samodzielny lokal mieszkalny

1. Definicja samodzielnego lokalu mieszkalnego - art. 2 ust. 2 ustawy

Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Pomieszczenia przynależne - pomieszczenia, które przynależą do lokalu, jako jego części składowe, mimo, że nawet do niego bezpośrednio nie przylegają lub są położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż.

2. Nieruchomość wspólna i udział w niej - art. 3 ustawy

Nieruchomość wspólna to grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

W razie wyodrębnienia własności lokalu właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali.

Udział w nieruchomości wspólnej = powierzchnia użytkowa lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych / łączna powierzchnia użytkowa wszystkich lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń do nich przynależnych.

3. Sposoby ustanowienia odrębnej własności lokali

1) Zawarcie umowy o ustanowienie odrębnej własności lokali:

- pomiędzy współwłaścicielami budynku znoszącymi tę współwłasność,

- pomiędzy właścicielem budynku a nabywcą lokalu z jednoczesną sprzedażą tego lokalu.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:

1. rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,

2. wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu musi być sporządzona w formie aktu notarialnego.

Odrębna własność lokalu powstaje z chwilą założenia dla niego księgi wieczystej i wpisania w niej informacji o właścicielu tego lokalu.

2) Złożenie jednostronnego oświadczenia woli o ustanowieniu odrębnej własności lokalu przez właściciela lokalu - art. 10 ustawy

Właściciel ustanawia odrębną własność lokalu dla siebie przy zachowaniu pozostałych wymogów dot. ustanowienia odrębnej własności lokalu (opisanych w podpunkcie 1)

3) Orzeczenie sądu o zniesieniu współwłasności - art. 11 ustawy

4. Wspólnota mieszkaniowa

Tworzą ja wszyscy właściciele samodzielnych lokali oraz właściciel pozostałej, nie wyodrębnionego części budynku.

Status prawny wspólnoty mieszkaniowej - tzw. „ułomna” osoba prawna, może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.

5. Zarząd nieruchomością wspólną

Sposoby zarządu nieruchomością wspólną:

1. bezpośredni - w oparciu o przepisy o współwłasności - jeśli lokali wyodrębnionych jest co najwyżej 7,

2. pośredni - za pomocą wybieralnego zarządu stosownie do treści ustawy o własności lokali - lokali jest powyżej 7,

Organy wspólnoty w tej sytuacji:

1. zarząd wybierany przez właścicieli lokali - jedno lub wieloosobowy, kieruje sprawami wspólnoty, reprezentuje ją na zewnątrz i dokonuje samodzielnie czynności tzw. zwykłego zarządu

2. zebranie właścicieli lokali - może podejmować uchwały we wszystkich sprawach, a czynności przekraczające tzw. zwykły zarząd wymagają podjęcia przez nie uchwały; art. 22 ust 3. wymieniona przykłady takich czynności.

3. umowa o zarządzie nieruchomością wspólną - właściciele lokali mogą określić w umowie zawartej w formie aktu notarialnego sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności powierzyć go osobie fizycznej lub prawnej, umowa taka może być ujawniona w księdze wieczystej.

Sposoby podejmowania uchwał przez właścicieli lokali:

1. głosowanie na zebraniu,

2. w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd,

3. mieszany- częściowo w głosowaniu na zebraniu a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Wartość głosu = udział w nieruchomości wspólnej.

Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości ich udziałów, chyba, że w odrębnej uchwale podjętej w powyższy sposób właściciele ustalą, że w konkretnej sprawie na każdego właściciela będzie przypadał 1 głos.

Uprawnienia właściciela lokalu.

1. Prawo do zaskarżenia uchwały zebrania właścicieli lokali do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy w terminie 6 miesięcy od dnia jej podjęcia.

2. Prawo do żądania ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd w przypadku, gdy wybrany zarząd nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki.

Zwrot wywłaszczonych nieruchomości

1. Możliwość wykorzystania nieruchomości na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu - art. 136 ust. 1 i 2 ugn

Nieruchomość wywłaszczona nie może być użyta na cel inny niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, chyba że poprzedni właściciel lub jego spadkobierca nie złożą wniosku o zwrot tej nieruchomości.

W razie powzięcia zamiaru użycia wywłaszczonej nieruchomości lub jej części na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, właściwy organ zawiadamia poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę o tym zamiarze, informując równocześnie o możliwości zwrotu wywłaszczonej nieruchomości.

W przypadku niezłożenia wniosku o zwrot wywłaszczonej nieruchomości lub jej części w terminie 3 miesięcy od dnia otrzymania zawiadomienia o możliwości zwrotu, uprawnienie do zwrotu nieruchomości lub jej części wygasa.

2. Żądanie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości - art. 136 ust. 3 - 6 ugn

Poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli, stosownie do przepisu art. 137 ugn, stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu.

Z wnioskiem o zwrot nieruchomości lub jej części występuje się do starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, który zawiadamia o tym właściwy organ. Warunkiem zwrotu nieruchomości jest zwrot przez poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę odszkodowania lub nieruchomości zamiennej stosownie do art. 140.

Możliwy jest również zwrot części nieruchomości, która nie nadawała się do prawidłowego korzystania z nieruchomości po wywłaszczeniu pozostałej jej części, a która została zbyta przez właściciela na rzecz podmiotu publicznego do nabytej w drodze umowy. Do takiego zwrotu stosuje się odpowiednio przepisy o zwrocie nieruchomości.

Nie zwraca się wywłaszczonemu prawa użytkowania wieczystego, którego został pozbawiony na skutek wydania decyzji o wywłaszczeniu. Dlaczego ???

3. Przesłanki zwrotu nieruchomości - art. 137 ugn

Przesłanką zwrotu jest zbędności nieruchomości na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu

Nieruchomość uznaje się za zbędną na wyżej wymieniony cel, jeżeli:

1) pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu albo

2) pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany.

Jeżeli w przypadku, o którym mowa w wyżej punkcie 2, cel wywłaszczenia został zrealizowany tylko na części wywłaszczonej nieruchomości, zwrotowi podlega pozostała część, jeżeli istnieje możliwość jej zagospodarowania zgodnie z planem miejscowym obowiązującym w dniu złożenia wniosku o zwrot, a w przypadku braku planu miejscowego, zgodnie z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo jeżeli przylega do nieruchomości stanowiącej własność osoby wnioskującej o zwrot.

4. Zwrot odszkodowania - art. 140 i 141 ugn

W przypadku zwrotu wywłaszczonej nieruchomości poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu, ustalone w decyzji odszkodowanie, a także nieruchomość zamienną, jeżeli była przyznana w ramach odszkodowania.

Odszkodowanie pieniężne podlega waloryzacji, z tym że jego wysokość po waloryzacji nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu

Rozłożenie zwracanego odszkodowania na raty - zwracane podmiotowi publicznemu odszkodowanie może być, na wniosek poprzedniego właściciela albo jego spadkobiercy, rozłożone na raty, nie dłużej niż na 10 lat. Warunki rozłożenia na raty określa się w decyzji o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości.

5. Organ właściwy w sprawie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości - art. 142 ugn

Organem właściwy do prowadzenia postępowania administracyjnego w sprawie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości oraz wydania decyzji o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości jest starosta działający jako organ administracji rządowej.

Umowa deweloperska

I. Według dotychczasowych przepisów, tj. art. 9 ustawy o własności lokali

Umowa deweloperska - umowa między właścicielem gruntu a nabywcą zobowiązująca do wybudowania na tym gruncie domu oraz ustanowienia, po wybudowaniu, odrębnej własności lokalu i przeniesienia jej na nabywcę lub inną wskazaną przez niego osobę.

Przesłanki ważności umowy deweloperskiej:

1. deweloper musi być właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu,

2. musi posiadać pozwolenie na budowę,

3. ujawnienie w księdze wieczystej prowadzonej dla gruntu roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa,

4. forma pisemna umowy.

II. Stosownie do ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) - od dnia 29 kwietnia 2012 r.

1. Pojęcie umowy deweloperskiej

Umowa deweloperska - umowa między deweloperem, w rozumieniu w/w ustawy a nabywcą, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego:

1. odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo

2. do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub

3. użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość,

a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia jednego z wyżej wymienionych praw do nieruchomości. 

Deweloper - przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia jednego z wyżej wymienionych praw i przeniesienia go na nabywcę;

Przedsięwzięcie deweloperskie - proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje jedno z wyżej wymienionych praw obejmujący:

1. budowę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane oraz

2. czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której realizowana ma być budowa, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami.

2. Zawarcie umowy deweloperskiej

Umowa deweloperska może być zawarta, jeśli deweloper zapewni nabywcom co najmniej jeden z poniższych środków ochrony:

1. zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy; 

2. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową; 

3. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową; 

4. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy - należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe, służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę, na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie.

Rachunek taki może być:

1. otwarty - wypłata deweloperowi następuje po stwierdzeniu przez bank zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego,

2. zamknięty - wypłata deweloperowi następuje po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa przewidzianego w umowa deweloperskiej.

Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego, a koszty jej zawarcia ponoszą w częściach równych deweloper i nabywca.

Umowa deweloperska stanowi podstawę do ujawnienia w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać zrealizowane przedsięwzięcie deweloperskie roszczenia nabywcy o:

1. o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo

2. przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub

3. przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Szczegółową zawartość umowy - określa art. 22 ustawy.

3. Dodatkowe obowiązki dewelopera.

Sporządzenie prospektu informacyjnego o danym przedsięwzięciu deweloperskim.

Dostarczenie tego prospektu na żądanie zainteresowanego.

Dostarczanie nabywcom informacji dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym.

Wynikające z art. 21 ustawy, w tym m.in.:

1. umożliwienie zapoznania się ze sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata,

2. umożliwienie zapoznania się projektem architektoniczno-budowlanym.

Wszystkie obowiązki przewidziane w w/w artykule deweloper jest obowiązany wykonać tylko na żądanie osoby zainteresowanej.

Prawo pierwokupu a prawo pierwszeństwa

PRAWO PIERWOKUPU

1. Rodzaje prawa pierwokupu:

1) umowne - uregulowane w art. 596 - 602 k.c.

2) ustawowe - regulacja szczególna w stosunku do kodeksu cywilnego.

Definicja:

Zastrzeżenie dla jednej ze stron pierwszeństwa kupna oznaczonej rzeczy na wypadek gdyby druga strona chciała sprzedać tę rzecz osobie trzeciej.

2. Zasady wykonania

Rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona.

Zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu powinien niezwłocznie zawiadomić uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią.

Prawo pierwokupu wykonuje się przez oświadczenie złożone zobowiązanemu. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu, wymaga zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej samej formie.

Prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca, a co do innych rzeczy - w ciągu tygodnia od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że zostały zastrzeżone inne terminy.

W wyniku złożenia oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu dochodzi do automatycznego zawarcia umowy sprzedaży pomiędzy sprzedającym a osobą, która złożyła to oświadczenia. Nie jest w tym celu konieczne zawarcie nowej umowy, gdyż w miejsce pierwotnego kupującego w dotychczas zawartej umowie wstępuje korzystający z pierwokupu.

3. Ważność umowy sprzedaży zawarta z naruszeniem prawa pierwokupu:

a) pierwokup ustawowy na rzecz gminy - sprzedaż dokonana bezwarunkowa

jest nieważna (art. 599 § 2 k.c.)

• pierwokup umowny - sprzedaż jest zawsze ważna, ale jeśli jest bezwarunkowa albo zobowiązany nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości nieprawdziwe istotne postanowienia umowy sprzedaży to ponosi odpowiedzialność za wynikła stąd szkodę.

Pierwokup jest DZIEDZICZNY, ale NIEZBYWALNY.

4. Pierwokup ustawowy

Przysługuje:

• współwłaścicielom prowadzącym gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym w razie sprzedaży przez jednego z nich udziału we współwłasności lub części tego udziału (art. 166 k.c);

• dzierżawcy nieruchomości rolnej w razie sprzedaży wydzierżawionej nieruchomości, jeśli dzierżawa była zawarta na okres co najmniej 10 lat;

• gminie w sytuacjach określonych w art. 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej ugn), tj w przypadku sprzedaży:

• niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego;

• prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę;

• nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;

• nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości;

PRAWO PIERWSZEŃSTWA

1. Pojęcie

Brak jasnej definicji ustawowej.

Doktryna przyjmuje, że nie jest to uprawnienie, lecz wynikający z istoty pierwszeństwa zakaz zadysponowania rzeczą w sposób naruszający prawo pierwszeństwa.

Pierwszeństwo to możliwość nabycia w ściśle określonych w ustawie przypadkach prawa do nieruchomości publicznej, które zamierza zbyć podmiot publiczny.

2. Podstawowe przykłady prawa pierwszeństwa:

Przysługuje w sytuacji określonej w:

• art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami,

• art. 29 o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa - w razie zgłoszenia kilku równorzędnych ofert pierwszeństwo nabycia ma osoba podlegająca przepisom o ubezpieczeniu społecznym rolników lub pracownik i spółka pracowników zlikwidowanego PGR-u.

• art. 37 ust. 2 pkt 6 ugn właściciel lub użytkownik wieczysty ma prawo bezprzetargowego nabycia części nieruchomości niezbędnych do poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej.

3. Zasady wykonania

Wykonuje się poprzez oświadczenie złożone przez uprawnionego o zamiarze skorzystania z prawa pierwszeństwa tj. nabycia nieruchomości za cenę określoną przez podmiot publiczny według zasad określonych w ugn.

Samo złożenie oświadczenia nie powoduje zawarcia umowy, gdyż do tej pory żadna umowa nie została jeszcze zawarta.

Po złożeniu w/w oświadczenia dochodzi do zawarcia umowy między zbywającym prawo do nieruchomości podmiotem publicznym a korzystającym z prawa pierwszeństwa.

4. Skutki naruszenia prawa pierwszeństwa (art.. 36 ugn)

BRAK NIEWAŻNOŚCI DOKONANEJ SPRZEDAŻY

Odpowiedzialność na zasadach ogólnych - szkoda zawiniona z art. 417 k.c.

5. Prawo pierwszeństwa z art.. 34 ugn

Uprawniony to osoba:

1) której przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;

2) która jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złożyła wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1 ugn; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;

3) jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został zawarty na czas nieoznaczony.

Powstanie uprawnienia - zbywanie nieruchomości osobom fizycznym lub prawnym (art.. 34 ust. 1 ugn)

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność

Kwestię tę reguluje ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność (Dz. U. Nr 175, poz. 1459 z późn. zm.), dalej „ustawa”.

1. Zakres regulacji

Przekształcenie w drodze orzeczenia administracyjnego przysługującego podmiotom uprawnionym prawa użytkowania wieczystego gruntu nieruchomości w prawo własności tej nieruchomości.

2. Podmioty uprawnione (art. 1 ust. 1, 1a i 2 ustawy):

1) Osoby fizyczne będące użytkownikami wieczystymi nieruchomości:

a) zabudowanych na cele mieszkaniowe albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę,

b) rolnych (w rozumieniu kodeksu cywilnego z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy na cele inne niż rolne,

c) w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 r.;

d) na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279),

2) osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego,

3) spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży.

Osobami uprawnionymi są również następcy prawni osób fizycznych wyżej opisanych w punkcie 1 i 2 oraz następcy prawni osób prawnych opisanych wyżej w punkcie 2 i 3.

3. Wszczęcie procedury przekształcenia

Podmiot uprawniony składa do właściwego organu administracji publicznej żądanie przekształcenia.

W przypadku właścicieli lokali z żądaniem przekształcenia muszą wystąpić wszyscy użytkownicy wieczyści, a w przypadku braku zgody właściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę mogą się zwrócić o rozstrzygnięcie do sądu.

4. Organy właściwe w sprawie (art. 3 ust. 1 ustawy)

• Starosta - w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, w tym również nieruchomości, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują inne państwowe osoby prawne;

• Wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa - odpowiednio w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.

5. Forma prawna przekształcenia

Prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności nieruchomości w drodze decyzji administracyjnej z dniem, w którym decyzja ta stała się ostateczna.

Decyzja ta stanowi podstawę wpisu prawa własności do księgi wieczystej.

6. Odpłatność

Podmiot, na którego rzecz nastąpiło przekształcenie jest obowiązany do uiszczenia opłaty z tytułu tego przekształcenia.

6.1. Zasady ustalania i płatności opłaty

Wysokość opłaty określona jest w decyzji o przekształceniu.

Ustalona jest w oparciu o wartość rynkową prawa własności gruntu nieruchomości, przy czym na poczet opłaty za przekształcenie zalicza się kwotę wartości prawa użytkowania wieczystego tego gruntu określoną według stanu na dzień wydania decyzji o przekształceniu (art. 4 ust. 2 ustawy w związku z art.. 67 ust. 1 i 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami)

Opłata na wniosek użytkownika wieczystego jest rozkładana na raty na czas nie krótszy niż 10 lat (chyba, że o krótszy wystąpi użytkownik) i nie dłuższy niż 20 lat.

Nieuiszczona część opłaty podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez NBP.

Wierzytelność z tytułu opłaty podlega zabezpieczeniu hipoteką przymusową na nieruchomości objętej przekształceniem.

6.2 Zwolnienie od opłaty

Przekształcenie następuje nieodpłatnie na rzecz osób, które nabyły użytkowanie wieczyste:

1) w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 r.;

2) na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279),

6.3. Bonifikata od opłaty

Opłata za przekształcenie może być zmniejszona według zasad określonych w art. 4 ust. 7 - 12 ustawy.

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców

Zagadnienie nabywania nieruchomości przez cudzoziemców reguluje ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jedn. - Dz. U. z 2004 r., Nr 167, poz. 1758 z późn. zm.), dalej ustawa.

Zasada:

Na nabycie nieruchomości położonej w Polsce cudzoziemiec musi uzyskać zezwolenie w formie decyzji administracyjnej wydawane przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych

1. Cudzoziemcem w rozumieniu ustawy jest (art. 1 ust. 2):

• osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego;

• osoba prawna mająca siedzibę za granicą;

• nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;

• osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w pkt 1, 2 i 3.

Spółka kontrolowana

Za spółkę kontrolowaną, w rozumieniu ustawy, uważa się spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50 % głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami, albo mają pozycję dominującą w rozumieniu przepisów art. 4 § 1 pkt 4 lit. b lub c, lub e kodeksu spółek handlowych (k.s.h.)

2. NABYCIE NIERUCHOMOŚCI

2.1. Pojęcie

W rozumieniu ustawy jest to nabycie prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości na podstawie każdego zdarzenia prawnego.

2.2. Przesłanki otrzymania zezwolenia

• nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa;

• cudzoziemiec wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzecząpospolitą Polską.

Okoliczności potwierdzające więź z RP:

• posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia;

• zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej;

• posiadanie zezwolenia na zamieszkanie na czas oznaczony z wyłączeniem zezwolenia udzielonego na podstawie art. 53a ust. 2 ustawy z dnia 13 czerwca 2003 r. o cudzoziemcach (Dz. U. z 2006 r. Nr 234, poz. 1694, z późn. zm.), zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich;

• członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorców wymienionych w pkt 1 podpkt 4 niniejszego opracowania,

• wykonywanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

Powierzchnia nieruchomości nabytych przez cudzoziemca w celu zaspokojenia jego potrzeb życiowych nie może przekroczyć 0,5 ha, zaś w przypadku określonym w pkt 2.2 podpkt 5 niniejszego opracowania powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z charakteru wykonywanej działalności gospodarczej.

2.3. Zezwolenie - powinno określać w szczególności:

• osobę zbywcy i nabywcy

• Przedmiot zbycia,

• Specjalne warunki, od których spełnienia jest uzależniona możliwość nabycia nieruchomości, jeśli zostaną określone w tym zezwoleniu.

Zezwolenie jest ważne dwa lata od dnia wydania.

2.4. Zwolnienia od wymogu uzyskania zezwolenia.

Zezwolenia nie wymaga:

• nabycie nieruchomości przez cudzoziemca będącego obywatelami lub przedsiębiorcami państw - stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskim z wyjątkiem nabycia:

• nieruchomości rolnych i leśnych, przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej;

• drugiego domu, przez okres 5 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej,

• nabycie nieruchomości przez cudzoziemca będącego obywatelami lub przedsiębiorcami państw - stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskim w okresach określonych wyżej w punkcie 1, w przypadku:

• nabycia nieruchomości rolnych położonych:

• w województwach: dolnośląskim, kujawsko-pomorskim, lubuskim, opolskim, pomorskim, warmińsko-mazurskim, wielkopolskim, zachodniopomorskim - po upływie 7 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną, jeżeli przez ten okres osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

• w województwach: lubelskim, łódzkim, małopolskim, mazowieckim, podkarpackim, podlaskim, śląskim, świętokrzyskim - po upływie 3 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną, jeżeli przez ten okres osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;

• nabycia drugiego domu:

• jeżeli nabywca legalnie, nieprzerwanie zamieszkuje co najmniej 4 lata na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub

• w celu wykonywania działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług turystycznych, przy czym zwolnienie to nie obejmuje obywateli Konfederacji Szwajcarskiej.

• przypadkach ściśle określonych w art.. 8 ust. 1 ustawy, w tym w szczególności nabycia:

• samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali,

• nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich,

• przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat,

• przez podmiot, o którym mowa w pkt 1 podpkt 4 niniejszego opracowania, na jego cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast.

Wyżej opisanych zwolnień nie stosuje się do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha.

3. Nabycie udziałów lub akcji

Wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych nabycie lub objęcie udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą w RP będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości w RP, a także każda inna czynność prawna dotycząca takich udziałów lub akcji, jeżeli:

• w ich wyniku spółka ta stanie się spółką kontrolowaną,

• spółka ta jest spółką kontrolowaną, a udziały lub akcje nabywa lub obejmuje cudzoziemiec niebędący jeszcze udziałowcem lub akcjonariuszem tej spółki.

Powyższa regulacja nie dotyczy sytuacji, gdy:

• akcje spółki są dopuszczone do obrotu publicznego lub

• spółka jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, co do których nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na ich nabycia stosownie do art.. 8 ust. 1 pkt 1, 1a i 5 ustawy

4. Wyłączenia stosowania ustawy - określone są w art. 7 ustawy, w tym:

• nie stosuje się do nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego,

5. Skutki naruszenia przepisów ustawy

Nabycie nieruchomości lub udziałów lub akcji w spółce handlowej w sytuacji opisanej wyżej w pkcie 3 bez zezwolenia jest nieważne

---