Jak zmienić przeznaczenie gruntu

Przed zmianą przeznaczenia gruntów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego trzeba uzyskać zgodę właściwego organu.

Jak zmienić przeznaczenie gruntu

Osoby zainteresowane zakupem działki rolnej lub leśnej muszą wiedzieć, że wybudowanie na niej np. domu mieszkalnego nie jest możliwe.

Konieczne jest wyłączenie gruntów z produkcji na cele nierolnicze lub nieleśne.

Wcześniej jednak takie grunty muszą zostać przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych określa kolejność poszczególnych czynności związanych z wyłączeniem.

Najpierw musi nastąpić przeznaczenie gruntów na cele nierolnicze lub nieleśne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Następnie wydawana jest decyzja określająca warunki wyłączenia.

Ostatnim etapem jest faktyczne wyłączenie gruntów rolnych przez ich właściciela (posiadacza), tj. zaniechanie dotychczasowego sposobu ich wykorzystania.

Na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczyć przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.

Kto wyraża zgodę?

Przed zmianą przeznaczenia gruntów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego trzeba uzyskać zgodę właściwego organu.

W przypadku gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha - wymagana jest zgoda ministra rolnictwa i rozwoju wsi.

Na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa, konieczna jest zgoda ministra środowiska lub upoważnionej przez niego osoby.

Zgody wojewody (po uzyskaniu opinii izby rolniczej) wymaga zmiana przeznaczenia:

• gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas IV, jeśli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 1 ha,

• gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas V i VI, wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, oraz torfowisk i oczek wodnych, jeżeli mają być przeznaczone pod budowę zbiorników wodnych, eksploatację złóż kopalin, budowę dróg publicznych lub linii kolejowych,

• pozostałych gruntów rolnych.

Wyrażenie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów następuje na wniosek wójta (burmistrza, prezydenta miasta).

Do wniosku dotyczącego gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa wójt (burmistrz, prezydent miasta) dołącza opinię dyrektora regionalnej dyrekcji lasów państwowych; w odniesieniu do parków narodowych - dyrektora parku.

Do wniosków wymagających zgody ministra swoją opinię dołącza wojewoda.

Decyzja o wyłączeniu

Wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, a także innych gruntów określonych w ustawie (m.in. parków wiejskich, pracowniczych ogrodów działkowych) oraz gruntów leśnych może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie.

Wydanie decyzji następuje przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.

Osoba, która uzyskała zezwolenie na wyłączenie gruntów z produkcji, jest obowiązana uiścić należność i opłaty roczne, a w przypadku gruntów leśnych - także jednorazowe odszkodowanie w razie dokonania przedwczesnego wyrębu drzewostanu.

Opłaty

Należność - to jednorazowa opłata z tytułu trwałego wyłączenia gruntów z produkcji (należności dla poszczególnych klas określa ustawa).

Pomniejsza się ją o wartość gruntu, ustaloną według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami, w dniu faktycznego wyłączenia tego gruntu z produkcji.

Opłatę roczną stanowi opłata w wysokości 10 proc. należności wyrażonej w tonach ziarna żyta lub w m sześc. drewna.

Uiszczana jest: w razie trwałego wyłączenia - przez 10 lat, a w przypadku nietrwałego wyłączenia - przez okres tego wyłączenia, nie dłużej jednak niż przez 20 lat od chwili wyłączenia tych gruntów z produkcji.

Orzecznictwo:
1. Konieczna zmiana planu
(...) Z art. 7 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wynika expressis verbis, że przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne poza planem zagospodarowania przestrzennego jest niemożliwe. Jeżeli na danym terenie już obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który nie przewiduje przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na inne cele, to do takiego przeznaczenia może dojść tylko w trybie (zmiany planu) uregulowanym w ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym.
Dawny grunt leśny, przeznaczony już w planie zagospodarowania przestrzennego na cele nieleśne, może być wyłączony z produkcji leśnej. Wyłączenie gruntów z produkcji jest czynnością faktyczną polegającą na rozpoczęciu innego użytkowania, a warunkiem legalnego wyłączenia jest uzyskanie decyzji o wyłączeniu.
Wyrok NSA w Warszawie z 21 listopada 2000r., II SA 2437/99, niepubl.

2. Wyłączenie pod budownictwo mieszkaniowe
Na podstawie art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych organ administracji państwowej może zezwolić na wyłączenie z produkcji rolniczej pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne takiej powierzchni gruntów rolnych przeznaczonych na cele nierolnicze, na której zgodnie z projektem zagospodarowania terenu, stanowiącym załącznik do decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nastąpi rozpoczęcie innego niż rolnicze użytkowania gruntu.
Uchwała NSA w Warszawie z 3 lutego 1997 r., OPS 13/96 ONSA 1997/3/105

3. Zgoda nie jest współdziałaniem
Zgoda na zmianę przeznaczenia określonych gruntów leśnych na cele nieleśne rozstrzyga (załatwia) sprawę co do jej istoty (art. 104 k.p.a.); zgoda udzielona w trybie art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych nie jest współdziałaniem ministra w trybie określonym w art. 106 k.p.a. przy wydawaniu decyzji przez inny organ.
Wyrok NSA w Warszawie z 24 listopada 1999 r., N II SA 995/99 ONSA 2000/4/173

Odszkodowanie

Wysokość jednorazowego odszkodowania za przedwczesny wyrąb drzewostanu stanowi różnicę między spodziewaną wartością drzewostanu w wieku rębności, określonym w planie urządzania lasu, a wartością w chwili jego wyrębu.

W drzewostanach młodszych, w których nie można pozyskać sortymentów drzewnych, odszkodowanie to stanowi wartość kosztów poniesionych na założenie i pielęgnację drzewostanów.
Szczegółowe zasady ustalania jednorazowego odszkodowania określa minister właściwy do spraw środowiska (w drodze rozporządzenia).

Zwrot należności i wyłączenia

Obowiązek uiszczania należności i opłat rocznych, a w przypadku gruntów leśnych - jednorazowego odszkodowania powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.

Nie dotyczy on wyłączenia gruntów na cele budownictwa mieszkaniowego:

• do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego;

• do 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny w przypadku budynku wielorodzinnego.

Jeśli właściciel w ciągu 2 lat zrezygnuje (w całości lub w części) z prawa do wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej, otrzyma zwrot należności, jaką uiścił - odpowiednio do powierzchni gruntów nie wyłączonych z produkcji.
Zwrot należności następuje w terminie do trzech miesięcy od dnia zgłoszenia rezygnacji. Jeśli właściciel sprzeda grunt, co do którego wydano decyzje o wyłączeniu, a nie wyłączono ich jeszcze z produkcji, obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych będzie ciążył na nabywcy, który wyłączył grunt z produkcji. Gdy grunty wyłączono już z produkcji - obowiązek uiszczania opłat rocznych przechodzi na nabywcę. Zbywający obowiązany jest uprzedzić o tym nabywcę.

Jakie grunty są chronione?

Grunty rolne - są to grunty:

• określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne,

• pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa,

• pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie

• produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu,

• pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych,

• parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi,

• pracowniczych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych,

• pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi,

• zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa,

• torfowisk i oczek wodnych,

• pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.

Grunty leśne - są to grunty:

• określone jako lasy w przepisach o lasach,

• zrekultywowane dla potrzeb gospodarki leśnej,

• pod drogami dojazdowymi do gruntów leśnych.

Nie uważa się za grunty rolne gruntów znajdujących się pod parkami i ogrodami wpisanymi do rejestru zabytków.

Gazeta Prawna

Tekst: Teresa Siudem (Gazeta Prawna)
Zdjęcia: Andrzej T. Papliński

---