PRAWO BUDOWLANE

OPRACOWAŁ:

inż. Damian BAŁUSZYŃSKI

Licencja Zarządcy Nieruchomości nr 12238

Uprawnienia budowlane nr SLK/0292/OWOK/03

Zakres tematyczny z zakresu Prawa Budowlanego:

1. Zastosowanie Ustawy - Prawo budowlane.

2. Definicje, przepisy techniczno - budowlane, wyroby budowlane.

3. Samodzielne funkcje techniczne w budownictwie:

4. Prawa i obowiązki uczestników procesu budowlanego.

1. inwestor,

2. inspektor nadzoru inwestorskiego,

3. projektant,

4. kierownik budowy lub kierownik robót,

5. plan BIOZ.

5. Postępowanie poprzedzające rozpoczęcie robót budowlanych:

1. pozwolenie na budowę,

2. zgłoszenie robót,

3. projekt budowlany.

6. Budowa i oddawanie do użytku obiektów budowlanych:

1. dziennik budowy, tablica informacyjna,

2. opłaty legalizacyjne,

3. pozwolenie na użytkowanie.

7. Utrzymanie obiektów budowlanych:

1. przeglądy roczne i pięcioletnie,

2. książka obiektu budowlanego,

3. zmiana sposobu użytkowania.

8. Katastrofa budowlana.

9. Organy administracji architektoniczno - budowlanej i nadzoru budowlanego.

10.Przepisy karne.

11.Odpowiedzialność zawodowa w budownictwie.

1. Zastosowanie Ustawy - Prawo budowlane.

Podstawa prawna:

Ustawa - Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 roku (z późniejszymi zmianami),

ostatnia zmiana (Dz. U. 05.113.954) weszła w życie 26 września 2005 roku.

Tekst ustawy (tekst jednolity po noweli z września 2007 r.) w załączeniu do niniejszego opracowania (w formie elektronicznej).

Ustawa Prawo budowlane (w skrócie upb) normuje działalność obejmującą sprawy projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych oraz określa zasady działalności organów administracji publicznej w tych dziedzinach.

Ustawy tej nie stosuje się do wyrobisk górniczych a także jej przepisy nie naruszają przepisów odrębnych, a w szczególności: prawa geologicznego i górniczego, prawa wodnego oraz prawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

Przepisy Prawa budowlanego obowiązują dla obiektów (budynków), które budujemy lub dokonujemy jakichkolwiek zmian: przebudowy, modernizacji itd.

Przepisy te nie obowiązują budynków wybudowanych w przeszłości (w myśl zasady: prawo nie działa wstecz).

2. Definicje, przepisy techniczno - budowlane, wyroby budowlane.

1. Definicje szczegółowo opisane w Art. 3 Ustawy - Prawo budowlane (tzw. słowniczek pojęć).

1. Obiekt budowlany:

1. budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,

2. budowla stanowiąca całość techniczno - użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,

3. obiekt małej architektury.

2. Budynek: taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

3. Budowla: każdy obiekt budowlany nie będący budynkiem lub obiektem małej architektury.

4. Obiekt małej architektury: niewielkie obiekty, a w szczególności: kultu religijnego, posągi, wodotryski, obiekty architektury ogrodowej oraz użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku.

5. Tymczasowy obiekt budowlany: obiekt budowlany przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, nie połączony trwale z gruntem.

6. Budowa: wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowa, rozbudowa, nadbudowa obiektu budowlanego.

7. Roboty budowlane: budowa, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego.

8. Remont: wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego a nie stanowiących bieżącej konserwacji.

9. Urządzenia budowlane: urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.

10. Teren budowy: przestrzeń, w której prowadzone są roboty budowlane + teren zajęty pod urządzenia zaplecza budowy.

11. Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane: tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, innych praw rzeczowych oraz stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do robót budowlanych.

12. Pozwolenie na budowę: decyzja administracyjna zezwalająca na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego.

13. Dokumentacja budowy: pozwolenie na budowę wraz z zatwierdzonym projektem budowlanym, dziennik budowy, protokoły, rysunki i opisy, operaty, książki obmiaru.

14. Dokumentacja powykonawcza: dokumentacja budowy z naniesionymi zmianami dokonanymi w toku wykonywania robót oraz geodezyjnymi pomiarami powykonawczymi.

15. Teren zamknięty: teren, o którym mowa w przepisach prawa geodezyjnego i kartograficznego.

16. Aprobata techniczna: pozytywna ocena techniczna wyrobu, zatwierdzająca jego przydatność do stosowania w budownictwie.

17. Właściwy organ: organ administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego, szczegółowo określony w rozdziale 8 Ustawy Prawo budowlane.

18. Wyrób budowlany: wyrób w rozumieniu przepisów o ocenie zgodności wytworzony w celu wbudowania lub zainstalowania w obiekcie budowlanym.

19. Organ samorządu zawodowego: organy określone w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o samorządach zawodowych, architektów, inżynierów budownictwa oraz urbanistów (Dz. U. 01.5.42) - z późniejszymi zmianami.

20. Obszar oddziaływania obiektu: teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczeniami w zagospodarowaniu tego terenu.

21. Opłata: kwota należności wnoszona przez zobowiązanego za obowiązkowe kontrole dokonywane przez właściwy organ - w noweli ustawy Prawo budowlane z września 2007 r. - uchylony.

2. Każdy obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno - budowlanych oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając spełnienie wymagań zawartych w art. 5 upb.

3. Przepisy techniczno - budowlane to:

1. Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane i ich usytuowanie, uwzględniające wymagania, o których mowa w art. 5 upb.

2. Warunki techniczne użytkowania obiektów budowlanych.

Powyższe kwestie są regulowane przede wszystkim przez dwa Rozporządzenia:

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. 02.75.690).

Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 roku w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. 99.74.836).

Teksty obu rozporządzeń w załączeniu do niniejszego opracowania (w formie elektronicznej).

Warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie:

Rozporządzenie ustala warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i związane z nimi urządzenia, ich usytuowanie na działce budowlanej oraz zagospodarowanie działek przeznaczonych pod zabudowę, zapewniające spełnienie wymagań art. 5 i 6 Ustawy - Prawo budowlane.

Przepisy te stosuje się przy projektowaniu i budowie, w tym także przy odbudowie, przebudowie, nadbudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków, a także do związanych z nimi urządzeń budowlanych.

Przepisy te są podzielone na działy:

1. zabudowa i zagospodarowanie działki budowlanej,

2. budynki i pomieszczenia,

3. wyposażenie techniczne budynków,

4. bezpieczeństwo konstrukcji,

5. bezpieczeństwo pożarowe,

6. bezpieczeństwo użytkowania,

7. higiena i zdrowie,

8. ochrona przed hałasem i drganiami,

9. oszczędność energii i izolacyjność cieplna.

Warunki techniczne użytkowania budynków mieszkalnych:

Przedmiotem są budynki mieszkalne wraz z e związanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi. Określa warunki dla zapewnienia:

1. utrzymania stanu technicznego zapewniającego bezpieczeństwo ludzi i mienia w okresie użytkowania,

2. ochrony zdrowia i życia ludzi w pomieszczeniach budynku,

3. utrzymania stanu estetycznego budynku,

4. zachowania wartości podlegających ochronie konserwatorskiej,

5. użytkowania budynku zgodnie z przeznaczeniem - zaopatrzeniem w wodę, gaz, energię elektryczną, cieplną, ochronę p. poż., odprowadzenie ścieków, usunięcie odpadów stałych,

6. racjonalizację zużycia wody i nośników energii - bez naruszania interesów osób trzecich, bez pogorszenia właściwości techniczno - użytkowych,

7. racjonalnego wykorzystania energii,

8. ochronę uzasadnionych interesów osób trzecich.

Definicje:

1. naprawa główna - remont polegający na wymianie co najmniej jednego elementu budynku,

2. naprawa bieżąca - okresowy remont elementów budynku, w celu zapobiegania skutkom zużycia tych elementów i utrzymania budynku we właściwym stanie technicznym,

3. konserwacja - wykonywanie robót w celu utrzymania sprawności technicznej elementów budynku,

4. instalacja wodociągowa - układ przewodów wody zimnej w budynku wraz z armaturą i wyposażeniem, mający początek w miejscu połączenia przewodu z zaworem odcinającym tę instalację od wodomierza umieszczonego na przyłączu wodociągowym, a zakończenie w punktach czerpalnych wody zimnej (podobnie wszystkie rodzaje możliwych do wystąpienia instalacji).

4. Wyroby budowlane.

Wyroby wytworzone w celu zastosowania w obiekcie budowlanym w sposób trwały, o właściwościach użytkowych, umożliwiających prawidłowo zaprojektowanym i wykonanym obiektom budowlanym spełnienie wymagań podstawowych, o których mowa w art. 5 upb, można stosować przy wykonywaniu robót budowlanych wyłącznie, jeżeli wyroby te zostały wprowadzone do obrotu zgodnie z przepisami odrębnymi.

Aprobaty i kryteria techniczne wyrobów budowlanych dopuszczonych do obrotu i stosowania (wybrane zagadnienia).

Podstawa prawna:

Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 5 sierpnia 1998 roku w sprawie aprobat i kryteriów technicznych oraz jednostkowego stosowania wyrobów budowlanych (Dz. U. 98.107.679 z późniejszymi zmianami).

1. Rozporządzenie określa :

1. szczegółowe zasady i tryb dopuszczenia wyrobów budowlanych do jednostkowego stosowania w obiekcie budowlanym,

2. szczegółowe zasady i tryb udzielania, uchylania lub zmiany aprobat technicznych i zasady odpłatności z tego tytułu,

3. jednostki organizacyjne upoważnione do wydawania aprobat technicznych,

4. zakres oraz szczegółowe zasady i tryb opracowywania i zatwierdzania kryteriów technicznych.

2. Przepisy rozporządzenia nie nakładają obowiązku poddawania wyrobu budowlanego procedurom związanym z wydawaniem certyfikatów, atestów, opinii, wynikających z odrębnych przepisów.

3. Określenia:

1. jednostka aprobująca: jednostka organizacyjna upoważniona do udzielania, uchylania i nowelizacji aprobat technicznych,

2. kryteria techniczne: zestaw wymagań, stanowiący podstawę certyfikacji wyrobów budowlanych na znak bezpieczeństwa,

3. wnioskodawca: producent lub grupa producentów wyrobów budowlanych ubiegających się o udzielenie lub zmianę aprobaty technicznej.

4. Aprobaty techniczne ustala się dla wyrobów, dla których nie ma Polskiej Normy lub właściwości różnią się istotnie do tych zawartych w PN. Aprobaty technicznej udziela się na okres 5 lat.

5. Do wydawania, uchylania i zmian aprobat technicznych upoważnione są między innymi: ITB, COB-RTI Instal, IBDiM, IGNiG, WAT, GIG.

6. ITB prowadzi Centralny Rejestr i Zbiór udzielonych i uchylonych aprobat technicznych oraz reprezentuje pozostałe jednostki aprobujące w Europejskiej Organizacji Aprobat Technicznych.

7. Kryteria techniczne dla wyrobów powinny jednoznacznie określać:

1. właściwości użytkowe i wynikające z nich właściwości techniczne podlegające sprawdzeniu,

2. poziom wymagań w odniesieniu do właściwości i własności, o których mowa powyżej,

3. sposób sprawdzenia spełnienia tych wymagań przez określenie metod i badań oraz innych metod weryfikacji, gdy ma to zastosowanie.

8. Kryteria techniczne są opracowywane w postaci odrębnego dokumentu jeżeli właściwe przedmiotowo Polskie Normy lub Aprobaty Techniczne nie pozwalają na jednoznaczne określenie wymagania z punktu 7 (powyżej). Kryteria techniczne są opracowywane przez Jednostkę Certyfikującą i zatwierdzane przez kierownika tej jednostki w porozumieniu z kierownikiem właściwej przedmiotowo jednostki aprobującej.

3. Samodzielne funkcje techniczne w budownictwie:

Za samodzielną funkcję techniczną w budownictwie uważa się działalność związaną z koniecznością fachowej oceny zjawisk technicznych lub samodzielnego rozwiązania zagadnień architektonicznych i technicznych oraz techniczno - organizacyjnych, a w szczególności działalność obejmująca:

1. projektowanie, sprawdzanie projektów architektoniczno - budowlanych i sprawowanie nadzoru autorskiego,

2. kierowanie budową lub innymi robotami budowlanymi,

3. kierowanie wytwarzaniem konstrukcyjnych elementów budowlanych oraz nadzór i kontrolę techniczną wytwarzania tych elementów,

4. wykonywanie nadzoru inwestorskiego,

5. sprawowanie kontroli technicznej utrzymania obiektów budowlanych,

6. rzeczoznawstwo budowlane.

Samodzielne funkcje techniczne w budownictwie mogą wykonywać wyłącznie osoby posiadające odpowiednie wykształcenie techniczne i praktykę zawodową, dostosowaną do rodzaju i stopnia skomplikowania działalności i innych wymagań związanych z wykonywaną funkcją, stwierdzone decyzją zwaną uprawnieniami budowlanymi wydaną przez organ samorządu zawodowego.

W przypadku województwa Śląskiego organem takim jest Okręgowa Komisja Kwalifikacyjna Śląskiej Okręgowej Izby Inżynierów Budownictwa w Katowicach.

Warunkiem uzyskania uprawnień budowlanych jest złożenie egzaminu ze znajomości przepisów prawnych dotyczących procesu budowlanego oraz umiejętności praktycznego zastosowania wiedzy technicznej.

Osoby wykonujące samodzielne funkcje techniczne w budownictwie są odpowiedzialne za wykonywanie tych funkcji zgodnie z przepisami i zasadami wiedzy technicznej oraz za należytą staranność w wykonywaniu pracy, jej właściwą organizację, bezpieczeństwo i jakość.

Podstawę do wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie stanowi wpis w drodze decyzji do centralnego rejestru oraz wpis na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego, potwierdzoną zaświadczeniem wydanym przez tę izbę.

Uprawnienia budowlane mogą być udzielane do:

1. projektowania,

2. kierowania robotami budowlanymi.

W uprawnieniach budowlanych jest określona specjalność i ewentualnie specjalizacja techniczno - budowlana oraz zakres prac projektowych lub robót budowlanych objętych danym uprawnieniem.

Uprawnienia budowlane do kierowania robotami budowlanymi stanowią również podstawę do:

1. kierowania wytwarzaniem konstrukcyjnych elementów budowlanych oraz nadzoru i kontroli technicznej wytwarzania tych elementów,

2. wykonywaniem nadzoru inwestorskiego.

W art. 14 upb określono specjalności w jakich są udzielane uprawnienia budowlane.

W art. 15 upb określono jaka osoba może zostać Rzeczoznawcą budowlanym.

4. Prawa i obowiązki uczestników procesu budowlanego.

Uczestnikami procesu budowlanego są:

1. inwestor,

2. inspektor nadzoru inwestorskiego,

3. projektant,

4. kierownik budowy lub kierownik robót.

Do obowiązków inwestora należy zorganizowanie procesu budowy, z uwzględnieniem zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a w szczególności zapewnienia:

1. Opracowanie projektu budowlanego i stosownie do potrzeb innych projektów.

2. Objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy.

3. Opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia.

4. Wykonania i odbioru robót budowlanych.

5. W przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych lub warunkami gruntowymi, nadzorem nad wykonywaniem robót budowlanych - przez osoby o odpowiednich uprawnieniach budowlanych.

Inwestor może ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego.

Inwestor może zobowiązać projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego.

Wśród uczestników procesu budowy podstawową rolę spełnia inwestor, dla którego działają w granicach określonych umową pozostałe uprawnione osoby.

Ustawa - Prawo budowlane szczegółowo określa ogólne wymagania - zasady w procesie budowlanym - skutkujące odpowiedzialnością karno - administracyjną i zmianę decyzji administracyjnej.

Obiekt budowlany powinien zostać zaprojektowany i wykonany zgodnie z przepisami, powinna zostać uwzględniona ochrona uzasadnionych interesów osób trzecich obejmująca m. in. dostęp do drogi publicznej, ochronę przed pozbawieniem możliwości korzystania z mediów.

Zakres podstawowych obowiązków projektanta określono w art. 20 upb.

W art. 21a upb określono dokładnie zakres i sposób sporządzenia planu BIOZ (planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia).

W art. 22 upb określono zakres obowiązków kierownika budowy.

W art. 25 upb określono zakres obowiązków inspektora nadzoru inwestorskiego.

5. Postępowanie poprzedzające rozpoczęcie robót budowlanych:

1. pozwolenie na budowę,

2. zgłoszenie robót,

3. projekt budowlany.

Roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę z zastrzeżeniem art. 29 - 31 ww. ustawy.

Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

W art. 29 upb zapisano, budowa jakich obiektów nie wymaga pozwolenia na budowę.

W art. 30 upb zapisano jakie budowy wymagają zgłoszenia.

W art. 31 upb zapisano jaka rozbiórka nie wymaga pozwolenia.

Zgłoszenia budowy należy dokonać przed rozpoczęciem robót a do wykonania można przystąpić jeżeli w terminie 30 dni właściwy organ nie wniesie sprzeciwu.

Właściwy organ, po sprawdzeniu i zawiadomieniu zainteresowanych stron może wydać zgodę na rozpoczęcie robót budowlanych w drodze postanowienia już po kilku dniach od dostarczenia zgłoszenia.

Rozpoczęcie robót bez pozwolenia na budowę lub zgłoszenia jest nielegalne oraz traktowane jako samowola budowlana.

Wyjątek stanowi rozpoczęcie robót zabezpieczających i rozbiórkowych w przypadku usunięcia bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia (z zachowaniem obowiązku bezzwłocznego uzyskania pozwolenia lub dokonania zgłoszenia).

W celu uzyskania pozwolenia na budowę należy wykonać projekt budowlany zgodnie z wydaną wcześniej decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 32 upb) oraz złożyć wniosek i oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 33 upb).

Odpowiedzialnym za właściwe sporządzenie projektu jest tylko i wyłącznie projektant.

Zmiana projektu wymaga zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę.

Ustalenie decyzji o pozwoleniu na budowę obejmuje stan wymogów prawa i wiedzy technicznej według stanu w chwili jej wydania.

Ważność decyzji o pozwoleniu na budowę do 2 lat od dnia, w którym stała się ostateczna.

Organ wydający pozwolenie na budowę prowadzi ich rejestr oraz przechowuje dokumentację wraz z projektem budowlanym przez okres istnienia obiektu.

Projekt budowlany (art. 34 upb): szczegółowy zakres projektu budowlanego został określony w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 roku w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. (Dz.U.03.120.1133).

Rozporządzenie ww. określa szczegółowy zakres i formę projektu budowlanego, stanowiącego podstawę do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, nie ograniczając zakresu opracowań projektowych w stadiach poprzedzających opracowanie projektu budowlanego, wykonywanych równocześnie, w szczególności projektu technologicznego oraz na potrzeby związane z wykonywaniem robót budowlanych.

Przedstawiono tu wymagania dotyczące formy projektu budowlanego,

Projekt budowlany powinien spełniać wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zakres i treść projektu budowlanego powinny być dostosowane do specyfiki i charakteru obiektu oraz do stopnia skomplikowania robót budowlanych.

Projekt budowlany powinien zawierać:

1. projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie zasadniczej (służącej do celów projektowych),

2. projekt architektoniczno - budowlany, określający funkcję, formę i konstrukcję obiektu,

3. stosownie do potrzeb oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła, gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do ww. sieci oraz dodatkowo telekomunikacji i dróg lądowych.

Projekt budowlany podlega zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budowę.

UWAGA: Nie wolno płacić projektantowi za wykonany projekt budowlany (najwyżej zaliczkę) przed uzyskaniem prawomocnej (ostatecznej) decyzji o pozwoleniu na budowę.

W przytoczonym na wstępie Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 roku określono wymagania dotyczące formy projektu budowlanego, projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno - budowlanego.

6. Budowa i oddawanie do użytku obiektów budowlanych:

1. dziennik budowy, tablica informacyjna,

2. opłaty legalizacyjne,

3. pozwolenie na użytkowanie.

Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy, którymi to pracami są:

1. wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie,

2. wykonanie niwelacji terenu,

3. zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów,

4. wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy.

Inwestor jest obowiązany zawiadomić o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych, na które jest wymagane pozwolenie na budowę, właściwy organ oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem, co najmniej na 7 dni przed ich rozpoczęciem dołączając na piśmie stosowne oświadczenia (art. 41 ust. 4 upb).

Rozpoczęcie dostaw energii, wody, siepła, gazu na potrzeby budowy może nastąpić jedynie po okazaniu wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia.

Kierownik budowy jest obowiązany prowadzić dziennik budowy oraz umieścić na budowie w widocznym miejscu tablicę informacyjną oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia.

Ogłoszenie ww. jest wymagane, jeżeli prowadzenie robót budowlanych przekracza 30 dni roboczych i jednocześnie zatrudnionych jest co najmniej 20 pracowników lub zakres robót przekracza 500 osobodni.

Dziennik budowy stanowi urzędowy dokument przebiegu robót budowlanych oraz zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku wykonywania robót i jest wydawany odpłatnie przez właściwy organ.

Opłata legalizacyjna jest nieraz jedynym sposobem na zalegalizowanie prac rozpoczętych bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia (szczegółowo opisano w art. 49 - 52 upb).

Do użytkowania obiektu budowlanego na którego wzniesienie jest wymagane pozwolenie na budowę można przystąpić (z zastrzeżeniem art. 55 i 57), po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji.

Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.

Inwestor w stosunku do którego nałożono obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego jest obowiązany zawiadomić, zgodnie z właściwością z przepisów szczególnych, organy:

• Inspekcji Ochrony Środowiska,

• Państwowej Inspekcji Pracy,

• Państwowej Straży Pożarnej

o zakończeniu budowy obiektu budowlanego i zamiarze przystąpienia do jego użytkowania . Organy zajmują stanowisko w sprawie zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym. Nie zajęcie stanowiska w terminie 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia, traktuje się jako nie zgłoszenie sprzeciwu lub uwag.

Do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć:

1. oryginał dziennika budowy,

2. oświadczenie kierownika budowy:

1. o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami,

2. o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także w razie korzystania - ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu,

3. o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania,

4. protokoły badań i sprawdzeń,

5. inwentaryzację geodezyjną i powykonawczą.

Inwestor oddając do użytkowania obiekt budowlany, przekazuje właścicielowi lub zarządcy obiektu, dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą. Przekazaniu podlegają również inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także w razie potrzeby instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem.

7. Utrzymanie obiektów budowlanych:

1. przeglądy roczne i pięcioletnie,

2. książka obiektu budowlanego,

3. zmiana sposobu użytkowania.

Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 upb, który brzmi:

Obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt. 1 - 7.

Powinny zostać zapewnione następujące wymagania:

1. Spełnienie wymagań podstawowych dotyczących:

1. bezpieczeństwa konstrukcji,

2. bezpieczeństwa pożarowego,

3. bezpieczeństwa użytkowania,

4. odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony środowiska,

5. ochrony przed hałasem i drganiami,

6. oszczędności energii i odpowiedniej izolacyjności cieplnej przegród.

2. Warunki użytkowe zgodne z przeznaczeniem obiektu w szczególności w zakresie:

1. zaopatrzenia w wodę i energię elektryczną oraz odpowiednio do potrzeb, w energię cieplną i paliwa, przy założeniu efektywnego wykorzystania tych czynników,

2. usuwania ścieków, wody opadowej i odpadów.

3. Możliwości utrzymania właściwego stanu technicznego.

4. Niezbędne warunki do korzystania z obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego przez osoby niepełnosprawne, w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich.

5. Warunki bezpieczeństwa i higieny pracy.

6. Ochrony ludności, zgodnie z wymogami obrony cywilnej.

7. Ochronę obiektów wpisanych do rejestru zabytków oraz obiektów objętych ochroną konserwatorską.

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga pozwolenia właściwego organu (art. 71 upb).

Zakres i częstotliwość przeglądów rocznych i pięcioletnich opisano w art. 62 upb.

Właściciel lub zarządca jest obowiązany prowadzić dla każdego budynku oraz obiektu budowlanego nie będącego budynkiem, którego projekt objęty jest obowiązkiem sprawdzenia, książkę obiektu budowlanego, stanowiącą dokument przeznaczony do zapisów dotyczących przeprowadzonych badań i kontroli stanu technicznego remontów i przebudowy, w okresie użytkowania obiektu budowlanego.

Obowiązek prowadzenia książki obiektu budowlanego nie obejmuje właścicieli i zarządców:

1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych,

2. obiektów budowlanych: budownictwa zagrodowego i letniskowego oraz opisanych w art. 29 ust. 1 upb,

3. dróg lub obiektów mostowych, jeżeli prowadzą książkę drogi lub obiektu mostowego na podstawie przepisów o drogach publicznych.

Protokoły z kontroli technicznej, oceny, ekspertyzy dotyczące stanu technicznego powinny być dołączone do książki obiektu budowlanego.

Książka powinna być założona w dniu przekazania obiektu do użytkowania i systematycznie prowadzona przez okres jego użytkowania. Książka powinna mieć format A - 4 i być wykonana w sposób trwały, zapewniający przydatność do użytkowania w całym okresie użytkowania obiektu.

Wpisy do książki obiektu budowlanego obejmują:

1. Podstawowe dane identyfikujące obiekt:

1. rodzaj obiektu i jego adres,

2. właściciela, zarządcę - nazwę lub imię i nazwisko,

3. protokół odbioru obiektu - numer i datę sporządzenia,

4. pozwolenie na użytkowanie obiektu - nazwę organu, który wydał, numer i datę wydania,

5. zmianę właściciela lub zarządcy - numer i datę protokołu przejęcia obiektu,

6. wpis o zamknięciu książki, datę jej założenia.

2. Dane ogólne o obiekcie budowlanym wraz z wykazem dokumentacji, w tym dokumentacji przekazanej właścicielowi (zarządcy) przy zakładaniu książki.

3. Plan sytuacyjny obiektu, z zaznaczonymi granicami nieruchomości, określający również usytuowanie miejsc przyłączenia obiektu do sieci uzbrojenia terenu oraz armatury lub urządzeń przeznaczonych do odcięcia czynnika dostarczonego za pomocą tych sieci, a w szczególności gazu, energii elektrycznej i ciepła.

4. Protokoły kontroli oraz badań określonych w art. 62 ust. 1 i 2 upb oraz przeprowadzonych remontów i przebudowy obiektu.

Wpisy do książki obiektu powinny być dokonywane w dniu zaistnienia okoliczności, dla której jest wymagane dokonanie odpowiedniego wpisu.

Wpisów tych dokonuje właściciel lub zarządca obiektu albo osoba upoważniona przez właściciela lub zarządcę.

Szczegółowo kwestię ksiązki obiektu budowlanego reguluje Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 19 października 1998 roku w sprawie książki obiektu budowlanego (Dz. U. 98.135.882).

8. Katastrofa budowlana.

W przypadku wystąpienia katastrofy budowlanej (niezamierzone gwałtowne zniszczenie obiektu lub jego części oraz konstrukcyjnych elementów rusztowań, obudowy wykopów) w budowanym, rozbieranym lub użytkowanym obiekcie budowlanym, kierownik budowy, inwestor, zarządca lub użytkownik obowiązany jest do:

• zorganizowania doraźnej pomocy poszkodowanym,

• zabezpieczenia miejsca katastrofy przed zmianami,

• niezwłocznego powiadomienia o katastrofie właściwego organu, prokuratora i policję i inne zainteresowane osoby lub organy.

9. Organy administracji architektoniczno - budowlanej i nadzoru budowlanego.

Zadania administracji architektoniczno - budowlanej (aab) wykonują:

1. starosta,

2. wojewoda,

3. Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego.

Zadania nadzoru budowlanego (nb) wykonują:

1. powiatowy inspektor nadzoru budowlanego (PINB),

2. wojewoda przy pomocy WINB,

3. Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego.

W art. 81 i 82 upb określono podstawowe obowiązki organów aab i nb.

10.Przepisy karne.

W rozdziale tym opisano jakie sankcje występują przy wykonywaniu robót budowlanych bez spełnienia przepisów określonych Ustawą - Prawo budowlane oraz kto ponosi bezpośrednią odpowiedzialność i konsekwencje nienależytego wykonania prac.

11.Odpowiedzialność zawodowa w budownictwie.

Opisano tutaj jakie sankcje czekają osoby wykonujące samodzielne funkcje techniczne w budownictwie, które dopuściły się określonych występków lub wykroczeń oraz popełniły czyny powodujące odpowiedzialność zawodową w budownictwie.

12. Kwestie dodatkowe: (z zarządzania nieruchomościami).

1. Jakie czynności należy wykonać kiedy najemca, właściciel zalega z opłatami?

Odp.: w przypadku właściciela na początek próba wyjaśnienia przyczyn zalegania z opłatami, następnie pismo z wezwaniem do zapłaty, naliczanie odsetek zgodnie z przepisami (w tym statut wspólnoty), w ostateczności ustawa o własności lokali wskazuje licytację lokalu jako sposób na ściągnięcie zaległych opłat, w przypadku najemcy (lokale gminne) sposób windykacji jak wyżej, eksmisja z lokalu zgodnie z przepisami (zapewnienie przez gminę lokalu zastępczego).

2. Czy wspólnota mieszkaniowa płaci podatek VAT z tytułu otrzymanych pożytków na nieruchomości?

Odp.: tak, płaci podatek VAT zgodnie z wystawioną fakturą (np. za reklamę na nieruchomości, za zamontowaną antenę telefonii cyfrowej), warunek - rejestracja wspólnoty w urzędzie skarbowym jako płatnik VAT.

PRAWO BUDOWLANE

inż. Damian Bałuszyński

INSTYTUT GOSPODARKI NIERUCHOMOŚCIAMI

ul. Staromiejska 21/4; 40-013 Katowice www.ign.org.pl

tel. [phone] e-mail: [e-mail], [e-mail]

tel./fax: [phone]

---