Wartość Odtworzeniowa- okresla się dla nieruchomości które ze względu na rodzaj, obecne uzytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne: ubezpieczeniowe, przy wygaśnieciu UW, przy spadkach. W.O. nieruch jest równa kosztom jej odtworzenia uwzględnieniem stopnia zuzycia. Podej. kosztowe polega na określeniu wartości nieruch. i przy założeniu ze wartośc odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zuzycia nieruch. Przy tym podejściu okresla się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Met kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii, które wykorzystano do powstania tych części składowych (obiekty nowe, prawie nowe o niewielkim stopniu zuzycia, stan surowy, stare obiekty objęte wpisem do rejestru zabytków) Met kosztów zastąpienia określa się koszty zastąpienia części składowych gruntu obiektami bud. o takiej samej funkcji i parametrów użytk. Jakie mają obiekty których wartośc określa się lecz wykonanymi przy wykorzystaniu aktualnie stosowanych technologii i materiałów.(obiekty stare, nie objęte wpisem do rejestru) Tech szczegółowa koszt odtworzenia obk budowlanego kalkulowany jest jako suma iloczynów ilości poszczególnych rodzajów robót budowlanych oraz aktualnych ich cen jednostkowych Technika elementów scalonych koszt robót budowlanych wylicza się jako sumę iloczynów scalonych jednostek jednorodnych robót i cen jednostkowych wykonania tych robót Element scalony szereg jednostkowych robót będących przedmiotem kalkulacji szczegółowej

Określenie średniego wskaźnika zużycia technicznego obiektu według metody czasowej (ROSSA): jest to metoda czasowa, która za podstawę wyliczenia wskaźnika procentowego przyjmuje: wiek obiektu w latach, przewidywany okres trwałości w latach> Metodą tą można obliczyć zużycie dla budynków o złej, prawidłowej lub bardzo dobrej gospodarki remontowej. Dla obiektów w których nie przeprowadzono okresowych remontów (zła gospodarka remontowa): S_zt=t/T*100 (zależność liniowa), Dla obiektów o prawidłowej gospodarce remontowej: S_zt=t*(1+T)/2T₂*100, Dla obiektu, który jest prawidłowo eksploatowany i w którym gospodarka remontowa prowadzona jest bardzo dobrze: S_zt= t²/T²*100

ZUŻYCIE ŁĄCZNE: a) techn - zależy od rodzaju obiektu i typu konstrukcji, elementy obiektu lub ich części skład, wiek, zawodność ludzka(jakość materiałów i wykonawstwa, eksploatacja. Remonty, wady projektowe), czynniki środ; b) funkc - zmiana funkcji lub użytkownika, rozwiązania materiałowe, postęp techn w bud; rozw archit - przestrz, standard wykończeń, zmniejszenie dochodowości, dostępność komunik, zmiana norm i użytkownika; warunki eksploat obiektu; c) czynniki środ: 1) zagrożenia zewn- autostrady, zakłady przem, cieki wodne, stadiony, urządzenia sportowe, lotniska, kopalnie nad i podziemne, zaniecz atmosf, brak światła; 2) zagrożenia losowe - trzęsienia ziemi, uderzenia mech, huragany, powodzie, wojny, pożar); 3) zagr ekolog wewn- hałas, agresywne zapachy i wyziewy, wibracje, wstrząsy, szkodniki biolog, żyły wodne.

Do podstawowych sposobów określania stopnia zużycia technicznego należą: 1)ustalenie trwałości i przebieg zużycia pozwalają wyodrębnić trzy zasadnicze grupy elementów @elementy o trwałości przekraczającej lub równej trwałości budynku (fundamenty, ściany, stropy, schody) @elementy o trwałości tech. mniejszej od trwałości budynku (dachy stropy drewniane, stolarka, podłogi, instalacje) @elementy o znacznie mniejszej trwałości (roboty wykończeniowe, osprzęt instalacyjny). Do określenia stopnia zużycia elementów składowych obiektu stosujemy nastepujący wzór:

Szte=Uei*Sztei/100, gdzie: Sztei- zuzycie techniczne elementów w %, Uei- % udział kosztów elementów budowlanego nowego w kosztach odtworzenia całego obiektu. 2)Ustalenie średnioważonego zużycia technicznego obiektu. Sposób ten polega na ustaleniu zużycia poszczególnych elementów Sztei składowych obiektu, a następnie obliczenie średnioważonego zużycia technicznego Szt całego wycenianego obiektu. Do obliczeń posługujemy się wzorem: Szt = Σ(Uei*Sztei/100), gdzie: Szt-średnioważony stopień zużycia technicznego w %, Uei-%udział kosztu i-tegoelementu obiektu w %, Sztei-stopień zużycia danego elementu robót budowlanych określony w %,. Stopień zużycia można również określić ze wzoru: Sztei=Krei/Kbei*100, gdzie Krei- koszt remontu i-tego elementu, Kbei- koszt budowy i-tego elementu. Wyznaczony stopień zużycia podajemy do 1 miejsca po przecinku. Metoda koszt likwidacji Wartości nieruchomości jest równa kosztowi nabycia gruntu, pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu. Za koszt nabycia gruntów przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach. Koszty likwidacji części składowych gruntu ustala się przy użyciu technik :elementów scalonych, wskaźnikowej, szczegółowej. Wartość nieruchomości powiększa się o wartość materiałów pozostałych po likwidacji części składowych gruntu. Stosuje się jeżeli części składowe gruntu są przeznaczone do likwidacji. Do likwidacji powinny być przeznaczone obiekty o zużyciu ponad 70 %.Zastosowanie metody kosztów likwidacji do określenia wartości ryn nier wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym .W wyniku zastosowania metody kosztów likwidacji określana jest wartość rynkowa. Nakłady rzeczowe ustala się najczęściej na podstawie Katalogu Nakładów Rzeczowych nr 4-04 „Roboty rozbiórkowe i wyburzeniowe budynków i budowli”. W katalogu tym podane są kosztorysowe nakłady rzeczowe na elementy i roboty występujące w trakcie rozbierania i wyburzania budynków i budowli.

Procedura tech.szczegółowej:Dla ustalenia kosztów odtworzenia ( W_B) należy wykonać, następujące czynności:1. dokonać inwentaryzacji technicznej i obmiarowania obiektu budowlanego z dużą szczegółowością, 2. określić technologie wykonania niezbędnych robót budowlanych i instalacyjnych, 3. obliczyć ilość niezbędnych robót (J_i), 4. określić ceny jednostkowe C_ji poszczególnych robót w oparciu o normatywy w których uwzględniana jest robocizna, materiały i sprzęt oraz koszty pośrednie i zysk 5. określić koszty opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego (W_KD) w formie wskaźnika procentowego odniesionego do kosztów odtworzenia robót budowlanych (W_KO), 6. ustalić koszty odtworzenia wg poniższego wzoru:

Procedura tech. Elementów scalonych Dla ustalenia kosztów odtworzenia ( W_B) należy wykonać, następujące czynności:1. dokonać inwentaryzacji technicznej i obmiarowania obiektu budowlanego z dużą szczegółowością, 2. określić technologie wykonania niezbędnych robót budowlanych i instalacyjnych, 3. obliczyć rodzaje i ilość scalonych elementów tych robót (J_ei)., 4. określić ceny scalonych elementów robót ( C_jei) korzystając z odpowiednich normatywów cen scalonych w których uwzględniana jest robocizna, materiały i sprzęt oraz koszty pośrednie i zysk . 5. określić koszty opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego (W_KD) w formie wskaźnika procentowego odniesionego do kosztów odtworzenia robót budowlanych (W_KO), 6. ustalić koszty odtworzenia wg poniższego wzoru:

---