CO TO JEST WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA

Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli lokali w danej nieruchomości. Nie ma ona osobowości prawnej, może jednak nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać do sądu i być pozywana. Wspólnota nie posiada odrębnego majątku. W całości należy on do właścicieli lokali. Odpowiadają oni za jej zobowiązania do wysokości swoich udziałów w nieruchomości wspólnej.

Wspólnoty mieszkaniowe zaczęły powstawać w 1995 r. po wejściu w życie ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: uwl). Z roku na rok ich przybywa. Pięć lat temu było ich 67 tys., obecnie - ponad 100 tys.

Wspólnoty nie zakłada się, powstaje z mocy prawa w budynku mieszkalnym, w którym sprzedano choćby jeden lokal. Wystarczy, że jest dwóch właścicieli: ten, który sprzedał lokal (np. gmina) i jest posiadaczem reszty budynku, oraz właściciel kupionego lokalu.

Nie muszą to być tylko mieszkania, ale także: sklepy, biura, lokale gastronomiczne i usługowe oraz garaże. Właścicielem może być zarówno skarb państwa, gmina, przedsiębiorstwo państwowe, spółdzielnia mieszkaniowa, spółka prawa handlowego, jak i osoba fizyczna. Utworzy więc ją nie tylko dwóch właścicieli mieszkań, ale i garaży lub sklepów.

Większość wspólnot istnieje w jednym budynku. Może funkcjonować jednak także w kilku budynkach znajdujących się na tej samej działce, np. na osiedlu wybudowanym przez developera.

Wspólnota nie powstanie jednak na osiedlu domków jednorodzinnych. Z definicji samodzielnego lokalu mieszkalnego zawartej w ustawie z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych wynika wprawdzie, że domem jednorodzinnym jest budynek mieszkalny z jednym samodzielnym lokalem, jednaj pojęcie to stworzono dla potrzeb najmu, nie ma więc zastosowania do własności lokali. Dlatego wspólnota nie powstanie w takim domu, chyba że jego właściciel zaadaptuje go na kilka lokali, a potem niektóre sprzeda (po tym jak starosta wyda zaświadczenie o ich samodzielności); wtedy wspólnota mieszkaniowa zacznie funkcjonować między tą osobą a nabywcami.

Wspólnota nie zaistnieje więc między właścicielami domów jednorodzinnych budowanych przez spółdzielnie lub developerów. W wypadku pierwszych obowiązuje prawo spółdzielcze, statut spółdzielni oraz kodeks cywilny (dalej: k.c.), drugich - tylko ten ostatni.

Wspólnota ma prawo podzielić się również na mniejsze, ale dopiero od 19 maja 2000 r. Tego dnia weszła w życie nowela do uwl, która to przewiduje. Wcześniej uwl dopuszczała podział działki, na której stoi budynek, tylko w celu wydzielenia nowej, nie zabudowanej działki oraz jej zbycia. Wydzielenie gruntu wraz z domem nie było możliwe.

Taki podział ma sens tylko wtedy, gdy wspólnota istnieje w więcej niż jednym budynku. Tworzenie kilku wspólnot w jednym domu przysporzyłoby bowiem więcej kłopotów niż korzyści, np. mogłyby powstać problemy z podziałem instalacji technicznej w budynku. Podział nie jest również możliwy, jeżeli wydzielone działki gruntu nie spełniają wymagań stawianych działkom budowlanym.

PODRĘCZNY SŁOWNICZEK

Członkowie wspólnoty posiadają lokale o odrębnej własności. Odrębna własność jest niczym innym jak odmianą własności nieruchomości. Do jej powstania konieczne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego oraz wpis do księgi wieczystej. Powstaje ona przez notarialną umowę: kupna-sprzedaży; o zniesieniu współwłasności; w drodze jednostronnej czynności prawnej (w formie aktu notarialnego), jeżeli właściciel dla siebie ustanawia odrębną własność lokalu; na mocy orzeczenia sądowego o: zniesieniu współwłasności, podziale spadku, podziale majątku małżonków. Przedmiotem odrębnej własności mogą być mieszkania oraz lokale użytkowe. Ich własność jest ściśle powiązana z udziałem w nieruchomości wspólnej, pod warunkiem że są samodzielnymi lokalami.

Samodzielny lokal - wedle uwl - składa się z jednej lub kilku izb, wydzielonych w obrębie budynku trwałymi ścianami, przy czym dla mieszkania przewidziano dodatkowe warunki. Musi być przeznaczony na stały pobyt ludzi i wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służyć zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, spełniać wymóg samodzielności, a także warunki techniczne zawarte w prawie budowlanym, a o tym decyduje starosta w zaświadczeniu.

We wspólnocie własnością indywidualną jest mieszkanie i pomieszczenia do niego przynależne.

Pomieszczenia przynależne to części składowe lokalu. Należą one do jego właściciela, jeżeli wymieniono je w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, a ich metraż wliczono do powierzchni lokalu. Ich posiadanie zwiększa udział właściciela we współwłasności nieruchomości wspólnej - płaci on wtedy więcej na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Pomieszczenia przynależne nie muszą bezpośrednio przylegać do lokalu, mogą być również położone na innych kondygnacjach lub poza budynkiem, w którym się znajduje lokal, ale muszą się mieścić w granicach nieruchomości gruntowej. Przede wszystkim należą do nich: garaże, piwnice, strychy i inne pomieszczenia gospodarcze. Takim pomieszczeniem nie będzie każdy garaż. Nie są nimi np. te położone wewnątrz budynku i nie sprzedane jako samodzielne lokale, oraz garaże, których powierzchnię zaliczono do sumy powierzchni wszystkich lokali, ponieważ stanowią współwłasność wszystkich właścicieli.

Współwłasnością właścicieli lokali jest nieruchomość wspólna, do której zalicza się: grunt, na którym stoi budynek, i te części domu, które nie służą wyłącznie do użytku jednego właściciela lokalu. Są to:

• klatki schodowe,

• korytarze,

• pralnie,

• suszarnie.

W jej skład wchodzą również urządzenia wykorzystywane przez wszystkich mieszkańców, czyli:

• windy,

• instalacje wodociągowe,

• elektryczne

• oraz niektóre ich fragmenty znajdujące się w mieszkaniach (rury wodno-kanalizacyjne do zaworu głównego i liczniki energii elektrycznej),

• a także pomieszczenia użytkowe i mieszkania powstałe z części wspólnej nieruchomości, których nie wyodrębniono prawnie.

Współwłasnością jest również centralne ogrzewanie, także to znajdujące się w mieszkaniu (mówi o tym uchwała Sądu Najwyższego z 28 sierpnia 1997 r.), ponieważ zalicza się je do urządzeń służących wszystkim mieszkańcom.

Wspólnota, która ma problem z określeniem, jakie elementy nieruchomości stanowią własność indywidualną lub wspólną, może sama zadecydować w uchwale, za co płacą wszyscy, a za co właściciele poszczególnych lokali.

Każdy właściciel ma udział w nieruchomości wspólnej. Jego wielkość powinna być podana w umowie notarialnej i wpisana do księgi wieczystej (art. 7 i 8 uwl). Udział oblicza się, dzieląc powierzchnię danego lokalu razem z pomieszczeniami przynależnymi przez łączną powierzchnię lokali mieszkalnych i użytkowych razem z pomieszczeniami przynależnymi w całym budynku. Przykład: Jan Kowalski posiada mieszkanie z piwnicą o łącznej powierzchni użytkowej 80 mkw., a ogólna powierzchnia użytkowa budynku i innych mieszkań wynosi 800 mkw., wraz z pomieszczeniami przynależnymi. Oznacza to, że jego udział w nieruchomości wspólnej wyniesie 1/10.

Gdy wspólnota znajduje się w kilku budynkach, udziały właścicieli w nieruchomości wspólnej odpowiadają stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wyodrębnionego razem z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali (łącznie z pomieszczeniami przynależnymi) we wszystkich budynkach.

Mieszkania sprzedawano jednak w różnym czasie i według rozmaitych zasad obliczania udziałów w nieruchomości wspólnej, czasami zbywano je bez nich. Udziały ustalano zaś, biorąc pod uwagę ogólną powierzchnię lub tylko użytkową, czasem obliczano je w przybliżeniu. W rezultacie suma udziałów w wielu nieruchomościach nie jest równa jeden, co sprawia kłopoty. Nie wiadomo bowiem, ile poszczególni właściciele mają ich w nieruchomości wspólnej, a przecież na jej utrzymanie płaci się proporcjonalnie do posiadanych udziałów. Przy sprzedaży ostatniego lokalu może się niekiedy okazać, że nie ma udziałów, które mogą być sprzedane razem z lokalem, lub odwrotnie - właściciel zbył ostatni lokal, ale pozostały mu jeszcze udziały, z którymi nie wiadomo co zrobić.

Zapobiec temu bałaganowi może art. 3 ust. 7 uwl. Mówi on, że gdy w budynku wyodrębniono własność co najmniej jednego lokalu i wysokość udziału w nieruchomości wspólnej ustalono bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż podany w uwl i jeśli później stosowano konsekwentnie ten sposób ustalania udziałów, to do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu obowiązują zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie jak przy pierwszym lokalu (przepis ten wprowadzono dopiero 19 maja 2000 r.).

Przykładowo, gmina w swoim budynku sprzedała pierwsze mieszkanie, nie uwzględniając powierzchni pomieszczeń przynależnych. Oznacza to, że wszystkie lokale muszą być w tym domu sprzedawane według tej samej zasady, a więc bez uwzględnienia tych pomieszczeń.

CO MOŻNA, A CZEGO NIE

Podstawowe prawa i obowiązki właściciela lokalu (w małej lub dużej wspólnocie) określa k.c.

Art. 140 k.c. mówi, że właściciel lokalu może w granicach określonych w ustawach i zasadach współżycia społecznego korzystać z rzeczy (a więc lokalu), z wyłączeniem innych osób. Pod warunkiem jednak, że dysponuje swoim prawem zgodnie z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, tj. pobiera pożytki i inne dochody lub też rozporządza rzeczą w ramach tych zasad i praw (np. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, funkcji lokalu i prawa budowlanego).

Właściciel mieszkania ma więc prawo

1. np. bez zgody wspólnoty mieszkaniowej wynająć swój lokal w całości lub części zarówno na cel mieszkaniowy, jak i użytkowy, m.in. sklep lub biuro, ale jeżeli nie narusza tego przepisu.

2. Właściciel lokalu może zmienić ponadto przeznaczenie lokalu z mieszkaniowego na użytkowy i odwrotnie.

Ogólne przeznaczenie nieruchomości określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wedle niego lokale w danej nieruchomości mogą pełnić zarówno funkcje mieszkaniowe, jak i określone funkcje użytkowe lub tylko jedną z nich. Właściciel może przekwalifikować lokal, gdy plan tego nie zabrania. W tym celu powinien wystąpić do organu właściwego w sprawach pozwoleń na budowę o wydanie decyzji o zmianie sposobu użytkowania lokalu (art. 71 prawa budowlanego). Przepisy inaczej określają bowiem wymagania techniczne wobec mieszkań i lokali użytkowych. Bardziej rygorystyczne są dla mieszkań, dlatego łatwiej przekwalifikować lokal mieszkalny na użytkowy niż odwrotnie.

Właściciele mieszkań nie mają bezpośredniego wpływu na zmianę funkcji cudzego lokalu, chyba że wiąże się to z koniecznością zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej lub jej przebudową - wówczas potrzebna jest ich zgoda. Art. 16 uwl przewiduje jednak, że gdy korzystanie z lokalu jest niewłaściwe, to wspólnota mieszkaniowa może wystąpić przeciwko właścicielowi do sądu z powództwem o sprzedaż tego mieszkania na licytacji. Chodzi o sytuacje, gdy rażąco lub uporczywie narusza się porządek domowy albo przez niewłaściwe zachowanie czyni się niemożliwe korzystanie z innych mieszkań lub nieruchomości wspólnej. Gdy korzystanie z lokalu użytkowego spowoduje zwiększenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, właściciele lokalu mogą podjąć uchwałę obciążającą jego właściciela większymi opłatami z tego tytułu.

3. Właściciel lokalu może również:

• wydzierżawić swój lokal lub użyczyć,

• obciążyć hipoteką,

• użytkowaniem,

• służebnością gruntową lub osobistą,

• sprzedać,

• darować,

• zamienić,

• jak też zawrzeć umowę dożywocia oraz rozporządzić nim na wypadek śmierci.

4. Lokal ma prawo podzielić na mniejsze lub kilka połączyć w jeden. Na to musi jednak uzyskać najpierw zgodę innych właścicieli lokali.

Uwl określa natomiast prawa i obowiązki właścicieli związane przede wszystkim z nieruchomością wspólną. Uprawnienia i obowiązki członków małych wspólnot działających na podstawie k.c. zawiera ten kodeks.

ZARZĄDZANIE, CZYLI ADMINISTROWANIE

NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ

Duże wspólnoty mają obowiązek powierzyć lub wybrać zarząd nieruchomości wspólnej.

Zarząd powierza się osobie fizycznej lub prawnej w umowie notarialnej o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub w innej umowie zawartej w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 uwl). Przykładowo: właściciel (gmina lub zakład pracy) sukcesywnie sprzedaje lokale w swoim budynku. Z nabywcami lokali zawiera umowę o ustanowieniu odrębnej własności lokali. Kolejne umowy przewidują taki sam sposób sprawowania zarządu jak zawarte wcześniej, a przyjęty w nich sposób zarządu odnosi skutek do każdego kolejnego nabywcy lokalu.

Właściciele powierzając zarząd, mogą określić również sposób zarządzania nieruchomością wspólną, i to odmiennie niż przewiduje uwl. Gdy nie uczynili tego, lecz jedynie powierzyli zarząd danej osobie, to gospodaruje ona nieruchomością wspólną wedle przepisów rozdziału 4 uwl, dotyczących zarządu nieruchomością wspólną. Osobę taką uwl określa mianem zarządcy.

Duże wspólnoty, które nie powierzyły zarządu, muszą go wybrać (art. 20 ust. 1 uwl). Wybrany zarząd jest jedno- lub wieloosobowy i gospodaruje nieruchomością wspólną wedle przepisów rozdziału 4 uwl. Członkiem zarządu może być tylko osoba fizyczna. Wspólnota ma swobodę wyboru, wolno jej więc wybrać w skład zarządu właścicieli mieszkań albo inne osoby.

Wybrany zarząd:

• kieruje sprawami wspólnoty,

• reprezentuje właścicieli lokali na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami.

• Działa tak, jakby oni sami administrowali swoją nieruchomością.

Członkowie wybranego zarządu nie muszą mieć licencji, chyba że zarządzają jeszcze innymi nieruchomościami i prowadzą w tym zakresie działalność gospodarczą. Wymóg licencji dotyczy bowiem osób fizycznych, które są profesjonalnymi zarządcami. Wprowadza go ustawa o gospodarce nieruchomościami. Na jej podstawie każdy prowadzący działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami, a więc każdy zarządca, któremu powierzono lub zlecono zarząd nieruchomością wspólną, musi posiadać licencję od 1 stycznia 2002 r.

Zarząd lub zarządca podejmuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu, robi więc wszystko, co wiąże się z załatwieniem bieżących spraw. Chodzi o zawieranie umów:

• o dostawę usług dla nieruchomości wspólnej (z dostawcami energii, wody i innych usług),

• prowadzenie ewidencji przychodów i kosztów oraz rozliczeń z innych tytułów związanych z nieruchomością wspólną,

• przygotowanie rocznych sprawozdań finansowych i rzeczowych,

• planów gospodarczych.

• Ubezpiecza też nieruchomość,

• realizuje uchwały wspólnoty,

• organizuje zebrania,

• przygotowuje projekty uchwał,

• organizuje prace porządkowe,

• remontowe,

• konserwacyjne,

• dba o ciągłość dostaw do nieruchomości wspólnej wody, ciepła, gazu, energii elektrycznej, usuwanie nieczystości;

• sprawia, że członkowie wspólnoty mogą korzystać z sygnału tv oraz telefonów,

• zapewnia całodobową i fachową opiekę techniczną (elektryk, hydraulik itd.).

W sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebuje zgody właścicieli lokali. Muszą się oni zgodzić na dokonanie takich prac przez zarząd i dać mu pełnomocnictwo (patrz: Czynności zwykłe i niezwykłe).

Wybrany zarząd może zlecić danej osobie zarządzanie (nie ma to nic wspólnego z powierzeniem zarządu) na podstawie umowy zlecenia. Zarządca ten zajmuje się sprawami bieżącymi wspólnoty w takich granicach, jakie określono w umowie.

W małych wspólnotach - na podstawie k.c. - zarządzają nieruchomością wspólną bezpośrednio właściciele (bez zarządcy lub zarządu), chyba że zdecydowali się powierzyć zarząd w umowie notarialnej lub go wybrać na podstawie uwl. Bezpośrednie sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną to podejmowanie decyzji przez właścicieli oraz wykonywanie ich przez nich samych, co w praktyce może być trudne. Wyjściem z tej sytuacji może być znalezienie zarządcy i zawarcie z nim umowy zlecenia. Osoba taka będzie administrowała nieruchomością wspólną.

CZYNNOŚCI ZWYKŁE I NIEZWYKŁE

Bardzo istotne jest rozróżnienie, czy dane czynności należą do zwykłego zarządu, czy już może go przekraczają. Pierwsze zwykle dotyczą bieżącej eksploatacji nieruchomości, drugie wpływają na losy wspólnoty.

Uwl do czynności przekraczających zwykły zarząd zalicza przede wszystkim:

• ustalenie wynagrodzenia zarządu,

• przyjęcie rocznego planu gospodarczego,

• ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,

• zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,

• udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub rozbudowy i zadysponowanie tym lokalem oraz zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,

• podział nieruchomości wspólnej,

• nabycie nieruchomości,

• udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,

• wytoczenie powództwa właścicielowi mieszkania zalegającego z opłatami lub wykraczającego w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo czyniącego uciążliwe swoim niewłaściwym zachowaniem korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej,

• określenie zakresu i sposobu prowadzenia ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na ich pokrycie, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej,

• udzielenie zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów w kwestiach przekraczających zwykły zarząd.

Koszty ubezpieczenia budynku obciążają wszystkich właścicieli lokali. Bez znaczenia jest, czy ubezpieczyli oni dodatkowo swoje mieszkanie, czy też nie.

W dużej wspólnocie na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd musi wyrazić zgodę większość właścicieli (oni udzielają również pełnomocnictwa zarządowi lub zarządcy) w uchwale podjętej przez właścicieli lokali przewagą głosów, liczoną według wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Zarząd może sam natomiast decydować w sprawach nie przekraczających czynności zwykłego zarządu.

W małej wspólnocie każda ważna decyzja (gdy czynność przekracza zwykły zarząd) dotycząca nieruchomości wspólnej wymaga zgody wszystkich właścicieli lokali; gdy są one mniejszej wagi (nie przekraczają zwykłego zarządu) - zgody większości. Liczy się ją udziałami w nieruchomości wspólnej.

ZEBRANIE LUB ZBIERANIE GŁOSÓW

Wspólnota decyduje o swojej nieruchomości, podejmując uchwały na zebraniu lub w tzw. trybie indywidualnego zbierania głosów.

Zarząd lub zarządca (któremu powierzono zarząd) musi zwołać raz w roku zebranie (nie później niż w pierwszym kwartale), na którym składa sprawozdanie ze swojej działalności, a wspólnota ocenia jego pracę i udziela absolutorium lub nie. Właściciele uchwalają również roczny plan gospodarczy zarządu nieruchomością wspólną i opłaty na pokrycie jego kosztów.

Może się zdarzyć, że zarząd lub zarządca nie zwoła corocznego zebrania, wówczas uczynić to może każdy właściciel. W pozostałych wypadkach zarząd lub zarządca zwołuje zebrania w razie potrzeby. Musi je zwołać, jeżeli zwrócą się do niego o to z wnioskiem właściciele dysponujący co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.

O zwołaniu zebrania zarząd lub zarządca powiadamia każdego właściciela przynajmniej tydzień przed terminem, informując o: dniu, godzinie, miejscu, porządku obrad, a gdy na zebraniu mają być wprowadzone zmiany w prawach i obowiązkach właścicieli lokali, musi również o tym poinformować, podając propozycje zmian.

Prawo zbierania głosów od poszczególnych właścicieli lokali ma tylko zarząd, który może w tym trybie podejmować uchwały. Jeśli zdarzy się, że na zebranie przyszło zbyt mało właścicieli lokali i podjęcie uchwały nie było możliwe, zarząd może wtedy uzyskać brakujące głosy w trybie indywidualnego ich zbierania.

Zarząd musi powiadomić na piśmie wszystkich właścicieli o treści uchwały podjętej w tym trybie.

Uchwały podejmuje się większością głosów, liczoną według wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Decydują wyłącznie właściciele lokali. Dlatego w głosowaniu we wspólnocie mieszkaniowej nie ma znaczenia, ile osób stale przebywa w danym lokalu. Istotne jest natomiast, czy właściciele obecni na zebraniu dysponowali większością udziałów, a tym samym głosów. Od zasady głosowania udziałami wprowadza się wyjątki. Każdemu właścicielowi może przysługiwać w niektórych sytuacjach jeden głos. Wedle tej zasady głosuje się (jeżeli zadecydują tak właściciele, którzy posiadają łącznie 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej) w dwóch wypadkach: jeżeli we wspólnocie jeden właściciel posiada większość udziałów nieruchomości wspólnej lub gdy ich suma nie jest równa jeden (w ten sposób głosuje się na każde żądanie właścicieli z 1/5 udziałów).

Takim większościowym właścicielem jest często w dużych wspólnotach gmina. Właścicielom głosowanie: jeden właściciel -jeden głos, daje szansę przełamania monopolu gminy we wspólnocie, bo gdy należy do niej większość lokali, to i większość udziałów w nieruchomości wspólnej. Może ona więc przegłosować pozostałych członków wspólnoty, a tym samym narzucić swoją wolę pozostałym właścicielom. Wówczas niepodzielnie rządzi we wspólnocie. Zdarza się również, że zarząd nieruchomością sprawuje jednostka komunalna i ta sama osoba reprezentuje zarządcę nieruchomości oraz gminę jako właściciela części lokali. Dochodzi wtedy do paradoksalnej sytuacji: podejmujący uchwałę sam ją potem realizuje. Jeżeli już jednak gmina podjęła uchwałę jako większościowy właściciel dysponujący przewagą głosów w nieruchomości wspólnej, a reszta właścicieli z tą uchwałą się nie zgadza, to pozostaje droga sądowa. Każdy właściciel lokalu może zaskarżyć taką uchwałę do sądu z powodów wymienionych w art. 25 ustawy o własności lokali.

Inna możliwość wprowadzenia głosowania jeden właściciel - jeden głos istnieje, gdy właściciele wcześniej wyrazili na to zgodę w uchwale podjętej wedle wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej lub jeżeli określili w umowie, przy podejmowaniu jakich decyzji przysługuje im jeden głos.

KOSZTY: KTO I ZA CO PŁACI

We wspólnocie mieszkaniowej nie płaci się ani czynszu, ani kosztów administracyjnych, lecz koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Są nimi (art. 14 uwl):

• wydatki na remonty i bieżącą konserwację oraz na utrzymanie czystości i porządku,

• płaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu, wody (jeżeli zużyto je na potrzeby nieruchomości wspólnej),

• za antenę zbiorczą i windę,

• wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy, a także ubezpieczenie,

• podatki (chyba że pokrywają je bezpośrednio poszczególni właściciele lokali).

Właściciele lokali mają obowiązek pokrywać koszty w ułamkowych częściach, odpowiednio do swoich udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Wysokość zaliczek poszczególnych właścicieli lokali może być więc różna i nie musi być wcale proporcjonalna do powierzchni ich lokalu.

Zaliczki na poczet kosztów utrzymania płaci się do 10 dnia każdego miesiąca. Właściciele sami decydują, ile mają płacić, podejmując w tej sprawie uchwałę na wyżej wspomnianym corocznym zebraniu.

Jeżeli zarząd lub zarządca samowolnie podnosi koszty, właściciele zawsze mogą zrezygnować z jego usług. Może być jednak i tak, że większość właścicieli jest zadowolona, wtedy mniejszość ma prawo zwrócić się do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego. Z takim wnioskiem może wystąpić nawet jeden właściciel.

Od właściciela, który nie płaci zaliczek, wspólnota ma prawo dochodzić należności w sądzie oraz naliczać odsetki za zwłokę na podstawie k.c. Dochodzenie tych pieniędzy bez względu na wysokość sumy odbywa się w postępowaniu upominawczym. W tym celu trzeba wnieść pozew do sądu rejonowego z wnioskiem o wydanie nakazu zapłaty. Gdy osoba taka permanentnie nie płaci, zarządca (lub zarząd) może w ostateczności wystąpić - po wyrażeniu w uchwale zgody przez właścicieli - do sądu z wnioskiem o orzeczenie przymusowej sprzedaży tego mieszkania.

Oprócz zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej właściciele ponoszą pełne koszty utrzymania ich mieszkań, czyli remontu, dostawy energii, c.o. itp. Z tego jednak rozliczają się sami, czyli bezpośrednio np. z dostawcą prądu. Oczywiście mogą korzystać z pośrednictwa zarządcy lub zarządu wspólnoty, wtedy powinni za to dodatkowo zapłacić.

Nic nie stoi też na przeszkodzie, by wspólnota zarobiła na zbędnej suszarni lub strychu. Trzeba jednak pamiętać, że są to części nieruchomości wspólnej, czyli współwłasność wszystkich właścicieli mieszkań. Dlatego muszą oni wyrazić zgodę na przebudowę wspólnych powierzchni oraz na zmianę swoich udziałów w nieruchomości wspólnej (trzeba zmienić wszystkie akty notarialne). W ten sposób powstanie lokal będący współwłasnością. Na tym jednak nie koniec. Lokal powstały w wyniku przebudowy musi być samodzielny, co stwierdza starosta, wydając zaświadczenie w tej sprawie. Po dopełnieniu tych formalności suszarnię lub strych można sprzedać. Kupującym może być i właściciel lokalu w budynku, i ktoś inny. Pieniądze ze sprzedaży są dochodem wszystkich właścicieli w części, w jakiej posiadają udziały w nieruchomości wspólnej. Im więc większy udział, tym więcej należy się im pieniędzy. Wspólnota może również zaadaptować suszarnię lub strych do zamieszkania, a potem wynająć. Czynsz będzie dochodem całej wspólnoty i musi być przeznaczony na pokrycie kosztów zarządu tą wspólną nieruchomością.

Na tych samych zasadach, jak w wypadku suszarni czy strychu, dopuszczalna jest również zabudowa i sprzedaż lub wynajęcie lokalu, który powstał z każdej innej części budynku stanowiącej współwłasność, np. korytarza.

KIEDY DACH PRZECIEKA I SYPIE SIĘ TYNK

Właściciele lokali mogą utworzyć fundusz remontowy. Sami ustalają, ile chcą płacić w danym roku na remont budynku. Uchwałę w tej sprawie podejmują na corocznym zebraniu, ale mogą podjąć ją w innym terminie. Decydują w niej o treści planu gospodarczego na dany rok, kosztach zarządu lub wysokości zaliczek na pokrycie zarządu nieruchomością wspólną, w których mogą być przewidziane określone kwoty na remonty.

Funduszem dysponuje zarząd, który nie ma prawa wydać zgromadzonych pieniędzy na inny cel niż remont lub modernizację nieruchomości wspólnej, chyba że właściciele wyrażą na to zgodę w uchwale.

Jeżeli właściciele lokali chcą korzystać z ulgi w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu wpłat na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej, to fundusz powinien być wyodrębniony. Najlepiej, żeby stanowił osobną pozycję w ewidencji kosztów lub żeby środki gromadzono na subkoncie w banku. Jeśli nie ma takiego wyodrębnienia, właściciele mieszkań nie mogą odliczyć sobie od podatku pieniędzy wpłacanych na remont nieruchomości wspólnej. Dowodami wpłat, które pozwalają skorzystać z ulgi, mogą być: książeczka opłat, dowody wpłat bankowych, przekazy pocztowe, zaświadczenie od zarządu lub zarządcy albo druki "kasa przyjmie". Właściciele tracą prawo do ulgi podatkowej, jeśli pieniądze wpłacane na fundusz nie są wykorzystywane zgodnie z ich przeznaczeniem. Nie muszą one jednak być wydawane na remonty co roku, wolno je zbierać przez kilka lat na większe przedsięwzięcie.

Właściciele decydują w uchwale o przeprowadzeniu prac w nieruchomości wspólnej, dają też upoważnienie do ich rozpoczęcia zarządowi lub zarządcy. Uchwałę podejmują większością głosów (liczoną według wysokości udziałów). Wiąże ona wszystkich właścicieli mieszkań, czyli i tych, których przegłosowano. W małych wspólnotach wymagana jest jednomyślność współwłaścicieli we wszelkich sprawach nie związanych z bieżącą eksploatacją nieruchomości wspólnej, a więc i remontu.

Wspólnotom przysparza problemów określenie, kto przeprowadza remont loggii, tarasów i balkonów, bo chociaż najczęściej korzystają z nich właściciele poszczególnych mieszkań, stanowią one nieodłączną część elewacji zewnętrznej. W takim wypadku właściciele lokalu mogą sami (w uchwale) ustalić, kto pokrywa koszty ich remontu: poszczególni właściciele lokali (każdy za swój balkon) czy cała wspólnota. Gdy więc prace obejmują elementy istotne dla całego budynku, m.in. podpory konstrukcyjne albo elewację, to mogą podjąć decyzję, że remont obciąża wszystkich właścicieli. Wszelkie drobne prace, np. położenie terakoty na balkonie, przeprowadzają sami właściciele mieszkań.

Z kolei centralne ogrzewanie stanowi współwłasność. Dlatego właściciel lokalu nie może bez zgody pozostałych właścicieli lokali zamontować instalacji c.o., różniącej się od tej istniejącej w budynku. Art. 13 uwl nakazuje bowiem właścicielowi, aby nie utrudniał korzystania innym właścicielom z nieruchomości wspólnej. Nie może więc wprowadzać w mieszkaniu zmian, które komplikują innym życie i mogą zakłócić funkcjonowanie całej instalacji. Podobne uregulowanie zawiera art. 206 k.c., który określa sposób korzystania z rzeczy wspólnej.

Decydują o tym również przyczyny techniczne. Polskie Normy określają wysokość temperatury, jaka przy sprawnie działającej instalacji i zakładanej temperaturze na zewnątrz powinna być osiągnięta w poszczególnych pomieszaniach budynku: pokojach, kuchniach, łazienkach, w.c., na klatkach schodowych, korytarzach, w piwnicach, na strychach. Do PN i przenikającego ciepła przez ściany, okna i drzwi wewnętrzne dostosowuje się całą instalację c.o. (montuje się odpowiedniej wielkości grzejniki oraz rury o wymaganej średnicy). Jednocześnie projektuje się ją w taki sposób, że korytarze i klatki schodowe oraz inne pomieszczenia w budynku są ogrzewane tylko częściowo przez kaloryfery, a brakujące ciepło przenika przez ściany i drzwi z pomieszczeń, gdzie je założono. Dlatego wyłączenie z obiegu instalacji w jednym mieszkaniu bez kosztownych i odpowiednich przeróbek może spowodować zakłócenie funkcjonowanie całego c.o. w budynku i zmniejszyć ciśnienie dostarczanego ciepła (lub pary) do różnych części (patrz wywiad z Lechem Jerczyńskim, "Rz" z 21 sierpnia).

Właściciele ponoszą od 1 stycznia 1995 r. (tj. od wejścia w życie uwl) odpowiedzialność finansową za zaległe remonty. Jeśli zarządca zlecił przeprowadzenie remontu w budynku przed tą datą, a prace jeszcze trwają, to ma on obowiązek doprowadzić je do końca na własny koszt i ryzyko, chyba że właściciele lokali podjęli uchwałę, w której uregulowali te kwestie inaczej. Właściciele mieszkań muszą zapłacić również za ekspertyzę, gdyż należność za jej przeprowadzenia zalicza się do kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Na żądanie zarządu właściciel ma obowiązek zezwolić na wejście do mieszkania, jeżeli jest to niezbędne do przeprowadzenia, konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje (art. 13 ust. 2 uwl). Zarząd ma prawo również wystąpić do sądu przeciwko właścicielowi, który się temu sprzeciwia.

DOKUMENTACJA BUDYNKU

Prawo budowlane nakłada na właściciela lub zarządcę obowiązek posiadania dokumentacji technicznej budynku, której wspólnoty z reguły nie mają. Ostatnia nowela do uwl zobowiązała zarząd lub zarządcę do prowadzenia i przechowywania dokumentacji technicznej nieruchomości (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego).

Książka obiektu budowlanego powinna mieć format A-4, ponumerowane oraz zabezpieczone przed wyrwaniem lub uszkodzeniem strony. Wpisuje się do niej informacje o:

• adresie budynku, imionach i nazwiskach właścicieli i zarządcy lub członków zarządu, a także personalia nowego właściciela lokalu, zarządcy lub członków zarządu,

• numerze i dacie sporządzenia protokołu odbioru budynku,

• nazwie organu, który wydał pozwolenie na użytkowanie budynku, oraz numerze i dacie wydania tego pozwolenia,

• danych ogólnych budynku wraz z wykazem dokumentacji technicznej,

• planie sytuacyjnym budynku z zaznaczonymi granicami nieruchomości, a także określającymi miejsca przyłączenia budynku do sieci uzbrojenia terenu, urządzeń odcinających dopływ mediów dostarczanych siecią, m.i- protokole okresowych kontroli oraz badań instalacji w budynku oraz przewodów kominowych.

Wszystkie informacje wpisuje właściciel, zarząd lub zarządca (ewentualnie osoba przez nich upoważniona). Kwestie te reguluje rozporządzenie ministra spraw wewnętrznych i administracji z 19 października 1998 r. w sprawie książki obiektu budowlanego (Dz. U. nr 135, poz. 882), które zawiera również jej wzór.

Gdy budynek nie posiada dokumentacji lub jest ona nieaktualna, zarząd lub zarządca, któremu powierzono zarząd, mają obowiązek podjąć czynności zmierzające do opracowania lub aktualizacji tej dokumentacji i do znalezienia wykonawcy takiej dokumentacji, zawarcia z nim umowy, nadzorowania jego pracy, a potem zapłacenia za jej wykonanie.

Za sporządzenie dokumentacji płaci właściciel, do którego wcześniej należał budynek, jeśli w chwili jej opracowywania posiada w tym budynku chociaż jedno mieszkanie (chyba że wspólnota postanowi inaczej). Najczęściej jest nim gmina lub firma. Oczywiście może zdarzyć się, że właściciel odmówi zapłacenia za dokumentację. Wówczas wspólnota ma prawo wystąpić przeciwko niemu do sądu, ale także właściciel może zaskarżyć do sądu uchwałę właścicieli lokali obciążającą go tymi kosztami, np. gdy uważa, że są one zbyt wysokie.

Wszyscy właściciele pokryją w ułamkowych częściach każdy koszt dokumentacji technicznej, jeżeli zostanie sprzedany ostatni lokal należący do dawnego właściciela budynku.

Właściciel ustanawiający odrębną własność lokalu musi do umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu dołączyć plan graficzny, który składa się z rzutu odpowiedniego poziomu budynku, na którym znajduje się lokal, a jeżeli pomieszczenia przynależne są na innych poziomach, to z ich rzutu, z zaznaczonymi pomieszczeniami przynależnymi do lokalu. Gdy pomieszczenie przynależne jest położone poza budynkiem mieszkalnym, trzeba dołączyć wyrys z operatu ewidencyjnego z zaznaczeniem tego pomieszczenia. Są to obowiązkowe załączniki do aktu notarialnego.

EWIDENCJA ZAMIAST KSIĘGI

Dla każdej nieruchomości wspólnej ma być prowadzona ewidencja pozaksięgowa kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Obowiązkiem tym uwl obarczyła zarząd lub zarządcę, któremu powierzono zarząd (art. 29 ust. 1 uwl). Uwl nie mówi jednak, jak ma wyglądać ewidencja. Określenie sposobu i zakresu jej prowadzenia pozostawia właścicielom. Stwierdza jedynie, że okresem rozliczeniowym jest rok kalendarzowy.

Obowiązek ewidencji wprowadziła ostatnia nowela uwl. Wcześniej trzeba było prowadzić dla wspólnoty księgę rachunkową.

Zarząd lub zarządca gospodarujący nieruchomościami wspólnymi przed wejściem w życie noweli nie może zaprzestać natychmiastowo prowadzenia tych ksiąg. Mówi o tym § 2 rozporządzenia ministra finansów z 2 sierpnia 2000 r. w sprawie szczegółowych zasad rachunkowości dla niektórych jednostek nie prowadzących działalności gospodarczej. Zgodnie z nim do czasu zakończenia roku obrotowego (tj. do końca 2000 r.) wspólnoty mieszkaniowe stosują dotychczasowe przepisy. Oznacza to, że księgi rachunkowe powinny zamknąć na koniec roku obrotowego, a potem mają już obowiązek prowadzić pozaksięgową ewidencję.

Zarząd lub zarządca musi dokonywać rozliczeń finansowych przez rachunek bankowy (art. 30 ust. 1 pkt 1 uwl). Ma to zapewnić bezpieczne gospodarowanie pieniędzmi wspólnoty oraz prawidłowe rozliczanie przychodów i kosztów, należności i zobowiązań w tych wspólnotach, w których pieniędzmi nie obracają sami właściciele.

Obowiązek ten dotyczy zarządu lub zarządcy i nie obejmuje właścicieli, którzy w małych wspólnotach samodzielnie prowadzą zarząd swoją nieruchomością. Między sobą oraz z dostawcami usług mogą rozliczać się z pominięciem rachunku bankowego.

WIĘKSZOŚĆ KRZYWDZI MNIEJSZOŚĆ

W małej i dużej wspólnocie każdy właściciel mieszkania ma prawo zwrócić się do sądu o wyznaczenie zarządcy przymusowego. Powodem wniesienia powództwa może być w małej wspólnocie to, że: współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu nieruchomością wspólną; większość we wspólnocie krzywdzi mniejszość lub narusza zasady prawidłowego zarządu (art. 203 k.c.). W dużej wspólnocie (oraz w małych, które tak zadecydowały) właściciel może zwrócić się z żądaniem powołania zarządcy przymusowego, gdy nie powołano zarządu, dotychczasowy nie wywiązuje się ze swoich obowiązków lub narusza zasady prawidłowej gospodarki (art. 26 uwl).

Sąd wyznacza zarządcę przymusowego, gdy uzna to za słuszne. Może być nim osoba fizyczna lub prawna, a więc właściciel jednego z mieszkań lub osoba trzecia. Sąd określa również obowiązki powołanego zarządcy oraz wysokość jego wynagrodzenia. On też odwołuje zarządcę, gdy ustaną przesłanki jego powołania, np. wspólnota wybierze zarząd.

WŁAŚCICIEL KONTRA WSPÓLNOTA

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodów wymienionych w art. 25 uwl. Są nimi: naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, niezgodność z przepisami lub umową właścicieli lokalu. Mogą być też inne przyczyny, których przepis szczegółowo nie wymienia, a które naruszają interesy właścicieli lokali. Pozew składa się do sądu rejonowego przeciwko wspólnocie mieszkaniowej. Wnieść go należy w ciągu 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lub powiadomienia skarżącego uchwałę właściciela mieszkania o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd zdecyduje o jego wstrzymaniu do czasu zakończenia sprawy.

Uchwała nr 12/2001

właścicieli lokali nieruchomości przy ul. Jana Olbrachta 118 ABCD
w Warszawie z dnia 11 czerwca 2001 r.

w sprawie zmian Statutu Wspólnoty Jana Olbrachta 118 ABCD

I

1. W par. 5, po punkcie 3, dodaje się punkt 4. w brzmieniu:

„Członek Wspólnoty zobowiązany jest przestrzegać postanowień Regulaminu Osiedla dla Wspólnoty Jana Olbrachta 118 ABCD uchwalonego przez Zebranie Właścicieli Lokali oraz zapewnić przestrzeganie tego Regulaminu przez wszystkie osoby przebywające na terenie Osiedla za zgodą lub wiedzą członka Wspólnoty”;

2. Po par. 11 wprowadza się par. 12 w brzmieniu:

„1. Zarząd Wspólnoty składa się z trzech do pięciu członków wybieranych przez Zebranie Właścicieli Lokali.

Kadencja Zarządu wynosi 1 rok.”

3. Par. 16 pkt 1 otrzymuje brzmienie:

„ Do wyłącznych kompetencji Zarządu należy kierowanie sprawami Wspólnoty i reprezentowanie jej w stosunkach z właścicielami lokali lub ich użytkownikami oraz z osobami trzecimi. Do reprezentowania Wspólnoty i składania oświadczeń w jej imieniu upoważnieni są trzej członkowie Zarządu działający łącznie.”

4. W par. 20 dodaje się zdanie drugie w brzmieniu:

„ W przypadku opóźnienia w zapłacie zobowiązań na rzecz Wspólnoty będą miały zastosowanie postanowienia Uchwały Zebrania Właścicieli Lokali - w sprawie obciążania członków Wspólnoty zalegających z regulowaniem zobowiązań wobec Wspólnoty odsetkami za opóźnienie;”

II Wykonanie powyższej uchwały powierzyć Zarządowi Wspólnoty.

III Uchwała została podjęta na drodze indywidualnego zbierania głosów

Głosowanie:

TAK 0,62319

NIE 0,0

WSTRZ. 0,0

---