OPERAT SZACUNKOWY

Nieruchomości lokalowej komercyjnej na cele sprzedaży.

Wykonawca:

PIECZĘĆ RZECZOZNAWCY MAJATKOWEGO

Karolina Szutkowska

PODPIS Rzeczoznawca majątkowy

Uprawnienia nr 636903

Wartość nieruchomości wynosi: 261 000 zł

Słownie: dwieście sześćdziesiąt jeden tysięcy złotych

Olsztyn 15.04.2011r.

Wyciąg z operatu szacunkowego

Opis nieruchomości	Nieruchomość lokalowa o powierzchni 65 m^2 położona jest przy ulicy Jagiellońskiej 55a/6a. Dla nieruchomości prowadzona jest przez Sąd Rejonowy VI Wydział Ksiąg Wieczystych księga wieczysta o numerze OL1O/00023456/3
Cel wyceny	Określenie wartości rynkowej dla sprzedaży
Zakres wyceny	Prawo własności lokalu komercyjnego
Sposób wyceny	Podejście dochodowe, metoda inwestycyjna, technika kapitalizacji prostej.
Określenie wartości rynkowej	261000 zł Słownie: dwieście sześćdziesiąt jeden tysięcy złotych
Data na którą określono wartość	15.04.2011
Data sporządzenia operatu	15.04.2011
Autor operatu	Rzeczoznawca majątkowy: Karolina Szutkowska (pieczęć i podpis)

Spis treści:

1. Przedmiot i zakres wyceny 4

2. Cel wyceny 4

3. Podstawy opracowania operatu 4

1. Podstawy formalne 4

2. Podstawy materialno - prawne 4

3. Podstawy metodologiczne 4

4. Źródła danych merytorycznych 5

5. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego 5

4. Opis i określenie stanu nieruchomości 5

1. Stan prawny nieruchomości 5

2. Przeznaczenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego 5

3. Lokalizacja ogólna i szczegółowa 6

4. Stan techniczno - użytkowy 6

5. Sposób wyceny 6

1. Wybór podejścia i metody wyceny 6

6. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości 7

1. Charakterystyka rynku lokalnego 7

2. Analiza transakcji pomocniczych 8

7. Określenie wartości nieruchomości 10

1. Założenia do wyceny 10

2. Oszacowanie wysokości dochodu z nieruchomości 10

1. Oszacowanie potencjalnego dochodu brutto z nieruchomości 11

2. Oszacowanie wysokości strat w skutek występowania pustostanów 11

3. Oszacowanie efektywnego dochodu operacyjnego brutto z

nieruchomości 11

4. Oszacowanie rynkowej wysokości rocznych wydatków operacyjnych

ponoszonych przez właściciela 11

5. Oszacowanie dochodu operacyjnego netto z nieruchomości 11

3. Oszacowanie stopy kapitalizacji netto 12

4. Obliczenie wartości nieruchomości 12

5. Wynik końcowy 12

8. Klauzule i zastrzeżenia 13

9. Wykaz załączników 13

1. Przedmiot i zakres wyceny

Przedmiot wyceny stanowi samodzielny lokal użytkowy na parterze, o powierzchni 65m² z jednym wejściem od strony głównej ulicy w trzykondygnacyjnym budynku, w którym parter oraz część podpiwniczona stanowią pawilony handlowo-usługowe, a pozostałe kondygnacje to lokale mieszkalne.

Lokal jest wyposażony w przyłącza:

• sieć wodociągowa;

• sieć gazowa;

• sieć telekomunikacyjna;

• sieć energetyczna.

Zakres wyceny stanowi prawo własności nieruchomości lokalowej.

2. Cel wyceny

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej lokalu komercyjnego dla sprzedaży nieruchomości na wolnym rynku.

3. Podstawy opracowania operatu

3.1. Podstawy formalne

Niniejszy operat został sporządzony na wniosek właściciela nieruchomości zainteresowanego sprzedażą lokalu.

Zleceniodawca :

Wycenę przeprowadza się na zlecenie Pana Oskara Rowińskiego, zamieszkałego przy ul. Poprzecznej 16b/5, 10-281 Olsztyn

Umowa nr 135/2011 z dnia 11.04.2011 r.

Zleceniobiorca :

Karolina Szutkowska

Rzeczoznawca majątkowy

Uprawnienia zawodowe nr 636903

3.2. Podstawy materialno - prawne

- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. 2010 nr 102 poz. 651; z późn. zm.),

- Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 z późn. zm.),

1. Podstawy metodologiczne

- Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) Krajowy Standard Wyceny Podstawowej nr 3.

- Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW), Nota Interpretacyjna nr 2.

- Źróbek S. (red), Metodyka określania wartości rynkowej nieruchomości, Edukateria 2007.

2. Źródła danych merytorycznych

- Księga wieczysta OL1O/00023456/3 prowadzona przez IV Wydział Ksiąg wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie,

- Ewidencja Gruntów i Budynków prowadzona przez Wydział Geodezji i Gospodarki Nieruchomościami Urzędu Miasta Olsztyna,

- Studium Gminy Olsztyn zatwierdzone uchwałą LXII/724/2010 z dnia 26 maja 2010r.

- wywiad terenowy

- rejestr cen i wartości

3.5. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego

- data sporządzenia operatu szacunkowego - 15.04.2011r.

- data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny - 15.04.2011r.

- data, na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny - 15.04.2011r.

- data wizji terenowej nieruchomości - 12.04.2011 oraz 15.04.2011r.

4. Opis i określenie stanu nieruchomości

4.1. Stan prawny nieruchomości

Sąd Rejonowy, VI Wydział Ksiąg Wieczystych w Olsztynie prowadzi Księgę Wieczystą o numerze: OL1O/00023456/3, w której brak jest obciążeń w dziale III i IV dotyczących ograniczonego prawa rzeczowego i hipoteki oraz zawarta jest informacja, że nieruchomość jest własnością pana Oskara Rowińskiego (syn Norberta i Amelii). Wyceniana nieruchomości nie jest obciążona służebnością, hipoteką lub innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi.

Po przeprowadzeniu badania ewidencji gruntów i budynków w dniu 13.04.2011 stwierdzono, że dla wycenianej nieruchomości nie jest prowadzony rejestr lokali oraz rejestr budynków. Zbadano rejestr gruntów, na którym położona jest nieruchomość. (protokół z badania rejestru gruntów znajduje się w załączniku nr 2).

Oznaczenie nieruchomości w Ewidencji Gruntów i Budynków:

- województwo: warmińsko-mazurskie

- powiat: olsztyński

- jednostka ewidencyjna: Olsztyn

- obręb: Zatorze

4.2. Przeznaczenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego

W związku z brakiem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego przeznaczenie nieruchomości określa Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Olsztyna Uchwały Rady Miasta Olsztyna nr LXII/724/2010 z dnia 26 maja 2010r. według którego teren nieruchomości przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną - cel podstawowy.

4.3. Lokalizacja i otoczenie

- lokalizacja ogólna:

Lokal położony jest w północnej części miasta Olsztyn. Leży na terenie osiedla bloków mieszkalnych wielorodzinnych, głównie 4-5 piętrowych. Dzielnica w obrębie, której znajduje się mieszkanie to Osiedle Zatorze, położone na północ od Starego Miasta (ok. 3,5 km) i centrum Olsztyna. Połączenie lokalu z innymi częściami miasta poprzez komunikację miejską jest zadowalające. Obszar osiedla jest dobrze wyposażony w infrastrukturę społeczną i ekonomiczną.

- lokalizacja szczegółowa:

Budynek z lokalem przeznaczonym na handel i usługi ma bezpośredni dostęp do asfaltowej drogi. W odległości ok. 100 m znajduje się przystanek autobusowy, z którego to można dotrzeć do centrum oraz innych miejsc w mieście. Jest to przystanek, z którego linie autobusowe pozwalają dotrzeć praktycznie do każdej pożądanej lokalizacji w mieście. Budynki znajdujące się na tym samym osiedlu, jak również inne okoliczne osiedla i domy wykonane są z podobnym materiałów, są w podobnym stanie technicznym i mają podobny wiek jak budynek, w którym mieści się wyceniany lokal. W pobliżu lokalu znajduje się hipermarket Tesco.

4.4. Stan techniczno - użytkowy

Budynek, w którym położony jest lokal komercyjny jest w stanie technicznym dobrym. Wybudowany jest za pomocą technologii mieszanej. Wiek zabudowy wynosi około 6 lat. Technologia jego wykonania jest podobna jak w okolicznych domach.

Analizowany lokal handlowo-usługowy położony jest na parterze budynku. Stolarka drzwiowa i okienna lokalu jest w stanie bardzo dobrym. Okna wykonane są z PCV. W skład lokalu wchodzą trzy pomieszczenia gospodarcze, zaplecze oraz łazienka z WC. Łączna powierzchnia wszystkich pomieszczeń wynosi 65m². Do lokalu doprowadzone są wszystkie media, jest on w pełni wyposażony. Istnieje możliwość podłączenia telefonu i internetu.

5. Sposób wyceny

5.1. Wybór podejścia i metody wyceny

Do wyceny wybrano podejście dochodowe, metodę inwestycyjną, technikę kapitalizacji prostej.

Podejście dochodowe opera się na załażeniu, że nieruchomość jest tyle warta, ile są warte prawa do pobierania przyszłych dochodów.

W podejściu tym określa się wartość gruntów i budynków wraz z częściami składowymi i przynależnymi generującymi dochód. Dlatego też wartość powinna odnosić się do powierzchni działki potrzebnej budynkom i ich częściom składowym, które mają bezpośredni wpływ na wartość nieruchomości ustalonej w ten sposób.

Określenie wartości rynkowej przy zastosowaniu podejścia dochodowego wynika z możliwości generowania dochodu (najczęściej dochodu z czynszu) uzyskiwanego na bazie posiadanego majątku.

Podejście to opiera się na założeniu, że potencjalny nabywca uzależni opłatą za nieruchomość od wysokości pobierania spodziewanego dochodu z nieruchomości i stopy zwrotu.

Wybór podejścia nastąpił po analizie rynku otaczającego wycenianą nieruchomość lokalową. Jest to rynek czynszowy, na którym nieruchomości, tak, jak i wyceniana, są wynajmowane lub przeznaczone do wynajmu.

6. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości

1. Charakterystyka rynku lokalnego

Rodzaj rynku i jego obszar	Do porównań wzięto nieruchomości z rynku nieruchomości lokalowych miasta Olsztyna.
Okres badania cen	Ceny rynkowe wzięte pod uwagę przy wycenie pochodzą z lat 2009-2011.

Olsztyn położony jest w północno-wschodniej Polsce, w środkowej części województwa warmińsko-mazurskiego nad rzeką Łyną, w granicach Pojezierza Olsztyńskiego, które wchodzi w skład makroregionu Pojezierza Mazurskiego. Olsztyn liczy około 175 tysięcy mieszkańców. Miasto sąsiaduje z gminami: Dywity, Barczewo, Purda, Stawiguda, Gietrzwałd, Jonkowo.

Olsztyn jest miastem, które wciąż jest na etapie rozwoju handlu. Na olsztyńskim rynku panuje względnie mała konkurencja w sektorze jakim są usługi. Przyczynia się to do tego, że popyt na lokale usługowe znacznie przewyższa ich podaż. Oczywiście jest to stwierdzenie prawdziwe jedynie dla centrum miasta, które możemy utożsamiać ze Starym Miastem. Nieruchomości te są bardzo pożądane przez potencjalnych handlowców i inwestorów, nawet jeśli cena najmu takiego lokalu znacznie przewyższa cenę najmu lokalu podobnego oddalonego od centrum. Spowodowane jest to tym, że w mieście Olsztyn największe skupienie lokali handlowo - usługowych znajduje się właśnie w centrum, w którym natężenie ruchu pieszych i samochodów znacznie przewyższa natężenie ruchu potencjalnych kupców poza okolicami centrum.

Kolejnym elementem, który wpływa na zwiększone zainteresowanie potencjalnych kupców, oraz korzystanie z usług zlokalizowanych w centrum jest, tak naprawdę jedyne odznaczające się prestiżem w Olsztynie, centrum handlowe Alfa. Obiekt ten ściąga tak liczne grono klientów, że mimo astronomicznych cen najmu w tym centrum i okolicach ciężko jest znaleźć pusty lokal, który mógłby być przeznaczony na cele usługowo - handlowe.

Nieruchomości przeznaczone pod najem w dzielnicach typowo sypialnych nie cieszą się tak dużym zainteresowaniem, o czym świadczy dość spora liczba pustostanów, czego przykładem jest centrum handlowe H&B oraz D.H. Śliwa. Oba te obiekty znajdują się w dzielnicy Jaroty, która jest największą sypialnią Olsztyna. Podczas godzin pracy, tzn. od 8 do godziny 16 osiedle to wymiera, a przecież sukces obiektów handlowo usługowych opiera się głównie na dużej liczbie osób, które mogą skorzystać z oferowanych usług. Ta sytuacja nie dotyczy jedynie Jarot, lecz pozostałych dzielnic otaczających także centrum.

Na podstawie analiz można wywnioskować, że sytuacja obecnie panująca na rynku może ulec zmianie, gdyż deficyt nieruchomości w centrum zmusza najemców do poszukiwania lokali na obrzeżach miasta, co może spowodować powstanie prestiżowych sklepów, tym samym ściągnąć dużą liczbę zainteresowanych i pośrednio wpłynąć na zwiększenie cen najmu lokali poza centrum.

2. Analiza transakcji pomocniczych.

Na potrzeby wyceny określono:

- rodzaj rynku - rynek nieruchomości lokalowych,

- obszar rynku - miasto Olsztyn, woj. warmińsko - mazurskie,

- okres, za jaki analizowano ceny - od stycznia 2009 r. do marca 2011 r.

Do analiz przyjęto lokale o zbliżonym kształcie, powierzchni i lokalizacji. Zbiór nieruchomości przyjętych do bazy, stanowiących próbkę reprezentatywną został przedstawiony w tabeli nr 1.

tabela7. Określanie wartości nieruchomości

7.1. Założenia do wyceny

1. Ze względu na zrównoważony popyt i podaż powierzchni najmu lokali biurowych na lokalnym rynku i dobry stan techniczny budynku, zakłada się, że realna wysokość stawek czynszu rynkowego pozostanie na stabilnym poziomie w dłuższym czasie.

2. Potencjalne stawki czynszu rynkowego brutto za wynajem przedmiotowego lokalu oszacowano na podstawie rynkowych stawek czynszu w umowach najmu lokali podobnych i usytuowanych w bezpośrednim sąsiedztwie (tab. 1)

3. Oszacowanie za pomocą czynszu rynkowego dochody brutto zostaną skorygowane o wydatki operacyjne ponoszone przez właściciela (na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólna, podatek od nieruchomości, koszty mediów i koszty ubezpieczenia lokalu), pozostałe koszty eksploatacji i utrzymania lokalu ponosi najemca.

4. Zakłada się, że potencjalne straty dochodu z tytułu pustostanów w szacowanym lokalu będą się kształtować na poziomie rynkowym, tzn. w wysokości 5% dochodu operacyjnego brutto. Lokal nie będzie przynosił dochodów poza czynszowych.

7.2. Oszacowanie wysokości dochodu z nieruchomości

Korzystając z powyższych założeń i wyników analizy rynku, potencjalny dochód brutto z nieruchomości zostanie oszacowany jako roczna suma czynszów brutto z wynajmowanej powierzchni lokalu. Do obliczeń przyjęto 3 nieruchomości porównawcze najbardziej podobne do wycenianej, oznaczone w tab. 1 numerami 2, 3 i 5.

Obliczenie trendu (t) czasowego zmiany stawek czynszowych.

Data szacowania: 15.04.2011.

t(1,6) = (41-40)/(40*10) = 0,25 %

t(2,3) = (38-37)/(37*7) = 0,39 %

t(4,5) = (41-35)/(35*3) = 5,71 % - odrzucam

t_śr = 0,32 %

Obliczenie poprawek (V) ze względu na datę zawarcia umowy.

V₂ = 0,32 * 12 = 3,84%

V₃ = 0,32 * 16 = 5,12%

V₅ = 0,32 * 16 = 5,12%

7.2.1. Oszacowanie potencjalnego dochodu brutto z nieruchomości szacowanej (PDOB).

Cecha	Nieruchomość szacowana	Nieruchomości porównawcze
				2	3	5
Data transakcji lub wyceny	15.04.2011	22.07.2010	15.12.2009	20.12.2009
Dochód roczny brutto [zł]	-	27360,00	28860,00	24570,00
Powierzchnia użytkowa lokalu [m^2]	65,0	60,0	65,0	58,5
Czynsz miesięczny brutto [zł/1m^2]	-	38,00 + 3,84 %	37,00 + 5,12 %	35,00 + 5,12 %
Czynsz skorygowany ze względu na czas	-	39,46	38,89	36,79
Stan prawny	własność	własność	własność	własność
Standard	bardzo dobry	bardzo dobry	bardzo dobry	bardzo dobry
Stan techniczny	dobry	dobry	dobry	dobry
Usytuowanie lokalu w budynku	korzystne	korzystne	korzystne	korzystne
Miejsca parkingowe	tak	tak	tak	tak
Lokalizacja	dobra	dobra	dobra	dobra
Suma poprawek	-	0	0	0
Cena skorygowana	-	39,46	38,89	36,79
Wysokość czynszu miesięcznego brutto za 1m^2 obliczona za pomocą średniej arytmetycznej wynosi 38,38 zł.
Wysokość rocznego potencjalnego dochodu operacyjnego brutto z nieruchomości wynosi 29936 zł Słownie: dwadzieścia dziewięć tysięcy dziewięćset trzydzieści sześć złotych.

7.2.2. Oszacowanie wysokości strat w skutek występowania pustostanów (SD).

SD = 29936,00 * 0,05 = 1496,80 zł = 1497,00 zł

7.2.3. Oszacowanie efektywnego dochodu operacyjnego brutto z nieruchomości (EDOB).

EDOB = PDOB - SD

EDOB = 29936,00 - 1497,00 = 28439,00 zł

7.2.4. Oszacowanie rynkowej wysokości rocznych wydatków operacyjnych ponoszonych przez właściciela (WO).

- podatek od nieruchomości - 120 zł

- koszty mediów: 81 zł/miesiąc * 12 miesięcy = 972 zł

- przeciętne roczne koszty ubezpieczenia nieruchomości - 190 zł

- przeciętne koszty zarządu nieruchomością: 45,50 zł/miesiąc * 12 miesięcy = 546 zł

- koszty funduszu konserwatorskiego - 240 zł

WO = 120 + 972 + 190 + 546 + 240 = 2068,00 zł

7.2.5. Oszacowanie dochodu operacyjnego netto z nieruchomości (DON).

DON = EDOB - WO

DON = 28439,00 - 2068,00 = 26371,00 zł

7.3. Oszacowanie stopy kapitalizacji netto.

Stopa kapitalizacji netto stanowi relację między nakładami, jakie należy ponieść na zakup nieruchomości, a rocznym dochodem netto uzyskiwanym z nieruchomości. Stopę kapitalizacji wyliczono z realnych dochodów netto i cen porównywalnych nieruchomości (tab. 2), według następującej formuły:

R = D_i / C_i

Gdzie:

R - stopa kapitalizacji netto

C_i - cena sprzedaży nieruchomości

D_i - roczny dochód z nieruchomości

R₁=40,00*12/4451,00=0,108

R₂=38,00*12/4833,00=0,094

R₃=37,00*12/4231,00=0,105

R₄=41,00*12/4860,00=0,101

R₅=35,00*12/4500,00=0,093

R₆=41,00*12/4643,00=0,106

Średnia stopa kapitalizacji netto wynosi:

R_śr = 0,101 = 10,1%

7.4. Obliczenie wartości nieruchomości.

Wartość nieruchomości zostanie określona z wykorzystaniem formuły:

W= DON / R_śr

Gdzie:

W - wartość nieruchomości

DON - dochód operacyjny netto

R_śr - stopa kapitalizacji netto

W = 26371,00 / 0,101 = 261099,01 zł

Wartość rynkowa nieruchomości wynosi: 261 099 zł

słownie: dwieście sześćdziesiąt jeden tysięcy dziewięćdziesiąt dziewięć złotych

Przyjęto: 261 000 zł

słownie: dwieście sześćdziesiąt jeden tysięcy złotych

7.5. Wynik końcowy

Oszacowana wartość rynkowa dla nieruchomości stanowiącej lokal komercyjny, użytkowany pod handel i usługi, położonej przy ulicy Jagiellońskiej 55a/6a, na terenie osiedla Zatorze, w celu sprzedaży wynosi 261000 zł (Słownie: dwieście sześćdziesiąt jeden tysięcy złotych).

Wartość ta została przyjęta na dzień 15.04.2011 r.

Wartość odpowiada przeciętnym cenom uzyskanym na rynku nieruchomości.

8. Klauzule i zastrzeżenia

- Operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i Krajowymi Standardami Wyceny Podstawowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

- Operat nie może być wykorzystywany do żadnego innego celu niż określony w operacie.

- Operat nie może być publikowany bez zgody autora opracowania.

- Stan techniczny i użytkowy budynku nie stanowi ekspertyzy technicznej.

- Operat jest ważny 12 miesięcy od daty sporządzenia, chyba że nastąpi istotna zmiana czynników.

- Dokumenty udostępnione przez właściciela są prawdziwe i aktualne.

- Wyciąg z operatu przekazano właściwej jednostce prowadzącej kataster nieruchomości.

- Prawa autorskie zastrzeżone.

9. Wykaz załączników

Załącznik 1. Protokół z badania księgi wieczystej.

Załącznik 2. Protokół z badania ewidencji gruntów i budynków.

Załącznik 3. Protokół z badania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Załącznik 4. Protokół z wizji terenowej.

Załącznik 5. Dokumentacja fotograficzna.

Załącznik nr 1

Sąd Rejonowy w Olsztynie Olsztyn, dn. 13.04.2011 r.

Wydział Ksiąg Wieczystych

ul. Dąbrowszczaków 44

10-001 Olsztyn

Protokół z badania

księgi wieczystej Nr OL1O/00023456/3

Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Olsztynie poświadcza, że Księga Wieczysta

Nr OL1O/00023456/3 zawiera następujące wpisy:

Dział I - Oznaczenie nieruchomości:

Olsztyn, ul. Jagiellońska 55a/6a, obręb Zatorze, lokal o powierzchni 65,00 m², prawo rzeczowe - własność.

Dział II - Właściciel: Oskar Rowiński, syn Norberta i Amelii, zam. ul. Jagiellońska 55a/6a, 10-281 Olsztyn, na mocy aktu notarialnego z 03.05.2003r.

Dział III - brak wpisów

Dział IV - brak wpisów

………………………………

podpis osoby upoważnionej

Załącznik nr 2

Protokół z badania ewidencji gruntów i budynków

Ewidencja gruntów i budynków dla miasta Olsztyna prowadzona jest przez Starostwo Powiatowe w Olsztynie, Wydział Geodezji i Gospodarki Nieruchomościami. Po przeprowadzeniu badania ewidencji gruntów i budynków w dniu 13 kwietnia 2011 roku stwierdzono, że dla nieruchomości położonej przy ul. Jagiellońskiej 55a/6a nie jest prowadzony rejestr lokali oraz rejestr budynków. W tym przypadku zaprezentowano dane z rejestru gruntów dotyczące gruntu, na którym położona jest nieruchomość lokalowa:

Województwo: warmińsko - mazurskie

jednostka ewidencyjna: Olsztyn

obręb: 56

Nr jednostki rejestrowej: G 02

Numer

Położenie działki

Rodzaje użytków

Klasa gruntu

Powierzchnia

mapy

działki

księgi wieczystej

użytków

działki

ha

ha

1

113

OL1O/ 00023456/3

ul. Jagiellońska 55a/6a

B

-

0,035

0,035

Powierzchnia jednostki rejestrowej :

0,035

0,035

Słownie : trzysta pięćdziesiąt m^2

Wykonała:

……………………………

(podpis)

Olsztyn , dnia 13.04.2011 r.

Załącznik nr 3

Protokół z badania miejscowego planu

zagospodarowania przestrzennego

z dnia 13.04.2011

W związku z brakiem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego przeznaczenie określa Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Olsztyna (Uchwała Rady Miasta Olsztyna nr LXII/724/2010 z dnia 26 maja 2010r.) dla terenu ul. Jagiellońska, nieruchomość lokalowa położona przy ulicy Jagiellońskiej 55a/6a znajduje się na terenie przeznaczonym pod funkcję zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej - cel podstawowy. Jako przeznaczenie uzupełniające wskazane jest w treści planu przeznaczenie na cele usług nieuciążliwych. Ponadto ustala się zakaz realizacji nowych obiektów mieszkaniowych a także rozbudowę budynków zmierzającą do powstania nowych lokali mieszkalnych.

Wykonała:

…….…………………..

(podpis)

Załącznik nr 4

Protokół z oględzin nieruchomości

z dnia 12.04.2011

W dniu 12 kwietnia 2011 roku odbyła się wizja terenowa nieruchomości lokalowej, w skład której wchodzi lokal handlowo-usługowy. Jest on położony przy ulicy Jagiellońskiej 55a/6a na terenie osiedla Zatorze w Olsztynie, w województwie warmińsko - mazurskim. Wizji dokonała Karolina Szutkowska.

Lokal mieszkalny położony jest w północnej części miasta Olsztyn. Leży na terenie osiedla domów mieszkalnych wielorodzinnych, głównie 4-5 piętrowych. Dzielnica w obrębie której znajduje się nieruchomość to osiedle Zatorze, położone na północ od Starego Miasta (ok. 3,5 km) i centrum Olsztyna. Dworzec Główny PKP i PKS położone są w odległości około 1,8 km od dzielnicy. Połączenie lokalu z innymi częściami miasta poprzez komunikację miejską jest zadowalające. Obszar osiedla jest dobrze wyposażony w infrastrukturę społeczną i ekonomiczną.

Budynek z lokalem przeznaczonym na handel i usługi ma bezpośredni dostęp do asfaltowej drogi. W odległości ok. 100 m znajduje się przystanek autobusowy, z którego to można dotrzeć do centrum oraz innych miejsc w mieście. Jest to przystanek, z którego linie autobusowe pozwalają dotrzeć praktycznie do każdej pożądanej lokalizacji w mieście. Budynki znajdujące się na tym samym osiedlu, jak również inne okoliczne osiedla i domy wykonane są z podobnych materiałów, są w podobnym stanie technicznym i mają podobny wiek jak budynek, w którym mieści się wyceniany lokal.

Budynek, w którym położony jest lokal komercyjny jest w stanie technicznym dobrym. Wybudowany jest za pomocą technologii mieszanej. Wiek zabudowy wynosi około 6 lat. Technologia jego wykonania jest podobna jak w okolicznych domach.

Analizowany lokal handlowo-usługowy położony jest na parterze budynku. Stolarka drzwiowa i okienna lokalu jest w stanie bardzo dobrym. Okna wykonane są z PCV. W skład lokalu wchodzą trzy pomieszczenia gospodarcze, zaplecze oraz łazienka z WC. Łączna powierzchnia wszystkich pomieszczeń wynosi 65m². Do lokalu doprowadzone są wszystkie media, jest on w pełni wyposażony. Istnieje możliwość podłączenia telefonu i internetu.

Protokół sporządziła:

..................................................

(podpis)

Załącznik nr 4b

Protokół z oględzin nieruchomości

z dnia 15.04.2011

W dniu 15 kwietnia 2011 roku odbyła się ponowna wizja terenowa nieruchomości lokalowej, w skład której wchodzi lokal handlowo-usługowy, położony przy ulicy Jagiellońskiej 55a/6a na terenie osiedla Zatorze w Olsztynie, w województwie warmińsko - mazurskim. Wizji dokonała Karolina Szutkowska.

Podczas ponownej wizytacji lokalu nie stwierdzono odstępstw ani zmian wniesionych do lokalu od wcześniej przeprowadzonych oględzin.

Protokół sporządziła:

..................................................

(podpis)

Załącznik nr 5

Dokumentacja fotograficzna

Z dnia 12.04.2011

3

---