Co należy wiedzieć o najmie? - KPB 101 czerwiec 2005

Najem to umowa dwustronna, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, za co najemca zobowiązuje się płacić określony czynsz.
Od 1 stycznia 2005 r obowiązują dwa rodzaje najmu: zwykły i okazjonalny.

Najem okazjonalny

Dotyczy właściciela mieszkania, który chwilowo z niego nie korzysta i wynajmuje je. Właściciel musi wykorzystywać wcześniej lokal na własne potrzeby mieszkaniowe, gdyż tylko wtedy podpisując umowę najmu obowiązują go przepisy kodeksu cywilnego, a nie ustawa o ochronie lokatorów. Może on ustalić czynsz dowolnie i podnosić go bez ograniczeń. Z tego rodzaju najmu nie mogą korzystać podmioty gospodarcze oraz osoby, które mają kilka mieszkań, gdyż trudno będzie im udowodnić, iż właśnie ten lokal ma zaspokoić ich potrzeby mieszkaniowe. Dotyczy to także osób, które skorzystały z ulgi podatkowej i zainwestowały w lokale na wynajem- muszą one podporządkować się ustawie o ochronie lokatorów.

Najem zwykły

Wynajmującego lokal obowiązuje ustawa o ochronie praw lokatorów, która zakazuje podnosić czynsz częściej niż co 6 miesięcy. Przy podwyżce czynszu, która w skali roku nie przekracza 10 proc. dotychczasowej opłaty, umowa może być wypowiedziana z 1 miesięcznym terminem bez uzasadnienia, jeśli zaś podwyżka czynszu przekroczy 10 proc. wypowiedzenie umowy musi być 3 miesięczne. Nie wymagane jest uzasadnienie, jeżeli po podwyżce czynsz nie przekroczy 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu. Jeżeli czynsz po podwyżce przekroczy 3 proc. i jeśli będzie ona większa niż 10 proc. w skali roku, musi być zachowany 3 miesięczny termin wypowiedzenia, a lokator ma prawo żądać uzasadnienia podwyżki na piśmie, które wynajmujący musi dostarczyć w terminie 7 dni. Jeśli lokator nie zażąda uzasadnienia , oznacza to, że akceptuje podwyżkę, zaś jeśli jej nie akceptuje, może zaskarżyć ją do sądu w terminie 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia. W czasie kiedy sprawa jest rozstrzygana przez sąd lokator płaci czynsz w dotychczasowej wysokości.

Jak spisać umowę najmu?

Umowa na czas krótszy niż 1 rok nie musi być zawarta na piśmie, gdyż nie nakazują tego przepisy, lecz dla zabezpieczenia obydwu stron powinno się to robić w każdym przypadku. Umowy na czas dłuższy niż 1 rok muszą być spisane, gdyż w przypadku niedopełnienia tego obowiązku są uważane za zawarte na czas nieoznaczony. Umowa na czas oznaczony może trwać najdłużej 10 lat. Jeżeli przekroczy ten okres zostaje uznana jako zawarta na czas nieoznaczony co powoduje, że można ją wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych.

Zawierając umowę najmu należy określić:
- jakiego rodzaju najmu dotyczy: zwykłego czy okazjonalnego.
- strony umowy
- adres lokalu oraz jego powierzchnię
- oświadczenie wynajmującego, że jest właścicielem lokalu lub ma do tego odpowiednie pełnomocnictwo
- okres na jaki zostaje zawarta umowa
- termin oddania lokalu najemcy
- przeznaczenie lokalu (np. wyłącznie na cele mieszkaniowe)
- przyczyny z powodu których można wypowiedzieć umowę
- termin wypowiedzenia
- termin zapłaty czynszu oraz sposób rozliczania opłat za prąd, gaz, telefon, wodę, telewizję itp.
- stan techniczny przekazywanego lokalu
- możliwości wykonywania prac adaptacyjnych przez najemcę i sposób rozliczenia ich z wynajmującym
- jakie remonty finansuje właściciel, a jakie najemca (tu z pomocą przychodzi nam ustawa o ochronie lokatorów, która to określa, lecz dotyczy tylko najmu zwykłego)
- sposób rozliczenia ewentualnych ulepszeń wprowadzonych przez najemcę
- zakaz podnajmowania lokalu osobom trzecim
- wysokość kaucji oraz co ma zabezpieczać np. dostawę mediów, ostatni czynsz, zużycie techniczne sprzętów
- czy lokal jest ubezpieczony, od czego, a jeśli nie jest to kto ponosi koszt ubezpieczenia .

Jeżeli umowa dotyczy najmu zwykłego właściciel ma prawo pobrać od najemcy kaucję o maksymalnej wysokości 12 czynszów miesięcznych, lecz zwyczajowo jest to 1 czynsz miesięczny. Powinno się w umowie określić jakie płatności kaucja zabezpiecza np. ostatni czynsz, opłaty za media, ewentualne zużycie wyposażenia lokalu.

Wypowiedzenie umowy

Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące:
- gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego
- gdy czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego
- gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – najem można wypowiedzieć na 3 dni naprzód
- gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.

Wynajmujący może wypowiedzieć umowę gdy najemca nie płaci czynszu przez 3 pełne okresy płatności. Właściciel musi wtedy poprosić go o zapłatę i wyznaczyć termin oraz powiadomić, że jeśli nie zapłaci, umowa będzie wypowiedziana. Umowę można wypowiedzieć również w przypadku jeśli najemca zakłóca porządek lub używa lokalu niezgodnie z przeznaczeniem. W tym wypadku również należy zwrócić się do najemcy na piśmie z upomnieniem, a następnie zagrozić wypowiedzeniem umowy.

Eksmisja

Od 3 lutego bieżącego roku nie można nikogo eksmitować na bruk. Aby usunąć z lokalu niepożądanego lokatora wcześniej należy zdobyć orzeczenie sądu, w którym ten nakaże przeniesienie go do lokalu tymczasowego, który udostępni gmina lub sam właściciel. Jeżeli umowa najmu była zawarta przed 1 stycznia 2005 roku sąd w orzeczeniu musi zdecydować czy lokatorowi przysługuje lokal socjalny, a przed tą datą lokatorami pod ochroną byli np.: kobiety w ciąży, chorzy, bezrobotni. Po 1 stycznia 2005 r. lokatora można przenieść do lokalu tymczasowego, który jednak musi spełniać te same warunki co lokal socjalny tzn. może mieć obniżoną wartość użytkową, gorsze wyposażenie techniczne np. nie mieć bieżącej wody, łazienki, WC, a minimalna wielkość pokoju wynosi 5 m kw. na osobę, a w przypadku osoby samotnej 10 m kw. Wymagane jest minimalne wyposażenie w oświetlenie, okno, miejsce do gotowania posiłków oraz źródło wody w pobliżu. Najemca lokalu socjalnego zawiera umowę czasową, której odnawianie zależy od jego sytuacji materialnej.