Olsztyn, dn. 10.12.2013

Uniwersytet Warmińsko – Mazurski w Olsztynie

Wydział Geodezji i Gospodarki Przestrzennej

Katedra Gospodarki Nieruchomościami i Rozwoju Regionalnego

Sprawozdanie nr 3

Temat: Wycena nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne.

Wykonał:

Łukasz Pacewicz

Grupa 2 GiSzN IV

Przy określaniu wartości nieruchomości położonych na złożach kopali rzeczoznawca majątkowy stosuje przepisy:

- ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami,

- rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego §36

- ustawy z dnia 21 marca 1985r. o drogach publicznych.

Drogi publiczne dzielą się na 4 kategorie:

- drogi krajowe

- wojewódzkie

- powiatowe

- gminne

Drogi niezaliczone do żadnej kategorii dróg publicznych są drogami wewnętrznymi.

Przez nabywanie gruntów (nieruchomości) pod drogi publiczne należy rozumieć nabywanie pod pasy drogowe dróg, wydzielonych liniami rozgraniczającymi od nieruchomości przyległych wyodrębnione prawnie planistycznie i geodezyjnie.

Stosowane są następujące formy nabycia nieruchomości pod drogi publiczne:

1. Umowa cywilnoprawna (dobrowolne zbycie) – za wynagrodzeniem

2. Wywłaszczenie (według ogólnych zasad – art. 112-135 ust. Ogn) – za odszkodowaniem ustalonym decyzją administracyjną

3. Z mocy prawa na podstawie przepisów:

- ustawy z dn. 21.08.1997 o gospodarce nieruchomościami (art. 98 ust. 1 oraz art. 105 ust.2)

- ustawy z dn. 10.04 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych

- ustawy z dn. 13.10.1998 r. przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (art. 73)

Wartość rynkową nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie bez uwzględnienia ustaleń decyzji.

W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej, określa się jej wartość odtworzeniową podejściem kosztowym.

Określenie wartości nieruchomości.

W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości. Wówczas wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

- wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne (lub poszerzenie istniejących) stanowi iloczyn wartości 1m2 gruntów z których te działki wydzielono i ich powierzchni

- wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni – powiększony nie więcej niż 0 50% (na podstawie badania rynku nieruchomości)

W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Przez decyzję, rozumie się decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzję o ustaleniu lokalizacji autostrady, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej.

Takie same zasady wyceny nieruchomości stosuje się przy wycenie nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod linie kolejowe.

Zasady pozyskiwania i ustalania wysokości odszkodowania za grunty przeznaczone pod drogi publiczne.

Dominującą formą pozyskiwania gruntów pod drogi publiczne regulują przepisy „specustawy drogowej” która ustala że z dniem kiedy decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren (pas drogowy) stają się z mocy prawa własnością SP lub JST odpowiednio do kategorii drogi.

Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa (art. 134 ust. 1 uogn) a jeżeli nie można jej określić podstawę stanowi jej wartość odtworzeniowa.

Wartość rynkową nieruchomości określa według:

- aktualnego sposobu użytkowania- jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości

- alternatywnego sposobu użytkowania – jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenia jej wartości

Uwagi!!

Z art. 134 ust. 3 i 4 wynika że w celu ustalenia wysokości odszkodowania istotnym elementem jest ustalenie przeznaczenia nieruchomości przed jej wywłaszczeniem.

Intencją przepisów jest, aby ustalone odszkodowanie za odebrane prawo do nieruchomości ujmowało korzystniejszy sposób wykorzystania nieruchomości – ustawodawca wprowadził „zasadę korzyści” dla właścicieli nieruchomości gdy przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia powoduje wzrost jej wartości.

Aby określić wartość nieruchomości, przeznaczenie przyjmuje się w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu lub pozbawienia prawa w inny sposób.

Zasadniczym kryterium różnicującym sposób wyceny nieruchomości pod drogi jest:

1. Rodzaj wycenianej nieruchomości

2. Ich przeznaczenie przed wywłaszczeniem lub przejęciem z mocy prawa

- powoduje to wyodrębnienie 2 grup nieruchomości:

1) nieruchomości które były przeznaczone na cele inne niż rolne i leśne (na cele inwestycyjne)

2) nieruchomości przeznaczone na cele rolne i leśne

Wycena pierwszej grupy nieruchomości – odbywa się na podstawie paragrafu 36 ust.1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.

Uwaga do paragrafu 36 ust 1

Przepis ten stosuje się do nieruchomości które przed datą wywłaszczenia lub przejęciem z mocy prawa nie były przeznaczone w miejscowym planie pid drogi publiczne a ich przeznaczenie nie powoduje zwiększenia wartości zgodnie z celem wywłaszczenia.

Przeznaczenie nieruchomości jakie istniało przez wywłaszczeniem ustala się według ogólnych zasad tj w kolejności:

1. W miejscowym planie, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania

Wycena drugiej grupy

Jeżeli wywłaszczany lub przejmowany pod drogę jest grunt rolny i lesny – wartość tego gruntu zgodnie z art. 134 ust. 4 powinna być określana według alternatywnego sposobu użytkowania stosuje się wówczas zapis:

36 w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1. Wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących – stanowi iloczyn wartości 1m2 gruntów z których wydzielono te działki gruntu i ich powierzchni

2. Wartość nieruchomości zajętych pod nowe drogi publiczne – stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni

- powiększony na podstawie badania rynku nieruchomości do 50 %

Uwagi do pkt 2

Zastosowanie powyższego przepisu może nastąpić wówczas, gdy rzeczoznawca majątkowy wykaże że dotychczasowe przeznaczenie lub sposób korzystania z nieruchomości przed jej nabyciem pod drogę publiczną są niższe niż wartość nieruchomości na cel nabywany.

Wartość odtworzeniowa nieruchomości

Paragraf 36 ust 2.

W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1 wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym’

W tym przypadku odrębnie określa się koszt nabycia gruntu odpowiadający wartości rynkowej gruntu i odrębnie wartość części składowych jako koszt odtworzenia pomniejszony i wartość zużycia stosując odpowiednią metodę i technikę wyceny.

Zasady określenia wartości rynkowej nieruchomości która w celu realizacji inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa i która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową

§36.4

W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości

drogowych.

§36.6

Przepisy ust. 1—4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności:

1) przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania,

o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. — Przepisy wprowadzające

ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872, z późn. zm.2)), z tym że stan tych neruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r.; nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem;

2) przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 ustawy, z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości;

3) przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 24e ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 (Dz. U. z 2010 r. Nr 26, poz. 133 i Nr 127, poz. 857);

4) przy określaniu wartości nieruchomości nabywanych pod drogi w drodze umowy, z tym że wszystkie czynniki wpływające na wartość nieruchomości przyjmuje się na dzień zawarcia umowy;

5) przy określaniu wartości nieruchomości wydzielonych lub zajętych pod drogi wewnętrzne.

§ 37. Przepisy § 36 ust. 1—4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod linie kolejowe, a w szczególności:

1) przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 37a ust. 1 ustawy z dnia 8 września 2000 r. o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego „Polskie Koleje Państwowe” (Dz. U. Nr 84, poz. 948, z późn. zm.3));

2) przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte z mocy prawa pod linie kolejowe, o którym mowa w art. 9 ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (Dz. U. z 2007 r. Nr 16, poz. 94, z późn. zm.4));

3) przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 24e ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012;

4) przy określaniu wartości nieruchomości nabywanych pod linie kolejowe w drodze umowy, z tym że wszystkie czynniki wpływające na wartość nieruchomości przyjmuje się na dzień zawarcia umowy.”;