Uczelnia WARSZAWSKA im. Marii Skłodowskiej-Curie

Wydział Geodezji i Kartografii sem. VII gr 2, 3 i 4

Przedmiot: Szacowanie nieruchomości (2)

Prowadzący ćwiczenia: mgr inż. Grzegorz Siekowski

KONSPEKT ĆWICZEŃ nr 4

TEMAT 8: SZACOWANIE NIERUCHOMOŚCI LEŚNYCH

Literatura: - Andrzej Nowak UWM „WYCENA NIERUCHOMOŚCI LEŚNYCH” Wyd. Educatera

Olsztyn

- Bolesław Szymkiewicz „ TABLICE ZASOBNOŚCI I PRZYROSTÓW DRZEWOSTANÓW”

Wyd. PWRiL

- Józef Barszcz, Władysław Morzyniec, Wojciech Ząbecki.”WYCENA DRZEW

I DRZEWOSTANÓW” -Vademecum rzeczoznawcy majątkowego

- Włodzimierz Seneta, Jakub Dolatowski „DENDROLOGIA” Państwowe Wydawnictwo Naukowe

- Arkadiusz Buchwald „DENDROMETRIA” Wydawnictwo SGGW

- Standard V.6. Określenie wartości nieruchomości leśnych oraz zadrzewionych i zakrzewionych

1. Dokumentacja urządzeniowo - leśna

Do celów inwentaryzacji zasobów leśnych, racjonalnego ich użytkowania oraz planowania czynności gospodarczych w lasach tworzy się dokumentację urządzeniowo-leśną. Obejmuje ona:

- Plan urządzenia lasu

Sporządza się na 10 lat dla lasów będących w zarządzie Lasów Państwowych, dla każdego nadleśnictwa,

a także dla każdego obiektu będącego w użytkowaniu wieczystym na mocy odrębnych przepisów.

Koszty porywa nadleśnictwo, plan zatwierdza minister środowiska.

Plan urządzenia lasu składa się z:

1/. Części inwentaryzacyjnej, zawierającej:

• Opis taksacyjny lasu

• Wykaz powierzchni lasów i gruntów przeznaczonych do zalesienia, sporządzony według podziału terytorialnego kraju, z podaniem rodzajów użytków gruntowych

• Klasy wieku drzewostanów

• Mapę gospodarczą lasów i gruntów przewidzianych do zalesienia

• Ogólny opis lasów i gruntów przeznaczonych do zalesienia

2/. Analizy gospodarki leśnej

3/. Programu ochrony przyrody

4/. Części planistycznej

- Uproszczony polan urządzenia lasu

Wykonuje się dla pozostałych lasów (komunalne, prywatne, agencyjne) o ile kompleks ma powierzchnię

co najmniej 10 ha. Plan wykonuje się na 10 lat, zatwierdza go starosta.

Uproszczony polan urządzenia lasu zawiera:

• Skrócony opis lasów i gruntów przeznaczonych do zalesienia

• Opis drzewostanów wraz z zestawieniem powierzchni gruntów i miąższości drzew według gatunków głównych drzew w drzewostanie i ich wieku

• Rejestr sporządzony według podmiotów ewidencyjnych ( z oznaczeniem numeru działki)

• Kopię lub wyrys mapy ewidencji gruntów

• Pozyskanie drewna w granicach nie przekraczających możliwości produkcyjnej lasu

(etat cięć)

• Ponowne wprowadzenie roślinności leśnej (upraw leśnych) w lasach w okresie dwóch lat od usunięcia drzewostanu

• Zalesienie gruntów

• Przebudowę drzewostanu

• Pielęgnowanie lasu

• Ochronę lasu, w tym ochronę przeciwpożarową

• Ochronę gleb i wód

- Inwentaryzacja lasu

Inwentaryzacja stanu lasu sporządzana jest na okres 10 la, dla lasów jak w przypadku uproszczonego planu

urządzenia lasu, ale o powierzchni mniejszej od 10 ha. Zawiera ona:

• Opis lasów i gruntów przeznaczonych do zalesienia

• Rejestr sporządzony według podmiotów ewidencyjnych

• Kopię lub wyrys mapy ewidencji gruntów

Wymieniona dokumentacja jest dostępna we właściwych terenowo nadleśnictwach (dotyczy to Lasów Państwowych i prywatnych), u osób prawnych posiadających lasy oraz w jednostkach organizacyjnych Agencji Nieruchomości Rolnych.

- OPIS TAKSACYJNY LASU

Opis taksacyjny wydzieleń jest pełną charakterystyką gruntu leśnego i rosnącego na gruncie drzewostanu. Dane te są wykorzystywane w procesie wyceny nieruchomości.

Opis taksacyjny zawiera w szczególności:

• przynależność administracyjna konturu lasu

• grupę lasów (gospodarcze, ochronne, kategorię ochronności)

• powierzchnię wydzielenia w hektarach (z dokładnością do 1 ara)

• opis siedliska

• opis drzewostanu

• zalecane wskazania gospodarcze na okres najbliższego 10-lecia (planowane czynności hodowlane, ochronne oraz dotyczące użytkowania rębnego).

Do podstawowych cech charakteryzujących siedlisko leśne zalicza się:

- typ siedliskowy lasu Siedliskowy typ lasu , jako jednostka taksonomiczna wyrażająca żyzność siedliska, grupuje gleby leśne o podobnych zdolnościach produkcyjnych. Określa się go na podstawie warunków glebowych, poziomu wody gruntowej oraz typu runa leśnego, a także gatunku panującego drzewostanu.

SIATKA EKOLOGICZNA SIEDLISKOWYCH TYPÓW LASU

Dla terenów nizinnych (do ok. 300 m n.p.m.)

Grupy wilgotnościowe siedlisk	Grupy żyznościowe (troficzne) siedlisk
		Bory	bory mieszane	lasy mieszane	Lasy	lasy łęgowe
Suche	Bs	-	-	-	-
Świeże	Bśw	BMśw	LMśw	Lśw	-
Wilgotne	Bw	BMw	LMw	Lw	Lł
Bagienne	Bb	BMb	LMb	Ol	OlJ

Dla terenów wyżynnych i podgórskich (od ok. 300 do 450 m n.p.m.)

Grupy wilgotnościowe siedlisk	Grupy żyznościowe (troficzne) siedlisk
		bory mieszane	lasy mieszane	lasy	lasy łęgowe
Świeże	BMwyżśw	LMwyżśw	Lwyżśw	-
Wilgotne	BMwyżw	LMwyżw	Lwyżw	Lłwyż
Bagienne	-	-	-	OlJwyż

Dla terenów górskich

Piętra klimatyczno-roślinne	Grupy wilgotnościowe siedlisk	Grupy żyznościowe (troficzne) siedlisk
				bory	bory mieszane	lasy mieszane	lasy	lasy łegowe
Regiel górny (strefa siedlisk wysokogórskich)		BWG	-	-	-	-
Regiel dolny(strefa siedlisk górskich)	świeże	BGśw	BMGśw	LMGśw	LGśw	-
		wilgotne	BGw	BMGw	LMGw	LGw	LłG
		bagienne	BGb	BMGb	-	-	OlJG

Grupy typów siedliskowych tworzą:

Grupa	Typy siedliskowe lasów	Ocena
1	Lasy: świeży, wilgotny, łęgowy, łęgowy wyżynny, łęgowy górski wilgotny, ols jesionowy, ols jesionowy wyżynny, ols jesionowy górski, wyżynny świeży, wyżynny wilgotny, górski świeży, górski wilgotny, ols górski, górski, wyżynny	Bardzo dobry
2	Lasy mieszane: świeży, wilgotny, bagienny, wyżynny świeży, wyżynny wilgotny, górski świeży, górski wilgotny, ols	Dobre
3	Bory mieszane: świeży, wilgotny, bagienny, wyżynny świeży, wyżynny wilgotny, górski świeży, górski wilgotny, górski bagienny	Średnie
4	Bory: świeży, wilgotny, górski świeży, górski wilgotny, górski bagienny, wysokogórski świeży, wysokogórski wilgotny, wysokogórski bagienny	Słabe
5	Bory: suchy, bagienny	Bardzo słabe

OPIS TAKSACYJNY:

- Do głównych cech opisujących drzewostan zalicza się:

• skład gatunkowy - określa się jako procentowy udział poszczególnych gatunków drzew

(dla drzewostanów do 20 lat jest to udział powierzchniowy, dla drzewostanów

starszych od 20 lat jest to udział miąższościowy). Określa się go na podstawie

szacunku wzrokowego lub na podstawie pomiarów w terenie ( pomiar masy, liczby

drzew lub powierzchni zajmowanej przez poszczególne gatunki).

Przykładowe skróty nazw gatunków drzew stosowane w opisach taksacyjnych:

Ak - grochodrzew (akacja) Kos - kosodrzewina

Brz - brzoza Lmb - limba

Brzb - brzoza brodawkowa Lp - lipa

Brzom - brzoza omszona Md - modrzew

Bk - buk Mw - morwa

Cis - cis Ol - olsza czarna

Czm - czeremcha Olsz - olsza szara

Czr - czereśnia Orz - orzech

Db - dąb Os - osika

Dbs - dąb szypułkowy So - sosna zwyczajna

Dbb - dąb bezszypułkowy Sob - Sosna Banksa

Dbc - dąb czerwony Soc - sosna czarna

Gb - grab Sos - sosna smołowa

Gr - grusza Sow - sosna wejmutka

Jb - jabłoń Śl - śliwa

Jrz - jarzębina Św - świerk

Jw - jawor Tp - topola

Jd - jodła Wz - wiąz pospolity

Dg - jedlica (daglezja) Bst - wiąz górski ( brzost)

Js - jesion Wb - Wierzba

Ksz - kasztanowiec Iwa - wierzba iwa

Kl - klon Wiś - wiśnia

Jkl - klon jednolistny

• wiek - określa się jako przeciętny oraz podaje jego rozpiętość.

Określa się w latach lub w klasach wieku (I - do 20 lat, II - od 21 do 40 lat,

III- od 41 do 60 lat itp. z podziałem na podklasy a - pierwsze dziesięciolecie,

b - drugie dziesięciolecie).

Wiek określa się na podstawie:

- liczbie słojów rocznych przyrostów na ściętym pniu

- liczby rocznych pięter przyrostu gałęzi ( w młodszych drzewostanach iglastych)

Ilość okółków 4

Wiek = 4 + (2, 3 lub 4) na wytworzenie

4 pierwszego okółka

2 dla sosny

3 dla świerku, 4 dla jodły, modrzewia

- świdrem Pressnela

- wielkości pierśnicy drzewa (drzewostany liściaste i starsze drzewostany iglaste)

Dokładność określenia wieku wynosi:

- 1 - 2 w uprawach i młodnikach Ia klasy wieku

- 4 lata w młodnikach Ib klasy wieku

- 6 lat w drągowinach II klasy wieku

- 10 lat w drzewostanach III i IV klasy wieku

- 10 - 20 lat w drzewostanach starszych

• bonitacja drzewostanu - odzwierciedla produkcyjność siedliska i wyrażana jest w klasach I do V,

dla sosny i modrzewia dodatkowo klasa Ia. Ustalana jest na podstawie relacji

wysokości i wieku drzew (patrz Tablice zasobności) z dokładnością do 0,5 klasy.

• stopień (wskaźnik) zadrzewienia - obrazuje gęstość pokrycia gruntu drzewostanem.

Określa się go z dokładnością do 0,1 wykorzystując wzory:

P - ∆P

z = ------------- dla drzewostanów w wieku do 20 lat

P gdzie; P - powierzchnia młodnika lub uprawy

∆P - powierzchnia luk w drzewostanie wymagająca

uzupełnień i dolesień

M_i

z = ----------- dla drzewostanów starszych

M_n gdzie: M_i - miąższość grubizny drzewostanu

M_n - miąższość drzewostanu modelowego

(normalnego) określona z tablic miąższości

drzewostanów.

• miąższość (zapas) drzewostanów, objętość drewna w drzewostanie w części nadziemnej drzew.

Może być ustalona przez:

- pomiar pierśnic i wysokości wszystkich drzew z wykorzystaniem tablic

(metody pomiarowe)

- pomiar na powierzchniach próbnych z wykorzystaniem realaskopu

( metody pomiarowo-szacunkowe)

Relaskop jest to linijka długości 50 cm, na końcu której znajduje się szczerbinka (jak w boni strzeleckiej)

szerokości 1 cm. (demonstracja przyrządu)

Aby określić miąższość drzewostanu z powierzchni A należy:

1. z kliku stanowisk określić liczby relaskopowe tj omiatając wokoło horyzont policzyć drzewa

nie mieszczące się w szczerbince G_1, G_2, G₃ . . . . . . . G_n

2. Obliczyć średnią liczbę relaskopową jako średnią arytmetyczną G = (G₁+ G₂+G₃ +. . . . + G_n)/n

3. Zmierzć wysokość pewnej liczby drzew o pierśnicy zbliżonej do przeciętnej dla drzewostanu i określić

średnią wysokość drzewostanu H_L

4. Określić miąższość drzewostanu ze wzoru Bitterlicha:

1.161508

V = A●G●h_L● (0.404997 + --------------- )

H_L -1.3

RELASKOP RC3H

 Nowe urządzenie do urządzania lasu 

Do wielu zastosowań pomiarowych:

 

Powierzchnia przekroju pierśnicowego- Miąższość

Wysokość

- Nachylenie

- Średnica

- Odległość

 

Korzyści z używania RC3H do prac urządzeniowych:

- Niezawodność wyników może być uzyskana bezpośrednio po dokonaniu pomiarów powierzchni próbnej

- System dla urządzania lasu bez użycia papieru

z bezpośrednim transferem danych do komputera PC

- Zintegrowane pomiary wysokości i nachylenia poprawiają wydajność pracy

- Celownik holograficzny poprawia dokładność pomiarów wysokości i ułatwia określanie granic pnia drzewa  

Zalety pomiaru wysokości przy zastosowaniu urządzenia MASSER :

- Poprawa wydajności, gdyż nie trzeba za każdym razem podchodzić do drzewa-

Możliwość wyboru miejsca z najlepszą widocznością ponieważ pomiar może być dokonany z każdej odległości

- Łatwy w użyciu wskaźnik holograficzny zapewnia łatwe celowanie i dokładny pomiar 

Pomiar powierzchni przekroju jest oparty na zasadzie relaskopowej wynalezionej przez  Prof. Bitterlicha 

- Kalkulacja miąższości jest oparta na wprowadzanych przez użytkownika współczynnikach kształtu dla każdego gatunku. 

Wysokości są obliczane jako średnie z wysokości zmierzonych na powierzchniach.

RC3H ma pojemność pamięci umożliwiającą  pomiar 20 wydzieleń każde po 30 powierzchni próbnych

Użytkownik może zdefiniować indywidualne współczynniki kształtu dla 30 gatunków

Maksymalna powierzchnia wydzielenia to 99.9 ha

 

 
 
   

- wykorzystanie tablic zasobności (Szymkiewicza)

• jakość, wyrażona w klasach od 1 do 4, cech charakteryzująca takie wartości młodszych drzewostanów jak

zdrowotność, wzrost, rozwój, stopień uszkodzeń oraz cenność sortymentów

drewna drzewostanów starszych (jakość techniczna).

Przykład opisu taksacyjnego - patrz materiały uzupełniające.

1.2. Ogólne zasady szacowania nieruchomości przeznaczonych na cele leśne

W procedurze szacowania nieruchomości leśnej określa się wartość gruntu leśnego łącznie

z drzewostanem, bądź szacuje się jedynie wyróżnione części składowe takiej nieruchomości.

Zakres wyceny ustala rzeczoznawca majątkowy biorąc pod uwagę cel wyceny

i stan prawny wycenianej nieruchomości.

1.2.1. Oszacowanie wartości gruntu leśnego z drzewostanem

Wartość takiej nieruchomości określa się jako: - wartość rynkową

- wartość odtworzeniową

Wartość rynkową nieruchomości leśnej może być określona podejściem porównawczym

przy zastosowaniu metody porównywania parami.

Nie jest stosowana metoda korygowania ceny średniej ze względu na mała liczbę transakcji

na rynku lub ich całkowity brak na rynku lokalnym.

Nie jest stosowane podejście dochodowe ze wzglądu na brak dzierżaw nieruchomości leśnych

(do metody inwestycyjnej) oraz trudności w ustaleniu udziału właściciela w całkowitym

dochodzie z nieruchomości (do metody zysków).

Przy stosowaniu podejścia porównawczego, jako cechy cenotwórcze należy przyjąć:

- przeciętny wiek drzewostanu

- skład gatunkowy

- bonitację drzewostanu

- stopień zadrzewienia

- jakość drzewostanu

- lokalizację w stosunku do głównych dróg, terenów zabudowanych i innych elementów

Infrastruktury

- siedliskowy typ lasu

- funkcję terenów sąsiednich

- wielkość powierzchni działki

Jako jednostkę porównawczą przyjmuje się 1 ha fizyczny nieruchomości leśnej.

Przykład oszacowania lasu podejściem porównawczym -> materiały uzupełniające.

W praktyce - rynek nieruchomości leśnych jest ograniczony, co najczęściej wyklucza

zastosowanie podejścia porównawczego. Stąd też przyjmuje się zasadę odrębnego szacowania gruntu i drzewostanu.

Wartość gruntu bez drzewostanu można oszacować w podejściu porównawczym bądź w podejściu mieszanym. W efekcie takiej procedury otrzymuje się wartość rynkowa gruntu.

Oprócz wartości gruntu należy oszacować jego części składowe:

• drzewostan

• pojedyncze drzewa

• plantacje drzew leśnych

• plantacje choinek

• szkółki leśne i zadrzewione

• budynki i budowle wykorzystywane na potrzeby gospodarki leśnej

Wartość drzewostanów leśnych określa się wykorzystując ich cechy taksacyjne jednym z dwóch sposobów:

• wg wartości drewna na pniu, o ile możliwe jest pozyskanie masy grubizny drewna ( dotyczy to drzewostanów starszych od 20 lat)

• wg kosztów wyhodowania, o ile nie została jeszcze wytworzona masa grubizny drewna ( dotyczy to upraw i młodników).

Sumując wartość gruntu i drzewostanu uzyskuje się wartość odtworzeniową nieruchomości ( dla nieruchomości leśnej z uprawami bądź z młodnikami) bądź wartość rynkową (dla nieruchomości

z drzewostanem starszym niż 20 lat).

Relacje te i metodykę szacowania części składowych prezentuje poniższy rysunek:

Pojedyńcze drzewa wyróżniające się wśród drzewostanu ( bądź jako pojedyncze naniesienia) szacuje się według wartości drewna.

Plantacje drzew, choinek, szkółki leśne bądź zadrzewione wycenia się:

• wg spodziewanych pożytków (wartość drewna, materiał nasadzeni owy, towar do sprzedaży), gdy stan nasadzeń umożliwia w niedługim czasie uzyskanie korzyści

• wg kosztów odtworzenia - w przeciwnym wypadku.

Grunty zabudowane budynkami i budowlami, po ich funkcjonalnym wydzieleniu, wycenia się w podejściu

porównawczym bądź dochodowym.

1.3. Procedury szacowania gruntów leśnych oraz drzewostanów i pojedynczych drzew

1.3.1. Szacowanie gruntów leśnych bez drzewostanu

Wartość gruntów leśnych bez drzewostanu może być określana w pode­jściu porównawczym

(metodą porównywania parami, o ile jest możliwe zbudo­wanie bazy obiektów podobnych)

bądź w podejściu mieszanym z wykorzys­taniem metody wskaźników szacunkowych gruntów.

Stosując podejście porównawcze należy na rynku lokalnym odszukać transakcje gruntami leśnymi

bez drzewostanu, a jako atrybuty przyjąć lokali­zację działki, typ siedliska leśnego,

elementy jego degradacji, dogodność dojaz­du, sąsiedztwo, wielkość powierzchni działki,

walory rekreacyjne itp.

W praktyce nie istnieje obrót gruntami leśnymi bez drzewostanu, można więc dla siedlisk

mniej żyznych (bory i bory mieszane) wartość gruntu leśnego porównywać do gruntów rolnych

V i VI klasy bonitacyjnej przeznaczonych do zalesienia.

Biorąc pod uwagę ograniczenia w stosowaniu podejścia porównawczego

Do wyceny gruntu leśnego opracowana została metoda wskaźników

szacunkowych w ramach stosowania podejścia mieszanego.

Metoda wskaźników szacunkowych pozwala oszacować wartość rynkową gruntu leśnego

i ma postać wzoru:

n

W_G = ∑ _Ni • P_i • C • (1 + v₁+ v₂ + v₃ + ...)

i=1

gdzie:

Wg - wartość rynkowa gruntu leśnego,

Ni - wskaźnik szacunkowy 1 ha gruntu uzależniony od okręgu podat­kowego i grupy

typów siedliskowych lasu dla i-tego konturu typu siedliska,

Pi - powierzchnia i-tego konturu wyrażona w ha wg danych opisu taksacyj­nego bądź wg pomiarów

terenowych,

C - cena drewna (jako średnia ważona z uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego

drewna), skorygowana o koszty jego pozyskania i przemieszczenia do miejsca odbioru

transportem mecha­nicznym z rynku lokalnego albo nadleśnictwa właściwego dla miejsca

położenia nieruchomości lub nadleśnictw sąsiednich, vi, v₂, v₃, ... - współczynniki korekcyjne

wartości gruntu leśnego uwzględ­niające szczególne cechy rynkowe.

n₁●C₁ + n₂●C₂ + n₃●C₃ + n₄●C₄ + n₅●C₅

C = ---------------------------------------------------------------------

n₁ + n₂ +n₃ + n₃ + n₄ + n₅

gdzie: n₁ - ilość sprzedanego drzewa wielkowymiarowego iglastego

C₁ - średnia cena drewna wielkowymiarowego iglastego

n₂ - ilość sprzedanego drzewa wielkowymiarowego liściastego

C₂ - średnia cena drewna wielkowymiarowego liściastego

n₃ - ilość sprzedanego drzewa średniowymiarowego iglastego

C₃ - średnia cena drewna średniowymiarowego iglastego

n₄ - ilość sprzedanego drzewa średniowymiarowego liściastego

C₄ - średnia cena drewna średniowymiarowego liściastego

n₅ - ilość sprzedanego drzewa małowymiarowego

C₅ - średnia cena drewna małowymiarowego

Metody wskaźników szacunkowych gruntów leśnych nie należy stosować do wyceny nieruchomości leśnych położonych w granicach administracyjnych miast lub nieruchomości leśnych zabudowanych.

Tabela 8

Wskaźniki szacunkowe gruntów leśnych

	Wskaźniki szacunkowe w m^3 drewna z 1 ha gruntów stanowiących lasy
Okręg podatkowy	grupy typów siedliskowych lasów
	1	2	3	4		5
I	31	26	23	14		9
II	29	24	21	13		8
III	26	22	19	12		7
IV	23	19	17	11		6

Grupy typów siedliskowych lasów tworzą:

Grupa	Typy siedliskowe lasów
1	Lasy: świeży, wilgotny, łęgowy, łęgowy wyżynny, łęgowy górski wilgotny, ols jesionowy, ols jesionowy wyżynny, ols jesionowy górski, wyżynny świeży, wyżynny wilgotny, górski świeży, górski wilgotny, ols górski, górski, wyżynny
2	Lasy mieszane: świeży, wilgotny, bagienny, wyżynny świeży, wyżynny wilgotny, górski świeży, górski wilgotny, ols
3	Bory mieszane: świeży, wilgotny, bagienny, wyżynny świeży, wyżynny wilgotny, górski świeży, górski wilgotny, górski bagienny
4	Bory: świeży, wilgotny, górski świeży, górski wilgotny, górski bagienny, wysokogórski świeży, wysokogórski wilgotny, wysokogórski bagienny
5	Bory: suchy, bagienny

Źródło: Rozp. Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości

Tabela 9

Skale ocen cech nieruchomości (działek) leśnych oraz wynikających z tych cech wielkości współczyn­ników korekcyjnych

Nr cechy	Cechy rynkowe	Ocena	Współczynniki korekcyjne ut
1.	stopień degradacji siedliska leśnego	nie występuje niewielki częściowo zdegradowane znacznie zdegradowane	0,1 0,05 -0,05 -0,1
2.	położenie nieruchomości w strefie szkodliwego oddziaływania przemysłu na drzewostany (czynniki o charakterze abiotycznym)	nie występuje uszkodzenia słabe uszkodzenia średnie uszkodzenia silne	0,2 0,05 -0,1 -0,2
3.	położenie nieruchomości w obszarach zagrożonych masowym występowaniem szkodników pierwotnych	nie występuje występuje	0,05 -0,05
4.	położenie nieruchomości w obszarach zagrożonych lub opanowanych przez szkodniki wtórne	nie występuje występuje	0,05 -0,05
5.	położenie nieruchomości w odniesieniu do drogi głównej lub działki siedliskowej	bardzo dobre dobre słabe	0,1 0,05 -0,1
6.	możliwości przeprowadzenia zrywki (warunki)	bardzo dobre dobre średnie trudne bardzo trudne	0,2 0,1 0 -0,1 -0,2
7.	jakość drogi dojazdowej	bardzo dobra dobra niska	0,1 0,05 -0,05
8.	sąsiedztwo użytków przyległych	bardzo korzystne korzystne przeciętne niekorzystne	0,05 0,00 -0,05 -0,1
9.	walory rekreacyjne nieruchomości	bardzo dobre dobre przeciętne niskie	0,1 0,05 0,00 -0,05

Źródło: Komentarz do Standardu V.6

12.2. Wycena drzewostanów leśnych techniką wskaźnikową

Technika wskaźnikowa wyceny drzewostanów leśnych została wprowa­dzona do stosowania zapisami Standardu V.6 (27). Może być wykorzystana do określenia kosztów wyhodowania drzewostanu oraz do określenia wartości drewna na pniu. W przypadku szacowania wartości drewna może być stosowa­na, gdy drzewostan leśny nie osiągnął jeszcze wieku bliskorębnego (tabela 10).

Tabela 10

Wiek drzewostanów rębnych i bliskorębnych

Wiek rębności	Drzewostany bliskorębne		Drzewostany rębne
		klasa wieku	przedział wieku	klasa wieku	przedział wieku
30	Ib	11-20	Ha	21-30
40	Ha	21-30	Ilb	31-40
50	Ilb	31-40	III	41-50
60	Ilia	41-50	III	51-60
70	Illb	51-60	IVa	61-70
80	Illb	51-60	IV	61-80
90	IIIb-IVa	51-70	IVb-Va	71-90
100	IV	61-80	V	81-100
110	IVb-Va	71-90	Vb-1/2VI	91-110
120	V	81-100	VI	101-120
130	Vb-1/2VI	91-110	1/2VI-1/2VII	111-130
140	VI	101-120	VII	121-140

Źródło: Instrukcja urządzenia lasu (cz. 1-3) Załącznik do Zarządzenia nr 43

Generalnego Dyrektora Lasów Państwowych z 18.04.2003 r.

Wycena techniką wskaźnikową opiera się na stosowaniu przelicznika wartości 1 ha drzewostanów na pniu w lesie normalnym. Jako przelicznik wprowadzono 1 m³ sosny tartacznej II klasy jakości. Wielkości przeliczników zostały opracowane przez Instytut Badawczy Leśnictwa (T. Partyka i T. Trampler) i opublikowane w załączniku do Zarządzenia nr 14 Ministra Leśnictwa i Przemysłu Drzewnego (22).

Wycena drzewostanu wg kosztów wyhodowania

Koszty wyhodowania drzewostanu odnoszą się do upraw i młodników, tj. drzewostanów, które nie wytworzyły jeszcze sortymentów użytkowych drewna.

Wartość odtworzeniową określa się wykorzystując wzór:

Gdzie

: - W -

W_K

W = W_K• Z • P • C•U• k₁

wartość odtworzeniową drzewostanu w złotych;

Z

p

c

wskaźnik wartości kosztów poniesionych na założenie i pielęgnację 1 ha drzewostanu wyrażony

w m³ So tartacznej II klasy jakości, zależny od gatunku, bonitacji i wieku drzewostanu ;

Z stopień zadrzewienia ustalony przez rzeczoznawcę majątkowego;

P powierzchnia drzewostanu wyrażona w ha;

C cena 1 m³ przelicznika. Przyjmuje się aktualnie cenę 1 m³ drewna tartacznego iglastego (WBO2)

z rynku lokalnego lub nadleśnictwa właś­ciwego do miejsca położenia nieruchomości.

Cena ta nie powinna uwzględniać podatku VAT;

U -

wskaźnik redukujący ceny sprzedaży drewna tartacznego iglastego (WB0₂)

o koszty pozyskania i zrywki, obliczony ze wzoru:

U = 1 - (K_p + K_s)/C

gdzie K_p i K₂ oznaczają koszty pozyskania oraz koszty zrywki;

ki - współczynnik uwzględniający jakość hodowlaną drzewostanów ustalo­ną na podstawie kryteriów podanych w instrukcji urządzania lasu, w zależności od jakości drzewostanu przyjmuje następujące wartości: ki = 1,0 jakość bardzo dobra (1) i dobra (2),

ki = 0,9 jakość zadowalająca (3),

ki = 0,8 jakość zła (4).

Wycena drzewostanów wg wartości drewna na pniu

Dla drzewostanów, które wytworzyły sortymenty użytkowe drewna (star­sze od 20 lat) wartość ich oblicza się stosując wzór:

W - wartość drzewostanu wg spodziewanej wartości drewna w złotych

W_S - wskaźnik wartości 1 ha drzewostanu na pniu wyrazony w m³ So tartacznej II klasy jakości, zleżny od gatunku, bonitacji, wieku i wieku rębności drzewostanu

Z - stopień zadrzewienia ustalony przez rzeczoznawcę majątkowego;

P - pole powierzchni drzewostanu w ha;

C - cena 1 m³ przelicznika. Przyjmuje się aktualnie cenę 1 m³ drewna tartacznego iglastego (WB0₂) z rynku lokalnego lub nadleśnictwa właś­ciwego do miejsca położenia nieruchomości. Cena ta nie powinna uwzględniać podatku VAT;

U - wskaźnik redukujący cenę sprzedaży drewna tartacznego iglastego (WB0₂) o koszty pozyskania

i zrywki, obliczony ze wzoru

U = 1 - (K_p + K_s)/C

12.3. Wycena drzewostanów leśnych techniką szczegółową

Wycena tą techniką pozwala na dokładne oszacowanie kosztów wyhodowa­nia drzewostanu bądź spodziewanej wartości drewna po jego wyrębie. Wybór tej techniki może wynikać z celu wyceny, umowy ze zleceniodawcą bądź rozstrzygnięć standardu wyceny nieruchomości leśnych i zadrzewionych (27) w odniesieniu do drzewostanów w wieku bliskorębnym lub starszych.

Wycena techniką szczegółową wymaga współpracy z leśnikiem w trakcie realizacji wybranych etapów procesu szacowania.

Wycena drzewostanów wg kosztów wyhodowania

Technika szczegółowa wyceny metodą kosztów odtworzenia może być stosowana dla drzewostanów, które nie osiągnęły miąższości grubizny (uprawy i młodniki), o ile cel wyceny uwzględnia szczególne uwarunkowania wymagają­ce dokładnego oszacowania poniesionych nakładów przez właściciela na zagos­podarowanie lasu. Wyceniane koszty dotyczą zakresu prac:

• przygotowania powierzchni zrębowej do odnowienia bądź gruntu rolnego do zalesienia (orka, odchwaszczenie, odpędraczenie itp.),

• zakupu i transportu sadzonek ze szkółek leśnych lub zadrzewieniowych,

• sadzenia ręcznego sadzonek,

• odchwaszczenia upraw przez wykaszanie chwastów,

• zabezpieczania upraw leśnych przed zniszczeniem przez zwierzynę płową (głównie sarny i jelenie),

• czyszczeń wczesnych wykonywanych ręcznie przy wykorzystaniu tasaków,

• czyszczeń późnych i innych wynikających z zasad hodowli lasu,

• ogrodzenia powierzchni uprawy leśnej.

W toku wyceny szczegółowej należy ustalić:

• strefy utrudnień wykonania określonych prac,

• pracochłonność poszczególnych zabiegów,

• rozmiar prac i częstość ich wykonywania,

• ceny jednej roboczogodziny dla przyjętej pracochłonności.

W obliczeniach szczegółowych wykorzystuje się Katalog norm wzorcowych dla robót wykonywanych w zagospodarowaniu lasu wydany przez Naczelny Zarząd Lasów Państwowych w 1991 r. oraz kalkulacje indywidualne sporzą­dzane przez właściwe terytorialnie nadleśnictwa.

Określając wartość odtworzeniową drzewostanu techniką szczegółową realizuje się wzór:

W=W_K1•P• k_1,i • k_2,igdzie:

W_K1 - ponoszone koszty związane z przygotowaniem gleby do założenia
uprawy, zalesieniem lub odnowieniem, pielęgnacją, ochroną uprawy
w zależności od składu gatunkowego drzewostanu i jego wieku,
odniesione do powierzchni 1 ha, we właściwym terytorialnie nadleśnictwie lub występujące

na rynku lokalnym ze względu na położenie nieruchomości; *( ok 5000 zł/h)

P - pole powierzchni drzewostanu w hektarach;

k1,i - współczynnik uwzględniający jakość hodowlaną drzewostanów usta­loną na podstawie kryteriów podanych w instrukcji urządzania lasu; w zależności od jakości drzewostanu przyjmuje następujące wartości: ki,i - 1,0 jakość bardzo dobra i dobra,

ki,2 - 0,9 jakość zadowalająca,

ki,₃ - 0,8 jakość zła;

k2,i - współczynnik uwzględniający wypady i przerwy w uprawach i młod­nikach, które są przewidziane do poprawek i uzupełnień; w zależności od stopnia zadrzewienia określającego stopień zdatności lub stopień pokrycia powierzchni drzewami przyjmuje następujące wartości:

k₂,i - 1,0, gdy stopień zadrzewienia ustalony przez rzeczoznawcę

majątkowego wynosi 0,8 i wyżej,

k2,2 - 0,8, gdy stopień zadrzewienia wynosi 0,7,

k2,3 - 0,6, gdy stopień zadrzewienia wynosi 0,5-0,6.

Wycena drzewostanu wg wartości drewna na pniu

Wycena wartości drewna na pniu następuje poprzez realizację procedury szacunku brakarskiego. Opiera się ona na wycenie masy drewna w drzewo­stanie bez dokonywania wyrębu drzew. Określone czynności szacunku brakar­skiego przeprowadza osoba wykwalifikowana, np. leśniczy lub brakarz. Zakres prac obejmuje wykonanie następujących czynności:

1. obliczenie masy grubizny brutto drewna na powierzchni objętej wyceną. Ustalenia masy brutto drewna (łącznie z korą) dokonuje się na podstawie całkowitego pomiaru pierśnic drzew (pomiar pierśnicy każdego drzewa w drzewostanie). Wyniki pomiaru drzew (gatunek, pierśnica oraz wysokość wybranych drzew) notuje się w raptularzu terenowym (tabela 11);

2. obliczenie masy grubizny netto drewna (bez kory) na podstawie danych z tabeli 12;

Raptularz terenowy pomiaru drzew

Gatunek; SOSNA

Pierśnica

Pole pow. pierśnicowej

Zapis pomiaru

Liczba sztuk

Liczba kształtu

Wysokość

Grubizna

pomierzona

wyrównana dok. 0,5 m

jednego drzewa

wszystkich drzew

cm

m2

szt.

m

m

m3

m3

24

: :

19,2

26

□

28

□ ::

22,2

30

□ □ :

23,0

32

□□□

23,2

34

□□□ ::

36

□□□□

23,5

38

□□□ : :

40

□□ : :

25,0

42

□ : :

44

: :

25,2

Razem

r_i - współczynnik do obliczania miąższości netto (bez kory):

tablica 12

Rodzaj drzewa	Klasy wieku
		II	III	IV	V i wyżej KD, KDO, BP, przestoje
Sosna, modrzew	0.72	0.75	0.77	0.79
Świerk, jodła, daglezja	0.78	0.80	0.83	0.82
Dąd, jesion, klon, jawor, wiąz i inne twardoliściaste	0.70	0.72	0.73	0.75
Buk, grab	0.81	0.84	0.86	0.87
Brzoza, olsza	0.73	0.75	0.77	0.79
Osika, topola, wierzba, lipa	0.74	0.77	0.79	0.80

3. podział obliczonej masy grubizny netto na sortymenty jakościowo-wymiarowe drewna poprzez określenie procentowego udziału każdego z sortymentów. W praktyce po dokonaniu pomiaru drzew i wypełnieniu raptularza terenowego dokonuje się graficznego wyrównania krzywej wysokości drzew w zależności od pierśnic dla poszczególnych gatunków drzew i dane te po wprowadzeniu do komputera pozwalają określić masę netto drewna w podziale na sortymenty użytkowe. W tym celu korzysta się z programu komputerowego szacunku brakarskiego - HP ACER V.4, wykorzystywane go w Lasach Państwowych.

UWAGA: Do programu wprowadza się dane z raptularzy terenowych w podziale na gatunki.

Należy wprowadzić także procentowe udziały poszczególnych sortymentów, które

przewiduje klasyfikacja jakościowo-wymiarowa np. WBO2 (drewno wielkowymiarowe,

klasy jakościowej B, drugiej klasy wymiarowej - 60 %, S4 - drewno średniowymiarowe klasy

jakościowej 4 - 40%, drewno WD - 0% - drewno wielkowymiarowe pozaklasowe).

Tej oceny, zwanej „szacunkiem brakarskim”, dokonujemy podczas pomiaru lasu wpisując

to do raptularza terenowego każdego gatunku oddzielnie.

Program - oblicza miąższość całkowitą drzewostanu wyznaczając w sposób ukryty

„krzywą wysokości” i wyrównując wysokości dla poszczególnych pierśnic

- w oparciu o szacunek brakarski rozdziela całkowitą miąższość na miąższości

sortymentów.

4. określenie cen sprzedaży przez właściwe terytorialnie nadleśnictwo określonych sortymentów drewna;

5. ustalenie kosztów pozyskania i zrywki poszczególnych sortymentów drew na wg danych nadleśnictwa;

6. obliczenie wskaźników redukcyjnych cen sprzedaży sortymentów drewna o koszty jego pozyskania i zrywki;

7. obliczenie wartości masy grubizny drewna w drzewostanie;

8. obliczenie masy drobnicy drewna na podstawie ustalonej masy grubizn drewna oraz danych tablic zasobności drzewostanu;

9. ustalenie wskaźnika masy drobnicy użytkowej mającej wartość handlów w masie drobnicy całkowitej;

10. ustalenie ceny sprzedaży drobnicy użytkowej (drobnica tyczkowa k gałęziowa) na rynku lokalnym;

11. obliczenie wartości drobnicy użytkowej w drzewostanie;

12. zsumowanie wartości masy grubizny i drobnicy.

W praktyce szacunku brakarskiego powyższa procedura jest realizowana poprzez zastosowanie wzoru

Wz=[( V_G ●r_i)●(k_1●U₁●C₁+k₂● U₂●C₂ + ... k_i●U_i●C_i+ k_n●U_n●C_n)+V_DR●k_DR●C_DR]

gdzie:

V_G - miąższość grubizny z korą określonego gatunku drzew występujących w drzewostanie (w przypadku drzewostanów mieszanych),

r_i - współczynniki do obliczenia miąższości netto (bez kory) odczytane z tabeli 13,

k1, k₂, ... k_n - wskaźnik (procent) udziału w grubiźnie całkowitej okreś­lonych sortymentów drewna ustalony na podstawie szacunku brakarskiego,

Ci, C₂, ... C_i ... C_n- ceny sprzedaży przez właściwe terytorialnie nadleśnictwo ze względu na położenie nieruchomości określonych sortymentów drewna lub ceny tych sortymentów występujące na rynku lokalnym,

Ui, U₂, ... U_l ... U_n - wskaźnik redukcyjny ceny sprzedaży 1 m³ drewna Ci, C₂, ...C_t ... C_n o koszty pozyskania i zrywki, odniesiony do określonych sortymentów, stosowany przez właściwe terytorialnie nadleśnictwo,

V_DR - miąższość drobnicy określona ze wzoru V_DR = V_G • P%.

P% - procentowy udział miąższości drobnicy w miąższości grubizny odczyta­ny z tablic na podstawie wielkości pierśnicy (d) i wysokości (h) przecięt­nego drzewa w drzewostanie,

k_DR - wskaźnik (procent) przeliczający miąższość drobnicy całkowitej na miąższość drobnicy użytkowej mającej wartość handlową,

C_dr - cena sprzedaży drobnicy użytkowej stanowiącej drobnicę tyczkową lub gałęziową przez właściwe terytorialnie nadleśnictwo lub ceny tej drob­nicy występujące na rynku lokalnym; ceny te uwzględniają pozyskanie drobnicy przez nabywcę.

12.4. Wycena drzewostanów leśnych metodą porównywania parami

Określenie wartości drzewostanu metodą porównywania parami jest moż­liwe, jeżeli dostępne są z rynku lokalnego ceny sprzedaży drzewostanu „na pniu". Przypadki takie dotyczą drzewostanów rębnych i przeszłorębnych sprzedawanych przez nadleśnictwa (rzadziej osoby fizyczne) w celu pozyskania drewna przez nabywców. Dostępne dane o cenach transakcyjnych takich sprzedanych drzewostanów muszą być powiązane z aktualnym na moment wyrębu opisem taksacyjnym drzewostanu.

Aby w sposób poprawny zastosować podejście porównawcze, cechy tak­sacyjne sprzedanych drzewostanów powinny być zbliżone do cech taksacyjnych drzewostanu wycenianego.

Podobieństwo „obiektów" w tym zakresie winno dotyczyć:

• składu gatunkowego drzewostanu - można założyć, że różnice gatunkowe drzewostanu nie powinny przekraczać 20% w odniesieniu do gatunku domi­nującego,

• wieku drzewostanu - różnice nie powinny przekraczać jednej klasy wieku (20 lat),

• bonitacji drzewostanu - różnice nie powinny przekraczać jednej klasy,

• stopnia zadrzewienia - różnice mogą być nieco wyższe (z uwagi na korygują­cy charakter tego wskaźnika) i wynosić do 0,3,

• jakości drzewostanu - różnice nie większe niż jedna klasa.

Procedura realizacji podejścia porównawczego do wyceny drzewostanu musi być zgodna z ustaleniami standardów zawodowych rzeczoznawców ma­jątkowych. Konieczne jest więc:

1. określenie rynku lokalnego zaistniałych transakcji, jego zasięgu i okresu badania cen,

2. opisanie atrybutów (cech taksacyjnych) sprzedanych drzewostanów i zbada­nie wpływu zmian tych atrybutów na poziom cen,

3. wybranie do szczegółowych porównań co najmniej trzech drzewostanów najbardziej podobnych pod względem cech taksacyjnych,

4. utworzenie par porównawczych obiektów,

5. obliczenie poprawek do cen sprzedanych drzewostanów uwzględniających różnicę atrybutów i przypisane im wagi w utworzonych parach,

6. określenie wartości drzewostanu szacowanego z każdej utworzonej pary nieruchomości jako ceny skorygowanej o sumę poprawek,

7) ostateczne określenie wartości drzewostanu jako średniej arytmetycznej.
Jako jednostkę porównawczą należy stosować 1 ha fizyczny drzewostanu.

Aktualnie przypadki stosowania ww. procedury oszacowania wartości drzewostanu są bardzo rzadkie z uwagi na ograniczony rynek tego typu częściami składowymi lasu, a także z uwagi na ograniczoną dostępność do niezbędnych w tej procedurze danych źródłowych.

Metoda porównywania parami nie może być stosowana do wyceny drzewo­stanów na podstawie sprzedanych działek leśnych, gdy cena drzewostanów w tych transakcjach została ustalona w sposób nierynkowy, np. wg wskazania rzeczoznawcy lub właściciela, lub w proporcji oszacowanych wartości części składowych do uzyskanej ceny nieruchomości.

10.2 Określenie miąższości drzewostanu na podstawie powierzchni próbnych z wyboru

Miąższość drzewostanu określamy w tej technice na podstawie wyznaczania miąższości na powierzchniach próbnych z wyboru. Miąższość na powierzchniach próbnych wyznaczamy metodą całkowitego pomiaru

Pierśnic ze wzoru:

P

V_{drzewostanu=------------- ● ∑ V}

_n

_{∑ P}

_n=1

P - Obszar lasu

_n

_{∑ P} - suma powierzchni próbnych

_n=1

_{∑V - suma miąższości drzew z powierzchni próbnych}

Zadanie domowe Nr 1 : skonstruować relaskop Bitterlicha, udać się do pobliskiego lasu:

- ustalić współczynniki v_i do wzoru na wartość gruntu leśnego

- ustalić wartość rynkową gruntu leśnego przyjmując założenia:

- obszar lasu = (4.00 + 0.1*liczba liter nazwiska+0.01* liczba liter imienia) ha

- okręg podatkowy II (wojewoda ani rada gminy nie zmieniała numeru okręgu

podatkowego)

- średnia cena sprzedaży wszystkich sortymentów drewna z trzech ostatnich lat 140 zł/m³

(ta cena nie jest publikowana w cennikach Nadleśnictw)

- wykonać pomiar relaskopowy na kilku stanowiskach

- wykonać pomiar wysokości średniej (bez użycia wysokościomierza)

- określić miąższość drzewostanu sposobem Bitterlicha

Dla ambitnych: - określić wartość nieruchomości leśnej

Strona 1

W = W_S • Z• P• C•U

gdzie:

Tabela 12

Wsprzeliczenia miąższości brutto drewna na miąższość netto

Źródło: (25)

---