Wycena nieruchomości na świecie

Zaliczenie : test

05.10.2011 Wykład 1

3 szkoły wyceny:

• Amerykańska

• Brytyjska

• Niemiecka

Służebności

• Przejazdu

• Przesyłu

• Osobista

Co to jest nieruchomość…….

Wykład 2 12.10.2011

Ekonomiczne zasady wyceny nieruchomości

1. Zasada antycypacji – inwestor patrzy na przyszłe korzyści jakie może osiągnąć z tej nieruchomości, pojęcie wprowadzone przez Marshala (podejście kosztowe, dochodowe, porównawcze), wycena nieruchomości w dniu dzisiejszym

2. Zasada substytucji – inwestor nie zapłaci więcej za daną nieruchomość niż niedawno inni za podobną (pod względem lokalizacji, rozwiązań materiałowo-technicznych, osiąganych korzyści z tej nieruchomości) nieruchomość na tym rynku zapłacili

3. Zasada kosztu alternatywnego – zasada utraconych korzyści, inwestor ma różne możliwości inwestowania, inwestor patrzy na całość rynku i na różne możliwości inwestowania

   

   Rt- stopa zwrotu

   Rkn – narzut inwestowania w konkretną nieruchomość

   Rrn – narzut z tyt. Ryzyka inwestowania w rynek nieruchomości (najlepsza nieruchomość)

   Rf- instrument wolny od ryzyka (obligacje)

4. Zasada równowagi

• równowaga zewnętrzna – cena nieruchomości zależy kto i jak wokół mieszka, sąsiedztwo

• równowaga wewnętrzna – jest to równowaga pomiędzy wartością gruntu, a tego co jest na tym gruncie. Jeżeli coś co jest na gruncie zbliża się wartością do gruntu to znaczy, że grunt jest nieefektywnie wykorzystywany. Najlepsza jest sytuacja gdy stosunek wartości gruntu do tego co na nim jest mały.

  Zużycie techniczne – wpływ warunków atmosferycznych, brak napraw i wymian, zużywanie się materiałów

  Zużycie funkcjonalne – następstwo postępu techniczno-ekonomicznego, zmiany w technologii życia. Objawy: wysoka enegrochłonność, nieprawidłowy rozkład powierzchni,

1. Zasada krańcowej (malejącej) wydajności nakładów inwestycyjnych – np. liczba chętnych chcących kupić mieszkanie jest większa w przypadku małych mieszkań niż dużych, przez co m2 małego jest droższy niż w przypadku dużego mieszkania

2. Zasada zmiany

3. Zasada konkurencji

4. Zasada popytu i podaży – wartość rośnie wraz ze wzrostem popytu i maleje wraz ze wzrostem podaży, ale nie proporcjonalnie

5. Zasada czynników zewnętrznych – na wartość nieruchomości wpływa cykl koniunkturalny (wypadkowa cykli specyficznych np. rynku nieruchomości), cykl popytowy, cykl podażowy (cykl rynku nieruchomości jest bardziej drastyczny w porównaniu z cyklem koniunkturalnym)

Wykład 3 26.10.2011

W 1975 powstały pierwsze standardy wyceny w Wielkiej Brytanii pod nazwą Red book. Powstały ze względu na kryzys w Wielkiej Brytanii. Wcześniej nieruchomości były zupełnie różnie wyceniane i banki zmusiły niejako do stworzenia tych standardów. Dalej powstały w USA. Grupa zawodowa TEGOVA stworzyła europejskie standardy wyceny. Powołano komitet międzynarodowych standardów wyceny z siedzibą w Wielkiej Brytanii. Istnieją również krajowe standardy wyceny.

Wymogi księgowych zmuszają do korzystania ze standardów. Gdy firmy o kapitale międzynarodowym muszą one wyceniać nieruchomości wg standardów międzynarodowych.

Standardy te odnoszą się nie tylko do nieruchomości ale i do mienia. Nieruchomość jest najważniejszym składnikiem mienia.

Mienie – własność i inne prawa majątkowe.

Standardy wyceny:

• Kodeks etycznego postępowania- nie wolno wyceniać nieuczciwie, rodzinie, bliskim, nie wolno wyceniać tego na czym się nie znamy

• Dokument z wyceny (w Polsce to operat szacunkowy)

• Standard definicyjny- wartość, rodzaje wartości, cena, koszt

• Standard regulujący zasady wyceny

Pierwsze standardy zawierały te wszystkie elementy. Dziś mamy inne spojrzenie. Dziś standardy mają nie wnikać w kodeks etyki zawodowej. Kodeks etyki zostaje w specyfice kraju. Nie będą dążyły do jednolitej teorii wyceny. Rynek się zmienia i teoria musi się zmieniać razem z nimi, nie można tego blokować. Standardy skupiać mają się na dokumencie z wyceny oraz na definicjach.

Faza Tworzenia

Koszt wytworzenia – Nakład na kupno gruntów oraz wybudowanie budynków z uwzględnieniem stopnia ich zużycia

Koszt odtworzenia – wierna kopia, dominuje w Polsce

Koszt zastąpienia – koszt na odbudowanie tylko do tego stopnia by mogła ta nieruchomość spełniać swoje funkcje

Faza wymiany – może nie potwierdzić fazy tworzenia

Wartość rynkowa – dominuje w wycenach

Wartość odtworzeniowa

Wartość bankowo-hipoteczna – nie odwzorowuje wartości na dany dzień.

Definicje wynikające z europejskich standardów

Wartość rynkowa – oznacza najbardziej prawdopodobną cenę jaką możemy uzyskać w dniu wyceny w transakcji rynkowej przy założeniu, że strony nie działają pod przymusem, strony mają stanowczy zamiar zawarcia transakcji, obie strony są niezależne, upłynął czas potrzebny do ekspozycji nieruchomości i do negocjacji ceny.

Wykres:

Wartość jako kategoria:

• Subiektywna

• Obiektywna

Poprzez zbiorowe zachowania uczestników rynku rynek obiektywizuje się.

Szczególne warunki zawarcia transakcji:

• Sprzedaż z zapłatą ratalną

• Sprzedaż z bonifikatą

• Sprzedaż z opóźnionym przekazaniem nieruchomości

Wartość nieruchomości to kategoria zmienna, określana na dany dzień. Nigdy nie można jej określić dla przyszłości bo jest nieznana. Można określić dla przeszłości np. w przypadku odszkodowań.

Wartość rynkowa nie zawiera żadnych opłat i podatków.

Przy określaniu wartości rynkowej rzeczoznawca pozyskuje najefektywniejsze wykorzystanie nieruchomości, tzn. nie określa wartości tego co jest, ale potencjał jaki kryje nieruchomość

Najkorzystniejszy sposób użytkowania oznacza technicznie możliwy, prawnie dopuszczalny, ekonomicznie zasadny i znajdujący potwierdzenie na rynku sposób użytkowania.

Wykład 4 02.11.2011

Rzeczoznawca nie wyprzedza rynku, obiektywizuje rynek.

Grunt ma wartość pozostałościową. Wycenia się potencjał gruntu.

Wartości inne niż wartość rynkowa:

• Wartość godziwa – określana dla celów sprawozdań finansowych, na ogół jest to wartość rynkowa, ale może być też inna. Jeżeli sposób wykorzystania tej nieruchomości jest inna niż najkorzystniejsza to wartość godziwa jest inna. Wartość godziwa określana jest na ogólna poziomie wartości rynkowej. Jeżeli jednak przedsiębiorstwo zamierza dalej funkcjonować, wartość godziwa może być inna (niższa) niż wartość rynkowa, ponieważ nie musi być spełniony wymóg najkorzystniejszego sposobu użytkowania

• Wartość inwestycyjna zwana indywidualną – określona jest dla konkretnego inwestora. Odwzorowuje potencjał tkwiący w nieruchomości, postrzegany przez konkretnego inwestora. Może być zbieżna z wartością rynkową jeżeli ten inwestor postrzega tą nieruchomość typowo. Wartość indywidualna jest wyceniana na podstawie danych z pierwszej ręki, a wartość rynkowa z drugiej ręki.

  Wyceniając np. kamienicę to wyceniając wartość rynkową to będzie się brało pod uwagę średnie czynsze rynkowe, a indywidualna konkretny czynsz ustalony przez inwestora.

  Relacja rzeczoznawca a klient – relacje powinny być chłodne, a właściwie brak relacji, rzeczoznawca nie może brać pod uwagę opinii czy sugestii inwestora. Przy wartości indywidualnej klient partycypuje w wycenie (mówi np. jaki będzie czynsz)

• Wartość szczególna – wartość, w której uwzględnia się atrybuty, które czynią tę nieruchomość atrakcyjną dla inwestora lub potencjalnego użytkownika. Wartość rynkowa nie może zawierać wartości szczególnej.

• Wartość synergiczna (jest to przykład wartości szczególnej) – np. połączenie dwóch nieruchomości w jedną

• Wartość likwidacyjna – gdy aktywa przedsiębiorstwa są wyceniane.

• Wartość odtworzeniowa – nakład jaki jest potrzebny na kupno gruntu i wybudowanie budynków z uwzględnieniem stopnia ich zużycia. odtwarzamy wierną kopię danego obiektu, tj. te same wymiary itp.

  Koszt zastąpienia – odtwarzamy obiekt, ale bazując na współczesnych rozwiązaniach, np. współcześnie występującą izolację.

• Wartość bankowo-hipoteczna (to nie rodzaj wartości, ale technika zarządzania ryzykiem kredytodawcy) – pojawiła się w ustawie o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy, jeżeli kredytodawcą jest bank hipoteczny to jedyną wartością zabezpieczenia może być wartość bankowo-hipoteczna. Przedstawiana w rekomendacji F. Jest to wartość długotrwała, tzn., że jest to wartość, która nie uwzględnia żadnych zachowań spekulacyjnych na rynku, uwzględnia tylko długotrwałe cechy nieruchomości, określana jest z należytą ostrożnością.

Wykład 5 09.11.2011

Organizacje zawodowe na rynku nieruchomości

RICS (Wielka Brytania) ponad 104000 członków, skupia 7 sekcji:2 dla pośredników, 1 dla ekonomistów budownictwa, 2 dla zarządców, 2 dla pośredników

Cele:

• Zapewnienie profesjonalizmu członków

• Troska o programy szkoleniowe

• Śledzenie zapotrzebowania na fachowców

• Zapewnienie dyplomantom nadzorowanej praktyki zawodowej przed uzyskaniem zawodu

• Ustala programy studiów podyplomowych

• Ustala kodeks etyki zawodowej

• Nadzoruje przestrzeganie tego kodeksu

• Organizuje konferencje

• Prowadzi bibliotekę

• Wydaje fachowe czasopisma

• Utrzymywanie kontaktów ze stowarzyszeniem

• Udział w kształtowaniu zagospodarowania przestrzennego

• Działa poza kontrolą rządową

TEGOVA europejska grupa stowarzyszeń rzeczoznawców, powstała w latach 70-tych XX w.

Skupia 45 stowarzyszeń z Europy i USA. Twórca ESW. W jej ramach pracują grupy zawodowe, np.

• grupa zawodowa dla Europy środkowo-wschodniej,

• grupa tworząca europejskie standardy wyceny,

• grupa zajmująca się metodologią wyceny,

• specjalna gr zawodowa dla terenów zanieczyszczonych

Zadania:

• tworzenie, koordynacja i publikacja europejskich standardów wyceny

• upowszechnianie ESW

• Aktualizacja stosowanych metod wyceny nieruchomości maszyn i urządzeń

• Synchronizacja europejskich standardów z międzynarodowymi standardami wyceny

• Organizacja europejskich seminariów i spotkań…….

• Udział w konferencjach o skali światowej

• Upowszechnianie najlepszych doświadczeń europejskich w celu ich promocji

• Promowanie zawodu rzeczoznawcy

• Organizowanie badań nad rozwojem teoretycznych podstaw wyceny przy współpracy z uczelniami wyższymi

• Prowadzenie doradztwa w pracach komisji europejskiej i ONZ

• Organizowanie pomocy rządom w tworzeniu podstaw do licencjonowania rzeczoznawców

• Opracowywanie kodeksu etycznego

Międzynarodowy Komitet Wyceny (51 członków)

Organizacja pozarządowa. Członek ONZ. Współpracuje z bankiem światowym, Międzynarodową Federacją Księgowych, Międzynarodowym Komitetem Standardów Księgowości

Cele:

• Harmonizacja, ujednolicanie i propagowanie standardów wyceny

Europejskie Towarzystwo nieruchomości – organizacja non profit. Powołana w 1994. Siedziba Amsterdam.

Cele:

• utrzymywanie stałych kontaktów pomiędzy pracownikami naukowymi a praktykami

• Prowadzenie badań w zakresie podejmowania decyzji finansowych dotyczących wyceny nieruchomości i gospodarki przestrzennej

Towarzystwo Naukowe Nieruchomości

Międzynarodowe Towarzystwo Nieruchomości

WAVO Światowe Stowarzyszenie …..Rzeczoznawcy Majątkowego od 2003

Cel:

• rozwój i wzmocnienie na skalę światowa zawodu rzeczoznawcy majątkowego oraz związanej z nim działalności doradczej.

• Zachęcanie do wdrażania MSW

We wszystkich krajach zaczęli się zrzeszać ludzie zajmujący się wyceną. Nie we wszystkich krajach muszą posiadać profesjonalne przygotowanie do sporządzania dokumentów z wyceny. W niektórych krajach zasady wykonywania wycen zostały uregulowane prawnie (Dania, Hiszpania, Niemcy, Austria). W niektórych zostały uregulowane pośrednio poprzez regulaminy i zarządzenia banków.

Wymogi i uprawnienia rzeczoznawcy

Finlandia

Brak ograniczeń dotyczących wyceny przez rzeczoznawcę. Można uzyskać uprawnienia. By wyceniać niektóre nieruchomości konieczne są uprawnienia np., dla towarzystw ubezpieczeniowych.

By uzyskać uprawnienia należy

• Przejść przez egzamin testowy,

• mieć staż zawodowy, który w zależności od wykształcenia trwa 3-10lat,

• nienaganna opinia,

• mieć poniżej 65 lat.

Stowarzyszenie Licencjonowania Wyceny Nieruchomości wydaje uprawnienia rzeczoznawcy.

Traci się uprawnie gdy: nie wykonywało się wyceny przez 2-3 lata (trzeba być aktywnym zawodowo), rzeczoznawca nie dokształca się (wymóg permanentnego wykształcenia).

Francja

Wymogi uprawnień dla: wycena dla celów sądowych i szacowania nieruchomości rolnych.

Poszukiwane są osoby które posiadają rekomendację instytucji zrzeszających rzeczoznawców. By ja uzyskać należy posiadać: dyplom studiów wyższych, praktykę zawodową (gdy brak dyplomu to 7 lat).

Przeważają geodeci i inżynierowie budowlani.

Niemcy

Zróżnicowane środowisko. Członkowie terenowych i krajowych Komisji. Są rzeczoznawcy mający tylko certyfikat, są też przysięgli rzeczoznawcy majątkowi, i członkowie RICS.

W kodeksie budowlanym zapisane są zasady wyceny.

Wymogi stawiane przez izbę Przemysłowo-Handlową: dyplom ukończenia szkoły wyższej, kursy dokształcające w zakresie wyceny, referencje klientów, dla których wyceniali, opis praktyki, przestrzegać zasad etyki zawodowej, uregulowany status materialny, wiek to 30-62 lata, egzamin państwowy. Uprawnienia nadaje Niemiecka Rada Akredytująca, a certyfikaty wydawane w oparciu o ISO 9001.

Szwajcaria

Brak odrębnego systemu kształcenia w zakresie wyceny. Występuje samokształcenie poprzez czytanie literatury zawodowej, praktykę zawodową, uczestnictwo w kursach i seminariach.

Szwecja

Wycena wykonywana jest poprzez prywatnych konsultantów a także władze urzędowe, np. nieruchomości rolne i leśne wykonywane są przez …..

Wymogi:

• 3 letnie studia uniwersyteckie,

• 3 letni staż,

• obowiązek doskonalenia zawodowego w całym okresie działalności zawodowej.

Są nadawane licencje przez Szwedzkie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych. Licencje te wymagane dla wycen dla potrzeb taksacji powszechnej (wycena na podstawie reprezentantów).

Kataster nieruchomości – jego elementem jest wartość katastralna pełniąca funkcję m.in. fiskalną (tj. podstawa naliczania podatku od nieruchomości).

Wielka Brytania

Teoretycznie każdy może wykonywać usługi z zakresu wyceny, ale gwarancją wysokiego poziomu usług jest członkostwo w RICS.

Wymogi:

• wykształcenie akademickie 3-letnie + 2-letnia praktyka lub

• wykształcenie akademickie 5-letnie + 2-letnia praktyka

• 2-letnia praktyka pod nadzorem członków RICS

• Egzamin w RICS

• Trzeba być zawodowo czynnym; w przypadku niewykonywania zawodu traci się uprawienia po 5 latach

• Przestrzegać kodeksu etyki zawodowej

• Wymóg permanentnego kształcenia

• Raz na rok zdobywa się 20 pkt za udział w szkoleniach, konferencjach; rozliczenie odbywa się raz na 3 lata

• Musi być ubezpieczony

Jeżeli któryś z wymogów nie jest spełniony to dostaje zawiadomienie o przysłaniu dzienniczka szkoleń, jeżeli nie prześle, to dostaje naganę i informacja ta pojawia się u ubezpieczyciela (a klient nie przyjdzie do takiej osoby, która nie jest ubezpieczona.

Stany Zjednoczone

Stanowy system licencjonowania, tj. chcąc wyceniać w innym stanie muszą zdać odpowiedni egzamin. Trzeba zdobyć 30 pkt w ramach systemu permanentnego kształcenia.

W Polsce nie ma sformalizowanych zasad do wyceny przedsiębiorstw.

Wykład 6 16.11.2011

Metodyka wyceny

Podstawy prawne – ustawa o gospodarce nieruchomościami, akt wykonawczy do ustawy, rozporządzenie RM w sprawie wyceny nieruchomości, ustalania operatu szacunkowego, standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych.

Klasyfikacja trójszczeblowa:

1. podejścia

2. metody

3. techniki

Ad.1. Ustanowione przez Marshalla. W Polsce wyróżnia się 4 podejścia wyceny nieruchomości:

• Porównawcze – tyle jest warta nieruchomość za ile niedawno inni za podobne nieruchomości zapłacili. Obszarem zastosowania ze względu na wymóg podobieństwa są rynek gruntów niezabudowanych i rynek nieruchomości mieszkaniowych.

  • Metoda porównywania parami - preferowana

  • Metoda korygowania ceny średniej

  • Metoda analizy statystycznej rynku – nie jest aktywna, ma mieć zastosowanie w taksacji powszechnej (podatek katastralny)

Podatek od wartości – nie występuje w Polsce. Podatek ten pozwala na lepsze zagospodarowanie przestrzeni np. w centrum miast.

Podatek od wartości dochodowej – np., gdy ktoś wynajmuje

Podatek od wartości gruntu

Podatek od wartości całej nieruchomości (grunt i budynek)

• Dochodowe – tyle jest warta nieruchomość ile generuje ona dochodu dzisiaj i w przyszłości. Dochodem z nieruchomości są czynsze i dochody pozaczynszowe. Nigdy w bezpośredniej postaci dochodem z nieruchomości nie są dochody z działalności prowadzonej w tej nieruchomości (np. handlowej, produkcyjnej).

  Dochody pozaczynszowe: dochody z garaży, parkingów, z reklam na terenie nieruchomości, za wyrażenie zgody na zainstalowanie anten satelitarnych, za wyrażenie zgody by na froncie budynku był zainstalowany bankomat.

  Dochody z czynszu powinny przewyższać dochody pozaczynszowe.

  Podejście dochodowe może być wykorzystywanie do nieruchomości, które generują dochód, które mogą generować dochód, a dochód stanowi podstawowy czynnik wpływający na wartość. Wyróżniamy tu techniki:

  • Technika kapitalizacji prostej – strumień dochodów jest stały w nieskończenie długim okresie

  • Technika dyskontowanych strumieni dochodów – strumień dochodów jest zmienny w okresie prognozy, a potem stały.

    W wycenie nie można brać za podstawę ceny ofertowej.

• Kosztowe – tyle watra jest nieruchomość ile trzeba ponieść nakładów na kupno gruntu, wybudowanie budynków z uwzględnieniem stopnia ich zużycia.

  • Metoda kosztów odtworzenia – odtwarzamy wierną kopię (powierzchnię, kubaturę)

  • Metoda kosztów zastąpienia – odtwarzamy funkcję przy dzisiejszych rozwiązaniach materiałowo-technicznych.

• Mieszane

Wykład 7 23.11.2011

Podejście porównawcze

• Można zastosować to podejście tam gdzie są nieruchomości podobne (możliwe jest porównanie)

• Rynek musi być aktywny

• Można zastosować dla rynku mieszkaniowego (najwięcej podobieństw i najwięcej transakcji na rynku nieruchomości można znaleźć na rynku mieszkaniowym), przy wycenie małych lokali użytkowych, nie dla dużych biurowców, galerii handlowych, powierzchni magazynowych

Metody analizy statystycznej rynku – jest to metoda martwa, będzie ujęta w katastrze.

Metoda porównywania parami – polega na porównywaniu nieruchomości wycenianej o znanych cechach z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnicę ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi.

Proces określania wartości

• Utworzyć zbiór transakcji dla nieruchomości podobnych, które stanowią postawę wyceny

• Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny

• Ustalić cechy rynkowe, które mogły w zasadniczy sposób wpłynąć na różnice cen na rynku nieruchomości

• Określić wielkość wpływu cen rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych

• Określić wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych

• Wybrać ze zbioru nieruchomości trzy z nich do porównania

• Scharakteryzować daną nieruchomość z przedstawieniem jej ocen w porównaniu do rynkowych cech

• Zbudować tablice porównawczą, by przeprowadzić porównania nieruchomości kolejno z nieruchomościami do porównań i określimy wielkość poprawek wynikających z różnic pomiędzy porównywanymi nieruchomościami

• Obliczyć hipotezę wartości jednostkowej

• Określić cenę nieruchomości mnożąc hipotezę ceny jednostkowej z wielkością nieruchomości

Przykład:

Określić wartość rynkową nieruchomości grunt owej niezabudowanej o powierzchni 1000m2 wiedząc, że

• Cena minimalna na tym rynku to 50zł/m²

• Cena maksymalna 80zł/m²

Analiza wykazała, że cechami ważnymi w wycenie metodą porównawczą są:

• Położenie działki na rynku (40%)

• przeznaczenie w planie miejscowym (w 20% wpływa)

• uzbrojenie w media (20%)

• wielkość powierzchni (20%)

Rzeczoznawca określa wagę tych cech

30=80-50 – różnica

Działka A o lepszym położeniu 65zł, działka B o słabszym położeniu kosztuje 50zł/m2

(65-50)/30=50%

• Analiza wykazała, ze różnica w położeniu ma wagę 40%

• Przeznaczenie 20%

• Uzbrojenie w media 20%

• Wielkość powierzchni 20%

Na badanym rynku przedmiotem porównań były nieruchomości o powierzchni 600-3000m2

Do porównań przyjęto następujące nieruchomości:

• A – sprzedana za 72zł/m2

• B – 64zł/m2

• C – 58zł/m2

zł/m2

Zakres kwotowy cech rynkowych

• Położenie: 40%*30zł/m2=12zł/m2

• Przeznaczenie: 20%*30zł/m2=6zł/m2

• Uzbrojenie: 20%*30zł/m2=6złm/2

• Wielkość powierzchni: 20%*30zł/m2=6zł/m2

Lp.	Cechy rynkowe	Waga	X	A	B	C
1	Położenie	40%	Strefa centralna	Strefa Centralna	Strefa śródmiejska	Strefa miejska
2	Przeznaczenie	20%	Budynki jednorodzinne	Budynki jednorodzinne	Usługi komercyjne	Usługi komercyjne
3	Uzbrojenie	20%	Pełne	Brak kanalizacji	Brak gazu	Brak kanalizacji
4	Wielkość powierzchni	20%	1000m2	600m2	2000m2	3000m2

Budowanie tabel porównawczych

1. X z A na 1 media przypada 1,5zł

Różnią się uzbrojeniem i wielkością

liczba	cecha	waga	Zakres kwoty	poprawka
X	uzbrojenie	20%	6zł/m2	+1,5zł
A	Wielkość powierzchni	20%	6zł/m2	1zł (X tańsza od A)

(6*400)/2400

X tańsze o 72,50zł

X z B

Liczba	cecha	waga	Zakres kwotowy	Poprawka
	Położenie			+ 6zł
	Przeznaczenie			- 6zł
	Uzbrojenie			+ 1,5zł
	powierzchnia			+ 2,5zł

64+4=68zł/m2

X z C

Liczba	cecha	waga	Zakres kwotowy	Poprawka
	Położenie			+ 12zł
	Przeznaczenie			+ 6zł
	Uzbrojenie			+ 1,5zł
	powierzchnia			+ 5zł

58+12,50=70,50zł/m2

Średnia cena z X

1000m2 *średnia cena = wartość X= 70 333zł

Współczynniki:

• X z A – 0,8

• X z B - 0,7

• X z C – 0,5

Wykład 8 30.11.2011

Podejście dochodowe

Dochodem z nieruchomości są czynsze i dochody pozaczynszowe

Bezpośrednimi dochodami z nieruchomości nie są dochody z normalnej działalności

Dochody pozaczynszowe – z reklam, bankomatów etc.

Zasada kasowa – wpływy i wydatki

Zasada memoriałowa – przychody i koszty

Dochód:

1. Stawka (kwota) – metoda inwestycyjna

2. Pochodna dochodów z działalności prowadzonej na terenie nieruchomości – metoda „zysków” – metoda dochodowa gdzie nie ma z góry ustalonej stawki lub kwoty (toya buduje i udostępnia hotel dla Hiltona)

Potencjalny dochód brutto – maksymalna wydajność dochodowa naszej nieruchomości (przyjmujemy, że wszystko jest wynajęte i wszyscy nam płacą – w rzeczywistości tak nie jest)

Stawka odwzorowuje zużycie

Funkcja biurowa

P0*c0

P1*c1

….

P4*c4

Ci-czynsze rynkowe

Funkcja magazynowa (np. piwnica w tym biurowcu)

P0’*c0’

P1’*c1’

Nawet jeśli na rynku występuje nadwyżka popytu nad podażą to występują pustostany (rynek nigdy nie jest zrównoważony)

Efektywny dochód brutto = PDB – straty w dochodach

Straty wynikają z:

• pustostanów (rynkowy poziom pustostanów i pustostany dla danej nieruchomości – ta część, która jest obiektywnie zasadna (np. remont), a nie ta, która wynika z umiejętności zarządzania)

• zaległości czynszowych

Dochód operacyjny netto =EDB-wydatki operacyjne

Wydatki operacyjne – wydatki, których ponoszenie warunkuje uzyskiwanie dochodu na rynkowym poziomie. Zaliczamy tu:

• podatek od nieruchomości

• opłata za wieczyste użytkowanie gruntu

• koszty zużytych mediów

• koszty konserwacji i remontów bieżących

• ubezpieczenie budynku

• koszty zarządzania i administrowania (jeśli oddzielnie traktowane)

Generalnie rynek nieruchomości odchodzi od czynszu brutto z różnych względów:

• względy marketingowe – lepiej wygląda

• względy praktyczne – by lepiej się porozumieć z najemcami, wśród wydatków są i takie, które nie zależą od zarządcy (np. cena prądu zależy nie od zarządcy tylko od firmy zewnętrznej)

Obecnie liczymy dochód:

• Brutto – netto = stawka czynszu + koszty zużytych mediów

• Netto – brutto = koszty zużytych mediów, koszty konserwacji, koszty zarządzania

• Netto – netto – netto = stawka czynszu + wszystkie koszty przerzucone na najemcę

Metody „doliczania” zużycia

1. Metody czasowe

2. Metody wizualne

3. Metody oparte na wskaźnikach ekonomicznych

Nie odejmujemy kosztów (nie uwzględniamy w stawce – chyba)

• na remont i modernizację,

• podatku dochodowego (bo dotyczy podmiotu a nie przedmiotu),

• kosztów obsługi długu (raty kredytu i kosztów kredytu)

Metoda project finance – formą zabezpieczenia jest strumień dochodów jaki dany projekt, (czy dana nieruchomość) będzie przynosił.

Hipoteka nie wpływa na wartość, wpływa tylko na cenę.

Wykład 9 07.12.2011

Towarem na rynku nieruchomości są prawa. Zatem prawa podlegają wycenie (np. prawo własności).

Wycena wymaga założeń

1. Modele osiągania dochodów

   1. Stałych, nieskończonych w czasie dochodów – nie możemy dodać poszczególnych dochodów ze względu na możliwość reinwestowania środków oraz ryzyko (inflacja pogłębia to zjawisko). Przepływy te należy zdyskontować.

   2. Strumień dochodu po pewnym czasie stabilizuje się

   3. Dziś nie mamy żadnego strumienia dochodu, ale później wystąpi czy to zmienny czy stały

r-stopa dyskontowa, minimalna wymagalna stopa zwrotu przez inwestorów

Współczynnik łącznego dyskonta (współczynnik kapitalizacji)

V=D[(1/(1+r))+..+(1/(1+r)^n)]*D[1+(1/(1+r)^n))/r] przy n dążącym do nieskończoności

V=D*1/R

R-stopa kapitalizacji

D-dochód operacyjny netto

Wartość nie zależy tylko od dochodu, ale i od ryzyka osiągania dochodów w przyszłości (r, R)

Zmienność strumienia dochodu jest spowodowana zmianami na danej nieruchomości.

Maksymalny czas okresu prognozy to 10 lat.

Wartość rezydualna (pozostała) – dochód z ostatniego okresu, który zostaje skapitalizowany (podzielony przez stopę kapitalizacji)

Stopy zwrotu:

• Stopa dochodu, np. R

• Stopa rentowności, np. stopa depozytowa, r-stopa dyskontowa

Odwzorowują zwrot z włożonego kapitału i dochód na włożonym kapitale.

R – stopa kapitalizacji – odwzorowuje wszelkiego rodzaju ryzyka na rynku. Im wyższe ryzyko, tym R wyższe. Wówczas cena niższa.

• r. osiągania dochodu – czym bardziej zużyty budynek, tym ryzyko większe

• r. segmentu rynku nieruchomości-mniejsze stopy są na rynku nieruchomości mieszkaniowych, wyższe dla handlowych, później biurowych, a najwyższe dla biurowych – bo najbardziej uzależnione od koniunktury,

• r. rynku,

• r. dochodu,

• r. najemcy – najemca najemcy nie jest równy,

  • Najemca – kotwica – zazwyczaj duże powierzchnie, niższe ryzyko, nie zhańbią się zaległościami w płatnościach – zazwyczaj to duże firmy,

  • Najemca –wschodząca gwiazda – nie ma takiego zaplecza finansowego jak kotwica ale znalazł dobrą nisze i jeżeli nie popełni błędu to stanie się kotwicą.

  • Najemca – pies – bardzo wrażliwi na mian zachodzące w gospodarce, szybko wypadają z rynku, małe powierzchnie wynajmują, zdarzają się ucieczki tych najemców.

• r. zawartych umów najmu,

• r. polityczne

Lokalizacja:

• Lokalizacja ekonomiczna – R większe dla Łodzi niż dla Warszawy

R=D/C gdzie C-zainwestowany kapitał

• Lokalizacja polityczna

• Lokalizacja fizyczna – centrum czy obrzeża

Stopa dyskontowa – przykładem stopy rentowności. Nie musi odwzorowywać wszelkiego rodzaju ryzyka, bo to ryzyko zostało odwzorowane w tym okresie prognozy poprzez zmienny dochód (D1, D2, D3), ale inne ryzyka występują.

Metoda wywiadu wśród inwestorów – najlepsza przy określaniu stopy dyskonta.

Metoda sumowania – oparta na idei kosztu alternatywnego (utraconych korzyści) – próba zastosowania narzutów za ryzyko.

1. Zmienny strumień dochodów w okresie prognozy, który się stabilizuje w ostatnim roku

2. Dziś nie mamy żadnych dochodów, ale potem wystąpi dochód zmienny lub stały

3. Dziś mamy stały i przez pewien czas , a później urósł lub zmalał (ale też na stałym poziomie przez kolejne lata)

   Jest nieskończenie wiele modeli dochodów

Wykład 11 21.12.2011

Stopy dzielimy na:

• Stopy dochodu – np. R-stopa kapitalizacji

• Stopy rentowności – np. stopa procentowa, dyskontowa, IRR

Stopa kapitalizacji odwzorowuje zwrot kapitału i dochód na włożonym kapitale, ale nie jest to rozdzielone. Stopa odwzorowująca wszelkiego rodzaju ryzyka:

• Ryzyko segmentu rynku – rynek nieruchomości znacznie mniej reaguje na cykle koniunkturalne (potrzeby mieszkaniowe muszą być zaspokojone), ryzyko osiągania korzyści z nieruchomości przemysłowych największe, mniejsze dla nieruchomości biurowych i jeszcze mniej dla handlowych. Im wyższe ryzyko tym większe R.

• Ryzyko najemcy – czym lepsi najemcy tym mniejsze ryzyko

  • najemca kotwica – wielkie firmy z zapleczem finansowym – mniejsze ryzyko,

  • wschodzące gwiazdy – nie maja zaplecza finansowego, ale znalazł i zagospodarował dobrą niszę, występuje możliwość, że przeistoczą się w kotwicę (np. atlas, kolporter)

  • psy

• Ryzyko zawarcia umowy najmu – sposobu i terminu zawarcia umowy. Umowy zawarte na czas określony – zazwyczaj nie mają klauzuli wypowiedzenia, mają czasem tylko w określonych sytuacjach, np. w momencie wykupu gruntu, umowy te są lepszymi umowami dla właścicieli, bo jest pewien dochód, najemca musi nam płacić, a jak wypowie umowę to musi nam zapłacić np. za okres przed którym się wyprowadził, jeśli to np. pół roku, a jeśli np.7 lat to do połowy kosztów płaci.

Stopa dyskontowa – wymagana przez inwestorów stopa zwrotu, odwzorowuje zwrot z włożonego kapitału i dochód na tym kapitale, nie musi odwzorowywać wszelkiego rodzaju ryzyk – nie musi odwzorowywać stałości osiąganego dochodu.

D – dochód

K – włożony kapitał

Metoda określania R – metoda wyciągu rynkowego

Dla jakiego dochody inwestorzy kupowali biurowce – jeśli ocenia R dla nieruchomości biurowych. Muszą być min 4 informacje żeby wyprowadzić R – bo to min dla określenia rozkładu.

Jeśli nie mamy podobnej nieruchomości do porównania to bierzemy np. mała nieruchomość biurową i korygujemy R z tych mniejszych nieruchomości.

Można też określić R za pomocą modelu Gordona.

R można określić na podstawie stopy dyskontowej.

Wykład 12 04.01.2012

Metoda pozostałościowa – deweloperska

Patrzy na nieruchomość poprzez prymat własnej wizji (co można na danej nieruchomości wybudować).

Wartość nieruchomości po jej zabudowie korygujemy o koszty i zysk i otrzymujemy max cena za jaką opłaca się kupić dany grunt.

WN-(K+Z)=WG

Zysk to bufor bezpieczeństwa

Szkoła brytyjska

Mają pięć metod:

• Porównawczą

• Inwestycyjną (traktowana jako odmiana metody porównawczej)

• Kosztową

• Zysków

• Rezydualną - pozostałościową

W ramach metod wyróżniane są modele (związane ze strukturami dochodów):

1. Stała w nieskończoność wartość czynszowa

2. Zmienny strumień dochodów w zależności od trwania umów najmu – jest to model dominujący

3. Okresowo zmienny strumień dochodów spowodowany działaniami toczącymi się na danej nieruchomości

Metoda inwestycyjna

Ad.2. Wyróżnia się tu 3 techniki:

1. Technika terminu i zwrotu

2. Technika rdzenia i plastra

3. Technika ekwiwalentnej stopy zwrotu

Ryzyko osiągania dochodu w przyszłości ujawnione jest w stopie dyskontowej.

Ad. 1. Technika terminu i zwrotu

Stały strumień dochodów do czasu wygaśnięcia umowy najmu, po tym okresie inwestor zdcyduje, bazując np. na stanie technicznym.

Ad.2. technika rdzenia i plastra

Zakłada, że trzeba inaczej skalkulować ryzyko. Rzeczoznawca oblicza V1 bez uwzględnienia umowy najmu na bazie (rdzeń), potem oblicza V2 – plaster (to nadwyżka)

Ad.3.

Zarówno jeden człon jak i drugi określany jest przy tej samej stopie dyskontowej, ale wyższej niż obecnie występujące stopy rynkowe.

Przykład:

Nieruchomość handlowa. Dobra lokalizacja, wynajęta 7 lat temu na 10 lat za 100 000 funtów rocznie. W dacie wyceny rynkowy poziom dochodów kształtuje się na poziomie 150 000 funtów. Rynkowy poziom stopy kapitalizacji 5%.

Ad.1.

n=3lata

r=4%

D1=100 000 funtów

V1=100.000*2,7751

Ad.2. Najpopularniejsza technika

Wartość rdzenia V1

Dzisiejsza wartość dochodu z plastra (V₂)

V=2.600.000 funtów

R=0,07 bo jest to próba wyceny rynku.

Metoda porównawcza stosowana jest do wyceny nieruchomości mieszkaniowych i wyceny gruntów niezabudowanych. Brytyjczycy wybierają jedną nieruchomość najbardziej podobną do nieruchomości wycenianej.

Metoda zysków stosuje się ją do bardzo wyspecjalizowanych nieruchomości (np. hotel, restauracja, stacja benzynowa). Ważne jest to, co dostaje właściciel. Może być również zastosowana dla tzw. nieruchomości operacyjnych (np. huta szkła).

• Nieruchomość wykorzystywana przez właściciela – metoda całkowitych dochodów, bierze się wartość obrotów rocznych pomniejszona o wartość wydatków rocznych bez uwzględnienia amortyzacji, podatku dochodowego, dochodu właściciela, kosztu obsługi długu

• Nieruchomość oddawana operatorowi – dochód zostaje podzielony między właściciela i operatora. Dochód osiągany przez właściciela zmieniamy w wartość.

Wyższa stopa zwrotu R będzie w przypadku dochodu osiągania przez właściciela, bo mamy większe ryzyko.

Metoda pozostałościowa (rezydualna) – stosowana jest do wyceny nieruchomości o niepowtarzalnej lokalizacji posiadającej pozwolenie na budowę.

Polska podobna do szkoły brytyjskiej w metodzie pozostałościowej.

12.01.2011

Szkoła niemiecka

Rada biegłych rzeczoznawców

Spływają wszystkie wypisy z aktów notarialnych i je analizują. Odrzucają skrajne akty –te, które nie zaszły w warunkach rynkowych. Później z tych danych tworzą mapy cenowe. Rzeczoznawca majątkowy może kupić te informacje. Jest to rynek dużo bardziej przejrzysty niż w Polsce.

W Polsce wartość rynkowa określana jest jako średnia cena z rynku lokalnego.

Wykres 1

Wartość bankowo-hipoteczna

Niemcy określili wartość długotrwałą, by zabezpieczyć kredyty hipoteczne i by cykl koniunkturalny nie wpływał na wycenę nieruchomości i tworzą pewien korytarz wartości poniżej wyceny rynkowej. Gdyby opierali się na wartości rynkowej mogliby stracić w przypadku, gdyby kredytbiorca stracił zdolność kredytową w momencie recesji (nieruchomość mniej warta), a brał kredyt w momencie kiedy ceny były wysokie.

Do wyceny Niemcy stosują co najmniej dwa podejścia

W każdym z nich rozróżniają wartość gruntu od wartości budynku

Przykład: podejście dochodowe

Określić wartość nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem wielorodzinnym

Wartość gruntu – 480 000 euro

Powierzchnia najmu – 1 200m2

Czynsz miesięczny brutto – 10 euro/m2

Koszty zarządzania i konserwacji – 2,2 euro/m2

Pozostały okres użytkowania budynku t – 60 lat

Stopa zwrotu R=5%

Dochód roczny brutto

D.B=1200m2*10euro/m2*12m-cy=144 000 euro

K.Z.i K.=2,2 euro/m2 *1200m2*12=31 680

D.N.=112 320 euro

Roczny zwrot kapitału równego wartości gruntu przy R=5%

480000*5%=24 000

Dochód przypisany budynkowi=112 320-24 000=88 320 euro

Wartość budynku=Vb=88 320 *Wk przy n=60 i R=5%= 88320*18,93=1 671 897 euro

Wartość nieruchomości=V= 480 000+ 1 671 897= 2 151 897

Wartość ta zapobiegła w Niemczech bańce cenowej, bo banki nie dawały kredytu od warości rynkowej tylko niższej bankowo-hipotecznej

Podejście kosztowe – do określania wartości rynkowej

Wykres 2

Wartość odtworzeniowa była kilkukrotnie niższa niż rynkowa – lepiej kupić niż wybudować

Dopiero po przekroczeniu wartości X lepiej jest wybudować

Wartość rynkowa oscyluje wokół odtworzeniowej w długim okresie

Jeżeli budynek jest o charakterze komercyjnym to pierwszeństwo ma podejście dochodowe

A jeżeli mieszkaniowy to podejście kosztowe

Rekomendacja F – obowiązuje do dziś

Porównanie tych 3 szkół

Dokument z wyceny

Polska – operat szacunkowy

Zachód – raport z wyceny – dużo mniej danych

Zastosowanie i znaczenie podejść w wycenie nieruchomości

W. Bryt i Polska – 1 podejście – preferują dochodowe i porównawcze

USA – 3 podejścia – równoprawne podejścia

Niemcy – co najmniej 2 – preferują wynik podejścia kosztowego

Zadanie:

Wyceń nieruchomość

D=1 000

R=10%

V=D*(1/R)

V=1000/10%=100