Wykład 1 - 5.10

Zaliczenie: test jednokrotnego wyboru

3 szkoły wyceny:

• Amerykańska

• Brytyjska

• Niemiecka

Definicja kodeksowa nieruchomości:

Nieruchomość jest to wyodrębniona pod względem własności część powierzchni ziemi (grunt), budynki trwale związane z gruntem bądź części tych budynków wyodrębnione na mocy przepisów szczególnych.

Zasada rzymska:

Właściciel gruntu jest właścicielem tego co na gruncie.

Rodzaje nieruchomości:

• Gruntowa – prawo własności gruntu i tego co na nim

  • Zabudowana

  • Niezabudowana

• Budynkowa – nie jest spełniona zasada rzymska, właścicielem gruntu jest np.: gmina, Skarb Państwa – użytkowanie wieczyste. Taka nieruchomość składa się z prawa własności budynku i prawa do użytkowania wieczystego gruntu.

• Lokalowa – składa się z prawa własności do lokalu, części wspólnych (klatka schodowa, winda), prawa do części przynależnych i % udziału w prawie do gruntu

Art. 48 KC

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki
i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Art. 50 KC

Za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością.

Prawa do nieruchomości mogą być nieograniczone bądź ograniczone innymi prawami – np.: służebności.

Służebność przesyłu – odpłatność za np.: stojący słup wysokiego napięcia.

Umowa najmu: na czas oznaczony lub nie; przy sprzedaży nieruchomości prawo przechodzi na kupującego

Nieruchomość jest 4 wymiarowa – oprócz długości i szerokości jest też powierzchnia pod i nad ziemią.

Wykład 2 – 12.10

Ekonomiczne zasady wyceny:

• Antycypacji – inwestor patrzy na przyszłe korzyści z nieruchomości. Dotyczy podejścia: kosztowego, dochodowego, porównawczego

• Substytucji – inwestor nie zapłaci więcej za daną nieruchomość niż niedawno inni na tym rynku zapłacili za podobną (pod względem lokalizacji, rozwiązań materiałowo-technicznych, itp)

• Kosztu alternatywnego – inwestor ma różne możliwości inwestowania, nie patrzy na rynek nieruchomości
  w izolacji od innych segmentów

r = r_b +  r_RN +  r_R

r – stopa zwrotu

r_b – bezpieczna stopa zwrotu (rentowność inwestycji)

r_RN – narzut z tytułu ryzyka inwestowania na rynku nieruchomości w najlepszą nieruchomość

r_R – narzut z tytułu ryzyka inwestowania w konkretną nieruchomość

• Równowagi

  • Zewnętrznej – na wartość nieruchomości wpływa otoczenie i sąsiedztwo, wartość nieruchomości będzie dążyła do wartości nieruchomości sąsiednich

  • Wewnętrznej – równowaga między wartością gruntu a tego co na nim

• Krańcowej efektywności nakładów inwestycyjnych (malejącej wydajności nakładów inwestycyjnych) –
  m² dużego mieszkania jest tańszy od m² małego ponieważ liczba chętnych na to mieszkanie jest mniejsza

• Zmiany i związana z nią zasada konkurencji

• Popytu i podaży – wartość nieruchomości będzie rosła wraz ze wzrostem popytu (ale niekoniecznie proporcjonalnie). Nie ma dużej elastyczności popytu na rynku nieruchomości gdyż nie ma substytutów nieruchomości. Na tym rynku jak cena rośnie to ciężko szybko zwiększyć podaż – mała elastyczność podaży

• Czynników zewnętrznych – na wartość nieruchomości wpływają nie tylko cechy jej i otoczenia ale też miejsce w cyklu koniunkturalnym i cyklu rynku Cykl podażowy obejmuje dwa cykle popytowe, powoduje, że cykl rynku jest bardziej dynamiczny. . Cykl rynku jest przesunięty w stosunku do cyklu koniunkturalnego.

Wykład 3 – 26.10

Pierwsze standardy wyceny powstały w Wielkiej Brytanii w 1975 roku pod nazwą Red book.

W Stanach powstały jednolite standardy wyceny nieruchomości.

Twórcą międzynarodowych standardów wyceny jest Międzynarodowy Komitet Standardów wyceny z siedzibą w Londynie.

Europejskie Standardy Wyceny dotyczą nie tylko nieruchomości ale też mienia (własność nieruchomości i inne prawa własności – dzieła sztuki, papiery wartościowe)

Rzeczoznawcy i inwestorzy dążą do ujednolicenia zasad wyceny.

Standardy wyceny zawierają 4 elementy:

1. Kodeks etycznego postępowania – rzeczoznawca ma być bezstronny, uczciwy, nie może wyceniać dla rodziny i znajomych oraz brać wyceny na której się nie zna.

2. Dokument wyceny – u nas nazywa się to operat szacunkowy u innych raport z wyceny

3. Definicje

4. Standard regulujący zasady wyceny

Teoria wyceny musi podążać za rynkiem – rynek się zmienia to i teoria musi.

Wartość przez pryzmat różnych faz

1. Tworzenia

Wartość to nakład potrzebny na kupno gruntu i wybudowanie budynku. Występuje wartość odtworzeniowa lub zastąpienia.

Wartość odtworzeniowa – nakład potrzebny na kupno gruntu i wybudowanie budynku wraz z uwzględnieniem stopnia jego zużycia. Odtworzenie wiernej kopii patrząc na dawne rozwiązania i odtworzenie na ich podstawie.

Koszt zastąpienia – odtworzenie nieruchomości przy obecnych wymaganiach materiałowych i technologicznych.

1. Wymiany

Jest to wartość rynkowa – dominuje w wycenach.

Wartość katastralna: U nas podatek naliczany jest od powierzchni u innych od wartości nieruchomości.

Kataster – ewidencja gruntów i budynków.

Wartość bankowo-hipoteczna: wycena w celu zabezpieczenia

Wartość rynkowa oznacza najbardziej prawdopodobną cenę jaką możemy uzyskać w dniu wyceny w transakcji rynkowej przy założeniu że:

1. Strony nie działają pod przymusem

2. Strony mają stanowczy zamiar zawarcia transakcji

3. Obie strony są niezależne

4. Upłynął czas potrzebny do ekspozycji nieruchomości do negocjacji ceny

Biorąc pod uwagę cele wyceny najbardziej prawdopodobna wartość to jest typowa, najczęściej wystepująca.

Żeby zrozumieć wartość która obiektywizuje rynek trzeba zrozumieć wartości subiektywne.

Poprzez zbiorowe zachowania uczestników rynek obiektywizuje się.

Niskie ceny to niska ilość transakcji – sprzedają tylko ci co muszą.

Ta cena nie odwzorowuje szczególnych warunków zawarcia transakcji.

Szczególne warunki transakcji:

1. Sprzedaż z zapłatą ratalną

2. Sprzedaż z bonifikatą

3. Sprzedaż z opóźnionym przekazaniem nieruchomości kupującemu

Przy określaniu wartości rynkowej rzeczoznawca poszukuje najkorzystniejszego sposobu użytkowania tej nieruchomości.

Nie określa wartości na podstawie tego co jest ale co może być.

Najkorzystniejszy sposób użytkowania - oznacza technicznie możliwy, prawnie dopuszczalny, ekonomicznie zasadny
i znajdujący potwierdzenie na rynku sposób użytkowania.

Wykład 4 – 2.11

Wartości inne niż wartość rynkowa

1. Godziwa – pojawia się w Ustawie o Rachunkowości, ustalana dla celów sprawozdań finansowych. Określana jest na ogół na poziomie wartości rynkowej jeżeli jednak przedsiębiorstwo zamierza dalej funkcjonować wartość godziwa może być inna (niższa) niż wartość rynkowa ponieważ nie musi być spełniony wymóg najkorzystniejszego sposobu użytkowania

2. Inwestycyjna (indywidualna) – różnice między rynkową a inwestycyjną:

   1. Rynkowa: określona na rynku ma zapewnić obiektywizacje rynku, odwzorowuje typowe zachowania uczestników rynku
      Inwestycyjna: określona dla konkretnego inwestora, odwzorowuje potencjał tkwiący w nieruchomości postrzegany przez konkretnego inwestora
      Jeżeli inwestor ma typowe spojrzenie to te wartości mogą być równe.

   2. Różne źródła danych do określania tych wartości
      Rynkowa: określona na podstawie danych z drugiej ręki – analizuje rynek, typowe umiejętności zarządzania
      Inwestycyjna: dane z pierwszej ręki – odwzorowuje indywidualne umiejętności zarządzania

   3. Relacje rzeczoznawca a klient
      rynkowa: rzeczoznawca musi być obiektywnym obserwatorem, inwestor nie może wpływać na jego decyzje

3. Szczególna – uwzględnia się atrybuty które czynią nieruchomość atrakcyjną dla nabywcy lub użytkownika, wartość rynkowa nie może zawierać wartości szczególnej

   1. Synergiczna – wynika z pewnych połączeń, poprzez połączenie nieruchomości otrzymujemy nową przestrzeń i nowe możliwości zagospodarowania

4. Odtworzeniowa

5. Bankowo - hipoteczna

Bankowo-hipoteczna: to nie jest rodzaj wartości a technika zarządzania ryzykiem kredytodawcy. Odwzorowuje ryzyko kredytodawcy który udziela kredytu na sfinansowanie danej inwestycji.

Jest to wartość długotrwała tzn. jest to wartość która nie uwzględnia żadnych zachowań spekulacyjnych na rynku a jedynie długotrwałe cechy nieruchomości określona z należytą ostrożnością. Jest określona w danym dniu ale nie na dany dzień

Dzisiaj ta wartość jest tylko w bankach hipotecznych ale nie wykluczone że niedługo będzie występować też w bankach uniwersalnych.

Wykład 5 – 9.11

Wykład 6 – 16.11

Podstawa prawna wyceny:

1. Ustawa o gospodarce nieruchomościami - wprowadza klasyfikację trójszczeblową. Wprowadza pojęcie podejść, metod i technik

2. Rozporządzenie Rady Ministrów

3. Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych

Wg ustawy wyróżniamy podejścia:

1. Porównawcze – nieruchomość tyle jest warta ile inni niedawno(w okresie w którym nie zaszły istotne zmiany) za podobną (pod względem lokalizacji, funkcji, wielkości, rozwiązań materiałowo-technicznych) nieruchomość zapłacili. To podejście bazuje na danych retrospektywnych.

Metody w tym podejściu:

1. Porównywanie parami te metody są aktywne, preferowana jest metoda porównywania parami

2. Korygowania ceny średniej -

3. Analizy statystycznej rynku – nie jest aktywna, ma mieć zastosowanie w taksacji powszechnej

1. Dochodowe – nieruchomość jest tyle warta ile generuje dochodu dzisiaj i w przyszłości

Dochód z nieruchomości są to czynsze i dochody poza czynszowe(np. z garaży, parkingów, reklam na terenie nieruchomości, za wyrażenie zgody na instalowanie anten satelitarnych lub bankomatów). Nigdy w bezpośredniej postaci dochodem z nieruchomości nie są dochody z działalności prowadzonej w tej nieruchomości (np. handlowej, produkcyjnej). Dochody z czynszu powinny przeważać nad dochodami poza czynszowymi.

Metody w tym podejściu:

1. Inwestycyjna

2. Zysków – pojawia się przy dochodzie operatora – dochód dzielony pomiędzy operatora a właściciela nieruchomości

Obie metody mają 2 techniki:

• Kapitalizacji prostej – strumień dochodów jest stały w nieskończonym okresie

• Dyskontowanych strumieni dochodów – strumień dochodów jest zmienny w okresie prognozy a po tym okresie się stabilizuje

1. Kosztowe – tyle jest warta nieruchomość ile trzeba ponieść nakładów na kupno gruntów i wybudowanie budynków z uwzględnieniem stopnia ich zużycia

Metody w tym podejściu:

1. Kosztów odtworzenia – odtworzenie wiernej kopii (powierzchni, kubatury, wysokości kondygnacji, grubości murów itp.)

2. Kosztów zastąpienia – odtworzenie funkcji przy dzisiejszych rozwiązaniach materiałowo-technicznych

1. Mieszane

Wykład 7 – 23.11

Wykład 8 – 30.11

Nie każdą nieruchomość możemy wycenić wg podejścia porównawczego.

Podejście dochodowe.

Nośnikiem wartości jest dochód (czynsze i dochody pozaczynszowe). Bezpośrednim dochodem nie są dochody z prowadzonej działalności. Dochód postrzegany jest w ujęciu kasowym a nie memoriałowym.

Uczestników rynku interesują wpływy i wydatki a nie przychody i koszty. Zysk operacyjny jest tylko na papierze (podmioty mogą nie mieć płynności)

W wycenie nie ma odwołania do zasady memoriałowej tylko kasowej.

Dochody pozaczynszowe – parkingi, garaże, reklamy na nieruchomościach.

Dochód do podziału: wpływy operatora nieruchomości – ponoszone wydatki.

Metody w podejściu:

1. Inwestycyjna – stała stawka/kwota

2. Zysków – metoda dochodowa, wyceniamy wg dochodu jaki osiąga właściciel po obliczeniu dochodu operatora

Dochód:

1. Potencjalny dochód brutto

Max wydajność dochodowa nieruchomości. Przyjmujemy, że wszystko jest wynajęte i wszyscy nam płacą.

dochod = p₁ * c₁ + p₂ * c₂ + p_n * c_n

p_i – powierzchnia

c_i – stawka czynszu

stawki są określone osobno dla różnych powierzchni (biurowych, magazynowych, składowych)

W rzeczywistości to założenie jest błędne – nigdy nie ma sytuacji, że wszyscy płacą.

Klasyczny stan równowagi na rynku nieruchomości nie istnieje. Nawet wtedy gdy popyt > podaż to na rynku są pustostany i niewykorzystane powierzchnie.

Równowaga dynamiczna – rynek dąży do stanu równowagi ale go nie osiąga. Jest to stan typowy dla pewnych rynków.

1. Efektywny dochód brutto

Potencjalny dochód brutto – straty w dochodach

Straty – pustostany, zaległości czynszowe. Poziom pustostanów nie może wynikać z umiejętności zarządzania. Musi to być obiektywnie zasadne, ze dany pustostan nie jest wykorzystany (np. remont magazynu i jest wyłączony z użytkowania)

1. Dochód operacyjny netto

Zasada kasowa:

Efektywny dochód brutto – wydatki operacyjne

wpływy – wydatki

Wydatki operacyjne – są to wydatki, których ponoszenie warunkuje uzyskanie dochodu na rynkowym poziomie.

Zalicza się tu:

1. podatek od nieruchomości

2. zużyte media

3. opłata za użytkowanie wieczyste gruntu

4. koszty konserwacji i remontów bieżących

5. ubezpieczenie budynku

6. koszty zarządzania i administrowania

Generalnie rynek nieruchomości odchodzi od czynszów brutto.

Zasady obliczania czynszu:

1. brutto/netto – najemca płaci oddzielnie koszty zużytych mediów

2. netto/brutto – koszty zużytych mediów, zarządzania i administrowania, konserwacji

3. netto/netto/netto – stawka czynszu + wszystkie wydatki przerzucone na najemcę – każdy właściciel tak chce

Czemu odchodzi się od czynszów brutto:

1. względy marketingowe

2. względny praktyczne – jeżeli zmieniają się ceny to zmienia się opłata

rynek idzie stronę czynszu netto/netto/netto – ale rzadko spotykane, najemcy się nie godzą.

Amortyzacji księgowej nie uwzględnia się w dochodzie operacyjnym netto – to zużycie odwzorowane jest już
w stawkach czynszu. Odejmując amortyzację byśmy podwójnie obciążyli dochód.

Metody:

1. czasowe – na podstawie czasu użytkowania – amortyzacja

2. wizualne – na podstawie obserwacji – subiektywne, zawodne

3. oparte na wskaźnikach ekonomicznych – utracone korzyści w stosunku do innej nieruchomości

Nie odejmujemy wydatków na remont kapitalny i modernizację – jeżeli remont podniesie standard nieruchomości to właściciel może podnieść stawkę czynszu ale nie może tych wydatków przenieść na najemcę.

Nie odejmujemy kosztów obsługi długu (odsetek, rat kredytów)

Project finance – metoda uznana za powszechną metodę finansowania, formą zabezpieczenia jest strumień dochodu jaki ten projekt inwestycyjny będzie przynosić.

Przykład:

Jeżeli właściciel ma nieruchomość o powierzchni 10 000 m2 ale sam wykorzystuje tylko 2 000 m2 a pozostałe 8 000 m2 udostępnia to przy wycenie bierze się całą powierzchnię ( 10 000 m2)

Wykład 9 – 7.12

Modele osiągania dochodu:

1. stały poziom dochodu

2. strumień stabilizuje się

3. dzisiaj nie ma strumienia ale pojawi się dopiero w n okresie

4. rynek malejący, gasnący

Dochodów z sprzed lat nie można dodać z tymi terz, gdyż musimy sprowadzić przyszłe dochody do dnia dzisiejszego.

$$V = \ D_{1}\left( \frac{1}{1 + r} \right) + \ D_{2}{(\frac{1}{1 + r})}^{2} + \ \text{RV}(\frac{1}{1 + r})$$

r – stopa dyskontowa

RW – wartość rezydualna

$$D = \ \frac{1 + {(\frac{1}{1 + r})}^{n}}{r}$$

$$V = D*\frac{1}{R}$$

R – stopa kapitalizacji

D – dochód operacyjny netto

Wartość zależy od dochodu i ryzyka osiągania dochodów w przyszłości – ryzyko to jest wyrażano przez R

Okres prognozy – generalnie przyjmuje się, że max to 10 lat ponieważ po 10 latach inwestorzy się wycofują.

Wartość rezydualna – pozostała.

Zakładamy, żę strumień dochodu stabilizuje się. Jest to dochód z ostatniego okresu który jest skapitalizowany.

$$RV = \ \frac{D}{R}$$

Stopy dyskontowa (r) a stopa kapitalizacji (R)

R – odwzorowuje wszelkiego rodzaju ryzyka na rynku, są to ryzyka:

1. danego segmentu – mniejsze stopy są na rynku nieruchomości mieszkaniowych bo jest mniejsze ryzyko osiągania dochodu. Najwyższe ryzyko osiągania dochodu jest przy nieruchomościach przemysłowych.

2. rynku

3. dochodu

4. najemcy

5. zawartych umów najmu

6. polityczne

Im wyższe ryzyko tym stopa kapitalizacji R powinna być wyższa. Jak R będzie wyższe to cena będzie niższa.

Lokalizacja ekonomiczna:

Lokalizacja polityczna:

1. Londyn – 5%

2. Francja – typowe R= 5,5 – 6 %

3. Warszawa – na początku okresu transformacji 14%, przed UE spadła do 10%, po UE 6-7% a nawet były 2 transakcje na 5,5%

Grupy najemców:

1. Kotwice – zajmują duże powierzchnie, mają bardzo dobre zaplecze finansowe, nie zalegają z zapłatą czynszu - dbają o prestiż, są to wielkie firmy, z nimi związane jest niższe ryzyko

2. Wschodzące gwiazdy – nie ma takiego zaplecza finansowego jak kotwica ale znalazł dobrą niszę i jeżeli dobrze ją wykorzysta to przejdzie w kotwicę

3. Psy – wrażliwi na zmiany zachodzące w gospodarce, przy korektach na rynku bardzo często z niego wypadają, zajmują małe powierzchnie, wiąże się z nimi duże ryzyko osiągania dochodu

Nie ma najemcy który nie niesie za sobą ryzyka. Nawet największe firmy mogą zbankrutować.

Ryzyko stanu technicznego

Im bardziej zużyty budynek tym ryzyko osiągania dochodu jest większe.

r – nie musi odwzorowywać wszelkiego rodzaju ryzyka ponieważ to ryzyko zostało odwzorowane okresie prognozy poprzez zmienny dochód D1, D2 …

Okreslanie stopy kapitalizacji:

R jest relacją dochodu do wyłożonego kapitału.

$$R = \ \frac{D}{C}$$

D – dochód

C – włożony kapitał

Żeby wyprowadzić R potrzeba min 4 obserwacji.

Podstawową metodą jest metoda wyciągu rynkowego. Znajdujemy ceny transakcyjne a następie tym cenom musimy przypisać dochód dla jakiego inwestorzy kupowali nieruchomości.

R

Metody wyznaczania r:

1. Wywiad wśród inwestorów – najlepsza metoda. Może być stosowana przez wielkie firmy kontaktujące się z inwestorami którzy są przepytywani dyskretnie np. o oczekiwanej stopie zwrotu

2. Jeżeli nie ma innej możliwości to stosuje się metodę sumowania opartą na idei kosztów utraconych możliwości – pojedynczo działający rzeczoznawca nie ma możliwości dostępu do takich informacji dlatego korzysta się z metody sumowania. Należy określić wymaganą stopę zwrotu przy bezpiecznych obligacjach (realna stopa po wyeliminowaniu inflacji). Przy rynku nieruchomości wymaga wyższej stopy zwrotu jako premię za wyższe ryzyko.

3. Wzór Gordona R = r − g; jeżeli g>0 to R będzie niższe a ceny i wartość wyższe; jeżeli g<0 to R wyższe.

Na dynamicznym rynku R i r będą się różnić

Techniki:

1. Kapitalizacji prostej – stały strumień dochodów

2. Dyskontowanych strumieni dochodów – jest zmienny strumień

Okres zmienności może być spowodowany umową najmu – wygasa po n latach.

Wykład 10 – 21.12

Stopy:

1. Dochodowe – przykładem jest stopa kapitalizacji R

2. Rentowności – przykładem jest stopa procentowa, dyskontowa, wewnętrzna stopa zwrotu

R odwzorowuje oba cele – zwrot kapitału i dochód na wyłożonym kapitale.

Ryzyko osiągania dochodu będzie max przy nieruchomościach przemysłowych, mniejsze w biurowych, następnie handlowych i min przy mieszkaniowych.

Lokalizacja fizyczna:

W centrum powierzchnie biurowe mają niższe R w centrum jest niższe ryzyko.

Ryzyko osiągania dochodu przy gorszym stanie technicznym i standardzie użytkowym jest większe.

Współczynnik korytarzowy – narzut na powierzchnię wynajmowaną korytarza i sanitariatów z pominięciem wind.

Stopa kapitalizacji odwzorowuje ryzyko zawarcia umowy najmu – sposobu i terminu zawarcia umowy.

Umowy mogą być zawierane na czas:

1. Oznaczony – na ogół nie ma klauzuli wypowiedzenia (ma trwać od do)

2. Nieokreślony

Lepsze umowy są na czas oznaczony – jeżeli najemca zerwie umowę to płaci za cały okres umowy.

Stopa dyskontowa – wymagana przez inwestorów stopa zwrotu. Podobnie jak stopa kapitalizacji odwzorowuje zwrot wyłożonego kapitału i dochód na wyłożonym kapitale.

Stopa dyskontowa nie musi odwzorowywać wszelkiego rodzaju ryzyka. To ryzyko które nie jest odwzorowane to ryzyko stałości osiągania dochodu.

r =  r_b +  r_N +  r_…

r_b – bezpieczna stopa, obligacje o stałym dochodzie

r_N -

r – narzut z tytułu inwestowania w konkretną nieruchomości

Przykład:

Oblicz wartość nieruchomości biurowej celem sprzedaży wiedząc że: dochód roczny wynosi 500 jednostek a wymagana stopa zwrotu 10%

$$\frac{500}{10\%} = 5000$$