Wycena nieruchomości na świecie

WYCENA NIERUCHOMOŚCI

NA ŚWIECIE

prof. zw. dr hab. Andrzej Hopfer

RODZAJE WARTOŚCI - PODSTAWY SZACOWANIA WEDŁUG REGUŁ RICS

Czerwona księga (The RICS Appraisal and Valuation Manual) wyróżnia następujące

rodzaje wartości traktowane ( definiowane) jako podstawy szacowania nieruchomości:

Wartość rynkowa(market value MV)

Wartość wolnorynkowa (open market value OMV)

Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania ( Existing Use Value)

Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania dla zarejestrowanych
stowarzyszeń budownictwa mieszkaniowego (Existing Use Value for Registered
Housing Associations EUV-RHA)

Spodziewana cena przyszłej sprzedaży (Estimated Realisation Price – ERP)

Spodziewana cena przy wymuszonej sprzedaży (Estimated Restricted Realisation
Price – ERRP)

Pomniejszony koszt zastąpienia ( Depreciated replacement Cost – DRC)

Wolnorynkowa wartość czynszowa ( Open Market Rental Value – OMRV)

Spodziewana przyszła wartość czynszowa (Estimated Future Rental Value-EFRV)

Wprowadzono tam także cztery rodzaje wartości maszyn i urządzeń:
1.

Wartość wolnorynkowa maszyn i urządzeń ( Open Market Value Plant and
Machinery – OMV-P&M)

Wartość maszyn i urządzeń dla prowadzonej działalności ( Value Plant and
Machinery to the Bussiness – VPMB)

Spodziewana cena przyszłej sprzedazy (Estimated Realisation Price – Plant and
Machinery – ERP-P&M)

Spodziewana cena przy wymuszonej sprzedaży ( Estimated Restricted realisation
Price- Plant and Machinery ERRP – P&M)

Wartość rynkowa (MV) – przybliżona kwota, za którą można sprzedać
nieruchomość w momencie szacowania przy założeniu, że istnieje chętny nabywca i
chętny sprzedający i że uzyskana zostanie w normalnej transakcji poprzedzonej
właściwym marketingiem w którym każda ze stron będzie postępowała świadomie ,
rozsądnie i bez przymusu.
W szacowaniu wartości rynkowej nie uwzględnia się możliwości zmian czynników
wpływających na zachowanie rynku. Wartość ta nie zawiera w sobie kosztów
związanych ze sprzedażą lub kupnem nieruchomości w tym także podatków i opłat
naliczonych z tego tytułu.
Wartość wolnorynkowa (OMV) – przewidywana najwyższa cena jaką można
uzyskać za nieruchomość w transakcji rynkowej dokonanej w dacie szacowania
przy następujących założeniach:
a)

sprzedający nie działa pod przymusem,

istnieje wystarczający okres czasu na wynegocjowanie warunków transakcji,

stan rynku i warunki kształtowania się cen są takie same jak w momencie
szacowania,

nie rozważa się ofert nietypowych nabywców,

strony transakcji działają samodzielnie i rozważnie.

Wartość ta szacowana jest dla nieruchomości traktowanych jako inwestycja i może
uwzględniać zmianę użytkowania i rozważania przewidywanego wzrostu wartości

(hope value). W praktyce różnice między wartością rynkową a wartością
wolnorynkową zacierają się i są utożsamiane.

Wartość dla aktualnego sposobu użytkowania (EUV) – jest opinią o najwyższej
cenie możliwej do uzyskania za nieruchomości w momencie szacowania. Założenia,
przy których spodziewane jest osiągnięcie ceny są takie same jak w definicji wartości
wolnorynkowej lecz dodatkowo zakłada się, że:
a)

nieruchomość może być użytkowana w dającej się przewidzieć przyszłości tylko
w takiej funkcji, w jakiej znajduje się w momencie szacowania,

cała nieruchomość jest wolna (dyspozycyjna) i do objęcia w momencie sprzedaży i
wszystkie części nieruchomości są zajmowane do prowadzenia działalności

Ten rodzaj wartości szacowany jest dla celów księgowych (sprawozdań
finansowych), jeśli na nieruchomości prowadzona jest działalność gospodarcza.
Koncepcja wartości nieruchomości w tym przypadku jest zbieżna z definicją wartości
majątku trwałego i oznacza obecny koszt zastąpienia netto (net current replacement
cost) Pojęcie wartości dla aktualnego sposobu użytkowania nie jest tożsame z
pojęciem pomniejszonego kosztu zastąpienia (DRC), gdyż odzwierciedla koszt
nabycia, a nie koszt wybudowania obiektu.

Wartość

dla

aktualnego

sposobu

użytkowania

dla

zarejestrowanych

stowarzyszeń budownictwa mieszkaniowego ( EUV-RHA) - przewidywana
najwyższa cena sprzedaży w dacie szacowania (jak OMV) zakładająca ponadto, że
kontynuowany będzie wynajem nieruchomości zgodnie z obecnym przeznaczeniem i
na obecnych warunkach przez organizacje do tego upoważnione.

Spodziewana cena sprzedaży (ERP) - jest opinią o spodziewanej cenie sprzedaży
nieruchomości w normalnej transakcji wolnorynkowej, która będzie miała miejsce w
przyszłości przy dodatkowym założeniu, że:
a)

istnieje chętny sprzedawca,

nie brano pod uwagę szczególnych ofert zainteresowań potencjalnych nabywców,

obie strony transakcji będą dysponować jednakowymi informacjami i działać
rozważnie i bez przymusu.

Przy określeniu tej wartości rzeczoznawca musi uwzględnić w procedurze
szacowania zachowanie się rynku w ujęciu dynamicznym. W rezultacie więc będzie
to prognoza otrzymana jako efekt symulacji rynku nieruchomości na koniec
przyjętego okresu, gdyż okres ekspozycji rynkowej jest szacowany przez
rzeczoznawcę i rozpoczyna się po dniu sporządzenia wyceny.

Spodziewana cena przyszłej sprzedaży została wprowadzona jako podstawa
szacowania pod wpływem Zrzeszenia Brytyjskich Banków dla potrzeb
zabezpieczenia kredytów hipotecznych na nieruchomościach komercyjnych.

Spodziewana cena przy wymuszonej sprzedaży (ERRP) oznacza także
spodziewaną cenę możliwą do uzyskania w przyszłości w terminie określonym przez
klienta i uwzględnionym przez rzeczoznawcę w obliczeniach ( tak jak w przypadku
ERP) z tą jednak różnicą , iż wymuszona sprzedaż powoduje wystąpienie
ograniczeń okresu czasu traktowanego jako rozsądny okres marketingu i
negocjowania warunków transakcji.

Pomniejszony koszt zastąpienia (DRC) - stanowi sumę wartości działki gruntowej
oszacowanej dla aktualnego sposobu użytkowania i kosztów odtworzenia zabudowy
stojącej na gruncie pomniejszonych o wartość zużycia spowodowanego wiekiem
obiektów, przestarzałymi rozwiązaniami funkcjonalnymi i wpływem czynników
ś

rodowiskowych.

Wśród rzeczoznawców brytyjskich brak jednoznacznego rozróżnienia, czy
pomniejszony (zdeprecjonowany) koszt zastąpienia jest rodzajem wartości (podstawą
szacowania) czy też metodą szacowania. W czerwonej księdze jest on zdefiniowany
jako jeden z rodzajów wartości.

Wolnorynkowa wartość czynszowa (OMRV) - stanowi opinię najwyższej stawce
czynszu możliwej do otrzymania z tytułu wynajęcia nieruchomości w terminie
szacowania przy założeniu, że:
-

istnieje chętny wynajmujący,

rozsądny okres na wynegocjowania umowy najmu,

stan rynku, poziom czynszów, poziom wydatków i inne okoliczności
przyjmowane jako dane wyjściowe wyjściowe przy zawieraniu umów są takie
same jak w dacie szacowania i odzwierciedlają wielkości rynkowe dla danego
typu i klasy nieruchomości.,

nie bierze się pod uwagę nietypowych zachowań najemców,

strony transakcji działają świadomie i rozsądnie.

Wartość czynszowa dla przyszłej sprzedaży (EFRV) oznacza najwyższą stawkę
czynszu możliwa do uzyskania w wyniku wynajęcia nieruchomości, lecz w
określonym terminie w przyszłości. Wielkość tę przewiduje rzeczoznawca biorąc pod
uwagę założenia wymienione w definicji wartości czynszowej.

Wartość wolnorynkowa maszyn i urządzeń (OMV – P&M) jest opinią o
najwyższej cenie możliwej do uzyskania w normalnej transakcji rynkowej zawartej w
momencie szacowania. W definicji tej przyjmowane są takie same założenia jak w
przypadku szacowania wartości wolnorynkowej nieruchomości i dodatkowo rozważa
się jednak dalsze warunki wynikające ze specyfiki przedmiotu szacowania, a
mianowicie, że maszyny i urządzenia będą sprzedawane:
-

jako całość do wykorzystania w ich miejscu dotychczasowego,

jako całość w celu ich przeniesienia w inne miejsce przy uwzględnieniu kosztów
jakie dodatkowo poniesie nabywca lub

jako poszczególne części w celu przeniesienia w inne miejsce na koszt nabywcy.

W szacowaniu wartości wolnorynkowej nie uwzględnia się kosztów sprzedaży.

Wartość maszyn i urządzeń dla prowadzonej działalności (VPMB) odpowiada
definicji wartości nieruchomości (gruntów i budynków) dla aktualnego sposobu
użytkowania (EUV) tyle, że w odniesieniu wykorzystywania ich do aktualnie
prowadzonej działalności w przedsiębiorstwie. W większości przypadków wartość
ta jest szacowana jako wartość kosztów zastąpienia netto (Net Current Replacement
Cost). Nazwy dwóch pozostałych wartości maszyn i urządzeń a mianowicie
wartość rynkowa przyszłej sprzedaży (ERP-P&M) i wartość rynkowa dla
wymuszonej sprzedaży (ERRP-P&M) w generalnym ujęciu odpowiadają
odpowiednim rodzajom wartości przewidzianym w odniesieniu do gruntów i
budynków.

CELE SZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI

Cel, dla realizacji którego wykorzystywana będzie wartość nieruchomości w

decydujący sposób wpływa na wybór podstawy szacowania. Wszelkie wyjaśnienia i
uzgodnienia warunków umowy pomiędzy rzeczoznawców a jego klientem powinno się
odbyć przed dokonaniem wyceny.
Dotyczą one w szczególności następujących danych:

jednoznacznego zidentyfikowania przedmiotu wyceny ( grunt, zabudowa,
maszyny i urządzenia, wyposażenie),

warunków i ograniczeń, które mogą mieć wpływ na użytkowanie nieruchomości i
wynik szacowania,

daty na którą ma być szacowana wartość i data wykonania zlecenia,

rodzaj waluty, w której będzie wyrażony wynik wyceny,

zgody na udostępnienie raportu – publikacji danych,

zakreślenie granic odpowiedzialności,

rodzaju i zakresu informacji dostarczonych przez zleceniodawcę,

rodzaju informacji potrzebnych do zgromadzenia z zewnątrz,

wysokości wynagrodzenia za wycenę.

Podstawa wyceny powinna być wybrana przez rzeczoznawcę i uzgodniona z jego

klientem w momencie zawarcia umowy, o ile nie wynika ona wprost z przepisów prawa lub
innych szczególnych uzgodnień i przepisów. Jeśli za podstawę szacowania wybrana została
spodziewana cena przyszłej sprzedaży (ERP) lub spodziewana cena wymuszonej sprzedaży
(ERRP) to rzeczoznawca powinien dodatkowo określić wartość rynkową (MV) lub wartość
wolnorynkową (OMV). Wartość rynkowa (wolnorynkowa) powinna być także oszacowana
, gdy określono wartość inwestycyjną (indywidualną – worth), aby pokazać różnicę między
tymi wielkościami.

Jeśli wynik szacowania służyć ma np. jednemu z celów przedstawionych w kolumnie 2

poniższej tabeli, to jako podstawę szacowania przyjmuje się rodzaje wartości zapisane w
kolumnie 4 tej tabeli.

Lp
.

Cel szacowania

Rodzaj

nieruchomości

Rodzaj wartości

1. Kupno-sprzedaż ( z wyjątkiem

przypadku opisanego w pkt 2

Wszystkie

Wartość rynkowa
Wartość wolnorynkowa
Spodziewana cena sprzedaży
Wartość wolnorynkowa maszyn i
urządzeń
Spodziewana cena sprzedaży
maszyn i urządzeń

Sprzedaż wymuszona

Wszystkie

Spodziewana cena dla
wymuszonej sprzedaży
Spodziewana cena dla
wymuszonej sprzedaży maszyn i
urządzeń

nieruchomości komercyjne
jako zabezpieczenia kredytu

aktywa przedsiębiorstw jako
zabezpieczenia hipoteczne

Wszystkie

Wartość rynkowa
Wartość wolnorynkowa
Spodziewana cena sprzedaży
Spodziewana cena dla

obligacji

wymuszonej sprzedaży

Maszyny i urządzenia jako
zabezpieczenie kredytu

Wszystkie

Wartość wolnorynkowa
Spodziewana cena dla przyszłej
sprzedaży
Spodziewana cena dla
wymuszonej sprzedaży

Zabezpieczenie hipoteczne
kredytów mieszkaniowych
nieruchomości mieszkalne

Wartość wolnorynkowa

Nieruchomości lub ich części składowe mogą być szacowane także np. dla celów
ubezpieczeniowych,

zamiany

lub

scalenia,

amortyzacji,

podejmowania

decyzji

inwestycyjnych. Dla większości wymienionych celów najczęściej szacowany jest jeden z
rodzajów wartości rynkowej.

Wartość odtworzeniowa (koszt zastąpienia) określa się głównie dla nieruchomości
zniszczonych lub o specjalnym przeznaczeniu, które w ogóle bardzo rzadko trafiają na rynek.

METODY SZACOWANIA WARTOŚCI

W Wielkiej Brytanii w szacowaniu nieruchomości znajduje zastosowanie pięć

podstawowych metod (sposobów):

porównawcza (comparison),

inwestycyjna (investment),

zysków (profits),

kosztowa (cost based),

pozostałościowa (residual).

Metoda porównawcza znajduje zastosowanie do szacowania wartości rynkowej
nieruchomości i w ogólnym znaczeniu procedura jej użycia polega na analizie dokonanych
transakcji rynkowych kupna-sprzedaży. Przeprowadzenie wyceny przy jej wykorzystaniu
podzielić można na zasadnicze trzy etapy:
1.

Analiza zawartych transakcji i wybór nieruchomości podobnych do obiektu
szacowanego,

Określenie różnic w wartościach czynników wpływających na wartość nieruchomości
oraz wielkości ich wpływu na ceny transakcyjne (np. położenie, stan techniczny, data
transakcji).

Ustalenie wartości końcowej szacowanej nieruchomości.

Im bardziej złożona jest nieruchomość, tym trudniej jest w obliczeniach uwzględnić

różnice jakie występują między nieruchomością szacowaną a poszczególnymi
nieruchomościami sprzedanymi, a co za tym idzie, zmniejsza się możliwość zastosowania
tej metody i obniża się zaufanie do otrzymanego wyniku.

W większości przypadków ceny transakcyjne uzyskane za nieruchomości przyjęte do

analizy sprowadza się do cen odniesionych do jednostki porównawczej. W stosunku do
gruntów, gdzie ceny dotyczą powierzchni działki za jednostkę rynkową przyjmuje się m

, ft

, ha lub ar. Natomiast dla zabudowy, w zależności od przeznaczenia jednostkę

porównawczą stanowi najczęściej m

lub ft

powierzchni wewnętrznej brutto (gross internal

area) dla domów towarowych, supersamów spożywczych m

lub ft

powierzchni

wewnętrznej netto ( net internal area) np. dla biur.

Szczególną jednostką porównawczą wykorzystywaną przy metodzie jest stosowanie

tzw. strefowania (zoning) w przypadku szacowania nieruchomości położonych przy
głównych ulicach i zabudowanych sklepami. Strefowanie wywodzi się z założenia, że
jednostka powierzchni sklepowej na parterze budynku jest tym bardziej wartościowa im jest
zlokalizowana bliżej frontu działki, na której stoi budynek. Różnica ta wynika z faktu, że
klienci najczęściej robią zakupy w sklepach położonych najbliżej i rzadziej docierają do
sklepów zlokalizowanych głębiej budynku. Strefowania nie stosuje się do szacowania
sklepów położonych na wyższych kondygnacjach i z dala od głównych ulic.

Jeśli dostępna jest duża liczba wiarygodnych danych można zastosować metody analizy

statystycznej takie jak np. analiza regresji w celu określenia rodzaju wartości cech, które
zasadniczo wpływają na wysokość cen płaconych przez nabywców.

Jednakże w Wielkiej Brytanii, gdzie od pewnego czasu stosuje się metody statystyczne,

podchodzi się ostrożnie do ich przydatności w wycenie, podkreślając, że otrzymane
równania rzadko objaśniają więcej niż 75% ceny nieruchomości. Pozostałe 25% to czynniki
subiektywne kupującego.

Metoda inwestycyjna znajduje zastosowanie do określenia wartości rynkowej lub

wartości inwestycyjnej. W Wielkiej Brytanii wartość inwestycyjna określana jest cenność
(worth) w odróżnieniu od pojęcia wartość rynkowa.(market value lub value).

W celu zastosowania metody inwestycyjnej w wycenie nieruchomości rzeczoznawca

majątkowy musi zgromadzić dane dotyczące przewidywanego dochodu z nieruchomości,
wydatków związanych z posiadaniem i utrzymaniem nieruchomości, długości okresu czasu
spodziewanych dochodów, terminów zmian umów, wysokości stopy dyskontowej lub
oczekiwanej stopy zwrotu. Metoda inwestycyjna bywa określana jako metoda pośrednia
porównywania kapitału, ponieważ opiera się także na danych dotyczących sprzedaży, a więc
pochodzących z rynku. Zgodnie z tym rozumowaniem zakupiona nieruchomość może służyć
zaspokojeniu potrzeb własnych nabywcy lub być przedmiotem wynajmu i można ją
porównać do innych form inwestycji, gdzie występuje wymiana kapitału na dochód lub
odsetki.

Proces wyceny metodą inwestycyjną nazwany jest także kapitalizacja dochodów. W

metodzie inwestycyjnej wyróżnia się metodę kapitalizacji dochodu i analizy
zdyskontowanych przepływów gotówki (Discounted Cash Flow - DCF).

Najprostszą formułą kapitalizacji dochodu jest kapitalizacja dochodu netto, w której

roczna wysokość dochodu dzieli się przez ogólną stopę zysku uwzględniającą wszystkie
rodzaje ryzyka (all-risks yield). Jeśli szacowana nieruchomość jest w momencie wyceny
wynajmowana za czynsz niższy lub wyższy niż aktualny czynsz rynkowy wartość
skapitalizowanych dochodów oblicza się przy użyciu jednej z trzech technik:

Aktualnych i zmienionych czynszów – term and reversion technique ,

nakładek – layer/hardcore technique

ekwiwalentnej stopy zysku – equivalent yield.

W dwu pierwszych technikach przyjmuje się do obliczeń różne wysokości dochodów,
które nalicza się w określonych przedziałach czasu wynikających z terminów zmian
umów najmu i kapitalizuje przy użyciu różnych stóp procentowych w zależności od
szacowanego ryzyka otrzymania przyszłych dochodów.

W technice pierwszej strumień dochodów jest rozdzielony pionowo – rys. poniżej:

Czynsz

----------------------------------

obecny

po zmianie

(term)

(reversion)

Czas

Wysokość obecnego czynszu podlega na kapitalizacji do momentu zmiany warunków
umowy , od kiedy to przyjmuje się czynsz rynkowy i poddaje kapitalizacji wieczystej.

Technika druga bazuje na założeniu zgodnie z którym spodziewane strumienie dochodu
rozdziela się poziomo- rys. poniżej:

Czynsz

Część górna / spodziewany przyrost dochodu

Top slice / Incremental rent

część dolna/ czynsz pewny

Bootom slice/ hardcore rent

czas

W tej technice wysokość obecnego dochodu (część dolna) poddawana jest kapitalizacji
wieczystej, a spodziewany przyrost dochodu kapitalizowany jest współczynnikiem
dyskontującym dochodów na datę zmiany umowy (odroczonym w czasie).
W technice trzeciej przyjmuje się określone wysokości dochodów przed zmiana i po
zmianie umowy najmu, lecz kapitalizuje się je stosując stopę procentową będącą
pochodną stopy początkowej i stopy przyjmowanej po okresie prognozy. ( po zmianie

warunków umowy).Ten model może być zastosowany zarówno przy pionowym lub
poziomym podziale strumieni dochodów.

Analiza DCF wykorzystywana jest szczególnie do oceny rentowności inwestycji. Dzieje
się to poprzez porównanie kosztów zakupu nieruchomości z przyszłymi korzyściami z
inwestycji lub obliczenie stosunku przyszłych dochodów do poniesionych kosztów. Jest
to możliwe dzięki stosowaniu formuł obliczenia wartości pieniądza w czasie. Technika
zdyskontowanych strumieni gotówki stosowana jest najczęściej do określania wartości
inwestycyjnej (indywidualnej – worth).
W procedurze jej obliczania

podstawowe

dane

liczbowe

odzwierciedlają

oczekiwania i kalkulacje konkretnego klienta.

Określenie wartości inwestycyjnej ( investment worth)

Wprowadzenie możliwości stosowania technik DCF w szacowaniu nieruchomości

zostało zasugerowane w raporcie Mallinsona ( the Mallinson Report – RICS 1994).
Użycie tych technik może być bowiem pomocne w warunkach braku danych do ustalenia
ogólnej stopy kapitalizacji (all-risks yield). Z technik zdyskontowanych strumieni
pieniężnych korzystają najczęściej w swoich ekonomicznych kalkulacjach poważni
inwestorzy, konsultanci i doradcy w dziedzinie inwestowania w nieruchomości.
Wyłoniły się dwa różne podejścia do określenia stopy zwrotu.

Pierwsze podejście wychodzi z indeksowanej stopy zysku z obligacji uwzględniając

następnie przewidywany wskaźnik inflacji, postarzenie się nieruchomości, spodziewany
realny wzrost lub spadek dochodu oraz ryzyko inwestowania.

W drugim podejściu poziom odniesienia stanowi stała stopa dochodu z obligacji, która

korygowana jest o nominalna stopę wzrostu czynszów i inne czynniki wymienione
uprzednio.

Zbiór informacji potrzebnych do zastosowania techniki DCF jest mieszanką danych

rynkowych i założeń narzuconych przez klienta. Do danych pochodzących z rynku
zalicza się np. wysokości aktualnie płaconych czynszów, warunki najmu, spodziewane
zmiany stawek czynszu, ocena stopnia zużycia obiektu, koszty odnowienia zabudowy.
Klient przedstawia informacje dotyczące takich czynników jak np. warunki
kredytowania, okres użytkowania nieruchomości, stopa podatkowa, żądana stopa zwrotu.
Niektóre z tych czynników mogą dotyczyć tzw. szarej strefy, gdy np. klient nie chce
ujawnić swoich specjalnych planów modernizacji nieruchomości lub gdy koszty
utrzymania jego nieruchomości mogą się różnić od średniego poziomu przyjętego z
analizy rynku.

Z tego względu, iż w technice zdyskontowanych strumieni pieniężnych, może być

wykorzystywany różny zakres danych, nie stwierdzono jednego wykazu takich danych, a
poszczególne zespoły opracowują je na własne potrzeby. Zgodnie z definicją zawartą w
Czerwonej Księdze określenie wartości inwestycyjnej odbywa się w procesie oceny, a nie
wyceny nieruchomości.

Metoda zysków znajduje zastosowanie w szacowaniu wartości rynkowej tam, gdzie

brak jest porównywalnych transakcji rynkowych tak w odniesieniu do sprzedaży jak i
wynajmu. Wartości nieruchomości w takiej sytuacji określona jest jako pochodna z
zysku z tytułu prowadzonej działalności na tej nieruchomości. Założenia do metody
zysków przewidują konieczność oszacowania zysków brutto uzyskiwanych przez firmę i
odjęcia sumy rocznych kosztów związanych z prowadzoną działalnością z wyjątkiem
czynszu. Powstała różnica przedstawia łączną wysokość udziałów dzierżawcy i
właściciela nieruchomości, a po odliczeniu udziału dzierżawcy z tytułu jego pracy i

zaangażowania kapitału pozostała kwota wypłacana jest właścicielowi w formie
odpowiednika rocznego czynszu dzierżawnego. Tak obliczona wysokość czynszu
(dochodu) z nieruchomości poddaje się kapitalizacji według zasad omówionych w
procedurach metody inwestycyjnej.

W szacowaniu metodą zysków tkwi pewne niebezpieczeństwo wynikające z faktu, po

pierwsze , iż rzeczoznawca zazwyczaj otrzymuje do wglądu sprawozdania finansowe z
okresów minionych(sprzed 2-3 lat) przed data wyceny i po drugie, oceniana działalność
może być prowadzona przez osobę nieudolną czy przeciwnie – bardzo przedsiębiorczą i
wynik finansowy nie może odzwierciedlać typowej sytuacji rynkowej dla danej branży.
Celem działań rzeczoznawcy powinno być zatem ustalenie wysokości zysków takich,
które może otrzymywać każdy potencjalny dzierżawca tej nieruchomości posiadający
odpowiednie kwalifikacje. Wynika z tego wniosek, że możliwość zastosowania tej
metody oraz trafność wyniku uzależnione są od dostępności do ksiąg rachunkowych
oraz od posiadanej przez rzeczoznawcę wiedzy z dziedziny finansów i jego umiejętności
interpretacji zachowań inwestorów na rynku.

Metoda kosztów – lub tłumaczona bardziej wprost – metoda obniżonego kosztu

zastąpienia ( depreciated replacement cost method – DRC) stosowana jest do wyceny
specjalistycznych nieruchomości, które nie trafiają do obrotu rynkowego. Dla tego typu
nieruchomości wartość kosztowa (odtworzeniowa) często stanowi bazę wyjściową do
określenia wartości rynkowej.

Wartość nieruchomości zabudowanej stanowi suma wartości działki gruntowej i koszt

zastąpienia zabudowy pomniejszony o wartość zużycia. Otrzymany rezultat wyceny
traktowany jest jako hipotetyczna wartość rynkowa, ponieważ w operacie szacunkowym
nie znajdują odzwierciedlenia ani aktualne ceny sprzedaży ani wynajmu nieruchomości.
Jednak w wielu przypadkach szczególnie, gdy przedmiotem wyceny są budynki będące
własnością publiczną i nie przynoszące dochodów lub też specjalistyczne budynki
prywatne, koszt zastąpienia i wartość rynkowa mają dość ścisłe powiązanie, jak
wykazały bowiem analizy, ich wielkości są do siebie zbliżone.

Metoda kosztów znajduje więc dwa różne zastosowania:
1.

do obliczania kosztów zbudowania obiektu i

do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości

Ogólną formułę można zatem zapisać następująco:

K = koszt zabudowy – zużycie + wartość działki gruntowej

Gdzie K - koszt lub wartość rynkowa nieruchomości

Jeśli celem zastosowania tej metody jest określenie kosztów odtworzenia to wycena

dotyczy tylko zabudowy. W większości przypadków znajduje ona jednak zastosowanie do
określenia wartości rynkowej nieruchomości.

Ponieważ koszt i wartość rynkowa pozostają w ściślejszej relacji, gdy dotyczą nowych

nieruchomości, metoda kosztów jest bardziej użyteczna w szacowaniu wartości rynkowej
obiektów niedawno zbudowanych. Pomniejszenia (deprecjacji) określonej wartości kosztowej
zabudowy dokonuje się z powodu utraty cech nowoczesności obiektu (obsolescence) i / lub
zużycia technicznego ( deterioration). Na przestarzałość obiektu mogą wpływać jego cechy
funkcjonalne (np. niedostateczne wyposażenie) lub czynniki zewnętrzne (np. brak popytu).
Zużycie techniczne budynku ujawnia się poprzez zniszczenia w jego strukturze

wewnętrznej z powodu jego używania. W polskiej literaturze przedmiotu deprecjacja obiektu
nazwana została zużyciem łącznym obiektu.

Do szacowania wartości działki gruntowej stosuje się jedna z dwu metod – porównawcza

lub inwestycyjna. W przypadku użycia metody porównawczej przyjmuje się założenie , że
szacowany grunt nie jest zabudowany i gromadzi się dane o transakcjach dziełek wolnych.
W razie braku odpowiednich nieruchomości porównawczych rzeczoznawca wykorzystuje
elementy metody inwestycyjnej – oblicza pozostałościową wartość gruntu, kapitalizuje rentę
gruntową lub ustala udział wartości gruntu w wartości nieruchomości zabudowanej.

Metoda pozostałościowa wykorzystywana jest do szacowania nieruchomości, które

posiadają potencjał rozwojowy lub mają podlegać przebudowie, remontom, itp. a brak
transakcji podobnych nieruchomości wyklucza zastosowanie metody porównawczej. W
najprostszym ujęciu metodę tę stosuje się do wyceny działki gruntowej poprzez odjęcie
kosztów jej zabudowy od skapitalizowanych przewidywanych czynszów, które mogą być
otrzymane z zakończonej inwestycji.

Przedstawione niżej informacje obejmują zasady wyceny stosowane w wybranych

krajach Europy Zachodniej.

Takie ujęcie nie ujmuje oczywiście całej różnorodności i podobieństw występujących w

szacowaniu wartości nieruchomości ani na świecie ani w krajach europejskich, choć głównie
im książka ta jest poświęcona. Pominięto bowiem obszar Europy centralnej i wschodniej z
uwagi na krótki jeszcze okres praktykowania w szacowaniu nieruchomości w warunkach
wolnego rynku i ze względu na częste posługiwanie się tam terminologią, pojęciami i
metodyką zaczerpniętą z innych krajów europejskich – głównie z Wielkiej Brytanii, rzadziej
Francji i Niemiec lecz także w USA, w związku z tym jeszcze nie ugruntowanych i często
zmienianych – nie prezentujących więc nowych, innych i oryginalnych a wartych
naśladowania zjawisk.

Zwykle rozróżnia się następujące dwie grupy celów szacowania nieruchomości.

Cele powszechne:

sprzedaż lub kupno nieruchomości,

zapewnienie kredytu,

cele bilansowe,

rozwój nieruchomości,

ubezpieczenie nieruchomości,

oraz tzw. cele formalne (zwane czasem statutowymi):

odszkodowania za wywłaszczenie,

opłaty planistyczne ( w tym także polska opłata adiacencka),

podatek od nieruchomości,

cele wynikające z postępowania sądowego,

w niektórych krajach do ustalenia czynszu dzierżawnego i kontroli jego
wysokości.

Niektóre z tych kategorii wymagają tylko niewielkiego wkładu pracy rzeczoznawców,

inne wykorzystują w pełni zasady szacowania. Ich stosowanie jest zależne od kraju, niektóre
maja istotne znaczenie dla gospodarki, inne stanowią tylko uzupełniający zasób informacji.

W Wielkiej Brytanii powodem istnienia silnej i licznej grupy rzeczoznawców

majątkowych jest wykorzystywanie wyceny nieruchomości w celach bilansowych, jako
podstawy do opodatkowania przyrostu kapitału. W Niemczech natomiast banki są główną

grupą klientów rzeczoznawców, co skutkuje popularnością stosowania podejścia
kosztowego jako przeciwwagi metody inwestycyjnej w podejściu dochodowym, co jest
powodowane statutowym obowiązkiem Bundesbanku kontrolowania inflacji.

W niektórych krajach dominującą grupą klientów rzeczoznawców majątkowych są

inwestorzy, którzy oczekują informacji o wpływie inflacji na oprocentowanie kapitałów i o
wzroście wartości nieruchomości jako podstawy do maksymalnego zwrotu nakładów
inwestora.

Identyfikacja i porównanie ze sobą zasad i pojęć stosowanych w procesie szacowania

we wszystkich krajach – lub choćby tylko wśród krajów europejskich – jest trudna, a czasem
niemożliwa. Dla przykładu jednak w krajach o największych tradycjach teorii i praktyki
szacowania i o ich dużym aktualnie zakresie, którym także w niniejszym tekście poświęcono
najwięcej uwagi – tj. w Wielkiej Brytanii i Niemczech, podstawowe wybrane pojęcia opisano
niżej:

W Niemczech odpowiednik brytyjskiej wartości rynkowej lub wymiennej – określa się

jako Verkehrswert i zdefiniowano na str. 192 Baugesetzbuch ( prawa budowlanego) jako
cenę, którą w czasie , do którego odnosi się wycena, można by uzyskać w normalnej
transakcji zgodnie z czynnikami prawnymi i aktualnymi cechami nieruchomości, a bez
brania pod uwagę nadzwyczajnych lub osobistych szczególnych oczekiwań.

Inne dające się porównać pojęcia przedstawiono poniżej:

Wielka Brytania

Niemcy

Koszt odtworzenia z uwzględnieniem zużycia
(depreciated replacement cost)

Sachwert – wartość rzeczywista

Wartość pozostałościowa gruntu (residual
value)

Bodenwert – wartość gruntów

Wartość wymuszonej sprzedaży (forced sale
value)

Beleihungswert ( lending value) – wartość
pozyskana hipoteczna

W Niemczech szacuje się wartość bankowo-hipoteczną, a rzeczoznawca musi

uwzględnić regułę, że kredyt nie może przekroczyć rozmiaru ocenianej wartości rynkowej.
Określając tę wartość uwzględnia się tylko trwałą charakterystykę nieruchomości i zysk jaki
dzierżawca może w sposób trwały zapewnić właścicielowi nieruchomości poprzez
poprawne zarządzanie. Dość powszechnie w wielu krajach w toku szacowania są metody,
które charakteryzują się następującymi zależnościami:

Typ modelu

Wartość nieruchomości zależy od:

Podejście kosztowe

Kosztu ziemi, kosztu ulepszeń właściwych dla
ustalenia funkcji

Podejście porównawcze

Cen podobnych nieruchomości, różnic
między nimi, a nieruchomością wycenianą

Metoda inwestycyjna – podejście dochodowe Zdyskontowane wartości przyszłych

dochodów pochodzących z wydzierżawienia
lub wynajmu

Metoda zysku

Dochód „rynkowy” w odniesieniu do zysków
z działalności, koszty operacyjne i
wynagrodzenie osoby zarządzającej
dysponującej nieruchomością

Metoda pozostałościowa

Wartość inwestycyjna, koszt ulepszenia, zysk
developera

Zapewnienie poprawności posługiwania się dochodem pochodzącym z dzierżawy

musi uwzględniać charakterystyczne w danym kraju cechy dzierżawy nieruchomości, a
zwłaszcza zasady regulowania i kontroli wysokości czynszów. W Wielkiej Brytanii
typowym okresem umów jest 5 lat i wtedy czynsz rośnie do poziomu aktualnej wartości
rynkowej- lub co najmniej pozostaje na niezmiennej wysokości. Taki system zmiany
dochodu z nieruchomości jest utrzymywany w ciągu 20-25 letniego okresu trwania umowy
dzierżawy.

Inne elementy, które wymagają uwzględnienia przy porównywaniu systemów

szacowania nieruchomości w różnych krajach – to źródła informacji o nieruchomości i
innych danych niezbędnych do ich szacowania , sposób kształcenia i zakres obowiązków lub
uprawnień rzeczoznawców, itd.

Porównywanie zasad i metod szacowania między różnymi krajami jest jednak

potrzebne i pożądane – mimo różnego podejścia do gospodarki i rynku nieruchomości, różnej
kultury gospodarczej, barier językowych itp. – bo każdy kraj ma lub może mieć inne własne
perspektywy i założenia – ale może korzystać z koncepcji i procedur stosowanych w innych
krajach.

Reasumując, można podkreślić kilka charakterystycznych cech związanych z

określeniem wartości nieruchomości.

Pierwsze z nich dotyczą koncepcji wartości wymiennej lub ceny odnoszonej do

nieruchomości. Są to pojęcia dotyczące nieruchomości stosowane we wszystkich
opisanych krajach. Jest ona określana różnie: jako wartość rynkowa, wartość otwartego
rynku, aktualna wartość rynkowa itp. Biorą się one często z tłumaczenia lub z
naśladownictwa określeń anglojęzycznych – np. z Czerwonej Księgi RICS-u z 1990r. , czyli
z odpowiednich Standardów Zawodowych, a niektóre określane są przepisami - jak w
Niemczech – Wartermittlungsverordnung (BGBL III 1988). We Francji – nie ujętej w
niniejszym zestawie - jest szczególnie wiele wersji tych definicji przyjmowanych do
stosowanych w potocznym języku, w przepisach lub w pracach organizacji związkowych.

Można jednak przyjąć, iż wszyscy rzeczoznawcy w Europie akceptują pewne

wspólne zasady leżące u podstaw wartości wymiennej, które można przedstawić w
następującym porządku:

nieruchomości, których ona dotyczy są oferowane do sprzedaży na rynku,

występują: hipoteczny, potencjalny sprzedawca i nabywca, nie zmuszeni do tego,
aby nieruchomość zbyć lub nabyć,

nieruchomość jest sprzedawana za największą oczekiwaną cenę lub za cenę
ś

rednią, co jest ostatnio przedmiotem dyskusji teoretyków i praktyków,

cena jest płacona w gotówce lub w jej ekwiwalencie,

transakcja jest zawarta w normalnych, „biznesowych” warunkach rynkowych,

wartość odnosi się do jednej, konkretnej daty,

sprzedający i kupujący są w pełni świadomi prawnych i fizycznych cech
nieruchomości,

rynek nieruchomości jest stabilny w okresie prezentacji na nim szacowanej
nieruchomości,

nabywca nie jest specjalnie zainteresowany wyłącznie daną nieruchomością.

Kraj

Instytucje /
zrzeszenia
odpowiedzialne za
wycenę
nieruchomości

Główne zawody
wykonujące wyceny

Kwalifikacje /
wykształcenie
wymagane do
zdobycia uprawnień

Finlandia

Fińskie
Stowarzyszenie
Wyceny
nieruchomości

Stowarzyszenie
Licencjonowania
Wyceny
Nieruchomości

Stowarzyszenie
Licencjonowania
Rzeczoznawców

Każdy,
licencjonowani
rzeczoznawcy

Egzamin testowy, staż
zawodowy (3-10lat)
w zakresie wyceny –
dla ubiegających się o
licencję

Francja

Sądy (dla
przysięgłych
sądowych

IFEI – Francuski
Instytut
Rzeczoznawców
Nieruchomości,

Ministerstwo
Rolnictwa (dla
rzeczoznawców
nieruchomości
rolnych)

Rzeczoznawcy,
inżynierowie,
architekci,
pośrednicy

Brak wymagań,
zalecane
wykształcenie :
absolwenci studiów
uniwersyteckich,
praktyka lub 7 lat
praktyki dla osób bez
dyplomu

Niemcy

Niemiecka Rada
Akredytacyjna

DVCS –
Niemiecki
Związek
Dyplomowanych
Rzeczoznawców

Hyp Zert i inni

Każdy,
przysięgli
rzeczoznawcy,
posiadający
certyfikat,
posiadający
członkostwa RICS

Brak wymogów,
wymogi uzależniono
od kategorii
uprawnień

Szwajcaria

SEK – Izba
Ekspertów
Szacowania
Nieruchomości

Szwajcarskie
Zrzeszenie
Powierników
Nieruchomości

Głównie architekci i
geodeci

Brak systemu
kształcenia,
samokształcenie

Szwecja

Krajowy Urząd
Pomiarowy

Banki ( włączając
banki hipoteczne)

Inżynierowie
budownictwa, geodeci

Minimum 3 lata
studiów
uniwersyteckich, 3
letni staż (wymagany

Towarzystwa
ubezpieczeniowe

Instytucje
finansowe

Krajowa Agencja
Leśna

do uzyskania licencji)
Większość
rzeczoznawców jest
członkiem SFF –
szwedzkiej
profesjonalnej
organizacji
rzeczoznawców
wyceny
nieruchomości

Wielka Brytania

RICS –
Królewski Instytut
Dyplomowanych
Rzeczoznawców

ISVA –
Samorządowe
Stowarzyszenie
Rzeczoznawców i
Pośredników

IRRV – Instytut
Dochodów,
Podatków i
Wyceny

Geodeci i
inżynierowie

Dyplom szkoły
wyższej lub egzaminy
kierunkowe,
potwierdzone
doświadczeniem
(praktyką)
zawodowym przed
przyjęciem na członka
RICS.
Wymagane
permanentne
doskonalenie
zawodowe
kontrolowane przez
RICS i ISVA.

Austria

Stowarzyszenie
ekspertów
przysięgłych
(ustanowionych przez
sąd)

Inżynierowie
budownictwa,
architekci
nieruchomości,
rzeczoznawcy
budowlani,
inżynierowie,
pośrednicy, osoby
działające w sektorze
nieruchomości,
pracownicy banków

Dyplom
uniwersytecki,
specjalistyczny kurs,
egzamin

Praktyka
specjalistyczna i
doświadczenie
zawodowe

Zewnętrzne i
wewnętrzne
szkolenia,
doświadczenie
zawodowe ,
wewnętrzne
regulaminy

Belgia

BIL – Belgijski
Instytut
Mierniczych (land
surveyors)

CIB – Belgijskie
Stowarzyszenie
Rzeczoznawców

RICS

Geodeci,
rzeczoznawcy,
Pośrednicy

Geodezyjne,
Dyplomowani
rzeczoznawcy , inne

Hiszpania

Minister Gospodarki

Architekci,
inżynierowie

Architektura,
budownictwo,
(wykształcenie
inżynierskie)

Włochy

Banki

Indywidualni
zewnętrzni
praktycy

Sądy

Architekci,
inżynierowie,
agronomowie,
(przynależność do
jednej z tych kategorii
specjalistów
wymagana jest
jedynie gdy wycena
sporządzana dla
celów bankowych),
inni

Absolwenci studiów
uniwersyteckich i
zawodowych

RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWI W EUROPIE

Większość krajów europejskich posiada specjalistów (rzeczoznawców)

dokonujących wycen nieruchomości. W niektórych krajach nie jest wymagane
profesjonalne przygotowanie do sporządzenia operatów wyceny. W praktyce jednak
szacowania nieruchomości dokonują członkowie stowarzyszeń różnych zawodów, których
działalność związana jest z nieruchomościami np. pośrednicy, geodeci, architekci,
inżynierowie budownictwa. W wielu krajach wydano odpowiednie przepisy i normy prawne,
które regulują sposób wyceny nieruchomości. W szczególności dotyczy to takich krajów jak:
Dania, Hiszpania, Niemcy, Austria i Polska. W innych krajach przeprowadzenie wyceny
regulowane jest pośrednio np. poprzez regulaminy i zalecenia banków, aby nieruchomości
mające stanowić zabezpieczenia udzielanych kredytów wyceniano z dużą ostrożnością.

F I N L A N D I A

W Finlandii nie ma żadnych ograniczeń stawianych osobom dokonującym wyceny

nieruchomości w przeciwieństwie do pośredników w obrocie, których obowiązuje posiadanie
licencji (6).

Mimo to istnieje system licencjonowania dla osób, które chcą taką licencję uzyskać.

I tak na przykład większość towarzystw zajmujących się inwestowaniem w nieruchomości i
towarzystw ubezpieczeniowych korzysta jedynie z licencjonowanych rzeczoznawców
zewnętrznych. Towarzystwa ubezpieczeniowe i fundusze emerytalne dokonują czasami
swojej wewnętrznej wyceny.
Uprawnienia nadaje Stowarzyszenie Licencjonowania Wyceny Nieruchomości.

W Finlandii istnieją trzy stowarzyszenia skupiające praktyków działających w

dziedzinie wyceny nieruchomości. Fińskie Stowarzyszenie Wyceny Nieruchomości jest
stowarzyszeniem naukowym powołanym z myślą o rozwoju teorii i metod wyceny. Fińskie
Stowarzyszenie Wyceny Nieruchomości jest jedynym z założycieli wcześniej
wspomnianego Stowarzyszenia Licencjonowania Wyceny Nieruchomości.

Oprócz wymienionych stowarzyszeń istnieje jeszcze stowarzyszenie Licencjonowanych
rzeczoznawców powołane przez osoby posiadające licencje zawodowe w celu wzajemnej
promocji na rynku wyceny.

F R A N C J A

We Francji wyceny nieruchomości może dokonywać każdy z wyjątkiem

przygotowywania opinii dla celów sądowych i szacowania nieruchomości rolnych.

Poszukiwane jednak są osoby, posiadające rekomendacje instytucji zrzeszającej 14

stowarzyszeń rzeczoznawców wyceny nieruchomości, które podpisały tzw. „charte del’
Expertise”. Otrzymanie takiego uprzywilejowania uwarunkowane jest posiadaniem dyplomu
uniwersyteckiego i praktyki lub odbyciem siedmio letniej praktyki w branży nieruchomości
i szacowaniu, jeśli osoba nie posiada dyplomu ukończenia studiów. W praktyce większość
wyceniających posiada wykształcenie wyższe z zakresu geodezji lub budownictwa.

Na potrzeby sądów wyceny mogą dokonywać tylko rzeczoznawcy licencjonowani ,

którzy są mianowani lub otrzymują licencję od zespołów działających w każdym z 22
francuskich sądów apelacyjnych.

Nieruchomości rolne szacują rzeczoznawcy licencjonowani przez komisje działające

przy Ministerstwie Rolnictwa składające się zarówno z rzeczoznawców jak i z urzędników
państwowych.

We Francji działa wiele organizacji i stowarzyszeń skupiających osoby dokonujące

wycen nieruchomości. Do najważniejszych zaliczyć można:

Chambre de Experts Immobiliers de France ( Francuskie Stowarzyszenie
Ekspertów Nieruchomości) składające się z 600 członków,

AFREXIM – to 6 towarzystw skupiających łącznie 150 rzeczoznawców,

IFEI – Francuski Instytut rzeczoznawców Nieruchomości skupiający 180
członków,

Ordre des geometres – experts ( Stowarzyszenie geodetów ekspertów) –
skupiające 2200 geodetów, z których około 300-400 regularnie dokonuje wycen
nieruchomości.

N I E M C Y

Grupa zawodowa rzeczoznawców wyceny nieruchomości w Niemczech jest

niejednolita. W jej skład wchodzą rzeczoznawcy charakteryzujący się zróżnicowanymi
kwalifikacjami zawodowymi i rodzajem posiadanych uprawnień, jak również celami
przeprowadzanych wycen oraz typem obsługiwanych klientów. Wspomniana grupa
zawodowa składa się obecnie z następujących kategorii rzeczoznawców:

rzeczoznawcy wyceny nieruchomości wypełniający funkcje członków terenowych
i krajowych komisji rzeczoznawców (Mitglieder der Gutachterausschusse) ,

rzeczoznawcy wyceny nieruchomości działający w wolnej praktyce zawodowej
(freie Sachverstandige )

przysięgli

rzeczoznawcy

majątkowi

(offetlich

bastellte

und

veredigte

Sachverstandige),

rzeczoznawcy wyceny nieruchomości posiadający certyfikat,

rzeczoznawcy wyceny nieruchomości będący członkami Królewskiego Instytutu
Dyplomowanych Rzeczoznawców (RICS).

Komisje rzeczoznawców powoływane są z urzędu przez władze powiatowe lub

miejskie (względnie krajowe – komisje nadrzędne).

Rzeczoznawcy wyceny nieruchomości działający w wolnej praktyce nie muszą

posiadać żadnego urzędowego zezwolenia( licencji) na prowadzenie działalności zawodowej.
Poza tym nie są oni sprawdzani pod kątem wiedzy fachowej i nie obowiązuje ich także
katalog prawa i obowiązków rzeczoznawcy. Jednym warunkiem, który muszą spełnić, jest
zgłoszenie zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej jako rzeczoznawcy w dziedzinie
wyceny nieruchomości. Wynika stąd, że takim rzeczoznawcą może być praktycznie każdy,
jednak część tych rzeczoznawców zorganizowała się w stowarzyszenia zawodowe, które
postawiły zaostrzone warunki przyjmowania członków.

Przysięgli rzeczoznawcy majątkowi w Niemczech stanowią najbardziej elitarną

kategorię rzeczoznawców wyceny nieruchomości. Rzeczoznawcy tego typu posiadają
państwowe uprawnienia do wykonywania wszelkich wycen, w tym zlecanych przez osoby
prywatne oraz sądy i organy administracji w związku z realizacją przepisów prawa
publicznego. Uprawnienia takie uzyskiwane są przez kandydatów w postępowaniu
uregulowanym ustawą z 1995r. (Gew O) oraz przepisami wykonawczymi do tej ustawy
(SVO’95). Kandydat ubiegający się o tytuł rzeczoznawcy przysięgłego składa wniosek do
właściwego terytorialnie oddziału Izby Przemysłowo-Handlowej.

Certyfikacja rzeczoznawców jest nowym systemem zabezpieczenia jakości usług w

dziedzinie wyceny nieruchomości na podstawie ujednoliconych norm europejskich. W
Niemczech centralną instytucją akredytacyjną uprawnioną do nadawania europejskich
certyfikatów jakości jest Niemiecka Rada Akredytacyjna. Rada ta akredytuje firmy lub
instytucje , które z kolei będą wydawać certyfikaty rzeczoznawcom w oparciu o normy ISO
9001 oraz EN DIN 45.013. Wymienione normy regulują procedurę przyznawania
certyfikatów oraz katalog warunków, jakie muszą być spełnione przez kandydatów (Bleugte,
1997)

S Z W A J C A R I A

W Szwajcarii nie prowadzi się odrębnego kształcenia w zakresie wyceny

nieruchomości. Specjaliści z różnych dziedzin (głównie architekci, geodeci, rolnicy,
ekonomiści, prawnicy) zajmujący się wyceną doskonalą swoją wiedzę przede wszystkim
poprzez samokształcenie, literaturę fachową, znajomość rynku nieruchomości, jak również
poprzez uczestniczenie w kursach i seminariach.

Te różne formy doskonalenia zawodowego rzeczoznawców obejmują pogłębienie

wiedzy głównie z zakresu podstaw budownictwa, planowania przestrzennego, treści
prowadzenia ksiąg wieczystych, znajomości przepisów prawa oraz zasad funkcjonowania
gospodarki rynkowej.

Rzeczoznawcy majątkowi należą do Izby Ekspertów Szacowania Nieruchomości (

Schätzungsexperte – Kamer SEK) funkcjonującej przy Szwajcarskim Zrzeszeniu
Powierników Nieruchomości (Schweizericher Verband der Immobile- Treuhander – SVIT).

Członkiem izby może zostać osoba, która spełnia trzy następujące warunki:
1.

jest

aktywnym

członkiem

Szwajcarskiego

Zrzeszenia

Powierników

Nieruchomości (SVIT)

posiada uprawnienia państwowe lub licencję (w danym kantonie) eksperta
szacowania nieruchomości, dyplom architekta Politechniki Federalnej lub
uprawnienia mistrza budowlanego.

Legitymuje się co najmniej trzy-letnią praktyką zawodową w szacowaniu
nieruchomości.

S Z W E C J A

Wycena gruntów i budynków w Szwecji dokonywana jest przez wiele różnych

prywatnych konsultantów i władze urzędowe. Od 1996r. nastąpił podział na działalność
urzędowa (np. wyceny dla celów naliczenia odszkodowań) i czystą działalność komercyjna,
którą prowadzi towarzystwo ( spółka) prywatna. Oprócz tego za wycenę większości
nieruchomości rolnych i leśnych odpowiada Krajowa Agencja Leśna. Działalność
powiązana z szacowaniem nieruchomości prowadzą także inne jednostki urzędowe np.
Krajowa Rada Budowy Dróg, Krajowa Rada Kolei, Krajowa Rada Ochrony Środowiska.

Typowy (Standardowy) poziom wykształcenia jakim powinny się legitymować osoby

dokonujące wycen to co najmniej 3 lata studiów uniwersyteckich. Jednakże jeśli wycena
dotyczy małych domów to mogą je sporządzić studenci wydziału budownictwa nawet przed
ukończeniem trzeciego roku studiów. Natomiast aby otrzymać autoryzację należy
legitymować się co najmniej 3 letnim stażem. Wprowadzono także obowiązek doskonalenia
zawodowego w ciągu całego okresu zawodowej działalności.

Generalnie posiadanie licencji rzeczoznawcy nie jest w Szwecji obowiązkowe aby

dokonywać wycen, lecz w wielu sytuacjach rzeczoznawca licencjonowany traktowany jest
jako osoba wzbudzająca zaufanie, posiadająca wyższe kompetencje.

Licencja wymagana jest natomiast jeśli chce on pracować jako konsultant w procesie

powszechnej taksacji nieruchomości prowadzonej pod nadzorem Krajowej Rady Taksacyjnej
i Krajowego Urzędu Pomiarowego.

Uprawnienia wyceny nadaje organizacja pozarządowa zwana Samfundet för

fastighetsekonomi (SFF – Szwedzkie Stowarzyszenie Rzeczoznawców nieruchomości).
Celem licencjonowania jest wprowadzenie pewnej formy gwarancji jakości i znaku jakości.
Zadaniem SFF jest, obok utrzymania wysokiego statusu zawodu oraz licencjonowania
rzeczoznawców, zabezpieczenie społecznych potrzeb dotyczących rzetelnych wycen
nieruchomości oraz prowadzenie prac nad doskonaleniem teorii i praktyki wyceny
nieruchomości.

W I E L K A B R Y T A N I A

W Wielkiej Brytanii każdy może nazwać się rzeczoznawcą i publicznie oferować

swoje usługi. Gwarancją wysokiego poziomu usług jest jednak członkowstwo w
samorządnej organizacji profesjonalnej - Królewskiego Instytutu Dyplomowanych
Rzeczoznawcó (Royal Institution of Chartered Suveyors – RICS). Z tego powodu prawie
każda organizacja czy osoba prywatna szukająca porady o wartości nieruchomości zwraca się
w tej sprawie do członka RICS.

Zanim jednak zainteresowana osoba zostanie przyjęta w poczet członków RICS-u

musi ona spełniać warunki stawiane przez ten Instytut. Należy odbyć kurs akademicki, który
spełnia kryteria oceny studiów dyplomowych i kompetencji zawodowej zdefiniowane przez
Instytut. Po ukończeniu kursu następują co najmniej dwa lata praktyki w jednostkach,

których działalność dotyczy nieruchomości pod nadzorem członka RIKS, a następnie egzamin
kompetencji zawodowej. Już jako pełnoprawny członek RICS-u podczas swej całej kariery
zawodowej musi on corocznie uczestniczyć w szkoleniach doskonalenia zawodowego.

Królewski Instytut Dyplomowanych Rzeczoznawców (RICS- The Royal Institution

of Chartered Suveyors) powstał w 1868r., a w roku 1881 uznany został Dekretem
Królewskim.

RICS jest jedną z największych profesjonalnych organizacji w świecie skupiającą

dzisiaj około 100 tys. członków. Wśród tej liczby 75 tys. stanowią dyplomowani
rzeczoznawcy, 5 tys. technicy pomiarowi, a pozostałe 20 tys. osób to studenci i stażyści.
Członkowie Instytutu pochodzą z ponad 100 krajów, a działają ponadto w wielu innych
krajach na świecie.

TEGoVA – EUROPEJSKA GRUPA RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH

Pod koniec lat siedemdziesiątych z inicjatywy rzeczoznawców kilku państw

zachodnioeuropejskich powstała organizacja pod nazwą TEGOVOFA – The European
Group of Valuers of Fixed Assets – Europejska Grupa Rzeczoznawców Wyceny Środków
Trwałych. Skupiała ona rzeczoznawców majątkowych z Niemiec, Belgii, Francji i Irlandii.
Równolegle do TEGOVOFA działała inna organizacja pod nazwą EUROVAL ( European
Property Valuers Association) – Europejskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Wyceny
Nieruchomości. W 1997r. doszło do połączenia obu organizacji w jedna TEGOVA - The
European Group of Valuers Association – Europejska Grupa Stowarzyszeń Rzeczoznawców.

TEGOVA skupia obecnie 45 stowarzyszeń zawodowych rzeczoznawców z 35

krajów Europy w tym również Polski.
Wszyscy członkowie TEGOVA tworzą Zgromadzenie generalne. Organizacja zarządzana
jest przez Radę składająca się z pięciu do ośmiu członków, wybieranych na 3 lata przez
Zgromadzenie. Rada wybiera spośród siebie przewodniczącego, dwóch zastępców (jeden z
nich musi pochodzić z krajów Europy Środkowej i Wschodniej), sekretarza generalnego i
skarbnika.

Zgromadzenie Generalne zbiera się dwa razy w roku: na wiosnę i jesienią. W

programie każdego spotkania znajdują się spotkania tzw. grup roboczych. Zwykle są to
grupy do spraw: Europy Środkowej i Wschodniej, odpowiedzialności zawodowej, Guide
Bleu, metodologii, terenów zanieczyszczonych.

TEGOWA stawia sobie następujące cele do osiągnięcia:

•

Upowszechnienie Europejskich Standardów Wyceny (tzw. Guide Bleu - niebieska
księga), ich okresowa aktualizacja oraz synchronizacja zgodnie ze standardami
wprowadzonymi w skali światowej przez Międzynarodowy Komitet Standardów Wyceny
IVSC,

•

Aktualizacja stosowanych metod wyceny nieruchomości, maszyn i urządzeń w oparciu o
okresową ocenę ich przydatności,

•

Organizacja europejskich seminariów i spotkań środowiskowych o tematyce związanej z
wyceną oraz udział w konferencjach o skali światowej,

•

Upowszechnienie najlepszych doświadczeń europejskich w celu ich promocji;
interpretowanie standardów wyceny, dążenie do spójności metod i technik wyceny;
promowanie zawodu rzeczoznawcy,

•

Organizowanie badań nad rozwojem teoretycznych podstaw wyceny nieruchomości oraz
maszyn i urządzeń, przy współpracy z uczelniami wyższymi,

•

Udzielenie fachowej pomocy innym stowarzyszeniom zawodowym w sprawach
dotyczących szacowania nieruchomości, a także: księgowym, bankierom i prawnikom,

•

Interpretacja europejskich standardów wyceny i metod szacowania na potrzeby różnego
rodzaju firm,

•

Prowadzenie doradztwa w pracach agend Komisji Europejskiej i ONZ,

•

Współdziałanie w tworzeniu dyrektyw Komisji Europejskiej dotyczących wyceny
ś

rodków trwałych,

•

Organizowanie pomocy rządom w tworzeniu podstaw do licencjonowania
rzeczoznawców,

•

Opracowanie kodeksu etycznego dla rzeczoznawców europejskich i procedur
dyscyplinarnych

Członkowie TEGOVA reprezentować powinni rzeczoznawców do spraw wyceny

nieruchomości, maszyn i urządzeń. Aby zostać członkiem tej organizacji, stowarzyszenie
musi spełniać kilka warunków, między innymi:

•

Grupować licencjonowanych rzeczoznawców, według ustalonych kryteriów

kwalifikacji zawodowych,

•

Być organizacją dobrze znaną, prawnie ukonstytuowaną,

•

Zobowiązać się do respektowania kodeksu etycznego,

•

Wprowadzić obowiązek ubezpieczenia się rzeczoznawców majątkowych od

odpowiedzialności cywilnej.

TEGOVA we współpracy z Europejską Federacją Hipoteczną (The European Mortgage
Federation) opracowuje standardy techniczne w celu przyjmowania przez europejskich
rzeczoznawców instrukcji opracowanych przez instytucje kredytujące zgodnie ze wskazaniem
wspomnianej Dyrektywy.

EUROPEJSKIE STANDARDY WYCENY NIERUCHOMOŚCI

Na poziomie europejskim, z tego względu, iż Międzynarodowe Standardy Wyceny

IVS są jeszcze w formie doskonalenia opracowane zostały Europejskie Standardy Wyceny
( The European Valuation Standards) i opublikowane w formie Gueide Bleu. Do tej pory
rolę tę pełniły zasady zawarte w Czerwonej Księdze. ( The Red Book), jakkolwiek są one
nakierowane głównie na potrzeby brytyjskie.

Europejskie Standardy Wyceny nie są obligatoryjne dla organizacji członkowskich

unii lecz zalecane do stosowania jako wskazujące najlepsze doświadczenia, wskazówki
praktyczne i łączące w sobie odpowiednie przepisy Unii.

Historia tworzenia standardów europejskiej wyceny rozpoczyna się od powołania

pod koniec lat siedemdziesiątych Europejskiej Grupy Rzeczoznawców Wyceny Środków
Trwałych. (TEGOVOFA), która opracowała w 1998r. tzw. Niebieski Przewodnik
zawierający standardy wyceny dla zrzeszonych w niej organizacji rzeczoznawców, a kończy
– opracowaniem – przed przekształconą w TEGOVA wraz z Międzynarodowym Komitetem
Standardów Wyceny ( IVSC) – jednolitych europejskich standardów wyceny.

Ostateczna wersja Europejskich Standardów Wyceny zawiera przyjęte przez Radę

Europy definicje wartości rynkowej, ale uwzględnia także wynikające z jej dyrektyw inne
rodzaje wartości takie jak wartość indywidualna, odtworzeniowa, użytkowa, rzetelna (czy

godziwa) oraz wartość bankowo-hipoteczna. Nadto przewiduje ona wyceny dokonywane do
różnych celów komercyjnych. Istotne też jest to, że nie stoi ona na przeszkodzie tworzeniu
krajowych standardów wyceny tam, gdzie są one szersze niż Standardy Europejskie,
przewidując jedynie, że standardy krajowe nie powinny być sprzeczne ze Standardami
Europejskimi.

Europejskie Standardy Wyceny obejmują trzy części:

•

Standardy, zawierające fundamentalne normy wyceny – oznaczone symbolem S,

•

Noty, które są interpretacją standardów, określają zasady stosowania norm,
oznaczone symbolem GN,

•

Załączniki, zawierające dodatkowe informacje, pomagające w interpretacji,
oznaczone symbolem A

Opracowanie zawiera dziewięć standardów dotyczących kolejno:

•

Stosowania standardów,

•

Rzeczoznawcy majątkowego,

•

Warunków umowy,

•

Podstaw wyceny,

•

Wycen dla celów sprawozdań finansowych,

•

Wycen dla celów zabezpieczenia bankowego i emisji papierów wartościowych
zabezpieczonych hipotecznie lub innymi składnikami majątkowymi,

•

Oszacowania prognoz i innych wycen nierynkowych,

•

Nieruchomości inwestycyjnych ( firm ubezpieczeniowych, funduszy
powierniczych inwestujących w nieruchomości, funduszy emerytalnych),

•

Operatu szacunkowego

ZAKRES, ZASTOSOWANIE I CEL ESW

Z wyjątkiem sytuacji, w których jasno określono , że stosowanie ESW jest

ograniczone do państw Unii Europejskiej, Grupa (TEGOVA) zaleca przyjęcie i stosowanie
ESW w Europie, w przypadkach, gdy wyceny mają stanowić część sprawozdań finansowych
i / lub służyć jakiemukolwiek innemu celowi związanemu z sektorem publicznym, lub gdy
jest to w interesie publicznym oraz gdy jest to zgodne z istniejącym krajowym systemem
prawnym. System prawny obowiązujący w poszczególnych krajach jest brany pod uwagę,
w konkretnych przypadkach, gdy obowiązujące przepisy są istotne dla danego przypadku.

Celem Europejskich Standardów Wyceny jest :
1.

Pomoc rzeczoznawcom w przygotowaniu spójnych operatów szacunkowych dla
potrzeb klientów,

Promowanie jednolitości poprzez stosowanie standardowych definicji wartości i
podejść wyceny

Umożliwienie klientom rzeczoznawców pełniejszego poznania i zrozumienia
znaczenia poszczególnych terminów i definicji, co pozwoli im w pełniejszy
sposób wykorzystywać wyceny przygotowane na ich zlecenie

Zapewnienie standardów jakości w dziedzinie walidacji uzyskanych kwalifikacji i
najlepszej praktyki, jako wyznacznika dla użytkowników wycen. Cel ten jest

przedstawiony dokładniej w procesie certyfikacji wprowadzonym przez
TEGOVA

Dostarczenie dokładnej podstawy do analizy ekonomicznej efektywnego
wykorzystania deficytowych gruntów i zasobów budowlanych

Zainicjowanie wśród rzeczoznawców podejścia do wyceny nakierowanego na
klienta i zadanie

Zwiększenie świadomości co do roli rzeczoznawcy

Stworzenie procedur mogących prowadzić do jasnego, dokładnego i
pozbawionego sprzeczności poświadczenia wartości zgodnego z krajowym i
ponad krajowym systemem prawnym, standardami wyceny i księgowości

Stworzenie w sektorze inwestycji procedur zmierzających do promowania
spójności wycen wykorzystywanych do tworzenia wskaźników finansowych

10.

Promowanie spójności w przepisach krajowych i zaleceniach najlepszej praktyki
zawodowej.

Zakres ESW obejmuje szacowanie i wycenę następujących rodzajów mienia:

•

Wszystkich rodzajów nieruchomości; maszyn i urządzeń; podmiotów gospodarczych i
wartości niematerialnych

•

ESW mają szczególne zastosowanie w sytuacjach będących przedmiotem
zainteresowania szerszej grupy społeczeństwa, szczególnie wtedy, gdy następuje
publikacja wyceny. Ponieważ promują one najlepszą praktykę, dlatego zaleca się
posługiwanie się nimi w przypadku innych wycen, pozostających poza obszarem
szerszego zainteresowania społecznego, ale wymagających najwyższej jakości i
spójności. Celem Standardów nie jest regulowanie kwestii, które są wyczerpująco
uregulowane przez przepisy i orzecznictwo krajowe.

•

W związku z tym, wyceny dla celów podatkowych, nabycia wymuszonego i
wywłaszczenia nie są przedmiotem ESW. Jednakże podane w nich zasady ogólne
mogą być stosowane w przypadku, gdy nie istnieją żadne dokładniejsze przepisy.

Postrzeganie odpowiedniego kodeksu etyki i postępowania zawodowego stanowi niezbędną
legitymację do wykonywania zawodu rzeczoznawcy. Kwestie takie jak właściwe
prowadzenie rejestrów, poufność oraz sprawy dyscyplinarne są ujęte w poszczególnych
Standardach.

Przyjęta 21 grudnia 1988r. dyrektywa rady Europy dotyczy ogólnego systemu uznawania
dyplomów wykształcenia wyższego, otrzymanych po ukończeniu edukacji zawodowej i
szkoleniu / stażu trwającym przynajmniej trzy lata. Z pewnymi zastrzeżeniami daje ona
podstawę do wykonywania zawodu przez osoby z wysokimi kwalifikacjami poza granicami
ich kraju. Tak więc w przypadku osób wskazanych w dyrektywie kwalifikacje zawodowe
są przenaszalne, natomiast nadal istnieją pewne ograniczenia dotyczące praktyki
wykonywania zawodu.

IVSC - Międzynarodowy Komitet Standardów Wyceny

Międzynarodowy Komitet Standardów Wyceny (IVSC – International Valuation

Standards Committee) został powołany w 1981r. IVSC jest organizacją pozarządową,
członkiem Organizacji Narodó Zjednoczonych pracującą we współpracy z krajami
członkowskimi ONZ oraz innymi organizacjami takimi jak np. Bank Światowy,
Organizacja Współpracy i Rozwoju Gospodarczego (OECD), Międzynarodowe Federacje
Księgowych, Międzynarodowy Komitet Standardów Księgowości. Celem tej współpracy
jest między innymi harmonizacja, ujednolicenie i propagowanie standardów wyceny.

Struktura Międzynarodowych Standardów Wyceny

W zawodzie rzeczoznawcy istnieje wiele różnych podejść i metod, które przyjęły się i

zakorzeniły się w światowej społeczności gospodarczej. Skrótowego omówienia tych podejść
i metod zawartych w standardach, zastosowaniach i wskazówkach interpretacyjnych nie
można uważać za wyczerpujące. Aby należycie zrozumieć oraz stosować standardy, trzeba
wziąć pod uwagę, że chociaż poszczególne standardy, zastosowania i wskazówki
interpretacyjne mogą być publikowane jako oddzielne części, to każda z nich jest częścią
całości. Tym samym definicje, uwagi wstępne, pojęcia i zasady wyceny, jak również inne
wspólne elementy, winny być rozumiane jako odnoszące się do każdej z tych części.
Pomimo dążeń do rozszerzenia poszczególnych części standardów, tak by każda z nich
stanowiła samodzielną całość, przepisy kodeksu postępowania i standardu MSW 3 pt. „Operat
szacunkowy”, mają zastosowanie do wszystkich części. Tym samym, czytelnik odniesie
największą korzyść, jeśli przeczytają cały dokument. Obszerne odsyłacze ułatwiają
odszukiwanie w tekście tematów pokrewnych. Pomimo iż tylko fragmenty tekstu w
standardach, zastosowaniach i wskazówkach interpretacyjnych są wytłuszczone, cały
dokument jest obowiązujący i wszystkie wyceny sporządzone według MSW muszą być
zgodne z całością dokumentu. Dokumenty techniczne publikowane na stronie internetowej
KMSW stanowią uzupełnienie standardów, zastosowań i wskazówek interpretacyjnych, ale
nie stanowią integralnej części niniejszego wydania standardów.

Struktura standardów

Informacje ogólne

rodzaje
składników

mienia

standardy

zastosowania

wskazówki

interpretacyjne

białe księgi

Historia, wstęp, konstytucja, struktura i budowa standardów, ogólne
pojęcia i zasady wyceny

KODEKS POSTĘPOWANIA

nieruchomość

dobra
ruchome

przedsiębiorstwa

udziały
finansowe

wartość
rynkowa

wartości
nierynkowe

przedstawienie
wyników wyceny

Standard 1.
Wyceny rynkowe

Standard 2.
Wyceny nierynkowe

Patrz
wartości
nierynkowe

Standard 3.
Operat
szacunkowy

Zastosowanie
wyceny do celów
sprawozdań
finansowych

Zastosowanie wyceny do
celów kredytowych

Wycena
nieruchomości

Wycena praw
do korzystania
z rzeczy

Wycena
maszyn i
urządzeń

Wycena wartości
niematerialnych i
prawnych

Wycena
dóbr
ruchomych

Wycena
przedsiębiorstw

Uwzględnienie w wycenie
substancji niebezpiecznych
i toksycznych

Podejście kosztowe
w wycenach do
celów sprawozdań
finansowych

Analiza zdyskontowanych
strumieni pieniężnych w
wycenach rynkowych i
nierynkowych

Wycena
nieruchomości
rolnych

Opiniowanie
operatów
szacunkowych

Wycena
nieruchomości
szczególnego
przeznaczenia
generujących
dochód

Wycena masowa do
celu opodatkowania

Wycena nieruchomości w
przemyśle wydobywczym

Wycena na rynkach
wschodzących

załącznik

rodzaje wartości nierynkowych

Wartości nierynkowe

wartość
użytkowa

wartość
inwestycyjna lub
wartość
indywidualna

wartość
funkcjonującego
przedsiębiorstwa

wartość
ubezpieczeniowa

Wartość skarbowa
do celów
podatkowych lub
podatkowa

Wartość
odzysku

Wartość
likwidacyjna
lub wartość do
wymuszonej
sprzedaży

Wartość
szczególna

Wartość
połączenia

Słownik terminów

Ogólne Pojęcia i Zasady Wyceny

1.0 Wprowadzenie

1.1 Doświadczenie profesjonalnych rzeczoznawców majątkowych oraz dialog pomiędzy
przedstawicielami różnych krajów poprzez Komitet Międzynarodowych Standardów Wyceny
(KMSW) wskazuje, poza nielicznymi wyjątkami, na istnienie ogólnoświatowego
porozumienia co do podstawowych zasad leżących u podstaw procedur wyceny. Lokalne
prawodawstwo i uwarunkowania ekonomiczne mogą, w niektórych przypadkach, wymagać
szczególnego (a czasami ograniczonego) zastosowania, jednak podstawowe zasady dotyczące
metod i technik wyceny są podobne na całym świecie. Celem Komitetu Międzynarodowych
Standardów Wyceny jest uznanie i promowanie tych zasad.

1.2 Standardy, Zastosowania i Wskazówki Interpretacyjne wyceny proponowane przez

Komitet Międzynarodowych Standardów Wyceny oparte są na owych podstawowych
zasadach, jednak w opinii Komitetu niewłaściwym jest precyzyjne określanie wszystkich
zasad podstawowych w obrębie każdego Standardu. W zamian, niniejszy rozdział uzupełnia
każdy ze Standardów, a także przedstawia ogólny zarys tych zasad podstawowych, które są
szczególnie ważne dla zrozumienia zawodu rzeczoznawcy majątkowego oraz dla wdrożenia
odpowiednich standardów.

2.0 Pojęcie gruntu i składników mienia

2.1 Grunt jest najistotniejszym elementem naszej egzystencji. Jego waga czyni zeń centrum
zainteresowania prawników, geografów, socjologów i ekonomistów. Jako, że każda z tych
dziedzin wiąże się z gruntem i jego zagospodarowaniem, mają one wpływ na społeczeństwa i
narody.

2.2 Wycena gruntu niezagospodarowanego lub zagospodarowanego jest pojęciem
ekonomicznym. Zagospodarowany bądź nie, grunt określany jest mianem nieruchomości.
Wartość wytwarzana jest przez użyteczność nieruchomości lub jej zdolność do zaspokajania
potrzeb ludzkich. Czynnikami mogącymi wpływać na wartość nieruchomości są także jej
unikalność, wytrzymałość, niezmienność lokalizacji, ograniczoność podaży lub szczególna
użyteczność danej działki.

2.3 Składnik mienia jest pojęciem prawniczym oznaczającym wszelkie prawa i korzyści
związane z własnością. Pojęcie składnika mienia związane jest z prawem własności, które
daje właścicielowi określone uprawnienia. Należy odróżnić pojęcie nieruchomości, która jest
bytem fizycznym, od prawa własności, które do niej przysługuje i które jest bytem prawnym.
Zespół uprawnień oznacza pojęcie własności nieruchomości. W niektórych państwach zespół
uprawnień związanych z własnością nieruchomości nazywany jest "wiązką uprawnień". Taka
nazwa wzięła się z porównania pojęcia własności nieruchomości do wiązki patyków, w której
każdy patyk reprezentuje odrębne uprawnienie właściciela nieruchomości,

np. prawo

użytkowania, sprzedaży, dzierżawy, przekazania lub rezygnacji z korzystania z niektórych lub
wszystkich powyższych uprawnień.

2.4 Własność przedmiotów innych niż nieruchomość określana jest mianem własności dóbr
ruchomych. Określenie składnik mienia, użyte bez dalszych określeń i specyfikacji, może
odnosić się do własności nieruchomości, własności dóbr ruchomych lub też innych typów

własności, takich jak udziały w przedsięwzięciach biznesowych lub finansowych. (Zob. pkt 3
poniżej i Rodzaje Składników Mienia).

2.5 Rzeczoznawcy majątkowi i inni rzeczoznawcy to osoby zajmujące się szczególną
dziedziną ekonomii, związaną z przygotowaniem i wyrażaniem opinii o wartości. Aby zdobyć
zawód rzeczoznawcy, chętni muszą posiadać odpowiednie wykształcenie, przejść
odpowiednie szkolenie i zaliczyć szereg teoretycznych i praktycznych egzaminów. Muszą
także stosować się do Kodeksu Postępowania (dotyczącego zarówno kompetencji jak i etyki)
oraz przestrzegać standardów praktyki, jak również Powszechnie Przyjętych Zasad Wyceny
(GAVP).

2.6 Zmiany cen na rynku nieruchomości zależą od szczegółowych i ogólnych procesów
ekonomicznych i społecznych. Ogólne tendencje mogą wpływać na kształtowanie się cen
oraz względnej siły nabywczej pieniądza. Działając wedle własnych prawideł, szczegółowe
procesy takie jak zmiany technologiczne, mogą generować wahania podaży i popytu oraz
znaczne zmiany w obrębie cen.

2.7 W dziedzinie wyceny nieruchomości stosuje się wiele powszechnie przyjętych zasad.
Należą do nich zasady podaży i popytu; konkurencji; substytucji; antycypacji; zmian; i inne.
Cechą wspólną tych zasad jest ich pośredni lub bezpośredni wpływ na stopień użyteczności i
produktywności składników mienia.
Można więc stwierdzić, że użyteczność nieruchomości odzwierciedla łączny wpływ
wszelkich sił rynkowych, jakie decydują o wartości nieruchomości.

3.0 Pojęcie nieruchomości, własności i aktywów
3.1 Nieruchomość definiuje się jako fizyczny grunt i te elementy stworzone przez
człowieka, które są z nim połączone. Jest to fizyczna, namacalna "rzecz", którą można
zobaczyć i dotknąć, razem z elementami dodatkowymi znajdującymi się na, ponad lub pod
ziemią. Lokalne prawodawstwo każdego państwa określa wytyczne pomagające odróżnić
nieruchomość od dóbr ruchomych. Pomimo iż opisywane pojęcia mogą nie być uznawane
przez wszystkie państwa, są tu przytoczone w celu odróżnienia ważnych terminów.

3.2 Własność nieruchomości oznacza wszelkie prawa i korzyści związane z własnością
nieruchomości. Dowodem istnienia udziału lub udziałów w prawie własności są zwykle
dokumenty, takie jak np. akt notarialny. Własność nieruchomości odnosi się nie do bytu
fizycznego, lecz prawnego.

3.3 Własność dóbr ruchomych oznacza prawa do przedmiotów materialnych i
niematerialnych, które nie są nieruchomością. Przedmioty będące materialnymi dobrami
ruchomymi nie są na stałe połączone z nieruchomością i charakteryzują się najczęściej
możliwością zmiany ich położenia.

4.0 Cena, koszt, rynek i wartość

4.1 Nieprecyzyjność języka, szczególnie w społeczeństwie międzynarodowym, może
prowadzić i prowadzi do nieporozumień i złego interpretowania zasad. Jest to problem
szczególnie istotny tam, gdzie słowa używane w języku potocznym mają szczególne
znaczenie w obrębie danej dziedziny. Tak właśnie jest z terminami cena, koszt, rynek i
wartość, jako że są one używane w dziedzinie wyceny.

4.2 Cena to termin oznaczający kwotę żądaną, oferowaną lub płaconą w zamian za towar
lub usługę. Cena sprzedaży jest faktem historycznym, niezależnie od tego czy jest
upubliczniona, czy nieujawniona. Z powodu możliwości finansowych, motywacji lub
szczególnego zainteresowania konkretnego kupującego i/lub sprzedawcy, cena płacona za
towary lub usługi może ale nie musi odzwierciedlać wartości, która mogłaby być im
przypisana przez innych. Cena jest jednak ogólnie wyznacznikiem relatywnej wartości
towarów lub usług, przypisanej im przez konkretnego kupującego i/lub sprzedawcę w
konkretnych okolicznościach.

4.3 Koszt to cena płacona za towary i usługi lub kwota konieczna do stworzenia lub
wyprodukowania towaru lub usługi. Kiedy towar lub usługa są ukończone, ich koszt staje się
faktem historycznym. Cena zapłacona za towar lub usługę staje się ich kosztem dla
kupującego.

4.4 Rynek oznacza środowisko, w którym odbywa się handel towarów lub usług pomiędzy
kupującymi, a sprzedającymi, z wykorzystaniem mechanizmów cenowych. Pojęcie rynku
oznacza, że towary i/lub usługi mogą być przedmiotem handlu pomiędzy kupującymi a
sprzedającymi, bez zbędnych ograniczeń ich działań. Każda ze stron zachowuje się
adekwatnie do relacji podaż-popyt i innych czynników warunkujących cenę, jak również do
swych własnych możliwości i wiedzy, zrozumienia relatywnej użyteczności towarów i/lub
usług oraz indywidualnych potrzeb i pragnień. Rynek może być lokalny, regionalny, krajowy
lub międzynarodowy.

4.5 Wartość jest pojęciem ekonomicznym, odnoszącym się do najbardziej prawdopodobnej
ceny towaru lub usługi dostępnej na rynku, ustalonej przez kupujących i sprzedających.
Wartość nie jest faktem, ale szacunkową ceną za towar lub usługę w konkretnym czasie, w
zgodzie z konkretną definicją wartości. Ekonomiczne pojecie wartości odzwierciedla pogląd
rynku na korzyści jakie wiążą się z nabyciem danego towaru lub usługi, na dzień wyceny.

4.6 Istnieje wiele typów i definicji wartości (zob. np. MSW 2). Niektóre zdefiniowane
wartości są powszechnie stosowane w wycenie. Pozostałe stosowane są w szczególnych
przypadkach, w starannie zdefiniowanych i opisanych okolicznościach. Szczególnie ważne
dla zrozumienia i stosowania wyceny jest aby rodzaj i definicja wartości były jasno określone
i odpowiadały danemu przypadkowi wyceny. Zmiana definicji wartości może materialnie
wpłynąć na wartości przypisane następnie składnikom mienia.

4.7 Rzeczoznawcy majątkowi, którzy dogłębnie znają rynek nieruchomości, rozumieją
interakcje pomiędzy uczestnikami rynku, dlatego są w stanie określić najbardziej
prawdopodobne ceny ustalane na tym rynku i uniknąć stosowania mylnego nazewnictwa
wartości, uzupełniają słowo "wartość" odpowiednimi przymiotnikami, precyzującymi
poszczególne jej rodzaje. Wartość Rynkowa lub w niektórych państwach Wartość
Wolnorynkowa

jest najbardziej powszechnym rodzajem wartości, określanym przy wycenie

składników mienia, i jest omówiona w Międzynarodowym Standardzie Wyceny 1.
Powszechne stosowanie Wartości Rynkowej jako podstawy wyceny powoduje, iż w sytuacji,
gdy nie określono o jaką wartość chodzi, zakłada się, że jest to Wartość Rynkowa. Jednakże
za szczególnie ważne należy uznać to, by Wartość Rynkowa, lub jakakolwiek inna podstawa
wyceny, była wyraźnie określona i zdefiniowana w każdym przypadku wyceny.

4.8 Pojęcie wartości związane jest z pieniężnym wymiarem transakcji. Jednak fakt
sprzedaży wycenionego składnika mienia nie jest warunkiem koniecznym do ustalenia ceny

tego składnika, która obowiązywałaby gdyby został on sprzedany w dniu wyceny, pod
warunkami opisanymi w definicji Wartości Rynkowej.

4.9 Wartość Rynkowa nieruchomości w większym stopniu odzwierciedla jej użyteczność
uznaną przez rynek niż jej status czysto fizyczny. Użyteczność aktywów dla danego podmiotu
może różnić się od użyteczności uznanej przez rynek lub konkretną gałąź przemysłu.

4.9.1 Rozważania podobne do powyższych dotyczą wyceny składnika mienia innego

niż nieruchomość. Sprawozdawczość finansowa będzie wymagała zastosowania metod
właściwych dla określania Wartości Rynkowej i ich wyraźnego odróżnienia od metod
określania Wartości Nierynkowej.

4.10 Całkowity koszt składnika mienia zawiera wszystkie bezpośrednie i pośrednie koszty
jego produkcji. Jeśli po sfinalizowaniu zakupu pojawiają się po stronie kupującego
dodatkowe koszty kapitałowe, zostają one dodane do historycznych kosztów zakupu, dla
celów rachunkowych. W zależności od tego jak celowość tych kosztów jest postrzegana przez
rynek, mogą one, lecz nie muszą, zostać odzwierciedlone, w całości lub w części, w Wartości
Rynkowej zakupionego składnika mienia.

4.11 Szacunek kosztów składnika mienia może być oparty na szacunku kosztów
odtworzenia lub zastąpienia. Koszt odtworzenia to koszt stworzenia repliki istniejącej
struktury, zastosowania tego samego projektu i podobnych materiałów konstrukcyjnych.
Szacunek kosztu zastąpienia polega na opracowaniu konstrukcji o porównywalnej
użyteczności, z użyciem materiałów i projektu, jakie są w danej chwili dostępne na rynku. (W
niektórych państwach, używany jest termin nowoczesny środek równoważny

Określa on

konstrukcję, której koszt szacowany jest na zasadzie zastąpienia.)

9.0 Podejścia do wyceny
9.1 Każdy rodzaj wyceny, czy to mającej na celu oszacowanie Wartości Rynkowej, czy
zdefiniowanej Wartości Nierynkowej, wymaga od rzeczoznawcy majątkowego zastosowania
co najmniej jednego podejścia do wyceny. Termin podejście do wyceny odnosi się do ogólnie
przyjętych, stosowanych powszechnie metodologii analitycznych. W niektórych państwach
podejścia do wyceny nazywane są metodami wyceny.

9.2 W wycenach związanych z rynkiem zwykle stosuje się jedno lub więcej podejść,
wykorzystując zasadę substytucji, oraz dane rynkowe. Zasada ta mówi, że rozważna osoba nie
zapłaci za towar lub usługę więcej, niż wyniósłby koszt nabycia równie satysfakcjonującego
substytutu, w sytuacji braku czynników komplikujących sprawę, takich jak czas, większe
ryzyko lub niedogodność. Najniższy koszt najlepszej alternatywy, czy to substytutu czy
oryginału, najczęściej określa Wartość Rynkową.

9.2.1 Rynkowe podejścia do wyceny obejmują:

9.2.1.1 Podejście porównawcze. Ta metoda porównawcza uwzględnia przypadki

sprzedaży podobnych lub zamiennych składników mienia oraz związane z nimi dane
rynkowe, a następnie określa wartość na zasadzie porównania. Wyceniany składnik mienia
jest porównywany z podobnym składnikiem mienia w kontekście transakcji sprzedaży
dokonanej na rynku. Można również wziąć pod uwagę sporządzane rejestry i ogłaszane
oferty.

9.2.1.2 Podejście kapitalizacji dochodu. Ta metoda porównawcza uwzględnia dane

dotyczące dochodu i kosztów związanych z wycenianym składnikiem mienia i szacuje
wartość poprzez proces kapitalizacji. Kapitalizacja wiąże dochód (najczęściej dochód netto) i
zdefiniowany rodzaj wartości, poprzez przekształcenie dochodu w szacunek wartości. Proces
ten może uwzględniać związki bezpośrednie (określane mianem stóp kapitalizacji), zysk lub
stopy dyskontowe (odzwierciedlające miary zwrotu na inwestycji - ROI). Zasada substytucji
zakłada, że odzwierciedlający dany poziom ryzyka strumień dochodu, który generuje
największy zysk, pozwoli na określenie najbardziej prawdopodobnego poziomu wartości.

9.2.1.3 Podejście kosztowe. Ta metoda porównawcza uwzględnia możliwość

stworzenia, w zastępstwie kupna danego składnika mienia, innego składnika, będącego
repliką oryginału lub posiadającego taką samą

użyteczność. W kontekście nieruchomości, nie

byłoby uzasadnione płacenie za daną nieruchomość kwoty większej, aniżeli koszt nabycia
gruntu stanowiącego ekwiwalent przedmiotowego gruntu oraz koszt budowy alternatywnej
konstrukcji, chyba, że w grę wchodzą czas, niedogodność i ryzyko. W praktyce, metoda ta
obejmuje również oszacowanie stopnia zużycia w przypadku starszych i/lub mniej
funkcjonalnych nieruchomości, gdzie koszt stworzenia nowego obiektu przekroczyłby
znacznie potencjalną cenę wycenianej nieruchomości. (Zob. WI 8, Podejście kosztowe dla
celów sprawozdań finansowych)

9.3 W wycenach nierynkowych mogą być stosowane podobne podejścia, jednak najczęściej
wiążą się one z celami innymi niż określanie Wartości Rynkowej. Przykładowo:

9.3.1 Podmiot może zastosować podejście kosztowe aby porównać koszt innych

budynków z kosztem proponowanego mu budynku, ustalając w ten sposób jaką nadwyżkę
wartości posiada dla niego ten obiekt w porównaniu z jego wartością rynkową. Takie
zastosowanie skupia się na konkretnej nieruchomości i może odzwierciedlać koszty nie
mające charakteru rynkowego.

9.3.2 Właściciel gruntu może zapłacić wyższą cenę za nieruchomość przyległą do

jego gruntu. Stosując podejście porównawcze w celu określenia maksymalnej ceny, którą w
takim przypadku właściciel ten jest skłonny zapłacić, rzeczoznawca majątkowy może określić
wartość znacznie przewyższającą Wartość Rynkową. W niektórych państwach taka wartość
jest nazywana Wartością Szczególną dla Nabywcy.

9.3.3 Inwestor może zastosować stopę zwrotu, która jest nierynkowa i dotyczy tylko

tego inwestora. Stosując podejście kapitalizacji dochodu, w celu określenia ceny jaką
inwestor jest skłonny zapłacić za konkretną inwestycję, w oparciu o przewidywaną stopę
zwrotu inwestora, rzeczoznawca majątkowy określa wartość inwestycyjną, a nie Wartość
Rynkową.

9.4 Zamortyzowany koszt odtworzenia (DRC) to zastosowanie podejścia kosztowego w
szacowaniu wartości aktywów szczególnego przeznaczenia, dla celów sporządzania
sprawozdań finansowych, w sytuacji gdy bezpośrednie dane rynkowe są ograniczone lub
niedostępne.

9.5 Każde z podejść do wyceny posiada alternatywne sposoby zastosowania. Doświadczenie
i wiedza ekspercka rzeczoznawcy majątkowego, lokalne standardy, wymagania rynku i
dostępne dane wspólnie decydują o wyborze metody lub metod wyceny. Przyczyną
stosowania alternatywnych metod jest potrzeba zapewnienia rzeczoznawcy majątkowemu

całego zestawu procedur analitycznych, które zostaną rozważone i uzgodnione, ostatecznie
dając dany rodzaj wartości.

9.6 Metody wyceny są generalnie wspólne dla prawie wszystkich typów wyceny, włącznie z
wyceną nieruchomości, dóbr ruchomych, przedsiębiorstw i udziałów finansowych. Jednak
wycena różnych typów składników mienia wymaga korzystania z różnych źródeł danych,
które odzwierciedlają prawa rynku, na którym dany składnik mienia (i/lub usługa lub
przedsiębiorstwo) ma być wyceniony. Np. pojedyncze budynki są najczęściej sprzedawane i
wyceniane w obrębie odpowiedniego rynku nieruchomości, podczas gdy wartości akcji firmy,
która jest właścicielem pewnej liczby budynków są odzwierciedlone w cenach uzyskiwanych
na odpowiedniej giełdzie papierów wartościowych.

Kodeks Postępowania

1.0 Wprowadzenie

Zasadnicze znaczenie dla poprawnego stosowania Międzynarodowych Standardów
Wyceny ma fakt, że zlecenia realizowane zgodnie z niniejszymi Standardami powinny
być wykonywane przez uczciwych i kompetentnych rzeczoznawców majątkowych,
którzy są całkowicie bezstronni i działają wyłącznie dla dobra klienta. Sporządzone
przez nich operaty są jasne, nie wprowadzają klienta w błąd i ujawniają wszelkie
kwestie niezbędne do poprawnego zrozumienia wyceny. Do obowiązków rzeczoznawcy
majątkowego należy również promowanie i podtrzymywanie zaufania społeczeństwa do
zawodu rzeczoznawcy majątkowego.

2.0 Zakres

2.1 Rzeczoznawca

majątkowy

może

dobrowolnie

zdecydować

się

przestrzegać

Międzynarodowych Standardów Wyceny. Przestrzeganie niniejszych Standardów może
również być narzucone przez przepisy i regulacje prawne, odbiorcę operatu szacunkowego
i/lub krajowe stowarzyszenia lub organizacje zawodowe. Aby móc stwierdzić, że
wycena została przygotowana zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Wyceny,
rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do przestrzegania niniejszego Kodeksu
Postępowania.

2.2 Niniejszy Kodeks nie ma prawnej mocy obowiązującej. Jego rolą jest uzupełnianie

zasad, przepisów i regulacji ustalonych przez krajowe stowarzyszenia lub organizacje
zawodowe kontrolujące lub monitorujące działalność rzeczoznawców majątkowych.

2.3 Wyceny sporządzone zgodnie z powyższymi Standardami powinny być przyjęte przez

klienta tylko i wyłącznie wtedy, gdy zostały przygotowane przez posiadającego
odpowiednie wykształcenie profesjonalistę, który należy do uznanej krajowej
organizacji zawodowej, wymagającej przestrzegania wysokich standardów kwalifikacji,
kompetencji, doświadczenia zawodowego, etyki i ujawniania istotnych informacji.
W krajach, które nie mają obecnie odpowiednich regulacji dla zawodu rzeczoznawcy
majątkowego, odpowiedzialność za wybór rzeczoznawcy odpowiedniego do wykonania
danego zlecenia spoczywa na kliencie.

3.0 Definicje

3.1 Założenia są to przypuszczenia, które przyjmuje się za prawdziwe. Obejmują one fakty,

warunki i sytuacje, które mają wpływ na przedmiot wyceny lub na podejście do
wyceny, ale których nie można zweryfikować lub ich weryfikacja jest możliwa, ale nie
znajduje wystarczającego uzasadnienia. Założenia są stwierdzeniami, które po ich
przestawieniu są uznawane za obowiązujące w trakcie użytkowania wyceny. Wszelkie
założenia leżące u podstaw wyceny powinny być rozsądne.

Do pewnego stopnia, wszystkie wyceny zależą od przyjętych założeń. W szczególności:

•

definicja wartości rynkowej zawiera w sobie założenia w celu zapewnienia
spójności podejścia, oraz

•

rzeczoznawca majątkowy może przyjąć dalsze założenia dotyczące faktów, które
nie mogą zostać ustalone lub faktów, które mogłyby być ustalone.

3.2

Warunki

ograniczające

są

ograniczeniami

narzuconymi

wycenie.

Mogą być one narzucone:

•

przez klientów (np. w wypadku gdy rzeczoznawca majątkowy nie jest uprawniony
do zbadania jednego lub kilku istotnych czynników, które prawdopodobnie mogą
mieć wpływ na wycenę);

•

przez rzeczoznawcę majątkowego (np. kiedy klient nie ma prawa publikacji
całości lub części operatu szacunkowego lub świadectwa wyceny bez
uprzedniej pisemnej zgody rzeczoznawcy dotyczącej formy i kontekstu w
jakim operat może zostać opublikowany); lub

•

przez przepisy prawa.

3.3

Rzeczoznawca majątkowy jest osobą posiadającą odpowiednie kwalifikacje, zdolność
i doświadczenie niezbędne do przeprowadzenia wyceny. Niektóre państwa wymagają
uzyskania uprawnień lub licencji na wykonywanie zawodu rzeczoznawcy majątkowego.

Rzeczoznawca majątkowy powinien być osobą cieszącą się dobrą reputacją, która:

•

ma odpowiedni poziom wykształcenia uzyskany w uznanym ośrodku edukacyjnym

lub równorzędne wykształcenie wyższe;

•

ma odpowiednie doświadczenie zawodowe i posiada kompetencje do prowadzenia

wycen rynkowych danego rodzaju mienia;

•

zna, rozumie i potrafi właściwie stosować uznane podejścia, które są niezbędne do

sporządzenia wiarygodnej wyceny;

•

jest członkiem uznanej krajowej organizacji zawodowej rzeczoznawców

majątkowych;

•

w czasie aktywności zawodowej uczestniczy w profesjonalnych szkoleniach; oraz

•

przestrzega wszystkich wymagań przedstawionych w niniejszym Kodeksie

Postępowania.

W kraju, w którym nie można uzyskać opisanego wyżej wyższego wykształcenia,
rzeczoznawca

majątkowy

powinien

reprezentować

odpowiedni

poziom

przeszkolenia i doświadczenia, oraz:

albo należeć do uznanej krajowej organizacji zawodowej zrzeszającej
rzeczoznawców

majątkowych,

albo

posiadać

licencję/uprawnienia

zawodowe wydawane przez odpowiednie władze, albo być powołanym
przez sąd lub instytucję posiadającą równoważny status.

W niektórych krajach przepisy wymagają, aby przed rozpoczęciem praktyki
rzeczoznawca uzyskał licencję lub certyfikat wystawiony przez niezależną
instytucję.

3.4 Rzeczoznawca wewnętrzny to rzeczoznawca, który jest albo pracownikiem

podmiotu, do którego należą wyceniane składniki mienia, albo firmy rachunkowej,
która prowadzi księgi i/lub przygotowuje sprawozdania finansowe tego podmiotu.
Generalnie,

rzeczoznawca

wewnętrzny

może

spełnić

wszelkie

warunki

niezależności i obiektywności zawodowej wymagane przez niniejszy Kodeks, ale ze
względu na fakt publicznej prezentacji wyceny oraz z powodu przepisów, przy
pewnych rodzajach zamówień nie zawsze może występować w roli rzeczoznawcy
niezależnego.

3.5 Rzeczoznawca zewnętrzny to rzeczoznawca, który nie ma żadnych istotnych

powiązań ani z podmiotem zamawiającym wycenę, ani z jego przedstawicielem, ani
też z przedmiotem wyceny, przy czym warunek ten rozciąga się także na jego
współpracowników.

3.6 Ponieważ wszyscy rzeczoznawcy majątkowi wykonujący zlecenia zgodnie

z Międzynarodowymi Standardami Wyceny muszą dostosować się do
zawartych w niniejszym Kodeksie wymagań bezstronności, obiektywności
zawodowej i ujawniania informacji, powinni oni także spełniać warunek
niezależności który może być zawarty w wielu zleceniach. Niektórzy klienci oraz
niektóre państwa mogą w określonych sytuacjach narzucić, przy pomocy
odpowiednich regulacji lub przepisów prawa, dodatkowe warunki, których
spełnienie jest konieczne dla uzyskania statusu rzeczoznawcy niezależnego.
Jednakże celem niniejszego Kodeksu nie jest podawanie definicji różnych stopni
niezależności, wykraczających poza standardową niezależność, której przestrzegania
niniejszy Kodeks wymaga.

4.0 Zasady etyki

Rzeczoznawcy majątkowi powinni zawsze zachowywać wysoki standard prawości
i uczciwości oraz powinni prowadzić swą działalność w sposób nie przynoszący ujmy
zleceniodawcy, społeczeństwu, zawodowi lub krajowej organizacji zrzeszającej
rzeczoznawców majątkowych.

4.1

Uczciwość

4.1.1

Rzeczoznawcy majątkowemu nie wolno działać w sposób nieuczciwy lub
wprowadzający klienta w błąd.

4.1.2

Rzeczoznawcy majątkowemu nie wolno świadomie tworzyć ani przekazywać
operatu, który zawiera fałszywe, niedokładne lub obciążone brakiem
bezstronności opinie i analizy.

4.1.3

Rzeczoznawcy majątkowemu nie wolno brać udziału w wycenie ani wnosić do
niej swojego wkładu, jeżeli według innych, działających w rozsądny sposób
rzeczoznawców, wycena taka byłaby nieuzasadniona.

4.1.4

Rzeczoznawca majątkowy musi działać zgodnie z prawem i przestrzegać
przepisów prawa i regulacji obowiązujących w państwie, w którym prowadzi
praktykę lub w którym realizuje zamówienie.

4.1.5

Rzeczoznawcy majątkowemu nie wolno podtrzymywać lub świadomie
dopuszczać do rozpowszechniania fałszywych interpretacji dotyczących swych
kwalifikacji zawodowych, jeśli ich w rzeczywistości nie posiada.

4.1.6

Rzeczoznawcy majątkowemu nie wolno świadomie używać fałszywych,
wprowadzających w błąd lub przesadzonych stwierdzeń lub ogłaszać się w
taki sposób w celu pozyskania nowych zamówień.

4.1.7

Rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek zapewnić, aby wszyscy pracownicy
lub podwładni biorący udział w realizacji zamówienia przestrzegali niniejszego
Kodeksu Postępowania.

4.2

Konflikt interesów

4.2.1

Rzeczoznawcy majątkowemu nie wolno działać w tej samej sprawie
w interesie dwóch lub więcej stron chyba, że czyni to za ich pisemna
zgodą.

4.2.2

Rzeczoznawca majątkowy musi podjąć wszelkie rozsądnie uzasadnione
kroki w celu uniknięcia konfliktu interesów między klientem składającym
zamówienie, innymi klientami, samym rzeczoznawcą, jego firmą, rodziną,
znajomymi lub współpracownikami. Wszelkie potencjalne konflikty
interesów powinny zostać ujawnione w formie pisemnej przed
rozpoczęciem realizacji zamówienia. Każdy konflikt interesów, o którego
istnieniu rzeczoznawca majątkowy dowiaduje się podczas realizacji
zlecenia, musi być natychmiast przez niego ujawniony. Jeżeli
rzeczoznawca majątkowy dowiaduje się o istnieniu konfliktu interesów po
ukończeniu wyceny, musi go ujawnić w rozsądnie krótkim czasie.

4.3

Poufność

4.3.1

Rzeczoznawca majątkowy musi zawsze prowadzić sprawy klienta w sposób
dyskretny i z zachowaniem poufności.

4.3.2

Rzeczoznawcy majątkowemu nie wolno nikomu, poza osobami wskazanymi
przez klienta, ujawniać danych uzyskanych od klienta oraz rezultatów
zlecenia realizowanego dla klienta, z wyjątkiem sytuacji, gdy takie
ujawnienie jest wymagane przepisami prawa albo w przypadku gdy
rzeczoznawca majątkowy uczestniczy w postępowaniu prowadzonym przez
uznaną krajową organizację zawodową, której rzeczoznawca jest członkiem.

4.4

Bezstronność

4.4.1

Rzeczoznawca majątkowy musi realizować zamówienie z jak największą
niezależnością, obiektywnością, bezstronnością i działając wyłącznie
w interesie klienta.

4.4.2

Rzeczoznawcy majątkowemu nie wolno przyjmować zamówienia, które
wymaga podania z góry określonych opinii i wniosków.

4.4.3

Wynagrodzenie za realizację zamówienia nie może zależeć od określonego
z góry wyniku wyceny ani od innych, udzielonych w sposób niezależny
i obiektywny rad zawartych w operacie szacunkowym.

4.4.4

Musi zostać ujawniona zarówno zależność między jakimkolwiek aspektem
operatu szacunkowego, a wynagrodzeniem rzeczoznawcy, jak i brak takiej
zależności.

4.4.5

Rzeczoznawcy majątkowemu nie wolno opierać się na żadnych istotnych
informacjach pochodzących od klienta ani od osób postronnych, jeżeli nie
zostały one potwierdzone przez niezależne źródło, chyba że poleganie na
takich informacjach oraz jego zakres zostały ujawnione w warunkach
ograniczających.

4.4.6

Rzeczoznawca majątkowy nie powinien przyjmować zlecenia, jeżeli
wymaga ono wyrażenia opinii na podstawie hipotetycznych warunków, co
do których istnieje niewielkie prawdopodobieństwo zaistnienia w dającym
się rozsądnie przewidzieć terminie.

4.4.7

Warunki hipotetyczne, co do których istnieje rozsądne prawdopodobieństwo
ich wystąpienia, mogą być wzięte pod uwagę w operacie pod warunkiem, że
zostanie przeprowadzona dyskusja możliwości ich faktycznego zaistnienia oraz
ich wpływu na końcową wartość. Jako przykład można podać sytuację, w
której klient chce znać wartość gruntu po ukończeniu trwającej detoksykacji.

4.4.8

Rzeczoznawca majątkowy nie powinien polegać na bezpodstawnych
wnioskach, opartych na jakimkolwiek stronniczym stanowisku, nie powinien
posługiwać się takimi wnioskami oraz nie powinien wyrażać opinii, że
stronniczość jest niezbędna do utrzymania lub podniesienia wartości.

4.4.9

Rzeczoznawca majątkowy wypowiadając się na temat operatu szacunkowego
sporządzonego przez innego rzeczoznawcę, ma obowiązek przedstawić
bezstronną opinię i uzasadnić potwierdzenie lub zaprzeczenie wniosków
przedstawionych w operacie.

5.0

Kompetencje zawodowe

Aby zrealizować zlecenie poprawnie i zgodnie z akceptowalnymi standardami
zawodowymi, rzeczoznawca majątkowy musi mieć odpowiednią wiedzę, umiejętności
i doświadczenie. Zamówienia realizowane zgodnie niniejszymi Standardami powinny
być wykonywane wyłącznie przez rzeczoznawców majątkowych, którzy mogą spełnić
warunki podane w definicji rzeczoznawcy majątkowego przedstawionej w rozdziale
Definicje (pkt 3.3 powyżej).

5.1 Przyjęcie zlecenia

5.1.1

Przed przyjęciem zlecenia lub przed zawarciem umowy, rzeczoznawca
majątkowy musi prawidłowo określić przedmiot i cel wyceny oraz uzyskać
pewność, że ma odpowiednie doświadczenie i wiedzę do jej wykonania, zaś w
przypadku zamówienia wyceny na terenie innego kraju musi uzyskać pewność,
ż

e będzie w stanie zapewnić sobie współpracę profesjonalisty mającego

doświadczenie i znajomość mechanizmów rynkowych, języka i przepisów
prawa, co jest niezbędne do prawidłowej realizacji zlecenia.

5.2

Pomoc zewnętrzna

5.2.1

Rzeczoznawca majątkowy korzystający z pomocy zewnętrznej w celu
uzupełnienia własnych umiejętności, powinien przede wszystkim stwierdzić,
czy osoby udzielające takiej pomocy mają wymagane umiejętności i czy
przestrzegają zasad etyki zawodowej.

5.2.2

W przypadku konieczności korzystania z pomocy zewnętrznej niezbędne jest
uzyskanie zgody klienta, zaś operat szacunkowy powinien zawierać informacje
o osobach udzielających pomocy oraz o jej zakresie.

5.3

Efektywność i staranność

5.3.1

Rzeczoznawca majątkowy powinien zrealizować zlecenie klienta w sposób
terminowy i efektywny, informując klienta o postępie prac.

5.3.2

Rzeczoznawca majątkowy powinien nie przyjmować zlecenia od klienta
w sytuacji, w której warunki nie pozwalają na odpowiednio sumienne zbadanie
przedmiotu wyceny, zachowanie właściwej jakości pracy lub jej zakończenie
w rozsądnym okresie czasu.

5.3.3

Przed

sporządzeniem

operatu

szacunkowego,

celu

uniknięcia

nieporozumienia, polecenia otrzymane od klienta i/lub ich potwierdzenie przez
rzeczoznawcę majątkowego, powinny być sporządzone w formie pisemnej
z zachowaniem odpowiedniego stopnia szczegółowości.

5.3.4

Rzeczoznawca majątkowy powinien sumienne sprawdzić i zbadać poprawność
i wiarygodność wszystkich danych poddawanych analizie w związku z
wyceną.

5.3.5

Każde zamówienie powinno znajdować się w oddzielnej teczce, która po
zakończeniu jego realizacji powinna zawierać wierne kopie, na papierze
lub w formie elektronicznej (odpowiednio zabezpieczonej przez utratą
danych), wszystkich pisemnych raportów, korespondencji, memorandów
oraz notatek, które uzasadniają opinię rzeczoznawcy zawierając
odpowiedzi na pytania, bezstronne porównania, wnioski i obliczenia.

5.3.6

Teczka

zawierająca

dokumenty

dotyczące

wyceny

powinna

być

przechowywana przez okres co najmniej pięciu lat od daty zakończenia
wyceny.

6.0

Ujawnianie informacji

Szczególnie ważne jest, aby rzeczoznawcy majątkowi opracowywali analizy, opinie
i wnioski oraz przekazywali je użytkownikom swoich usług przy pomocy przejrzystych, nie
wprowadzających w błąd dokumentów, zawierających wszystkie informacje i dane, które
ewentualnie mogą mieć wpływ na ich obiektywność.

6.1 Operat szacunkowy powinien jasno i dokładnie przedstawiać zakres zamówienia, jego

cel i przewidywany sposób wykorzystania, a także podawać wszystkie założenia,
hipotetyczne scenariusze lub warunki ograniczające, które mają bezpośredni wpływ na
wycenę oraz – tam gdzie jest to potrzebne – podawać wielkość tego wpływu.

6.2 Operat szacunkowy musi zawierać wystarczający opis wykonanej pracy, wyciągnięte na

jej podstawie wnioski oraz kontekst, w którym wnioski te zostały wyprowadzone.

6.3 Rzeczoznawca majątkowy musi ujawnić wszelkie pośrednie lub bezpośrednie prywatne

i zawodowe związki łączące go z mieniem lub firmą, która jest przedmiotem wyceny,
które mogą doprowadzić do powstania konfliktu interesów.

6.4 Gdy rzeczoznawca majątkowy działa jako rzeczoznawca wewnętrzny, jego związek z

podmiotem sprawującym kontrolę nad wycenianym mieniem powinien zostać
ujawniony w operacie szacunkowym.

6.5 Gdy rzeczoznawca majątkowy działa jako rzeczoznawca zewnętrzny, a wcześniej

wykonywał dla tego samego klienta prace, za które otrzymywał wynagrodzenie, fakt ten
musi być ujawniony, aby strona trzecia, posługująca się wyceną, nie powzięła
podejrzenia, że obiektywność rzeczoznawcy została naruszona.

6.6

Muszą zostać ujawnione wszelkie ograniczenia co jakości usługi wykonanej przez
rzeczoznawcę, czy to narzucone z zewnątrz, czy związane z rzeczoznawcą lub ze zleceniem.
W przypadku korzystania z pomocy zewnętrznej, rzeczoznawca majątkowy musi ujawnić
tożsamość osób udzielających pomocy, czego pomoc dotyczyła i w jakim stopniu na niej
polegał.

6.7 Rzeczoznawca majątkowy musi wprowadzić ograniczenie co do publikacji bez jego

zgody wyceny lub płynących z niej wniosków, co pozwoli mu utrzymać pewną kontrolę
nad formą i kontekstem, w którym jego wycena może zostać upubliczniona.

6.8 Rzeczoznawca

majątkowy

powinien

ujawnić

wszelkie

odstępstwa

Międzynarodowych Standardów Wyceny.

6.8.1

Standardy są przygotowane z myślą o sytuacjach typowych i nie zawsze mogą
być dopasowane do każdej zaistniałej sytuacji. Może się zdarzyć, że odejście
od Standardów będzie nieuniknione. Jest jednak mało prawdopodobne, aby
takie odejście oznaczało naruszenie Standardów, pod warunkiem wszakże, że
odejście to jest uzasadnione, nie powoduje nieprzestrzegania norm etycznych
i zasad kompetencji oraz zostało wyjaśnione w operacie szacunkowym.

MSW 1 – Wartość rynkowa jako podstawa wyceny

Standard 1

Wartość Rynkowa jako Podstawa Wyceny (wydanie uaktualnione 2005)

Niniejszy Standard należy czytać w kontekście materiałów i wskazówek wprowadzających
zawartych w Ogólnych Pojęciach i Zasadach Wyceny.

1.0

Wprowadzenie

1.1.

Celem niniejszego Standardu jest przedstawienie jednolitej definicji Wartości Rynkowej,
a także wyjaśnienie ogólnych kryteriów dotyczących wspomnianej definicji i jej
zastosowania w wycenie składników mienia w sytuacji, gdy cel i zamierzone
wykorzystanie wyceny wymagają określenia Wartości Rynkowej.

1.2.

Wartość Rynkowa przedstawia wartość wymienną lub kwotę, którą można uzyskać w
dniu wyceny za składnik mienia sprzedawany na (wolnym) rynku w okolicznościach
spełniających wymogi definicji Wartości Rynkowej. W celu określenia Wartości
Rynkowej, rzeczoznawca majątkowy powinien w pierwszej kolejności określić sposób
optymalnego wykorzystania lub najbardziej prawdopodobne wykorzystanie składnika
mienia (zob. Międzynarodowe Standardy Wyceny [MSW], Ogólne Pojęcia i Zasady
Wyceny, pkt. 6.3, 6.4, 6.5). Wykorzystanie to może stanowić kontynuację
dotychczasowego sposobu korzystania ze składnika mienia lub też jego alternatywny
sposób użytkowania. Wyboru dokonuje się na podstawie informacji rynkowych.

1.3.

Wartość Rynkowa określana jest przy zastosowaniu metod i procedur
odzwierciedlających charakter składnika mienia oraz okoliczności w jakich na rynku
najprawdopodobniej zawarta zostanie transakcja dotycząca tego składnika. Do
najbardziej powszechnych metod określania Wartości Rynkowej zaliczyć należy
podejście porównawcze, podejście kapitalizacji dochodu obejmujące analizę
zdyskontowanych strumieni pieniężnych, oraz podejście kosztowe.

1.4.

Wszystkie metody, techniki i procedury obliczania Wartości Rynkowej doprowadzą do
określenia jednej Wartości Rynkowej, jeżeli zostaną właściwie i poprawnie zastosowane
oraz oparte na danych rynkowych. Transakcje porównywalne i inne porównania rynkowe
powinny wywodzić się z obserwacji rynku. Podejście kapitalizacji dochodu, łącznie z
analizą zdyskontowanych strumieni pieniężnych należy stosować przy wykorzystaniu
pochodzących z rynku strumieni pieniężnych oraz stóp zwrotu. Koszty budowy oraz
zużycie należy określać w oparciu o analizę rynkowych szacunków kosztów i
występujące zużycie. Pomimo, że dostępność danych oraz uwarunkowania dotyczące
rynku lub szacowanego składnika mienia przesądzą o tym, które metody wyceny są
najwłaściwsze, wynikiem stosowania którejkolwiek z ww. metod jest Wartość Rynkowa
zakładając, że wykorzystano dane pochodzące z rynku.

1.5.

Sposób i rodzaj transakcji zawieranej na rynku, a dotyczącej szacowanego składnika
mienia, przesądza o możliwości zastosowania różnych metod lub procedur określania
Wartości Rynkowej. Każda z metod jest metodą porównawczą, jeżeli opiera się na
informacjach rynkowych. Zazwyczaj jedna lub więcej metod najlepiej odzwierciedla
zachowania (wolno) rynkowe. Rzeczoznawca majątkowy rozważa każdą metodę przy
każdej wycenie rynkowej i określa, które metody są najbardziej odpowiednie.

2.0

Zakres

2.1.

MSW 1 stosowany jest do określania Wartości Rynkowej składników mienia, zazwyczaj
nieruchomości oraz jej części składowych. Należy przy tym założyć, że rozpatrywany
składnik mienia jest sprzedawany na rynku, w przeciwieństwie do sytuacji, w której
traktuje się go jako część funkcjonującego przedsiębiorstwa lub wycenia dla jeszcze
innych celów.

3.0

Definicje

3.1. Na potrzeby niniejszych Standardów, definicja Wartości Rynkowej jest następująca:

Wartość Rynkowa to szacowana kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za składnik
mienia zakładając, że strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są od siebie
niezależne, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się w sytuacji
przymusowej, oraz upłynął odpowiedni okres eksponowania nieruchomości na rynku.

3.2.

Ponieważ w niniejszych Standardach nacisk położony jest na wycenę składników mienia,
stosowany jest termin „składnik mienia”, który przy wycenach dla celów sporządzania
sprawozdań finansowych, także uregulowanych w niniejszych Standardach, można w
powyższej definicji zastąpić terminem „składnik aktywów”. Każdy element powyższej
definicji posiada własny wymiar pojęciowy:

3.2.1 „szacowana kwota” - odnosi się do wyrażonej w pieniądzu ceny (zazwyczaj w
miejscowej walucie) płatnej za składnik mienia podczas transakcji rynkowej. Wartość
Rynkowa określana jest jako najbardziej prawdopodobna cena, którą, rozsądnie rzecz
biorąc, można uzyskać na rynku w dniu wyceny. Jest to najlepsza cena, którą, rozsądnie
rzecz biorąc, może uzyskać sprzedawca oraz najbardziej korzystna cena, którą, rozsądnie
rzecz biorąc, ma zapłacić kupujący. Szacunek ten, w żadnym wypadku, nie odnosi się do
ceny, która została podwyższona lub obniżona ze względu na szczególne warunki lub
okoliczności takie jak: nietypowe finansowanie, wiązane umowy sprzedaży i leasingu
zwrotnego, szczególne względy lub udogodnienia wprowadzone przez kogokolwiek
związanego z transakcją lub którykolwiek z elementów tzw. Wartości Szczególnej
(zdefiniowanej w Standardzie 2 MSW, pkt. 3.8.)

3.2.2 „ jaką można uzyskać za składnik mienia” - fraza ta odzwierciedla fakt, iż wartość
składnika mienia jest wielkością szacowaną, a nie kwotą z góry określoną lub faktycznie
zapłaconą ceną. Jest to cena, po której w dniu wyceny występuje na rynku ekspektatywa
zawarcia transakcji odpowiadającej wszystkim wymogom definicji Wartości Rynkowej.

3.2.3 „w dniu wyceny” - wymóg, aby określona Wartość Rynkowa była właściwa dla
danego momentu w czasie, dla danej daty. Ze względu na możliwe zmiany rynku lub
uwarunkowań rynkowych, określona wartość może być błędna lub niewłaściwa dla
innego momentu w czasie. Kwota podana w wycenie odzwierciedla stan rynku oraz
uwarunkowania istniejące w dniu wyceny, a nie w dniu wcześniejszym lub późniejszym.
W definicji zakłada się także jednoczesne zawarcie i wykonanie umowy, bez
uwzględniania jakichkolwiek zmian w cenie, które mogłyby nastąpić, przy braku
założenia jednoczesności zawarcia i wykonania umowy.

3.2.4 „kupujący mający stanowczy zamiar zawarcia umowy”- to osoba, która chce, ale
nie jest zmuszona do kupna. Taki nabywca nie jest ani nazbyt gorliwy ani
zdeterminowany by dokonać zakupu po jakiejkolwiek cenie. Jest to nabywca, który
kupuje w realiach aktualnego rynku, w zgodzie z aktualnymi oczekiwaniami ryku, a nie
w odniesieniu do wyimaginowanego lub hipotetycznego rynku, który nie istnieje lub też
nie można oczekiwać, że powstanie. Omawiany nabywca nie zapłaci ceny wyższej od tej,
której wymaga rynek. Aktualny właściciel zaliczany jest do grona osób, które „tworzą”
rynek. Rzeczoznawca majątkowy nie może przyjmować nierealnych założeń odnośnie
warunków panujących na rynku ani też zakładać, że poziom wartości rynkowej jest
wyższy aniżeli ten, który, rozsądnie rzecz biorąc, można uzyskać na rynku.

3.2.5 „sprzedawca mający stanowczy zamiar zawarcia umowy” - nie jest ani nazbyt
gorliwy ani zmuszony by sprzedać, ani też gotowy czekać na uzyskanie ceny, która nie
jest rozsądna w aktualnym stanie rynku. Sprzedawca mający stanowczy zamiar zawarcia
umowy posiada motywację by sprzedać składnik mienia na warunkach rynkowych, za
najlepszą cenę możliwą do uzyskania na (wolnym) rynku, jakakolwiek by ta cena nie
była. Istniejące po stronie konkretnego właściciela, będącego zbywcą, uwarunkowania
nie są brane pod uwagę, ponieważ „sprzedawca mający stanowczy zamiar zawarcia
umowy” oznacza hipotetycznego właściciela.

3.2.6 „strony są od siebie niezależne” - czyli strony, których nie łączy konkretny lub
szczególny stosunek (np. spółka i spółka córka, wynajmujący i najemca) mogący
sprawić, iż poziom ceny nie jest charakterystyczny dla rynku lub też jest zawyżony ze
względu na występowanie elementu Wartości Szczególnej (zob. MSW 2, pkt. 3.8.).
Zakłada się, że transakcję zawierają niezwiązane ze sobą strony, działające niezależnie od
siebie.

3.2.7 „upłynął odpowiedni okres eksponowania na rynku” - fraza ta oznacza, że składnik
mienia jest eksponowany na rynku w najbardziej odpowiedni sposób z punktu widzenia
możliwości zbycia po najlepszej cenie, którą, rozsądnie rzecz biorąc, można uzyskać na
warunkach zawartych w definicji Wartości Rynkowej. Czasokres eksponowania może się
zmieniać w zależności od warunków rynkowych, lecz musi być wystarczający do tego,
by stosowna informacja dotarła do odpowiedniej ilości potencjalnych nabywców.
Eksponowanie na rynku odbywa się przed datą sporządzenia wyceny.

3.2.8 „działają z rozeznaniem i postępują rozważnie” - to założenie, że zarówno zbywca
jak i nabywca są, rozsądnie rzecz biorąc, poinformowani o charakterze i cechach
składnika mienia, jego aktualnym i potencjalnym wykorzystaniu oraz o stanie rynku w
dniu wyceny. Ponadto, zakłada się, iż każda strona informacje te wykorzystuje działając
we własnym interesie oraz, że w sposób rozważny dąży do uzyskania najlepszej dla
siebie ceny. Rozwagę ocenia się uwzględniając stan rynku w dniu wyceny, nie biorąc się
pod uwagę informacji uzyskanych później. Nie zawsze należy uznać za nierozważną
sprzedaż dokonaną przez zbywcę po cenie poniżej poziomu obowiązującego poprzednio
na rynku, w sytuacji, gdy na rynku tym spadają ceny. W takich warunkach, rozważny
zbywca lub nabywca postępować będzie w oparciu o najlepsze, dostępne w danym
czasie, informacje rynkowe, co zresztą ma miejsce przy innych transakcjach
kupna/sprzedaży na rynkach ze zmieniającymi się cenami.

3.2.9 „nie znajdują się w sytuacji przymusowej” -fraza ta oznacza, że każda ze stron
posiada motywację do zawarcia transakcji, jednak nie jest do tego zmuszona lub
przymuszana.

3.3.

Wartość Rynkową rozumie się jako wartość składnika aktywów szacowaną bez
uwzględnienia kosztów sprzedaży lub zakupu oraz bez potrąceń związanych z nim
obciążeń podatkowych.

3.4.

Sposób optymalnego wykorzystania (SOW). Najbardziej prawdopodobne wykorzystanie
składnika mienia, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie
dopuszczalne, finansowo wykonalne i dające najwyższą wartość wycenianego składnika
mienia.

Oświadczenie dotyczące Standardu

W celu sporządzenia wyceny, która odpowiada niniejszym Standardom oraz
Powszechnie Przyjętym Zasadom Wyceny (PPZW) rzeczoznawca majątkowy ma
obowiązek stosować wszystkie postanowienia Kodeksu Postępowania odnoszące się do
etyki, kompetencji, ujawniania informacji, oraz operatu szacunkowego (części 4, 5, 6 i 7)

5.1.

Określając Wartość Rynkową i przedstawiając stosowną opinię o tej wartości,
rzeczoznawca majątkowy:

6.5.1

przedstawi wycenę w sposób kompletny i zrozumiały, nie wprowadzający w

błąd;

6.5.2

dołoży starań, by określona Wartość Rynkowa opierała się na danych

pochodzących z rynku;

6.5.3

dołoży starań, by szacunek Wartości Rynkowej dokonany został w oparciu o

stosowne metody i techniki;

6.5.4

przedstawi odpowiednie informacje, umożliwiające odbiorcom wyceny pełne

zrozumienie danych, analiz, sposobu rozumowania oraz wniosków; a także:

6.5.5

zastosuje się do wymogów MSW 3 sporządzając opinię o wartości. W

związku z powyższym rzeczoznawca majątkowy:

5.1.5.1. zdefiniuje określaną wartość oraz określi cel wyceny i jej
zamierzone wykorzystanie, datę, na którą sporządzana jest wycena, oraz
datę sporządzenia operatu;

5.1.5.2. jasno wskaże i opisze składnik mienia oraz wyceniane prawa;

5.1.5.3. opisze zakres wykonanej pracy oraz zakres w jakim dokonano
inspekcji składnika mienia;

5.1.5.4. wskaże przyjęte założenia oraz warunki ograniczające, na których
oparto wycenę;

5.1.5.5. w sposób pełny i kompletny wytłumaczy wykorzystaną podstawę i
podejście do wyceny, powody ich zastosowania, a także wnioski; oraz

5.1.5.6. załączy podpisane Oświadczenie o Zgodności ze Standardami
(Poświadczenie Wartości), w którym potwierdza się obiektywizm,

profesjonalność, oraz brak uprzedzeń rzeczoznawcy majątkowego,
niezależność wyceny od wynagrodzenia lub innych korzyści, oraz
zastosowanie Standardów, a także inne klauzule.

Omówienie

6.1.

Pojęcie i definicja Wartości Rynkowej mają fundamentalne znaczenie dla praktyki
wyceny. Krótkie streszczenie niezbędnych podstaw ekonomicznych i proceduralnych
przedstawiono w Ogólnych Pojęciach i Zasadach Wyceny oraz w Kodeksie
Postępowania, czyli dokumentach, na których oparto niniejsze Standardy.

6.2.

. Pojęcie Wartości Rynkowej nie jest uzależnione od faktycznego zawarcia transakcji w
dniu, na który sporządzona zostaje wycena. Wartość Rynkowa stanowi szacunek ceny,
którą powinno się uzyskać podczas sprzedaży spełniającej warunki określone w definicji
Wartości Rynkowej, dokonanej w dniu wyceny. Wartość Rynkowa odzwierciedla cenę, na
którą w danej dacie zgodzą się zbywca i nabywca, którzy mieli czas na rozeznanie innych
możliwości i alternatyw rynkowych. Nie ma tu znaczenia fakt, iż zgromadzenie
dokumentów i ostateczne podpisanie umowy może nastąpić później.

6.3.

W pojęciu Wartości Rynkowej zakłada się, iż cena jest negocjowana na wolnym rynku,
gdzie występuje konkurencja, co czasem powoduje dodawanie przed słowo rynkowa
przymiotnika „wolno”. Znaczenie słów wolny lub konkurencyjny ma charakter względny.
Rynek na określony rodzaj składników mienia może być rynkiem międzynarodowym lub
lokalnym. Może się on składać z wielu nabywców i zbywców lub też charakteryzować
się ograniczoną liczbą uczestników. Rynek, na którym eksponuje się zbywaną
nieruchomość nie jest z założenia rynkiem ograniczonym. Mówiąc inaczej, pominięcie
słowa wolno (rynkowy) nie wskazuje, że chodzi o transakcję, w której udział mogą brać
tylko ściśle oznaczone podmioty.

6.4.

Wyceny rynkowe z reguły opierają się na danych o nieruchomościach podobnych. Proces
wyceny wymaga, aby rzeczoznawca majątkowy przeprowadził odpowiednie badania, w
sposób kompetentny wykonał analizy i wyprowadził z nich rozsądne i dające się
uzasadnić wnioski. W procesie tym rzeczoznawcy majątkowi nie przyjmują danych
bezkrytycznie, lecz rozpatrują wszelkie istotne dane rynkowe, trendy, transakcje
porównywalnych składników mienia, a także inne informacje. Tam gdzie ilość danych
rynkowych jest ograniczona lub w ogóle ich nie ma (jak np. składniki mienia o
szczególnym przeznaczeniu), rzeczoznawca majątkowy musi w sposób odpowiedni dać
wyraz tej sytuacji i oświadczyć, jaki ma ona wpływ na przedstawiony szacunek.
Wszystkie wyceny uzależnione są od ocen dokonywanych przez rzeczoznawcę
majątkowego, jednak z operatów powinno wynikać, czy szacunek Wartości Rynkowej
wynika z danych rynkowych, czy też w większym stopniu opiera się na ocenach
rzeczoznawcy majątkowego, których dokonał on mając na względzie charakter danego
składnika mienia i uwzględniając brak danych z rynku o nieruchomościach podobnych.

6.5.

Ponieważ zmiana warunków jest cechą charakterystyczną rynku, rzeczoznawca
majątkowy winien rozważyć, czy dostępne dane odzwierciedlają oraz odpowiadają
wymogom Wartości Rynkowej.

6.2.1.

Okresy szybkich zmian warunków na rynku charakteryzują się szybko zmieniającymi
się cenami, a sytuacja ta często określana jest jako brak równowagi. Stan taki może
utrzymywać się latami i w konsekwencji tworzyć aktualne oraz wskazywać na
przyszłe warunki rynkowe. W pewnych warunkach, szybkie zmiany ekonomiczne
mogą prowadzić do otrzymywania błędnych danych rynkowych. Transakcjom, które
nie odpowiadają rynkowi, rzeczoznawca majątkowy nada mniejszą wagę, jednak
nadal może on mieć możliwość oceny, w oparciu o dostępne dane, jaki jest realny

poziom rynku. Poszczególne ceny transakcyjne nie muszą świadczyć o Wartości
Rynkowej, jednak ich analiza powinna zostać uwzględniona w procesie wyceny.

6.2.2.

W przypadku rynków słabo rozwiniętych lub załamujących się, ilość zbywców
mających stanowczy zamiar zawarcia umowy może być duża lub mała. Niektóre, choć
niekoniecznie wszystkie, transakcje mogą obejmować elementy przymusu
finansowego lub przymusu innego rodzaju lub też być zawierane w warunkach, które
zmniejszają, a nawet eliminują chęć sprzedaży składników mienia przez ich
właścicieli. W takich warunkach rynkowych, rzeczoznawca majątkowy winien
uwzględnić wszystkie istotne czynniki, a poszczególnym transakcjom przypisać taką
wagę, która zgodnie z jego przekonaniem odzwierciedla rynek. Syndycy i komornicy
mają zazwyczaj obowiązek uzyskać najlepszą ceną podczas sprzedaży aktywów.
Jednakże taka sprzedaż może nastąpić bez odpowiedniego lub rozsądnego czasu
eksponowania na rynku sprzedawanego składnika aktywów. Rzeczoznawca
majątkowy musi ocenić więc stopień, w którym wspomniane sprzedaże spełniają
wymogi zawarte w definicji Wartości Rynkowej oraz zadecydować jaką wagę
przypisać tego rodzaju danym.

6.2.3.

W okresach charakteryzujących się szybkimi wzrostami lub spadkami cen,
uzyskiwanymi przy zawieraniu transakcji rynkowych, powstaje ryzyko zawyżonej lub
zaniżonej wyceny jeżeli zbyt dużą wagę przypisze się informacjom historycznym lub
też przyjmie się nieuzasadnione założenia odnośnie przyszłej sytuacji na rynku. W
takich okolicznościach, rzeczoznawcy majątkowi muszą ostrożnie przeanalizować i
odzwierciedlić zachowania i nastawienia rynku oraz dopilnować, by w całości
przedstawić w operacie wyniki swoich badań.

6.6.

Pojęcie Wartości Rynkowej obejmuje założenie, że transakcja rynkowa jest wynikiem
odpowiedniego eksponowania składnika mienia na (wolnym) rynku przez rozsądny okres
czasu, oraz przy odpowiednim zasięgu eksponowania. Zakłada się, że eksponowanie ma
miejsce przed datą, na którą sporządza się wycenę. Rynki, na których obraca się środkami
trwałymi zazwyczaj różnią się od rynków papierów wartościowych i innych aktywów
bieżących. Środki trwałe mają szczególny charakter. Zazwyczaj sprzedawane są rzadziej,
na mniej sformalizowanych i efektywnych rynkach, niż przykładowo rynki papierów
wartościowych dopuszczonych do obrotu giełdowego. Ponadto, środki trwałe są mniej
płynne. Z powyższych względów, jak również z uwagi na to, iż środkami trwałymi nie
obraca się zazwyczaj na giełdach publicznych, zastosowanie koncepcji Wartości
Rynkowej wymaga przyjęcia założenia upłynięcia adekwatnego czasu eksponowania na
rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy oraz upłynięcia czasu potrzebnego do
wynegocjowania warunków umowy.

6.7.

Składniki mienia przynoszące dochody, stanowiące długoterminowe inwestycje firm,
funduszy emerytalnych, powierniczych lub innych podobnych instytucji, są zazwyczaj
wyceniane w oparciu o konkretną transakcję zbycia, która dokonywana jest na podstawie
opracowanego planu. Łączna wartość tego rodzaju składników aktywów, traktowanych
lub utrzymywanych jako portfolio lub jako odpowiednio dobrana grupa praw może
przekraczać lub też być mniejsza od sumy Wartości Rynkowych poszczególnych
składników aktywów.

6.8.

We wszystkich wycenach należy wskazać cel oraz zamierzony sposób wykorzystania
wyceny. Jeżeli wycena wiąże się ze sporządzaniem sprawozdania finansowego,
rzeczoznawca majątkowy powinien, oprócz zachowania innych wymogów dotyczących
przedstawiania opinii o wartości, bardzo wyraźnie wskazać do jakiej grupy zalicza się
dany składnik aktywów.

6.9.

W wyjątkowych okolicznościach Wartość Rynkową można przedstawić jako wielkość
ujemną. Okoliczności takie mogą powstać między innymi w odniesieniu do: niektórych

wynajmowanych/wydzierżawianych nieruchomości, nieruchomości szczególnego
przeznaczenia, przestarzałych nieruchomości, których koszt rozbiórki przekracza wartość
gruntu, niektórych nieruchomości zanieczyszczonych.

Wymogi dotyczące ujawniania

7.1.

Operaty szacunkowe nie mogą wprowadzać w błąd. Wyceny sporządzane dla celu
określenia i przedstawienia opinii o Wartości Rynkowej powinny odpowiadać pkt. 5
niniejszego Standardu. W operatach szacunkowych należy bezpośrednio odnieść się do
definicji Wartości Rynkowej w brzmieniu niniejszego Standardu oraz wskazać w jaki
sposób uwzględniono użyteczność lub sposób optymalnego wykorzystania (lub
najbardziej prawdopodobny sposób wykorzystania) składnika mienia, a także przytoczyć
wszystkie istotne założenia.

7.2.

Szacując Wartość Rynkową, rzeczoznawca majątkowy wyraźnie określa datę, na którą
sporządzana jest wycena (datę, w której szacunek znajduje zastosowanie), cel oraz
zamierzone wykorzystanie wyceny, a także inne istotne czynniki, tak aby zapewnić
właściwą interpretację badań, opinii i wniosków rzeczoznawcy majątkowego.

7.3.

Pomimo, że w niektórych okolicznościach uzasadnione będzie zastosowanie i określenie
innego rodzaju wartości, rzeczoznawca majątkowy winien dopilnować, aby szacowanie i
wyrażanie opinii o tych alternatywnych rodzajach wartości nie sugerowało, iż chodzi o
Wartość Rynkową.

Jeżeli wyceny dokonuje tzw. wewnętrzny rzeczoznawca majątkowy, czyli

rzeczoznawca, który jest pracownikiem firmy będącej właścicielem aktywów lub firmy
księgowej odpowiedzialnej za sporządzanie sprawozdań finansowych lub innego rodzaju
sprawozdań dla określonego podmiotu, w MSW 2 – Wartości nierynkowe jako podstawa
wyceny

Międzynarodowe Standardy Wyceny

Standard 2

Wartości nierynkowe jako podstawa wyceny (wydanie uaktualnione 2005)

Niniejszy standard należy czytać w kontekście materiałów i wskazówek wprowadzających
zawartych w Ogólnych Pojęciach i Zasadach Wyceny.

1.Wprowadzenie

1.6.

Cele Międzynarodowego Standardu Wyceny 2 (MSW 2) są dwojakiego rodzaju: po
pierwsze chodzi o określenie i wytłumaczenie podstaw wyceny innych aniżeli Wartość
Rynkowa oraz o wskazanie standardów, które będzie można stosować przy tego typu
podstawach wyceny. Po drugie, należy odróżnić nierynkowe podstawy wyceny od
Wartości Rynkowej.

1.7.

Pomimo, że większość wykonywanych profesjonalnie wycen, w szczególności wyceny
aktywów omówione w Zastosowaniu Międzynarodowych Standardów Wyceny 1
(ZMSW 1) oraz Wyceny dla celów sprawozdań finansowych, opierają się na Wartości
Rynkowej, są sytuacje, które wymagają wykorzystania innej, aniżeli Wartość Rynkowa,
podstawy wyceny. Zarówno rzeczoznawca majątkowy, jak i odbiorca wyceny muszą
rozumieć różnice pomiędzy wycenami opartymi na Wartości Rynkowej, a tymi opartymi
na Wartości Nierynkowej oraz wpływ, jaki występujące pomiędzy wspomnianymi
pojęciami różnice mogą wywrzeć na możliwość wykorzystania wyceny.

1.8.

Komitet Międzynarodowych Standardów Wyceny (KMSW) stara się zapobiegać
nieporozumieniom o skali międzynarodowej lub błędnemu rozumieniu na obszarze
poszczególnych państw możliwości wykorzystania i zastosowania nierynkowych
podstaw wyceny. Rzeczoznawcy majątkowi stosujący niniejsze Standardy są
odpowiedzialni za zastosowanie odpowiednich podstaw wyceny. Powinni oni
wykorzystać wszystkie dostępne środki wspomagające zrozumienie wyceny przez jej
odbiorców, unikać sytuacji mogących wprowadzić odbiorców w błąd oraz przedstawiać
obiektywnie uzasadnione szacunki.

2.Zakres

2.2.

W niniejszym Standardzie przedstawiono i wytłumaczono podstawy wyceny inne aniżeli
Wartość Rynkowa.

3.Definicje

3.1. Wartość użytkowa. Wartość jaką konkretny składnik mienia, wykorzystywany w
określony sposób, ma dla konkretnego użytkownika. Wartość ta nie nawiązuje do rynku.
Odzwierciedla ona wartość jaką określony składnik mienia wnosi do całości, której jest
częścią i nie uwzględnia sposobu optymalnego wykorzystania składnika mienia ani też kwoty
pieniężnej, jaką można uzyskać zbywając go. Księgowa definicja Wartości Użytkowej brzmi
następująco: aktualna wartość szacowanych, przyszłych strumieni pieniężnych, wynikających
z kontynuacji korzystania ze składnika mienia oraz z jego sprzedaży pod koniec jego okresu
użytkowania. (Zobacz Międzynarodowy Standard Sprawozdawczości Finansowej 5,
Załącznik A [MSSF 5, Załącznik A])

3.2. Wartość Inwestycyjna lub Indywidualna. Wartość, jaką określony składnik mienia ma dla
konkretnego inwestora lub grupy inwestorów, zamierzających wykorzystać go dla
określonego celu inwestycyjnego. To subiektywne pojęcie wiąże określony składnik mienia z
konkretnym inwestorem lub grupą inwestorów lub też podmiotem posiadającym
skonkretyzowane cele lub kryteria inwestycyjne. Wartość inwestycyjna lub indywidualna
składnika aktywów może być wyższa lub niższa od jego Wartości Rynkowej. Terminu
wartość inwestycyjna lub indywidualna nie należy mylić z Wartością Rynkową nieruchomości
inwestycyjnej. Jednakże Wartość Rynkowa może odzwierciedlać szereg indywidualnych ocen
dotyczących wartości inwestycyjnej lub indywidualnej danego składnika aktywów. Wartość
inwestycyjna lub indywidualna wiąże się z Wartością Szczególną. (Zob. pkt. 3.8 poniżej).
3.3. Wartość Funkcjonującego Przedsiębiorstwa. Wartość przedsiębiorstwa jako całości.
Pojęcie to oznacza wycenę funkcjonującej całości i określenie jej wartości w ruchu, z której
można wyodrębnić wartości jej składników, w zależności od stopnia w jakim przyczyniają się
one do wartości całości. Jednak, żaden ze składników nie stanowi podstawy określenia
Wartości Rynkowej. Z tego powodu, pojęcie Wartości Funkcjonującego Przedsiębiorstwa
stosować można wyłącznie do określania wartości składników mienia, które są elementami
przedsiębiorstwa lub innej całości.

3.4. Wartość Ubezpieczeniowa. Wartość rzeczy określona w definicjach zawartych w
umowach lub polisach ubezpieczeniowych.

3.5. Wartość Podatkowa lub Katastralna to wartość zdefiniowana w odpowiednich
przepisach prawnych dotyczących opodatkowania składników mienia. Pomimo, iż w
niektórych systemach prawnych Wartość Rynkowa ma służyć jako podstawa opodatkowania,
metody wykorzystywane do jej obliczania mogą dać wyniki inne, aniżeli Wartość Rynkowa
zdefiniowana w MSW 1. Z tego powodu wartości podatkowej lub katastralnej nie można
utożsamiać z Wartością Rynkową zdefiniowaną w MSW 1, chyba że wyraźnie zastrzeżono
inaczej.

3.6. Wartość Odzysku. Wartość składnika mienia, z wyłączeniem gruntu, wynikająca z
wartości materiału, z którego jest wytworzona, a nie z możliwości jego dalszego
wykorzystywania bez dodatkowych napraw lub adaptacji. Wartość ta może zostać podana
jako koszty wyzbycia się brutto lub netto. W drugim z wymienionych przypadków Wartość
odzysku może równać się wartości netto możliwej do uzyskania. W każdym razie, należy
wskazać składniki objęte lub wykluczone z czynności.

3.7. Wartość Likwidacyjna lub dla Wymuszonej Sprzedaży. Kwota, którą można, rozsądnie
rzecz biorąc, otrzymać z tytułu sprzedaży składnika mienia w czasie, który jest zbyt krótki by
spełnić wymogi czasu odpowiedniego eksponowania na rynku zawartego w definicji Wartości
Rynkowej. W niektórych państwach, wartość dla wymuszonej sprzedaży może obejmować
założenie istnienia niechęci zbycia po stronie sprzedawcy oraz występowanie nabywcy lub
nabywców, którzy kupują wiedząc o niekorzystnej sytuacji zbywcy.

3.8. Wartość Szczególna. Termin odnoszący się do nadzwyczajnego składnika wartości,
stanowiącego nadwyżkę Wartości Rynkowej. Wartość Szczególna może przykładowo powstać
w związku z fizycznym, funkcjonalnym lub ekonomicznym powiązaniu jednego składnika
mienia z drugim, takim jak połączenie nieruchomości z sąsiednią nieruchomością. Jest to
nadwyżka wartości, którą można przypisać konkretnemu właścicielowi lub użytkownikowi
czy też potencjalnemu właścicielowi lub użytkownikowi składnika mienia, a nie rynkowi w
ogólności. Wartość Szczególna znajduje zastosowanie jedynie w przypadku nabywcy

będącego szczególnie zainteresowanym danym składnikiem mienia. Szczególnym rodzajem
Wartości Szczególnej, jest Wartość Połączenia, oznaczająca nadwyżkę wartości wynikającą z
połączenia dwóch lub większej ilości praw do składnika mienia. Wartość Szczególna może się
kojarzyć z elementami wartości funkcjonującego przedsiębiorstwa oraz z wartością
inwestycyjną lub indywidualną. Rzeczoznawca majątkowy musi dopilnować, by odróżnić
kryteria uwzględniane przy wycenie tego typu składników mienia od kryteriów
wykorzystywanych przy określaniu Wartości Rynkowej oraz jasno przedstawić wszelkie
szczególne założenia przyjęte w wycenie.

3.9. Wartość Bankowo-Hipoteczna. Wartość składnika mienia określona przez rzeczoznawcę
majątkowego jako rozważna ocena przyszłej możliwości sprzedaży składnika mienia,
uwzględniająca jego długoterminowe, trwałe aspekty, normalne, lokalne warunki rynkowe,
aktualny oraz odpowiednie alternatywne sposoby wykorzystania tego składnika. Określając
wartość bankowo-hipoteczną nie można uwzględniać elementów spekulacyjnych. Należy ją
udokumentować w sposób jasny i przejrzysty.

Wartość Bankowo-Hipoteczna jest zdefiniowana w Dyrektywie Unii Europejskiej
89/647/EEC ze zmianami wprowadzonymi Dyrektywą 98/32/EC. Dyrektywy te dotyczą
regulacji bankowych i określają minimalny współczynnik wypłacalności dla kredytodawców
udzielających kredytów zabezpieczonych rzeczowo.

Wartość bankowo-hipoteczna jest jedną z wielu technik analizy ryzyka, znajdującą
zastosowanie przy obliczaniu wagi ryzyka, którą można przypisać obciążonej hipoteką
nieruchomości, pozostającą w dyspozycji banku na podstawie przepisów dyrektyw. Jest to
technika oceny ryzyka długoterminowego i nie jest ona odpowiednią podstawą określania
wartości na określony moment w czasie. Dlatego też, różni się ona w sposób zasadniczy od
innych podstaw opisanych w niniejszych Standardach.

3.10. Inne rodzaje wartości, charakterystyczne dla maszyn i urządzeń lub szczególnych
sytuacji zostały omówione we Wskazówkach Interpretacyjnych 3 (WI3) Wycena maszyn i
urządzeń (aktualnie w trakcie modyfikacji).

MSW 3 – Operat szacunkowy

Międzynarodowe Standardy Wyceny

Standard 3

Operat szacunkowy

1.0 Decydujące znaczenie operatu szacunkowego – ostatniego kroku w procesie

wyceny – polega na przekazaniu informacji o wartości oraz potwierdzeniu
podstawy wyceny, jej celu oraz wszystkich założeń lub warunków ograniczających,
które leżą u podstaw wyceny. Procesy analityczne oraz dane empiryczne
wykorzystane do określenia wartości mogą być również umieszczone w operacie
szacunkowym, służąc czytelnikowi jako przewodnik po procedurach i dowodach,
na których opierał się rzeczoznawca majątkowy przy sporządzaniu wyceny.

1.1 W operacie szacunkowym podana jest wartość. Zawiera on imię i nazwisko

rzeczoznawcy majątkowego oraz datę sporządzenia wyceny. Operat szacunkowy
określa składnik mienia będący przedmiotem wyceny oraz związane z nim prawa
majątkowe podlegające wycenie, podstawę wyceny oraz zamierzony sposób
wykorzystania wyceny. Zawiera on wszystkie założenia oraz warunki
ograniczające, określa daty sporządzenia wyceny i operatu, opisuje zakres wizji
lokalnej, zawiera informacje o zastosowaniu niniejszych Standardów, a także
wszystkie informacje, które muszą być ujawnione, a także opatrzony jest podpisem
rzeczoznawcy majątkowego.

1.2 Z uwagi na kluczową rolę, jaką spełnia operat szacunkowy w przekazywaniu

wyników wyceny jego użytkownikom oraz czytającym go osobom trzecim,
niniejszy Standard za główne swoje cele przyjmuje:

1.3.1

Omówienie zgodnych z najlepszą praktyką zawodową wymagań
sprawozdawczych dotyczących operatów szacunkowych,

1.3.2

Określenie niezbędnych elementów, które powinny się znaleźć w
operatach szacunkowych.

2.0 Zakres

2.1 Wymogi sprawozdawcze omawiane w niniejszym Standardzie odnoszą się do

wszystkich rodzajów operatów szacunkowych.

2.2 Obowiązek przestrzegania niniejszych wymogów sprawozdawczych ciąży zarówno

na rzeczoznawcach wewnętrznych jak i zewnętrznych.

2.3 Niektóre instrukcje zawarte w zleceniach dotyczących wycen dla szczególnych

celów oraz wycen szczególnych rodzajów składników mienia, np. wycen dla celów
sprawozdań finansowych oraz zabezpieczenia wierzytelności, mogą różnić się od
instrukcji znajdujących się w innego rodzaju zleceniach. Czytelnik powinien
zapoznać się z tymi częściami Międzynarodowych Standardów Wyceny, które
dotyczą

takich

sytuacji,

tj.

z pierwszym

drugim

Zastosowaniem

Międzynarodowych Standardów Wyceny.

3.0 Definicje

3.1 Operat szacunkowy. Dokument, który zawiera zapis instrukcji dotyczących danego

zlecenia, podstawę i cel wyceny oraz wyniki analizy, które doprowadziły do
określenia wartości

Operat szacunkowy może również zawierać wyjaśnienie

procesów analitycznych przeprowadzonych

w trakcie dokonywania wyceny oraz

istotne informacje wykorzystywane w analizie. Operat szacunkowy może mieć
formę ustną lub pisemną. Rodzaj, treść oraz długość operatu różnią się w
zależności od osoby przewidywanego użytkownika, wymogów prawnych, rodzaju
mienia oraz charakteru i złożoności zlecenia.

Terminy świadectwo wyceny oraz operat szacunkowy są czasami używane
wymiennie. W niektórych państwach (na przykład w Wielkiej Brytanii) termin
ś

wiadectwo wyceny oznacza dokument, w którym rzeczoznawca majątkowy

poświadcza wartość otrzymaną w wyniku wyceny. Świadectwo wyceny jest zwykle
krótkim pismem, choć może również przyjąć formę szczegółowego raportu.
Zawiera ono datę wyceny, cel zamówienia, datę sporządzenia świadectwa,
założenia, na których opiera się wycena, a także imię i nazwisko, adres
i kwalifikacje rzeczoznawcy. Poświadczenie Wartości w innych państwach (na
przykład

Stanach

Zjednoczonych)

oznacza

oświadczenie,

w którym

rzeczoznawca majątkowy stwierdza, że przedstawione fakty są poprawne, analizy
ograniczone są jedynie założeniami zawartymi w dokumencie, wynagrodzenie
rzeczoznawcy majątkowego nie zależy od jakiegokolwiek aspektu wyceny oraz, że
rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny zgodnie ze standardami etycznymi i
zawodowymi.

3.2 Ustna forma operatu szacunkowego. Wyniki wyceny przekazane klientowi ustnie

lub przedstawione przed sądem w postaci opinii biegłego lub poprzez odczytanie
oświadczenia. Forma ustna operatu musi być poparta dowodami wykonanej pracy,
a w dalszej kolejności co najmniej pisemnym streszczeniem wyceny.

3.3 Pisemna forma operatu szacunkowego. Wyniki wyceny przekazane klientowi w

formie pisemnej, która obejmuje również elektroniczne formy przekazu. Operaty
pisemne mogą być szczegółowymi dokumentami, które zawierają opisy wszystkich
poddanych badaniu materiałów oraz przeprowadzonych analiz prowadzących do
określenia wartości lub skrócone formy dokumentów opisowych, łącznie z
okresowymi aktualizacjami wartości, formularzami używanymi przez agencje
rządowe i inne agencje oraz pismami do klienta.

3.4 Specyfikacja warunków zlecenia. Pierwszy krok w procesie wyceny, który ustala

kontekst oraz zakres zamówienia oraz wyjaśnia wszelkie niejednoznaczności
związane z wyceną. Termin ten jest podobny do stosowanego w niektórych krajach
terminu instrukcja wyceny. Rzeczoznawca majątkowy zapewnia zgodność analiz,
informacji i wniosków przedstawionych w operacie ze specyfikacją. Specyfikacja
warunków zlecenia zawiera następujące siedem elementów:

3.4.1

Określenie

nieruchomości,

ruchomości

(maszyny

urządzenia;

umeblowanie, wyposażenie i urządzenia), przedsiębiorstwa lub innego
mienia będącego przedmiotem wyceny oraz innych składników
majątkowych

objętych

wyceną

oprócz

tych,

określonych

jako

podstawowe;

3.4.2

Określenie praw majątkowych (własność prywatna, własność spółki lub
własność wspólna), które należy wycenić;

3.4.3

Zamierzony sposób wykorzystania wyceny oraz wszelkie związane z tym
ograniczenia, a także określenie wszystkich podwykonawców lub agentów
oraz ich wkładu do wyceny;

3.4.4

Definicję podstawy wyceny lub rodzaj określanej wartości;

3.4.5

Datę wyceny oraz datę planowanego operatu szacunkowego;

3.4.6

Określenie zakresu/ zasięgu wyceny oraz operatu szacunkowego;

3.4.7

Określenie wszystkich warunków zależnych i ograniczających, na których
oparto wycenę;

3.5 Oświadczenie o Zgodności ze Standardami. Potwierdzenie faktu, że w czasie

realizacji zlecenia rzeczoznawca majątkowy przestrzegał zasad etycznych i
zawodowych

zawartych

w Kodeksie

Postępowania

Międzynarodowych

Standardów Wyceny. W niektórych państwach Oświadczenie o Zgodności ze
Standardami znane jest jako Poświadczenie Wartości. Wymagania co do zawartości
Oświadczenia o Zgodności ze Standardami podano w pkt. 5.1.11 oraz 5.1.11.1
poniżej.

3.6 Założenia szczególne, nietypowe lub nadzwyczajne. Przed sfinalizowaniem

transakcji nabycia składnika mienia, rozważny nabywca działający w warunkach
rynkowych zazwyczaj prowadzi proces pogłębionej analizy prawno-ekonomicznej
(due diligence) polegający na zadawaniu zwyczajowych pytań na temat
przedmiotowego składnika mienia. W normalnych warunkach rzeczoznawca
majątkowy zakłada najbardziej prawdopodobny wynik procesu due diligence i
polega na uzyskanych od klienta informacjach dotyczących tego procesu.
Założenia szczególne, nietypowe i nadzwyczajne mogą być dodatkowymi założeniami
dotyczącymi spraw objętych procesem due diligence lub mogą odnosić się do
innych kwestii, takich jak tożsamość kupującego, stan techniczny nieruchomości,
obecność zanieczyszczeń środowiskowych (np. skażenia wód gruntowych) lub
możliwości zagospodarowania nieruchomości. (zob. pkt. 5.1.7 poniżej)

5.0 Oświadczenie dotyczące Standardu

Aby wykonywane wyceny były zgodne z niniejszymi Standardami oraz z Powszechnie
Przyjętymi Zasadami Wyceny, rzeczoznawcy majątkowi muszą przestrzegać
wszystkich przepisów Kodeksu Postępowania Międzynarodowych Standardów Wyceny
dotyczących etyki, kompetencji, ujawniania informacji oraz sporządzania
operatów szacunkowych (pkt. 4, 5, 6 oraz 7).

5.1 Każdy operat szacunkowy

5.1.1

jasno i dokładnie podaje wnioski z wyceny w sposób, który nie może
wprowadzać w błąd;

5.1.2

wskazuje klienta, planowany sposób wykorzystania wyceny oraz odpowiednie
daty:

5.1.2.1 datę, na którą określono wartość,

5.1.2.2 datę sporządzenia operatu szacunkowego, oraz

5.1.2.3 datę wizji lokalnej;

5.1.3 określa podstawę wyceny łącznie z rodzajem i definicją wartości;

5.1.3.1 W sytuacji, gdy jakikolwiek składnik(-i) mienia będącego

przedmiotem wyceny jest wyceniany na podstawie innej niż
wartość rynkowa, Wartość Rynkowa oraz Wartość Nierynkowa
muszą być przedstawione osobno.

5.1.4

określa i opisuje

5.1.4.1 wyceniane prawa majątkowe,

5.1.4.2 charakterystykę fizyczną i prawną wycenianego składnika mienia,

oraz

5.1.4.3 rodzaje składników związanych z podstawowym składnikiem mienia,

będącym przedmiotem wyceny;

5.1.5

opisuje zakres pracy wykonanej przy przeprowadzeniu wyceny;

5.1.6

określa wszystkie założenia oraz warunki ograniczające, od których zależy
wartość;

5.1.7

określa szczególne, nietypowe lub nadzwyczajne założenia oraz określa
prawdopodobieństwo ich wystąpienia;

5.1.8

zawiera opis zbadanych informacji i danych, wykonanej analizy rynkowej,
zastosowanych podejść i procedur oraz rozumowania leżącego u podstaw
analizy, opinii oraz wniosków zawartych w operacie szacunkowym;

5.1.9

zawiera klauzulę wyraźnie zakazującą publikacji operatu szacunkowego
w całości lub w części, dokonywania wszelkich odniesień do niego, zawartych
w nim wartości, nazw i danych o zawodowej przynależności rzeczoznawców,
bez pisemnej zgody rzeczoznawcy majątkowego,

5.1.10 zawiera Oświadczenie o Zgodności ze Standardami, które mówi o tym, że

wycena została wykonana zgodnie z MSW, ujawnia wszelkie odejścia od
konkretnych wymagań MSW oraz wyjaśnia przyczyny takiego odejścia
zgodnie z Kodeksem Postępowania MSW;

5.1.10.1 Każde Oświadczenie o Zgodności ze Standardami potwierdza, że

• zgodnie z najlepszą wiedzą rzeczoznawcy majątkowego fakty

przedstawione w raporcie są poprawne;

• analizy i wnioski są ograniczone jedynie zawartymi w operacie

szacunkowym założeniami i warunkami;

• rzeczoznawca majątkowy nie ma interesu prawnego (a jeżeli ma –

należy go określić) w odniesieniu do przedmiotowego składnika
mienia;

• wynagrodzenie rzeczoznawcy majątkowego jest zależne lub

niezależne od jakiegokolwiek aspektu operatu szacunkowego;

• wycena została wykonana zgodnie z kodeksem etyki oraz

standardami wykonania;

• rzeczoznawca majątkowy spełnił warunki odnośnie wykształcenia

zawodowego;

• rzeczoznawca majątkowy ma doświadczenie w odniesieniu do

danej lokalizacji oraz rodzaju wycenianego mienia;

• rzeczoznawca majątkowy osobiście przeprowadził (lub nie

przeprowadził) wizji lokalnej; oraz

• nikt, poza osobami wymienionymi w operacie szacunkowym, nie

udzielił profesjonalnej pomocy przy jego sporządzaniu;

5.1.11 zawiera imię i nazwisko, kwalifikacje zawodowe oraz podpis

rzeczoznawcy majątkowego.

5.2 W sytuacji gdy operaty szacunkowe są przesyłane elektronicznie, rzeczoznawca

majątkowy ma obowiązek podjąć rozsądnie uzasadnione kroki w celu ochrony
danych/tekstu operatu oraz zapewnić, że w trakcie przesyłania informacji nie wystąpią
błędy. Stosowane oprogramowanie powinno gwarantować bezpieczeństwo danych.

5.2.1

Należy określić źródło, datę i godzinę wysyłania oraz adres docelowy, datę
i godzinę odbioru. Oprogramowanie powinno umożliwiać potwierdzenie, że
ilość

przesyłanych

danych/tekstu

odpowiada

ilościowo

otrzymanym

danym/tekstowi oraz powinno udostępniać operat wszystkim, za wyjątkiem
autora operatu, w trybie „tylko do odczytu”.

5.2.2

Rzeczoznawca

majątkowy

powinien

zapewnić

ochronę

podpisu

elektronicznego (podpisów elektronicznych), który powinien (które powinny)
być w pełni pod jego kontrolą przy pomocy haseł (numery PIN), zabezpieczeń
sprzętowych (bezpieczne karty) lub innych środków. Podpis elektroniczny
widniejący na dokumencie jest uważany za autentyczny i powoduje powstanie
takiej samej odpowiedzialności, co podpis tradycyjny na papierowym
egzemplarzu operatu.

5.2.3

Rzeczoznawca majątkowy musi przechowywać wierną kopię elektroniczną
i/lub papierową elektronicznie przesłanego operatu szacunkowego przez okres
wymagany w przepisach jego systemu prawnego, jednak nie krócej niż przez
pięć lat. Pliki z zapisem elektronicznie przesłanych operatów mogą być
przechowywane na nośnikach elektronicznych, magnetycznych lub innych.

5.3 O sposobie prezentacji operatu szacunkowego decyduje rzeczoznawca majątkowy oraz

klient w oparciu o instrukcje zawarte w zamówieniu lub w specyfikacji warunków
zlecenia.

5.4 Rodzaj, treść i obszerność operatu szacunkowego zależą od planowanego sposobu

wykorzystania operatu, wymogów prawnych, rodzaju mienia oraz charakteru
i złożoności spraw lub problemów związanych z wyceną.

5.5 Przy wszystkich operatach szacunkowych należy przechowywać przez okres co

najmniej pięciu lat od daty zakończenia wyceny odpowiednią dokumentację
uzasadniającą wyniki i wnioski dotyczące wyceny.

6.0 Omówienie

6.1 Kontekst, w którym podaje się wartość jest równie ważny, jak podstawa wyceny

i dokładność samej wartości. Wnioski dotyczące określonej wartości powinny
zawierać odniesienia do dowodów rynkowych, procedur oraz rozumowania, które
doprowadziło do tych wniosków.

6.2 Udzielnie odpowiedzi na pytanie o wartość w sposób spójny i logiczny wymaga

zastosowania metodycznego podejścia, które umożliwia odbiorcy zrozumienie
stosowanych procesów oraz ich adekwatności do wyciągniętych wniosków.

6.3 Operat szacunkowy powinien umożliwić czytelnikowi jasne zrozumienie

wyrażanych przez rzeczoznawcę majątkowego opinii, być klarowny w odbiorze i
zrozumiały dla osoby nie posiadającej uprzedniej wiedzy na temat wycenianego
składnika mienia.

6.4 Operat szacunkowy powinien charakteryzować się jasnością, przejrzystością

i spójnością podejścia.

6.5 Rzeczoznawca majątkowy powinien wykazać ostrożność przed zezwoleniem na

wykorzystanie wyceny w celu innym niż pierwotnie określony.

7.0 Jeśli rzeczoznawca majątkowy uczestniczy w realizacji zamówienia w charakterze

8.0 Odejście od Standardu

8.1 Niedozwolone jest odejście od wymagania, aby każdy operat szacunkowy zawierał

jasno i dokładnie podaną wartość oraz w przejrzysty sposób ujawniał wszystkie
założenia i warunki ograniczające, które mają wpływ na wycenę i na wartość.

8.2 Jeżeli rzeczoznawca majątkowy otrzyma zamówienie, które wymagałoby

niespełnienia tych wymogów lub spełnienia ich w sposób niepełny albo odmienny
od sposobu wskazanego w MSW oraz w Kodeksie Postępowania MSW, powinien
on przyjąć i zrealizować to zamówienie jedynie wtedy, gdy zaistnieją poniższe
okoliczności:

8.2.1

Rzeczoznawca majątkowy stwierdzi, że instrukcje zawarte w zleceniu nie
będą wprowadzać w błąd przewidywanych odbiorców operatu.

8.2.2

Rzeczoznawca majątkowy stwierdzi, że wycena nie będzie ograniczona
w sposób powodujący, że jej rezultaty stracą walor wiarygodności
i miarodajności w kontekście celu wyceny i sposobu jej wykorzystania.

8.2.3

Rzeczoznawca majątkowy poinformuje klienta, że instrukcje zawarte
w zamówieniu spowodują odejście od Standardów, co musi zostać w pełni
ujawnione w operacie szacunkowym.

8.3 W każdej sytuacji odejścia od podania w operacie szacunkowym Wartości

Rynkowej, rzeczoznawca majątkowy powinien wyraźnie zaznaczyć, że dana
określona wartość nie jest wartością rynkową

PRZYKŁAD

Adres klienta

RAPORT I WYCENA

dla

CELU ZABEZPIECZENIA KREDYTU

Obiekt ..................

Ulica.......................

Basingstoke

Sporządzone na dzień

20 marca 2002r.

OBIEKT WELLA

ULICA BESSENER

BASINGSTOKE

Spis treści

Wyciąg z operatu

1. Zlecenie

2. Opinia na temat wartości

3. Poufność

Załączniki
1.

Raport o nieruchomości i załączniki

Podstawa wyceny i przyjęte założenia

Ocena kosztu odbudowy

Zlecenie

Lista kontrolna do sprawdzenia występowania materiałów szkodliwych

Lista kontrolna do sprawdzenia występowania skażenia środowiskowego
na terenie nieruchomości

Zestawienie najważniejszych terminów najmu

Kopia arkusza kalkulacyjnego wyceny

WYCIĄG Z OPERATU

Lokalizacja :

Budynek przemysłowy położony na południe od centrum
miasta Basingstoke i na północny zachód od zjazdu nr 6 z
autostrady M3

Opis:

Jeden wolnostojący obiekt wybudowany na początku lat
osiemdziesiątych o łącznej powierzchni 5.421,37 m

(

58.357 st. Kw.) znajdujący się na działce o powierzchni 0,89
ha( 2,21 akra)

Forma władania: Długoterminowa umowa dzierżawy *, do końca umowy

pozostało 80 lat.

Umowy najmu: Budynek jest w pełni wynajęty firmie XXXXX Limited na

podstawie umowy najmu FRI wygasającej w sierpniu 2010r.,
indeksacja czynszu następuje w okresach pięcioletnich

Całkowity dochód:

xxxxxxx funtów brytyjskich rocznie

Szacunkowa
wartość
czynszowa netto :

xxxxxxx funtów brytyjskich rocznie

Wartość rynkowa:

xxxxxxx funtów brytyjskich na dzień 20 marca 2002r.

Profil zysku:

Początkowy zysk netto: 8,30%

Końcowy zysk netto:

8,20 %

Stopa kapitalizacji:

8,25 %

Niniejsze podsumowanie powinno być odczytywane łącznie z pozostałą
częścią operatu i nie należy posługiwać się nim nie biorąc pod uwagę
pozostałej części operatu.

JPA/cg
20 marca 2002r.

Szanowni Państwo,

OBIEKT ............., ULICA ...................., BASINGSTOKE

1.

ZLECENIE

1.1.

Zgodnie z otrzymanym od Państwa zleceniem przekazanym w piśmie z
dnia ...........2002r., który stanowi załącznik …, dokonaliśmy inspekcji i
wyceny wyżej wymienionej nieruchomości dla celu zabezpieczenia
kredytu bankowego w oparciu o następujące podstawy wyceny:

•

Wartość rynkowa;

•

Wartość rynkowa dla wolnej (niezajętej) nieruchomości;

1.2. [ Zgodnie z Państwa wnioskiem przedstawiamy także sporządzone dla
celów ubezpieczeniowych oszacowanie kosztu odtworzenia budynku (-ów)]

2.

OPINIA NA TEMAT WARTOŚCI

2.1. Zgodnie z faktami i założeniami przedstawionymi w niniejszym Operacie
szacunkowym, według naszej opinii Wartość rynkowa długoterminowej
dzierżawy na dzień ............... 2002r. wynosi xxxxxxxxx funtów brytyjskich
(xxx milionów xxx tysięcy xxx funtów brytyjskich )

•

przypis tłumacza: chodzi o to u szczególną dla anglosaskiego systemu prawnego formę
władania leasehold interest, która nie ma dokładnego odpowiednika w polskim
systemie. Najbliższym odpowiednikiem jest dzierżawa

OBIEKT WELLA

ULICA BESSENER

BASINGSTOKE

2.1. Według naszej opinii Wartość Rynkowa na dzień 20 marca 2002r.

przy założeniu, że nieruchomość jest wolna (niezajęta) wynosi
xxxxxxxxx funtów brytyjskich(xxxxxxxxxxxxx)

2.3.

Niniejsza wycena została sporządzona zgodnie z Instrukcją
szacowania i wyceny wydaną we wrześniu 1995r. (wraz z późn.
zmianami) przez RICS.

2.4.

Wycenę dokonano w oparciu o Warunki Wykonywania Zlecenia,
które zostały Państwu przekazane wcześniej. Podstawa wyceny,
założenia przyjęte przy wycenie i źródła informacji zostały
szczegółowo wymienione w Załączniku 2

2.5.

Inspekcji nieruchomości dokonał Pan John Smith , MRICS w dniu
........2002r. Potwierdzamy, że rzeczoznawca ten ma odpowiednie
doświadczenie w tego rodzaju nieruchomościach, zaś wycena dla tej
konkretnej lokalizacji została wykonana przez rzeczoznawców
uprawnionych do wykonywania wycen. Działaliśmy z pozycji
Rzeczoznawcy Zewnętrznego w rozumieniu Instrukcji szacowania i
wyceny RICS.

3. POUFNOŚĆ

3.1. Niniejszy operat szacunkowy jest przeznaczony wyłącznie dla jego

odbiorcy i autorzy nie ponoszą żadnej odpowiedzialności wobec stron
trzecich w związku z treścią całości lub jakiekolwiek części raportu.
Podstawa wyceny może nie być właściwa dla wycen wykonywanych
w innym celu i nie należy się nią posługiwać bez uprzedniej
konsultacji z nami

3.2. Niniejszy operat, tak w części jak i w całości, jak i powoływanie

się na niego nie może zostać umieszczone w żadnym publikowanym
tekście, okólniku lub sprawozdaniu, nie może też zostać
opublikowane w żaden inny sposób bez naszej pisemnej zgody co
do formy i kontekstu, w którym mógłby się pojawić.

Z poważaniem

PODSTAWY WYCENY I ZAŁOśENIA PRZYJĘTE PRZY

WYCENIE

Podstawa wyceny

1.1. Wartość rynkowa oznacza szacunkową kwotę, za którą nieruchomość

po odpowiednim czasie ekspozycji na rynku powinna zostać sprzedana w
dacie dokonania wyceny w transakcji zawartej pomiędzy niezależnymi
stronami, dążącymi do sfinalizowania transakcji, sprzedającym i także
dążącym do sfinalizowania transakcji kupującym, z których każdy działa
w sposób kompetentny, ostrożny i bez przymusu.

1.2.

Pomiary nieruchomości zostały przeprowadzone zgodnie z aktualną edycją
wydanej przez RICS Instrukcji dokonywania pomiarów

1.3.

Nasza wycena nie bierze pod uwagę wydatków, które mogą powstać przy
realizacji zysku lub zbyciu w związku z podatkami nakładanymi przy
zbyciu, takimi jak podatek od zysków kapitałowych lub podatek od
towarów i usług (VAT). Jednakże uwzględniliśmy w wycenie ponoszone
przez nabywcę koszty nabycia przy wycenie metodą inwestycyjną.

1.4.

Nasza wycena uwzględnia maszyny i urządzenia związane z
nieruchomością, w takim zakresie w jakim nie stanowią one elementów
procesu produkcyjnego prowadzonego na terenie nieruchomości, a przy
sprzedaży lub wynajmie na wolnym rynku byłyby traktowane jako
integralną część gruntu i budynków.

2. ZAŁOśENIA PRZYJĘTE W WYCENIE

2.1.

Źródła informacji

2.1.1. Od stron trzecich uzyskaliśmy informację o formie władania, sposobie
użytkowania, uzgodnieniach planistycznych

2.1.2. Złożyliśmy ustne zapytania do wydziału Planowania odnośnie

nieruchomości i prawdopodobnie wszystkie założenia planistyczne i
proponowane przebiegi dróg, które mają bezpośredni wpływ na
nieruchomość zostały uwzględnione. Jednakże nie przeprowadziliśmy
formalnego badania i dla celów niniejszej wyceny założyliśmy, że dla
nieruchomości wydano wszystkie wymagane uzgodnienia planistyczne
oraz że istniejące budynki / budowle oraz sposoby ich użytkowania są
zgodne obowiązującymi przepisami. Zanim na podstawie naszej
wyceny zostaną podjęte jakiekolwiek decyzje, zalecamy, aby nasze
założenia zostały zweryfikowane przez Waszych prawników, którzy -
jak mniemamy – przeprowadzą zwyczajowe badania oraz przygotują
stosowne opracowania.

2.1.3. Nie przeprowadziliśmy badania dokumentów dotyczących tytułu

własności oraz innych dokumentów związanych z nieruchomością –
nasza wycena bazuje na założeniu, że nieruchomość nie jest
obciążona nietypowymi prawami ani zobowiązaniami i że tytuł
własności nie ma wad. Granica działki pokazana jest na załączonym
planie jest granicą, którą zidentyfikowaliśmy w terenie i która
przyjęliśmy dla celów wyceny.

2.1.4.

Przeprowadziliśmy badanie umów najmu i dzierżawy , ale nie
możemy zagwarantować iż objęliśmy nim wszystkie dokumenty.

2.2.

Badania strukturalne i materiały niebezpieczne

2.2.1. Nie przeprowadziliśmy badań strukturalnych oraz nie zbadaliśmy tych

części nieruchomości, które są zabudowane, niewidoczne bądź
niedostępne i założyliśmy, że tego rodzaju części znajdują się w
dobrym stanie technicznym. Nie możemy wyrazić naszej opinii i nie
możemy udzielać rad na temat stanu niezbadanych części
nieruchomości, zaś z niniejszego raportu nie można wysnuć wniosku,
jakoby zawierał on jakiekolwiek opinie bądź oceny takich części.

Przyjęliśmy taki ogólny stan nieruchomości, jaki zaobserwowaliśmy w
trakcie oględzin dokonywanych dla celów wyceny.

2.2.2.

Nie przeprowadziliśmy ani nie zleciliśmy wykonania badania
sprawdzającego, czy do budowy nieruchomości nie użyto cementu o
wysokiej zawartości aluminium lub dodatku chlorku wapniowego lub
innych potencjalnie szkodliwych materiałów, a więc nie jesteśmy w
stanie stwierdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona tego rodzaju
ryzykiem. Dla celów wyceny przyjęliśmy, że przeprowadzenie
takiego badania nie wykazałoby obecności takich materiałów.

2.2.3.

Nie przeprowadzono specjalistycznych testów instalacji i systemów
obsługi, zaś dla celów niniejszej wyceny założyliśmy, że wszystkie
systemy znajdują się w dobrym stanie i spełniają wszystkie wymagane
przepisami warunki.

2.2.4.

Nasza wycena jest oparta na założeniu, że zawierające urządzenia
elektroniczne systemy obsługi nieruchomości są odporne na problem
roku 2000 lub że staną się odporne na ten problem bez podnoszenia
znaczących kosztów.

2.2.5.

Nasza wycena nie uwzględnia prawa i zobowiązań wynikających z
ustawy o nieruchomościach mających znaczenie dla obronności kraju
z 1972r.

2.3.

Stan działki i zanieczyszczenia

2.3.1.

Nie przeprowadziliśmy badania gleby i nie możemy wyrazić opinii na
temat przydatności działki dla aktualnej bądź alternatywnej zabudowy
ani na temat stanu lub potencjalnego wpływu na wały, nasypy, nabrzeża,
rzeki lub mury oporowe.

2.3.2.

Dokonując wyceny korzystaliśmy z noty nr 2 w Instrukcji szacowania i
wyceny RICS dotyczącej czynników środowiskowych i
zanieczyszczeń.

2.3.3.

Nie są nam znane wyniki żadnego audytu środowiskowego, kontroli
działki lub innych badań, które mogły zostać przeprowadzone na
terenie nieruchomości i które mogłyby wskazywać na istnienie
zanieczyszczeń lub możliwość ich powstania, założyliśmy więc, że na
terenie nieruchomości nie stosowano i nie stosuje się materiałów
niebezpiecznych i potencjalnie powodujących skażenie. Jednakże,
gdyby w przyszłości okazało się , że na terenie nieruchomości lub na
sąsiednich działkach znajdują się zanieczyszczenia lub że nieruchomość

była lub jest użytkowana w sposób powodujący powstanie
zanieczyszczeń, wtedy wartość nieruchomości może ulec obniżeniu w
stosunku do wartości podanej w niniejszej wycenie.

OCENA KOSZTU ODTWORZENIA

Podstawa wyceny

1.1 Obliczenia kosztu odtworzenia zostały przeprowadzone przy założeniu

„odtworzenia stanu istniejącego” i obejmują wynoszące 20% opłaty za
usługi specjalistyczne oraz inne jednorazowe koszty, które mogą powstać
w wyniku uszkodzeń spowodowanych pożarem (patrz punkty a-h poniżej).
Z przyjęcia takiej podstawy wyceny, wynika iż w przypadku częściowego
zniszczenia nieruchomości jej odbudowa będzie prowadzona przy pomocy
takiej samej technologii i identycznych materiałów budowlanych. W
przypadku obiektów starszych lub przestarzałych może się zdarzyć, że
koszt odtworzenia po całkowitym zniszczeniu będzie niższy niż suma
gwarancyjna ubezpieczenia, ponieważ w takim przypadku możliwa jest
odbudowa według nowego projektu i przy użyciu nowych materiałów
budowlanych.

przeprowadzone przez nas obliczenia uwzględniają opłaty za usługi
specjalistyczne, które najprawdopodobniej mogą wystąpić w procesie
odbudowy po uszkodzeniach spowodowanych pożarem.

Nasze obliczenia uwzględniają kwotę konieczną do pokrycia kosztów
wyburzenia i usunięcia spalonej konstrukcji budynku oraz wykonywanie
podpór i stemplowanie częściowo zniszczonych obiektów

Nie uwzględniliśmy w obliczenia kosztu czyszczenia i naprawy przewodów
kanalizacji burzowej i sanitarnej, co może się okazać niezbędne po pożarze.

Podany przez nas koszt odtworzenia zawiera kwotę na pokrycie
dodatkowych kosztów, które mogą zostać poniesione w związku z
dostosowaniem odbudowanego po pożarze budynku do obecnie
obowiązujących przepisów

Nasze obliczenia nie uwzględniają kosztu odbudowy szczególnego rodzaju
fundamentów

Nasze obliczenia nie uwzględniają kosztów związanych ze ścianami
granicznymi, ogrodzeniami, bramami / furtkami, podwórkami lub
utwardzonymi drogami wewnętrznymi itp. oraz związanych z nimi
instalacjami

W naszych obliczeniach nie uwzględniono faktu nie otrzymywania czynszu
w okresie odbudowy po pożarze

Podane przez nas kwoty nie zawierają podatku od towarów i usług VAT,
który może zostać naliczony od prac naprawczych lub odbudowy po
pożarze.

1.2.

Należy podkreślić, że przedstawione przez nas zalecenia bazują na
inspekcji dokonanej dla celów wyceny przez rzeczoznawców
prowadzących praktykę ogólną i w celu określenia bardziej dokładnych
kwot konieczne jest przeprowadzenie bardziej szczegółowego badania
konstrukcji. Koszt odtworzenia podano na podstawie stosowanych w
dniu wyceny cen materiałów i usług budowlanych, które podlegają
wahaniom i z tego powodu zalecamy regularne sprawdzanie podanych
kwot w celu uwzględnienia zmian wynikających z inflacji. Podane
kwoty nie biorą pod uwagę inflacji w okresie do rocznicy polisy
ubezpieczeniowej oraz w późniejszym okresie odbudowy.

1.3.

Podany przez nas koszt odtworzenia dla celów ubezpieczeniowych nie
uwzględnia elementów, które należy raczej traktować jako maszyny i
urządzenia, jednak jeżeli w budynku jest instalacja centralnego
ogrzewania , to została ona uwzględniona w takim zakresie w jakim nie
jest związana z procesem produkcyjnym.

1.4.

Wziąwszy pod uwagę, co zostało napisane powyżej według naszej opinii
koszt odtworzenia w dacie wyceny kształtuje się na poziomie xxxxx
funtów brytyjskich (xxxx milionów xxxxx tysięcy xxxxxx funtów
brytyjskich)

WYCENA NIERUCHOMOŚCI W USA

Według Karen Williams Amerykańska branża rzeczoznawców majątkowych jest

regulowana przez prawa stanowe, działa w zgodności z JEDNOLITYMI STANDARDAMI

RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH (Uniform Standard sof Professional Appraisal

Practice – USPAP).

USPAP publikowane są w skali kraju i podlegają co rocznej aktualizacji przez

Fundację Rzeczoznawców Majątkowych w Waszyngtonie. Zostały one przyjęte i są

stosowane przez Stanowe Rady Rzeczoznawców Majątkowych, ustanowione w tym celu we

wszystkich stanach.

Zgodnie z USPAP, wszyscy rzeczoznawcy majątkowi muszą posiadać odpowiednie

kompetencje i przestrzegać etyki zawodowej. Dzięki temu rzeczoznawca majątkowy staje się

wiarygodny w oczach innych przedstawicieli swojej branży a także pozostały uczestników

rynku.

Rzeczoznawca majątkowy w USA musi posiadać certyfikat jednego ze Stanów.

Certyfikat taki oparty jest o odpowiedni poziom edukacji, doświadczenia zawodowego,

złożony egzamin ze znajomości standardów oraz dowód poddania się ustawicznemu

kształceniu.

Zadania rzeczoznawcy majątkowego:

Wstępna inspekcja w wyniku której powstaje dokumentacja w postaci:

Programu komputerowego;

Ilustracji graficznej;

Części opisowej.

Wyniki pomiarów

Elementów zewnętrznych nieruchomości

Elementów wewnętrznych nieruchomości

Serwis fotograficzny obejmujący;

Widok frontu, zaplecza i ulicy przy której położona jest nieruchomość

Wnętrze

Fragmenty objęte remontami

Zdjęcie nieruchomości objętych transakcjami porównywalnymi

Ogólnie pojęte sąsiedztwo

Analizy i sprawozdanie

Wybór porównywalnych transakcji na podstawie MLS

(MULTIPLE LISTING SERVICE) oraz własnej bazy danych. Oba te źródła

informacji podlegają codziennej aktualizacji.

Wprowadzenie poprawek i wnioskowanie

Techniczne czynności wyceny

Objaśnienia i komentarze

Podpis wykonawcy

Zadania asystenta rzeczoznawcy majątkowego

Czynności przygotowawcze

Dostarczanie danych

Badanie transakcji

Wstępne porównanie transakcji

Czynności końcowe

Wydrukowanie operatu

Elektroniczne przekazanie operatu zleceniodawcy

Sprawdzenie dokumentacji

Podejście porównawcze – zasady ogólne

Wstępne opracowanie danych rynkowych

Identyfikacja i weryfikacja danych dotyczących ostatnich transakcji porównywalnych

z przedmiotem wyceny

Selekcja odpowiednich jednostek porównawczych

Porównanie wybranych transakcji z przedmiotem wyceny i wprowadzenie poprawek z

uwagi na występujące różnice

Doprowadzenie różnych wskaźników wartości do wartości końcowej lub przedziału

wartości przedmiotu wyceny

Struktura zlecenia i wykonania operatu szacunkowego

Strona tytułowa

Wynik wyceny

Opis przedmiotu wyceny przez zleceniodawcę

Opis przedmiotu wyceny przez rzeczoznawcę

Oświadczenie rzeczoznawcy o założeniach wyceny

Oświadczenie osoby nadzorującej rzeczoznawcę

Dane techniczne i prawne o nieruchomości

Część obliczeniowa operatu szacunkowego wykonana w podejściu porównawczym,

metodą porównywania parami

Wycena nieruchomości w podejściu kosztowym

Dodatkowe informacje o przedmiocie wyceny

Zakres wyceny

Rzeczoznawca przed wykonaniem wyceny wykona”

- pełną wizję lokalną zewnętrzną i wewnętrzną przedmiotu wyceny.

- oceni sąsiedztwo,

- zbada każda z porównywalnych transakcji,

- co najmniej przez ich obserwacje nieruchomości „z ulicy”

- zbada , przeanalizuje i sprawdzi dane pochodzące z wiarygodnych publicznych lub

prywatnych źródeł,

- opisze swoje analizy, opinie i wnioski w operacie szacunkowym.

Wykorzystanie operatu

Wyłącznie w celu uzyskania kredytu jako zabezpieczeni hipoteczne.

Korzystające z operatu

Kredytodawca i kredytobiorca

Definicja wartości rynkowej

Najbardziej prawdopodobna cena, która można uzyskać za wyceniana nieruchomość na

wolnym i konkurencyjnym rynku przy spełnieniu warunków uczciwej sprzedaży, to jest, gdy

kupujący i sprzedający działają uczciwie, z pełna świadomością i przy założeniu, że cena ta

nie powstaje w wyniku żadnych nacisków i w toku transakcji spełnione były następujące

warunki:

- kupujący i sprzedające SA typowo umotywowani

- obie strony są dobrze poinformowane przez swoich doradców i każda z nich działa w swoim

najlepszym interesie,

- dysponowano rozsądnym czasem na ekspozycje nieruchomości na rynku,

- płatność jest dokonana w USD lub przeliczona na inne odpowiednie waluty lub środki

płatnicze,

- cena reprezentuje normalne warunki kupna – sprzedaży, nie jest poddana dodatkowym

specjalnym okolicznościom.

Poprawki do wyników porównywalnych transakcji powinny być wprowadzone za

występowanie specjalnych cech cenotwórczych lub szczególnych warunków sprzedaży.

Nie należy wprowadzać poprawek za które nabywca płaci jako rezultat zwyczajów

rynkowych lub przepisów obowiązujących na rynku, czyli które występują w każdej typowej

transakcji.

Poprawki powinny być wprowadzone do porównywalnych cen transakcyjnych przez

porównanie do warunków finansowych do oferowanych przez innych uczestników rynku.

Nie należy mechanicznie wprowadzać poprawek na zasadzie dolar za dolar z tytułu różnic

występujących miedzy poszczególnymi cechami, ale jako kwoty wyrażone w dolarach

wynikające z relacji rynkowej miedzy cechami określonej przez rzeczoznawcę.

Część obliczeniowa operatu szacunkowego wykonana w podejściu porównawczym , metodą porównywania parami

Operat nr 25215

znaleziono 7 porównywalnych nieruchomości aktualnie oferowanych do sprzedaży w sąsiedztwie wycenianej nieruchomości w przedziale cenowym 200000-300000
usd
znaleziono 7 porównywalnych transakcji w sąsiedztwie wycenianej nieruchomości dokonanych w ciągu ostatnich 12 miesięcy w przedziale
cenowym 200000-300000 usd
Cecha

nieruchomość
wyceniana

nieruchomość i

nieruchomość ii

nieruchomość iii

adres nier. Wycenianej

adres

położenie w stosunku do
nieruchomości wycenianej

10-12 bloków ulic na płd wschód

cena sprzedaży

$ 220 000

$ 234 497

$ 251 500

cena sprzedaży/ wartość
powierzchni użytkowej
(wyrażonej w stopach
kwadratowych

$ 93,78

$ 91,07

$ 91,02

ródło danych (mls)

mls #94762/

mls#93881/

mls#93662/

sposób weryfikacji danych

wizja zewnętrzna

poprawka ceny

opis

+(-) poprawka

opis

+(-) poprawka

opis

+(-)

forma transakcji

gotówka

przelew

data transakcji

październik/05

maj/05

marzec/05

Lokalizacja

podmiejska

rodzaj prawa

własność

wielkość działki
(stopy kwadratowe)

70x195 =
13 650

130x175=
22 750

130x170=
22 100

260x225=
58 500

-7 500

Otoczenie

Na sąsiadów

Styl budynku

Dom
jednorodzinny

Jakość konstrukcji

przeciętna

Przeciętna

przeciętna

Wiek budynku w porównaniu
do nier. wycenianej

2 lata starszy

+5 000

8 lat starszy

+15 000

Stan obiektu

przeciętny

Przeciętny

Pomieszczenia nadziemne

Ilość
Ogól
na
izb

Sypi
alnie

łazie
nki

Iloś
ć

Ogó
lna
izb

Sypi
alni
e

łazie
nki

Ilość
Ogól
na
izb

Sypi
alnie

łazie
nki

Iloś
ć

Ogó
lna
izb

Sypi
alni
e

łazie
nki

3,5

2,0

+3 000

3,0

+1 000

3,5

2,721 st

2,346 st

+18 800

2,575 st

+7 300

2,763 st

-2 100

Wykończenie przyziemia -
Izby poniżej poziomu gruntu

brak

Brak

brak

Funkcjonalność

przeciętna

Przeciętna

przeciętna

Ogrzewanie/ chłodzenie

Energochłonność

typowa

Typowa

typowa

Miejsce parkingowe

Ganek / patio/ weranda

Ganek, patio,
pokój TV

Ganek,
ogrodzenie

Ganek, patio

+ 2 000

Ganek, pokój
TV, taras

- 2 000

Inne elementy

Kominek

Basen, kominek

- 12 000

Kominek

h/c, stor, firepl

- 5 000

Wyposażenie kuchni

typowe

Typowe

typowe

Suma poprawek

$ 14 800

$ 10 300

$ - 1 600

Poprawka ceny transakcyjnej
(%)

netto 6,73%
brutto 17,64 %

$ 234 800

Netto 4,39%
brutto 4,39 %

$ 244 797

netto - 0,64 %
brutto 12,56 %

$ 249 900

Moje
badania

Did

Nie stwierdzono transakcji sprzedaży ani zamiany przedmiotu wyceny w przeciągu trzech lat przed datą wyceny

Badania własne

Nie stwierdzono transakcji ani zamian na nieruchomościach porównywanych w przeciągu roku od ostatniej transakcji

Informacja

Przedmiot wyceny Nieruchomość I

Nieruchomość II

Nieruchomość III

Data poprzedniej transakcji

Czerwiec/2004

Brak

brak

Cena poprzedniej transakcji

$ 29 500 /Grunt/

Brak

Data uzyskania informacji

Listopad/2005

Analiza poprzednich transakcji przedstawiono powyżej. Aktualny właściciel nabył działkę gruntu w czerwcu 2004 za $29 500
Podsumowanie podejścia porównawczego
Wszystkie porównania uwzględniały rozmiar, wiek, lokalizację, wielkość działki, widok, warunki i wyposażenie. Wszystkie dane dotyczą ostatnich wiarygodnych
transakcji. Niektóre porównywalne sprzedaże nastąpiły dawniej niż 6 m-cy temu, jednak pozwalały na poprawne porównanie i były najbardziej podobnymi i
najbliższymi w czasie transakcjami. Analiza rynku nie wskazuje na potrzebę uwzględniania upływu czasu. Wszystkie nieruchomości porównawcze położone były w
sąsiedztwie nieruchomości wycenianej. Poprawki z tytułu wielkości działki były spowodowane analizą transakcji dotyczących gruntów położonych w sąsiedztwie.
Wzięto pod uwagę nie tylko powierzchnię działki, ale także jej kształt, możliwość jej dalszej zabudowy, warunki krajobrazowe, oczekiwania nabywcy, bezpośrednie
sąsiedztwo i inne czynniki estetyczne występujące w okolicy.
Oszacowana wartość wynosi $ 244 797 ~ 245 000
W podejściu kosztowym wartość odtworzeniowa $250 958

Nie dokonano wyceny w podejściu dochodowym z powodu braku danych o czynszach.
Rzeczoznawca uważa, że wycena w podejściu porównawczym odzwierciedla wartość rynkową.

Podejście kosztowe

Wartość gruntu jest wyceniona na podstawie analizy ostatnich lokalnych transakcji.

Szacowanie kosztów odtworzenia ٱ

Szacowanie kosztów zastąpienia ٱ ×

ródła danych to głównie informacje uzyskane od lokalnych przedsiębiorców budowlanych.

Na załączonym szkicu (tu brak) pokazano rozkład funkcjonalny i powierzchnie

poszczególnych lokali.

Nieodwracalne fizyczne uszkodzenia zostały określone metodą oceny stosunku wiek –

ywotność obiektu, co odpowiada stopniowi zużycia – przyjęto oczekiwany wiek budynku na

65 lat. Poprawki wprowadzano kierując się wynikami tej samej metody.

Obliczenia (USD)

Opinia o wartości działki

29 500

Koszt odtworzenia lokalu: 2 721 stóp kw. * 68,00/ st.kw. = 185 028

Ganki, werandy: 169 st. kw. * 30/ st. kw. =

5 070

Garaż – miejsce do parkowania: 634 st. kw. * 40/st..kw. = 25 360

Łącznie koszt wybudowania lokalu na nowo:

215 458

Wpływ zużycia

- 6 000

Ostateczny wynik wyceny:

250 958

Stwierdzenia końcowe i klauzule

Rzeczoznawca nie odpowiada za czynniki natury prawnej, które dotyczą

nieruchomości wycenianej lub tytułu prawnego do tej nieruchomości, z wyjątkiem

informacji, że jest świadomy tych czynników na podstawie informacji, które uzyskał

w toku wyceny.

Rzeczoznawca sporządził szkic składników nieruchomości tak aby zorientować

czytelnika operatu o stanie przedmiotu wyceny,

Rzeczoznawca przeanalizował mapę zagrożenia powodziowego, aby stwierdzić czy

nieruchomość nie jest zagrożona powodzią, ale nie będąc w tej dziedzinie specjalistą

nie gwarantuje poprawności tych informacji i wniosków.

Rzeczoznawca nie daje gwarancji prawnych ani nie będzie występował w sądzie w

związku z wyceniana nieruchomością, chyba że umowa przewiduje inaczej lub

decydują o tym przepisy prawa.

Rzeczoznawca podaje w operacie informacje o wszelkich niekorzystnych zjawiskach

dotyczących nieruchomości, takich jak niezbędne reperacje, zagrożenie toksycznymi

odpadami, które stwierdził podczas wizji lokalnej lub o których dowiedział się w inny

sposób, a więc o cechach które wpływają na obniżenie wartości nieruchomości a jeśli

są one ukryte to nie gwarantuje, ze one nie występują, ponieważ nie jest ekspertem w

dziedzinie środowiska, w związku z czym wykonany przez niego operat nie może być

traktowany jako ekspertyza w tej dziedzinie.

Rzeczoznawca opiera swój operat o założenie, że przedmiot wyceny jest w dobrym

stanie a niezbędne remonty lub zmiany będą wykonane w sposób profesjonalny.

Oświadczenia rzeczoznawcy

Operat niniejszy wykonałem zgodnie z wymaganiami stawianymi przed operatem

szacunkowym.

Wykonałem wizje lokalna zew. i wew. Nieruchomości i opisałem warunki na

podstawie których można rozbudować przedmiot wyceny w sposób zgodny ze stanem

faktycznym, stwierdziłem i opisałem występowanie fizycznych usterek

nieruchomości, które mogą wpływać na poprawność jej wykorzystywania, jej

ywotność i funkcjonalność.

Wykonałem wycenę zgodnie z wymaganiami Jednolitych Standardów Zawodowych

Wyceny przyjętych przez Radę Standardów Wyceny przy Fundacji Wyceny,

aktualnymi w dacie wyceny.

Ustaliłem swoja opinie o wartości rynkowej na podstawie podejścia porównawczego –

zbadałem także możliwość zastosowania podejścia kosztowego i dochodowego.

Zbadałem, sprawdziłem, przeanalizowałem i opisałem wszystkie aktualne umowy

dotyczące wyceniania nieruchomości lub oferty jej sprzedaży w ciągu ostatnich 12

miesięcy i poprzednio zawarte transakcje jej dotyczące w ciągu ostatnich 3 lat (o ile

nie opisałem tych okresów inaczej w operacie).

Postąpiłem analogicznie, ale tylko w okresie jednego roku wstecz w stosunku do

transakcji na nieruchomościach przyjętych do porównania.

Wybrałem transakcje na nieruchomościach podobne do nieruchomości wycenianej

pod względem lokalizacji stanu fizycznego i funkcjonalnego.

Nie wykorzystałem do porównania transakcji, które były wynikiem połączenia

odrębnej sprzedaży gruntów i odrębnej sprzedaży części składowych, które na tym

gruncie były posadowione lub miałyby być posadowione w przyszłości.

Opisałem poprawki do cen wynikających z porównywanych transakcji, które były

odpowiednie do ich reakcji na różnice między nieruchomością wycenianą a

nieruchomościami podobnymi.

10.

Sprawdziłem w niezależnych źródłach wszystkie informacje, które dostały mi

dostarczone przez strony zainteresowane wynikiem wyceny.

11.

Mam wiedzę i doświadczenie w wycenie tego typy nieruchomości.

12.

Jestem świadomy i mam dostęp do niezbędnych, odpowiednich źródeł informacji o

nieruchomościach, takich jak MLS, wykazy podatkowe, „kataster” nieruchomości dla

obszaru na którym położona jest wyceniana nieruchomość.

13.

Uzyskałem informacje, oceny i opinie na temat wycenianej nieruchomości wykonane

przez inne osoby, o ile uznałem je za poprawne i wiarygodne.

14.

Wziąłem pod uwagę czynniki, które maja wpływ na wartość nieruchomości z

uwzględnieniem obiektów sąsiednich i nieruchomości wycenianej, w tym także takie

cechy, które wpływają negatywnie na wartość (np. niezbędne remonty, występujące

zniszczenia, szkodliwe odpady i inne niekorzystne warunki środowiskowe), które

zaobserwowałem podczas wizji lokalnej lub w wyniku innych badań wykonanych w

związku z wyceną. Opisałem je w operacie i uwzględniłem ich wpływ na wyceniana

nieruchomość.

15.

Nie ukryłem żadnej ważnej dale tego operatu informacji i stwierdzam, że moje opinie

i wnioski są prawdziwe.

16.

W operacie zawarłem moje osobiste niedwuznaczne i profesjonalne analizy, opinie i

wnioski, które są podstawą do założeń przyjętych w trakcie procesu wyceny.

17.

Nie mam aktualnie ani nie przewiduje w przyszłości związku z wyceniana

nieruchomością ani do osób nią zainteresowanych. Nie kierowałem się w mojej

wycenie moim stosunkiem do rasy, koloru skóry, religii, płci, wieku, stanu

małżeńskiego, upośledzenia i statusu rodzinnego lub narodowości ani obecnych, ani

przyszłych właścicieli lub użytkowników nieruchomości – dotyczy to także obiektów

sąsiadujących z nieruchomością.

18.

Mój zatrudnienie i wynagrodzenie za operat lub za jakakolwiek wycena w przyszłości

nie były warunkiem zawarcia umowy o te wycenę, który bym uwzględnił w operacie,

jak np. min. Wartość nieruchomości lub rozmiary i kierunek tej wartości, które

faworyzowałyby którąś ze stron lub sprzyjałyby jakimś szczególnym oczekiwaniom

np. ocena możliwości pozytywnego załatwienia wniosku o kredyt hipoteczny.

19.

Osobiście przygotowałem wszystkie wnioski i opinie w operacie a jeśli się opierałem

na czyjejś opinii to opisałem to, ale nikogo z tych osób nie upoważniłem do

dokonywania zmian w treści operatu.

20.

Zidentyfikowałem kredytobiorcę, który zlecił mi wykonanie operatu, który go ma

otrzymać.

21.

Poinformowałem kredytobiorcę, że może on ujawnić lub udostępnić ten operat

najemcom wycenianej nieruchomości lub innym osobom lub ich następcom,

ubezpieczycielom kredytu, organizacjom rzeczoznawców lub odpowiednim władzom

stanowym lub federalnym bez niczyjej zgody z wyjątkiem celu, którym byłaby

reklama, informacje o transakcjach, ogłoszenia prasowe itp.

22.

Jeśli bym nie dopełnił tych uwarunkowań jestem świadomy konsekwencji, które mogą

mnie spotkać z powodu nieprzestrzegania zasad.

23.

Pożyczkobiorca lub inny kredytobiorca, ich następcy, instytucje rządowe nadzorujące

inwestycje i inni uczestnicy rynku nieruchomości mogą polegać na tym operacie jako

części transakcji kredytowej.

24.

Jeśli operat będzie przekazywany elektronicznie wraz z moim „elektronicznym

podpisem”, jeśli jest to dopuszczalne to niezależnie od tego albo w dodatkowej

„papierowej wersji operatu albo tylko co do mojego podpisu musza być one

sprawdzone i udostępnione odbiorcy.

25.

Jakiekolwiek zamierzone zmiany lub fałszywe stwierdzenia zawarte w operacie mogą

być przedmiotem postępowania sądowego.

Oświadczenie osoby fizycznej lub prawnej nadzorującej lub zatrudniającej

rzeczoznawcę

Bezpośrednio nadzorowałem prace rzeczoznawcy, czytałem operat i zgadzam się z

jego wynikiem i zawartymi w nim opiniami.

Biorę w pełni odpowiedzialność za treść operatu.

Rzeczoznawca sporządzający operat jest podwykonawcą lub osoba zatrudnioną u

nadzorującego go rzeczoznawcy lub w firmie prowadzącej wyceny i ma kwalifikacje

do sporządzania operatów szacunkowych.

Operat spełnia wymagania stawiane przez Jednolite Standardy Zawodowe Wyceny.

Uwaga o elektronicznej formie operatu jak w pkt. 24 oświadczenia rzeczoznawcy.

USTAWA

z dnia 26 kwietnia 2001 r.

o zasadach uznawania nabytych w państwach członkowskich Unii

Europejskiej kwalifikacji do wykonywania zawodów regulowanych

Art. 1. 1. Obywatelom państw członkowskich Unii Europejskiej, którzy nabyli w tych

państwach, poza granicami Rzeczypospolitej Polskiej, kwalifikacje do wykonywania
zawodów regulowanych, uznaje się te kwalifikacje na zasadach określonych w ustawie.

2. Zawodem regulowanym jest zawód, którego wykonywanie jest uzależnione od

spełnienia wymagań kwalifikacyjnych i warunków określonych w odrębnych przepisach,
zwanych dalej "przepisami regulacyjnymi".

3. Obywatelom państw członkowskich Unii Europejskiej, których kwalifikacje zostały

uznane, zapewnia się prawo wykonywania w Rzeczypospolitej Polskiej zawodu
regulowanego na takich samych zasadach jak osobom, które kwalifikacje do jego
wykonywania uzyskały w Rzeczypospolitej Polskiej.

4. Ustawa nie narusza zasad uznawania kwalifikacji do wykonywania zawodów

regulowanych, nabytych w państwach członkowskich Unii Europejskiej, określonych w
odrębnych przepisach.

Art. 2. Ilekroć w ustawie jest mowa o:

1) wykonywaniu zawodu regulowanego - oznacza to wykonywanie takiego zawodu na
własny rachunek, na podstawie umowy o pracę lub w innej formie dozwolonej przez przepisy
obowiązujące w państwie, w którym zawód był, jest lub ma być wykonywany,

2) kwalifikacjach do wykonywania zawodu regulowanego - oznacza to wymogi określone
przepisami regulacyjnymi, od których spełnienia uzależnione jest wykonywanie zawodu,

3) wnioskodawcy - oznacza to obywatela, o którym mowa w art. 1 ust. 1, zamierzającego
wykonywać zawód regulowany w Rzeczypospolitej Polskiej,

4) państwie wnioskodawcy - oznacza to państwo, w którym wnioskodawca uzyskał
kwalifikacje do wykonywania zawodu regulowanego,

5) uprawnionej instytucji - oznacza to instytucję w państwie członkowskim Unii Europejskiej
prowadzącą kształcenie lub szkolenie, których ukończenie potwierdzane jest dyplomami lub
ś

wiadectwami, zgodnie z przepisami o systemie edukacji w tym państwie, a także

stowarzyszenie albo organizację zawodową, których wykaz stanowi załącznik nr 1 do ustawy,

6) kształceniu regulowanym - oznacza to kształcenie przygotowujące do wykonywania
zawodu w państwie wnioskodawcy, uzupełnione, o ile jest to dodatkowo wymagane,
szkoleniem zawodowym, okresem próbnym lub praktyką zawodową, których poziom i
program są określone przepisami państwa wnioskodawcy albo podlegają zatwierdzeniu lub
ocenie przez powołaną w tym celu instytucję w państwie wnioskodawcy,

7) kwalifikacjach na poziomie trzecim - oznacza to, że wnioskodawca posiada:
a) dyplom, świadectwo lub inny dokument, wydane przez uprawnioną instytucję,
potwierdzające ukończenie studiów wyższych o co najmniej trzyletnim okresie kształcenia,
lub odpowiednio dłuższym w przypadku nauki w cyklu innym niż podstawowy, zwanym
dalej "nauką w niepełnym wymiarze", a także dodatkowo ukończenie szkolenia zawodowego,
o ile jest wymagane - stanowiące jednocześnie potwierdzenie posiadania kwalifikacji
wymaganych do wykonywania zawodu regulowanego w państwie wnioskodawcy, wówczas
gdy ponad połowę kształcenia lub szkolenia odbyto w państwie członkowskim Unii

Europejskiej lub gdy wnioskodawca uzyskał trzyletnie doświadczenie zawodowe
poświadczone przez państwo członkowskie Unii Europejskiej, które uznało dokumenty
uzyskane w państwie innym niż państwo członkowskie Unii Europejskiej, albo
b) dokumenty wydane przez uprawnioną instytucję, potwierdzające ukończenie studiów
wyższych o co najmniej trzyletnim okresie kształcenia, lub odpowiednio dłuższym w
przypadku nauki w niepełnym wymiarze, a także ukończenie szkolenia zawodowego, o ile
jest wymagane - stanowiące jednocześnie potwierdzenie posiadania kwalifikacji do
wykonywania zawodu, niebędącego w państwie wnioskodawcy zawodem regulowanym, oraz
dodatkowo dokumenty poświadczające wykonywanie w tym państwie przez wnioskodawcę
zawodu przez dwa lata w czasie odpowiadającym pełnemu wymiarowi czasu pracy w okresie
ostatnich dziesięciu lat,

8) kwalifikacjach na poziomie drugim - oznacza to, że wnioskodawca posiada:
a) dokumenty potwierdzające wykształcenie lub ukończenie szkolenia, wydane przez
uprawnioną instytucję po ukończeniu:
- nauki o okresie kształcenia co najmniej rocznym, lecz krótszym niż trzy lata, lub
odpowiednio dłuższym w przypadku nauki w niepełnym wymiarze, podejmowanej na
podstawie świadectwa uprawniającego do kształcenia w systemie szkolnictwa wyższego, a
także dodatkowo ukończenie szkolenia zawodowego, o ile jest to wymagane, lub
- kursów o specjalistycznym programie, których wykaz stanowi załącznik nr 2 do
ustawy,
stanowiące jednocześnie potwierdzenie posiadania kwalifikacji wymaganych do podjęcia i
wykonywania zawodu regulowanego w państwie wnioskodawcy, jeżeli ponad połowę
kształcenia lub szkolenia odbyto w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub poza
obszarem Unii Europejskiej w instytucji prowadzącej kształcenie i szkolenie na podstawie
przepisów państwa członkowskiego Unii Europejskiej, albo gdy wnioskodawca uzyskał
trzyletnie doświadczenie zawodowe poświadczone przez państwo członkowskie Unii
Europejskiej, które uznało dokumenty uzyskane w państwie innym niż państwo członkowskie
Unii Europejskiej, albo
b) dokumenty wydane przez uprawnioną instytucję, potwierdzające ukończenie nauki o
okresie kształcenia co najmniej rocznym, lecz krótszym niż trzy lata, lub odpowiednio
dłuższym w przypadku nauki w niepełnym wymiarze, podejmowanej na podstawie
ś

wiadectwa uprawniającego do kształcenia w systemie szkolnictwa wyższego, a także

dodatkowo ukończenie szkolenia zawodowego, o ile jest to wymagane - stanowiące
jednocześnie potwierdzenie posiadania kwalifikacji do wykonywania zawodu, który w
państwie wnioskodawcy nie jest zawodem regulowanym, oraz dodatkowo dokumenty
poświadczające wykonywanie w tym państwie przez wnioskodawcę zawodu przez dwa lata w
czasie odpowiadającym pełnemu wymiarowi czasu pracy lub odpowiednio dłużej w
przypadku wykonywania zawodu w niepełnym wymiarze czasu pracy, w okresie ostatnich
dziesięciu lat, albo
c) dokument potwierdzający ukończenie w państwie członkowskim Unii Europejskiej kursu
kształcenia regulowanego, świadczący o posiadaniu kwalifikacji na poziomie drugim, w tym
kursu zamieszczonego w wykazie stanowiącym załącznik nr 3 do ustawy,

9) kwalifikacjach na poziomie pierwszym - oznacza to, że wnioskodawca posiada:
a) dokumenty potwierdzające wykształcenie lub szkolenie, wydane przez uprawnioną
instytucję, poświadczające, po zakończeniu nauki z zakresu szkoły średniej ogólnej,
technicznej lub zawodowej, ukończenie:
- kształcenia lub szkolenia innego niż wymienione w pkt 8 lit. a) pierwsze tiret, w
instytucji szkolnictwa lub w zakładzie pracy, uzupełnionego dodatkowo okresem praktyki
zawodowej, o ile jest to wymagane, lub
- praktyki zawodowej uzupełniającej naukę z zakresu szkoły średniej,

stanowiące jednocześnie potwierdzenie posiadania kwalifikacji wymaganych do podjęcia i
wykonywania zawodu regulowanego w państwie wnioskodawcy, jeżeli ponad połowę
kształcenia i szkolenia odbyto w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub poza
obszarem Unii Europejskiej w instytucji prowadzącej kształcenie i szkolenie na podstawie
przepisów państwa członkowskiego Unii Europejskiej, albo gdy wnioskodawca uzyskał
trzyletnie doświadczenie zawodowe poświadczone przez państwo członkowskie Unii
Europejskiej, które uznało dokumenty uzyskane w państwie innym niż państwo członkowskie
Unii Europejskiej, albo
b) dokumenty wydane przez uprawnioną instytucję po zakończeniu nauki z zakresu szkoły
ś

redniej ogólnej, technicznej lub zawodowej, świadczące o ukończeniu:

- kształcenia lub szkolenia odbytego w instytucji szkolnictwa lub zakładzie pracy,
uzupełnionego dodatkowo okresem praktyki zawodowej, o ile jest to wymagane, lub
- praktyki zawodowej uzupełniającej naukę z zakresu szkoły średniej,
stanowiące jednocześnie potwierdzenie posiadania kwalifikacji do wykonywania zawodu,
który w państwie wnioskodawcy nie jest zawodem regulowanym, oraz dodatkowo dokumenty
poświadczające wykonywanie w tym państwie przez wnioskodawcę zawodu przez dwa lata w
czasie odpowiadającym pełnemu wymiarowi czasu pracy lub odpowiednio dłużej w
przypadku wykonywania zawodu w niepełnym wymiarze czasu pracy, w okresie ostatnich
dziesięciu lat, albo
c) dokument potwierdzający ukończenie kształcenia regulowanego na poziomie, o którym
mowa w lit. b) pierwsze tiret,

10) zaświadczeniu potwierdzającym kompetencje - oznacza to:
a) dokument potwierdzający ukończenie istotnego dla zawodu regulowanego kształcenia
lub szkolenia innego niż wymienione w pkt 7-9 albo
b) dokument potwierdzający wiedzę i predyspozycje niezbędne do wykonywania zawodu,
wydane przez uprawnioną instytucję, w przypadku gdy uzyskanie takiego zaświadczenia w
państwie wnioskodawcy nie jest uzależnione od posiadania wykształcenia,

11) dyplomie ukończenia szkoły wyższej - oznacza to dyplom ukończenia wyższych studiów
lub wyższych studiów zawodowych w Rzeczypospolitej Polskiej oraz, jeżeli przepisy
regulacyjne tak stanowią, dokumenty potwierdzające spełnienie wymogów kwalifikacyjnych
zawartych w tych przepisach dla danego zawodu regulowanego,

12) świadectwie ukończenia szkoły pomaturalnej - oznacza to świadectwo ukończenia szkoły
pomaturalnej w Rzeczypospolitej Polskiej oraz, jeżeli przepisy regulacyjne tak stanowią,
dokumenty potwierdzające spełnienie wymogów kwalifikacyjnych zawartych w przepisach
dla danego zawodu regulowanego,

13) świadectwie ukończenia szkoły średniej - oznacza to świadectwo ukończenia szkoły
ponadpodstawowej lub ponadgimnazjalnej w Rzeczypospolitej Polskiej, z wyjątkiem szkół, o
których mowa w pkt 12,

14) świadectwie ukończenia szkoły podstawowej - oznacza to świadectwo ukończenia
ośmioklasowej

szkoły

podstawowej

lub

wiadectwo

ukończenia

gimnazjum

Rzeczypospolitej Polskiej,

15) doświadczeniu zawodowym - oznacza to wykonywanie zawodu regulowanego w
państwie członkowskim Unii Europejskiej,

16) stażu adaptacyjnym - oznacza to okres przysposobienia do samodzielnego wykonywania
zawodu regulowanego, odbywanego w ramach stosunku pracy lub na podstawie umowy
cywilnoprawnej, pod nadzorem wykwalifikowanego przedstawiciela zawodu regulowanego,

17) teście umiejętności - oznacza to czynności mające na celu sprawdzenie, z uwzględnieniem
wymagań zawodu regulowanego, zakresu i poziomu wiedzy zawodowej wnioskodawcy
niezbędnej do wykonywania tego zawodu,

18) organizacjach zawodowych - oznacza to organizacje, stowarzyszenia lub samorząd
zawodowy.

Art. 3. Do postępowania w sprawie uznania kwalifikacji do wykonywania zawodu

regulowanego w Rzeczypospolitej Polskiej, zwanego dalej "postępowaniem w sprawie
uznania kwalifikacji", stosuje się, z zastrzeżeniem przepisów ustawy, przepisy

Kodeksu

postępowania administracyjnego

Art. 4. 1. Organami właściwymi do podejmowania decyzji w sprawie uznania

kwalifikacji do wykonywania w Rzeczypospolitej Polskiej zawodu regulowanego są organy
określone w przepisach

ustawy

z dnia 4 września 1997 r. o działach administracji rządowej

(Dz. U. z 1999 r. Nr 82, poz. 928, z 2000 r. Nr 12, poz. 136, Nr 43, poz. 489, Nr 48, poz. 550,
Nr 62, poz. 718, Nr 70, poz. 816, Nr 73, poz. 852, Nr 109, poz. 1158 i Nr 122, poz. 1314 i
1321 oraz z 2001 r. Nr 3, poz. 18, Nr 5, poz. 43 i 44, Nr 42, poz. 475, Nr 63, poz. 634, Nr 73,
poz. 761 i Nr 76, poz. 811), zwane dalej "właściwymi organami".

2. Organami

uprawnionymi

podejmowania

decyzji

wykonywaniu

Rzeczypospolitej Polskiej zawodów regulowanych przez obywateli państw członkowskich
Unii Europejskiej są organy określone w przepisach regulacyjnych uprawnione do
podejmowania takich decyzji wobec osób, które uzyskały kwalifikacje do ich wykonywania
w Rzeczypospolitej Polskiej.

Art. 5. 1. Postępowanie w sprawie uznania kwalifikacji wszczyna się na wniosek.
2. Postępowanie w sprawie uznania kwalifikacji powinno zakończyć się wydaniem

decyzji nie później niż w terminie 4 miesięcy od dnia przedstawienia przez wnioskodawcę
wszystkich niezbędnych dokumentów.

Art. 6. 1. Ilekroć przepisy odrębne wymagają dla uzyskania prawa do wykonywania

zawodu regulowanego decyzji lub opinii organów organizacji zawodowych, organizacje te
uczestniczą w postępowaniu w sprawie uznania kwalifikacji na prawach strony.

2. Decyzje w sprawach uznania kwalifikacji są wiążące dla organizacji zawodowych, o

których mowa w ust. 1, właściwych w sprawach wykonywania zawodu.

Art. 7. 1. Wnioski, pisma i dokumenty w toku postępowania w sprawie uznania

kwalifikacji składa się w języku polskim lub wraz z tłumaczeniem na język polski
dokonanym przez tłumacza przysięgłego, z zastrzeżeniem ust. 2.

2. Tłumaczenie na język polski nie jest wymagane w przypadku dokumentów

potwierdzających dane, o których mowa w ust. 3 pkt 1 i 2.

3. Wniosek o wszczęcie postępowania w sprawie uznania kwalifikacji powinien

zawierać w szczególności:

1) imię, nazwisko, datę i miejsce urodzenia wnioskodawcy,

2) nazwę państwa wnioskodawcy,

3) określenie zawodu regulowanego, dla którego wykonywania mają być uznane kwalifikacje
wnioskodawcy,

4) informację o posiadanych kwalifikacjach, w tym o wykształceniu i doświadczeniu
zawodowym wnioskodawcy.

4. Wniosek składa się na formularzu udostępnianym nieodpłatnie przez właściwe organy

lub przez ośrodek informacji, o którym mowa w art. 19 ust. 1.

Art. 8. Minister właściwy do spraw szkolnictwa wyższego oraz minister właściwy do

spraw oświaty i wychowania określą, w drodze rozporządzenia, wzory formularzy, o których
mowa w art. 7 ust. 4, uwzględniając w szczególności dane, o których mowa w art. 7 ust. 3
oraz art. 16 ust. 1 i 3, wykaz dokumentów, które należy dołączyć do wniosku, instrukcję
wypełniania wniosku, a także dane o ośrodku informacji, o którym mowa w art. 19 ust. 1.

Art. 9. 1. Jeżeli do wykonywania zawodu regulowanego w Rzeczypospolitej Polskiej

wymagane jest posiadanie:

1) dyplomu ukończenia szkoły wyższej - za spełnienie tego wymogu uznaje się posiadanie
kwalifikacji na poziomie trzecim lub kwalifikacji na poziomie drugim, z zastrzeżeniem pkt 2
oraz art. 10-12,

2) dyplomu ukończenia szkoły wyższej o okresie kształcenia dłuższym niż cztery lata - za
spełnienie tego wymogu uznaje się posiadanie kwalifikacji na poziomie trzecim,

3) świadectwa ukończenia szkoły pomaturalnej - za spełnienie tego wymogu uznaje się
posiadanie kwalifikacji na poziomie trzecim lub kwalifikacji na poziomie drugim, z
zastrzeżeniem art. 10-12, albo posiadanie kwalifikacji na poziomie pierwszym, z
zastrzeżeniem art. 11,

4) świadectwa ukończenia szkoły średniej - za spełnienie tego wymogu uznaje się:
a) posiadanie kwalifikacji na poziomie trzecim, kwalifikacji na poziomie drugim lub
kwalifikacji na poziomie pierwszym, z zastrzeżeniem art. 11, lub
b) wykonywanie zawodu w czasie odpowiadającym pełnemu wymiarowi czasu pracy przez
okres trzech lat lub odpowiednio dłuższym w przypadku wykonywania zawodu w niepełnym
wymiarze czasu, w okresie ostatnich dziesięciu lat w państwie członkowskim Unii
Europejskiej, w którym zawód ten nie jest regulowany,

5) zaświadczenia potwierdzającego kompetencje - za spełnienie tego wymogu uznaje się
posiadanie dokumentów wymaganych w państwie wnioskodawcy do wykonywania zawodu
regulowanego, dla którego ubiega się on o uznanie kwalifikacji, lub potwierdzenie
kwalifikacji uzyskanych w państwie członkowskim Unii Europejskiej, jeśli dokumenty te są
porównywalne z dokumentami określonymi w przepisach regulacyjnych dla danego zawodu,

6) świadectwa ukończenia szkoły średniej ogólnokształcącej lub szkoły podstawowej - za
spełnienie tego wymogu uznaje się posiadanie dyplomu lub świadectwa uzyskanego na
równorzędnym poziomie nauczania w państwie wnioskodawcy, wydanego przez uprawnioną
instytucję.

2. W przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 4 lit. b), właściwy organ może zobowiązać

wnioskodawcę do odbycia stażu adaptacyjnego albo przystąpienia do testu umiejętności, z
zastrzeżeniem prawa wyboru jednego z tych wymogów przez właściwy organ.

Art. 10. Jeżeli do wykonywania zawodu regulowanego w Rzeczypospolitej Polskiej

wymagane jest posiadanie dyplomu ukończenia szkoły wyższej lub świadectwa ukończenia
szkoły pomaturalnej, a wnioskodawca przedstawi dokumenty potwierdzające:

1) odpowiednio, posiadanie kwalifikacji na poziomie trzecim lub kwalifikacji na poziomie
drugim, a właściwy organ stwierdzi, iż okres kształcenia lub szkolenia wnioskodawcy jest
krótszy o co najmniej rok od okresu kształcenia lub szkolenia wymaganego przepisami
regulacyjnymi - może uzależnić decyzję o uznaniu kwalifikacji od udokumentowania przez
wnioskodawcę posiadania doświadczenia zawodowego o okresie nie dłuższym niż podwójny
okres, o który krócej trwało kształcenie lub szkolenie,

2) odpowiednio, posiadanie kwalifikacji na poziomie trzecim lub kwalifikacji na poziomie
drugim, a właściwy organ stwierdzi, iż okres praktyki zawodowej odbywanej z udziałem
wykwalifikowanego przedstawiciela zawodu, składającej się na posiadane kwalifikacje, jest
krótszy o co najmniej rok od okresu praktyki zawodowej wymaganej przepisami
regulacyjnymi, może uzależnić decyzję od udokumentowania przez wnioskodawcę posiadania
doświadczenia zawodowego o okresie nie dłuższym niż okres, o który krócej trwała praktyka
zawodowa wnioskodawcy.

Art. 11. 1. Jeżeli program kształcenia i szkolenia odbytego przez wnioskodawcę w jego

państwie różni się znacząco od programu kształcenia i szkolenia wymaganego w

Rzeczypospolitej Polskiej albo jeżeli zakres wykonywanego przez wnioskodawcę w jego
państwie zawodu różni się od zakresu tego zawodu w Rzeczypospolitej Polskiej, właściwy
organ może uzależnić decyzję o uznaniu kwalifikacji od odbycia przez wnioskodawcę stażu
adaptacyjnego albo przystąpienia do testu umiejętności.

2. Staż adaptacyjny, o którym mowa w ust. 1 i w art. 9 ust. 2, nie może przekraczać:

1) trzech lat - w przypadku zawodu, dla którego wykonywania przepisy regulacyjne
wymagają posiadania dyplomu ukończenia studiów wyższych lub świadectwa ukończenia
szkoły pomaturalnej,

2) dwóch lat - w przypadku zawodu, dla którego wykonywania przepisy regulacyjne
wymagają posiadania świadectwa ukończenia szkoły średniej.

3. W przypadku, o którym mowa w ust. 1, właściwy organ może zobowiązać

wnioskodawcę albo do odbycia stażu adaptacyjnego, albo przystąpienia do testu umiejętności
- zgodnie z wyborem wnioskodawcy, z zastrzeżeniem art. 13.

Art. 12. 1. Właściwy organ nie może zobowiązać wnioskodawcy do łącznego

przedstawienia dokumentów stwierdzających posiadanie doświadczenia zawodowego oraz
odbycia stażu adaptacyjnego albo przystąpienia do testu umiejętności.

2. Dla uznania kwalifikacji nie można wymagać posiadania doświadczenia zawodowego

dłuższego niż cztery lata.

Art. 13. 1. Uprawnienie do wyboru stażu adaptacyjnego albo testu umiejętności, o

którym mowa w art. 11 ust. 3, może zostać wyłączone w przypadku zawodów regulowanych,
dla których wykonywania konieczne jest posiadanie znajomości polskiego prawa, a w
przypadku innych zawodów regulowanych - po pozytywnym rozpatrzeniu przez Komisję
Europejską wniosku Rzeczypospolitej Polskiej w sprawie wyłączenia uprawnienia wyboru
zastrzeżonego dla wnioskodawcy.

2. Minister właściwy do spraw szkolnictwa wyższego oraz minister właściwy do spraw

oświaty i wychowania określą, w drodze rozporządzenia, zawody, o których mowa w ust. 1,
dla których wykonywania wyboru stażu adaptacyjnego albo testu umiejętności dokonuje
właściwy organ.

Art. 14. 1. Wnioskodawca, którego kwalifikacje do wykonywania zawodu regulowanego

zostały uznane, ma prawo posługiwać się tytułem ustalonym dla danego zawodu w
Rzeczypospolitej Polskiej.

2. W przypadku gdy używanie tytułu ustalonego dla danego zawodu uzależnione jest od

przynależności do organizacji zawodowej lub od decyzji organu określonego w art. 4 ust. 2,
wnioskodawca, o którym mowa w ust. 1, ma prawo używać tego tytułu odpowiednio po
uzyskaniu członkostwa w organizacji lub po uzyskaniu decyzji organu.

3. Wnioskodawca, o którym mowa w ust. 1, ma prawo posługiwać się także tytułem

uzyskanym w systemie szkolnictwa wyższego lub średniego, albo jego skrótem, w
oryginalnym brzmieniu wraz z podaniem nazwy i siedziby instytucji, która nadała ten tytuł.

Art. 15. Ministrowie kierujący działami administracji rządowej, właściwi w sprawach

uznawania kwalifikacji w zawodach regulowanych należących do danego działu, określą w
drodze rozporządzenia:

1) warunki, sposób i tryb odbywania stażu adaptacyjnego, sposób i tryb wykonywania
nadzoru nad odbywaniem stażu oraz oceny nabytych przez wnioskodawcę umiejętności,

2) warunki, sposób i tryb przeprowadzania testu umiejętności oraz oceny wykazanych przez
wnioskodawcę umiejętności

- kierując się odrębnościami w wykonywaniu zawodów w państwach członkowskich Unii
Europejskiej oraz specyfiką i szczególnymi wymaganiami dotyczącymi wykonywania
zawodów regulowanych w Rzeczypospolitej Polskiej.

Art. 16. 1. Ilekroć przepisy regulacyjne lub przepisy odrębne uzależniają wykonywanie

zawodu regulowanego od spełnienia określonych wymogów dotyczących niekaralności
wnioskodawcy lub od jego postawy etycznej albo przewidują możliwość zakazu
wykonywania zawodu, zawieszenia prawa jego wykonywania lub skreślenia z listy osób
uprawnionych do wykonywania zawodu na podstawie orzeczenia sądu lub w wyniku
postępowania dyscyplinarnego - właściwy organ ustala spełnienie przesłanek przewidzianych
tymi przepisami na podstawie dokumentów wystawionych przez państwo wnioskodawcy.

2. Jeżeli w państwie wnioskodawcy nie są wydawane dokumenty, o których mowa w ust.

1, dowodem w postępowaniu w sprawie uznania kwalifikacji jest oświadczenie
wnioskodawcy złożone w formie i trybie określonych w przepisach tego państwa.

3. Ilekroć przepisy regulacyjne wymagają odpowiedniego stanu zdrowia do

wykonywania zawodu regulowanego, dowodem w postępowaniu w sprawie uznania
kwalifikacji są dokumenty wystawione przez upoważnioną instytucję państwa wnioskodawcy
lub innego państwa członkowskiego Unii Europejskiej, w którym wnioskodawca wykonywał
ostatnio dany zawód.

4. Właściwy organ może żądać, aby dokumenty, o których mowa w ust. 1-3, były

wystawione nie później niż trzy miesiące przed ich złożeniem.

Art. 17. 1. Minister właściwy do spraw szkolnictwa wyższego, koordynujący uznawanie

kwalifikacji w zawodach regulowanych, dla których wykonywania niezbędne jest posiadanie
dyplomu ukończenia szkoły wyższej, może wyznaczyć pracownika ministerstwa lub powołać
inną osobę w celu pełnienia funkcji krajowego koordynatora do spraw uznawania kwalifikacji
w tych zawodach.

2. Minister właściwy do spraw oświaty i wychowania, koordynujący uznawanie

kwalifikacji w zawodach regulowanych, dla których wykonywania niezbędne jest posiadanie
wykształcenia na poziomie niższym niż określone w ust. 1, może wyznaczyć pracownika
ministerstwa lub powołać inną osobę w celu pełnienia funkcji krajowego koordynatora do
spraw uznawania kwalifikacji w tych zawodach.

3. Powołanie, o którym mowa w ust. 1 i 2, stanowi nawiązanie stosunku pracy.
4. Osoby pełniące funkcje, o których mowa w ust. 1 i 2, zapewniają jednolite stosowanie

przepisów ustawy przez właściwe organy oraz gromadzą informacje o postępowaniach w
sprawach uznania kwalifikacji, a także współpracują z organizacjami zawodowymi, o których
mowa w art. 6 ust. 1, oraz z ośrodkiem informacji, o którym mowa w art. 19 ust. 1 i art. 22.

Art. 18. 1. Właściwe organy przekazują krajowemu koordynatorowi, a w przypadku jego

niepowołania odpowiednio ministrowi właściwemu do spraw szkolnictwa wyższego lub
ministrowi właściwemu do spraw oświaty i wychowania, okresowe informacje o zmianach
wymogów dotyczących zawodu regulowanego oraz o podjętych decyzjach w sprawach
uznania kwalifikacji do wykonywania zawodu regulowanego.

2. Prezes Rady Ministrów, na wniosek ministra właściwego do spraw szkolnictwa

wyższego oraz ministra właściwego do spraw oświaty i wychowania, określi, w drodze
rozporządzenia, zakres informacji, o których mowa w ust. 1, a także terminy ich składania,
kierując się zobowiązaniami Rzeczypospolitej Polskiej wobec państw członkowskich Unii
Europejskiej i organów Wspólnoty Europejskiej.

Art. 19. 1. Minister właściwy do spraw szkolnictwa wyższego oraz minister właściwy do

spraw oświaty i wychowania wskazują lub tworzą ośrodek informacji właściwy dla

informowania o zawodach regulowanych, dla których wykonywania niezbędne jest
posiadanie dyplomu ukończenia szkoły wyższej, a także właściwy dla zawodów
regulowanych, dla których wykonywania niezbędne jest posiadanie wykształcenia na niższym
poziomie, oraz ustalą szczegółowy zakres zadań ośrodka, uwzględniając konieczność
zapewnienia dostępu do właściwej informacji obywatelom państw członkowskich Unii
Europejskiej.

2. Ośrodek informacji, o którym mowa w ust. 1, współpracuje z krajowymi

koordynatorami oraz pełni funkcję ośrodka informacji dla obywateli państw członkowskich
Unii Europejskiej.

Art. 20. W ustawie z dnia 4 września 1997 r. o działach administracji rządowej (Dz. U. z

1999 r. Nr 82, poz. 928, z 2000 r. Nr 12, poz. 136, Nr 43, poz. 489, Nr 48, poz. 550, Nr 62,
poz. 718, Nr 70, poz. 816, Nr 73, poz. 852, Nr 109, poz. 1158 i Nr 122, poz. 1314 i 1321 oraz
z 2001 r. Nr 3, poz. 18, Nr 5, poz. 43 i 44, Nr 42, poz. 475, Nr 63, poz. 634, Nr 73, poz. 761 i
Nr 76, poz. 811) wprowadza się następujące zmiany:

1) w

art. 4a

ust. 1 otrzymuje brzmienie:

"1. Minister kierujący działem administracji rządowej, z zastrzeżeniem art. 33a ust. 4, jest
właściwy w sprawach uznawania kwalifikacji w zawodach regulowanych należących do tego
działu.";

2) w

art. 33a

dodaje się ust. 4-6 w brzmieniu:

"4. Prezes Rady Ministrów, w drodze rozporządzenia, wyznacza:
1) ministra właściwego do spraw uznawania kwalifikacji w zawodach regulowanych
objętych działalnością administracji rządowej wykonywaną przez urzędy określone w ust. 1
oraz wskazuje, który z tych urzędów wyznaczony minister może upoważnić do wykonywania
zadań w sprawach uznawania kwalifikacji w zawodach regulowanych,
2) ministra właściwego do spraw uznawania kwalifikacji w tych zawodach
regulowanych, dla których wykonywania właściwy jest więcej niż jeden minister,
kierując się specyfiką poszczególnych zawodów regulowanych, właściwością odpowiednich
działów administracji rządowej, a także zakresem działania urzędów, o których mowa w ust.
1.

5. Minister, o którym mowa w ust. 4 pkt 1, może, w drodze rozporządzenia, upoważnić

do wykonywania zadań w sprawach uznawania kwalifikacji w zawodach regulowanych
wskazany urząd albo podmioty, o których mowa w art. 4a ust. 3.

6. Minister, o którym mowa w ust. 4 pkt 2, może, w drodze rozporządzenia, upoważnić

do wykonywania zadań w sprawach uznawania kwalifikacji w zawodach regulowanych
podmioty, o których mowa w art. 4a ust. 3."

Art. 21. W ustawie z dnia 9 września 2000 r. o opłacie skarbowej (Dz. U. Nr 86, poz.

960 oraz z 2001 r. Nr 5, poz. 43, Nr 60, poz. 610 i Nr 76, poz. 811) w

załączniku

w części IV

dodaje się pkt 47b w brzmieniu:

"47b.

Od decyzji stwierdzającej posiadanie kwalifikacji do wykonywania
zawodu regulowanego w rozumieniu przepisów o zasadach uznawania
nabytych w państwach członkowskich Unii Europejskiej kwalifikacji
do wykonywania zawodów regulowanych

500
zł"

Art. 22. Do czasu wydania rozporządzenia, o którym mowa w art. 19 ust. 1, nie dłużej

jednak niż przez 3 lata od dnia wejścia w życie ustawy, zadania ośrodka informacji wykonuje
Biuro Uznawalności Wykształcenia i Wymiany Międzynarodowej, utworzone na podstawie
odrębnych przepisów.

Art. 23. Ustawa wchodzi w życie z dniem uzyskania przez Rzeczpospolitą Polską

członkostwa w Unii Europejskiej, z wyjątkiem art. 20, który wchodzi w życie z dniem
ogłoszenia.

ROZPORZĄDZENIE

MINISTRA EDUKACJI NARODOWEJ I SPORTU

z dnia 16 stycznia 2003 r.

w sprawie zawodów regulowanych, dla których wykonywania wyboru stażu

adaptacyjnego albo testu umiejętności dokonuje właściwy organ

Na podstawie

art. 13

ust. 2 ustawy z dnia 26 kwietnia 2001 r. o zasadach uznawania

nabytych w państwach członkowskich Unii Europejskiej kwalifikacji do wykonywania
zawodów regulowanych (Dz. U. Nr 87, poz. 954 oraz z 2002 r. Nr 71, poz. 655) zarządza się,
co następuje:

§ 1. Ustala się następujące zawody regulowane, dla których wykonywania wyboru stażu

adaptacyjnego albo testu umiejętności dokonuje organ właściwy do podjęcia decyzji w
sprawie uznania kwalifikacji do wykonywania zawodu regulowanego, ze względu na
konieczność posiadania znajomości polskiego prawa:

1) doradca inwestycyjny;
2) doradca podatkowy;

3) makler giełd towarowych;
4) makler papierów wartościowych;

5) pośrednik w obrocie nieruchomościami;

6) syndyk;

7) usługowo prowadzący księgi rachunkowe;

8) zarządca nieruchomości.

§ 2. Rozporządzenie wchodzi w życie z dniem uzyskania przez Rzeczpospolitą Polską

członkostwa w Unii Europejskiej.

______

Minister Edukacji Narodowej i Sportu kieruje działami administracji rządowej -

szkolnictwo wyższe oraz oświata i wychowanie, na podstawie

§ 1

ust. 2 pkt 2 i 3

rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2002 r. w sprawie szczegółowego
zakresu działania Ministra Edukacji Narodowej i Sportu (Dz. U. Nr 97, poz. 866).

ROZPORZĄDZENIE

MINISTRA EDUKACJI NARODOWEJ I SPORTU

z dnia 21 kwietnia 2004 r.

w sprawie zawodu regulowanego, w przypadku którego wyłączone jest

uprawnienie do wyboru stażu adaptacyjnego albo testu umiejętności

Na podstawie

art. 13

ust. 2 ustawy z dnia 26 kwietnia 2001 r. o zasadach uznawania

nabytych w państwach członkowskich Unii Europejskiej kwalifikacji do wykonywania
zawodów regulowanych (Dz. U. Nr 87, poz. 954, z 2002 r. Nr 71, poz. 655 oraz z 2003 r. Nr
190, poz. 1864) zarządza się, co następuje:

§ 1. Zawodem regulowanym, w przypadku którego wyłączone jest uprawnienie do

wyboru stażu adaptacyjnego albo testu umiejętności, jest zawód doradcy podatkowego.

2. W przypadku zawodu, o którym mowa w ust. 1, określa się obowiązek przystąpienia

do testu umiejętności.

§ 2. Rozporządzenie wchodzi w życie z dniem uzyskania przez Rzeczpospolitą Polską

członkostwa w Unii Europejskiej.

________

Minister Edukacji Narodowej i Sportu kieruje działami administracji rządowej -

szkolnictwo wyższe oraz oświata i wychowanie, na podstawie

§ 1

ust. 2 pkt 2 i 3

rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2002 r. w sprawie szczegółowego
zakresu działania Ministra Edukacji Narodowej i Sportu (Dz. U. Nr 97, poz. 866).

Niniejsze rozporządzenie było poprzedzone

rozporządzeniem

Ministra Edukacji

Narodowej i Sportu z dnia 16 stycznia 2003 r. w sprawie zawodów regulowanych, dla których
wykonywania wyboru stażu adaptacyjnego albo testu umiejętności dokonuje właściwy organ
(Dz. U. Nr 17, poz. 157), które traci moc z dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia
na podstawie

art. 8

pkt 1 ustawy z dnia 12 września 2003 r. o zmianie ustawy o zasadach

uznawania nabytych w państwach członkowskich Unii Europejskiej kwalifikacji do
wykonywania zawodów regulowanych oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 190, poz.
1864).

ROZPORZĄDZENIE

MINISTRA INFRASTRUKTURY

z dnia 21 kwietnia 2004 r.

w sprawie odbywania stażu adaptacyjnego i przeprowadzania testu

umiejętności oraz sposobu ustalania ich kosztów

Na podstawie

art. 15

ustawy z dnia 26 kwietnia 2001 r. o zasadach uznawania nabytych

w państwach członkowskich Unii Europejskiej kwalifikacji do wykonywania zawodów
regulowanych (Dz. U. Nr 87, poz. 954, z 2002 r. Nr 71, poz. 655 oraz z 2003 r. Nr 190, poz.
1864) zarządza się, co następuje:

Rozdział 1

Przepisy ogólne

§ 1. Rozporządzenie określa:

1) warunki, sposób i tryb odbywania stażu adaptacyjnego,

2) sposób i tryb wykonywania nadzoru nad odbywaniem stażu oraz oceny nabytych przez
wnioskodawcę umiejętności,

3) warunki, sposób i tryb przeprowadzania testu umiejętności oraz oceny wykazanych przez
wnioskodawcę umiejętności,

4) sposób ustalania kosztów odbywania stażu adaptacyjnego i przeprowadzania testu
umiejętności oraz tryb ich ponoszenia
- w zawodach regulowanych określonych przez Ministra Infrastruktury w odrębnych
przepisach.

§ 2. Użyte w rozporządzeniu określenia oznaczają:

1) ustawa -

ustawę

z dnia 26 kwietnia 2001 r. o zasadach uznawania nabytych w państwach

członkowskich Unii Europejskiej kwalifikacji do wykonywania zawodów regulowanych;

2) organ prowadzący postępowanie - ministra właściwego do spraw budownictwa,
gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, gospodarki morskiej, łączności, transportu albo
organ lub samorząd zawodowy odpowiedni dla danego zawodu regulowanego upoważniony
do prowadzenia postępowania o uznanie kwalifikacji na podstawie

art. 4a

ustawy z dnia 4

września 1997 r. o działach administracji rządowej (Dz. U. z 2003 r. Nr 159, poz. 1548, Nr
162, poz. 1568 i Nr 190, poz. 1864 oraz z 2004 r. Nr 19, poz. 177 i Nr 69, poz. 624);

3) instytucja - jednostkę organizacyjną, w której wnioskodawca odbywa staż adaptacyjny;

4) opiekun stażu - osobę wyznaczoną przez kierownika instytucji w porozumieniu z organem
prowadzącym postępowanie.

§ 3. 1. Konieczność odbycia stażu adaptacyjnego albo testu umiejętności jest stwierdzana

w formie postanowienia wydanego przez organ prowadzący postępowanie w toku
postępowania o uznanie kwalifikacji w zawodzie regulowanym.

2. Postanowienie powinno określać program i czas trwania stażu adaptacyjnego oraz

zakres wiedzy i umiejętności objętych testem umiejętności.

3. Wnioskodawca po otrzymaniu postanowienia, o którym mowa w ust. 1, występuje do

organu prowadzącego postępowanie z wnioskiem o odbycie stażu adaptacyjnego albo
przeprowadzenie testu umiejętności.

Rozdział 2

Staż adaptacyjny

§ 4. 1. Wnioskodawca wskazuje instytucję, w której będzie odbywać staż adaptacyjny w

ramach stosunku pracy albo umowy cywilnoprawnej na warunkach określonych między
wnioskodawcą a tą instytucją, i powiadamia pisemnie organ prowadzący postępowanie.

2. Wnioskodawca do wniosku, o którym mowa w § 3 ust. 3, dołącza dokument

zawierający zobowiązanie instytucji do nawiązania z wnioskodawcą stosunku prawnego, o
którym mowa w

art. 2

pkt 16 ustawy.

3. W zobowiązaniu instytucja określa w szczególności:

1) rodzaj stosunku prawnego, który zostanie nawiązany z wnioskodawcą;

2) termin, w jakim zostanie nawiązany stosunek prawny;

3) okres, na jaki zostanie zawarty stosunek prawny z wnioskodawcą;

4) informacje o obowiązkach powierzonych wnioskodawcy;

5) informację o wyznaczonym opiekunie stażu adaptacyjnego.

4. Organ prowadzący postępowanie akceptuje wybór instytucji dokonany przez

wnioskodawcę.

5. W przypadku niezaakceptowania przez organ prowadzący postępowanie instytucji

wskazanej przez wnioskodawcę z powodu niemożności zrealizowania programu stażu
adaptacyjnego albo braku możliwości kontynuowania go w danej instytucji, wnioskodawca
odbywa go w innej instytucji. Przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio.

6. Wnioskodawca może odbywać staż adaptacyjny bez wynagrodzenia w przypadku

odbywania go na podstawie umowy cywilnoprawnej.

§ 5. 1. Staż adaptacyjny odbywa się zgodnie z programem stażu, o którym mowa w § 3

ust. 2.

2. Program i okres stażu adaptacyjnego dla poszczególnych wnioskodawców ustala się,

biorąc pod uwagę:

1) świadectwa i dyplomy oraz inne dokumenty potwierdzające posiadane przez
wnioskodawcę kwalifikacje;

2) okres praktyki zawodowej i nabyte przez wnioskodawcę umiejętności w zawodzie
regulowanym w państwie wnioskodawcy;

3) okres niezbędny do nabycia umiejętności do wykonywania zawodu regulowanego w
Rzeczypospolitej Polskiej;

4) różnice wynikające ze specyfiki zawodu regulowanego w Rzeczypospolitej Polskiej i w
państwie wnioskodawcy;

5) niezbędną znajomość prawa polskiego oraz terminologii zawodowej w języku polskim,
koniecznej do wykonywania danego zawodu regulowanego.

3. Wnioskodawca, przed rozpoczęciem stażu adaptacyjnego, może wnieść na piśmie do

organu prowadzącego postępowanie uwagi do programu w terminie 7 dni od dnia jego
otrzymania.

4. Organ prowadzący postępowanie powiadamia pisemnie wnioskodawcę w terminie 7

dni o uwzględnieniu uwag zgłoszonych do programu stażu adaptacyjnego przez
wnioskodawcę bądź o przyczynach ich nieuwzględnienia.

§ 6. 1. Staż adaptacyjny odbywa się, pod nadzorem opiekuna stażu, w terminie

uzgodnionym przez wnioskodawcę z instytucją.

2. Opiekunem stażu może być osoba posiadającą wykształcenie wyższe i doświadczenie

zawodowe w zawodzie, w którym wnioskodawca ubiega się o uznanie kwalifikacji.

§ 7. W okresie odbywania stażu adaptacyjnego wnioskodawca jest obowiązany do:

1) przestrzegania porządku organizacyjno-prawnego instytucji;

2) przestrzegania realizacji programu stażu;

3) prowadzenia dziennika stażu w formie ustalonej przez organ prowadzący postępowanie.

§ 8. Organ prowadzący postępowanie sprawuje nadzór nad odbywaniem stażu

adaptacyjnego w szczególności poprzez:

1) kontrolę realizacji programu stażu;

2) kontrolę warunków odbywania stażu;

3) kontrolę obecności w czasie stażu;

4) obserwację pracy wykonywanej przez wnioskodawcę w czasie stażu;

5) gromadzenie informacji o przebiegu stażu.

§ 9. 1. Zaliczenia stażu dokonuje się na podstawie oceny nabytych przez wnioskodawcę

umiejętności.

2. W celu dokonania oceny, o której mowa w ust. 1, organ prowadzący postępowanie

powołuje zespół składający się co najmniej z 3 osób posiadających wykształcenie wyższe i 5-
letnie doświadczenie zawodowe z zakresu objętego stażem adaptacyjnym, zwany dalej
"zespołem".

3. Zespół dokonuje oceny na podstawie:

1) dziennika stażu potwierdzającego realizację programu;

2) opinii opiekuna stażu o przebiegu stażu i osiągnięciach wnioskodawcy;

3) opinii kierownika instytucji lub wyznaczonego przez niego pracownika o przygotowaniu
wnioskodawcy do wykonywania zawodu regulowanego;

4) rozmowy z wnioskodawcą o stażu adaptacyjnym.

4. Z dokonanej oceny zespół sporządza protokół, w którym przedstawia organowi

prowadzącemu postępowanie wniosek o zaliczenie lub niezaliczenie stażu wraz z
uzasadnieniem.

5. Na podstawie opinii zespołu organ prowadzący postępowanie zalicza lub nie zalicza

stażu adaptacyjnego.

§ 10. W przypadku niezaliczenia stażu adaptacyjnego, na wniosek wnioskodawcy organ

prowadzący postępowanie może go przedłużyć nie więcej niż o połowę, z zachowaniem
terminów, o których mowa w

art. 11

ust. 2 ustawy.

Rozdział 3

Test umiejętności

§ 11. 1. Test umiejętności przeprowadza organ w następujących formach:

1) test pisemny składający się z nie więcej niż 80 pytań;

2) test ustny - odpowiedź ustna na co najmniej 5 i nie więcej niż 10 pytań wylosowanych
przez wnioskodawcę;

3) test praktyczny - wykonanie pracy sprawdzającej wybrane umiejętności z zakresu zawodu
regulowanego.

2. O formie testu umiejętności, ilości pytań, zadań oraz kryteriach oceny testu decyduje

organ prowadzący postępowanie.

3. Organ prowadzący postępowanie może łączyć test praktyczny z testem pisemnym

albo ustnym.

§ 12. 1. Organ prowadzący postępowanie ustala dla poszczególnych wnioskodawców

test umiejętności, biorąc pod uwagę:

1) program kształcenia i szkolenia odbytego przez wnioskodawcę w państwie
wnioskodawcy;

2) zakres wymagań egzaminacyjnych obejmujących wiadomości i umiejętności niezbędne do
wykonywania zawodu regulowanego w Rzeczypospolitej Polskiej;

3) znajomość zawodowej terminologii polskiej niezbędnej do wykonywania zawodu;

4) okres praktyki zawodowej i nabyte przez wnioskodawcę umiejętności w zawodzie
regulowanym w państwie wnioskodawcy;

5) okres stażu niezbędnego do wykonywania zawodu regulowanego w Rzeczypospolitej
Polskiej;

6) różnice wynikające ze specyfiki zawodu regulowanego w Rzeczypospolitej Polskiej i w
państwie wnioskodawcy, w tym dotyczące niezbędnej znajomości prawa polskiego.

2. Organ

prowadzący

postępowanie

przedstawia

wnioskodawcy

ustalony

postanowieniu niezbędny zakres wiedzy i umiejętności, jaki zostanie objęty testem
umiejętności, do którego wnioskodawca może zgłosić uwagi w terminie 7 dni od dnia
otrzymania tego zakresu.

3. Organ prowadzący postępowanie powiadamia pisemnie wnioskodawcę w terminie 7

dni o uwzględnieniu uwag zgłoszonych przez wnioskodawcę do zakresu wiedzy i
umiejętności, jaki zostanie objęty testem umiejętności, bądź o przyczynach ich
nieuwzględnienia.

§ 13. 1. Organ prowadzący postępowanie powołuje komisję egzaminacyjną do

przeprowadzenia testu umiejętności, zwaną dalej "komisją", składającą się co najmniej z 3
osób posiadających wykształcenie wyższe, 5-letnie doświadczenie zawodowe oraz
doświadczenie w przeprowadzaniu egzaminów kwalifikacyjnych w zakresie uprawnień do
wykonywania zawodu regulowanego.

2. Do zadań komisji należy:

1) przygotowanie testu umiejętności;

2) przeprowadzenie testu umiejętności;

3) dokonanie oceny wyników testu umiejętności;

4) sporządzenie protokołu.

3. Miejsce, termin i formę przeprowadzenia testu umiejętności określa organ prowadzący

postępowanie, nie później niż 30 dni po złożeniu wniosku o przeprowadzenie testu
umiejętności.

4. Wnioskodawca jest powiadamiany o miejscu, terminie i formie testu umiejętności co

najmniej 21 dni przed jego przeprowadzeniem.

5. Czas trwania testu umiejętności nie może przekroczyć 360 minut.
6. Test umiejętności jest oceniany w systemie punktowym.
7. Za pozytywny uznaje się wynik testu, w którym wnioskodawca uzyskał co najmniej

80 % ogólnej sumy punktów.

§ 14. 1. Z przeprowadzonego testu umiejętności komisja sporządza protokół.
2. Protokół zawiera w szczególności informację o składzie komisji, wyniku testu

umiejętności oraz podpisy członków komisji.

3. Komisja niezwłocznie przekazuje organowi prowadzącemu postępowanie protokół

wraz z dokumentacją.

4. Na podstawie wyniku przeprowadzonego testu umiejętności organ prowadzący

postępowanie zalicza albo nie zalicza test umiejętności.

§ 15. 1. Nieprzystąpienie do testu umiejętności w wyznaczonym terminie bez

uzasadnionej przyczyny uważa się za odstąpienie od testu umiejętności.

2. W przypadku nieprzystąpienia do testu umiejętności z uzasadnionej przyczyny organ

prowadzący postępowanie wyznacza ponownie miejsce i termin przeprowadzenia tego testu,
jeśli nieobecność została usprawiedliwiona w terminie 7 dni od wyznaczonej wcześniej daty
testu.

3. Oceny przyczyny nieprzystąpienia do testu umiejętności w wyznaczonym terminie

dokonuje organ prowadzący postępowanie, kierując się przepisami o usprawiedliwianiu
nieobecności w pracy.

4. Wnioskodawca, który uzyskał negatywny wynik testu umiejętności, może ponownie

do niego przystąpić, jednak nie wcześniej niż po upływie co najmniej 30 dni i nie później niż
90 dni od dnia, w którym przeprowadzono test.

Rozdział 4

Sposób ustalania kosztów stażu adaptacyjnego i testu umiejętności i tryb ich ponoszenia

§ 16. 1. Wnioskodawca przed odbyciem stażu adaptacyjnego wnosi jednorazową opłatę z

tytułu kosztów, na wskazany przez organ prowadzący postępowanie rachunek bankowy.

2. Wysokość kwoty opłaty ustala organ prowadzący postępowanie z uwzględnieniem

kosztów:

1) wynagrodzenia opiekuna stażu adaptacyjnego;

2) nadzoru nad przebiegiem stażu adaptacyjnego;

3) zaliczenia stażu adaptacyjnego;

4) administracyjnych.

3. Opłata, o której mowa w ust. 2, nie może być wyższa niż 100% przeciętnego

wynagrodzenia, w kwartale kalendarzowym poprzedzającym kwartał, w którym wnoszona
jest opłata, ogłaszanego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku
Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski" na podstawie

art. 20

pkt 2 ustawy z

dnia 17 grudnia 1998 r. o emeryturach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych (Dz.
U. z 2004 r. Nr 39, poz. 353 i Nr 64, poz. 593).

§ 17. 1. Wnioskodawca przed odbyciem testu umiejętności wnosi jednorazową opłatę z

tytułu kosztów na wskazany przez organ prowadzący postępowanie rachunek bankowy.

2. Wysokość kwoty opłaty ustala organ prowadzący postępowanie z uwzględnieniem

kosztów:

1) przygotowania testu umiejętności;

2) przeprowadzenia i oceny testu umiejętności;

3) administracyjnych.

3. Opłata, o której mowa w ust. 2, nie może być wyższa niż 60 % przeciętnego

wynagrodzenia, o którym mowa w § 16 ust. 3.

§ 18. 1. Dowód opłaty, o której mowa w § 16 ust. 1 i § 17 ust. 1, wnioskodawca

przedstawia organowi prowadzącemu postępowanie przed przystąpieniem do stażu
adaptacyjnego albo testu umiejętności.

2. W przypadku nieodbycia stażu adaptacyjnego lub nieprzystąpienia do testu

umiejętności, opłata, o której mowa w ust. 1, nie podlega zwrotowi.

§ 19. 1. Opłata ustalona dla wnioskodawcy z tytułu kosztów związanych z odbyciem

stażu adaptacyjnego lub przeprowadzeniem testu umiejętności nie może być wyższa niż
rzeczywiste koszty, o których mowa w § 16 ust. 2 i § 17 ust. 2.

2. W przypadku gdy organ prowadzący postępowanie jest jednostką budżetową, opłaty

dokonywane przez wnioskodawców są gromadzone na rachunku bankowym dochodów
budżetu państwa, a wydatki związane z odbywaniem stażu adaptacyjnego i testu umiejętności
pokrywane są z budżetu organu prowadzącego postępowanie.

Rozdział 5

Przepis końcowy

§ 20. Rozporządzenie wchodzi w życie z dniem uzyskania przez Rzeczpospolitą Polską

członkostwa w Unii Europejskiej.

________

Minister Infrastruktury kieruje działami administracji rządowej - budownictwo, gospodarka

przestrzenna i mieszkaniowa, gospodarka morska, łączność, transport, na podstawie

§ 1

ust. 2

rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 29 marca 2002 r. w sprawie szczegółowego
zakresu działania Ministra Infrastruktury (Dz. U. Nr 32, poz. 302 oraz z 2003 r. Nr 19, poz.
165, Nr 141, poz. 1359 i Nr 232, poz. 2322).

Niniejsze rozporządzenie było poprzedzone

rozporządzeniem

Ministra Infrastruktury z

dnia 25 lutego 2003 r. w sprawie odbywania stażu adaptacyjnego oraz przeprowadzania testu
umiejętności (Dz. U. Nr 51, poz. 447), które traci moc z dniem wejścia w życie niniejszego
rozporządzenia, na podstawie

art. 8

pkt 1 ustawy z dnia 12 września 2003 r. o zmianie ustawy

o zasadach uznawania nabytych w państwach członkowskich Unii Europejskiej kwalifikacji
do wykonywania zawodów regulowanych oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 190,
poz. 1864).

Wyszukiwarka

Podobne podstrony:
Wycena nieruchomosci na swiecie
Wycena nieruchomosci na swiecie
Wycena nieruchomosci na swiecie
Wycena nieruchomosci na swiecie
V.7 WYCENA NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWYCH POŁOŻONYCH NA ZŁOŻACH KOPALIN
Użytki gruntowe wykazywane w ewidencji dzielą się na następujące grupy, wycena nieruchomości
WN Nieruchomosci na cele obronnosci, WYCENA-gospodarka nieruchomościami
Roman Osypiuk Wycena szkod na nieruchomosci i odszkodowan 2009
zróżnicowanie religijne na świecie
Historia turystyki na Swiecie i w Polsce cz 4
Alergeny ukryte Sytuacja prawna w Polsce i na Świecie E Gawrońska Ukleja 2012
Rozwój ratownictwa wodnego na świecie i w Polsce
163 Wybrane konflikty na swiecie
Rodzaje klimatów na świecie
MWN SGH Wycena nieruchomosci 2010 2011 1
Pielęgniarstwo na świecie
Polityka zdrowotna na świecie wykład 1 2007
Bill Gates można zredukować liczbę ludności na świecie dzięki… szczepionkom

więcej podobnych podstron