Wycena nieruchomości

leśnych

Nieruchomość leśna

• Część powierzchni ziemskiej,

będąca lasem w rozumieniu
ustawy o lasach oraz stanowiąca
odrębny przedmiot własności

Las

• Grunt o zwartej powierzchni co

najmniej 0,1 ha pokryty roślinnością

leśną (uprawami leśnymi) – drzewami i

krzewami oraz runem leśnym - lub

przejściowo jej pozbawiony:

– przeznaczony do produkcji leśnej lub
– stanowiący rezerwat przyrody lub

wchodzący w skład parku narodowego

albo

– wpisany do rejestru zabytków

Las

• Grunt związany z gospodarką leśną,

zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb

gospodarki leśnej budynki, budowle,

urządzenia melioracji wodnych, linie

podziału przestrzennego lasu, drogi

leśne, tereny pod liniami

energetycznymi, szkółki leśne, miejsca

składowania drewna a także

wykorzystywany na parkingi leśne i

urządzenia turystyczne.

Wycena nieruchomości

leśnych

• Wartość rynkową nieruchomości

leśnych określa się przy
zastosowaniu podejścia:

• porównawczego,
• dochodowego
• mieszanego

Podejście porównawcze

• Warunkiem koniecznym jest dobór

nieruchomości podobnych do
nieruchomości wycenianej

• Metoda porównywania parami –

min. 3-5

• Metoda korygowania ceny średniej

– min. kilkanaście nieruchomości
podobnych

Rynek lokalny

• Rynek lokalny powinien obejmować

obszar najbliżej położony
nieruchomości wycenianej tj. obszar
obrębu ewidencyjnego

• Ze względu na małą liczbę transakcji

tego typu nieruchomościami rynek
może być poszerzony na obszar
gminy, powiatu czy nadleśnictwa.

Analiza rynku

• Baza danych transakcji

nieruchomościami leśnymi powinna

zawierać:

– powierzchnie nieruchomości
– ceny nieruchomości i 1 ha nieruchomości
– daty transakcji
– informacje dotyczące najważniejszych

cech rynkowych: gatunku, wieku

drzewostanów, siedliskowego typu lasu,

cech taksacyjnych drzewostanu

Analiza rynku

• Ze względu na wiek drzewostanów

transakcje grupuje się według kryterium

wieku na nieruchomości leśne:

– bez drzewostanów
– pokrytych uprawami i młodnikami
– pokrytych drągowinami
– pokrytych drzewostanami bliskorębnymi
– pokrytych drzewostanami rębnymi i

przeszłorębnymi

Dalszą analizę rynku wykonuje się w

ramach określonej grupy nieruchomości.

Cechy rynkowe

nieruchomości leśnych

• Cechy nieruchomości leśnej dotyczą

wartości gruntu oraz drzewostanu. Są to

• klasa bonitacji drzewostanu i jego gatunek
• cechy taksacyjne drzewostanów tj. wiek

drzewostanu, jakość techniczna,

przydatność hodowlana i inne

• siedliskowy typ lasu
• stan zagospodarowania i stopień

degradacji siedliska leśnego

Cechy rynkowe

nieruchomości leśnych

• Położenie nieruchomości w strefie

szkodliwego oddziaływania przemysłu
na drzewostany

• Położenie nieruchomości w obszarach

zagrożonych masowym występowaniem
szkodników pierwotnych

• Położenie nieruchomości w obszarach

zagrożonych lub opanowanych przez
szkodniki wtórne

Cechy rynkowe

nieruchomości leśnych

• Położenie nieruchomości w

odniesieniu do drogi głównej lub
działki siedliskowej

• Jakość drogi dojazdowej
• Sąsiedztwo użytków przyległych
• Walory rekreacyjne nieruchomości

Klasa bonitacji

drzewostanu i jego

gatunek

• Bardzo dobra – klasa I

i I

• Dobra – klasa II
• Średnie – klasa III
• Słabe – klasa IV
• Bardzo słabe – klasa V

Klasa bonitacji

drzewostanu i jego

gatunek

Informacje pozyskuje się z opisu

taksacyjnego drzewostanów zawartych
w planach urządzania lasu oraz na
mapach gospodarczo-przeglądowych
leśnictw w skali 1:10000 lub na
mapach gospodarczych lasów
stanowiących część składową
uproszczonych planów urządzania lasu

Cechy taksacyjne

drzewostanów

• Bardzo dobre

– Stopień zadrzewienia z > lub = 0,8
– Zwarcie pełne lub umiarkowane
– Jakość 1-sza

• Dobre

– Stopień zadrzewienia z = 0,7
– Zwarcie umiarkowane a miejscami

przerywane

– Jakość 2-ga

Cechy taksacyjne

drzewostanów

• Przeciętne

– Stopień zadrzewienia z=0,6
– Zwarcie przerywane
– Jakość 3-cia

• Niskie

– Stopień zadrzewienia 0,3 < z <0,6
– Zwarcie przerywane a miejscami luźne
– Jakość 4-ta

Cechy taksacyjne

drzewostanów

• Informacje pozyskuje się z opisu

taksacyjnego zawartego w planie
urządzania lasu lub uproszczonym
planie urządzania lasu oraz
pomiarów i ustaleń własnych
dokonywanych na nieruchomości
wycenianej i nieruchomościach
podobnych

Siedliskowy typ lasu

• Bardzo dobry – lasy: świeży, wilgotny

i inne

• Dobry – lasy mieszane: świeży,

wilgotny i inne

• Średni - bory mieszane: świeży,

wilgotny i inne

• Słaby – bory: świeży, wilgotny i inne

za wyjątkiem

• Bardzo słaby – bory: suchy, bagienny.

Stan zagospodarowania i

stopień degradacji

siedliska

• Bardzo dobry,
• dobry,
• częściowo zdegradowany,
• znacznie zdegradowany

Oceny dokonuje się poprzez

porównanie opisu siedliska w planie

urządzania lasu ze stanem faktycznym

ustalonym podczas wizji lokalnej

Położenie nieruchomości w

strefie szkodliwego

oddziaływania przemysłu na

drzewostany

• Nie występuje – w strefie 0
• Uszkodzenia słabe – w strefie 1
• Uszkodzenia średnie – w strefie 2
• Uszkodzenia silne – w strefie 3

Położenie nieruchomości w

strefie szkodliwego

oddziaływania przemysłu na

drzewostany

• Informacje pozyskuje się z części

opisowej planu urządzania lasu lub
mapy zagrożenia środowiska
leśnego i ochrony lasu obszaru
nadleśnictwa w skali 1:2000 lub
1:25000 stanowiącej załącznik do
planu.