praktyka zawodowa w zakresie wyceny nieruchomości

projekt operatu szacunkowego nr 3

dotyczący

prawa własności zabudowanej nieruchomości gruntowej

objętej Księgą wieczystą nr KR1P/00225070/9

położonej

w Zielonkach, przy ul. Gliniki 8

Kraków, 17 października 2008 r.

Autor opracowania:

Maciej Klimowicz

(podpis i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego)

Wyciąg z operatu szacunkowego

1. Adres nieruchomości

Zielonki, ul. Gliniki 8

2. Tytuł prawny

Własność

• 3. Księga wieczysta: KR1P/00225070/9

4. Przedmiot wyceny

Prawo własności działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 908/4 wraz z posadowionym na niej budynkiem mieszkalnym nr 8 i pozostałymi składnikami zagospodarowania terenu???????

5. Oznaczenie nieruchomości zgodnie z ewidencją gruntów

Zielonki, ul. Gliniki 8, działka oznaczona nr ew. 908/4

6. Cel wyceny

Dla potrzeb sprzedaży

7. Daty istotne dla operatu szacunkowego

• data sporządzenia operatu szacunkowego 17 października 2008 r.

• data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny 14 października 2008 r.

• data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny 14 października 2008 r.

• data dokonania oględzin nieruchomości 14 października 2008 r.

8. Aktualna wartość rynkowa prawa własności nieruchomości:

1 778 274 zł (słownie: jeden milion, siedemset siedemdziesiąt osiem tysięcy, dwieście siedemdziesiąt cztery zł )

9. Autor operatu szacunkowego

Maciej Klimowicz

(podpis i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego)

Spis treści

1. Przedmiot operatu szacunkowego 4

2. Zakres operatu szacunkowego 4

3. Cel operatu szacunkowego 4

4. Podstawy opracowania operatu szacunkowego 4

4. 1. Podstawa formalna 4

4. 2. Podstawy materialno-prawne 4

5

4. 3. Źródła danych merytorycznych 5

5. Daty istotne dla operatu szacunkowego 5

6. Opis i określenie stanu nieruchomości 6

6.1. Stan prawny nieruchomości 6

7

6.2. Stan techniczno - użytkowy nieruchomości 8

7. Określenie przeznaczenia nieruchomości 11

8. Przedstawienie sposobu wyceny 12

9. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości 14

10. Określenie wartości nieruchomości 16

10.1. Określenie rynku lokalnego 16

10.2. Określenie cech rynkowych i ich wag 17

10.3. Określenie trendu czasowego oraz przedziału cenowego 19

10.4. Określenie wartości nieruchomości 20

10.4.1. Charakterystyka nieruchomości porównywalnych 20

10.4.2. Poprawienie cen jednostkowych 23

10.4.3. Określenie wartości rynkowej działki nr 908/4 wraz z budynkiem mieszkalnym i pozostałymi składnikami zagospodarowania terenu 25

11. Wynik końcowy wyceny 26

12. Klauzule i ustalenia dodatkowe 27

13. Załączniki 28

• 1. Przedmiot operatu szacunkowego

Przedmiotem niniejszego operatu szacunkowego jest zabudowana nieruchomość gruntowa objęta Księgą Wieczystą KW Nr KR1P/00225070/9 prowadzoną przez Sąd Rejonowy Kraków-Podgórze Wydział Ksiąg Wieczystych, położona w miejscowości Zielonki, przy ul. Gliniki, składająca się z działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 908/4 zabudowanej budynkiem mieszkalnym nr 8.

• 2. Zakres operatu szacunkowego

Zakresem wyceny objęto:

• prawo własności działki oznaczonej nr ew. 908/4 wraz z posadowionym na niej budynkiem mieszkalnym nr 8 i pozostałymi składnikami zagospodarowania terenu.

• 3. Cel operatu szacunkowego

Cel: dla potrzeb sprzedaży.

• 4. Podstawy opracowania operatu szacunkowego

• 4. 1. Podstawa formalna

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 17 lutego 2005 r. w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami.

• 4. 2. Podstawy materialno-prawne

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny jednolity (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z późniejszymi zmianami);

• Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (tekst jednolity Dz. U. Nr 261 poz. 2603 z 2004 r. z późniejszymi zmianami);

• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami);

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. Nr 207 poz.2016
  z 2003 roku z późniejszymi zmianami ).

• Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych - (Polska Federacja Rzeczoznawców majątkowych).

• 4. 3. Źródła danych merytorycznych

• protokół badania Księgi Wieczystej;

• wypisu z rejestru gruntów;

• kopia mapy ewidencyjnej;

• projekt budowlany budynku;

• Uchwała Nr XXXI/113/2005 Rady Gminy Zielonki z dnia 18 listopada 2005 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Zielonki.

• oględziny i ustalenia szczegółowe dokonane w trakcie wizji lokalnej w dniu 14 października 2008 r.

• monitoring rynku nieruchomości - dane rynkowe z aktów notarialnych umów sprzedaży, informacje uzyskane od innych uczestników rynku nieruchomości;

• literatura fachowa dotycząca wyceny nieruchomości;

• informacje dotyczące rynku lokalnego zawarte na stronach internetowych;

• 5. Daty istotne dla operatu szacunkowego

• data sporządzenia operatu szacunkowego 17 października 2008 r.

• data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny 14 października 2008 r.

• data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny 14 października 2008 r.

• data dokonania oględzin nieruchomości 14 października 2008 r.

• 6. Opis i określenie stanu nieruchomości

• 6.1. Stan prawny nieruchomości

Nieruchomość objęta jest Księgą Wieczystą KW NR KR1P00225070/9

Dział I Oznaczenie nieruchomości

Województwo: małopolskie

Powiat: krakowski

Gmina: Zielonki

Miejscowość: Zielonki

Numer działki: 908/4

Obszar: 0,1300 ha

Budynek:

Numer budynku: 8

Dział I Spis praw

Brak wpisu.

Dział II Własność

Własność: Elżbieta Chmiel

Dział III Ciężary i ograniczenia

Brak wpisu.

Dział IV Hipoteki

Hipoteka umowna zwykła 69 294 euro na rzecz PKO BP

Według protokołu badania wypisu z rejestru gruntów z dnia 14 października 2008 r:

Położenie:

województwo małopolskie

gmina Zielonki

miejscowość Zielonki

Numer działki: 908/4

Nr Księgi Wieczystej: KR1P/00225070/9

Powierzchnia: 0,1300 ha

Własność: Elżbieta Chmiel

Informacje ujawnione w Księdze Wieczystej są zgodne z informacjami ujawnionymi w ewidencji gruntów i budynków.

• 6.2. Stan techniczno - użytkowy nieruchomości

6.2.1. Lokalizacja nieruchomości

Przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości Zielonki, gmina Zielonki.

Gmina Zielonki leży w dorzeczach rzek Prądnika i Białuchy oraz w otulinie Ojcowskiego Parku Narodowego pomiędzy malowniczymi pagórkami a Krakowem, z którym sąsiaduje bezpośrednio od południa. Jest najbliżej położoną od centrum Krakowa gminą województwa małopolskiego - zaledwie 5 km w linii prostej. Zajmuje powierzchnię 48,4 km², a liczba jej ludności to ok. 14 tys. mieszkańców.

W skład gminy Zielonki wchodzi 19 sołectw: Batowice, Bibice, Bosutów - Boleń, Brzozówka, Dziekanowice, Garlica Duchowna, Garlica Murowana, Garliczka, Grębynice, Januszowice, Korzkiew, Owczary, Pękowice, Przybysławice, Trojanowice, Wola Zachariaszowska, Węgrzce, Zielonki i Osiedle Łokietka.

Atrakcyjne położenie i struktura gminy przyciąga coraz więcej nowych mieszkańców. Jednym
z głównych powodów tak wysokiej pozycji gminy Zielonki na rynku mieszkaniowym są inwestycje infrastrukturalne, na które co roku przeznacza się tu około 40% budżetu gminy. Znaczna część tych środków wydawana jest na inwestycje z zakresu ochrony środowiska - budowę kanalizacji i oczyszczalni, rozbudowę sieci wodociągowych.

Ceny działek na tym terenie zawsze rosły szybko, a wzrost cen mieszkań w Krakowie jeszcze ten proces przyspieszył. Najchętniej wybieranymi rejonami w gminie Zielonki na budowę domu jest zdecydowanie miejscowość Zielonki. Jednak ze względu na atrakcyjną lokalizację i malownicze krajobrazy również w pozostałych miejscowościach tej gminy nieruchomości cieszą się dużym zainteresowaniem.

6.2.2. Sąsiedztwo, otoczenie

Przedmiotowa nieruchomość położona jest w Zielonkach, przy ul. Gliniki 8. Położenie przedmiotowego terenu można określić jako korzystne w strukturze funkcjonalno-przestrzennej miejscowości i gminy. W sąsiedztwie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, tereny zieleni.

W niedalekiej odległości znajduje się szkoła, sklepy, poczta, kościół. Działka oddalona o 500m
od drogi głównej łączącej Zielonki z Krakowem.

6.2.3. Działka nr 908/4

Powierzchnia działki: 1 300 m²

Opis działki

Działka o kształcie regularnym, wydłużonego prostokąta, położona w terenie lekko nachylonym. Działka zagospodarowana, zabudowana jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym oznaczonym nr 8 posadowionym w zabudowie wolnostojącej oraz garażem wolnostojącym (dwustanowiskowym). Działka ogrodzona (ogrodzenie z kamienia i częściowo z siatki na cokole betonowym, od frontu ogrodzenie z kamienia, brama ze słupków stalowych z domofonem. W części niezabudowanej zieleń urządzona, trawnik z roślinami i krzewami ozdobnymi.

Uzbrojenie siecią infrastruktury technicznej

Działka uzbrojona w sieci: elektryczną, wodną, kanalizacyjną, gazową, teletechniczną.

Dojazd do działki

Dojazd drogą o nawierzchni asfaltowej, końcowy odcinek o długości 50m drogą szutrową.

Możliwości rozwojowe

Możliwości rozwojowe ograniczone ze względu na zabudowę.

6.2.4. Budynek mieszkalny

Parametry budynku

Powierzchnia użytkowa²: 387,40 m²

Charakterystyka budynku

Budynek mieszkalny, jednorodzinny, wybudowany w konstrukcji tradycyjnej. Wolnostojący parterowy z użytkowym poddaszem, bez podpiwniczenia. Teren ogrodzony - (ogrodzenie z siatki na podmurówce), od frontu ogrodzenie z kamienia, brama ze słupków stalowych automatyczna, zagospodarowany - zieleń urządzona, trawnik z roślinami i krzewami ozdobnymi.

Konstrukcja i elementy wykończenia

• Konstrukcja tradycyjna murowana.

• Fundamenty - żelbetowe.

• Ściany zewnętrzne - z pustaków Ytong.

• Ściany wewnętrzne - z pustaków ceramicznych oraz cegły.

• Stropy - żelbetowe wylewane na mokro.

• Schody wewnętrzne - betonowe.

• Schody zewnętrzne - wykładane płytkami.

• Stolarka okienna - drewniana.

• Stolarka drzwiowa zewnętrzna i wewnętrzna - drewniana.

• Kominy - cegła pełna.

• Tynki zewnętrzne - akrylowe.

• Tynki wewnętrzne - wapienno - cementowe.

• Dach - o konstrukcji drewnianej, kryty dachówką ceramiczną.

• Podłogi - częściowo parkiet, częściowo płytki ceramiczne.

• Wykończenie ścian wewnętrznych - malowane.

• Instalacje wewnętrzne - elektryczna, wodna, kanalizacyjna, gazowa, centralnego ogrzewania z piecem gazowym dwufunkcyjnym.

Układ funkcjonalny

parter: wiatrołap, hall, gabinet, pokój dzienny, kuchnia, garderoba, spiżarnia, wc, jadalnia,

poddasze: hall, garderoba, 3 sypialnie, łazienka z wc.

Stan techniczny i standard

Budynek wykończony, w bardzo dobrym stanie technicznym i wysokim standardzie wykończenia;
do wykończenia użyto materiałów wysokiej jakości. Nie wykazuje oznak zużycia i uszkodzeń.

• 7. Określenie przeznaczenia nieruchomości

Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Zielonki zatwierdzonym Uchwałą XXXI/113/2005 Rady Gminy z dnia 18 listopada 2005 r.

Dla działki oznaczonej nr 908/4 położonej w Zielonkach, przy ul. Gliniki 8:

MN- tereny zabudowy mieszkalnictwa jednorodzinnego niskiej intensywności

• 8. Przedstawienie sposobu wyceny

Dokonując wyboru podejścia oraz metody wyceny rzeczoznawca kierował się przepisami prawa, celem wyceny oraz dostępnością danych na rynku nieruchomości.

Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. z późniejszymi zmianami, Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych, a także mając na uwadze cel wyceny, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości, określono stosując:

• podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Wyboru podejścia i metody wyceny dokonano po przeprowadzeniu wnikliwej analizy rynku
w zakresie transakcji przeprowadzonych na analogicznych zabudowanych nieruchomościach gruntowych. Znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do wycenianej oraz ich cech mających wpływ na poziom cen uzyskano w trakcie badania rynku.

W wycenie określono wartość rynkową nieruchomości dla najkorzystniejszego sposobu użytkowania, który jest tożsamy z aktualnym sposobem użytkowania.

Wartość rynkową nieruchomości zgodnie z definicją zawartą w art. 151 Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

• strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

• upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Opis podejść i metod wyceny

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość nieruchomości odpowiada cenom jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości zostaje skorygowana ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne oraz ustalona z uwzględnieniem zmian poziomu cen na skutek upływu czasu. Metody stosowane przy wycenie nieruchomości podejściem porównawczym to metoda porównywania parami, metoda korygowania ceny średniej i metoda analizy statystycznej rynku.

Metoda porównywania parami polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości
o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag.

Identyfikację szacowanej nieruchomości przeprowadzono w trakcie oględzin, podczas której rzeczoznawca zbadał jej stan i atrybuty rynkowe.

• 9. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości

Analizę i charakterystykę rynku nieruchomości gruntowych zabudowanych domami, położonych wokół Krakowa należy rozpocząć od roku 2004, który był rokiem początkującym wzrost zarówno samego zainteresowania tego typu nieruchomości jak i ich cen. Początkowo tylko pojedyncze osoby decydowały się na zakup działki i budowę domu jednorodzinnego, chcąc przenieść się poza obszar gęstej zabudowy. Z czasem wraz z powoli obserwowanym boomem na rynku mieszkań w Krakowie, coraz częściej traktowano to rozwiązanie jako alternatywę dla coraz droższych mieszkań. Wzrost cen mieszkań doprowadził do sytuacji, gdzie za wartość mieszkania w Krakowie można było wybudować lub kupić dom poza miastem. Dodatkowo z czasem wytworzyła się moda na dom pod miastem. Istniejącą sytuację zaobserwowali i doskonale zaczęli wykorzystywać developerzy. Jednym
z dodatkowych czynników przemawiających za tą decyzją była mała liczba działek oferowana do sprzedaży w Krakowie, a w dodatku w bardzo wysokich cenach. W ciągu ostatnich 5 lat największą popularnością, a co za tym idzie największą ilością zawieranych transakcji kupna- sprzedaży cieszyły się gminy usytuowane na północ od Krakowa tj. Zielonki, Michałowice, Wielka Wieś. Analiza preferencji nabywców nieruchomości stanowiących domy mieszkalne wskazuje, że najchętniej wybierane są te usytuowane w odległości nie większej niż 15 km od Krakowa. Tańsze domy i działki usytuowane są w większych odległościach od miast powiatowych, są to np. Skała, Słomniki, Jerzmanowice, Przeginia, Czernichów. Należy zwrócić uwagę na fakt, iż zakup domu w takiej lokalizacji wiąże się z większymi kosztami i czasem dojazdu do pracy czy szkoły; często są to także miejscowości mniej atrakcyjne. Ogromne zainteresowanie rynkiem domów doprowadziło do wzmożonej działalności deweloperów na tym terenie. Realizowano wiele inwestycji polegających na budowie pojedynczych domów na sprzedaż. Sytuacja ta spowodowała zwiększenie podaży na rynku ale również wzrost cen materiałów, których zaczęło brakować dla tylu nowych inwestorów. Wzrost cen materiałów przyniósł za sobą wzrost samych nieruchomości. Obecnie ceny utrzymują się w zależności w głównej mierze od lokalizacji oraz ich stanu i standardu na jednakowym poziomie, zarówno jeśli chodzi o domy z rynku pierwotnego jak i wtórnego.

Zielonki, z racji bliskości Krakowa, w okresie ostatnich kilku lat bardzo dynamicznie się rozwijały, co przełożyło się również na rynek nieruchomości. Najbardziej odczuwalne jest to na rynku gruntów niezabudowanych wykorzystywanych na cele mieszkalne. Od wielu lat zauważalne jest duże zainteresowanie zakupem ziemi w tym rejonie. Własny dom w pobliżu Krakowa stał się dla wielu osób atrakcyjnym rozwiązaniem. Inwestycje infrastrukturalne, piękno krajobrazu czy bliskość Krakowa to główne czynniki, dla których nieruchomości w Zielonkach stały się tak atrakcyjne dla potencjalnych nabywców. Do analizy rynku wybrano nieruchomości zabudowane domami jednorodzinnymi z terenu gminy Zielonki za okres od I 2007 do X 2008.

W celu określenia wartości przedmiotu wyceny przeprowadzono analizę rynku w zakresie nieruchomości o podobnym sposobie użytkowania. Analizę rynku oparto na transakcjach zawartych na nieruchomościach zabudowanych budynkami mieszkalnymi stanowiących przedmiot prawa własności. Badania dokonano na terenie gminy Zielonki, ze szczególnym uwzględnieniem terenów porównywalnych z uwagi na atrakcyjność rynkową.

Jak wynika z analiz, najwyższe ceny za 1m² powierzchni użytkowej osiągają nieruchomości położone
w atrakcyjnej lokalizacji, tj. z dobrą dostępnością komunikacyjną i nieuciążliwym sąsiedztwem,
w spokojnej okolicy, blisko terenów zielonych oraz obiektów użyteczności publicznej i usługowych. Położenie w pobliżu głównych ulic czy torów kolejowych oraz średnia dostępność komunikacyjna niekorzystnie wpływają na atrakcyjność nieruchomości. Do porównania przyjęto nieruchomości nowe
o konstrukcji murowanej, dlatego wagę dotyczącą konstrukcji budynków pominięto. Na cenę ma wpływ również rodzaj zabudowy. Domy w zabudowie wolnostojącej osiągają ceny wyższe niż te
w zabudowie bliźniaczej. Wszystkie nieruchomości porównywalne wybrane do wyliczeń zabudowane są budynkami mieszkalnymi w zabudowie wolnostojącej, dlatego cechę dotyczącą rodzaju zabudowy pominięto. Bardzo istotną cechą jest także stan techniczny budynku oraz wyposażenie w media. Do porównania przyjęto nieruchomości nowe, bądź nie wykazujące oznak zużycia ani uszkodzeń, wykonane z materiałów wysokiej jakości. Budynki do całkowitego wykończenia, osiągają ceny najniższe, gdyż wymagają poniesienia dodatkowych nakładów, w przeciwieństwie do budynków wykończonych, o dobrym stanie technicznym i wysokim standardzie wykończenia. Wszystkie nieruchomości porównywalne wybrane do wyliczeń wyposażone są w media podstawowe. Nieruchomości porównywalne to nieruchomości niepodpiwniczone, dlatego przy określaniu wartości przedmiotowej nieruchomości, tę cechę pominięto. Istotną rolę odgrywa również powierzchnia użytkowa, przy czym najchętniej kupowane są domy o powierzchni użytkowej od 100 m² do 150 m². Ważna jest również powierzchnia działki i im jest ona większa tym nieruchomość zyskuje na atrakcyjności. Chętniej kupowane są domy z ładnie zagospodarowanym terenem wokół budynków (ogrodzenie, zagospodarowany ogród). Znaczenie ma również usytuowanie na terenie działki dodatkowych budynków (garaży, budynków gospodarczych, mała architektura). Preferowana forma władania to własność. Współwłasność czy inne ograniczenia w postaci służebności gruntowych obniżają atrakcyjność nieruchomości. Do wyceny przyjęto nieruchomości, które są przedmiotem własności i nie są obciążone służebnościami gruntowymi, dlatego te cechy pominięto.

• 10. Określenie wartości nieruchomości

• 10.1. Określenie rynku lokalnego

Rodzaj rynku: nieruchomości gruntowe zabudowane budynkami mieszkalnymi, jednorodzinnymi.
Obszar rynku: gmina Zielonki

Okres badania: 2007-2008 r.

Wybrana jednostka porównawcza: 1m² powierzchni użytkowej.

Informacje o cenach transakcyjnych kupna sprzedaży pochodzą z aktów notarialnych. Dokonano analizy oceny przydatności cen zawartych w tych aktach z punktu widzenia możliwości ich wykorzystania jako podstawy wyceny.

Dokonano również analizy wiarygodności cen, odrzucając ceny nie spełniające definicji „ceny rynkowej”.

W analizie rynku przedstawiono zbiór transakcji (tzw. próbkę reprezentatywną) z rynku lokalnego, na których oparto dalsze analizy.

Data transakcji	Nr Rep.	położenie	Pow. działki	Pow. Budynku [ m^2 ]	Standard i stan techniczny	Zagospodarowanie	Miejscowość	Cena 1 m^2p.uż/zł
2007-10-17	1XX/07	najgorsze	najgorsza	średnia	Najgorszy	Najgorsze	Zielonki	3 120,08 zł
2008-06-01	5XX4/08	Średnie	przeciętna	Najgorszy	Najgorszy	Najgorsze	Zielonki	3 400,00 zł
2007-09-05	2XX1/07	Średnie	Średnia 4	najlepszy	Najgorszy	Średnie	Zielonki	3 884,05 zł
2008-03-05	1XX2/08	najlepsze	średnia	najgorsza	Najlepszy	średnie	Zielonki	4 170,10 zł
2008-04-25	3XX1/08	najlepsze	najlepsza	najgorsza	Najlepszy	najlepsze	Zielonki	4 566,61 zł
2008-01-30	1XX0/08	najlepsze	średnia na	Średnia	Najlepszy	najlepsze	Zielonki	4 900,60 zł

Spośród badanych transakcji wybrano do wyceny trzy nieruchomości, najbardziej podobne do przedmiotowej.

• 10.2. Określenie cech rynkowych i ich wag

Cechy (atrybuty) rynkowe nieruchomości są to te cechy nieruchomości, które w decydującym stopniu wpływają na ceny i w konsekwencji na wartość rynkową nieruchomości. Cechy rynkowe nieruchomości mają charakter lokalny, a nie uniwersalny. Nazwy cech rynkowych na przedmiotowym rynku lokalnym ustalono analizując oferty kupna i oferty sprzedaży w lokalnych agencjach obrotu nieruchomościami oraz na podstawie analizy preferencji potencjalnych nabywców tego typu nieruchomości. Badania marketingowe na rynku nieruchomości wskazują, że liczba cech rynkowych, według których potencjalni nabywcy kierują się przy ocenie konkretnej nieruchomości nie przekracza sześciu.

Dla spełnienia celu przedmiotowej wyceny przeprowadzono szczegółową analizę cech rynkowych
i ich wpływu na ceny sprzedanych nieruchomości na rynku lokalnym i rynkach równoległych. Wagi poszczególnych cech ustalono w oparciu o analizy preferencji potencjalnych nabywców tego typu nieruchomości, a także w konsultacji z pośrednikami pracującymi na małopolskim rynku nieruchomości.

Na badanym rynku na ceny transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi, miały wpływ przede wszystkim następujące cechy rynkowe:

• położenie;

• powierzchnia działki;

• powierzchnia użytkowa budynku;

• stan techniczny, standard;

• zagospodarowanie działki;

Analizę wpływu poszczególnych cech na cenę nieruchomości zamieszczono w tabeli poniżej.

Lp	Atrybut (cecha rynkowa)	Analiza wagi cechy rynkowej:	wplyw atrybutu na ceny rynkowe (waga cechy)
1.	Położenie	najlepsze atrakcyjna lokalizacja (w centrum miejscowości, przy bocznej ulicy, w otoczeniu nieruchomości o podobnym przeznaczeniu) średnie mniej atrakcyjna lokalizacja (poza centrum miejscowości, przy bocznej ulicy, w otoczeniu nieruchomości o odmiennym przeznaczeniu) najgorsze nieatrakcyjna lokalizacja (poza centrum miejscowości, przy ruchliwej ulicy, w otoczeniu nieruchomości o odmiennym przeznaczeniu)	25,00%
2.	Powierzchnia działki	najlepsza powyżej 1200 m^2 średnia od 1000 do 1200 m^2 najgorsza poniżej 1000 m^2	15,00%
3.	Powierzchnia użytkowa	najlepsza pow. uż. od 100 m^2 do 150 m^2 średnia powyżej 150 m^2 do 180 m^2 i do 100 m^2 najgorsza powyżej 180 m^2	15,00%
4.	Stan techniczny / Standard	najlepszy budynki wykończone o wysokim standardzie średni budynki do częściowego wykończenia najgorszy budynki do całkowitego wykończenia	30,00%
5.	Zagospodarowanie działki	najlepsze ogrodzenie, zagospodarowany ogród (trawnik, drzewa i krzewy ozdobne), budynki dodatkowe lub mała architektura średnie ogrodzenie, zagospodarowany ogród najgorsze brak zagospodarowania terenu	15,00%
	RAZEM		100%

• 10.3. Określenie trendu czasowego oraz przedziału cenowego

Trend czasowy:

Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku, przyjmuje się że w okresie przeprowadzonego badania wahania cen były nieznaczne, dlatego nie aktualizowano cen transakcyjnych o wskaźnik zmiany cen.

Przedział cenowy:

Wyszczególnienie:	Wartości:
Cena maksymalna 1 m^2	4 900,60 zł
Cena minimalna 1 m^2	3 120,08 zł
Przedział cen C	1 780,52 zł

• 10.4. Określenie wartości nieruchomości

• 10.4.1. Charakterystyka nieruchomości porównywalnych

Opis porównywalnej nieruchomości nr A

lp	ZESTAWIENIE CECH CHARAKTERYZUJĄCYCH	PARAMETRY CECH nieruchomości WYCENIANej	PARAMETRY CECH nieruchomości PORÓWNYWALNej
	Data transakcji	X	2008-03-05
	Akt Notarialny	X	Rep. Nr 1XX2/08
1	Położenie	Zielonki, gmina Zielonki, atrakcyjna lokalizacja, (nieuciążliwe sąsiedztwo, dobra dostępność komunikacyjna)	Zielonki, gmina Zielonki, atrakcyjna lokalizacja, (nieuciążliwe sąsiedztwo, dobra dostępność komunikacyjna)	Podobne
					najlepsze	najlepsze
		2	Powierzchnia działki		1 300 m^2	1090 m^2	gorsza
					najlepsza	średnia
		3	Powierzchnia użytkowa budynku		387,40 m^2	234,70 m^2	podobna
					najgorsza	najgorsza
		4	Stan techniczny / Standard		budynek wykończony, stan techniczny bardzo dobry, wysoki standard wykończenia	budynek wykończony, stan techniczny bardzo dobry, wysoki standard wykończenia	podobny
					najlepszy	najlepszy
		5	Zagospodarowanie działki		budynki dodatkowe (garaże) zagospodarowany ogród, ogrodzenie,	ogrodzenie, zagospodarowany ogród	gorsze
					najlepsze	średnie
		Cena jednostkowa 1zł/ m2	X	4 170,10 zł

Opis porównywalnej nieruchomości nr B

lp	ZESTAWIENIE CECH CHARAKTERYZUJĄCYCH	PARAMETRY CECH nieruchomości WYCENIANej	PARAMETRY CECH nieruchomości PORÓWNYWALNej
	Data transakcji	x	2008-04-25
	Akt Notarialny	x	Rep. Nr 3XX1/08
1	Położenie	Zielonki, gmina Zielonki, atrakcyjna lokalizacja, (nieuciążliwe sąsiedztwo, dobra dostępność komunikacyjna)	Zielonki, gmina Zielonki, atrakcyjna lokalizacja, (nieuciążliwe sąsiedztwo, dobra dostępność komunikacyjna)	podobne
					najlepsze	najlepsze
		2	Powierzchnia działki		1 300 m^2	1 465 m^2	podobne
					najlepsza	najlepsza
		3	Powierzchnia użytkowa budynku		387,40 m^2	311,30 m^2	podobna
					najgorsza	najgorsza
		4	Stan techniczny / Standard		budynek wykończony, stan techniczny bardzo dobry, wysoki standard wykończenia	budynek wykończony, nowy; stan techniczny bardzo dobry, wysoki standard wykończenia	podobny
					najlepszy	najlepszy
		5	Zagospodarowanie działki		budynki dodatkowe (garaże) zagospodarowany ogród, ogrodzenie,	ogrodzenie, zagospodarowany ogród (trawnik, drzewa i krzewy ozdobne), budynek dodatkowy (garaż)	podobne
					najlepsze	najlepsze
		Cena jednostkowa 1 m2 p.uż.	x	4 566,61 zł

Opis porównywalnej nieruchomości nr C

lp	ZESTAWIENIE CECH CHARAKTERYZUJĄCYCH	PARAMETRY CECH nieruchomości WYCENIANej	PARAMETRY CECH nieruchomości PORÓWNYWALNej
	Data transakcji	x	2008-01-30
	Akt Notarialny	x	Rep. Nr 1XX0/08
1	Położenie	Zielonki, gmina Zielonki, atrakcyjna lokalizacja, (nieuciążliwe sąsiedztwo, dobra dostępność komunikacyjna)	Zielonki, gmina Zielonki, atrakcyjna lokalizacja, (nieuciążliwe sąsiedztwo, dobra dostępność komunikacyjna)	Podobne
					najlepsze	najlepsze
		2	Powierzchnia działki		1 300 m^2	1 406 m^2	Podobna
					najlepsza	najlepsza
		3	Powierzchnia użytkowa budynku		387,40 m^2	180,00 m^2	lepsza
					najgorsza	średnia
		4	Stan techniczny / Standard		budynek wykończony, stan techniczny bardzo dobry, wysoki standard wykończenia	budynek wykończony, nowy; stan techniczny bardzo dobry, wysoki standard wykończenia	Podobny
					najlepszy	najlepszy
		5	Zagospodarowanie działki		budynki dodatkowe (garaże) zagospodarowany ogród, ogrodzenie,	ogrodzenie, zagospodarowany ogród (trawnik, drzewa i krzewy ozdobne), budynki dodatkowe i mała architektura	podobne
					najlepsze	najlepsze
		Cena jednostkowa 1 m2 p. uż.	x	4 900,60 zł

• 10.4.2. Poprawienie cen jednostkowych

Poprawienie cen jednostkowych (1 m² ) budynków mieszkalnych porównywalnych w zakresie czynników - atrybutów wpływających na cenę transakcji zawarto w Tabelach nr I - III - arkuszach poprawek nieruchomości porównywalnych.

TABELA I

ARKUSZ POPRAWEK NIERUCHOMOŚCI PORÓWNYWALNEJ „ A”

Cechy-atrybuty	Wpływ atrybutu na ceny rynkowe	Udział kwotowy cechy w cenie [ zł ]	Parametry cech nieruchomości wycenianej X	Parametry cech nieruchomości porównywalnej „A”	Parametry cech nieruchomości „A” względem nieruchomości wycenianej X	% udział w wartości	Kwotowy udział w wartości [ zł ]
Położenie	25%	445,13	najlepsze	najlepsze	Podobne	0%	0,00
Powierzchnia działki	15%	267,08	Najlepsze	średnia	Gorsza	50%	133,54
Powierzchnia użytkowa budynku	15%	267,08	Najgorsza	najgorsza	Podobna	0%	0,00
Stan techniczny /standard	30%	534,15	najlepszy	Najlepszy	Podobny	0%	0,00
Zagospodarowanie działki	15%	267,08	najlepsze	średnie	Gorsze	50%	133,54
RAZEM	100%	1 780,52					+267,08

TABELA II

ARKUSZ POPRAWEK NIERUCHOMOŚCI PORÓWNYWALNEJ „B”

Cechy-atrybuty	Wpływ atrybutu na ceny rynkowe	Udział kwotowy cechy w cenie [ zł ]	Parametry cech nieruchomości wycenianej X	Parametry cech nieruchomości porównywalnej „B”	Parametry cech nieruchomości „B” względem nieruchomości wycenianej X	% udział w wartości	Kwotowy udział w wartości [ zł ]
Położenie	25%	445,13	najlepsze	najlepsze	podobne	0%	0,00
Powierzchnia działki	15%	267,08	Najlepsza	Najlepsza	Podobna	0%	0,00
Powierzchnia użytkowa budynku	15%	267,08	najgorsza	najgorsza	Podobna	0%	0,00
Stan techniczny /standard	30%	534,15	najlepszy	najlepszy	Podobny	0%	0,00
Zagospodarowanie działki	15%	267,08	najlepsze	Najlepsze	podobne	0%	0,00
RAZEM	100%	1 780,52					0,00

TABELA III

ARKUSZ POPRAWEK NIERUCHOMOŚCI PORÓWNYWALNEJ „C”

Cechy-atrybuty	Wpływ atrybutu na ceny rynkowe	Udział kwotowy cechy w cenie [ zł ]	Parametry cech nieruchomości wycenianej X	Parametry cech nieruchomości porównywalnej „C”	Parametry cech nieruchomości „C” względem nieruchomości wycenianej X	% udział w wartości	Kwotowy udział w wartości [ zł ]
Położenie	25%	445,13	najlepsze	najlepsze	Podobne	0%	0,00
Powierzchnia działki	15%	267,08	Najlepsza	najlepsza	podobna	0%	0,00
Powierzchnia użytkowa budynku	15%	267,08	najgorsza	Średnia	lepsza	-50%	-133,54
Stan techniczny /standard	30%	534,15	najlepszy	najlepszy	Podobny	0%	0,00
Zagospodarowanie działki	15%	267,08	najlepsze	najlepsze	podobne	0%	0,00
RAZEM	100%	1 780,52					-133,54

OKREŚLENIE CENY POPRAWIONEJ DLA NIERUCHOMOŚCI PORÓWNYWALNYCH

Lp.	Nieruchomość porównywalna	Cena zaktualizowana z uwagi na datę transakcji [ zł ]	Kwotowa poprawka atrybutów [ zł ]	Cena poprawiona [ zł ]
1.	„A”	4170,10	267,08	4437,18 zł
2.	„B”	4566,61	0	4566,61 zł
3.	"C"	4900,60	-133,54	4767,06 zł
4.	Cena średnia z cen poprawionych zł/m^2			4 590,28

Wobec powyższego biorąc pod uwagę wyniki przeprowadzonej szczegółowej analizy kształtowania się poziomu ceny jednostkowej w wolnym obrocie na lokalnym rynku nieruchomości określam wartość prawa własności 1 m² p. uż. na poziomie:

4 590,28 zł/m²

• 10.4.3. Określenie wartości rynkowej działki nr 908/4 wraz z budynkiem mieszkalnym i pozostałymi składnikami zagospodarowania terenu

Powierzchnia użytkowa budynku: 387,40 m²

Cena 1 m² p.uż.: 4 590,28zł/m²

387,40 x 4 590,28 = 1 778 274,47zł

w zaokrągleniu: 1 778 274 zł

(słownie: jeden milion, siedemset siedemdziesiąt osiem tysięcy, dwieście siedemdziesiąt cztery zł)

• 11. Wynik końcowy wyceny

Aktualna wartość rynkowa zabudowanej nieruchomości gruntowej objętej księgą wieczystą KW NR KR1P/00225070/9, w zakresie prawa własności działki nr 908/4 wraz z posadowionym na niej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym nr 8
i pozostałymi składnikami zagospodarowania terenu, położonej w Zielonkach, gmina Zielonki, przy ul. Gliniki, wynosi:

1 778 274 zł (słownie: jeden milion, siedemset siedemdziesiąt osiem tysięcy, dwieście siedemdziesiąt cztery zł)

Wnioski i uzasadnienia

Otrzymana w wyniku analiz i obliczeń wartość jednostkowa 1 m² powierzchni użytkowej nieruchomości zawiera się pomiędzy zanotowanymi cenami minimalną i maksymalną. Z uwagi w szczególności na lokalizację oraz stan techniczny, uzyskany w niniejszej wycenie wynik można uznać za realny.

(podpis i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego)

• 12. Klauzule i ustalenia dodatkowe

1. Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa.

2. Niniejszy operat szacunkowy może zostać wykorzystany wyłącznie do celu w jakim został on sporządzony.

3. Niniejszy operat nie stanowi ekspertyzy budowlanej w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.

4. Rzeczoznawca nie odpowiada za wady ukryte obiektów budowlanych, których występowania nie mógł stwierdzić przy dokonywaniu wizji lokalnej, ani na podstawie dokumentacji technicznej.

5. Rzeczoznawca nie odpowiada wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu wykorzystania operatu w innym celu, aniżeli został on sporządzony.

6. Niniejsze opracowanie nie może być opublikowane w całości lub w części bez zgody rzeczoznawcy i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji.

7. Wartość określona w operacie jest wartością netto.

8. Wartość określona w operacie nie uwzględnia kosztów transakcji kupna - sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.

9. Operat został wykonany w ramach odbywania praktyki zawodowej w zakresie wyceny nieruchomości.

10. Dane osobowe właściciela nieruchomości oraz dane identyfikacyjne nieruchomości wycenianej i porównywalnych zostały zmienione z uwagi na ochronę danych osobowych.

Na tym operat zakończono i podpisano w Krakowie

w dniu 17 października 2008 r.

(podpis i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego)

• 13. Załączniki

1. Odpis Księgi Wieczystej.

2. Protokół badania rejestru gruntów.

3. Kopia mapy sytuacyjno-wysokościowej.

4. Protokół z badania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

5. Dokumentacja fotograficzna.

Zielonki, ul. Gliniki 8

Maciej Klimowicz

28

---