7. Pojęcie wyceny i wartości
nieruchomości

7. Pojęcie wyceny i wartości
nieruchomości

WYCENA, OKREŚLANIE, SZACOWANIE NIERUCHOMOŚCI

Wycena nieruchomości – postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia

wartości nieruchomości.

Określanie wartości nieruchomości – określanie wartości nieruchomości jako

przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości.

Szacowanie nieruchomości – czynności związane z określaniem wartości

nieruchomości.

WYNIK WYCENY NIERUCHOMOŚCI

 W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się:
1) określenia wartości rynkowej,
2) określenia wartości odtworzeniowej,
3) ustalenia wartości katastralnej,
4) określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach.
 Określenia wartości rynkowej i wartości odtworzeniowej oraz wartości

nieruchomości reprezentatywnych dla potrzeb ustalenia wartości katastralnej
dokonują rzeczoznawcy majątkowi.

WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI

 Wartość rynkową ustala się dla nieruchomości, które mogą być przedmiotem

obrotu.

 Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena,

możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem znanych cen
transakcyjnych, przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne,
2) strony umowy nie działały w sytuacji przymusowej,
3) strony umowy miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,
4) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do

wynegocjowania warunków umowy.

OKREŚLANIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI

 W celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić

sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania
nieruchomości. Użytkowanie to może stanowić kontynuację aktualnego sposobu
użytkowania lub może polegać na innym sposobie jej użytkowania.

 Sposób optymalnego użytkowania oznacza najbardziej prawdopodobne

wykorzystanie nieruchomości, które jest:

–

fizycznie możliwe,

–

odpowiednio uzasadnione,

–

prawnie dopuszczalne,

–

ekonomicznie opłacalne,

–

zapewniające największą wartość nieruchomości.

 Wyboru sposobu użytkowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy

uwzględniając przepisy prawa, cel wyceny, stan i przeznaczenie nieruchomości
oraz stan rynku.

 Wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględniania kosztów

transakcji kupna – sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.

DWA PRZYPADKI WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI

 Ze względu na cel wyceny rzeczoznawca majątkowy może określić wartość

rynkową przy przyjęciu aktualnego bądź alternatywnego sposobu użytkowania.

 Wartość przy przyjęciu aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości oznacza

wartość rynkową określoną przy założeniach, że nieruchomość jest i będzie nadal
użytkowana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania, że nie jest zajęta
przez właściciela i że jest możliwa do sprzedaży.

 Wartość przy przyjęciu alternatywnego sposobu użytkowania oznacza wartość

rynkową przy założeniu, że nieruchomość jest i będzie w przyszłości użytkowana
przy wskazanym innym, niż aktualny, sposobie.

WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA NIERUCHOMOŚCI

 Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na

obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem
obrotu rynkowego, a także gdy wymagają tego przepisy szczególne.

 Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia z

uwzględnieniem stopnia zużycia.

 W szczególnych przypadkach wartość odtworzeniowa może być wykorzystana do

celów, dla których powinna być określona wartość rynkowa – jeżeli realizacja
metod i procedur określania wartości odtworzeniowej będzie oparta na danych i
relacjach rynkowych – tak w odniesieniu do gruntu, kosztów budowy jak i
występującego zużycia. Wartość odtworzeniowa nie może być jednak
utożsamiana z wartością rynkową (są to odrębne kategorie ekonomiczne).

 Przyjęcie wartości odtworzeniowej zamiast rynkowej może dotyczyć

nieruchomości zabudowanych oraz nieruchomości z innymi odtwarzalnymi
częściami składowymi, które nie występują lub występują rzadko w obrocie.

 Wartość nieruchomości może być wyrażona liczbą ujemną – w przypadku

konieczności poniesienia nakładów na jej przywrócenie do stanu umożliwiającego
korzystanie zgodne z jej przeznaczeniem.

OKREŚLANIE WARTOŚCI ODTWORZENIOWEJ NIERUCHOMOŚCI (1)

 Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom nabycia gruntu i

kosztom wytworzenia jego części składowych, z uwzględnieniem stopnia zużycia,
przy założeniu, że koszty te zostały poniesione w dniu wyceny.

 Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości określa się oddzielnie

koszt nabycia gruntu i oddzielnie koszt wytworzenia jego części składowych.

 Przez koszt nabycia gruntu rozumieć należy jego wartość rynkową.
 Określanie kosztów wytworzenia części składowych gruntu może być oparte na

szacowaniu kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia.

 Koszt odtworzenia to koszt wytworzenia repliki istniejących części składowych

gruntu, przy zastosowaniu takiej samej technologii i takich samych materiałów,
rozwiązań przestrzennych oraz jakości wykonawstwa jak w przypadku
wycenianego obiektu.

 Koszt zastąpienia to koszt wytworzenia części składowych gruntu o takiej samej

funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie mają części składowe
wycenianej nieruchomości, lecz z wykorzystaniem aktualnie stosowanych
technologii i materiałów.

 W procedurze określania wartości odtworzeniowej do kosztów zalicza się również

koszty przygotowania dokumentacji projektowej i nadzoru oraz inne uzasadnione
koszty.

OKREŚLANIE WARTOŚCI ODTWORZENIOWEJ NIERUCHOMOŚCI (2)

 Zużycie nieruchomości wynika z pogorszenia się jej cech fizycznych,

funkcjonalnych oraz wpływu innych czynników zewnętrznych, powodujących jej
przestarzałość oraz zmniejszenie użyteczności.

 Zużycie nieruchomości odnosi się najczęściej do części składowych gruntu. W

przypadku niektórych celów wyceny zużycie może także dotyczyć wartości
gruntu.

 Wartość odtworzeniową nieruchomości określa się bez uwzględniania

dodatkowych kosztów transakcji kupna/sprzedaży oraz związanych z tą
transakcją podatków i opłat.

WARTOŚĆ KATASTRALNA NIERUCHOMOŚCI

 Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla nieruchomości, o których mowa

w przepisach o podatku od nieruchomości.

 Wartość katastralną nieruchomości stanowi wartość ustalona w procesie

powszechnej taksacji nieruchomości.

WARTOŚCI INNE NIŻ WARTOŚĆ RYNKOWA

 Inne rodzaje wartości niż wartość rynkowa to:
–

wartość bankowo-hipoteczna,

–

wartość godziwa,

–

wartość indywidualna (lub inwestycyjna),

–

wartość katastralna,

–

wartość ubezpieczeniowa,

–

wartość dla wymuszonej sprzedaży.

 Do wartości nierynkowych zalicza się także wartość odtworzeniową.

WARTOŚĆ BANKOWO-HIPOTECZNA

 Wartość bankowo-hipoteczna to kwota pieniężna, która w ocenie banku

hipotecznego odzwierciedla poziom ryzyka związanego z nieruchomością jako
przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielanych przez ten bank.

 Wartość tę ustala bank hipoteczny na podstawie ekspertyzy wykonanej zgodnie z

odrębnymi przepisami regulującymi działalność banku hipotecznego.

 Wartość ta odzwierciedla wartość nieruchomości stabilną w długim okresie czasu

w odróżnieniu od wartości rynkowej, której poziom określony jest na datę
wyceny.

 Propozycja wartości bankowo-hipotecznej jest najczęściej określana przy

założeniu aktualnego sposobu użytkowania, chociaż dopuszcza się możliwość
uwzględnienia alternatywnego sposobu użytkowania.

WARTOŚĆ GODZIWA

 Wartość godziwa to kwota za jaką dany składnik aktywów może być wymieniony

na zasadzie transakcji rynkowej pomiędzy zainteresowanymi, dobrze
poinformowanymi i niepowiązanymi ze sobą stronami.

 Znajduje zastosowanie w przepisach o rachunkowości.
 Z zasady wartość godziwa jest wartością rynkową określaną na podstawie

transakcji rynkowych. Jednak przy braku transakcji lub w sytuacji
niewystarczającej liczby transakcji pozwalających na zastosowanie podejścia
porównawczego, wartość godziwą można określić w podejściu dochodowym. W
sytuacji braku danych do zastosowania podejścia dochodowego stosuje się
podejście kosztowe.

WARTOŚĆ INDYWIDUALNA (INWESTYCYJNA)

 Wartość indywidualna (inwestycyjna) to kwota pieniężna określana dla

konkretnego inwestora lub grupy inwestorów, którzy mają sprecyzowane
oczekiwania i kryteria inwestowania oraz którzy zamierzają użytkować
nieruchomość w określonym celu inwestycyjnym.

 Jest określana na podstawie założeń wskazanych przez konkretnego inwestora

(inwestorów), dotyczących m.in. ich wymagań lub zamierzeń w zakresie rozwoju
nieruchomości, w tym sposobu zarządzania, stawek czynszu, poziomu
pustostanów, warunków finansowych oraz stopy zwrotu zainwestowanego
kapitału.

 Jest ona wielkością subiektywną w odróżnieniu od wartości rynkowej.

WARTOŚĆ UBEZPIECZENIOWA

 Wartość ubezpieczeniowa to kwota pieniężna określona przez rzeczoznawcę

majątkowego dla przedmiotu ubezpieczenia oznaczająca górną granicę
odpowiedzialności ubezpieczyciela za szkody powstałe na nieruchomości z
przyczyn wyszczególnionych w umowie ubezpieczeniowej.

 Ustalenie wartości ubezpieczeniowej odnosi się jedynie do przedmiotu

ubezpieczenia, dla którego jest możliwe określenie wartości przedstawionej kwotą
pieniężną.

 Wartość ubezpieczeniową, w zależności od przedmiotu i zakresu ubezpieczenia,

stanowić mogą różne rodzaje wartości zdefiniowane w odpowiednich przepisach
prawa lub w ogólnych warunkach ubezpieczenia danego towarzystwa
ubezpieczeniowego.

 Wartość ubezpieczeniową ustala się na okres ubezpieczenia oznaczony w

umowie.

WARTOŚĆ DLA WYMUSZONEJ SPRZEDAŻY

 Wartość dla wymuszonej sprzedaży to kwota pieniężna, którą można otrzymać z

tytułu sprzedaży nieruchomości w okolicznościach, w których sprzedający
znajduje się pod presją konieczności jej sprzedaży.

 Przy określaniu tej wartości należy wziąć pod uwagę, że zbywca znajduje się w

sytuacji przymusowej, co powoduje, że czas wyeksponowania nieruchomości na
rynku jest zwykle zbyt krótki, aby uzyskać cenę rynkową.

 Kwota, jaką gotów jest zaakceptować sprzedający w sprzedaży wymuszonej

powinna odzwierciedlać konkretne i ważne dla niego okoliczności znane
rzeczoznawcy majątkowemu, a nie okoliczności, w jakich działałby hipotetyczny
sprzedający, według definicji wartości rynkowej.

FUNKCJE WYCENY NIERUCHOMOŚCI

 Funkcja informacyjna
 Funkcja decyzyjna
 Funkcja negocjacyjna
 Funkcja doradcza
 Funkcja pośrednia – dalszy rozwój nieruchomości

ZLECENIODAWCY WYCENY NIERUCHOMOŚCI

1) Administracja (rządowa i samorządowa)
2) Izba Skarbowa (urząd skarbowy)
3) Bank, w tym bank hipoteczny
4) Fundusz inwestycyjny
5) Firma ubezpieczeniowa
6) Sąd
7) Osoba prywatna
8) Jednostka gospodarcza

CELE SZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI

1) Wycena dla celów podatkowych i opłat na poziomie krajowym i lokalnym:



podatek dochodowy, podatek od spadków i darowizn,



podatek od czynności cywilnoprawnych,



opłata adiacencka,



opłata planistyczna.

2) Transfer nieruchomości, tj. kupno, sprzedaż, dzierżawa itp.
3) Finansowanie przedsięwzięć rozwojowych lub udzielanie kredytów:



określenie wartości zabezpieczenia spłaty kredytu (pożyczki),



dane do decyzji o alokacji kapitału.

4) Obliczanie odszkodowań:



odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości,



odszkodowania z tytułu zmiany stanu środowiska,



odszkodowania z tytułu decyzji planistycznych,



inne, np. szkody spowodowane przez pożar, zwierzęta leśne itp.

5) Doradztwo inwestycyjne i in.:



określenie programu budowy lub renowacji obiektów,



decyzje ubezpieczeniowe,



badanie skutków decyzji planistycznych,



postępowania sądowe, egzekucyjne,



badania trendów podaży i popytu na rynku nieruchomości.

CELE SZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI A PRZEPISY PRAWA (1)

1)

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami:



do ustalenia odszkodowań za wywłaszczenie nieruchomości,



do ustalenia wartości nieruchomości do sprzedaży,



do ustalenia wartości nieruchomości w celu określenia opłat z tytułu użytkowania
wieczystego, zarządu i in.,



do ustalenia wartości przy uwłaszczaniu osób prawnych,



do ustalenia wartości przy określaniu opłat adiacenckich.

2)

Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu
Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw:



określenie wartości poszczególnych składników nieruchomości do sprzedaży,



określenie wartości poszczególnych składników nieruchomości przy przekazywaniu w
dzierżawę z możliwością wykupu,



określenie wartości mienia ruchomego.

3)

Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych:



ustalenie wartości do opłat od czynności cywilno – prawnych.

4)

Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. prawo bankowe:



ustalenie wartości do określenia zabezpieczenia kredytu.

5)

Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych:



ustalenie wartości bankowo-hipotecznej nieruchomości.

6)

Ustawa z dnia 30 sierpnia 1996 r. o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw
państwowych:



ustalenie wartości do sprzedaży,



ustalenie wartości do opłat za korzystanie z mienia,



ustalenie wartości do udostępnienia akcji osobom trzecim.

CELE SZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI A PRZEPISY PRAWA (2)

7)

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:



ustalenie wzrostu lub spadku wartości nieruchomości na skutek zmian wywołanych
ustaleniami planu miejscowego,



ustalenie wartości nieruchomości do wykupienia, odszkodowania lub przyznania
nieruchomości zamiennej,



ustalenie prognozy skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego

8)

Ustawa z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników:



ustalenie wartości gospodarstwa przekazywanego do Skarbu Państwa w zamian za
emeryturę lub rentę,

9)

Ustawa z dnia 25 września 1981 r. o przedsiębiorstwach państwowych:



ustalenie wartości przy sprzedaży środków trwałych.

10) Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych:



ustalenie wartości gruntów rolnych lub leśnych w celu ustalenia wysokości należności
za wyłączenie ich z produkcji,



ustalenie wartości drzewostanów na gruntach leśnych wyłączonych z produkcji w celu
ustalenia odszkodowania za przedwczesny ich wyrąb,



ustalenie obniżenia wartości produkcji rolnej lub leśnej, lub też wartości nieruchomości
do sprzedaży z tytułu położenia w obszarach szczególnie chronionych lub strefach
ochronnych zakładów,



ustalenie obniżenia wartości gruntów podlegających rekultywacji.

CELE SZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI A PRZEPISY PRAWA (3)

11) Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadku i darowizn:



ustalenie wartości przedmiotu spadku lub darowizny.

12) Ustawa z dnia 28 lipca 1990 r. o działalności ubezpieczeniowej:



ustalenie wartości budynków i budowli do ich ubezpieczenia.

13) Ustawa z dnia 27 października 1994 r. o autostradach płatnych oraz o Krajowym Funduszu

Drogowym:



ustalenie wartości do przejęcia nieruchomości pod autostradę.

14) Ustawa z dnia 17 listopada 1964 - Kodeks postępowania cywilnego:



określenie wartości w celu dokonania egzekucji z nieruchomości.

15) Ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach:



ustalenie wartości nieruchomości nabywanych i zbywanych przez Lasy Państwowe.

16) Ustawa z dnia 22 czerwca 1964 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczpospolitej Polskiej



ustalenie wartości kwater i lokali do sprzedaży,



ustalenie wartości do wypłacenia ekwiwalentu za rezygnację z kwatery.

17) Ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 r. prawo ochrony środowiska:



określenie wartości szkód oraz ceny wykupu i odszkodowań.

18) Ustawa z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne:



określenie wartości do odszkodowania za grunty zajęte wodami.

19) Ustawa z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody:



określenie szkód wyrządzonych przez dzikie zwierzęta.

20) Ustawa z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości:



określenie wartości początkowej i dla celów amortyzacyjnych.

21) Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych:



uwłaszczenie spółdzielni,



waloryzacja wkładu, zbycie prawa spółdzielczego.

PRZEBIEG PROCESU WYCENY NIERUCHOMOŚCI

1) Rozmowy wstępne ze zleceniodawcą.
2) Podpisanie umowy na wycenę nieruchomości.
3) Prace przygotowawcze:
–

określenie przedmiotu i celu wyceny,

–

ustalenie daty, na którą wykonywana jest wycena,

–

wybór przepisów prawnych regulujących zasady określenia wartości,

–

wybór podejścia, metody, techniki wyceny.

4) Zbieranie informacji i dokumentów (w tym oględziny nieruchomości):
–

informacje i dokumenty o stanie prawnym,

–

informacje i dokumenty o stanie techniczno-użytkowym,

–

informacje i dokumenty o stanie wykorzystania i zagospodarowania,

–

informacje o przeznaczeniu,

–

informacje o stanie otoczenia,

–

informacje o rynku nieruchomości.

5) Sporządzenie operatu z wyceny nieruchomości.
6) Przekazanie operatu zamawiającemu.
7) Przekazanie wyciągu z wyceny do katastru nieruchomości.
8) Archiwizacja materiałów i operatu.

WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY NIERUCHOMOŚCI (1)

 Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich

wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na
wartość nieruchomości.

 Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść:
–

porównawczego,

–

dochodowego

–

kosztowego,

–

mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.

 Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się

wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie
pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego,
wartość rynkową nieruchomości ustala się w podejściu mieszanym.

 Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową

nieruchomości.

 W ramach poszczególnych podejść stosuje się metody i techniki wyceny

nieruchomości.

WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY NIERUCHOMOŚCI (2)

 Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania

nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w
szczególności:
1) cel wyceny,
2) rodzaj i położenie nieruchomości,
3) przeznaczenie w planie miejscowym,
4) stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,
5) stan jej zagospodarowania,
6) dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

 W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala

się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i
zagospodarowania terenu.

 W przypadku braku studium lub decyzji o warunkach zabudowy i

zagospodarowania terenu uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania
nieruchomości.

KLASYFIKACJA PODEJŚĆ, METOD I TECHNIK

SZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI

Podejście

Metoda

Porównawcze

porównania parami

analizy statystycznej rynku

korygowania ceny średniej

Technika

Dochodowe

inwestycyjna

zysków

 kapitalizacji prostej
 dyskontowania strumieni dochodów

Kosztowe

kosztów odtworzenia

kosztów zastąpienia

 szczegółowa
 elementów scalonych
 wskaźnikowa

Mieszane

kosztów likwidacji

pozostałościowa

wskaźników szacunkowych

gruntów