2. Prawa do nieruchomości

2. Prawa d

WYCENA A STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI

1. Stan prawny nieruchomości – ogół praw ustanowionych na nieruchomości.

2. Wycena może obejmować jedno, kilka lub wszystkie prawa ustanowione na nieruchomości.

FORMY WŁADANIA NIERUCHOMOŚCIAMI

 Posiadanie

 Dzierżenie

 Prawa rzeczowe

 Prawa zobowiązaniowe

 Trwały zarząd

POSIADANIE NIERUCHOMOŚCI

 Posiadanie nie jest prawem a stanem faktycznym.

 Nieruchomość posiada ten, kto nią włada dla siebie.

 Posiadanie może być samoistne (np. własność) i zależne.

 Posiadaczem samoistnym nieruchomości jest ten, kto faktycznie nią włada jak właściciel.

 Posiadaczem zależnym nieruchomości jest ten, kto nią włada jak: użytkownik, najemca, dzierżawca, lub posiadający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad nieruchomością.

 Posiadanie jest w Polsce chronione prawnie.

DZIERŻENIE NIERUCHOMOŚCI

 To faktyczne władanie nieruchomością za kogoś innego.

 Może przybierać dwie formy:

–

dzierżenia czysto zastępczego – wykonywanego wyłącznie w interesie posiadacza (np. pełnomocnik, przedstawiciel, pracownik),

–

dzierżenia w interesie cudzym i własnym (np. posiadacz zależny, współposiadacz).

PRAWA RZECZOWE DO NIERUCHOMOŚCI

Użytkowanie

Ograniczone prawa

Własność

wieczyste

rzeczowe

 użytkowanie

 służebność

 spółdzielcze

własnościowe prawo do

lokalu

 hipoteka

WŁASNOŚĆ

 Prawo do korzystania z rzeczy i rozporządzania nią.

 Prawo zbywalne, przenoszalne, dziedziczne, podlega egzekucji.

 Właściciel może nieruchomość sprzedać, może ją wnieść do spółki, a jego następca prawny dziedziczy nieruchomość.

 Do ustanowienia konieczna forma aktu notarialnego. Wpis do ksiąg wieczystych nie jest konieczny.

 Wykonywanie prawa własności nie może przekraczać granic określonych przez ustawy, zasad współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa własności.

 Własność nieruchomości może być przeniesiona tylko bezwarunkowo (sprzedaż, darowizna) w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Jakikolwiek warunek w umowie przenoszącej własność nieruchomości powoduje jej nieważność.

 Własność wpisana jest do księgi wieczystej nieruchomości.

SPOSOBY NABYWANIA PRAWA WŁASNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI 1) nabycie prawa własności na podstawie umowy (forma aktu notarialnego): a) zakup

b) zamiana

c) darowizna (spadek)

d) zrzeczenie się własności

2) zasiedzenie:



niezbędne posiadanie samoistne



niezbędny upływ czasu (20 lat w dobrej wierze, 30 lat w złej wierze) 3) orzeczenie sądowe

4) nacjonalizacja - nabycie własności przez państwo na mocy ustawy 5) komunalizacja - nabycie własności przez gminę na mocy ustawy 6) połączenie osób prawnych

7) wniesienie do spółki (aport rzeczowy)

8) wywłaszczenie - pozbawienie właściciela własności nieruchomości:



tylko na cele publiczne (gdy nieruchomość nie może być nabyta na podstawie umowy)



za słusznym odszkodowaniem (odpowiadającym wartości nieruchomości)

WSPÓŁWŁASNOŚĆ

 Własność może przysługiwać kilku osobom. Współwłasność występuje wtedy, gdy własność przysługuje im niepodzielnie.

 Dwa rodzaje współwłasności:

–

Współwłasność łączna – opiera się na stosunku osobistym (np. pomiędzy współmałżonkami, wspólnikami w spółce cywilnej). Współwłaściciel nie może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Nie może też żądać podziału rzeczy wspólnej.

–

Współwłasność w częściach ułamkowych – udziały współwłaścicieli są określone odpowiednim ułamkiem. W takiej sytuacji współwłaściciel może rozporządzać swoimi udziałami bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

–

Współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności przez podział lub z obowiązkiem spłaty pozostałych.

UŻYTKOWANIE WIECZYSTE

 Prawo do długotrwałego korzystania z gruntów, jak też możliwość rozporządzania tym prawem.

 Prawo zbywalne, przenoszalne i dziedziczne, podlega egzekucji.

 W użytkowanie wieczyste oddaje się tylko grunty państwowe i komunalne.

 Jest ograniczone w czasie – generalnie jest ustanawiane na okres 99 lat (z możliwością przedłużenia na kolejny okres). W wyjątkowych przypadkach, gdy cel gospodarczy nie wymaga oddania gruntu na 99 lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na 40 lat.

 Jest dokonywane na określony cel.

 Do ustanowienia konieczna umowa w formie aktu notarialnego i wpis do księgi wieczystej.

 Użytkownik przejmujący to prawo jest zobowiązany do nabycia obiektów budowlanych wzniesionych na nieruchomości, stają się one jego własnością.

Stanowią odrębne od gruntu nieruchomości.

 Granice użytkowania wieczystego gruntu (cel, czas użytkowania) określa umowa.

 Jest obciążone opłatami na rzecz właściciela. Opłata pierwsza: 15-25% ceny nieruchomości. Opłata roczna 3% (w szczególnych przypadkach 0,3%, 1%).

 Zakończenie użytkowania wieczystego: rozwiązanie umowy na podstawie zgodnego oświadczenia stron, rozwiązanie umowy przez właściciela wskutek niewykonania warunków umowy, wniosek użytkownika, upływ czasu, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

 Po zakończeniu użytkowania użytkownikowi wieczystemu przysługuje zwrot wartości rynkowej nabytych, wzniesionych obiektów budowlanych.

 Jest możliwość przekształcenia tego prawa w prawo własności.

SPOSOBY NABYWANIA PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO

NIERUCHOMOŚCI

1) nabycie prawa na wolnym rynku na podstawie umowy (forma aktu notarialnego), zamiana, darowizna (spadek)

2) nabycie na podstawie umowy od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w trybie przetargu (czasem bez przetargu)

3) orzeczenie sądowe

4) połączenie osób prawnych

5) wniesienie do spółki (aport rzeczowy)

UŻYTKOWANIE

 Prawo do używania rzeczy i do pobierania z niej pożytków. Niekiedy pobieranie pożytków ograniczone (do określonych pożytków lub do określonej części nieruchomości).

 Prawo ustanawiane w wyniku umowy.

 Niezbywalne, nie podlega dziedziczeniu, podlega egzekucji, gdy jest długoterminowe).

 Może być odpłatne lub nieodpłatne, terminowe lub bezterminowe.

 Może być wpisane do księgi wieczystej nieruchomości (ale nie musi).

 Wygasa wskutek niewykonania przez 10 lat, z upływem terminu określonego w umowie, na skutek zrzeczenia się, konfuzji, wywłaszczenia, śmierci (osoby fizycznej) lub likwidacji (osoby prawnej).

SŁUŻEBNOŚĆ

 Obciążenie nieruchomości prawem korzystania z niej na rzecz:



właściciela innej nieruchomości (służebność gruntowa),



oznaczonej osoby (służebność osobista),



przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia do doprowadzania/odprowadzania: płynów, pary, gazu, energii elektrycznej itp. (służebność przesyłu).

 Sposób nabycia – umowa, wyrok sądowy, zasiedzenie.

 Odpłatny charakter – korzystanie z prawa za wynagrodzeniem.

 Służebność gruntowa – ustanawiana na nieruchomości (tzw. nieruchomość obciążona) na rzecz właściciela innej nieruchomości (tzw. nieruchomość władnąca) w celu umożliwienia mu korzystania z prawa własności jego nieruchomości (np. służebność drogi koniecznej, służebność przejścia, służebność przeprowadzenia wodociągu). Prawo zbywalne, przenoszalne.

 Przyczyny wygaśnięcia służebności gruntowej: niewykonywanie przez 10 lat, konfuzja, zrzeczenie się, umowa, orzeczenie sądu, wywłaszczenie.

 Służebność osobista – treść prawa podobna jak przy służebności gruntowej, ale ustanawiana na rzecz ściśle określonej osoby fizycznej. Wygasa wraz z jej śmiercią. Prawo niezbywalne, nieprzenoszalne.

 Służebność przesyłu – treść podobna jak służebności osobistej.

 Służebności podlegają wpisowi do księgi wieczystej nieruchomości (ale wpis nie jest konieczny).

SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU

 Może dotyczyć lokalu mieszkalnego i użytkowego.

 Jest to prawo do używania lokalu, pobierania pożytków z lokalu.

 Nabywane przez przystąpienie do spółdzielni.

 Podzielne, zbywalne, przenoszalne, przechodzi na spadkobierców, podlega egzekucji.

 Można się zrzec tego prawa, prawo daje możliwość obciążenia nieruchomości innym prawem: hipoteką czy prawem obligacyjnym.

 Na żądanie członka spółdzielni może być przekształcone w prawo odrębnej własności lokalu.

 Podlega wpisowi do księgi wieczystej nieruchomości (ale wpis nie jest obligatoryjny).

HIPOTEKA

 Przedmiotem hipoteki może być: własność, współwłasność, udział we własności, użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

 Jest formą zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości.

 Prawo niesamodzielne, istnieje tylko wraz z wierzytelnością.

 Prawo przenoszalne, zbywalne, dziedziczne.

 Na mocy hipoteki wierzyciel może dochodzić zaspokojenia wierzytelności z nieruchomości bez względu na to czyją jest własnością i z pierwszeństwem przed osobistymi wierzycielami właściciela.

 Hipoteka zabezpiecza jedynie wierzytelności pieniężne i musi być wyrażona w oznaczonej sumie pieniężnej.

 Powstaje w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego lub orzeczenia sądu.

 Ujawniana w księdze wieczystej nieruchomości.

 Wygasa przez zrzeczenie się przez uprawnionego, konfuzję, wykreślenie, postanowienie sądu.

RODZAJE HIPOTEK

–

hipoteka zwykła (umowna),

–

hipoteka łączna,

–

hipoteka kaucyjna (zabezpiecza wierzytelność o wysokości nieustalonej do określonej sumy),

–

hipoteka na wierzytelności hipotecznej,

–

hipoteka przymusowa (zabezpieczająca wierzytelność stwierdzoną tytułem wykonawczym).

PRAWA ZOBOWIĄZANIOWE DO NIERUCHOMOŚCI

Najem

Dzierżawa

Leasing

Użyczenie

Dożywocie

NAJEM

 Powstaje w wyniku umowy. Umowa nazwana.

 Wynajmujący zobowiązuje się do oddania najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

 Forma umowy dowolna, przy czym umowa najmu nieruchomości lub lokalu na rok i dłużej powinna być zawarta na piśmie.

 W czasie umowy najmu nieruchomość może być zbyta przez wynajmującego.

 Stosunek najmu ulega zakończeniu na skutek:

–

rozwiązania umowy przez strony,

–

nadejścia terminu końcowego umowy,

–

orzeczenia sądu,

–

wypowiedzenia przez stronę z zachowaniem terminu wypowiedzenia: jeżeli czynsz płatny miesięcznie umowę można wypowiedzieć na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,

–

wypowiedzenia przez stronę bez zachowania terminu wypowiedzenia: gdy najemca zalega z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności lub używa lokalu niezgodnie z umową.

DZIERŻAWA

 Powstaje w wyniku umowy. Umowa nazwana.

 Wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

 Umowa zbliżona do najmu (różnica: dzierżawca inaczej niż najemca ma prawo do pobierania pożytków z nieruchomości). Pozostałe cechy podobne do najmu.

LEASING

 Powstaje w wyniku umowy. Umowa nazwana.

 Przez umowę leasingu finansujący zobowiązuje się nabyć rzecz od oznaczonego zbywcy na warunkach określonych w tej umowie i oddać tę rzecz korzystającemu do używania (albo używania i pobierania pożytków) przez czas oznaczony, a korzystający zobowiązuje się zapłacić finansującemu w uzgodnionych ratach wynagrodzenie pieniężne, równe co najmniej cenie lub wynagrodzeniu z tytułu nabycia rzeczy przez finansującego.

 Rodzaje leasingu:

 Leasing finansowy: w okresie trwania umowy łączna wysokość rat leasingowych winna pokrywać wartość przedmiotu umowy;

 Leasing operacyjny: wysokość rat leasingowych w czasie umowy nie pokrywa wartości zakupu danej rzeczy;

 Leasing zwrotny: sprzedający rzecz jest jednocześnie korzystającym z rzeczy.

 Zakończenie leasingu następuje poprzez:

–

rozwiązanie umowy przez strony,

–

upływ czasu umowy,

–

wypowiedzenie umowy przez finansującego.

UŻYCZENIE

 Powstaje w wyniku umowy. Umowa nazwana.

 Użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nie oznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Użyczenia nie można przenieść bez zgody użyczającego.

 Do ważności umowy konieczne wydanie rzeczy biorącemu.

 Stosunek użyczenia ustaje na skutek:

–

upływu terminu umowy,

–

zwrotu rzeczy przez biorącego,

–

rozwiązania umowy przez strony.

DOŻYWOCIE

 Powstaje w wyniku umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Umowa nazwana.

 W umowie jedna ze stron (właściciel nieruchomości) zobowiązuje się przenieść na drugą stronę (nabywca nieruchomości) własność nieruchomości, a druga strona zobowiązuje się do dożywotniego utrzymania zbywcy nieruchomości lub osoby mu bliskiej (dożywotnika).

 Zakres utrzymania: mieszkanie, wyżywienie, ubranie, światło, opał, pielęgnacja i pomoc w chorobie, sprawienie własnym kosztem pogrzebu.

 Możliwa zamiana prawa dożywocia na dożywotnią rentę.

 Prawo dożywocia przechodzi na kolejnych właścicieli nieruchomości.

 Prawo ujawniane w księdze wieczystej.

TRWAŁY ZARZĄD

 Forma władania nieruchomością (której właścicielem jest Skarb Państwa lub samorząd terytorialny) przez państwową lub samorządową jednostkę organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej.

 Ustanawia się na czas oznaczony lub nieoznaczony, na podstawie wniosku jednostki organizacyjnej.

 Daje prawo do:

–

korzystania z nieruchomości w celu prowadzenia działalności jednostki,

–

zabudowy, odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy, modernizacji za zgodą organu nadzorującego,

–

oddania, za zgodą organu nadzorującego, nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę lub jej użyczenia.

 Opłaty z tytułu trwałego zarządu ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości ustalonej w wysokości nie niższej niż jej wartość. W zależności od celu, na jaki nieruchomość zastała oddana w trwały zarząd, wysokość stawki procentowej opłat rocznych wynosi od 0,1% do 1%.