10.Podejście kosztowe

STOSOWANIE PODEJŚCIA KOSZTOWEGO

 Podejście kosztowe może być stosowane w przypadku określania

wartości nieruchomości, które ze względu na swój specjalistyczny
charakter rzadko lub w ogóle nie są przedmiotem obrotu rynkowego,
jak również nie generują dochodu i nie są przedmiotem
stwarzającym możliwość generowania dochodu.

 Podejście kosztowe stosuje się także w przypadku, gdy jest to

wymagane przepisami prawa lub wynika to z treści umowy zawartej
z zamawiającym.

 Przy zastosowaniu podejścia kosztowego przyjmuje się założenie, że

potencjalny nabywca jest skłonny nabyć wycenianą nieruchomość
akceptując jej lokalizację, przeznaczenie i stan za cenę równą
kosztowi jej wytworzenia pomniejszonemu o kwotę stanowiącą
rekompensatę za jej zużycie lub cenę równą kosztowi wytworzenia
nieruchomości w tej samej lokalizacji posiadającej podobne
parametry użytkowe i tą samą funkcję przy zastosowaniu aktualnie
stosowanych technologii i standardów pomniejszoną o kwotę
stanowiącą rekompensatę za jej zużycie.

ISTOTA PODEJŚCIA KOSZTOWEGO

 Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości

przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia
pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości.

 Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i

koszt odtworzenia jego części składowych.

 Za koszt nabycia gruntu przyjmuje się wartość rynkową gruntu o

takich samych cechach.

 Za koszt odtworzenia części składowych gruntu przyjmuje się kwotę

równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia,
pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych.

WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA NIERUCHOMOŚCI







gdzie:

–

wartość odtworzeniowa nieruchomości

– koszt nabycia gruntu

– koszty wytworzenia (odtworzenia lub zastąpienia)

poszczególnych

odtwarzanych części składowych

(roboty, przygotowanie dokumentacji,

nadzór, i in.)

– wartość zużycia

PROCES OKREŚLANIA WARTOŚCI ODTWORZENIOWEJ OBIEKTÓW

(CZĘŚCI SKŁADOWYCH GRUNTU)

Etap I

– określenie kosztu odtworzenia (wytworzenia) brutto obiektu

(obiekt w stanie nowym)

Etap II – określenie stopnia zużycia obiektu

Etap III – określenie kosztu odtworzenia (wytworzenia) netto obiektu

(obiekt w stanie używanym)

WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA BRUTTO OBIEKTU

(WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA OBIEKTU W STANIE NOWYM)





gdzie:

–

wartość odtworzeniowa brutto obiektu (w stanie nowym)

– koszt odtworzenia (robót budowlanych) obiektu (budynku,

budowli)

– koszty dodatkowe (inwestycyjne)

(%)

– narzut procentowy na koszty dodatkowe (inwestycyjne) do

kosztu

budowy obiektu (kosztów robót budowlanych)

100

(%)







KOSZTY ROBÓT BUDOWLANYCH





gdzie:

– koszty robót budowlanych

– wartość robocizny

– wartość materiałów

– wartość sprzętu

–

koszty zakupu (zaopatrzenia i transportu wewnętrznego)

–

wartość kosztów ogólnych

– zysk

– podatek dochodowy

KOSZTY DODATKOWE (INWESTYCYJNE)

Przy określaniu kosztu wytworzenia części składowych

nieruchomości należy uwzględnić koszty niezbędne do poniesienia,
które nie zostały uwzględnione w kosztach robót budowlanych. Są to:

–

koszty opracowania dokumentacji projektowej,

– koszty wierceń i badań laboratoryjnych gruntu,

–

koszty nadzoru inwestorskiego,

–

ewentualne koszty nadzoru autorskiego (szczególnie dla obiektów o
skomplikowanej konstrukcji),

–

koszty dokumentacji geodezyjnej niezbędnej przy wznoszeniu

obiektu,

–

koszty uzgodnień związanych z pozyskaniem dostępu do mediów

(woda, energia,

gaz, czynnik grzewczy itp.),

–

koszty inwentaryzacji istniejącej infrastruktury (m.in. podkłady

geodezyjne) i zieleni,

–

koszty organizacji procesu inwestycyjnego,

–

przyjęcie i przygotowanie terenu budowy,

–

koszty administracyjne związane z uzyskaniem warunków zabudowy,
pozwolenia na budowę i decyzji o użytkowaniu obiektów,

–

koszty odbiorów technicznych, itp.

Dla obiektów budownictwa mieszkaniowego wskaźnik kosztów

dodatkowych kształtuje się na poziomie 4



10%, a dla obiektów

przemysłowych 5



20%.

ISTOTA I RODZAJE ZUŻYCIA NIERUCHOMOŚCI

 Zużycie nieruchomości jest to utrata cech użytkowych nieruchomości

spowodowana zużyciem fizycznym, funkcjonalnym i zewnętrznym.

 Zużycie fizyczne jest to pogorszenie cech fizycznych obiektu w

stosunku do podobnych obiektów nowowytworzonych spowodowane
w szczególności upływem czasu, oddziaływaniem warunków
atmosferycznych oraz intensywnością i sposobem wykorzystywania.

 Zużycie funkcjonalne jest to pogorszenie cech użytkowych obiektu w

stosunku do obiektów o podobnej funkcji występujących na
właściwym rynku, spowodowane w szczególności brakiem spełniania
aktualnych wymagań użytkowników, norm lub warunków
technicznych.

 Zużycie zewnętrzne jest to zmniejszenie zdolności do pełnienia

założonej funkcji nieruchomości w wyniku oddziaływania czynników
zewnętrznych, w szczególności takich jak np. zmiany w bezpośrednim
otoczeniu, otoczeniu gospodarczym, pogorszenia dostępności
surowców.

RODZAJE ZUŻYCIA

STOPIEŃ I WARTOŚĆ ZUŻYCIA NIERUCHOMOŚCI

 Stopień zużycia jest to wyrażona procentowo ocena pogorszenia cech

fizycznych i/lub użytkowych nieruchomości i/lub zdolności do
pełnienia założonej funkcji nieruchomości.

 Współczynnik zużycia jest to wyrażona ułamkiem dziesiętnym ocena

pogorszenia cech fizycznych lub użytkowych nieruchomości i
pogorszenia zdolności do pełnienia założonej funkcji dla
nieruchomości ustalona w wyniku analizy rynku.

 Wartość zużycia jest to utrata wartości nieruchomości lub jej części

składowych na dzień wyceny w stosunku do jej stanu z dnia
wytworzenia w stanie nowym. Wartość zużycia może być określona
łącznie lub poprzez sumowanie poszczególnych jego rodzajów.

 Szacowanie zużycia przy zastosowaniu podejścia kosztowego może

dotyczyć wszystkich jego rodzajów lub tylko wybranych.

USTALANIE STOPNIA ZUŻYCIA

 Stopnie zużycia lub współczynniki zużycia mogą być ustalane dla

części składowych jako procent lub jako średnioważony stopień
zużycia elementów scalonych na podstawie własnego
doświadczenia, przy pomocy ekspertów lub za pomocą tabel
podawanych w specjalistycznych opracowaniach.

 Wartość zużycia można także określać kwotowo na podstawie

oszacowania kosztu robót niezbędnych do przywrócenia stanu
fizycznego obiektu do stanu nowego lub poprawienia jego
funkcjonalności, poprzez kapitalizację nieosiągniętych dochodów.

USTALANIE STOPNIA ZUŻYCIA TECHNICZNEGO OBIEKTU

(METODA ROSSA)

100





A. metoda liniowa (czasowa) – dla obiektów źle utrzymywanych i
konserwowanych niesystematycznie (brak remontów lub
sporadyczne)





100









B. metoda nieliniowa 1 – stosowana dla obiektów utrzymywanych w
warunkach przeciętnych (regularnie remontowanych)

100





III

C. metoda nieliniowa 2 – dla obiektów starannie utrzymywanych
(remontowanych częściej niż przeciętnie)

– stopień zużycia technicznego obiektu w procentach

– wiek obiektu w latach

– przewidywany okres trwałości obiektu w latach

PRZYKŁADOWE OKRESY TRWAŁOŚCI OBIEKTÓW

BUDOWLANYCH

Lp.

Przeznaczeni

e budynku

Przewidywany

okres

trwałości

w latach

Rodzaj konstrukcji

Hale
przemysłowe

100-120

szkieletowa lub murowana z dachem
żelbetowym

Budynki
produkcyjne

80-100

murowana

Budynki
magazynowe

80-100

murowana grub. powyżej 1 cegły ze
stropami drewnianymi

Budynki
handlowe

80-100

murowane z bloków lub pustaków ze
stropami ognioodpornymi

Budynki kotłowni

50-70

murowana

Szklarnie

50-70

szkieletowa stalowa

Portiernie,
dyspozytornie itp.

80-100

murowana grub. do 1 cegły

Źródło: H. Hajdasz „Sposoby ustalania zużycia technicznego budynków i budowli”, Katowice 1992 r.
oraz „Zużycie nieruchomości zabudowanych – poradnik” wyd. III, IDM, Warszawa 2006 r.

SPOSOBY OKREŚLANIA WARTOŚCI ZUŻYCIA

1) Na podstawie stopnia zużycia lub współczynnika zużycia obiektu.
2) Na podstawie ekonomicznie uzasadnionego okresu użytkowania

obiektu.

3) Na podstawie zmodyfikowanego ekonomicznie uzasadnionego okresu

użytkowania obiektu.

4) Na podstawie danych rynkowych.

WARTOŚĆ ZUŻYCIA NA PODSATWIE STOPNIA ZUŻYCIA

LUB WSPÓŁCZYNNIKA ZUŻYCIA OBIEKTU

Wartość zużycia fizycznego i funkcjonalnego w ujęciu funkcji kosztów
wytworzenia jej części składowych może być określana na przykład
poprzez zastosowanie stopnia zużycia lub współczynników zużycia przy
wykorzystaniu następującej formuły:

100









lub

gdzie:

– wartość zużycia fizycznego lub funkcjonalnego

– koszt wytworzenia części składowych nieruchomości

– stopień zużycia fizycznego lub funkcjonalnego

– współczynnik zużycia fizycznego lub funkcjonalnego

WARTOŚĆ ZUŻYCIA NA PODSTAWIE EKONOMICZNIE

UZASADNIONEGO OKRESU UŻYTKOWANIA OBIEKTU

Wartość zużycia można określić uwzględniając efektywny okres
użytkowania obiektu przy zastosowaniu następującej formuły:





gdzie:

– wartość zużycia

– koszt wytworzenia części składowych nieruchomości

– faktyczny wiek obiektu

– ekonomicznie uzasadniony wiek budynku

WARTOŚĆ ZUŻYCIA NA PODSTAWIE ZMODYFIKOWANEGO

EKONOMICZNIE UZASADNIONEGO WIEKU OBIEKTU

Wartość zużycia można określić za pomocą zmodyfikowanego okresu
użytkowania obiektu przy zastosowaniu następującej formuły:





WZO







gdzie:

– wartość zużycia

– koszt wytworzenia części składowych nieruchomości

WZO

– wartość zużycia odwracalnego wyliczona na podstawie
rynkowych kosztów robót remontowych i adaptacyjnych

– faktyczny wiek obiektu

– ekonomicznie uzasadniony wiek budynku

WARTOŚĆ ZUŻYCIA NA PODSTAWIE DANYCH RYNKOWYCH

(1)

1. Określenie kosztów wytworzenia naniesień na rynku lokalnym.
2. Analiza cen transakcyjnych nieruchomości dla obiektów podobnych

ze względu na rozmiar, funkcję, przeznaczenie, wiek, itp.

3. Obliczenie części ceny nieruchomości przypadającej na części

składowe:





gdzie:

– część ceny transakcyjnej przypadającej na części składowe

– cena transakcyjna nieruchomości

– wartość rynkowa gruntu (bez naniesień)

WARTOŚĆ ZUŻYCIA NA PODSTAWIE DANYCH RYNKOWYCH

(2)

4. Obliczenie wskaźnika relacji kosztów jednostkowych budowy

obiektów do cen jednostkowych naniesień:

WKR



gdzie:

– cena transakcyjna nieruchomości

– koszt budowy

WKR

– wskaźnik relacji kosztów jednostkowych budowy do ceny

WARTOŚĆ ZUŻYCIA NA PODSTAWIE DANYCH RYNKOWYCH

(3)

5. Obliczenie zużycia:



 





WKR

gdzie:

– zużycie łączne części składowych

6. Analiza uzyskanych wyników i ich ewentualne przeniesienie na rynki

róznoległe.



 











– wartość odtworzeniowa netto („rzeczywista” – w stanie
używanym) części składowej nieruchomości (obiektu
związanego z gruntem)

– koszty wykonania (koszty robót budowlanych)

– koszty dodatkowe (inwestycyjne)

– stopień zużycia w %

WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA NETTO OBIEKTU

(WARTOŚĆ OBIEKTU W STANIE UŻYWANYM)

METODY I TECHNIKI PODEJŚCIA KOSZTOWEGO

W WYCENIE NIERUCHOMOŚCI

Metoda

kosztów

odtworzenia

Podejście

kosztowe

Metoda

kosztów

zastąpienia

technika
szczegółowa

technika
elementów
scalonych

technika
wskaźnikowa

METODA KOSZTÓW ODTWORZENIA

 Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia

części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i
materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych
części składowych.

 Koszt odtworzenia jest to koszt wytworzenia repliki istniejących

części składowych gruntu, przy zastosowaniu takiej samej
technologii, takich samych materiałów, rozwiązań przestrzennych
oraz jakości wykonawstwa jak w przypadku wycenianego obiektu.

 Do zastosowania tej metody potrzebne jest posiadanie danych

technicznych wycenianego obiektu, danych o cenach materiałów i
robót budowlanych oraz o stopniu zużycia obiektu.

 Koszty należy określić na podstawie cen z dnia wyceny lub na datę

wskazaną przez zamawiającego.

METODA KOSZTÓW ZASTĄPIENIA

 Postęp techniczny powoduje, że pewne technologie i materiały

wychodzą z użycia i wówczas musimy przyjmować koszty materiałów
i technologii zbliżone do zastosowanych w wycenianym obiekcie a
nie identyczne (np. przy wycenie obiektów zabytkowych).

 Koszt zastąpienia jest to koszt wytworzenia części składowych

gruntu o takiej samej funkcji i parametrach użytkowych, jakie mają
części składowe wycenianej nieruchomości, lecz z wykorzystaniem
aktualnie stosowanych technologii i materiałów.

TECHNIKA SZCZEGÓŁOWA

 Technika szczegółowa polega na tym, że koszt wytworzenia określa

się na podstawie ilości poszczególnych rodzajów robót i cen
jednostkowych tych robót.

 Ilość jednostek poszczególnych rodzajów robót oblicza się na

podstawie obmiaru z natury, względnie na podstawie dokumentacji
projektowej lub inwentaryzacji, pod warunkiem stwierdzenia jej
zgodności ze stanem faktycznym.

FORMUŁA TECHNIKI SZCZEGÓŁOWEJ

gdzie:

–

koszty wykonania obiektu

– oznaczenie kolejnych robót budowlanych do wykonania

– ilość roboty „k” w jednostkach technicznych, np. ułożenie

parkietu w m

)

– cena jednostkowa roboty w zł/jednostkę odniesienia, np.

ułożenie parkietu

w zł/m

)







1

TECHNIKA ELEMENTÓW SCALONYCH

 Technika elementów scalonych polega na tym, że koszt wytworzenia

części składowych nieruchomości określa się na podstawie ilości
poszczególnych elementów scalonych, np.: ściany nadziemia, stropy,
posadzki itp. oraz cen jednostkowych tych elementów.

 Wykonuje się te same czynności, co w technice szczegółowej z tym,

że nie ustala się ilości niezbędnych robót, ale rodzaje i ilość
scalonych elementów tych robót (IS

), jak również ceny scalonych

elementów tych robót (CS

), korzystając z odpowiednich

normatywów cen scalonych.

FORMUŁA TECHNIKI ELEMENTÓW SCALONYCH

gdzie:

– koszty wykonania obiektu

– oznaczenie kolejnego elementu scalonego

– ilość robót elementu „e” w przyjętych jednostkach, np. 100 m

stropu wraz

z warstwami podłogowymi

– cena jednostkowa w zł/jedn. elementu scalonego, np.

zł/100 m







1

TECHNIKA WSKAŹNIKOWA

 Technika wskaźnikowa polega na tym, że koszt wytworzenia części

składowych nieruchomości określa się na podstawie ilości jednostek
charakterystycznych dla wycenianego obiektu, np. m

powierzchni

obiektu, m

kubatury oraz cen wskaźnikowych dla podobnego

obiektu.

 Określenie wartości polega na ustaleniu kosztu odtworzenia poprzez

przemnożenie ceny wskaźnikowej (C

) przez ilość jednostek

odniesienia, dla których cena została ustalona (Q). Z reguły
jednostkami tymi są: 1 m

kubatury, 1 m

powierzchni użytkowej, 1

mb obiektu liniowego.

FORMUŁA TECHNIKI WSKAŹNIKOWEJ

gdzie:

– koszty wykonania

– wielkość wskaźnika na jednostkę odniesienia danego obiektu,

np. m

powierzchni użytkowej

– cena jednostkowa wskaźnika, np. zł/m

powierzchni

użytkowej





PROCEDURA OKREŚLANIA WARTOŚCI ODTWORZENIOWEJ

1. Określenie kosztu nabycia gruntu.
2. Wybór metody i techniki określania wartości.
3. Zebranie danych dotyczących cen jednostkowych stosowanych na

właściwym rynku budowlanym lub dokonanie wyboru cenników
zawierających ceny jednostkowe oraz określenie zasad ich ustalania.

4. Ustalenie rodzaju i ilości jednostek obmiarowych oraz zasad

sporządzenia obmiaru lub samodzielne wykonanie obmiaru.

5. Określenie kosztów wytworzenia obiektów przy zastosowaniu

wybranej metody i techniki.

6. Ustalenie rodzajów zużycia, które wystąpiły na datę wyceny.
7. Ustalenie stopni zużycia lub współczynników zużycia albo ustalenie

zakresu robót niezbędnych do usunięcia zużycia odwracalnego, bądź
zasad obliczania kapitalizacji utraconego dochodu albo innych zasad
służących do obliczenia wartości zużycia.

8. Określenie wartości zużycia przy pomocy stopni zużycia,

współczynników zużycia lub innych zasad.

9. Określenie wartości nieruchomości, jako sumy kosztu nabycia gruntu

i kosztu wytworzenia części składowych pomniejszonej o wartość
zużycia.

10.Ocena i analiza określonej wartości nieruchomości, zastosowanej

metody określania kosztów nabycia gruntu, kosztów wytworzenia
jego części składowych oraz sposobów określenia wartości zużycia.

Document Outline

Slide 1
Slide 2
Slide 3
Slide 4
Slide 5
Slide 6
Slide 7
Slide 8
Slide 9
Slide 10
Slide 11
Slide 12
Slide 13
Slide 14
Slide 15
Slide 16
Slide 17
Slide 18
Slide 19
Slide 20
Slide 21
Slide 22
Slide 23
Slide 24
Slide 25
Slide 26
Slide 27
Slide 28
Slide 29
Slide 30
Slide 31
Slide 32

MWN SGH Wycena nieruchomosci 2013 2014 10

Document Outline