POLITECHNIKA WARSZAWSKA

INSTYTUT GEODEZJI GOSPODARCZEJ

STUDIUM PODYPLOMOWE - WYCENA NIERUCHOMOŚCI

Prof. dr hab. inż. Wojciech Wilkowski

Wycena lasów i gruntów zadrzewionych

WARSZAWA 2006/2007

SPIS TREŚCI

1. NIERUCHOMOŚĆ LEŚNA

1. NIERUCHOMOŚĆ LEŚNA

Nieruchomość leśna jest to część powierzchni ziemskiej, będąca lasem w rozumieniu ustawy o lasach oraz stanowiąca odrębny przedmiot własności.

Ustawa o lasach (Dz. U. Nr 56 z 2000 - tekst jednolity z późniejszymi zmianami) w art. 3 definiuje las w sposób następujący:

Art. 3. Lasem w rozumieniu ustawy jest grunt:

1. o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi) - drzewami i krzewami oraz runem leśnym - lub przejściowo jej pozbawiony:

1. przeznaczony do produkcji leśnej lub

2. stanowiący rezerwat przyrody lub wchodzący w skład parku narodowego albo

3. wpisany do rejestru zabytków,

2. związany z gospodarką leśną, zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej: budynki i budowle, urządzenia melioracji wodnych, linie podziału przestrzennego lasu, drogi leśne, tereny pod liniami energetycznymi, szkółki leśne, miejsca składowania drewna, a także wykorzystywany na parkingi leśne i urządzenia turystyczne.

Przedmiotem wyceny nieruchomości może być grunt wraz z jego częściami składowymi.

Budynkami i budowlami wykorzystywanymi dla potrzeb gospodarki leśnej są w szczególności:

1. osady nadleśnictwa, leśnictwa i gajówki

2. osady robotnicze i hotele robotnicze

3. ośrodki wypoczynkowe

4. zabudowania innych pracowników leśnictwa

5. parkingi leśne

6. parki konne

7. tartaki

8. zabudowania usługowo-gospodarcze

9. linie energetyczne i komunikacyjne

10. składy drewna

11. urządzenia melioracji szczegółowych

12. drogi leśne

13. linie podziału powierzchniowego i podziału przestrzennego, np. nartostrady,

14. pasy przeciwpożarowe,

15. pasy lub rowy graniczne,

16. urządzenia turystyczne.

Do części składowych gruntu leśnego zalicza się w szczególności:

1. drzewa i drzewostany

2. plantacje drzew

3. plantacje choinek

4. szkółki leśne i zadrzewieniowe

5. budynki i budowle wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej.

6. runo leśne.

2. ZASADY OKREŚLANIA WARTOŚCI

Przedmiot wyceny winna stanowić nieruchomość leśna wraz z częściami składowymi.

Jeżeli z przepisów ustawy lub umowy z zamawiającym wycenę wynika, że z wyceny wyłączona jest określona część składowa nieruchomości gruntowej, w rozumieniu art. 48 kodeksu cywilnego lub grunt, powinno to być w operacie szacunkowym wyraźnie zaznaczone i uzasadnione.

Przedmiotem wyceny może być także sam grunt lub określona część składowa nieruchomości leśnej. W ten sposób wycenie mogą podlegać w szczególności: drzewa, drzewostany, plantacje: drzew, choinek, szkółek leśnych i zadrzewieniowych, budynki i inne urządzenia a także wartość szkód związanych z utratą lub ograniczeniem wartości użytkowej gruntu, w tym z doprowadzeniem go do stanu poprzedniego.

Określania wartości nieruchomości leśnej o dużej różnorodności (drzewostany, plantacje, budynki: mieszkalne, gospodarcze, osady robotnicze, ośrodki wypoczynkowe, budowle: parkingi, składy drewna, tartaki, drogi leśne, mosty, urządzenia melioracyjne itp.) można dokonać poprzez wydzielenie funkcjonalnych części celem ich odrębnej wyceny.

Przy określaniu wartości nieruchomości leśnych oraz zadrzewionych i zakrzewionych należy korzystać ze szczególnych źródeł informacji o tych nieruchomościach zawartych między innymi w:

1. planach urządzania lasu i uproszczonych planach urządzania lasu,

2. branżowej ewidencji gruntów prowadzonej przez Lasy Państwowe,

3. dokumentacji środków trwałych w jednostkach organizacyjnych Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe,

4. informacjach zawartych w decyzjach dotyczących wyłączenia gruntów z produkcji leśnej,

5. dokumentach gospodarczych nadleśnictw na podstawie których można określić stopień zgodności upraw z siedliskiem, stan upraw, uzyskać dane z powierzchni zrębowych, ceny zbytu oraz koszty pozyskania i zrywki określonych sortymentów drewna,

6. umowach (protokółach) dotyczących nakładów poniesionych na hodowlę i pielęgnację drzewostanów,

7. publikacjach specjalistycznych instytutów naukowych i organizacji zajmujących się leśnictwem, a dotyczących w szczególności: charakterystyki uprawianych gatunków drzew, informacji o cenach drewna pochodzących z monitorowania rynku, kosztach produkcji i dochodach z prowadzenia działalności leśnej, informacji o stanie zdrowotnym drzewostanów pochodzących z monitoringu biologicznego,

8. dokumentacji odnoszącej się do zgodności kierunków produkcji leśnej z planem zagospodarowania przestrzennego dla gruntów położonych w strefach szczególnej ochrony środowiska, strefach ochronnych zakładów przemysłowych i strefach ograniczonego użytkowania.

9. dokumentacji prowadzonej przez jednostki sprawujące trwały zarząd lub administrujące obszarami parków wiejskich i innych obszarów zadrzewionych.

3. PODEJŚCIA STOSOWANE PRZY WYCENIE NIERUCHOMOŚCI LEŚNYCH

Wartość rynkową nieruchomości leśnych określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego, podejścia dochodowego lub podejścia mieszanego.

1. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI LEŚNYCH W PODEJŚCIU PORÓWNAWCZYM, METODĄ PORÓWNYWANIA PARAMI

Podstawą podejścia porównawczego jest to, że wartość rynkowa nieruchomości pozostaje w bezpośredniej relacji do cen konkurencyjnych nieruchomości porównawczych i zależy od:

• substytucyjności

• równowagi popytu i podaży

• innych okoliczności zewnętrznych

Zasada substytucyjności polega na tym, że typowo poinformowany nabywca nie zapłaci za nieruchomość więcej niż wynosiłyby koszty nabycia innej podobnej nieruchomości przy założeniu, że nie wymaga to dodatkowego czasu oczekiwania na realizację jego zamierzeń.

1. Warunki stosowania podejścia porównawczego i procedura postępowania przy określaniu wartości nieruchomości.

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. /art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami/.

Zastosowanie podejścia porównawczego daje najlepsze wyniki gdy obiekty wzięte do porównań są identyczne z przedmiotem wyceny, położone są w niedalekiej odległości, transakcje zostały zawarte stosunkowo niedawno oraz istnieje stabilny rynek. Warunkiem koniecznym przy stosowaniu tej metody jest dobór nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Minimalną ilość obiektów porównawczych przyjmuje się w granicach 3-5.

Procedura postępowania przy określaniu wartości nieruchomości leśnych jest następująca:

1. określenie rynku lokalnego na którym znajduje się wyceniana nieruchomość w tym jego obszaru oraz okresu w którym będziemy analizować zachodzące na tym rynku transakcje,

2. opracowanie analizy ekonomicznej rynku na podstawie której określamy:

1. zmiany poziomu cen na skutek upływu czasu,

b) zakres cenowy Δ C jako różnicę między ceną maksymalną 1 hektara nieruchomości

a ceną minimalną 1 hektara po skorygowaniu cen na datę wyceny.

c) ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku

lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych,

3. podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z określeniem jej cech rynkowych,

4. wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości wycenionej, których ceny są wiarygodne z podaniem ich opisu i charakterystyki,

5. utworzenie par porównawczych nieruchomości w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości,

6. wyliczenie poprawek kwotowych stanowiących wynik uwzględnienia zakresu cenowego

ΔC, różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami wybranymi do porównań,

7. określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek kwotowych,

8. ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej, jako średniej arytmetycznej z wartości nieruchomości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana.

3.1.2 Wybór rynku lokalnego i analiza rynku.

Rynek lokalny powinien obejmować z zasady obszar najbliżej położony obiektu wycenianego t.j. obszar obrębu ewidencyjnego. Jednak z uwagi na niewielką liczbę transakcji jaka występuje na tym rynku tego typu nieruchomościami może on być poszerzony na obszar gminy, powiatu a nawet obszar terytorialnego zasięgu nadleśnictwa.

6.1 Rzeczoznawca majątkowy stosujący podejście porównawcze powinien umieścić w operacie szacunkowym przyjętą przez niego bazę danych z cenami transakcyjnymi nieruchomości porównawczych, z uwzględnieniem zasady ochrony danych osobowych. /Standard III.7.10/.

Baza danych powinna zawierać nie mniej niż 3-5 transakcji jeśli stosujemy metodę porównywania parami, kilkanaście transakcji jeśli stosujemy metodę korygowania ceny średniej jakie, wystąpiły na rynku lokalnym.

W bazie danych podajemy informacje dotyczące:

• powierzchni nieruchomości będącej przedmiotem transakcji

• ceny nieruchomości

• ceny 1 ha nieruchomości

• daty transakcji

• podstawowych, mających największy wpływ na wartość cech nieruchomości będącej

przedmiotem transakcji; tj. gatunku, wieku drzewostanów, oraz siedliskowego typu lasu, cech taksacyjnych drzewostanu (zwarcie, zadrzewienie).

Ponieważ wiek drzewostanów w zasadniczy sposób wpływa na wartość nieruchomości leśnych zatem w ramach prowadzonej analizy rynku należy pogrupować zaistniałe na tym rynku transakcje według kryterium wieku wyróżniając transakcje jakie dotyczyły nieruchomości leśnych:

1. bez drzewostanów,

2. pokrytych uprawami i młodnikami,

3. pokrytych drągowinami,

4. pokrytych drzewostanami bliskorębnymi

5. pokrytych drzewostanami rębnymi i przeszłorębnymi.

Znając cechy nieruchomości będącej przedmiotem wyceny będziemy przeprowadzać dalszą analizę rynku w ramach określonej grupy nieruchomości wymienionych w pozycjach 1÷5.

3.1.3 Cechy nieruchomości leśnych mające wpływ na ich wartość.

Cechy nieruchomości leśnej będą dotyczyć wartości gruntu oraz wartości drzewostanu.

Do cech tych zaliczamy:

1. klasę bonitacji drzewostanu i jego gatunek,

2. cechy taksacyjne drzewostanów takie jak: wiek drzewostanu, wiek rębności, stopień zadrzewienia, jakość techniczna, przydatność hodowlana (cechy zdrowotne, dostosowanie do siedliska), formy zmieszania i inne, które mają wpływ na wartość.

3. siedliskowy typ lasu,

4. stan zagospodarowania i stopień degradacji siedliska leśnego,

5. położenie nieruchomości w strefie szkodliwego oddziaływania przemysłu na drzewostany (pyły i gazy emitowane przez przemysł),

6. położenie nieruchomości w obszarach zagrożonych masowym występowaniem szkodników pierwotnych,

7. położenie nieruchomości w obszarach zagrożonych lub opanowanych przez szkodniki wtórne,

8. położenie nieruchomości w odniesieniu do działki siedliskowej lub drogi głównej,

9. jakość drogi dojazdowej,

10. sąsiedztwo gruntów przyległych,

11. walory rekreacyjne nieruchomości,

Wymienione cechy, mogą, aczkolwiek nie muszą występować na określonym rynku lokalnym.

Dla potrzeb określania wartości nieruchomości leśnych w ramach ustalonych cech rynkowych przyjmuje się następujące skale ocen.

Tabela 1

Nr cechy	Cechy rynkowe	Ocena
1.	Klasa bonitacji drzewostanu i jego gatunek	bardzo dobra dobra średnia słaba bardzo słaba
2.	Cechy taksacyjne drzewostanów	bardzo dobre dobre przeciętne niskie
3.	Siedliskowy typ lasu	bardzo dobry dobry średni słaby bardzo słaby
4.	Stan zagospodarowania i stopień degradacji siedliska leśnego.	bardzo dobry dobry częściowo zdegradowane znacznie zdegradowane
5.	Położenie nieruchomości w strefie szkodliwego oddziaływania przemysłu na drzewostany /czynniki o charakterze abiotycznym.	nie występuje uszkodzenia słabe uszkodzenia średnie uszkodzenia silne
6.	Położenie nieruchomości w obszarach zagrożonych masowym występowaniem szkodników pierwotnych	nie występuje występuje
7.	Położenie nieruchomości w obszarach zagrożonych lub opanowanych przez szkodniki wtórne.	nie występuje występuje
8.	Położenie nieruchomości w odniesieniu do drogi głównej lub działki siedliskowej.	bardzo dobre dobre słabe
9.	Jakość drogi dojazdowej.	bardzo dobra dobra niska
10.	Sąsiedztwo użytków przyległych.	bardzo korzystne korzystne przeciętne niekorzystne
11.	Walory rekreacyjne nieruchomości.	bardzo duża przydatność duża przydatność mała przydatność nieprzydatne

1. Źródła i zasady oceny cech rynkowych.

Cecha 1 - Klasa bonitacji drzewostanów i jego gatunek.

W celu oceny tej cechy należy korzystać z danych zawartych w planach urządzania lasu lub uproszczonych planach urządzania.

Informacje te znajdują się w opisach taksacyjnych drzewostanów zawartych w planach urządzania lasu (zał. nr 3) oraz na mapach gospodarczo - przeglądowych leśnictw w skali 1: 10 000 (dla lasów pgl) lub na mapach gospodarczych lasów stanowiących części składowe uproszczonych planów urządzania lasu.

Oceniamy jako bardzo dobre drzewostany zaliczone do klasy I^a i I, jako dobre drzewostany zaliczone do klasy II, jako średnie zaliczone do klasy III, jako słabe zaliczone do klasy IV i jako bardzo słabe zaliczone do klasy V.

W przypadku gdy na nieruchomości znajdują się drzewostany o różnych gatunkach określamy i przyjmujemy odrębną skalę ocen dla każdego gatunku. Gdy na nieruchomości występuje drzewostan mieszany przyjmujemy bonitację dla gatunku głównego.

Cecha 2 - Cechy taksacyjne drzewostanów.

Dla określenia tej cechy korzystamy z opisu taksacyjnego zawartego w planie urządzania lasu lub uproszczonym planie urządzania lasu, oraz pomiarów i ustaleń własnych wykonanych na nieruchomości i nieruchomościach wybranych do porównań.

Przyjmujemy następujące kryteria waloryzacji cech taksacyjnych w drzewostanach znajdujących się w określonych klasach wieku:

bardzo dobre gdy:

• stopień zadrzewienia z ≥ 0,8

• zwarcie jest pełne lub umiarkowane

• jakość 1-sza hodowlana opisana kodami 11, 12 /tabela 6/

lub jakość 1-sza techniczna /tabela 7/,

dobre gdy:

• stopień zadrzewienia z = 0,7

• zwarcie umiarkowane a miejscami przerywane

• jakość 2-ga hodowlana opisana kodami: 13, 21, 22 /tabela 6/

lub jakość 2-ga techniczna /tabela 7/,

przeciętne zadawalające gdy:

• stopień zakrzewienia z = 0,6

• zwarcie przerywane

• jakość 3-cia hodowlana opisana kodami: 23, 31, 32, 33, 14, 24, 34 /tabela 6/ lub jakość 3-cia techniczna /tabela 7/,

niskie gdy:

• stopień zadrzewień 0,3 < z < 0,6

• zwarcie przerywane a miejscami luźne

• jakość 4 odpowiadająca kryteriom zawartym w ocenie przeciętne /zadawalające/ , jeśli ocena hodowlana upraw i młodników opisana jest kodami 41, 42, 43, 44 uprawy te kwalifikuje się jako uprawy przepadłe /halizny/.

Źródłem przyjętych kryteriów oceny jakości jest Instrukcja urządzania lasu z 2003 r.

Cecha 3 - Siedliskowy typ lasu.

Dla określenia tej cechy korzystamy z tabeli 1 /załącznik/.

Cecha 4 - Stan zagospodarowania i stopień degradacji siedliska.

Oceny tej cechy dokonujemy poprzez porównanie opisu siedliska w planie urządzania lasu (opis taksacyjny) ze stanem faktycznym ustalonym w czasie wizji lokalnej.

Cechy 5, 6, 7 - określają położenie nieruchomości w:

• strefie szkodliwego oddziaływania przemysłu na drzewostany, według planów urządzania lasu wykonanych do 2002 r, tj. wejścia w życie nowej instrukcji urządzania lasu (18.04.2003),

• obszarach zagrożonych występowaniem szkodników pierwotnych,

• obszarach zagrożonych występowaniem szkodników wtórnych.

Dla określenia tych cech korzystamy z informacji zawartych w części opisowej planu urządzania lasu oraz informacji zawartych na "Mapie zagrożenia środowiska leśnego i ochrony lasu” obszaru nadleśnictwa wykonywanej w skali 1 : 20 000 lub 1 : 25 000 i stanowiącej załącznik do planu. W przypadku wyceny lasów dla których nie opracowano planu urządzania lasu lecz uproszczony plan urządzania lasu lub tylko wykonano inwentaryzację lasów dodatkowo korzystamy z mapy sytuacyjnej obszaru w granicach terytorialnego zarządu nadleśnictwa w skali 1: 50 000 lub 1: 100 000.

Cecha 8 - Położenie nieruchomości w odniesieniu do drogi głównej określamy korzystając z tabeli 2 - załączniki.

Cecha 9 - Jakość drogi dojazdowej przyjmujemy:

bardzo dobra - dla drogi o nawierzchni bitumicznej,

dobra - dla drogi o nawierzchni utwardzonej,

niska - dla drogi gruntowej.

Cecha 10 - Sąsiedztwo użytków przyległych oceniamy według rodzaju gruntów przyległych do nieruchomości leśnej i ich wpływu na ekosystem leśny.

Cecha 11 - Walory rekreacyjne nieruchomości.

Dla określenia tej cechy korzystamy z informacji zawartych w planie urządzania lasu oraz danych znajdujących się na „Mapie funkcji lasów oraz mapie zagospodarowania rekreacyjnego” nadleśnictwa w skali 1 : 20 000 lub 1 : 25 000.

3.1.5 Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny.

W celu aktualizacji cen na datę wyceny możemy wykorzystać informacje o cenach pochodzące zarówno z danych dotyczących transakcji jakie miały miejsce na rynku lokalnym ale również dane o cenach pochodzące z agencji obrotu nieruchomościami, a nawet

z ogłoszeń prasowych. Zbiory informacji o nieruchomościach leśnych należy pogrupować według kryterium wieku drzewostanów /patrz p. 3.1.2 -Wybór rynku i analiza rynku/.

Ceny skorygowane nieruchomości na datę wyceny możemy określić korzystając ze wzoru:

(2)

gdzie:

C_SK- cena skorygowana wynikająca z upływu czasu między datą transakcji a datą wyceny,

C_TR - cena transakcyjna,

R - współczynnik zmiany ceny,

t₁ - liczba miesięcy pomiędzy datą transakcji a datą wyceny

Współczynnik zmiany ceny określamy jako średnia arytmetyczna i-tych współczynników określonych z par nieruchomości o podobnych cechach występujących w bazie danych.

[% / miesiąc] (3)

gdzie:

R - współczynnik zmiany ceny

n - liczba par nieruchomości podobnych znajdujących się w bazie danych na podstawie

których wyznacza się współczynniki r_i

Wielkości i-tych współczynników wyznaczamy ze wzoru:

(4)

gdzie:

C_w,i - cena nieruchomości /działki/ wcześniej sprzedanej w i-tej parze

C_p.,i - cena nieruchomości /działki /później sprzedanej w i-tej parze

t₂ - liczba miesięcy pomiędzy datami sprzedaży nieruchomości w i-tej parze

3.1.6 Określenie wag cech rynkowych.

Wagi cech rynkowych w/g standardu określone są:

1. na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen,

2. przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych,

3. na podstawie badań-obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości z jednoczesnym uwzględnieniem kryterium wiekowego drzewostanów (patrz p. 3.1.2 - wybór rynku i analiza rynku).

Wybór drogi dla określenia wag zależy od liczby transakcji nieruchomościami leśnymi jakie zaistniały na rynku lokalnym.

W przypadku gdy liczba ta jest znacząca możemy wagi cech rynkowych określić w sposób analityczny ze wzoru:

(5)

gdzie:

W_Ci - waga i-tej cechy

C_w - cena większa nieruchomości różniącej się tylko jedną cechą

C_m. - cena mniejsza nieruchomości różniącej się tylko jedną cechą

Δ C - zakres cenowy tj. różnica między ceną maksymalną 1 ha nieruchomości leśnej

występującą na rynku lokalnym a ceną minimalną 1 ha nieruchomości leśnej na tym

rynku z uwzględnieniem zasad tworzenia bazy danych zawierającej określoną grupę nieruchomości zgodnie z zasadami określonymi w p. 3.1.2.

Wzór określania wag cech rynkowych podaje się w poniższej tabeli: patrz /standard III.7 - komentarz/.

Tabela nr 1

Lp.	Rodzaj cechy	Ceny działek różniących się jedną cechą
1	Cecha (atrybut) I	C^1W = C^1M
		.................. ..................
				C^nW = C^nm. =
obliczenie średniej
2	Cecha (atrybut) II	C^1W = C^1M
		.................. ..................
				C^nW = C^nm. =
obliczenie średniej

W efekcie ustalamy wagi :

P₁, P₂, ....P_n odpowiadające przyjętym cechom.

_n

Jeśli suma wag przekracza 100 % ( ∑ P._i > 100 %) wówczas obliczamy współczynnik

ⁱ⁼¹

korygujący do wyliczonych wag ze wzoru:

(5a)

Współczynnikiem tym korygujemy wyliczone wagi poszczególnych cech:

P_{1 sk} = P₁ ^. a , P_{2 sk} = P₂ ^. a , ... P_{n sk} = P_n ^. a

Określamy zakres kwotowy dla każdej cechy ze wzoru:

Z_Ki = ΔC ^. P_{i sk} % (6)

gdzie:

Z_{Ki -} zakres kwotowy dla i-tej cechy

ΔC = C_max - C_min ^, tj. różnica cen transakcyjnych skorygowanych między ceną

maksymalną 1 ha i ceną minimalną 1 ha występujących na rynku

lokalnym.

P_isk % - waga i-tej cechy po skorygowaniu

tj. ∑ P._isk = 100 %

Ograniczona liczba transakcji występująca w bazie danych powoduje, że trudno jest określić na podstawie analizy bazy danych wagi wszystkich cech wycenianej nieruchomości występujące na rynku lokalnym.

Wówczas ograniczamy się do określenia wag tych cech które uważamy że mają najwyższe wagi. Wagi pozostałych cech określamy na podstawie badań - obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości.

Wagi te określamy stosując wzór:

(6)

gdzie:

P_j - waga j-otej cechy określona na podstawie badań obserwacji preferencji potencjalnych

nabywców nieruchomości

n_i - liczba odpowiedzi na „tak” w ankietowanej próbce potencjalnych nabywców

∑ n_i - liczba ankietowanych potencjalnych nabywców

∑ Pi - suma wag cech określonych na podstawie analizy bazy danych ze wzoru (4).

Przy stosowaniu metody mieszanej określenia wag cech rynkowych, tj. część wag cech

wyznaczamy na podstawie analizy bazy danych (wzór 5) a pozostałe wagi cech wyznaczamy

na podstawie badań - obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości

zbędnym jest korygowanie sumy wag współczynnikiem „a” określonym we wzorze (5a).

3.1.7 Wybór do porównań nieruchomości najbardziej podobnych.

Z bazy danych obejmującej grupę nieruchomości leśnych wymienionych w p.3.1.2 wybieramy do porównań nie mniej niż trzy nieruchomości najbardziej podobne.

Jedno kryterium wyboru nieruchomości najbardziej podobnych należy przyjmować daleko idące podobieństwo 1 - 2 cech o najwyższych wagach. Przez daleko idące podobieństwo cech rozumie się cechy identyczne lub różniące się o jeden stopień.

Przykładowo, przy wycenie nieruchomości leśnych cechy o najwyższych wagach to na ogół: klasa bonitacji drzewostanów (cecha nr 1) oraz cechy taksacyjne drzewostanów (cecha nr 2). Zatem jeśli nieruchomość wyceniana charakteryzuje się cechą rynkową „bonitacja drzewostanu - dobra” to nieruchomości podobne powinny posiadać tę cechę identyczną (dobrą) lub różniącą się o jeden stopień (bardzo dobrą lub średnią).

Odpowiednio podobna zasada dotyczyć powinna cechy Nr 2 (cecha taksacyjna drzewostanu), która to cecha na ogół charakteryzuje się również wysoką wagą.

3.1.8 Wyliczenie poprawek kwotowych.

Wartość bezwzględna poprawki kwotowej danej cechy (ν_iC) powstaje przez podzielenie zakresu kwotowego cechy przez n - 1; gdzie n - oznacza liczbę stanów cechy występujących na rynku lokalnym

(7)

Znak poprawki będzie dodatni (+) jeśli cecha nieruchomości wycenianej jest lepsza od nieruchomości branej do porównań.

Znak poprawki będzie ujemny (-) jeżeli cecha nieruchomości wycenianej będzie gorsza od cechy nieruchomości branej do porównań.

Porównanie nieruchomości przy zastosowaniu metody porównania parami można prowadzić w tabelach porównawczych, których podaje poniższa tabela: /standard III.7 - komentarz/.

Tabela nr 2

Lp.	Cechy rynkowe	Udział cechy w ΔC (waga cechy) [ %]	Zakres kwotowy [ zł]	Poprawki [ zł]
1
1
2
...
...
...
n
Suma		100

3.1.9 Określenie wartości 1 ha nieruchomości z każdej pary oraz wartości ostatecznej nieruchomości.

1) Określamy wartość 1 hektara nieruchomości wycenianej z każdej pary jako suma ceny

1 hektara nieruchomości wziętej do porównań skorygowanej na datę wyceny i wartości

kwotowej poprawki ν_i

W_{1ha I}= C_Ask + Σ ν_i(A)

W_{1ha II} = C_Bsk + Σ ν_i(B) (8)

W_{1ha III} = C_Csk + Σ ν_i(C)

gdzie:

W_{1ha I} - wartość 1 hektara nieruchomości wycenianej obliczona z pierwszej pary

C_Ask - cena skorygowana 1 ha nieruchomości A wziętej do porównań

W_{1ha II} - wartość 1 ha nieruchomości wycenianej obliczona z drugiej pary

C_Bsk - cena skorygowana 1 ha nieruchomości B wziętej do porównań

W_{1ha III} - wartość 1 ha nieruchomości wycenianej obliczona z trzeciej pary

C_Csk - cena skorygowana nieruchomości C wziętej do porównań

∑ν_i(A), ∑ν_i(B), ∑ν_i(C) - sumy poprawek określone dla poszczególnych cech wynikające z

porównania nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości wziętych do

porównań A, B, C

3. Określamy wartość 1 hektara nieruchomości z par jako średnią arytmetyczną,

wzór:

(9

gdzie:

W_{1ha N.WYC.} - wartość 1 hektara nieruchomości wycenianej

n - liczba nieruchomości wziętych do porównań (n = 3 ÷ 5)

W_{1ha i} - wartość 1 hektara nieruchomości z i-tej pary

3) Określamy wartość nieruchomości

W_N = W_1ha ^. P_ha

gdzie:

P- powierzchnia nieruchomości wyrażona w hektarach.

W_1ha - najbardziej prawdopodobna wartość 1 ha nieruchomości wycenianej .

3.2 Określenie wartości nieruchomości leśnych w podejściu dochodowym metodą inwestycyjną

Dochodowe metody wyceny nieruchomości wywodzą się albo z renty gruntowej albo czynszu dzierżawnego, albo nawet z kosztów jej użytkowania. Ponieważ ziemia jest

trwałym środkiem produkcji, środkiem produkcji niejako wiecznym, jej wartość obliczamy według formuły jak dla renty nieograniczonej w czasie (dla renty wiecznej). Stosujemy wówczas metodę inwestycyjną.

Należy przy tym zauważyć, że przy określaniu wartości nieruchomości leśnych w podejściu dochodowym jako poszukiwany dochód z gruntu nie może być dochód leśny, który powstaje jako efekt pracy żywej, włożonego kapitału oraz dochodu z nieruchomości.

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207) stanowi, że:

§ 6. Przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów lub innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych.

§ 7.1. W podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną lub metodę zysków.

2. Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów.

W odniesieniu do wyceny nieruchomości leśnych w podejściu dochodowym metodą inwestycyjną dochód z nieruchomości określany może być wyłącznie na podstawie czynszów dzierżawnych i nie może być utożsamiany z dochodem z działalności leśnej prowadzonej na wycenianej nieruchomości.

3.2.1 Metoda inwestycyjna, technika kapitalizacji prostej.

W tej technice wartość nieruchomości określa się jako iloczyn dochodu rocznego (czynszu dzierżawnego) i współczynnika kapitalizacji:

(10)

gdzie:

W_N - wartość nieruchomości,

D_cz - dochód roczny z czynszu dzierżawczego,

W_k - współczynnik kapitalizacji.

Dochody z czynszów dzierżawnych określa się w procesie analizy rynku lokalnego dotyczącego nieruchomości leśnych. Na rynku tym analizie podlegają wysokości czynszów dzierżawnych dotyczące nieruchomości leśnych o cechach zbliżonych do nieruchomości wycenianej. Postępowanie związane z określeniem wysokości dochodu z czynszów jest

analogiczne jak w podejściu porównawczym p. 3.1 konspektu z tą różnicą, że wielkością poszukiwaną jest nie wartość 1 hektara a dochód z czynszów.

Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków poniesionych na nabycie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, z dochodów uzyskiwanych z tych nieruchomości podobnych.

Wysokość współczynnika kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację między cenami transakcyjnymi uzyskiwanymi za nieruchomości podobne a dochodami uzyskiwanymi z nieruchomości podobnych.

3.3 Określenie wartości nieruchomości leśnych w podejściu

mieszanym metodą wskaźników szacunkowych gruntu

W przypadku, gdy na rynku lokalnym nieruchomości leśnych brak jest transakcji rynkowych określamy wartość nieruchomości leśnych lub nieruchomości w planach miejscowych przeznaczonych na cele leśne stosując podejście mieszane metodę wskaźników szacunkowych.

Wartość nieruchomości leśnych stanowiących grunty zdefiniowane w art. 3 p. 1 ustawy o lasach, tj. pokryte roślinnością leśną (uprawami leśnymi) drzewami i krzewami lub przejściowo roślinności leśnej pozbawione może alternatywnie stanowić:

1. wartość gruntu, w przypadku gdy nieruchomość przejściowo jest pozbawiona drzewostanu, tj. stanowi zrąb, haliznę, poletko łowieckie (patrz konspekt „Podstawy leśnictwa i urządzania lasu”).

2. wartość gruntu oraz wartość nasienników w przypadku pozostawienia na nieruchomości określonych drzew dla celów hodowlanych (odnowienia naturalne), albo

3. wartość gruntu oraz wartość drzewostanu stanowiącego uprawy i młodniki oraz wartość pozostawionych pojedynczych drzew (przestoi i nasienników), albo

4. wartość gruntów oraz wartość drzewostanów starszych.

5. wartość gruntów oraz wartość upraw i młodników.

Przy określaniu wartości nieruchomości leśnych wyceniamy zatem wartość gruntu, wartość drzewostanów oraz wartość drzew.

Wartość nieruchomości leśnych stanowiących grunty związane z gospodarką leśną zdefiniowane w art. 3 p. 2 ustawy o lasach, tj. zajęte pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej budynki i budowle oraz urządzenia melioracji wodnych, jak również występujące na tych gruntach budynki i budowle określamy według ogólnych zasad dotyczących ustalania wartości tego typu obiektów.

3.3.1 Określenie wartości gruntu leśnego

Przy zastosowaniu metody wskaźników szacunkowych wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 m³ drewna. Cenę drewna skorygowaną o koszty jego pozyskania³ i zrywki⁴ przyjmuje się z rynku lokalnego albo nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości lub nadleśnictw sąsiednich. Cenę drewna przyjmuje się jako średnią ważoną z uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna. Wskaźniki szacunkowe gruntów w zależności od typów siedliskowych lasu i okręgu podatkowego określa załącznik do Rozporządzenia Rady Ministrów z dn. 21 września 2004, w sprawie zasad wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Typy siedliskowe lasów przyjmuje się według danych z planów urządzenia lasów, a okręg podatkowy według przepisów o podatku rolnym.

Określając wartość gruntu leśnego, uwzględnia się następujące cechy nieruchomości leśnych:

• stopień degradacji siedliska leśnego,

• szkodliwe oddziaływanie przemysłu na drzewostan,

• masowe występowanie szkodników pierwotnych i wtórnych,

• położenie w stosunku do siedlisk i głównych dróg,

• jakość dróg dojazdowych,

• możliwości przeprowadzenia zrywki,

• rodzaje gruntów przyległych,

• walory rekreacyjne.

Wartość gruntu leśnego przy zastosowaniu tej metody określa się stosując wzór:

(11)

gdzie:

N_Szi,j - wskaźnik szacunkowy dla i-tej grupy typu siedliskowego lasów oraz j-tego okręgu podatkowego,

P_i - powierzchnia nieruchomości leśnej w i-tej grupie typu siedliskowego,

C_1m³_dr - cena 1 metra sześciennego drewna, ustalona zgodnie z zasadami określonymi w wyżej wymienionym rozporządzeniu RM, bez uwzględniania kosztów pozyskania i zrywki.

U - średni ważony wskaźnik kosztów pozyskania i zrywki uwzględniający rodzaje sortymentów sprzedawanego drewna;

v₁, v₂, ... , v_n - współczynniki korekcyjne wynikające z wymienionych cech nieruchomości leśnych; współczynniki korekcyjne „v_i” ustala rzeczoznawca i mogą przyjmować wartości określone w tabeli 3-ciej komentarza do standardu. (tabela 3)

Cenę jednego m³ drewna określa się według wzoru:

(11a)

gdzie:

C₁ - średnia cena drewna wielkowymiarowego iglastego,

n₁ - ilość m³ sprzedanego drewna wielowymiarowego iglastego,

C₂ - średnia cena drewna wielkowymiarowego liściastego,

n₂ - ilość m³ sprzedanego drewna wielowymiarowego liściastego,

C₃ - średnia cena drewna średniowymiarowego iglastego,

n₃ - ilość m³ sprzedanego drewna średniowymiarowego iglastego,

C₄ - średnia cena drewna średniowymiarowego liściastego,

n₄ - ilość m³ sprzedanego drewna średniowymiarowego liściastego,

C₅ - średnia cena drewna małowymiarowego,

n₅ - ilość m³ sprzedanego drewna małowymiarowego.

Współczynnik U korygujący cenę drewna określoną wzorem (11a) oblicza się ze wzoru:

(11b)

gdzie:

U - współczynnik korygujący średnią cenę drewna,

C - cena drewna obliczona ze wzoru (11a)

K_P - średnie koszty pozyskania obliczone ze wzoru (11c)

K_Z- średnie koszty pozyskania obliczone ze wzoru (11d)

Średnie koszty pozyskania K_P oblicza się ze wzoru (11c)

(11c)

gdzie:

K_P - średni koszt pozyskania drewna w nadleśnictwie,

K_PW - średnie koszty pozyskania drewna wielkowymiarowego, jak we wzorze (11a)

K_PŚr - średnie koszty pozyskania drewna średniowymiarowego,

n₁, n_2, n₃, n₄ - jak we wzorze (11a).

Średnie koszty zrywki K_Z oblicza się ze wzoru (11d)

(11d)

gdzie:

K_Z - średnie koszty zrywki,

K_ZW - średnie koszty zrywki drewna wielkowymiarowego

K_ZŚr - średnie koszty zrywki drewna średniowymiarowego

n₁, n₂, n₃, n₄ - jak we wzorze (11a).

4. OKREŚLENIE WARTOŚCI DRZEW

Pod pojęciem drzewa rozumie się roślinę wieloletnią wytwarzającą zdrewniały naziemny pęd główny (pień) oraz koronę składającą się z pędów bocznych.

Wartość drzew o funkcji dekoracyjnej z zasady występujących na nieruchomościach innych niż leśne ustala się w podejściu kosztownym, bądź jako element wartości gruntu (atrybut jego zagospodarowania) w podejściu porównawczym.

Wartość drzew jeśli zawierają materiały użytkowe szacuje się według wartości drewna (art. 135 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Wartość drzew w których brak materiałów użytkowych lub wartość drewna jest niższa od kosztów nasadzenia i pielęgnacji ustala się w podejściu kosztowym metodą kosztów

odtwarzania, tj. uwzględniając koszty nasadzenia oraz koszty pielęgnacji.(art. 135 ust 5 cyt. ustawy).

Przy określaniu wartości drzew należy uwzględnić ich walory funkcjonalne i środowiskowe wpływające na podniesienie wartości nieruchomości (izolacja od hałasu, kurzu, walory wypoczynkowe i estetyczne nieruchomości, itp.). Należy również uwzględniać wpływ drzew na obniżenie wartości nieruchomości (nadmierne zaciemnienie, zawilgocenie budynków, itp.). Wielkości te uwzględnia się w postaci współczynnika odniesionego do całej nieruchomości.

1. Określenie wartości pojedynczych drzew zawierających sortymenty użytkowe.

Na wartość tych drzew istotny wpływ ma liczba m³ grubizny z uwzględnieniem jej podziału na określone sortymenty. Miąższość grubizny określa się stosując w zależności od celu wyceny techniki szczegółowe (dokładne) lub techniki uproszczone (przybliżone).

4.1.1 Określenie wartości pojedynczych drzew w technice szczegółowej (dokładnej)

Stosując tę techniką należy:

1. określić miąższość całkowitą szacowanego drzewa, tj. miąższość grubizny oraz miąższość drobnicy,

2. ustalić udział określonych sortymentów w miąższości całkowitej,

3. ustalić udział kory w miąższości grubizny,

4. uzyskać informacje o cenach poszczególnych sortymentów stosowanych przez właściwe terytorialne nadleśnictwo,

5. uzyskać informacje o kosztach pozyskania i zrywki określonych sortymentów we właściwym terytorialnie nadleśnictwie.

Wartość grubizny drzewa określona jest wzorem:

(12)

gdzie:

v_G - miąższość grubizny drzewa z korą

r_i - współczynniki do obliczania korekty miąższości grubizny na miąższość netto (bez kory) odczytany z tabeli zawartej w instrukcji urządzania lasu na podstawie rodzaju drewna oraz klasy wieku (tabela 4). Współczynnik ten stosujemy do tych gatunków

drzew, dla których z tablic miąższości odczytujemy miąższość grubizny łącznie z korą

k_i - wskaźnik udziału w grubiźnie całkowitej określonego i-tego sortymentu.

C_i - cena sprzedaży przez właściwe terytorialne nadleśnictwo określonego i-tego sortymentu

U_i - wskaźnik redukujący ceny sprzedaży „C_i” i-tego sortymentu o koszty pozyskania i zrywki

Dane o aktualnych cenach sprzedaży drewna należy uzyskiwać w właściwych terytorialnie nadleśnictwach albo na rynku lokalnym.

C

eny te korygujemy o koszty pozyskania i zrywki. Ceny drewna oraz koszty pozyskania i zrywki mogą się różnić w poszczególnych nadleśnictwach gdyż zależą od lokalnego wskaźnika popytu i podaży na drewno oraz warunków pozyskania i zrywki jakie występują na terenie określonych nadleśnictw. Ramowe cenniki na drewno ustanawiane przez regionalne dyrekcje lasów państwowych określają jedynie ceny minimalne jakie obowiązują na administrowanych przez te dyrekcje obszarach.

Informacje o kosztach pozyskania i zrywki uzyskuje się w nadleśnictwach w zasięgu których znajduje się wyceniana nieruchomość.

Koszty pozyskania i zrywki są różne i zależą od warunków terenowych, rodzaju sortymentu drewna, cen umownych zawieranych przez nadleśnictwa z podmiotami realizującymi te prace. Zasady określania miąższości pojedynczych drzew podane zostały w części dotyczącej podstaw leśnictwa i urządzania lasu.

4.1.2 Określenie wartości pojedynczych drzew w technice uproszczonej (przybliżonej).

W technice tej określamy wartość drzew rosnących wzdłuż dróg, rowów, na miedzach śródpolnych, itp.

Wartość drzew określamy wzorem:

(13)

gdzie:

v - miąższość grubizny drzewa danego gatunku określona ze wzoru Denzina. Zasady okreś­lenia miąższości podane zostały w części dotyczącej podstaw leśnictwa i urządzania lasu.

k - współczynnik przeliczający tę miąższość na liczbę m³ surowca tartacznego II klasy jakości (WBO) określony w tabeli 5.

U - wskaźnik (procent) redukujący cenę sprzedaży o koszty pozyskania i zrywki

C - średnia cena sprzedaży drewna tartacznego iglastego II klasy jakości (WBO) uzyskanej przez nadleśnictwo, w obszarze którego znajduje się wyceniana nieruchomość lub występująca na rynku lokalnym.

4.2 Określenie wartości pojedynczych drzew które nie wytworzyły sortymentów użytkowych.

Wartość tych drzew określa się w podejściu kosztowym, metodą kosztów odtworzenia.

W tym przypadku należy uwzględnić:

• koszty związane z przygotowaniem gleby do nasadzenia rośliny,

• koszty pozyskania sadzonki,

• koszty pielęgnacji i ochrony.

W_Drzewa = K_{przyg. gl.} + K_sadz. + K_{piel. i ochrony}

Przy określaniu kosztów jednostkowych stosujemy ceny rynkowe.

5. OKREŚLENIE WARTOŚCI DRZEWOSTANÓW.

Pod pojęciem drzewostanu rozumie się część lasu jednorodną pod względem budowy, składu gatunkowego, wieku i zwarcia drzew, rodzaju gleby i siedliska oraz ukształtowania terenu, różniącą się wyraźnie od innych części przynajmniej jedną z tych cech.

Wartość drzewostanów, jeżeli zawierają materiały użytkowe, szacuje się wg wartości drewna znajdującego się w drzewostanie.

Wartość drzewostanów, jeżeli brak w nich materiałów użytkowych lub gdy wartość drewna znajdującego się w drzewostanie jest niższa od kosztów zalesienia i pielęgnacji, ustala się szacując poniesione koszty zalesienia i pielęgnacji drzewostanu.

Przy określaniu wartości drzewostanów należy uwzględniać wpływ czynników środowiskowych wymienionych w Standardzie IV.1 oraz cechy zdrowotności, jakości hodowlanej i technicznej, itp. (tabele 6, 7).

5.1 Określenie wartości drzewostanów, które wytworzyły materiały użytkowe.

Wartość drzewostanów w których wytworzyły się sortymenty użytkowe określa się szacując wartość drzew znajdujących się w tym drzewostanie.

Wartość tych drzew możemy określać stosując techniki szczegółowe oraz techniki uproszczone.

W zależności od celu wyceny można również określić wartość drzewostanów sposobem przybliżonym na podstawie danych zawartych w opisach taksacyjnych stanowiących część składową planu urządzania lasu. Przykłady opisów taksacyjnych podane zostały w zał. 8,9,10.

5.1.1 Określenie wartości drzewostanów w technice szczegółowej.

W technice tej określamy wartość drzewostanów gdy przeprowadzamy szacowanie nieruchomości leśnych, zadrzewionych i zakrzewionych dla następujących celów:

• wywłaszczenia,

• wykupu pod autostrady,

• scalenia,

• sprzedaży z Zasobu AWRSP bądź wniesienia aportu do spółki,

• nabywania przez nadleśnictwa,

• ustalania zdolności kredytowej zabezpieczanych nieruchomościami,

• skarbowych i podatkowych,

• sprzedaży i oddawania w użytkowanie wieczyste przez Skarb Państwa i gminę,

• zbywania lasów przez nadleśnictwa,

• nabywania do Zasobu AWRSP,

• nabywania przez Zarząd Gminy,

• znoszenia współwłasności,

• podziałów majątkowych,

• odszkodowań za bezprawnie przejęte na Skarb Państwa nieruchomości,

• reprywatyzacji i rewindykacji.

Stosując tę technikę należy:

1. określić granicę drzewostanu i jego powierzchnię,

2. ustalić miąższość całkowitą, tj. miąższość grubizny i miąższość drobnicy,

3. ustalić udział określonych sortymentów w miąższości grubizny na podstawie uproszczonego szacunku brakarskiego,

4. ustalić udział kory w miąższości grubizny,

5. uzyskać informacje o cenach sprzedaży poszczególnych sortymentów drewna przez właściwe terytorialne nadleśnictwo,

6. uzyskać informacje o kosztach pozyskiwania i zrywki określonych sortymentów przez właściwe terytorialne nadleśnictwo.

Wartość drewna według gatunku lub grup gatunków określana jest ze wzoru:

(14)

gdzie:

V_G - miąższość grubizny z korą (zasady określania miąższości podane zostały w opracowaniu ''Podstawy leśnictwa i urządzania lasu”.

r_i - współczynniki do obliczania miąższości netto (bez kory), odczytane z tabeli zawartej w instrukcji urządzania lasu, na podstawie rodzaju drzewa oraz klasy wieku (zał.nr4)

k₁, k₂ , ...k_i, ... k_n - wskaźnik (procent) udziału w grubiźnie całkowitej określonych sortymentów ustalony na podstawie uproszczonego szacunku brakarskiego,

C₁, C₂ , ... C_i, ... C_n - ceny sprzedaży przez właściwe terytorialne nadleśnictwo 1, 2, … n rodzajów sortymentów drewna lub ceny tych sortymentów występujące na rynku lokalnym,

U₁, U₂ , ... U_i, ... U_n - współczynniki redukujące ceny C₁, C₂, ... C_i, ... C_n o koszty pozyskania i zrywki odniesione do określonych sortymentów,

v_DR - miąższość drobnicy,

k_DR - wskaźnik (procent) przeliczający miąższość drobnicy całkowitej na miąższość drobnicy użytkowej, sprzedawanej przez nadleśnictwa,

C_DR - cena sprzedaży drobnicy przez właściwe terytorialne nadleśnictwo, lub ceny drobnicy występujące na rynku lokalnym.

Wzór ten również może przyjąć postać następującą:

(14a)

V₁, V₂, …, V_n - miąższość 1, 2, … n rodzaju sortymentów określonych w wyniku przeprowadzonego szacunku brakarskiego,

Pozostałe oznaczenia jak we wzorze (14)

5.1.2 Określenie wartości drzewostanów techniką wskaźnikową

Przy określaniu miąższości grubizny w drzewostanach w wieku bliskorębnym, rębnym i starszych należy stosować metodę całkowitego pomiaru pierśnic drzew w tym drzewostanie.

Wartość rynkową drzewostanów młodszych z wyjątkiem upraw i młodników, które nie zostały jeszcze zaliczone do bliskorębnych, a które wytworzyły sortymenty średnio-wymiarowe określa się w zależności od celu wyceny:

1. według zasad określonych w p. 5.1.1, tj. stosując technikę szczegółową

2. stosując technikę wskaźnikową.

W technice tej wartość drzewostanu określamy jako iloczyn wskaźnika wartości 1 ha drzewostanu na pniu odczytanego z tablic wskaźników wartości drzewostanów opracowanych przez Instytut Badawczy Leśnictwa i ustalonego przez rzeczoznawcę stopnia zadrzewienia stosując:

• wzór (15) w przypadku drzewostanów jednogatunkowych

W = W_S · Z · P · C · U (15)

gdzie:

W_S - wskaźnik wartości 1 ha drzewostanu na pniu wyrażony w m³

drewna dla określonego gatunku, klasy bonitacji, wieku

i wieku rębności z „Tablic wskaźników wartości

drzewostanów”, opracowanych przez Instytut Badawczy

Leśnictwa (T. Partyka; T.Trampler).

Z - stopień zadrzewienia ustalony przez rzeczoznawcę

P- pole powierzchni drzewostanu w ha.

C - cena 1 metra sześciennego drewna tartacznego iglastego WBO

z rynku lokalnego lub nadleśnictwa właściwego dla miejsca

położenia nieruchomości.

U - wskaźnik redukujący cenę sprzedaży drewna tartacznego

Iglastego (WBO) o koszty pozyskania i zrywki.

• stosując wzór (16) w przypadku drzewostanów mieszanych;

w tym przypadku określa się wartość drzewostanów jako sumę

wartości poszczególnych gatunków drzew i ustalonych przez

rzeczoznawcę stopni zadrzewienia odniesionych do tych

gatunków:

(16)

gdzie:

Z_i - cząstkowy stopień zadrzewienia dla i- tego gatunku, przy

spełnieniu warunku że suma cząstkowych stopni zadrzewienia Z_i stanowi stopień zadrzewienia całego drzewostanu, tj.

(17)

Parametry W_s, P, C i U zdefiniowano we wzorze (15)

Stopień zadrzewienia Z w drzewostanach określa się jako stosunek miąższości rzeczywistej drzewostanu do miąższości określonej na podstawie tablic zasobności w zależności od gatunku, wieku i bonitacji, stosując wzór (18):

(18)

V_{rzecz/1 ha} - miąższość rzeczywista drzewostanu ustalona dla określonego

gatunku

V_{tab/1 ha} - miąższość ustalona na podstawie „Tablic zasobności i przyrostu drzewostanów” opracowanych przez Bolesława Szymkiewicza

na podstawie gatunku, wieku i bonitacji.

W drzewostanach mieszanych stopień zadrzewienia określa się jako sumę cząstkowych stopni zadrzewień określanych dla poszczególnych gatunków (i grup wiekowych) wchodzących w skład drzewostanu.

Miąższość rzeczywistą w celu określenia stopnia zadrzewienia należy ustalać z dokładnością nie mniejszą niż ± 10%.

Wielkość V_{rzecz./1 ha} określa się w tej technice z zasady na podstawie pomiaru miąższości na losowych powierzchniach próbnych z wyboru. Suma powierzchni próbnych, których pola, liczbę i lokalizację określa rzeczoznawca, przy stosowaniu tej metody nie może być mniejsza od 30% powierzchni drzewostanu,

tj.

Miąższość drzewostanów na powierzchniach próbnych wyniesie

gdzie:

- miąższość drzewostanu na powierzchniach próbnych

Miąższość drzewostanu na 1 ha wyliczona na podstawie pomiaru miąższości na powierzchniach próbnych wyniesie:

(19)

Zasady określania miąższości na tych powierzchniach zawarte są w części „Podstawy leśnictwa i urządzania lasu”.

5.1.3 Określenie wartości drzew oraz drzewostanów w technice przybliżonej.

W technice tej określamy wartość drzew oraz drzewostanów gdy przeprowadzamy szacowanie nieruchomości leśnych, zadrzewionych i zakrzewionych dla celów:

• szacunku strat wywołanych przez pożary,

• przeprowadzania analiz ekonomicznych związanych z lokalizacją oraz kosztami pozyskiwania gruntu pod inwestycje,

• innych celów wynikających z uzgodnień i warunków określonych przez zleceniodawcę.

Wartość drzew określamy zgodnie z zasadami podanymi w rozdziale 4.1.2 konspektu.

Wartość drzewostanów w tej technice określamy stosując wzór

(20)

gdzie parametry W_S, P, C i U zostały zdefiniowane we wzorze (15). Wielkość parametru Z rzeczoznawca pobiera z opisu taksacyjnego stanowiącego część składową planu urządzania lasu lub uproszczonego planu urządzaniu lasu po korekcie danych zawartych w tym planie na datę wyceny.

Dane dotyczące parametrów taksacyjnych drzewostanów tj. gatunek, klasa bonitacji, stopień zadrzewienia uzyskujemy z danych zawartych w opisach taksacyjnych znajdujących się w operatach planu urządzania lasu, lub uproszczonego planu urządzania lasu.

Dane dotyczące wieku drzewostanu aktualizujemy ze względu na datę wykonania planu urządzania lub uproszczonego planu urządzania lasu biorąc pod uwagę rok wykonywania inwentaryzacji terenowej drzewostanów.

5.2 Określenie wartości drzewostanów w podejściu kosztowym metodą kosztów odtworzenia.

W podejściu tym mogą być stosowane techniki szczegółowe lub uproszczone.

5.2.1 Technika szczegółowa.

Wartość odtworzeniową drzewostanów w podejściu kosztowym, metodą kosztów odtworzenia, techniką szczegółową określa się stosując wzór:

W = W_Ki · P · k_1,i · k_2,i (21)

gdzie:

W_Ki- ponoszone koszty związane z przygotowaniem gleby do założenia uprawy, zalesieniem lub odnowieniem, pielęgnacją, ochroną uprawy w zależności od składu gatunkowego drzewostanu i jego wieku, odniesione do powierzchni 1 ha, we właściwym terytorialnie nadleśnictwie lub występujące na rynku lokalnym ze względu na położenie nieruchomości.

W zależności od wieku i rodzajów przeprowadzonych zabiegów na koszty
będą się składać:

1) koszt oczyszczenia powierzchni zrębowej po uprzedniej generacji drzewostanu,

2) koszt przygotowania gleby do odnowienia powierzchni (orka w pasy z pogłębieniem),

3) koszt sadzonek,

4) koszt sadzenia ręcznego kosturem w wybranych pasach,

5) koszt pielęgnacji uprawy (ręczne wykaszanie chwastów kosą),

6) koszt ochrony młodnika przed zwierzyną przy użyciu repelentów,

7) koszt czyszczenia wczesnego młodnika (wykonywanie ręczne za pomocą tasaka leśnego)

8) koszt czyszczenia późnego młodnika.

Każdą z tych czynności charakteryzuje określona liczba roboczogodzin (rb.) na jednostkę, cena jednostki stosowana na rynku lokalnym,(nadleśnictwie) oraz określone koszty materiałowe (sadzonki, repelent).

P - pole powierzchni drzewostanu w hektarach,

k_1,i - współczynnik uwzględniający jakość hodowlaną drzewostanów ustaloną na podstawie kryteriów podanych w instrukcji urządzania lasu (tabela 6).

Współczynnik k_1,i przyjmuje następujące wartości w zależności od jakości drzewostanu:

k_1,1= 1,0 jakość bardzo dobra i dobra,

k_1,2= 0,9 jakość zadawalająca,

k_1,3= 0,8 jakość zła.

K_2,i - współczynnik uwzględniający wypady i przerwy w uprawach młodnikach, które są przewidziane do poprawek i uzupełnień.

Współczynnik k_2,i przyjmuje następujące wartości w zależności od stopnia zadrzewienia określającego stopień zdatności lub stopień pokrycia powierzchni drzewami.

k_2,1 = 1,0 gdy stopień zadrzewienia ustalony przez rzeczoznawcę wynosi 0,8 i wyżej,

k_2,2= 0,8 gdy stopień zadrzewienia wynosi 0,7,

k_2,3= 0,6 gdy stopień zadrzewienia wynosi 0,5-0,6.

5.2.2 Technika wskaźnikowa.

Wartość odtworzeniową drzewostanów w podejściu kosztowym metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową określa się stosując wzory:

W = W_K · Z · P · C · U · k_1,i (22)

gdzie:

W_K - wskaźnik wartości kosztów poniesionych na założenie i pielęgnację 1 ha drzewostanu wyrażony w m³ drewna dla określonego gatunku, klasy bonitacji i wieku drzewostanu odczytany z tablic wskaźników opracowanych przez Instytut Badawczy Leśnictwa (T.Partyka, T.Tramper).

Z - stopień zadrzewienia ustalony przez rzeczoznawcę.

P - pole powierzchni drzewostanu w ha.

C - cena 1m³ drewna tartacznego iglastego WBO z rynku lokalnego lub

nadleśnictwa właściwego do miejsca położenia nieruchomości.

U - wskaźnik redukujący cenę sprzedaży drewna o koszty pozyskania i zrywki.

k_1,i - jak we wzorze (21).

Doboru wymienionych technik dokonuje rzeczoznawca w zależności od celu wyceny, rodzaju i stanu drzewostanów oraz możliwości pozyskania danych o cenach drewna, ponoszonych kosztach we właściwym ze względu na położenie nieruchomości nadleśnictwie.

6. ZASADY OKREŚLANIA ODSZKODOWANIA ZA

PRZEDWCZESNY WYRĄB DRZEWOSTANÓW

Odszkodowanie za przedwczesny wyrąb drzewostanów uwzględnia się przy rachunku kosztów pozyskania terenu pod zamierzone inwestycje. Tego typu rachunek jest składnikiem ”bussines planu” z zasady niezbędnego dla uzyskania kredytu bankowego na realizację inwestycji. W przypadku gdy inwestycja jest zlokalizowana na obszarach leśnych wówczas całkowity koszt pozyskania terenu określa się wzorem:

K_p = W_G + W_D + N + O_R + O_PW (23)

gdzie:

W_G - wartość gruntu.

W_D - wartość drzewostanów.

N - należność pomniejszona o wartość gruntu.

O_R - opłata roczna wynosząca 10 % należności wynikającej z tabeli publikowanej w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych. (Dz. U. Nr 16 z 1995 r.).

O_PW - odszkodowanie za przedwczesny wyręb drzewostanu.

Odszkodowanie to oblicza się wg wzoru:

(24)

gdzie:

W_i - wskaźnik wartości spodziewanej jednego ha drzewostanu na pniu wieku rębności,

W_s - wskaźnik wartości jednego ha drzewostanu na pniu w wieku przedwczesnego wyrębu

tego drzewostanu

Wielkości W_i i W_s określone zostały w zał. nr 1 do rozporządzenia Ministra Środowiska z dnia 20 czerwca 2002 r. w sprawie jednorazowego odszkodowania za przedwczesny wyręb drzewostanu (Dz. U Nr 99 z 2002).

Z_i, P - określone zostały we wzorze (15).

C - aktualna cena sprzedaży jednego m³ drewna wynikająca z komunikatu Prezesa GUS ogłoszonego w Dz. Urzęd. RP „Monitor Polski" dla celów podatku leśnego.

W przypadku gdy przewidziane do wyłączenia z produkcji drzewostany nie wytworzyły wartości sprzedażnych lub ich wartość sprzedażna jest niższa od wartości drzewostanów określonego w podejściu kosztowym odszkodowanie za przedwczesny wyręb określa się w/g wzoru:
(25)

gdzie:

W_s - wskaźnik wartości kosztów poniesionych na założenie i pielęgnację jednego ha

drzewostanu określony w zał. do wyżej wymienionego rozporządzenia Ministra

Środowiska,

P - powierzchnia drzewostanu,

Z_i - stopień zadrzewienia ustalony przez rzeczoznawcę,

C - zdefiniowane we wzorze (24).

7. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI STANOWIĄCYCH ZADRZEWIENIA I ZAKRZEWIENIA

Wartość nieruchomości lub ich części stanowiących zadrzewienia i zakrzewienia określa się w art. 152 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Art. 152. 1. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości.

2. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.

3. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości.

Art. 92 ust. 2 wyżej wymienionej ustawy stanowi:

Art. 92. 2. Za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne, grunty zadrzewione i zakrzewione oraz wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

W przypadku braku transakcji rynkowych nieruchomościami zadrzewionymi i zakrzewionymi zgodnie z art. 92 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz z § 18 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego do wyceny tych nieruchomości stosuje się podejście mieszane metodę wskaźników szacunkowych.

1. Określenie wartości gruntu w podejściu mieszanym metodą

wskaźników szacunkowych

Podejście mieszane metodę wskaźników szacunkowych gruntów można stosować przy określaniu wartości nieruchomości zadrzewionych i zakrzewionych w przypadku braku transakcji rynkowych. Stosując podejście mieszane metodę wskaźników szacunkowych gruntu w przypadku gdy na nieruchomości zadrzewionej i zakrzewionej znajdują się drzewa, wartość tej nieruchomości określana jest jako suma wartości rynkowej gruntu i wartości drzew. Przy zastosowaniu metody, wskaźników szacunkowych wartość gruntu określa się jako iloczyn 50 % wskaźnika szacunkowego 1 ha i ceny 1 decytony ziarna żyta. Cenę ziarna żyta przyjmuje się odpowiednio z rynku lokalnego dla miejsca położenia nieruchomości. Wskaźniki szacunkowe dla gruntów zadrzewionych i zakrzewionych określa załącznik powyżej wymienionego rozporządzenia Rady Ministrów zgodnie z następującymi zasadami:

1. jeżeli grunty są klasyfikowane - w wysokości 50 % wskaźnika szacunkowego ustalonego dla odpowiedniej klasy gruntu ornego, z tym że dla klasy III i IV przyjmuje się wskaźniki gruntu ornego klasy IIIb i IVb;

2. jeżeli grunty nie są klasyfikowane - jak dla klasy VI gruntu ornego.

Przy zastosowaniu tej metody, uwzględnia się następujące cechy nieruchomości:

• możliwość generowania dochodu z pozyskiwania surowca drzewnego,

• możliwość przeprowadzenia zrywki (warunki zrywki),

• dostępność i związaną z tym możliwość transportu drewna (warunki dojazdu),

• walory rekreacyjne i ekologiczne,

• inne cechy mające wpływ na wartość nieruchomości.

Wartość gruntu zadrzewionego i zakrzewionego gdy grunty te są klasyfikowane określa się stosując wzór:

(26)

gdzie:

- wskaźnik szacunkowy wyrażony w decytonach ziarna żyta dla 1 ha

gruntu ornego dla i-tej klasy bonitacyjnej i obiektu położonego w j-tym okręgu podatkowym; wskaźnik szacunkowy ustala się, przyjmując 50% wskaźnika dla gruntu ornego w klasie bonitacyjnej przyjętej dla tych gruntów, z tym że dla klasy III i klasy IV stosuje się odpowiednio wskaźniki szacunkowe gruntu ornego dla klas III b i IV b. (zał. nr 11)

P - powierzchnia nieruchomości zadrzewionej i zakrzewionej w i-tej

klasie bonitacyjnej, wyrażona w hektarach,

C_q - cena jednej decytony ziarna żyta, ustalona z rynku lokalnego dla

miejsca położenia nieruchomości.

v_i - współczynniki korekcyjne wynikające z wymienionych w p. 4.16

innych cech nieruchomości niż klasa bonitacyjna i położenie w okręgu podatkowym, mające wpływ na wartość gruntu.

Współczynniki korekcyjne „v_i” ustala rzeczoznawca i mogą przyjmować wartości określone w tabeli nr 12.

Wartość gruntów zadrzewionych i zakrzewionych gdy grunty te nie są klasyfikowane określa wzór:

(27)

gdzie:

- wskaźnik szacunkowy wyrażony w decytonach ziarna żyta dla 1 ha gruntu ornego VI klasy bonitacyjnej położonego w j-tym okręgu podatkowym.

Zatem wskaźnik ten może przyjmować wartości, odpowiednio:

Dla j =I N_sz = 15

Dla j =II N_sz = 12

Dla j =III N_sz = 10

Dla j =IV N_sz = 6.

Pozostałe oznaczenia jak we wzorze (26).

Wartość drzew stanowiących części składowe nieruchomości zadrzewionych i zakrzewionych określa się według zasad podanych w rozdziale 4.1.1 konspektu.

Wartość drzew stanowiących części składowe nieruchomości zadrzewionych i zakrzewionych które nie wytworzyły sortymentów użytkowych określa się według zasad podanych w rozdziale 4.2 konspektu.

8. OKREŚLENIE WARTOŚCI UDOSTĘPNIANYCH PUBLICZNIE PARKÓW, OGRODÓW OZDOBNYCH I ZIELEŃCÓW ORAZ LASÓW OCHRONNYCH

Wartość wyżej wymienionych nieruchomości w razie braku transakcji rynkowych określa się w podejściu kosztowym jako sumę wartości gruntu oraz części składowych tj. drzew, krzewów i innych roślin oraz obiektów stanowiących wyposażenie parku, ogrodu czy zieleńca udostępnianego publicznie spełniających kryteria określone w art. 47 i 48 Kodeksu Cywilnego.

PODEJŚCIA I METODY WYCENY nieruchomości zadrzewionych, zakrzewionych udostępnianych publicznie

1. Istnieją transakcje ⇒ PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE

2. Brak transakcji rynkowych ⇒ PODEJŚCIE KOSZTOWE

W m² - wartość 1m² gruntu o przeznaczeniu przeważającym

wśród gruntów przyległych np.:

• budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne

• budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne

• obszary administracyjno - handlowe

• obszary zabudowy przemysłowej

• użytki rolne

k - współczynnik zwiększający wartość nieruchomości z tytułu pełnienia funkcji rekreacyjnych lub krajobrazowych, gdzie 1,2 ≤ k ≤ 1,5

1. K = 1,5 przyjmuje się dla nieruchomości zadrzewionych

i zakrzewionych położonych w obszarze parków krajobrazowych i obszarach chronionego krajobrazu oraz obszarach Natura 2000

2. K = 1,4 przyjmuje się gdy nieruchomości zadrzewione i zakrzewione :

1. Chronią glebę przed zmywaniem, podtrzymują usuwanie się ziemi obrywanie się skał lub lawin,

2. Chronią zasoby wód powierzchniowych i podziemnych,

3. Położone są w granicach administracyjnych miast,

4. Położone są w strefach ochronnych uzdrowisk i ochrony uzdrowiskowej.

3) K = 1,3 gdy wyceniane nieruchomości znajdują się w otulinach parków narodowych, rezerwatów przyrody stanowią elementy węzłów i korytarzy ekologicznych, położone są w strefach ochronnych ujęć wód a także w obszarach ochronnych zbiorników śródlądowych

4. K = 1,2 gdy wyceniane nieruchomości pełnią funkcje krajobrazowe

i rekreacyjne oraz stanowią ostoję drobnej zwierzyny

i ptactwa na obszarach wiejskich.

O - obwód pnia drzewa mierzony na wysokości 130 cm.

- stawki w złotych za 1 cm obwodu pnia drzewa mierzonego na wysokości 130 cm należącego do j-tej grupy gatunków

- współczynnik różnicujący i-te stawki w zależności od obwodu pnia dla j-tej grupy gatunków, gdzie j=1, 2, 3, 4.

Wartość innych roślin określamy ze wzoru:

W₁ =
(W_i,j ⋅ k₁)

W₁ - wartość roślin ozdobnych bez cebulowych, krzewów i trawników

- wartość bieżąca roślin odczytana z odpowiednich tabel. ^*)

k₁ - wskaźnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej (W_i) ^*)

gdzie:

- wartość roślin cebulowych, krzewów ozdobnych i trawników,

W_T - wartość podana w tabeli odnosząca się do powierzchni 1 m² uprawy, ^*)

k₁ - wskaźniki oceny bonitacyjnej,^*)

P - pole powierzchni uprawy (w m² ).

USTAWA

z dnia 16 kwietnia 2004 r.

o ochronie przyrody

(Dz. U. z dnia 30 kwietnia 2004 r.)

Art. 81. Teren położony poza obrębem miast i wsi o zwartej zabudowie, pokryty drzewostanem i nieobjęty ochroną na podstawie ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. Nr 162, poz. 1568), rada gminy może uznać za park gminny, jeżeli stanowi własność gminy, a jeżeli stanowi własność innego podmiotu - za zgodą właściciela.

Art. 85.  4. Minister właściwy do spraw środowiska określi, w drodze rozporządzenia:

1) stawki dla poszczególnych rodzajów i gatunków drzew,

2) współczynniki różnicujące stawki w zależności od obwodu pnia

- kierując się zróżnicowanymi kosztami produkcji poszczególnych rodzajów i gatunków drzew oraz wielkościami przyrostu obwodu pni drzew.

5. Stawkę za usunięcie jednego metra kwadratowego powierzchni pokrytej krzewami ustala się w wysokości 213,27 zł⁽⁹⁾ .

6. Opłaty za usunięcie drzew lub krzewów z terenu uzdrowisk, obszaru ochrony uzdrowiskowej, terenu nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków oraz terenów zieleni są o 100 % wyższe od opłat ustalonych na podstawie stawek, o których mowa w ust. 4 pkt 1 i ust. 5.

7. Stawki, o których mowa w ust. 2, ust. 4 pkt 1 i ust. 5, podlegają z dniem 1 stycznia każdego roku waloryzacji o prognozowany średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem, przyjęty w ustawie budżetowej.

8. Minister właściwy do spraw środowiska, w terminie do dnia 31 października każdego roku, ogłasza, w drodze obwieszczenia w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski", wysokość stawek, o których mowa w ust. 7 i art. 89 ust. 8.

^*) Zmarlicki K.; Określenie wartości roślin sadowniczych i upraw ogrodniczych. Poradnik; Wydawnictwo PFSRM, Warszawa 2002 r.

ROZPORZĄDZENIE

MINISTRA ŚRODOWISKA

z dnia 13 października 2004 r.

w sprawie stawek opłat dla poszczególnych rodzajów i gatunków drzew

(Dz. U. z dnia 20 października 2004 r.) Nr 228 poz. 2306

STAWKI DLA POSZCZEGÓLNYCH RODZAJÓW I GATUNKÓW DRZEW ORAZ WSPÓŁCZYNNIKI RÓŻNICUJĄCE STAWKI W ZALEŻNOŚCI OD OBWODU PNIA^*)

Lp.	Rodzaje, gatunki i odmiany drzew	Stawki w zł za 1 cm obwodu pnia drzewa mierzonego na wysokości 130 cm	Współczynniki różnicujące stawki w zależności od obwodu pnia drzewa mierzonego na wysokości 130 cm
		**^)	przy obwodzie wyrażonym w cm
			do 25	26-50	51-100	101-200	201-300	301-500	501-700	> 700
1	Topola, olsza, klon jesionolistny, wierzba, czeremcha amerykańska, grochodrzew	11,54	1,00	1,51	2,37	3,70	5,55	7,77	10,00	12,96
2	Kasztanowiec, morwa, jesion amerykański, czeremcha zwyczajna, świerk pospolity, sosna zwyczajna, daglezja, modrzew, brzoza brodawkowata i omszona	31,37	1,00	1,51	2,37	3,70	5,55	7,77	10,00	12,96
3	Dąb, buk, grab, lipa, choina, iglicznia, głóg - forma drzewiasta, jarząb, jesion wyniosły, klon z wyjątkiem klonu jesionolistnego, gatunki i odmiany ozdobne jabłoni, śliwy, wiśni i orzecha, leszczyna turecka, brzoza (pozostałe gatunki i odmiany), jodła pospolita, świerk (pozostałe gatunki i odmiany), sosna (pozostałe gatunki i odmiany), żywotnik (wszystkie gatunki), platan klonolistny, wiąz, cyprysik	76,32	1,00	1,51	2,37	3,70	5,55	7,77	10,00	12,96
4	Jodła (pozostałe gatunki i odmiany), tulipanowiec, magnolia, korkowiec, miłorząb, metasekwoja, cis, cypryśnik, bożodrzew	287,91	1,00	1,51	2,37	3,70	5,55	7,77	10,00	12,96

Objaśnienia:

^*) Za usunięcie drzew rodzajów i gatunków innych niż określone w załączniku do rozporządzenia stawki ustala się jak dla drzew o podobnej wartości przyrodniczej, wymienionych w tym załączniku.

^**) Stawki podlegają corocznej waloryzacji zgodnie z art. 85 ust. 7 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz. U. Nr 92, poz. 880). Obwieszczenie Ministra Środowiska z dnia 12 października 2006r. w sprawie stawek opłat za usunięcie drzew i krzewów oraz zniszczenie
zieleni na rok 2007r. (MP z 2006 r., nr 73 poz. 733)

LASY OCHRONNE ¹⁾ UDOSTĘPNIONE PUBLICZNIE

Wartość pojedynczych drzew w drzewostanie stanowiących nasienniki lub przestoje określamy zgodnie ze wzorem podanym na str. 9.

Wartość drzewostanów:

1. Drzewostany młodsze

W = W_K · Z · P · C · U · k_1,i ²⁾

gdzie:

W_K - wskaźnik wartości kosztów poniesionych na założenie i pielęgnację 1 ha drzewostanu wyrażony w m³ drewna dla określonego gatunku, klasy bonitacji i wieku drzewostanu odczytany z tablic wskaźników opracowanych przez Instytut Badawczy Leśnictwa (T.Partyka, T.Tramper).

Z - stopień zadrzewienia ustalony przez rzeczoznawcę.

P - pole powierzchni drzewostanu w ha.

C- cena 1m³ drewna tartacznego iglastego WBO2 z rynku lokalnego lub nadleśnictwa właściwego do miejsca położenia nieruchomości.

U - wskaźnik redukujący cenę sprzedaży drewna o koszty pozyskania i zrywki.

k_1,1= 1,0 jakość bardzo dobra i dobra,

k_1,2= 0,9 jakość zadawalająca,

k_1,3= 0,8 jakość zła.

2. Drzewostany starsze

W = W_i · Z · P · C · U

gdzie:

W_i - przelicznik wartości 1ha drzewostanu na pniu według niezbędnych nakładów na jego wytworzenie w wieku rębności, obliczony według wartości m3 drewna tartacznego iglastego

Z - stopień zadrzewienia ustalony przez rzeczoznawcę

P - pole powierzchni drzewostanu w ha.

¹⁾ Dotyczy to również lasów szczególnie chronionych wymienionych w art. 15 ustawy o lasach

²⁾ Źródło: Standard V.6 Wycena nieruchomości leśnych, zadrzewionych i zakrzewionych

C - cena 1 metra sześciennego drewna tartacznego iglastego WBO2 z rynku lokalnego lub nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.

U - wskaźnik redukujący cenę sprzedaży drewna tartacznego iglastego (WBO2) o koszty pozyskania i zrywki.

9. Wycena nieruchomości zadrzewionych, zakrzewionych

lub leśnych spełniających funkcje ochronne, rekreacyjne lub krajobrazowe

W_N = a ⋅ W_P

W_P - wartość początkowa nieruchomości określona zgodnie z zasadami podanymi w standardzie V.6 Wycena nieruchomości leśnych, zadrzewionych i zakrzewionych

a - współczynnik uwzględniający szczególne funkcje tych nieruchomości przyjmujący wartość 1,2 ÷ 1,5

3. a = 1,5 przyjmuje się dla nieruchomości zadrzewionych
   i zakrzewionych oraz leśnych położonych w obszarze parków krajobrazowych i obszarach chronionego krajobrazu oraz obszarach Natura 2000

4. a = 1,4 przyjmuje się gdy nieruchomości zadrzewione i zakrzewione :

1. Chronią glebę przed zmywaniem, podtrzymują usuwanie się ziemi obrywanie się skał lub lawin,

2. Chronią zasoby wód powierzchniowych i podziemnych,

3. Położone są w granicach administracyjnych miast,

4. Położone są w strefach ochronnych uzdrowisk i ochrony uzdrowiskowej.

5. a = 1,3 gdy wyceniana nieruchomość znajduję się w otulinach parków narodowych, rezerwatów przyrody stanowią elementy węzłów i korytarzy ekologicznych, położone są w strefach ochronnych ujęć wód a także w obszarach ochronnych zbiorników wód śródlądowych.

6. a = 1,2 gdy wyceniane nieruchomości pełnią funkcje krajobrazowe i rekreacyjne oraz stanowią ostoję drobnej zwierzyny i ptactwa na obszarach wiejskich.

10. Tabele i załączniki

Tabela 1. Wskaźniki szacunkowe gruntów stanowiących lasy:

Okręg podatkowy	Wskaźniki szacunkowe w m^3 drewna z 1 ha gruntu stanowiących lasy
		Grupy typów siedliskowych lasów
		1	2	3	4	5
I	31	26	23	14	9
II	29	24	21	13	8
III	26	22	19	12	7
IV	23	19	17	11	6

Grupy typów siedliskowych lasów tworzą:

Grupa	Typy siedliskowe lasów	Ocena
1	Lasy: świeży, wilgotny, łęgowy, łęgowy wyżynny, łęgowy górski wilgotny, ols jesionowy, ols jesionowy wyżynny, ols jesionowy górski, wyżynny świeży, wyżynny wilgotny, górski świeży, górski wilgotny, ols górski, górski, wyżynny	Bardzo dobry
2	Lasy mieszane: świeży, wilgotny, bagienny, wyżynny świeży, wyżynny wilgotny, górski świeży, górski wilgotny, ols	Dobre
3	Bory mieszane: świeży, wilgotny, bagienny, wyżynny świeży, wyżynny wilgotny, górski świeży, górski wilgotny, górski bagienny	Średnie
4	Bory: świeży, wilgotny, górski świeży, górski wilgotny, górski bagienny, wysokogórski świeży, wysokogórski wilgotny, wysokogórski bagienny	Słabe
5	Bory: suchy, bagienny	Bardzo słabe

Źródło: Rozporządzenie RM w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego /Dz. U. Nr 207 z 2004r/ oraz opracowanie własne w zakresie skali ocen typów siedliskowych lasów

Tabela 2. Wielkość współczynnika K dla stref odległościowych

Odległość od działki siedliskowej lub od drogi głównej w m	0 - 1500	1500 - 3500	3500 - 5500
	bardzo dobra	dobra	słaba

Źródło: Opracowanie własne

Tabl. 3. Skale ocen cech nieruchomości (działek) leśnych oraz wynikających z tych cech wysokości współczynników korekcyjnych

Nr cech	Cechy rynkowe	Ocena	Współczynniki korekcyjne vi
1.	Stopień degradacji siedliska leśnego	bardzo dobry dobry częściowo zdegradowane znacznie zdegradowane	0,1 0,05 - 0,05 - 0,1
2.	Położenie nieruchomości w strefie szkodliwego oddziaływania przemysłu na drzewostany/czynniki o charakterze abiotycznym	nie występuje uszkodzenia słabe uszkodzenia średnie uszkodzenia silne	0,2 0,05 - 0,1 - 0,2
3.	Położenie nieruchomości w obszarach zagrożonych masowym występowaniem szkodników pierwotnych	nie występuje występuje	+ 0,05 - 0,05
4.	Położenie nieruchomości w obszarach zagrożonych lub opanowanych przez szkodniki wtórne	nie występuje występuje	+ 0,05 - 0,05
5.	Położenie nieruchomości w odniesieniu do drogi głównej lub działki siedliskowej	bardzo dobre dobre słabe	+ 0,1 + 0,05 - 0,1
6.	Możliwości przeprowadzenia zrywki (warunki)	bardzo dobre dobre średnie trudne b. trudne	0,2 0,1 0 -0,1 -0,2
7.	Jakość drogi dojazdowej	bardzo dobra dobra niska	+ 0,1 + 0,05 - 0,05
8.	Sąsiedztwo użytków przyległych	bardzo korzystne korzystne przeciętne niekorzystne	+0,05 0,00 -0,05 -0,1
9.	Walory rekreacyjne nieruchomości	bardzo dużej przydatności	0,1
				duża przydatność	0,05
				mała przydatność	0,00
				nieprzydatne	- 0,05

Tabela 4. Współczynniki służące do obliczania miąższości netto

Rodzaj drzewa	Klasy wieku
		II	III	IV	V i wyżej, KO, KDO, BP, przestoje
Sosna, modrzew	0,72	0,75	0,77	0,79
Świerk, jodła, daglezja	0,78	0,80	0,82	0,82
Dąb, jesion, klon, jawor, wiąz i inne twarde liściaste	0,70	0,72	0,73	0,75
Buk, grab	0,81	0,84	0,86	0,87
Brzoza, olsza	0,73	0,75	0,77	0,79
Osika, topola, wierzba, lipa	0,74	0,77	0,79	0,80

Źródło: Instrukcja urządzania lasu; Lasy Państwowe, Warszawa 2003r.

Tabela 5. Wartość 1 m² grubizny w korze na pniu w przelicznikach

	Rodzaje (gatunki) drzew
Wiek	Sosna	Świerk	Jodła	Buk	Dąb	Grab	Brzoza	Olsza	Osika
	Przelicznik w m^3 surowca tartacznego II kl. jakości
40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100 105 110 115 120 130 140 150 160	0,331 0,347 0,370 0,409 0,455 0,486 0,495 0,504 0,515 0,531 0,548 0,556 0,562 0,569 0,574 0,577 0,580 - - - -	0,392 0,406 0,425 0,443 0,463 0,496 0,522 0,552 0,557 0,584 0,591 0,600 0,605 0,608 0,611 0,614 0,617 - - - -	0,391 0,404 0,411 0,434 0,458 0,494 0,520 0,559 0,583 0,598 0,602 0,606 0,607 0,609 0,612 0,614 0,616 - - - -	0,255 0,267 0,277 0,288 0,322 0,366 0,416 0,489 0,559 0,631 0,675 0,683 0,722 0,745 0,783 0,800 0,818 - - - -	0,181 0,190 0,239 0,282 0,344 0,430 0,505 0,569 0,604 0,672 0,725 0,745 0,778 0,838 0,854 0,874 0,902 0,918 0,933 0,939 0,956	0,255 0,267 0,277 0,288 0,322 0,366 0,416 0,489 0,559 -	0,229 0,229 0,252 0,252 0,252 0,265 0,278 0,287 0,296 -	0,234 0,259 0,263 0,283 0,303 0,331 0,339 0,349 0,375 -	0,154 0,157 0,159 0,167 0,175 0,184 0,193 0,196 0,200 -

Uwaga:

Relacje cen między gatunkami drzew podane w cenach jednostkowych w korze nie odpowiadają relacjom cen surowca ze względu na różny udział kory.

Źródło: Zarządzenie Ministra Leśnictwa i PD z 1985 r. (Dz. Urz. MLiPD nr 3 nr z 1985r)

Tabela 6. Kryteria oceny jakości hodowlanej młodników i drzewostanów

przedrębnych:

Cechy zdrowotności			Cechy wzrostu i rozwoju
opis cech		wskaźnik	opis cech		wskaźnik
Uszkodzenie strzał i	wady poj. do 10%	1	Dostosowanie składu gatunkowego do	bdb	1
koron występowanie grzybów, zjawisko	wady 11 - 30%	2	siedliska, stopień oczyszczenia strzał,	db	2
obumierania drzew	wady 31 - 50%	3	rozwój i pokrój koron	dst	3
	wady ponad 50%	4		zły	4

Jakość hodowlana, jako wypadkowa oceny wg przyjętych kryteriów zdrowotności oraz wzrostu i rozwoju, może wyrażać się różnymi kombinacjami podanych wskaźników klasyfikacyjnych, np. drągowina sosnowa na siedlisku Lśw wykazująca dużą sękatość i zbieżystość może otrzymać jakość oznaczoną cyframi 14; młodnik sosnowy na siedlisku Bśw uszkodzony na skutek spałowania w stopniu powyżej 30% może otrzymać jakość określoną cyframi 31 itd.

Źródło: Instrukcja urządzania lasu; Lasy Państwowe, Warszawa 2003r.

Tabela 7.

TABELA WSKAŹNIKÓW JAKOŚCI TECHNICZNEJ DRZEW I DRZEWOSTANÓW

Kryteria jakości^1)	Grupa rodzajowa drzew
		iglaste			lisciaste
		Klasy jakości
		1	2	3	1	2	3
1. Minimalna przeciętna pierśnica w korze cm	35	25	20	40	30	25
2. Najmniejszy odcinek odziomkowej części drzewa bez wad^2) w m	4		-	3	-
3. Minimalny udział drzew w drzewostanie odpowiadających kryteriom wymiaru i jakości odziomka %	30	20	-	30	20	-
4. Dopuszczalne zahubienie drzew w drzewostanie %	0 - 5	6 - 20	21 - 40	0 - 5	6 - 20	21 - 40

¹⁾ kryteria w odniesieniu do jakości 4: drzewa lub drzewostany nie odpowiadające kryteriom

1,2 lub 3 klasy jakości, najczęściej silnie ugałęzione, zbieżyste i z dużą krzywizną, głównie opał lub poniżej normy opału

²⁾ dotyczy wad widocznych, takich jak: sęki otwarte, sęki zdrowe przekraczające 2 cm

średnicy, pęknięcia, krzywizny przekraczające 2 cm/1m, oraz huby (zgnilizny).

Źródło: Instrukcja urządzania lasu; Lasy Państwowe, Warszawa 2003r.

Przykład opisu taksacyjnego według Instrukcji Urządzania Lasu z 1994 roku.

Załącznik Nr 8

Opis taksacyjny Nadleśnictwo Wołów Obręb - Dębno

ODDZ.	POWIERZCHNIA			OPIS SIEDLISKA, DRZEWOSTANU I POW. NIEL.
PODDZ.	LEŚNA(LASY)		NIE	TYP SIEDLISKOWY WIEK RĘBNOŚCI
			LEŚNA	TYP GOSPODARCZY
	ZAL .I	ZW. Z		TEREN: NACHYLENIE, WYSTAWA GLEBA
	N-ZAL	GOSP.L		POKRYWA, DRZEWOSTAN OPIS POW. NIELEŚNE
1	2	3	4	5
1				Woj. WROCŁAWSKIE /93/ Gmina Wińsko /64
a	14.52			Bmśw (umiark. św. nat.) Db - Md - So GR. POR. g. rdz. właśc. pias. luź. P. zad.: śmiał., trzcin., trawy, malina., jeż. Miejsc. Brz, Db, Md 30 l. Gospodarstwo Zrębowe
b	0.56			Bmśw (umiark. św. nat.) Db - Md - So GR. POR. g. rdz. właśc., pias. luź. P. zad.: trawy HALIZNA Gospodarstwo Zrębowe
c	7.20			Bmśw (umiark. św. nat.) Db - Md - So GR. POR. g. rdz. właśc., pias. luź. P. zaz.: trawy, trzcin., malina, poz., jeż. Miejsc. Brz., Ak 32 l. Gospodarstwo Zrębowe

c.d. załącznika nr 8

ELEMENTY TAKSACYJNE
WAR-	UDZIAŁ	W	ZD.	ZW.	PIER	W	BONI-	JA-	GRUBIZNA		P.B.R. C.	WS
STWA	GATUNEK	I			ŚNI-	Y	TACJA	KO-	NA		POW	GOSP
		E			CA	S		ŚĆ		C.
		K							1 HA	POW.	HA
6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18
Obr. ewid. Krzelów /37/ L - ctwo Orzeszków
Drzew	So	30	1.3	um.	20	12	I	23	211	3060	215.1	TWp.
									211	3060	215.1
											14,8
Przez	Tp	60			70			3		5
	Db	60			30			3		2
	Db	100			60			3		5
	Ksz	80			63			3		6
	Ol	60			32			3		2
										20
N. ZAL	So						I					Mel. agr.Odn.Piel. CW
Drzew	So	32	1.0	peł	17	13	I	23	190	1370	85.6
									190	1370	85.6
											11.9
Przez	Db	100			45	16		3		12
	Ak	80			50	15		3		20
	Tp	60			60	18		3		3
										35
												Piel.
Drzew	So	30	0.9	um.	17	14	Ia	23	190	400	24.7	TW p.

Załącznik Nr 9

Przykład opisu taksacyjnego w uproszczonym planie urządzania lasu

Oddz. poddz.	Powierz-chnia ha	Siedl. typ lasu, gosp. typ d-stanu, opis taksacyjny lasu, grunty przeznaczone do zal. i inne	Elementy taksacyjne							Wskazania gospodarcze			Wyko-nanie
						Gat. Pan.	Klasa pokl. wieku	Wyso-kość m	Pier-śnica cm	Boni-tacja	Zadrze-wienie	Miąższość na całej pow.		Rodzaj wskazania	Powierz-chnia	Maks. miąż. do pozysk.
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14
1 a b c d	1,53 0,14 0,21 0,81	Ol z fragm.. BMw - Ol/III T. obniż. B. odpł. Ol spor. Brz/55/601. grp.OlBrz IIa kl.w. zw. luź. mjsc. przer. zd. i bon. zmienne Podsz. 50% Bśw - So/ III T. rów So/20-25/221. zw. umiark. do przer. Bśw - So/III T. rów. So/45-50/471. zw. przer. do luź. /Bśw/ T. rów. Rola do zal. - na 40% podsz.	Ol So So	III b IIa IIIa	19 9 19	25 9 25	III,5 I III,5	0,5 0,7 0,5	199 9 15	CS TW CS Mel. agr. - oczyścić Zal Piel.	1,53 0,14 0,21 0,81 0,81 0,81	3 1 -

Załącznik nr 10

PRZYKŁAD OPISU TAKSACYJNEGO wg Instrukcji Urządzania Lasu (2003)

Adres leśny: 16-04-1-01-4 -j -00

Adres administracyjny:

Powierzchnia: 4,91

Rodzaj powierzchni: D-STAN

Siedlisko: LMŚW, NAT

GTD: BK SO

Funkcja lasu: OCHR

Gospodarstwo: GO

Teren:

NIZ PAG, STOK, ST POCH, NE

Zgodność z GTD: ZG

Kategoria ochronności: USZK

Wiek rębności:

Gleba: RDw PSM

Wartość drzewostanu:

Strefa uszkodzeń: II

Okres odn, uprząt, przebud: 10

Zbiorowisko roślinne:

Wartość gruntu:

St. i gł. przyczyna uszk. d-stanu: 1, IMISJE

Budowa pionowa: KO

Typ pokrywy: ZAD

Cecha drzewostanu: DRZ SZT

OD GNIA (11) pow. 1,81 BK 5l.

Płaty roślinności (rkt.spe)

Warstwa

Gatunek

Udział

Wiek

Zmieszanie

Zwarcie

Zagęszczenie

Pierśnica

Wysokość

Bonitacja

Zadrzewienie

Jakość

Miąższość grubizny m3

Przyrost bieżący roczny m3

Wskazania gospodarcze

na 1 ha

na całej pow.

na 1 ha

na całej pow.

Nr działki manip.

Rodzaj czynności i pilność zabiegu

Liczba cięć lub nawrotów

Pow. w ha

Pozysk. grub. (%)

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

DRZEW

SO

10

91

PRZ

LUŹ

31

24

II

0,6

2

215

1055

3,2

15,5

IIIAU

1

100

DB

PJD

91

MA-FIT

PODR

BK

10

5

1

0,3

11

ODN-ZŁOŻ

PODSZ

DB

0,6

PIEL

LSZ

CW

JAŁ

Załącznik 11

WSKAŹNIKI SZACUNKOWE DLA GRUNTÓW ZADRZEWIONYCH I ZAKRZEWIONYCH

Okręg podatkowy	Wskaźniki szacunkowe w decytonach ziarna żyta z 1 ha gruntów ornych
		Klasy gruntów
		I	II	IIIa	IIIb	IVa	IVb	V	VI	VIz
I	145	132	118	100	80	60	35	15	8
II	126	115	103	86	70	52	30	12	5
III	110	100	90	75	60	45	25	10	1
IV	94	85	76	64	50	38	20	6	1

3. jeżeli grunty są klasyfikowane - w wysokości 50 % wskaźnika szacunkowego ustalonego dla odpowiedniej klasy gruntu ornego, z tym że dla klasy III i IV przyjmuje się wskaźniki gruntu ornego klasy IIIb i IVb;

4. jeżeli grunty nie są klasyfikowane - jak dla klasy VI gruntu ornego.

Źródło: Rozporządzenie RM w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Tabela 12. Skale ocen cech gruntów zadrzewionych i zakrzewionych oraz

wynikających z tych cech współczynników korekcyjnych

Numer cechy	Cechy rynkowe	Ocena	Współczynniki korekcyjne
1.	Możliwość przeprowadzenia zrywki (warunki)	bardzo dobre	+ 0,2
				dobre	+ 0,1
				średnie	0,0
				trudne	- 0,1
				bardzo trudne	- 0,2
		2.	Dostępność i związana z tym możliwość transportu drewna (warunki dojazdu)	droga utwardzona	+0,1
				droga gruntowa	0,0
				brak dojazdu	- 0,1
		3.	Walory rekreacyjne	bardzo duża przydatność	0,1
				duża przydatność	0,05
				mała przydatność	0,0
				nieprzydatne	- 0,05

Źródło: opracowanie własne.

Nasienniki - drzewa dobrze ukształtowane w wieku rębnym lub przeszłorębnym, w pełni żywotne, pozostawione na zrębie z poprzedniego drzewostanu w celu uzyskania naturalnego obsiewu gleby (odnowienia powierzchni).

Przestoje - są to drzewa od II klasy wieku wzwyż (21 i więcej lat) wykazujące miąższość grubizny na gruntach leśnych niezalesionych i w uprawach; przestoje są to również drzewa w wieku ponad 40 lat występujące w drzewostanach młodszych i starszych (III i IV klasa wieku) przeznaczone do usunięcia w I-szym dziesięcioleciu.

³ Pozyskanie - zespół czynności związanych ze ścinką drzew i wyrobieniem sortymentów.

⁴ Zrywka - zespół czynności związany z przemieszczeniem drewna z miejsca ścinki do punktów załadowczych położonych przy drogach dostępnych dla transportu zmechanizowanego.

Zasady określania wartości nieruchomości leśnych Prof. dr hab. Inż. W. Wilkowski

12

11

Prof. dr hab. Inż. W. Wilkowski Zasady określania wartości nieruchomości leśnych

51

W_DRZEW W_KRZEWÓW

W_{INNYCH ROŚLIN}

koszty nasadzenia oraz pielęgnacji do dnia określenia ich wartości

---