Wycena lasów i

drzewostanu leśnego

Wykonał: Krystian Bialowolski

Las

• Grunt o zwartej powierzchni co

najmniej

0,10

ha,

pokryty

roślinnością leśną – drzewami i
krzewami oraz runem leśnym, lub
przejściowo jej pozbawiony. Są to
grunty przeznaczone do produkcji
leśnej lub stanowiące rezerwat
przyrody, wchodzące w skład parku
narodowego lub wpisane do rejestru
zabytków.

Las

• Grunt związany z gospodarką leśną,

zajęty pod wykorzystywane dla
potrzeb gospodarki leśnej: budynki i
budowle, urządzenia melioracji
wodnych,

linie

podziału

przestrzennego lasu, drogi leśne,
tereny pod liniami energetycznymi,
szkółki leśne, miejsca składowania
drewna, a także wykorzystywany na
parkingi

leśne

i

urządzenia

turystyczne

Zasady określania wartości

• Przedmiot wyceny stanowi

nieruchomość leśna, nieruchomość
zadrzewiona i zakrzewiona wraz z
częściami składowymi.

Zasady określania wartości

• Przedmiotem wyceny może być także sam

grunt lub określona część składowa
nieruchomości. W ten sposób wycenie
mogą podlegać w szczególności: drzewa,
drzewostany, plantacje drzew, choinek,
szkółek leśnych i zadrzewieniowych,
skupiska drzew i zadrzewienia, budynki i
inne urządzenia a także wartość szkód
związanych z utratą albo ograniczeniem
wartości użytkowej gruntu, w tym z
doprowadzeniem go do stanu
poprzedniego.

Zasady określania wartości

• Określenia wartości nieruchomości

leśnej o dużej różnorodności
(drzewostany, plantacje, budynki:
mieszkalne, gospodarcze, osady
leśne, ośrodki wypoczynkowe,
budowle: parkingi, składy drewna,
tartaki, drogi leśne, mosty,
urządzenia melioracyjne itp.) można
dokonać poprzez wydzielenie
funkcjonalnych części celem ich
odrębnej wyceny

Procedury wyceny

• Wartość rynkową nieruchomości

leśnej, zadrzewionej i zakrzewionej
określa się przy zastosowaniu
podejścia porównawczego, podejścia
dochodowego lub podejścia
mieszanego. Zastosowanie tych
podejść wymaga uwzględnienia
szczególnych cech nieruchomości
leśnych, zadrzewionych i
zakrzewionych.

Cechy nieruchomości zadrzewionych

i zakrzewionych

• możliwość generowania dochodu z

pozyskiwania surowca drzewnego,

• możliwości przeprowadzenia zrywki

(warunki zrywki),

• dostępność i związana z tym

możliwość transportu drewna,

• walory rekreacyjne, ekologiczne i

środowiskowe.

Cechy nieruchomości leśnych

niezabudowanych

•  siedliskowy typ lasu,
•  stan zagospodarowania i stopień

degradacji siedliska leśnego,

•  położenie nieruchomości w strefie

szkodliwego oddziaływania przemysłu
na drzewostany (pyły i gazy emitowane
przez przemysł, szkody górnicze,
zanieczyszczenie gleb),

• skład gatunkowy, wiek, bonitacja

Cechy nieruchomości leśnych

niezabudowanych

• Położenie nieruchomości w obszarze

narażonym na występowanie
szkodników

• wyposażenie w budowle i urządzenia

służące produkcji leśnej,

• walory rekreacyjne nieruchomości.

Cechy nieruchomości leśnych

zabudowanych

• lokalizacja i położenie,
• różnorodność istniejącej lub możliwej

zabudowy oraz stan tej zabudowy,

• występowanie gruntów o różnej

przydatności do zabudowy,

• wyposażenie w sieci infrastruktury

technicznej.

Podejście mieszane

• Podejście mieszane, metodę

wskaźników szacunkowych gruntów,
można stosować przy określaniu
wartości nieruchomości leśnych oraz
przeznaczonych w planach
miejscowych na cele leśne, w
przypadku braku transakcji
rynkowych.

Podejście mieszane

• Wartość gruntu określa się jako iloczyn

wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1
m

3

drewna. Cenę drewna skorygowaną o

koszty pozyskania i zrywki przyjmuje się
odpowiednio z rynku lokalnego lub
nadleśnictwa właściwego dla miejsca
położenia nieruchomości oraz nadleśnictw
sąsiednich. Cenę drewna przyjmuje się jako
średnią ważoną z ostatnich 3 lat z
uwzględnieniem rodzaju sortymentów
sprzedawanego drewna.

Podejście mieszane

• Wskaźniki szacunkowe gruntów w zależności

od grupy typu siedliskowego lasu i okręgu
podatkowego określa załącznik do
Rozporządzenia Rady Ministrów z dn. 27
listopada 2002 r., w sprawie szczegółowych
zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i
trybu sporządzania operatu szacunkowego.
Grupy typów siedliskowych lasów przyjmuje
się według danych z planów urządzenia lasów,
a okręg podatkowy według przepisów o
podatku rolnym.

Podejście mieszane

Stosowany wzór:
W

gL

=  (N

Szi,j

∙ P

i

) ∙ C

1m3dr

(1 + v

1

+ v

2

+ ...+ v

n

)

• N

Szi,j

– wskaźnik szacunkowy dla i-tej grupy typu

siedliskowego lasów oraz j-tego okręgu
podatkowego

• P

i

-powierzchnia nieruchomości leśnej w i-tej grupie

typu siedliskowego

• C

1m3dr

– cena 1 metra sześciennego drewna,

• v

1

, v

2

, ... , v

n

- współczynniki korekcyjne

Nr cech

Cechy rynkowe

Ocena

Współczynnik

i korekcyjne

v

i

1.

Stopień degradacji siedliska
Leśnego

- bardzo dobry
- dobry

- częściowo
zdegradowane

-

znacznie

zdegradowane

0,1

0,05

- 0,05
- 0,1

2.

Położenie nieruchomości w
strefie szkodliwego
oddziaływania przemysłu na
drzewostany (czynniki o
charakterze abiotycznym)

- nie występuje

- uszkodzenia słabe
- uszkodzenia średnie

- uszkodzenia silne

0,2
0,05
- 0,1

-

0,2

3.

Położenie nieruchomości w
obszarach zagrożonych
masowym występowaniem
szkodników pierwotnych

nie występuje

występuje

+0,05
- 0,05

4.

Położenie nieruchomości w
obszarach zagrożonych lub
opanowanych przez szkodniki
wtórne

nie występuje
występuje

+0,05
- 0,05

5.

Położenie nieruchomości w
odniesieniu do drogi głównej lub
działki siedliskowej

bardzo dobre
dobre

słabe

+0,1
+0,05
- 0,1

6.

Możliwości przeprowadzenia
zrywki (warunki)

bardzo dobre
dobre

średnie
trudne

b. trudne

0,2
0,1
0
- 0,1
- 0,2

7.

Jakość drogi dojazdowej

bardzo dobra

dobra
niska

+0,1
+0,05
- 0,05

8.

Sąsiedztwo użytków przyległych

bardzo korzystne

korzystne
przeciętne

niekorzystne

+0,05
0,00
- 0,05
- 0,1

9.

Walory rekreacyjne

nieruchomości

bardzo dużej

przydatności

0,1

duża przydatność

0,05

mała przydatność

0,00

nieprzydatne

- 0,05

Podejście mieszane

• Podejście mieszane, metodę

wskaźników szacunkowych gruntów,
można stosować przy określaniu
wartości nieruchomości
zadrzewionych i zakrzewionych w
przypadku braku transakcji
rynkowych.

Podejście mieszane

• Przy zastosowaniu tej metody, uwzględnia

się następujące cechy nieruchomości:
możliwość generowania dochodu z
pozyskiwania surowca drzewnego,
możliwość przeprowadzenia zrywki
(warunki zrywki), dostępność i związaną z
tym możliwość transportu drewna
(warunki dojazdu), walory rekreacyjne i
ekologiczne, oraz inne cechy mające
wpływ na wartość nieruchomości.

Podejście mieszane

– wskaźnik szacunkowy wyrażony w

decytonach ziarna żyta dla 1 ha gruntu
ornego dla i-tej klasy bonitacyjnej i obiektu
położonego w j-tym okręgu podatkowym

P- powierzchnia
C- cena decytony żyta
v- współczynniki korygujące





)

...

...

1

(

1

1

,

n

i

q

n

i

sz

G

v

v

v

C

P

N

W

j

i

































j

i

sz

N

,

Podejście mieszane

• Stosując podejście mieszane, metodę

wskaźników szacunkowych gruntu, w
przypadku gdy na nieruchomości
leśnej, zadrzewionej i zakrzewionej
znajdują się drzewa, drzewostany lub
plantacje, wartość tej nieruchomości
określana jest jako suma wartości
rynkowej gruntu i wartości drzew,
drzewostanów lub plantacji.

Podejście mieszane

Wartość rynkowa nieruchomości leśnej zabudowanej
budynkami i innymi urządzeniami o zróżnicowanym
przeznaczeniu określana jest przy uwzględnieniu:

• cech poszczególnych obiektów z uwzględnieniem

kompleksowości i funkcjonalności nieruchomości dla
prowadzenia określonej działalności,

• podziału nieruchomości na funkcjonalne części z

uwzględnieniem charakteru i potrzeb rynku,

• zasady, że wydzielone funkcjonalne części nie muszą

odpowiadać warunkom przewidzianym przepisami prawa dla
podziału nieruchomości,

• wartości budynków i innych urządzeń (wraz z niezbędnym

gruntem) nie związanych z prowadzeniem działalności leśnej.

Wycena części składowych

• Części składowe nieruchomości leśnych, zadrzewionych i

zakrzewionych mogą stanowić przedmiot odrębnej
wyceny:

• przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości z

zastosowaniem podejścia mieszanego, metody
wskaźników szacunkowych gruntów,

• przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości z

zastosowaniem podejścia kosztowego; odrębnie określa
się wartość gruntu i odrębnie wartość jej części
składowych, stosując zasady ogólne,

• innych przypadkach wynikających z celu wyceny np.

ubezpieczenia majątkowe, odszkodowania za powstałe
szkody lub wywłaszczenie nieruchomości

Wycena części składowych

• Wartość drzew i drzewostanów

określa się w zależności od
wytworzenia przez drzewo lub
drzewostan materiałów użytkowych
poprzez określenie rynkowej wartości
spodziewanych pożytków lub
obliczenie kosztów poniesionych
nakładów.

Wartość rynkowa drzew

• v

G

– miąższość grubizny drzewa z korą

• r

i

– współczynnik do obliczania miąższości netto

• k

i

– wskaźnik udziału w grubiźnie całkowitej

określonego i-tego sortymentu

• C

i

– cena sprzedaży przez właściwe terytorialne

nadleśnictwo określonego i-tego sortymentu

• U

i

– wskaźnik redukujący ceny sprzedaży „C

i

” i-

tego sortymentu o koszty transportu i zrywki





























n

i

i

i

i

i

G

D

C

U

k

r

v

W

1

)

(

Tabela obliczania miąższości

netto

Rodzaj
drzewa

Klasy wieku

II

III

IV

V i wyżej, KO, KDO,

BP, przestoje

Sosna, modrzew

0,72

0,75

0,77

0,79

Świerk, jodła, daglezja

0,78

0,80

0,82

0,82

Dąb, jesion, klon,
jawor, wiąz i inne

twardoliściaste

0,70

0,72

0,73

0,75

Buk, grab

0,81

0,84

0,86

0,87

Brzoza, olsza

0,73

0,75

0,77

0,79

Osika, topola, wierzba,

lipa

0,74

0,77

0,79

0,80

Wartość rynkowa

drzewostanów

• Wartość rynkową drzewostanów w

wieku bliskorębnym, rębnym i
starszych, należy ustalić
uwzględniając ich miąższość
całkowitą oraz udziały określonych
sortymentów w miąższości grubizny.

Wartość rynkowa

drzewostanów

W

D

= (V

G

. r

i

) (k

1

. U

1

. C

1

+ k

2

. U

2

. C

2

+...k

i

.

U

i

.C

i

) + V

DR

. k

DR

. C

DR



V

G

– miąższość grubizny z korą

r

i

– współczynniki do obliczenia miąższości

netto

k

1

, k

2

, ...k

i

...k

n

– wskaźnik (procent)

udziału w grubiźnie całkowitej określonych
sortymentów drewna

C

1

, C

2

,...C

i

,... C

n

– ceny sprzedaży przez

nadleśnictwo

Wartość rynkowa

drzewostanów

• U

1

, U

2

, ...U

i

...U

n

– wskaźnik

redukcyjny ceny sprzedaży 1 m

3

drewna o koszty zrywki i transportu

• V

DR

– miąższość drobnicy

• k

DR

– wskaźnik (procent)

przeliczający miąższość drobnicy
całkowitej na miąższość drobnicy
użytkowej

• C

DR

– cena sprzedaży drobnicy

użytkowej

Wartość odtworzeniowa drzewostanów w

podejściu kosztowym (technika szczegółowa)

W = W

Ki

· P · k

1,i

·

k

2,i

• W

Ki

– ponoszone koszty związane z

przygotowaniem gleby

• P – pole powierzchni drzewostanu
• k

1,i

– współczynnik uwzględniający

jakość hodowlaną drzewostanów

• k

2,i

– współczynnik uwzględniający

wypady i przerwy w uprawach i
młodnikach

Współczynniki

• k

1,1

= 1,0 jakość bardzo dobra i dobra,

• k

1,2

= 0,9 jakość zadawalająca,

• k

1,3

= 0,8 jakość zła.

• k

2,1

= 1,0 gdy stopień zadrzewienia ustalony

przez

rzeczoznawcę majątkowego wynosi 0,8 i wyżej,
• k

2,2

= 0,8 gdy stopień zadrzewienia wynosi 0,7,

• k

2,3

= 0,6 gdy stopień zadrzewienia wynosi 0,5-

0,6.

Wartość odtworzeniowa drzewostanów w

podejściu kosztowym (technika wskaźnikowa)

W = W

K

· Z · P · C · U · k

1,i

• W

K

– wskaźnik wartości kosztów poniesionych

na założenie i pielęgnację 1 ha drzewostanu
wyrażony w m

3

drewna

• Z – stopień zadrzewienia ustalony przez

rzeczoznawcę majątkowego,

• P – pole powierzchni
• C – cena 1m

3

drewna tartacznego

• U – wskaźnik redukujący cenę sprzedaży

drewna

• k

1,i

– współczynnik uwzględniający jakość

hodowlaną drzewostanów

Wartość odtworzeniowa drzew i

krzewów

W

Drzewa

= K

p.g

+K

s

+K

p.o

• K

p.g

– koszty związane z

przygotowaniem gleby do
nasadzenia rośliny,

• K

s

– koszty nabycia bądź wytworzenia

sadzonki,

• K

s

– koszty nabycia bądź wytworzenia

sadzonki,

Dziękuję za uwagę :)