Wycena lasów i 

drzewostanu leśnego

Wykonał: Krystian Bialowolski

Las

• Grunt  o  zwartej  powierzchni    co 

najmniej 

0,10 

ha, 

pokryty 

roślinnością  leśną  –  drzewami  i 
krzewami  oraz  runem  leśnym,  lub 
przejściowo  jej  pozbawiony.  Są  to 
grunty  przeznaczone  do  produkcji 
leśnej  lub  stanowiące  rezerwat 
przyrody,  wchodzące  w  skład  parku 
narodowego  lub  wpisane  do  rejestru 
zabytków.

Las

• Grunt  związany  z  gospodarką  leśną, 

zajęty  pod  wykorzystywane  dla 
potrzeb  gospodarki  leśnej:  budynki  i 
budowle,  urządzenia  melioracji   
wodnych, 

linie 

podziału 

przestrzennego  lasu,  drogi    leśne, 
tereny  pod  liniami  energetycznymi, 
szkółki  leśne,  miejsca  składowania 
drewna, a także wykorzystywany na  
parkingi 

leśne 

i 

urządzenia 

turystyczne

Zasady określania wartości

• Przedmiot wyceny stanowi 

nieruchomość leśna, nieruchomość 
zadrzewiona i zakrzewiona wraz z 
częściami składowymi.

Zasady określania wartości

• Przedmiotem wyceny może być także sam 

grunt lub określona część składowa 
nieruchomości. W ten sposób wycenie 
mogą podlegać w szczególności: drzewa, 
drzewostany, plantacje drzew, choinek, 
szkółek leśnych i zadrzewieniowych, 
skupiska drzew i zadrzewienia, budynki i 
inne urządzenia a także wartość szkód 
związanych z utratą albo ograniczeniem 
wartości użytkowej gruntu, w tym z 
doprowadzeniem go do stanu 
poprzedniego.

Zasady określania wartości

• Określenia wartości nieruchomości 

leśnej o dużej różnorodności 
(drzewostany, plantacje, budynki: 
mieszkalne, gospodarcze, osady 
leśne, ośrodki wypoczynkowe, 
budowle: parkingi, składy drewna, 
tartaki, drogi leśne, mosty, 
urządzenia melioracyjne itp.) można 
dokonać poprzez wydzielenie 
funkcjonalnych części celem ich 
odrębnej wyceny

Procedury wyceny

• Wartość rynkową nieruchomości 

leśnej, zadrzewionej i zakrzewionej 
określa się przy zastosowaniu 
podejścia porównawczego, podejścia 
dochodowego lub podejścia 
mieszanego. Zastosowanie tych 
podejść wymaga uwzględnienia  
szczególnych cech nieruchomości 
leśnych, zadrzewionych i 
zakrzewionych.

Cechy nieruchomości zadrzewionych 

i zakrzewionych

• możliwość generowania dochodu z 

pozyskiwania surowca drzewnego,

• możliwości przeprowadzenia zrywki 

(warunki zrywki),

• dostępność i związana z tym 

możliwość transportu drewna,

• walory rekreacyjne, ekologiczne i 

środowiskowe.

Cechy nieruchomości leśnych 

niezabudowanych

•  siedliskowy typ lasu,
•  stan zagospodarowania i stopień 

degradacji siedliska leśnego,

•  położenie nieruchomości w strefie 

szkodliwego oddziaływania przemysłu 
na drzewostany (pyły i gazy emitowane 
przez przemysł, szkody górnicze, 
zanieczyszczenie gleb),

• skład gatunkowy, wiek, bonitacja

Cechy nieruchomości leśnych 

niezabudowanych

• Położenie nieruchomości w obszarze 

narażonym na występowanie 
szkodników

• wyposażenie w budowle i urządzenia 

służące produkcji leśnej,

• walory rekreacyjne nieruchomości.

Cechy nieruchomości leśnych 

zabudowanych

• lokalizacja i położenie,
• różnorodność istniejącej lub możliwej 

zabudowy oraz stan tej zabudowy,

• występowanie gruntów o różnej 

przydatności do zabudowy,

• wyposażenie w sieci infrastruktury 

technicznej.

Podejście mieszane

• Podejście mieszane, metodę 

wskaźników szacunkowych gruntów, 
można stosować przy określaniu 
wartości nieruchomości leśnych oraz 
przeznaczonych w planach 
miejscowych na cele leśne, w 
przypadku braku transakcji 
rynkowych.

Podejście mieszane

• Wartość gruntu określa się jako iloczyn 

wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 
m

3

  drewna. Cenę drewna skorygowaną o 

koszty pozyskania i zrywki przyjmuje się 
odpowiednio z rynku lokalnego lub 
nadleśnictwa  właściwego dla miejsca 
położenia nieruchomości oraz nadleśnictw 
sąsiednich. Cenę drewna przyjmuje się jako 
średnią ważoną z ostatnich 3 lat z 
uwzględnieniem rodzaju sortymentów 
sprzedawanego drewna. 

Podejście mieszane

• Wskaźniki szacunkowe gruntów  w zależności 

od grupy typu siedliskowego lasu i okręgu 
podatkowego określa załącznik do 
Rozporządzenia Rady Ministrów z dn. 27 
listopada 2002 r., w sprawie szczegółowych 
zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i 
trybu sporządzania operatu szacunkowego. 
Grupy typów siedliskowych lasów przyjmuje 
się według danych z planów urządzenia lasów, 
a okręg podatkowy według przepisów o 
podatku rolnym.

Podejście mieszane

        
Stosowany wzór:
W

gL

 =  (N

Szi,j

 ∙ P

i

) ∙ C

1m3dr 

(1 + v

1 

+ v

2 

+ ...+ v

n

)

• N

Szi,j

  – wskaźnik szacunkowy dla i-tej grupy typu 

siedliskowego lasów oraz j-tego   okręgu 
podatkowego

• P

i

 -powierzchnia nieruchomości leśnej w i-tej grupie 

typu siedliskowego

• C

1m3dr

 – cena 1 metra sześciennego drewna, 

• v

1

, v

2

, ... , v

n

 - współczynniki korekcyjne

Nr cech

Cechy rynkowe

Ocena

Współczynnik

i korekcyjne 

v

i

1.

Stopień degradacji siedliska
Leśnego

- bardzo dobry
- dobry

- częściowo
  zdegradowane

-

znacznie

   zdegradowane

  0,1

0,05

- 0,05
- 0,1

2.

Położenie nieruchomości w 
strefie szkodliwego 
oddziaływania przemysłu na 
drzewostany (czynniki o 
charakterze abiotycznym)

- nie występuje

- uszkodzenia słabe 
- uszkodzenia średnie

- uszkodzenia silne

  0,2
  0,05
- 0,1

-

0,2

3.

Położenie nieruchomości w 
obszarach zagrożonych 
masowym występowaniem 
szkodników pierwotnych

nie występuje

występuje

+0,05
- 0,05

4.

Położenie nieruchomości w 
obszarach zagrożonych lub 
opanowanych przez szkodniki 
wtórne

nie występuje
występuje

+0,05
- 0,05

5.

Położenie nieruchomości w 
odniesieniu do drogi głównej lub 
działki siedliskowej

bardzo dobre
dobre

słabe

+0,1
+0,05
- 0,1

6.

Możliwości przeprowadzenia 
zrywki (warunki)

bardzo dobre
dobre

średnie
trudne

b. trudne

  0,2
  0,1
  0
- 0,1
- 0,2

7.

Jakość drogi dojazdowej

bardzo dobra

dobra
niska

+0,1
+0,05
- 0,05

8.

Sąsiedztwo użytków przyległych

bardzo korzystne

korzystne
przeciętne

niekorzystne

+0,05
  0,00
- 0,05
- 0,1

9.

Walory rekreacyjne 

nieruchomości

bardzo dużej

przydatności

  0,1

  duża przydatność

  0,05

mała przydatność

  0,00

nieprzydatne

- 0,05

Podejście mieszane

• Podejście mieszane, metodę 

wskaźników szacunkowych gruntów, 
można stosować przy określaniu 
wartości nieruchomości 
zadrzewionych i zakrzewionych w 
przypadku braku transakcji 
rynkowych.

Podejście mieszane

• Przy zastosowaniu tej metody, uwzględnia 

się następujące cechy nieruchomości: 
możliwość generowania dochodu z 
pozyskiwania surowca drzewnego, 
możliwość przeprowadzenia zrywki 
(warunki zrywki), dostępność i związaną z 
tym możliwość transportu drewna 
(warunki dojazdu), walory rekreacyjne  i 
ekologiczne, oraz inne cechy mające 
wpływ na wartość nieruchomości.

Podejście mieszane

   – wskaźnik szacunkowy wyrażony w 

decytonach ziarna żyta dla 1 ha gruntu 
ornego dla i-tej klasy bonitacyjnej i obiektu 
położonego w j-tym okręgu podatkowym

P- powierzchnia
C- cena decytony żyta
v- współczynniki korygujące





)

...

...

1

(

1

1

,

n

i

q

n

i

sz

G

v

v

v

C

P

N

W

j

i

































j

i

sz

N

,

Podejście mieszane

• Stosując podejście mieszane, metodę 

wskaźników szacunkowych gruntu, w 
przypadku gdy na  nieruchomości 
leśnej, zadrzewionej i zakrzewionej 
znajdują się drzewa, drzewostany lub 
plantacje, wartość tej nieruchomości 
określana jest jako suma wartości 
rynkowej gruntu i wartości drzew, 
drzewostanów lub plantacji.

Podejście mieszane

Wartość rynkowa nieruchomości leśnej zabudowanej 
budynkami i innymi urządzeniami o zróżnicowanym 
przeznaczeniu określana jest przy uwzględnieniu:

• cech poszczególnych obiektów z uwzględnieniem 

kompleksowości  i funkcjonalności nieruchomości dla 
prowadzenia określonej działalności,

• podziału nieruchomości na funkcjonalne części z 

uwzględnieniem charakteru i potrzeb rynku,

• zasady, że wydzielone funkcjonalne części nie muszą 

odpowiadać warunkom przewidzianym przepisami prawa dla 
podziału nieruchomości,

• wartości budynków i innych urządzeń (wraz z niezbędnym 

gruntem) nie związanych z prowadzeniem działalności leśnej. 

Wycena części składowych

• Części składowe nieruchomości leśnych, zadrzewionych i 

zakrzewionych mogą stanowić przedmiot odrębnej 
wyceny:

• przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości z 

zastosowaniem podejścia mieszanego, metody 
wskaźników szacunkowych gruntów,

• przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości z 

zastosowaniem podejścia kosztowego; odrębnie określa 
się wartość gruntu  i odrębnie wartość jej części 
składowych, stosując zasady ogólne,

• innych przypadkach wynikających z celu wyceny np. 

ubezpieczenia majątkowe, odszkodowania za powstałe 
szkody lub wywłaszczenie nieruchomości

Wycena części składowych

• Wartość drzew i drzewostanów 

określa się w zależności od 
wytworzenia przez drzewo lub 
drzewostan materiałów użytkowych 
poprzez określenie rynkowej wartości 
spodziewanych pożytków lub 
obliczenie kosztów poniesionych 
nakładów.

Wartość rynkowa drzew

• v

G

 – miąższość grubizny drzewa z korą

• r

i

 – współczynnik do obliczania miąższości netto 

• k

i

 –  wskaźnik udziału w grubiźnie całkowitej 

określonego  i-tego sortymentu

• C

i 

– cena sprzedaży przez właściwe terytorialne 

nadleśnictwo określonego i-tego sortymentu 

• U

i

 – wskaźnik redukujący ceny sprzedaży „C

i

” i-

tego sortymentu o koszty transportu i zrywki





























n

i

i

i

i

i

G

D

C

U

k

r

v

W

1

)

(

Tabela obliczania miąższości 

netto

Rodzaj 
drzewa

Klasy wieku

II

III

IV

V i wyżej, KO, KDO, 

BP, przestoje

Sosna, modrzew

0,72

0,75

0,77

0,79

Świerk, jodła, daglezja

0,78

0,80

0,82

0,82

Dąb, jesion, klon, 
jawor, wiąz i inne 

twardoliściaste

0,70

0,72

0,73

0,75

Buk, grab

0,81

0,84

0,86

0,87

Brzoza, olsza

0,73

0,75

0,77

0,79

Osika, topola, wierzba, 

lipa

0,74

0,77

0,79

0,80

Wartość rynkowa 

drzewostanów

• Wartość rynkową drzewostanów w 

wieku bliskorębnym, rębnym i 
starszych, należy ustalić 
uwzględniając ich miąższość 
całkowitą oraz udziały określonych 
sortymentów w miąższości grubizny.

Wartość rynkowa 

drzewostanów

 W

D

= (V

G

 . r

i

) (k

1

. U

1

. C

1

 + k

2

. U

2

. C

2

+...k

i

 . 

U

i

 .C

i

)  + V

DR

 . k

DR

 . C

DR



V

G

 – miąższość grubizny z korą

r

i

   – współczynniki do obliczenia miąższości 

netto 

k

1

, k

2

, ...k

i 

...k

n

    – wskaźnik (procent) 

udziału w grubiźnie całkowitej określonych 
sortymentów drewna

C

1

, C

2

,...C

i

,... C

n

 – ceny sprzedaży przez 

nadleśnictwo

Wartość rynkowa 

drzewostanów

• U

1

, U

2

, ...U

i

 ...U

n

 – wskaźnik 

redukcyjny ceny sprzedaży 1 m

3

 

drewna o koszty zrywki i transportu

• V

DR

 –  miąższość drobnicy 

• k

DR

 – wskaźnik (procent) 

przeliczający miąższość drobnicy 
całkowitej na miąższość drobnicy 
użytkowej

• C

DR

 – cena sprzedaży drobnicy 

użytkowej

Wartość odtworzeniowa drzewostanów w 

podejściu kosztowym (technika szczegółowa)

                     W = W

Ki

  ·  P ·  k

1,i  

·  

k

2,i

•  W

Ki 

– ponoszone koszty związane z 

przygotowaniem gleby

• P    – pole powierzchni drzewostanu 
•  k

1,i 

– współczynnik uwzględniający 

jakość hodowlaną drzewostanów

•  k

2,i

 – współczynnik uwzględniający 

wypady i przerwy w uprawach i 
młodnikach

Współczynniki

• k

1,1 

= 1,0 jakość bardzo dobra i dobra,

• k

1,2 

= 0,9 jakość zadawalająca,

• k

1,3

= 0,8 jakość zła.

• k

2,1

 = 1,0 gdy stopień zadrzewienia ustalony 

przez 

rzeczoznawcę majątkowego wynosi 0,8 i wyżej,
• k

2,2 

= 0,8 gdy stopień zadrzewienia wynosi 0,7,

• k

2,3 

= 0,6 gdy stopień zadrzewienia wynosi 0,5-

0,6.

Wartość odtworzeniowa drzewostanów w 

podejściu kosztowym (technika wskaźnikowa)

                     W = W

K 

· Z · P · C · U · k

1,i

• W

K 

– wskaźnik wartości kosztów poniesionych 

na założenie i pielęgnację 1 ha drzewostanu 
wyrażony w m

3

 drewna

•  Z – stopień zadrzewienia ustalony przez 

rzeczoznawcę majątkowego,

•  P – pole powierzchni
•  C – cena 1m

3

 drewna tartacznego 

• U – wskaźnik redukujący cenę sprzedaży 

drewna

• k

1,i 

– współczynnik uwzględniający jakość 

hodowlaną drzewostanów

Wartość odtworzeniowa drzew i 

krzewów

    W

Drzewa

 = K

p.g

+K

s

+K

p.o

• K

p.g 

– koszty związane z 

przygotowaniem gleby do 
nasadzenia rośliny,

• K

s 

– koszty nabycia bądź wytworzenia 

sadzonki,

• K

s 

– koszty nabycia bądź wytworzenia 

sadzonki,

Dziękuję za uwagę :)