Wycena w rolnictwie

Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu określonych warunków

• strony uczestniczące w transakcji są od siebie niezależne, nie mają przymusu zawarcia umowy

• upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku

• wartość odtworzenia nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia

Metody wyceniania nieruchomości

Podejście porównawcze

W tym podejściu ustalenie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości polega na pomnożeniu skorygowanej ceny jednostkowej przez liczbę jednostek powierzchni nieruchomości wycenianej.

Ustalenie ceny jednostkowej polega na wyliczeniu jej poprzez porównanie nieruchomości wycenianej z podobnymi nieruchomościami, które podlegały ostatnio transakcjom na rynku. Stosuję się wtedy metodę porównania parami Do porównania stosuje się najczęściej atrybut, które mają duży udział w kształtowaniu ceny nieruchomości np. lokalizacja, wyposażenie w kanalizację energię, wielkość działki itp.

Podejście dochodowe

Wartość rynkowa określana jest poprzez dochód który wyceniana nieruchomość przynosi lub może przynieść.

W podejściu dochodowym stosuje się dwie metody przetwarzania dochodu w wartość rynkową nieruchomości

• metodę inwestycyjną (nieruchomość stanowi lokatę)

• metodę zysków

W obu metodach mogą być stosowane techniki:

• kapitalizacji

• dyskontowania

Podejście kosztowe:

Stosowane jest gdy wymagają tego przepisy szczególne (np. zawieranie polisy ubezpieczeniowej, odszkodowanie)

Podejście kosztowe określa wartość bieżącą (Wb)

Wb = Wo - Wz

Wo - stanowi wartość jaką miałby wyceniany obiekt gdyby był nowy

Wz - wartość zużycia nieruchomosci

W podejściu kosztowym stosuje się następujące metody :

• kosztów odtworzenia

• kosztów zastąpienia

• kosztów likwidacji

Podejście mieszane

Metody i techniki stosowane w tym podejściu mogą być kombinacją metod stosowanych w podejściu porównawczym, dochodowym i kosztowym.

W podejściu mieszanym stosuje się następujące metody:

• pozostałościową (stosuje się przy sporządzaniu projektów inwestycyjnych np. przebudowa, zabudowa, odnowienie, adaptacja)

• stawek szacunkowych

Wycenianie składników przedsiębiorstwa

Wycena budynków

Może być wykonywana w podejściu kosztowym lub podmiotowym, różnymi metodami wg:

• cen rynkowych

• wartości kosztów odtworzenia

• wartości likwidacji (wartość materiałów rozbiórkowych pomniejszona
  o koszty rozbiórki)

Przy wycenie budynków pod uwagę bierze się zużycie techniczne i funkcjonalne

Wycenia maszyn i pojazdów

Aktualną wartość określić można np. metodą odtworzeniową. Polega to na pomniejszeniu obowiązującej (w momencie wyceny) ustalonej ceny nowej maszyny lub pojazdu o wartość wynikającą ze stopnia jego zużycia.

Wartość aktualna maszyny jest zawsze wyższa niż cena jaką otrzymałoby się sprzedając ją na złom (cenę należy pomniejszyć o koszty złomowania)

Wycena inwentarza żywego

Inwentarz wycenia się wg cen rynkowych. Aby dokonać wyceny inwentarza należy przeprowadzić dokładną inwentaryzację z podziałem na gatunki, zwierząt, kierunki ich użytkowania.

W obrębie gatunku należy wyszczególnić: zwięrzeta hodowlane, uzytkowe i rzeźne.

Przy wycenie inwentarza przyjmuje się ceny oferowane przez skupy w dniu wyceny lub przyjmuje się ceny z transakcji wolnorynkowych (ogłaszane przez GUS)

Wycena gruntów

Grunty można wycenić:

• metodą stawek szacunkowych

• metodą waloryzacji cech użytkowych

• stosując podejście porównawcze

• wg przeciętnych cen rynkowych

• podejściem dochodowym

---