Przewodnik po operacie szacunkowym
Łucja Wierzycka
Tekst pochodzi z numeru: 2/2000
Przepisy prawa i standardy zawodowe szczegółowo określają treść i zasady sporządzania dokumentu, w którym rzeczoznawca majątkowy przedstawia opinię o wartości nieruchomości.
Operat szacunkowy to nazwa własna oznaczająca dokument będący sprawozdaniem z czynności szacunkowych. W Słowniku wyrazów obcych PWN, pod red. Jana Tokarskiego, czytamy: "operat: <łac. operatus = wykonany> pisemne opracowanie jakiejś kwestii, zwykle zawierające plan, sposób przeprowadzenia, rozwiązania czegoś...". A zatem "operat" to sprawozdanie z wykonania jakiejś czynności. Jakiej? W tym przypadku
- z czynności szacowania nieruchomości, dlatego - "operat szacunkowy". Językiem urzędowym była niegdyś łacina i z łaciny pochodzi wiele wyrazów w języku polskim związanych z czynnościami urzędowymi. Ten termin rzeczoznawcy majątkowi wybrali na określenie dokumentu, zawierającego opinię o wartości nieruchomości. Zanim znalazł się w przepisach prawa i standardach zawodowych jako obowiązujący, konkurował z innymi: raportem albo sprawozdaniem z wyceny lub z szacowania czy też z elaboratem szacunkowym, co wskazywało z kolei na pisemną formę tego opracowania. Dzisiaj jest już tylko - operat szacunkowy.
Przepisy i standardy
Terminy: "określanie wartości nieruchomości", "operat szacunkowy" i "rzeczoznawca majątkowy" tworzą ściśle zamknięty krąg pojęć. Przepis art. 7 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 115, poz. 741, ze zm.; dalej jako GospNierU) stanowi, że "jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi (...)". "Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego" (art. 156 GospNierU). Zgodnie z delegacją zawartą w art. 159 GospNierU, Rada Ministrów określiła w drodze rozporządzenia szczegółowe zasady i tryb sporządzania operatu szacunkowego. Poświęcony jest tej tematyce cały rozdział 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 7.7.1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 98, poz. 612; dalej WycenaOperatR). Chociaż przepisy rozporządzenia dotyczące tej materii (§ 35-37) są dość szczegółowe, znajdują one dalsze rozwinięcie w standardach zawodowych. Te normy o charakterze instrukcyjnym, uchwalane obecnie przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM), organizację zawodową polskich rzeczoznawców majątkowych, mają bardzo duże znaczenie. Ustawodawca zobowiązał bowiem rzeczoznawcę majątkowego do wykonywania czynności szacowania nieruchomości nie tylko zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, ale także zgodnie ze standardami zawodowymi (art. 175 ust. 1 GospNierU). Standardy zawodowe mają na celu ujednolicenie praktyki zawodowej rzeczoznawców majątkowych.
Wśród obowiązujących standardów zawodowych znajduje się Standard VII. 1. - "Zasady sporządzania operatu szacunkowego", uchwalony przez Radę Krajową PFSRM w dniu 13.10.1999 r. Założenia i opracowanie merytoryczne standardu wykonał Zdzisław Małecki, a opracowania standardu dokonano w zespole: Zygmunt Bojar, Andrzej Kalus, Stanisława Kalus, Zdzisław Małecki i Tomasz Telega. Zastąpił on obowiązujący do tej pory w tej dziedzinie standard uchwalony jeszcze w 1995 r. Nowy standard jest przede wszystkim obszerniejszy i bardziej szczegółowy, dostosowuje też zasady sporządzania operatu szacunkowego do obowiązujących obecnie w tej dziedzinie przepisów. Przestrzeganie tych zasad zapewni większą jednolitość praktyki wyceny w tym obszarze - operaty szacunkowe kilku tysięcy rzeczoznawców majątkowych będą miały bardziej zbliżone formy i treści. Z uwagi na rolę, jaką pełnią te dokumenty, ma to ogromne znaczenie.
Dlaczego operat szacunkowy?
Określanie wartości nieruchomości kończy się jedną liczbą i zamawiającego najczęściej interesuje tylko wynik wyceny. A tymczasem bardzo ważne są przyjęte założenia, sprecyzowanie, czego wycena dotyczy, jakie okoliczności zostały wzięte pod uwagę i jak rzeczoznawca majątkowy je ocenił, a także zdanie sobie sprawy, czym w istocie jest otrzymany wynik szacowania. Dlatego konieczne jest opracowanie sprawozdania z wykonanej pracy, a nie tylko podanie jej wyniku. Wycena to nie "trafianie do celu", ale formułowanie założeń, skrupulatne zbieranie informacji i ich analiza, przedstawiona w formie "operatu" jako sprawozdania z wykonanych czynności szacunkowych. Wyniki szacowania tej samej nieruchomości będą się różniły, jeżeli różne będą przyjęte założenia, różne zebrane informacje i odmienna ich analiza. Niedostrzeganie tego zagadnienia prowadzi do częstych nieporozumień i zarzutów wobec rzeczoznawców majątkowych np. o rozbieżności w wycenach czy o stronniczość. Dlatego tak ważna jest lektura całego operatu szacunkowego zarówno dla zamawiającego wycenę, jak i dla oceniających jego pracę. Podanie wartości nieruchomości w postaci jednej liczby jest niewątpliwie celem sporządzenia wyceny, ale dla zrozumienia, co kryje się za tą liczbą, niezbędne jest prześledzenie toku rozumowania autora - rzeczoznawcy majątkowego. Dlatego przepisy prawa wprowadziły zasadę, że operat szacunkowy może być sporządzany wyłącznie w formie pisemnej i ma zawierać wszelkie informacje niezbędne dla ustalenia sposobu postępowania i wniosków rzeczoznawcy majątkowego dotyczących określenia wartości nieruchomości (§ 35 ust. 1 WycenaOperatR).
Wyciąg z operatu szacunkowego
Operat szacunkowy jest dokumentem urzędowym. Jedyną uprawnioną nazwą dla takiego dokumentu jest nazwa "operat szacunkowy", opracowanie o innej nazwie nie będzie miało charakteru dokumentu urzędowego, w którym zawarto opinię o wartości nieruchomości. Nazwa ta widnieje na stronie tytułowej operatu szacunkowego. Szczególnego typu dokumentem, który pełni szersze niż sam operat szacunkowy funkcje, jest natomiast druga strona operatu, którą stanowi wyciąg z operatu szacunkowego. Obowiązek sporządzania wyciągów wprowadził przepis art. 158 GospNierU: "Rzeczoznawcy majątkowi przekazują, z uwzględnieniem art. 175 ust. 3, organom prowadzącym kataster nieruchomości wyciągi z wykonanych przez siebie operatów szacunkowych, zawierające opisy nieruchomości oraz ich wartości, w terminie 3 miesięcy od dnia ich sporządzenia". Przepisy rozporządzenia dopisują nowe obowiązkowe treści wyciągu, redakcja tych przepisów nie jest jednak zbyt fortunna i standard zawodowy nawiązując do przepisu art. 158 GospNierU ustala tę treść następująco:
Wyciąg z operatu szacunkowego winien zawierać:
krótki opis nieruchomości;
określenie celu wyceny;
oszacowaną wartość nieruchomości;
określenie daty sporządzenia operatu szacunkowego;
pieczęć i podpis rzeczoznawcy majątkowego.
Wyciąg z operatu szacunkowego jako druga strona tego dokumentu jest w pewnym sensie streszczeniem jego treści i wprowadzeniem do lektury. Drugi egzemplarz wyciągu podlega natomiast przekazaniu organowi prowadzącemu ewidencję gruntów i budynków (kataster nieruchomości), właściwemu dla lokalizacji nieruchomości. W ten sposób dokument, sporządzany najczęściej tylko w kilku egzemplarzach - "żyje" na zewnątrz, gdyż wyciąg z operatu szacunkowego ma pełnić różnorakie funkcje. Niestety, przepisy art. 158 GospNierU nie weszły praktycznie w życie, gdyż zabrakło tutaj korelacji z przepisami dotyczącymi prowadzenia ewidencji gruntów i budynków. Organy prowadzące ewidencję nie wiedzą, co mają robić z nadsyłanymi do nich wyciągami.
Spis treści
Spis treści nie jest obowiązkową częścią operatu szacunkowego, ale bardzo często przez rzeczoznawców majątkowych stosowaną. W tej formie najłatwiej bowiem przedstawić tok rozumowania przy określaniu wartości nieruchomości i cały dokument uczynić bardziej przejrzystym dla czytelnika. Forma operatu szacunkowego i jego szczegółowość są każdorazowo dostosowywane do rodzaju i charakteru konkretnego przedmiotu wyceny. Nie ma tutaj żadnych uniwersalnych wzorców, sztywnych ram czy "rubryk do wypełnienia", każdy przedmiot wyceny wymaga indywidualnego podejścia. Ale opierając się na postanowieniach nowego Standardu VII. 1. - "Zasady sporządzania operatu szacunkowego", można próbować ułożyć pożądany, typowy układ takiego dokumentu i przedstawić go właśnie w postaci spisu treści:
OPERAT SZACUNKOWY Strona tytułowa Wyciąg z operatu szacunkowego. 1. Przedmiot i zakres wyceny. 2. Cel wyceny. 3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego. 3.1. Podstawa formalna. 3.2. Podstawy materialno-prawne. 3.3. Źródła danych merytorycznych. 4. Daty. 5. Opis i określenie stanu nieruchomości. 5.1. Stan prawny. 5.2. Przeznaczenie w planie miejscowym. 5.3. Opis nieruchomości. Stan techniczny i użytkowy. 6. Sposób wyceny. 6.1. Rodzaj określanej wartości. 6.2. Wybór podejścia, metody i techniki szacowania. 7. Analiza i charakterystyka rynku. 8. Określenie wartości nieruchomości. 9. Wynik końcowy wyceny i wnioski. 10. Klauzule i ustalenia dodatkowe. 11. Załączniki. |
|---|
Co i w jakim celu?
W operacie szacunkowym należy wyraźnie określić przedmiot i zakres wyceny, czyli wskazać, czego będzie dotyczyła oszacowana wartość. Przedmiotem wyceny jest w zasadzie nieruchomość w rozumieniu Kodeksu cywilnego lub wartość innych praw do nieruchomości. Natomiast zakres wyceny to niekoniecznie cała nieruchomość; w szczególności zakres wyceny może obejmować np. tylko grunt, bez części składowych gruntu. Zakres wyceny określa zawsze rzeczoznawca majątkowy, mając na uwadze wymagania wynikające z przepisów prawa, potrzeby wynikające z celu wyceny oraz treść zamówienia i wymagania zamawiającego. Wymagania te nie mogą jednak pozostawać w sprzeczności z przepisami prawa i zasadami wyceny. Jeżeli tego typu żądania są pod adresem rzeczoznawcy majątkowego przez zamawiającego kierowane - winien on odmówić przyjęcia takiego zamówienia, tak stanowi obowiązująca norma zawodowa. Właściwe określenie zakresu wyceny może nastręczać trudności, a standardy zawodowe stanowią, że winno być ono bardzo precyzyjne, wymaga się tutaj zarówno określenia części nieruchomości, których wycena dotyczy, jak i określenia tych praw, części nieruchomości lub części składowych gruntu, które nie podlegały wycenie. Jest to bardzo ważna informacja dla odbiorcy operatu szacunkowego. Dość często zdarza się, że wymagany przez zamawiającego albo wynikający z przepisów zakres wyceny formułowany jest dość zawile i określona wartość jest tak "abstrakcyjna", że odnosi się tylko do okoliczności konkretnego przypadku i tylko w tym kontekście jest zrozumiała.
Kolejnym, bardzo ważnym elementem operatu szacunkowego jest określenie celu wyceny, czyli wskazanie przeznaczenia w jakim operat taki może być wyłącznie wykorzystany. Świadomość, że operat sporządzony w jednym celu nie może być wykorzystany do innego celu, jest na ogół bardzo niska, a tymczasem cel wyceny w zasadniczy sposób determinuje sposób wyceny, wpływa na jej zakres, rodzaj gromadzonych i analizowanych informacji, co znajduje swoje odzwierciedlenie w otrzymanym wyniku. Na przykład, wycena nieruchomości otrzymanej w spadku, dokonana dla celów podatkowych, dla urzędu skarbowego, będzie zasadniczo odmienna od wyceny tej samej nieruchomości w celu jej sprzedaży. Zainteresowani nie zawsze to sobie uświadamiają, a nieruchomości otrzymane w spadku nader często przeznaczane są następnie do sprzedaży.
Podstawy operatu szacunkowego
Podstawą formalną opracowania operatu szacunkowego jest najczęściej umowa z zamawiającym, ale może być nią także np. postanowienie sądu lub innego organu.
Podstawy materialnoprawne operatu stanowią natomiast przepisy prawa.
Standardy zawodowe precyzują, że rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest powołać się w szczególności na przepisy:
|
|---|
W związku z obowiązkiem udokumentowania zapisów w operacie szacunkowym (§ 35 ust. 3 WycenaOperatR) bardzo ważne jest wskazanie źródeł informacji, z których korzysta rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat. Przepisy rozporządzenia i standard zawodowy posługują się tutaj pojęciem - źródła danych merytorycznych. Będą to przede wszystkim rozmaite źródła danych o przedmiocie wyceny, takie jak przykładowo: księga wieczysta, plan miejscowy czy rejestr zabytków. A także - źródła danych o rynku nieruchomości, w szczególności o cenach transakcyjnych. W zasadzie praca rzeczoznawcy majątkowego w 90% polega na analizowaniu informacji zawartych w dokumentach i materiałach dostarczonych przez właściciela nieruchomości oraz tych, do których dokonuje on wglądu (zostały one wymienione przykładowo w art. 155 ust. 1 GospNierU). Wykorzystane w operacie szacunkowym dane mogą mieć formę wypisów i wyrysów poświadczonych przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 155 ust. 2 GospNierU) - często są one dołączane do operatu w postaci załączników. W ten sposób, na co warto zwrócić uwagę, rzeczoznawca majątkowy jest uprawniony do sporządzania np. wypisu z księgi wieczystej, wypisu z rejestru gruntów czy wypisu z planu miejscowego - ale tylko na potrzeby sporządzanego operatu szacunkowego.
Daty
Kolejnym ważnym elementem operatu szacunkowego jest data, a właściwie kilka dat. Czas odgrywa w wycenie istotną rolę, wartość nieruchomości jest inna w zależności od tego, jak zostanie ujęty czas różnych zdarzeń.
Norma zawodowa wymaga, aby w operacie szacunkowym wymienione były następujące daty:
|
|---|
Często przepisy prawa określają, jakie daty powinny być wzięte pod uwagę przy szacowaniu - np. w sprawach spadkowych określa się wartość nieruchomości według jej stanu z daty otwarcia spadku, czyli śmierci spadkodawcy, a cen - z daty orzekania np. o zachowku. Ale nie tylko tego typu przesunięcia w czasie mają znaczenie w wycenie. Warto sobie uświadomić, że skoro wycena to analiza zgromadzonych informacji, każda kolejna informacja zmienia obraz. Taką ważną informacją może być na przykład: wyłożenie do wglądu projektu planu miejscowego czy zawarcie transakcji kupna-sprzedaży podobnej do wycenianej nieruchomości. To dlatego standard zawodowy stanowi, że rzeczoznawca majątkowy nie może udzielać w operacie szacunkowym gwarancji co do aktualności sporządzonej wyceny po dacie jej wykonania.
Opis
Część opisowa operatu szacunkowego jest zwykle bardzo obszerna, a ponadto znajduje często rozwinięcie w postaci załączników. Rzeczoznawca majątkowy opisuje w niej przede wszystkim stan prawny nieruchomości, czyli zespół wszystkich praw, zarówno o charakterze rzeczowym, jak i obligacyjnym oraz roszczeń odnoszących się do wycenianej nieruchomości. Bardzo ważnym elementem określenia stanu prawnego nieruchomości jest także określenie jej przeznaczenia w obowiązującym na danym terenie planie miejscowym. Z kolei opis nieruchomości to cała gama faktów o cechach fizycznych nieruchomości - jej lokalizacji, wyposażeniu w infrastrukturę techniczną, stanie zagospodarowania i sposobie użytkowania. Stopień szczegółowości opisu, w tym szczególnie opisu budynków zależy od przyjętego w operacie szacunkowym sposobu wyceny. Zasadniczo przy określaniu wartości rynkowej szczegóły techniczne budynków odgrywają dużo mniejszą rolę niż przy określaniu jej wartości odtworzeniowej.
Sposób wyceny
Fragment operatu szacunkowego, w którym rzeczoznawca majątkowy przedstawia sposób wyceny ma znaczenie podstawowe. Tutaj najbardziej widać myśl autora, wybór właściwego sposobu wyceny należy bowiem do wyłącznych uprawnień rzeczoznawcy majątkowego (art. 154 GospNierU). W typowych, prostych przypadkach wybór sposobu wyceny ogranicza się do wskazania rodzaju określanej wartości, podejścia, metody i techniki szacowania. Często jednak konieczne jest opracowanie całego scenariusza - algorytmu wyceny. Standard zawodowy wymaga, aby sposób wyceny był w operacie szacunkowym "wyraźnie przedstawiony i uzasadniony". Jest to tylko fragment operatu szacunkowego, ale warto pamiętać, że wszystkie inne treści operatu zależą od przyjętego sposobu szacowania. Często ostateczna wersja operatu szacunkowego - która trafia do odbiorcy - ma swoje poprzedniczki w postaci licznych przymiarek, brudnopisów. Przystępując do pracy rzeczoznawca majątkowy przyjmuje pewne założenia co do sposobu wyceny i pod tym kątem gromadzi dane o nieruchomości i o rynku, ale kiedy ze zgromadzonych danych wyłania się inny obraz - weryfikuje sposób wyceny. W pewnym sensie zatem od tego punktu operatu szacunkowego należałoby rozpoczynać jego lekturę, a na pewno należy czytać ten fragment ze szczególną uwagą.
Analiza rynku
Kolejny fragment operatu szacunkowego to charakterystyka rynku nieruchomości, do którego należy szacowana nieruchomość oraz analiza tego rynku. W pierwszym rzędzie należy określić rodzaj rynku i jego obszar, np.: "rynek gruntów przy trasach przelotowych na obszarze gminy X", a następnie zbadać ten rynek. Analizy rynku to przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości rzecz bardzo istotna. Jak opis stanu nieruchomości dotyczył stanu prawnego i fizycznego wycenianej nieruchomości, tak analiza rynku to analiza ekonomiczna.
Analizując rynek rzeczoznawca majątkowy musi odpowiedzieć na pytania:
|
|---|
Zakres analizy i stopień jej szczegółowości zależy w największym stopniu od dostępności danych o rynku. Nigdzie, w żadnym kraju, rynek nieruchomości nie jest całkiem przejrzysty i dostęp do wiarygodnych danych jest utrudniony. U nas jednak rzeczoznawca majątkowy napotyka dodatkowe trudności - brakuje instytucji zajmujących się badaniami rynku nieruchomości do różnych celów. Z konieczności więc analizy rynku bywają ograniczone. Warto w tym miejscu podkreślić, że rynek nieruchomości należy badać bardzo szeroko, w skali kraju. Chociaż także przecież w skali województwa, powiatu, gminy, danej miejscowości, dzielnicy czy nawet jednej ulicy. Brak profesjonalnej instytucji zajmującej się tego typu działalnością, wspomagającej pracę rzeczoznawców majątkowych, jest odczuwalny coraz bardziej dotkliwie.
Obliczenia i wynik
Określenie wartości nieruchomości to z kolei fragment "rachunkowy" operatu szacunkowego. Zgromadzone informacje i dokonane analizy z postaci opisowej muszą przeobrazić się w postać liczbową, po to aby wycena mogła zakończyć się jedną liczbą. Norma zawodowa wymaga, aby ta stricte techniczna część operatu szacunkowego była także czytelna i zrozumiała dla odbiorcy. Jest to zadaniem trudnym, szczególnie w przypadku zastosowania podejścia dochodowego i podejścia kosztowego. Wymaga się od autora operatu szacunkowego, żeby stopień szczegółowości obliczeń był taki, aby można było wręcz sprawdzić czy nie zawierają one błędów, merytorycznych i rachunkowych. A wszelkie oznaczenia i symbole użyte w obliczeniach mają zostać przez rzeczoznawcę majątkowego objaśnione.
W ten sposób dochodzimy do punktu kulminacyjnego operatu szacunkowego, jakim jest wynik końcowy wyceny. Może on być przedstawiony wyłącznie w postaci jednej liczby - to dla otrzymania tej liczby podejmuje się cały trud wyceny. Standard zawodowy wyklucza możliwość podawania wyniku wyceny w postaci przedziału wartości. Byłoby to na pewno uzasadnione z punktu widzenia rynku, ale operat szacunkowy jest dokumentem urzędowym, który sporządza się po to, aby otrzymać jeden, ściśle określony wynik. Liczba, będąca wynikiem wyceny służy potem różnym celom - i musi być tylko jedna.
Klauzule i ustalenia dodatkowe
Ostatnią część operatu szacunkowego są klauzule i ustalenia dodatkowe. Klauzula to z łaciny: clausula = zakończenie, zamknięcie. Klauzule są jakby klamrą zamykającą dokonany wywód. Rzeczoznawca majątkowy jeszcze raz podkreśla, jak został sporządzony operat szacunkowy i jak należy traktować ten dokument.
Pojawiają się m. in. następujące klauzule:
|
|---|
Do innych często stosowanych klauzul należy zastrzeżenie, że dokonana ocena stanu techniczno-użytkowego budynków nie stanowi ekspertyzy technicznej. A także ustalenia o zakazie publikacji i udostępniania operatu szacunkowego osobom trzecim bez zgody autora.
Załączniki
Poza główną treścią operatu szacunkowego znajdują się załączniki. W formie załączników rzeczoznawca majątkowy dołącza do operatu szacunkowego dokumenty i materiały, będące "ilustracją" dokonanych zapisów. Są to przede wszystkim dokumenty i materiały dostarczone przez zamawiającego (najczęściej właściciela nieruchomości) - odpisy z księgi wieczystej, wypisy z katastru nieruchomości, wypisy z planu miejscowego, mapy i plany sytuacyjne. Także sam rzeczoznawca majątkowy jest uprawniony do dokonywania wypisów i wyrysów z dokumentów, które poświadcza własnym podpisem - wtedy one stanowią załączniki do operatu szacunkowego. Inne typowe załączniki to: dokumentacja fotograficzna, mapa z zaznaczeniem lokalizacji nieruchomości, czy protokół z oględzin nieruchomości, bardzo ważny przy niektórych celach wycen. W przypadku skomplikowanych i złożonych wycen w postaci załączników przedstawia się także zagadnienia stanowiące zasadniczą treść operatu szacunkowego, tak aby sam dokument był bardziej przejrzysty i "przyjazny" w lekturze, dotyczy to w szczególności dokonywanych obliczeń.