Gdy wspólnota chce zbyć grunt

Czy wszyscy właściciele muszą się zgodzić na sprzedaż części gruntu wspólnoty mieszkaniowej i czy sprzeciw jednego z właścicieli może zablokować sprzedaż?

Problematyką wspólnot mieszkaniowych zajmuje się ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.; dalej: ustawa).

Zgodnie z jej art. 6 ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Stanowi także, że w zależności od liczby lokali rządzi się ona różnymi przepisami.
Jeżeli liczba lokali we wspólnocie nie przekracza siedmiu (jest to tzw. mała wspólnota), to do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy dwóch kodeksów: cywilnego oraz postępowania cywilnego o współwłasności (mówi o tym art. 19 ustawy).

W małej wspólnocie do rozporządzania rzeczą wspólną, a zatem także do sprzedaży gruntu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.). Gdyby zaś zgody nie było, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Ten, orzekając w takiej sprawie, uwzględnia cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Gdy natomiast wspólnota liczy minimum osiem lokali (jest to duża wspólnota), ich właściciele mają obowiązek podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, do którego stosuje się ustawę o własności lokali (art. 20). Czasami też decydują się na tę formę zarządu małe wspólnoty.
Zarząd podejmie samodzielnie tylko czynności zwykłego zarządu, czyli te dotyczące zwykłych bieżących spraw. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest natomiast uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na ich dokonanie oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie przewidzianej przez prawo.

Taką czynnością przekraczającą zwykły zarząd jest z pewnością sprzedaż nieruchomości gruntowej wspólnoty mieszkaniowej. Wynika to z art. 22 ustawy.
Uchwały podejmowane są natomiast większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Uchwały podejmowane są na zebraniu bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd.

Stosownie do art. 24 ustawy w razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Ten, orzekając, ma na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Właściciel lokalu niezadowolony z podjętej uchwały (np. przewidującej właśnie sprzedaż gruntu) może zaskarżyć ją do sądu – między innymi z powodu niezgodności z przepisami lub jeżeli narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza jego interesy.
Niezadowolony właściciel może wytoczyć takie powództwo przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Wniesienie powództwa nie wstrzymuje wykonalności uchwały, chyba że tak zdecyduje sąd.