• Zarządca nieruchomości

Jest to osoba fizyczna posiadająca licencję zarządcy nieruchomości nadaną w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami , prowadząca działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami na własny rachunek i ryzyko . Praca Zarządcy polega na analizie , monitorowaniu czynników od których jest uzależnione prowadzenie racjonalnej gospodarki nieruchomością i podejmowaniu stosownych decyzji mających wpływ na bieżące a także przyszłe planowanie jak najbardziej efektywnego wykorzystania będącej w gestii zarządcy nieruchomości. Wiedza , profesjonalne przygotowanie , nabyta praktyka Zarządcy daje gwarancję osiągnięcia spodziewanego zysku z danej nieruchomości z pożytkiem dla całej społeczności mieszkającej w zarządzanym przez niego budynku.

• Uzyskanie licencji zarządcy nieruchomości

Obecnie aby uzyskać licencję zarządcy nieruchomości i móc prowadzić działalność zawodową związaną z zarządzeniem nieruchomościami należy spełnić kilka ustawowych warunków, w tym m. in. posiadać wykształcenie wyższe i ukończyć studia podyplomowe w zakresie zarządzenia nieruchomościami lub posiadać wykształcenie wyższe z zakresu gospodarki nieruchomościami, odbyć odpowiednio udokumentowaną praktykę (wcześniej obowiązywał również egzamin państwowy, obecnie zniesiony). Licencję może uzyskać wyłącznie osoba fizyczna. Zarządca nieruchomości zobowiązany jest posiadać obowiązkowe ubezpieczenie z tytułu prowadzonej działalności zawodowej. Osoba na rzecz, której prowadzone jest zarządzanie nieruchomością, w przypadku powstania szkód związanych z tą działalnością, może dochodzić swych roszczeń także poprzez to ubezpieczenie.

• Uprawnienia i obowiązki Zarządcy wynikają z przepisów Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami, Ustawy o własności lokali jak również innych ustaw i przepisów wykonawczych. Szczegółowy zakres uprawnień jak i obowiązków powinna określać umowa o zarządzanie nieruchomością.

• Prawa zarządcy nieruchomości

• Zarządca nieruchomości ma prawo przedstawić własną ofertę na zarządzanie konkretną nieruchomością. Taka oferta obejmuje w szczególności zakres proponowanych usług oraz ich cennik,

• Zarządca ma prawo zaproponować klientowi projekt umowy o zarządzanie nieruchomością,

• Zarządca ma prawo żądać wynagrodzenia za świadczone przez siebie usługi.

• Zarządca nieruchomości ma prawo wglądu oraz pobierania odpowiednich odpisów, wypisów i zaświadczeń zawartych w:

• księgach wieczystych czyli rejestr publiczny, który przedstawia stan prawny nieruchomości. Pozwala autorytatywnie ustalić, komu i jakie przysługują prawa do danej nieruchomości.

• katastrze nieruchomości czyli publiczny rejestr danych o gruntach i budynkach (przedmioty katastru) oraz o ich właścicielach i władających (podmioty katastru)

• ewidencji sieci uzbrojenia terenu czyli zbiór danych geograficznych o przewodach sieci uzbrojenia terenu i budowlach podziemnych oraz o ich właścicielach i administratorach

• tabelach taksacyjnych i mapach taksacyjnych. Ma na celu ustalanie wartości katastralnej nieruchomości. Wartość katastralna, określana też jako wartość fiskalna daje podstawy do ustalenia opodatkowania podatkiem od nieruchomości, który każdy właściciel ma obowiązek zapłacić. Mapy taksacyjne i tabele taksacyjne sporządza organ prowadzący kataster nieruchomości na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych, wykonanego przez rzeczoznawców majątkowych. Organ prowadzący kataster nieruchomości, w porozumieniu z właściwym terytorialnie wójtem, burmistrzem albo prezydentem miasta, wykłada mapy taksacyjne i tabele taksacyjne do publicznego wglądu na okres co najmniej 21 dni.

Tabela taksacyjna zawiera następujące dane:

-identyfikator strefy taksacyjnej;

-identyfikator działki gruntu według katastru nieruchomości;

-rodzaj części składowych gruntu;

-wartość 1 m2 części składowych nieruchomości reprezentatywnej;

-cechy nieruchomości reprezentatywnej;

-współczynniki korygujące różnice między cechami nieruchomości reprezentatywnej a cechami innych nieruchomości w danej strefie taksacyjnej; jednostkowe wartości katastralne części składowych gruntu

• ewidencji ludności, planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunkach zagospodarowania przestrzennego gmin, oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

• Obowiązki zarządcy nieruchomości

• Zarządca nieruchomości ma obowiązek posiadać licencję zawodową. Jeżeli zarządzaniem nieruchomościami zajmuje się przedsiębiorstwo, musi ono zatrudniać przynajmniej jedną osobę posiadającą licencję zarządcy nieruchomości,

• Zarządca nieruchomości przy wykonywaniu działalności zawodowej ma obowiązek stosować przepisy prawa i standardy zawodowe, kierować się zasadami etyki zawodowej, a czynności wykonywać ze szczególną starannością,

• Zarządca nieruchomości ma obowiązek stale doskonalić swe kwalifikacje zawodowe,

• Zarządca nieruchomości ma obowiązek posiadać polisę ubezpieczeniową od odpowiedzialności cywilnej za szkody, jakie mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem przez niego czynności zarządzania,

• Zarządca, któremu powierzono zarządzanie nieruchomością wspólną ma obowiązek wykonywać tzw. czynności zwykłego zarządu. Do czynności zwykłego zarządu należą sprawy związane z bieżącą działalnością właściciela budynku, a w szczególności takie sprawy, jak zawieranie umów na dostawy energii elektrycznej i cieplnej, wywóz odpadków, utrzymanie czystości, bieżące naprawy i konserwacje.

• Do innych obowiązków zarządcy należy:

• sporządzanie projektów uchwał podejmowanych przez wspólnotę

• wykonywanie uchwał podejmowanych przez wspólnotę

• prowadzenie spraw meldunkowych zgodnie z obowiązującymi przepisami

• utrzymanie czystości i należytego porządku w zakresie wspólnego użytkowania pomieszczeń wspólnych

• usuwanie skutków awarii

• bieżąca konserwacja części wspólnych nieruchomości

• zlecanie do wykonania bieżących remontów

• terminowe dokonywanie opłat z tytułu ubezpieczenia majątku wspólnoty i zobowiązań podatkowych

• windykacja zaległości

• określanie wysokości zaliczek na koszty bieżącej eksploatacji i fundusz remontowy

• zawieranie umów z firmami na wykonywanie usług na rzecz wspólnoty

• prowadzenie ewidencji dotyczącej lokali i ich mieszkańców

• Zarządca, któremu powierzono zarządzanie nieruchomością wspólną wykonuje też czynności przekraczające zwykły zarząd, jeśli wspólnota mieszkaniowa podejmie taką decyzję w formie uchwały.

Wykaz czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu bądź zarządcy:

• ustalenie zaliczek na koszty bieżącej eksploatacji i na fundusz remontowy

• przyjęcie rocznego planu gospodarczego

• ustalenie wynagrodzenia dla zarządu lub zarządcy nieruchomości

• ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządzania

• wyrażenie zgody na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej

• udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej

• udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów po powstaniu odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego

• wyrażenie zgody na zmianę wysokości udziałów

• dokonywanie podziału nieruchomości wspólnej

• wytaczanie powództwa w stosunku do właścicieli zalegających z opłatami lub uporczywie i rażąco naruszających porządek domowy

• Zarządca, któremu powierzono zarządzanie nieruchomością wspólną ma obowiązek prowadzić określoną przez wspólnotę mieszkaniową ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej,

• Zarządca, któremu powierzono zarządzanie nieruchomością wspólną ma obowiązek sporządzić protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, a następnie ma obowiązek przechowywać i aktualizować tę dokumentację,

• Zarządca, któremu powierzono zarządzanie nieruchomością wspólną ma obowiązek dokonywać rozliczeń wspólnoty mieszkaniowej przez rachunek bankowy. Najwłaściwsza jest sytuacja, gdy wspólnota mieszkaniowa posiada własne konto bankowe. Wówczas upoważnia zarządcę nieruchomości wspólnej do dysponowania tym rachunkiem - wydawania dyspozycji przelewów dla podmiotów świadczących usługi dla wspólnoty,

• Zarządca, któremu powierzono zarządzanie nieruchomością wspólną ma obowiązek składać wspólnocie mieszkaniowej roczne sprawozdanie ze swojej działalności. Dzieje się to na dorocznym, sprawozdawczym zebraniu wspólnoty mieszkaniowej, które odbywa się w pierwszym kwartale roku. Na tym zebraniu wspólnota mieszkaniowa decyduje o udzieleniu zarządcy absolutorium z jego działalności w poprzednim roku. Zebranie sprawozdawcze może odbyć się ponadto w każdym innym terminie, jeżeli wspólnota zdecyduje się zmienić zarządcę - wtedy będzie musiała rozliczyć się z dotychczasowym zarządcą,

• Zarządca, któremu powierzono zarządzanie nieruchomością wspólną ma obowiązek zwołać zebranie właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale roku. Poza tym zarządca ma obowiązek zwołać zebranie zawsze, gdy zażądają tego właściciele dysponujący łącznie co najmniej 1/10 udziałów procentowych w nieruchomości wspólnej.