Organizacja procesu inwestowania w nieruchomości

Zaliczenie: Kolokwium 5 pytań otwartych

Literatura:

- prawo budowlane

- kodeks cywilny

- Weiss, Jurga „Inwestycje budowlane”

- Kitliński, Janowska „Proces inwestycyjny w budownictwie”

- Werner „Proces inwestycyjny –studium przypadku”

25-02-2014

Inwestycje budowlane są to nakłady finansowe, które przechodzą przez budowlany proces inwestycyjny, dokonywane w celu uzyskania zamierzonych efektów. W przypadku inwestycji budowlanych o przeznaczeniu gospodarczym są to nakłady na odtworzenie zużytych środków trwałych (tzw. Inwestycje restytucyjne) lub na uzyskanie ich przyrostu (tzw. Inwestycje netto) oraz pierwsze wyposażenie w środki obrotowe. W przypadku takich inwestycji zamierzone efekty mogą mieć charakter produkcyjny lub usługowy.

W przypadku inwestycji o przeznaczeniu konsumpcyjnym spodziewane efekty mają charakter konsumpcyjny np., w postaci domu jednorodzinnego, przeznaczonego przez inwestora dla własnego użytku.

Materialnym wyrazem inwestycji budowlanych są roboty budowlane, przez które Prawo budowlane rozumie budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego, Inwestycje budowlane o przeznaczeniu gospodarczym po ich realizacji przekształcają się w środki trwałe.

Budowlana działalność inwestycyjna polega na dokonywaniu inwestycji budowlanych i stanowi jeden z przejawów działalności gospodarczej.

Na budowlaną działalność inwestycyjną składa się szereg czynności, które mają bezpośredni związek z samą budową obiektu.

Przez budowę Prawo budowlane rozumie wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę i nadbudowę obiektu budowlanego.

Proces – dynamiczne zmiany, działania ≠ akt.

Fazy inwestowania:

- przedinwestycyjna (kończy się podjęciem decyzji inwestycyjnej)

- realizacyjna, inwestycyjna, budowlana

- eksploatacyjna (operacyjna)

- likwidacyjna

Faza przedinwestycyjna:

Podejmowanie decyzji jest to proces, który składa się z kilku kroków:

  1. Identyfikacja celów, możliwości i zagrożeń jako przesłanek różnych ,możliwości uczestnictwa w procesie inwestycyjnym, który musi być wystarczająco satysfakcjonujący, aby mógł być zaakceptowany,

  2. Całościowa analiza środowiska (otoczenia) inwestycyjnego rynek, prawo finansowanie, podatki – w którym decyzja inwestycyjna musi być wykonana,

  3. Prognoza przewidywanych przyszłych korzyści i kosztów (Cash flow) pojawiających się po stronie inwestora,

  4. Zastosowanie właściwych kryteriów podejmowania decyzji dla porównania korzyści z kosztami inwestycji,

  5. Akceptacja lub odrzucenie inwestycji zgodnie z przyjętymi warunkami wyjściowymi.

Faza inwestycyjna:

11-03-2014

Struktura przedsięwzięcia inwestycyjnego

Przez przedsięwzięcie rozumieć należy zespół czynności wzajemnie ze sobą powiązanych, które mogą być akceptowane lub odrzucone jako całość.

Przez przedsięwzięcie inwestycyjne rozumie się docelowy i określony pod względem rzeczowym i finansowym program inwestycyjny przewidziany do realizacji na określonym terenie, nastawiony na osiągnięcie zamierzonego efektu produkcyjnego lub usługowego.

Projekt – realizacja przedsięwzięć niepowtarzalnych, unikalnych.

Zadanie inwestycyjne to dająca się wyodrębnić część przedsięwzięcia inwestycyjnego wg następujących kryteriów:

Na każde zadanie inwestycyjne może się składać wiele obiektów inwestycyjnych.

Przykład: 10 bloków po 1mln, 2mln media. Można wziąć 12mln kredytu, ale można wziąć 3mln i budować po jednym próbując sfinansować pozostałe z wynajmu.

Obiekt inwestycyjny - to stałe lub tymczasowe budynki i budowle, stanowiące techniczno-użytkową całość wraz z wyposażeniem niezbędnym dla spełnienia jego funkcji.

Podziały inwestycji (z pkt widzenia Prawa budowlanego)

Inwestycje wymagające uzyskania pozwolenia na budowę od organów administracji architektoniczno-budowlanej związane są z określonymi rodzajami robót budowlanych.

Prawo budowlane jako zasadę przyjmuje obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę na prowadzenie robót budowlanych polegających na budowie, remoncie, przebudowie i rozbiórce.

Inwestycje wymagające zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej unormowane są w art. 30 ust. 1 PrBud. Zgodnie z tym przepisem, zgłoszeniu podlegają przede wszystkim niektóre wyjątki od zasady, że roboty budowlane polegające na budowie wymagają pozwolenia na budowę.

Pozostałe inwestycje nie wymagają ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia do organów administracji architektoniczno- budowlanej. Powoduje to wyłączenie z procesu inwestycyjnego szeregu czynności administracyjnoprawnych, których dokonanie niezbędne jest w przypadku inwestycji poprzednich.

Czynności występujące w procesach inwestycyjnych:

Wszystkie te czynności pozostają ze sobą w określonym związku, tworząc specyficzne ciągi. Przez taki ciąg rozumie się układ czynności, w których są one powiązane z e sobą kolejnością następstwa.

Związek zachodzący pomiędzy czynnościami konkretnego ich ciągu a charakter czasowy, przyczynowy i prawny.

Związek czasowy oznacza wykonywanie poszczególnych czynności w odpowiedniej kolejności czasowej co powoduje, że rozpoczęcie danej czynności może nastąpić po uprzednim zakończeniu wszystkich ją poprzedzających.

Związek przyczynowy ciągu powoduje, że poprzednie ogniwo stanowi przyczynę ogniwa kolejnego, które jest jego skutkiem, a równocześnie stanowi przyczynę następnego ogniwa.

Przykładowo w sposób naturalny budowa fundamentów musi stanowić, z technicznego punktu widzenia, konieczne ogniwo poprzedzające zbudowanie na nich konstrukcji obiektu budowlanego.

Związek prawny polega na tym, że przepisy prawa określają kolejność poszczególnych ogniw w danym ciągu oraz przesłanki ich zastosowania, uzależniając możliwość zastosowania określonego ogniwa od uprzedniej realizacji innych ogniw, podlegający przy tym określonej ocenie przez powołane do tego podmioty.

Klasyfikacja umów inwestycyjnych

Strony zawierające umowę, korzystają z zasady swobody kontraktowania, swobody zawierania umów, która wyraża się w możliwości:

Rodzaje umów

W procesie inwestycyjnym ze względu na ich relację do robót budowlanych można wyróżnić:

Niekiedy umowa kompleksowa może obejmować czynności całej fazy lub nawet kilku faz realizując tym samym ich cele (ten sam efekt można uzyskać przez zastosowanie kompleksu umów),

Podmiotowe zmiany umów inwestycyjnych to każda zmiana strony tych umów:

Klasyfikacje umów

W tych pierwszych, do których można zaliczyć np.:

Wykonawca właściwych dla każdej z nich czynności ponosić będzie pełną odpowiedzialność za to, że realizowane przez niego czynności nie przyniosły przewidzianych w umowie efektów gospodarczych.

W umowach starannego działania, którymi są:

Wykonawca właściwych dla każdej z nich czynności ponosi odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie czynności objętych umową, nie odpowiada natomiast za efekty gospodarcze, które na podstawie tej umowy miały zostać osiągnięte, chyba że ich nieosiągnięcie było wynikiem nienależytego działania.

Umowy inwestycyjne są umowami:

Z zasady umowy inwestycyjne powinny być postrzegane w kategoriach umów konsensualnych, dochodzą bowiem do skutku już na podstawie zgodnych oświadczeń woli ich stron. Jeżeli natomiast jedna lub obie strony umowy inwestycyjnej uzależniają jej zawarcie od wydania określonego składnika majątkowego, z ich woli umowa ta będzie mieć realny charakter.

Umowa inwestycyjne mogą mieć charakter jednostronnie bądź dwustronnie gospodarczy.

Integralną częścią umowy są ustalenia dotyczące:

Niezależnie od powyższego każda umowa powinna zawierać:

Sposoby zawierania umów inwestycyjnych:

  1. Oferta – w formie ustnej bądź pisemnej powinna zawierać istotne postanowienia umowy.

  2. Negocjacje – zawarcie takiej umowy następuje, gdy strony dojdą d porozumienia co do wszystkich jej postanowień, które były jej przedmiotem,

  3. Przetarg – może występować w dwóch postaciach: przetargu ustnego określanego mianem aukcji lub licytacji oraz przetargu pisemnego. Ta druga forma jest w szczególności przydatna przy zawieraniu umów inwestycyjnych.

Jednostki wykonawcze

Jednostki wykonawcze na ogół są nastawione na specjalizację:

Umowa o generalną realizację inwestycji

- umowa mieszana

- umowa jednolita

Obowiązki inwestora:

  1. Dostarczenie dokumentów, w oparciu o które podjęto decyzję o realizacji inwestycji lub dokumentację uproszczoną,

  2. Przekazanie terenu budowy łącznie z planem rozmieszczenia urządzeń podziemnych i niezbędnymi informacjami w tym zakresie,

  3. Odbiór przedmiotu umowy i zapłata ustalonego wynagrodzenia,

  4. Przeniesienie praw i obowiązków z tytułu umów zawartych generalnym dostawcą lub dostawcami częściowymi,

  5. Zabezpieczenie niezbędnych środków dewizowych na zakup maszyn i urządzeń pochodzących z importu.

Obowiązki generalnego realizatora:

  1. Uzyskanie projektu technicznego dla inwestycji objętej umową,

  2. Uzyskanie pozwolenia na budowę,

  3. Wykonanie lub spowodowanie wykonania robót związanych z przygotowaniem terenu,

  4. Zabezpieczenie dostaw maszyn i urządzeń oraz wyposażenia,

  5. Zabezpieczenie sprawowania nadzoru autorskiego,

  6. Wykonanie obiektów budowlanych i robót poza obiektami, wchodzącymi w skład inwestycji,

  7. Przeprowadzenie rozruchu (jeżeli tego wymaga przedmiot umowy),

  8. Uzyskanie pozwolenia na użytkowanie wykonanych obiektów budowlanych.

08-04-2014

Inwestor zastępczy i umowa o zastępstwo inwestycyjne

Inwestor zastępczy specjalizuje się w czynnościach polegających na zastępowaniu inwestora bezpośredniego w zawieraniu umów z jednostkami wykonawczymi, organizowaniu procesu inwestycyjnego i nadzorze inwestorskim. Inwestor zastępczy działa na podstawie specjalnej umowy o zastępstwo inwestycyjne, zawartej z inwestorem bezpośrednim.

W umowie tej inwestor zastępczy zobowiązuje się wobec inwestora bezpośredniego do dokonania czynności prawnych lub wykonania usług, które nie stanowią przedmiotu innej umowy typowej, regulowanej przepisami Kodeksu Cywilnego, w zakresie przygotowania i organizacji procesu inwestycyjnego, zapewnienia należytego przebiegu oraz przeprowadzenia rozliczeń inwestycji.

Pozycja prawna inwestora zastępczego może być oparta na dwóch konstrukcjach prawnych. Inwestor zastępczy może więc:

- działać w imieniu inwestora bezpośredniego, a wówczas jego kontrahenci mogą dochodzić swoich roszczeń od inwestora bezpośredniego i odwrotnie,

- działać we własnym imieniu, jako powiernik inwestora bezpośredniego i wówczas inwestor bezpośredni mógłby domagać się spełnienia świadczeń od kontrahentów inwestora zastępczego dopiero po przeniesieniu na niego odpowiednich wierzytelności i praw,

Obszary odpowiedzialności dewelopera:

  1. Stworzenie koncepcji przekształcenia nieruchomości,

  2. Projektowanie i budowa obiektów wraz z zapewnieniem uzyskania wszelkich wymaganych pozwoleń,

  3. Zapewnienie finansowania całego przedsięwzięcia poprzez uzyskanie niezbędnych źródeł finansowania oraz kontrola finansowa faz realizacji eksploatacji przedsięwzięcia,

  4. Badania marketingowe w celu identyfikacji oraz pozyskania użytkowników lub nabywców nieruchomości,

  5. Zarządzanie zasobami nieruchomości.

Osoby wykonujące samodzielne funkcje techniczne w budownictwie

Prawo budowlane za samodzielną funkcję techniczną w budownictwie uważa działalność związaną z koniecznością fachowej oceny zjawisk technicznych lub samodzielnego rozwiązywania zagadnień architektonicznych i technicznych oraz techniczno organizacyjnych, wyszczególniając równocześnie rodzaje takiej działalności w sześciu następujących punktach:

  1. Projektowanie, sprawdzanie projektów architektoniczno-budowlanych i sprawowanie nadzoru autorskiego,

  2. Kierowanie budową lub innym robotami budowlanymi,

  3. Kierowanie wytwarzaniem konstrukcyjnych elementów budowlanych orasz nadzór i kontrola techniczna wytwarzania tych elementów,

  4. Wykonywanie nadzoru inwestorskiego,

  5. Sprawowanie kontroli technicznej utrzymania obiektów budowlanych,

  6. Rzeczoznawstwo budowlane.

Projektant
Do podstawowych obowiązków projektanta należy:

Projektant w trakcie realizacji budowy ma prawo:

Kierownik budowy
do obowiązków kierownika budowy należy:

Kierownik budowy ma prawo:

Inspektor nadzoru inwestorskiego
Do podstawowych obowiązków inspektora należy:

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego powinien uwzględniać:

Miejscowy plan zagospodarowania, uchwalany przez gminę, jak i program inwestycji stanowią dane wyjściowe do projektowania. Do pobocznych danych zaliczyć można także dokumentację geodezyjne – kartograficzna i geologiczno-inżynierska.

Decyzja o warunkach zabudowy określa:

- rodzaj inwestycji,

- warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z planu miejscowego lub przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie:

Projekt budowlany

Projekt budowlany jest to opracowanie niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę oraz do jej realizacji. Zgodnie z Prawem Budowlanym projekt powinien spełniać wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy. Jego podstawowym zadaniem jest danie wyobrażenia, co chcemy na działce wybudować, tak aby można było to sprawdzić z przepisami prawa, planami gminy. Powinien on uwzględniać w szczególności cechy danego obiektu takie jak:

Zgodnie z przepisami projekt budowlany powinien składać się z dwóch części: projektu zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno-budowlanego.

Projekt zagospodarowania działki lub terenu jest to naniesiona na mapę zasadniczą lub mapę jednostkową lokalizacja budynku (obrys, z wymiarami, pozwalającymi wytyczyć jego położenie w terenie, a także wjazd na działkę, przebieg przyłączeń wody, energii, kanalizacji, śmietnik, zbiornik na gaz). Powinien mieć oznaczone drzewa i krzewy istniejące (te które mamy zamiar usunąć, jak i te, które pozostaną). Powinien zostać naniesiony na aktualną mapę do celów projektowych, W jego skład wchodzi jeszcze część opisowa, które jest odzwierciedleniem wszystkiego, co znajduje się na planie.

Projekt architektoniczno-budowlany
obiektu budowlanego powinien zawierać zwięzły opis techniczny oraz część rysunkową. Pierwsza część powinna zawierać informacje o używanych materiałach i przyjętych rozwiązaniach konstrukcyjnych, powinna zostać określona kategoria geotechniczna gruntu. Przy inwestycjach, które są bardziej skomplikowane projekt powinien zostać zaopiniowany przez rzeczoznawcę ds. ochrony pożarowej oraz rzeczoznawca sanepid i bhp ( przypadku budynku usługowego).

Oprócz ogólnej części architektonicznej, do projektu budowlanego musi być dołączony projekt konstrukcji, zawierający rozwiązania stropów, fundamentów, nadproży oraz więźby dachowej, oparte na obliczeniach statycznych. W przypadku bardziej skomplikowanych budynków wymaga się odrębnych projektów dla instalacji sanitarnych (ogrzewania, wody, kanalizacji i wentylacji mechanicznej oraz instalacji elektrycznych i teletechnicznych) natomiast w wypadku większego terenu, na którym planujemy parkingi - drogi dojazdowe projektu drogowego.

13/05/2014

Pozwolenie na budowę – to decyzja administracyjna zezwalająca na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego. Wniosek o pozwolenie na budowę jest wydawany wyłącznie temu, kto złożył wniosek w tej sprawie lub wykazał prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Po pierwsze – przedmiotowa decyzja administracyjna musi stać się zgodnie z Prawem Budowlanym decyzją ostateczną w rozumieniu Kodeksu Postępowania Administracyjnego.

Po drugie – co najmniej na 7 dni przed rozpoczęciem robót należy zawiadomić organy nadzoru budowlanego o zamiarze rozpoczęcia tych robót w określonym terminie a roboty można rozpocząć jeżeli organ ten nie wniesie sprzeciwu.

Wniosek o pozwolenie budowlane:

We wniosku należy podać:

1) dane identyfikacyjne inwestora (imię, nazwisko lub nazwę instytucji oraz adres, a także pełnomocnictwa jeżeli działa w jego imieniu

2) nazwę i rodzaj całego zamierzenia budowlanego, rodzaj obiektu lub zespołu obiektów bądź robót budowlanych oraz adres inwestycji i oznaczenie geodezyjne terenu – nazwę obrębu, numer arkusza mapy, numer działki.

Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć:

1) cztery egzemplarze projektu budowlanego zgodnego z wydaną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wraz z niezbędnymi opiniami, uzgodnieniami i pozwoleniami wynikającymi z przepisów ogólnych i szczegółowych

2) oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;

3) decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub wpis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

4) dodatkowe dokumenty lub opinie wymagane przez urząd

Bioz

Podstawą do opracowania planu „bioz” jest sporządzanie przez projektanta informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, która powinna uwzględniać specyfikę projektowanego obiektu budowlanego. Na tej podstawie kierownik budowy sporządza plan, którego zakres i forma określona została w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 28.06.2003 r. w sprawie informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Kierownik ma również obowiązek umieszczenia na budowie lub rozbiórce danych dotyczących bezpieczeństwa i ochrony zdrowia.

Dane te powinny zawierać|:

- przewidywany termin rozpoczęcia i zakończenia wykonywanych robót budowlanych,

- maksymalną liczbę pracowników zatrudnionych na budowie w poszczególnych okresach,

- informacje dotyczące planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia

Ogłoszenie to powinno być umieszczone w sposób trwały i zabezpieczony przed zniszczeniem.


Wyszukiwarka

Podobne podstrony:
Organizacja procesu inwestowania w nieruchomośći
Organizacja procesu inwestowania w nieruchomości, Organizacja procesu inwestowania w nieruchomosci
Organizowanie procesu inwestycji
Organizowanie procesu inwestycy Nieznany
9 PODSTAWY ORGANIZACJI PROCESÓW INWESTYCYJNYCH W BUDOWNICTWI, random
Organizacja procesu inwestycyjnego 2 stud
07 Organizowanie procesu inwestycyjnego
Organizowanie procesu inwestycji
Zarzadzanie procesami NN, Zarządzanie Inwestycjami i Nieruchomościami UWM, Zarządzanie procesami
Procesy wykład 20 maja, Zarządzanie Inwestycjami i Nieruchomościami UWM, Zarządzanie procesami
Nieruchomość jako proces inwestowania
Zarz±dzanie procesami, Zarządzanie Inwestycjami i Nieruchomościami UWM, Zarządzanie procesami
,Organizacja produkcji budowlanej i zarządzanie procesami inwestycyjnymi, opracowanie pytań z kolokw
Organizacja Produkcji Budowlanej i Kierowanie Procesami Inwestycyjnymi

więcej podobnych podstron