Zaliczenie na ostatnich zajęciach. 5 pytań otwartych.

Wykład 1. 25.02.2014

Inwestycje budowalne są to nakłady finansowe, które przechodzą przez budowlany proces inwestycyjny dokonywany w celu uzyskania zamierzonych efektów.

W przypadku inwestycji budowlanych o przeznaczeniu gospodarczym są to nakłady na odtworzenie zużytych środków trwałych (tzw. inwestycje restycyjne) lub na uzyskanie ich przyrostu (tzw. Inwestycje netto) oraz pierwsze wyposażenie w środki obrotowe. W przypadku inwestycji o przeznaczeniu konsumpcyjnym spodziewane efekty mają charakter konsumpcyjny np. w postaci domu jednorodzinnego przeznaczonego przez inwestora do własnego użytku. ‘

Materialnym wyrazem inwestycji budowlanych są roboty budowlane, przez które Prawo budowlane rozumie budowę a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego (art. 3 pkt7 PrBud). Inwestycje budowlane o przeznaczeniu gospodarczym po ich realizacji przekształcają się w środek trwały.

Budowlana działalność inwestycyjna polega na dokonywaniu inwestycji budowlanych, stanowi jeden z przejawów działalności gospodarczej.

Na budowlaną działalność inwestycyjną składa się szereg czynności, które mają bezpośredni lub pośredni związek z samą budową obiektu. Przez budowę Prawo budowlane rozumie wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu a także odbudowę, rozbudowę nadbudowę obiektu budowlanego (art3 pkt 6).

Faza przedinwestycyjna

• Identyfikacja możliwości inwestycyjnych (studium możliwości)

• Wstępna selekcja przedsięwzięcia (studium przed realizacyjne)

• Formułowanie przedsięwzięcia (ostateczna wersja przedsięwzięcia)

• Ocena przedsięwzięcia i decyzja inwestycyjna

Podejmowanie decyzji jest to proces który składa się z kilku kroków

1. Identyfikacja celów, możliwości i zagrożeń jako przesłanek różnych możliwości uczestnictwa w procesie inwestycyjnym który musi być wystarczająco satysfakcjonujący aby mógł być zaakceptowany

2. Całościowa analiza środowiska (otoczenia) inwestycyjnego, rynek, prawo, finansowanie, podatki w których decyzja inwestycyjna musi być wykonana

3. Prognoza przewidywanych przyszłych korzyści i kosztów (cash flow) pojawiających się po stronie inwestora

4. Zastosowanie właściwych kryteriów podejmowania decyzji do porównania korzyści z kosztami inwestycji

5. Akceptacja lub odrzucenie inwestycji zgodnie z przyjętymi warunkami wyjściowymi

Faza inwestycyjna

• Wykorzystanie kredytu i kapitału własnego

• Projektowanie (projekty wykonawcze)

• Praca budowlana

• Nadzór nad realizacją inwestycji

• Uzyskanie dokumentów formalnych związanych z przekazaniem obiektu do użytkowania

• „rozruch” obiektu (hotele, biura- ujawnienie i korygowanie usterek, promocja)

Struktura przedsięwzięcia inwestycyjnego.

Przez przedsięwzięcie rozumieć należy zespół czynności wzajemnie ze sobą powiązanych, które mogą być akceptowane lub odrzucone jako całość.

Przez przedsięwzięcie inwestycyjne rozumie się docelowe i określone pod względem rzeczowym i finansowych program inwestycyjny przewidziany do realizacji na określonym terenie, nastawiony na osiągnięcie zamierzonego efektu produkcyjnego lub usługowego.

Zadanie inwestycyjne to dająca się wyodrębnić część przedsięwzięcia inwestycyjnego wg następujących kryteriów:

• Stanowi ono samodzielną, nierozerwalną, niepodzielną pod wzgl. Funkcjonalnym, technologicznym lub użytkowym całość,

• Zapewnia konkretny, wymienny efekt produkcyjny lub usługowy.

Na każde zadanie inwestycyjne możne się składać wiele obiektów inwestycyjnych.

Obiekt inwestycyjny to stałe lub tymczasowe budynki i budowle stanowiące techniczno – użytkową całość wraz z wyposażeniem niezbędnym dla spełnienia jego funkcji.

Podziały inwestycji (z pkt widzenia Prawa budowlanego)

• Inwestycje wymagające uzyskania pozwolenia na budowę

• Inwestycję wymagające tylko zgłoszenia

• Inwestycje pozostałe

Inwestycje wymagające uzyskania pozwolenia na budowę od organów administracji architektoniczno – budowlanej związane są z określonymi rodzajami robót budowlanych.

Prawo budowlane jako zasadę przyjmuje obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę na prowadzenie robót budowlanych polegających na budowie, remoncie, przebudowie i rozbiórce.

Inwestycje wymagające zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno – budowlanej unormowane są w art. 30 ust. PrBud. Zgodnie z tym przepisem, zgłoszeniu podlegają przede wszystkim niektóre wyjątki od zasady, że roboty budowlane polegające na budowie wymagają pozwolenia na budowę.

Pozostałe inwestycje nie wymagają ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia do organów administracji zarchitektoniczno – budowlanej. Powoduje to wyłączenie z procesu inwestycyjnego szeregu czynności administracyjnoprawnych, których dokonanie niezbędne jest w przypadku inwestycji poprzednich.

Czynności występujące w procesach inwestycyjnych

• Czynności administracyjnyjno prawne, które jak się dalej okaże mogą występować pod różnymi nazwami (decyzje, pozwolenia, zgody, sprzeciwy, postanowienia, zawiadomienia, zaświadczenia i uzgodnienia)

• Czynności cywilnoprawne – w szczególności różnego rodzaju umowy zawierane przez inwestora z jednostkami wykonawczymi i przez jednostki wykonawcze między sobą,

• Czynności faktyczne – np. czynności consultingowe, finansowe, roboty i prace geogoliczne, geodezyjno – kartograficzne, prace projektowe, roboty budowlane, dostawy wyposażenia itp. Najważniejszą rolę odgrywają wśród nich roboty budowlane

Wszystkie te czynności pozostają ze sobą w określonym związku, tworząc specyficzne ciągi. Przez taki ciąg rozumie się układ czynności, w ….

Związek zachodzący pomiędzy czynnościami konkretnego ich ciągu ma charakter czasowy, przyczynowy i prawny.

Związek czasowy oznacza wykonywanie poszczególnych czynności w odpowiedniej kolejności czasowej co powoduje, że rozpoczęcie danej czynności może nastąpić po uprzednim zakończeniu wszystkich ją poprzedzających.

Związek przyczynowy ciągu powoduje, że poprzednie ogniwo stanowi przyczynę ogniwa kolejnego, które jest jego skutkiem a równocześnie stanowi przyczynę następnego ogniwa. Przykładowo w sposób naturalny budowa fundamentów musi stanowić, z technicznego punktu widzenia, konieczne ogniwo poprzedzające zbudowanie na nich konstrukcji obiektu budowlanego.

Związek prawny polega na tym, że przepisy prawa określają kolejność poszczególnych ogniw w danym ciągu oraz przesłanki ich zastosowania, uzależniając możliwość zastosowania określonego ogniwa od uprzedniej realizacji innych ogniw, polegających przy tym, określonej ocenie przez powołanie do tego podmioty.

Klasyfikacja umów inwestycyjnych.

Strony zawierające umowę, korzystają z zasady swobody kontraktowania, swobody zawierania umów, która wyraża się w możliwości:

• Swobodnego decydowania o zawarciu umowy

• Swobodnego wyboru osoby kontrahenta

• Swobodnego kształtowania treści umowy

• Swobodnego wyboru formy umowy

Rodzaje umów

W procesie inwestycyjnym ze wzgl na ich relację do robót budowlanych można wyróżnić:

• Umowy jednostkowe obejmujące tylko pojedyncze czynności procesu inwestycyjnego (taką umową jest np. umowa o wykonanie robót fundamentalnych)

• Umowy kompleksowe – ich przedmiot stanowi więcej niż jedna taka czynność (np. umowa inwestora z generalnym wykonawcą o wykonanie wszystkich czynności budowlanych składających się na budowę) Niekiedy umowa kompleksowa może obejmować czynności całej fazy lub nawet kilka faz realizując tym samym ich cele (ten sam efekt można uzyskać przez zastosowanie kompleksu umów)

• Kompleksy umów – obejmują swoim zakresem podmiotowym odpowiedni zbiór czynności faktycznych procesu inwestycyjnego ( gdy inwestor zawiera umowy z poszczególnymi wykonawcami robót budowlanych np. fundamentacyjnych, ogólnobudowlanych, wykończeniowych).

Podmiotowe zmiany umów inwestycyjnych to każda zmiana strony tych umów:

• Zmiana wierzyciela wywołana przelewem wierzytelności (art. 509KC)

• Zmiana dłużnika wywołana przejęciem długu (art519 KC)

• Umowne kumulatywne przystąpienie do długu

• Wszelkiego rodzaju prawne przekształcenia jednego podmiotu w drugi np. spółki jawnej w akcyjną i spółki akcyjnej w spółkę z o.o. (art. 551-584 KSH)

• Wszelkiego rodzaju prawne procedury łączenia się jednego podmiotu z innymi podmiotami, np. łączenie się spółek handlowych (art. 491-527 KSH)

• Podział spółek (art. 528-550 KSH) a także

• Wywołujące wygaśnięcie umowy zwolnienie z długu (art. 508 KC) i rozwiązanie umowy

Klasyfikacja umów

• Umowa rezultatu

• Umowa starannego działania

W tych pierwszych do których można zaliczyć np.:

• Umowę o generalną realizację inwestycji

• Umowę deweloperską

• Umowę o prace projektowe nie obejmującą nadzoru autorskiego wykonawca właściwych dla każdej z nich czynności ponosić będzie pełną odpowiedzialność za to, że realizowane przez niego czynności nie przyniosły przewidzianych w umowie efektów gospodarczych.

W umowach starannego działania, którymi są:

• Umowy o zastępstwo inwestycyjne

• Umowa o wykonanie nadzoru inwestorskiego umowa o wykonywanie nadzoru autorskiego

Wykonawca właściwy dla każdej z nich czynności ponosi odpowiedzialność za nie wykonanie lub nienależyte wykonanie czynności objętych umową, nie odpowiada natomiast za efekty gospodarcze, które na podstawie tej umowy miały zostać osiągnięte, chyba że ich nieosiągnięcie było wynikiem jego nienależytego działania.

Umowy inwestycyjne są:

• Dwustronnie zobowiązującymi obowiązek świadczenia ciąży bowiem na jednym kontrahencie, jak to ma miejsce w umowach jednostronnie zobowiązujących, lecz na obu kontrahentach

• Mającymi zawsze charakter odpłatny, gdyż w odróżnieniu od umów nieodpłatnych, każda z jej stron otrzymywać będzie na ich podstawie korzyści majątkową

• Wzajemnymi ponieważ strony umów inwestycyjnych zobowiązują się w taki sposób, że świadczenie jednej z nich ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej

Z zasady umowy inwestycyjnej powinny być postrzegane w kategoriach umów konsensualnych, dochodzą bowiem do skutku już na podstawie zgodnych oświadczeń woli ich stron. Jeżeli natomiast jedna lub obie strony umowy inwestycyjnej uzależniają jej zawarcie od wydania określonego składnika majątkowego , z ich woli umowa ta będzie mieć realny charakter.

Umowa inwestycyjne mogą mieć charakter jednostronnie bądź dwustronnie gospodarczy.

Integralną częścią umowy są ustalenia dotyczące:

• Podstawowych obowiązków stron

• Dokumentacji technicznej (projekty, kosztorysy)

• Terenu (placu) budowy i jego urządzenia

• Maszyn, urządzeń i konstrukcji oraz materiałów budowlano – montażowych

• Warunków odbioru robót

• Odszkodowań umownych

• Warunków wprowadzenia zmian i odstąpienia od umowy

Niezależnie od powyższego każda umowa powinna zawierać:

• Nazwiska osób reprezentujących strony zawierające umowę oraz datę i miejsce zawarcia

• Podmiot umowy oraz terminy rozpoczęcia i zakończenia budowy poszczególnych obiektów i robót lub kompleksów

• Ogólną sumę wynagrodzenia wykonawca lub sposób ustalenia tego wynagrodzenia

• Inne ustalenia istotne w warunkach danej budowy

• Ustalenia dotyczące rodzaje, ilości i terminów dostarczania maszyn, konstrukcji lub materiałów

Sposoby zawierania umów inwestycyjnych:

• Oferta – w formie ustnej bądź pisemnej powinna zawierać istotne postanowienia umowy

• Negocjacje – zawarcie takiej umowy następuję, gdy strony dojdą do porozumienia co do wszystkich jej postanowień, które były jej przedmiotem

• Przetarg – może występować w dwóch postaciach: przetargu ustnego określonego mianem aukcji lub licytacji oraz przetargu pisemnego. Ta druga forma jest w szczególności przydatna przy zawieraniu umów inwestycyjnych.

Jednostki wykonawcze na ogół są nastawione na specjalizację:

• Ogólnobudowlaną (w zakresie budownictwa mieszkaniowego)

• Gałęziową (np. w zakresie budowy cukrowni, elektrowni )

• Technologiczną (np. w zakresie robót instalacyjnych, montażu konstrukcji)

• Produkcji materiałów budowlanych

Obowiązki inwestora:

• Dostarczenie dokumentów, w oparciu o które podjęto decyzje o realizm inwestycyjny lub dokumentację uproszczoną,

• Przekazanie terenu udowy łącznie z planem rozmieszczenia urządzeń podziemnych i niezbędnymi informacjami w tym zakresie

• Odbiór przedmiotu umowy i zapłata ustalonego wynagrodzenia

• Przeniesienie praw i obowiązków z tytułu umowy zwartych z generalnym dostawcą lub dostawcami częściowymi

• Zabezpieczenie niezbędnych środków dewizowych na zakup maszyn i urządzeń pochodzących z importu

Obowiązki generalnego realizatora:

• Uzyskanie projektu technicznego dla inwestycji objętej umową

• Uzyskanie pozwolenia na budowę

• Wykonanie lub spowodowanie wykonywania robót związanych z przygotowaniem terenu

• Zabezpieczenie dostaw maszyn i urządzeń oraz wyposażenia

• Zabezpieczenie sprawowania nadzoru autorskiego

• Wykonywanie obiektów budowlanych i robót poza obiektami wchodzącymi w skład inwestycji

• Przeprowadzenie rozruchu (jeżeli tego wymaga przedmiot umowy)

• Uzyskanie pozwolenia na użytkowanie wykonywanych obiektów budowlanych

13,05,2014

Pozwolenie na budowę to decyzja administracyjna zezwalająca na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego. Wniosek o pozwolenie na budowę jest wydawany wyłącznie temu kto złożył wniosek w tej sprawie lub wykazał prawo do dysponowania nieruchomości na cele budowlane.

Wydział architektury starostwa ( w imieniu starosty) wydaje dokument.

Bioz – podstawa do opracowania planu bioz jest sporządzenie przez projektanta informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, która powinna uwzgledniac specyfikę projektowanego obiektu budowlanego. Na tej podstawie kierownik budowy sporzadza plan, którego zakres i forma okreslona została w rozporządzeniu Ministra infrastruktury z dnia 28,06,2003 r w sprawie informacji dotcyzacej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Kierownik ma również obowiązek umieszczenia na budowie lub rozbiorce danych dotyczących bezpieczeństwa i ochrony zdrowia

Dane te powinny zawierac:

• Przewidywany termin rozpoczęcia i zakończenia wykonywania robot budowlanych

• Maksymalan liczbe praocwnikow zatrudnionych na budowie w poszczególnych okresach

• Informacje dotyczące p;lanu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia

Ogłoszenie to powinno być umieszczone w sposób trwały i zabezpieczony przed zniszczeniem