Istota inwestycji -Inwestycje to przedsięwzięcia, których istotą jest „teraźniejsze wyrzeczenie dla przyszłych korzyści. Teraźniejszość jest względnie pewna, podczas gdy przyszłość jest zawsze niewiadomą. Z tego powodu inwestycje są poświęceniem pewnego dla niepewnego” J. Hirsleifer. Cechy inwestycji: 1)Z góry określony cel; 2)Charakter psychologiczny decyzji inwestycyjnej dotyczący konieczności dokonania określonych wyborów przez inwestora; 3)Czas jako nieodłączny czynnik procesu inwestycyjnego; 4)Inwestowaniu zawsze towarzyszy ryzyko wynikające z niepewnej przyszłości. Klasyfikacja rodzajów inwestycji 1.Finansowe (kapitałowe): · Akcje; · Obligacje; · Lokaty; 2.Rzeczowe: · Nowe; · Rozbudowa; · Modernizacja; · Odtworzenie; 3.Niematerialne: · Badanie i rozwój; · Szkolenie kadr; · Promocja i reklama; · Fazy rozwoju projektu inwestycyjnego: I - przedinwestycyjna; II – inwestycyjna; III – operacyjna Etapy i czynności fazy przediwestycyjnej. 1.Identyfikacja możliwości inwestycyjnych: Cel: dokonanie identyfikacji kierunków inwestowania, które mogą później przekształcić się w konkretne projekty inwestycyjne. [Występowanie i obfitość zasobów naturalnych i możliwość ich wykorzystania; Przewidywanie wielkości i struktury przyszłego popytu; Ocena doświadczeń krajów o podobnych uwarunkowaniach rozwojowych; Możliwość współpracy z zagranicą w zakresie produkcji i dystrybucji] 2.Wstępne studium wykonalności: Cel: przeprowadzenie wstępnej oceny projektu dla weryfikacji prowadzonej do podjęcia decyzji o kontynuowaniu lub zaniechaniu dalszych kosztownych i czasochłonnych prac nad opracowaniem studium wykonalności. W przypadku stwierdzenia celowości kontynuowania – precyzyjne określenie celu przedsięwzięcia i uzasadnienie jego wykonania. 3.Studium wykonalności: Cel: krytyczne przeanalizowanie wszystkich rozpoznanych uwarunkowań projektu stanowiących podstawę podjęcia decyzji inwestycyjnej (techniczne, finansowe, ekonomiczne, dystrybucyjne, ekologiczne). Sformułowanie ostatecznej wersji projektu. [Dokonanie oceny czy zbadane zostały wszystkie warianty projektu; Przeprowadzenie analiz umożliwiających uzyskanie odpowiedzi na pytanie czy projekt będzie spełniał oczekiwania klienta; Ocena zagrożeń dla środowiska naturalnego, dla stwierdzenia czy projekt nie narusza obowiązujących w tym zakresie norm; Ocena realności projektu czy projekt jest możliwy do realizacji] Rachunek ekonomiczny – zespół naukowo potwierdzonych do porównania różnych wariantów rozwiązań, przy czym każde rozwiązanie musi być realne pod względem technicznym i organizacyjnym. Inwestycja a kapitał - W wyniku procesów powstają dobra kapitałowe, czyli takie, które charakteryzują sie aktywnym uczestnictwem w procesie reprodukcji, których zaangażowanie przynosi przedsiębiorstwu możliwość osiągania zysków. WACC - ile procent kosztuje inwestora każda złotówka przeznaczona na inwestycje. [WACC- jest obliczeniem całkowitego koszt kapitału dla firmy, w którym każdej kategorii kapitału proporcjonalnie nadaje się odpowiednią wagę. Wszystkie źródła kapitału - akcje, obligacje i inne zadłużenie długoterminowego - są ujęte w kalkulacji WACC]. Różnica: Kap.własny(zysk,k. podst, k.zapasowy); k.obcy(kredyty, obligacje, zobowiązania bieżące)Jedną z głównych różnic czas na jaki został postawiony firmie do dyspozycji. Czas jest określony w przypadku kapitału obcego, kapitał własny jest natomiast udostępniony bezterminowo. FAZY CYKLU PROJEKTU: F.Inwestycyjna(Budowa, Projektowanie techniczne; Negocjacje, podpisywanie umów; Marketing przedprodukcyjny; Szkolenie) --ODBIOR I ROZRUCH->F.Operacyjna(Rozbudowa,innowacje; Odtworzenie, restrukturyzacje)--STUDIUM MOZLIWOSCI->F.Przedinwestycyjna(Studium feasibility; S.pre-feasibility; S.Pomocniczo-funkcjonalne)--RAPORT oceniajacy->

Def. „Przez inwestycje nie należy rozumieć nabywania akcji lub obligacji przez nabywców indywidualnych, lecz nabywanie dóbr inwestycyjnych przez przeds. Inwestycje to zakupy dóbr kapitałowych – zakładów produkcyjnych, wyposażenie, budynków mieszkalnych oraz zmiany zapasów w przeds, przyczyniające się do tworzenia strumienia dóbr i usług w przeciwieństwie do wydatków konsumpcyjnych, w efekcie których następuje natychmiastowe zużycie” Kamerschen, McKenie, Nordinelli.

Trzy główne typy decyzji inwestycyjnych: Decyzje dotyczące jednego projektu inwestycyjnego (bezwzgl ocena efektywności projektu inwestycyjnego); Decyzje związane z wyborem projektu o najwyższej efektywności ze zbioru projektów dopuszczalnych (względna ocena...); Decyzje związane z tworzeniem optymalnego portfela projektów inwestycyjnych zapewniającego inwestorowi maksymalizację jego wartości rynkowej. Rodzaje projektów uwzględniające kierunek Cash flow działalności inwestycyjnej: 1.Projekty typowe (konwencjonalne): O wzrastającym w miarę upływu czasu użytkowania dodatnim strumieniu gotówki generowanym przez projekt; Związane zwłaszcza z zastępowaniem już istniejących składników majątku, stąd są to głównie inwestycje odtworzeniowe i modernizacje; Służące utrzymaniu lub zwiększeniu skali działalności oraz obniżce kosztów eksploatacyjnych. 2.Projekty niekonwencjonalne: O często zmiennym (+/-) kierunku generowanych strumienie pieniężnych; Nie wynikają samoistnie z dotychczasowej działalności; Są wynikiem strategicznych wariantów generowanych przez najwyższy szczebel kierowniczy; Nowatorski charakter tych projektów utrudnia oszacowanie ich opłacalności; Związany jest z nimi relatywnie wysoki poziom ryzyka Projekt inwestycyjny – zespół czynności wewn skoordynowanych, realizowanych w założonych terminach, prowadzących do powstania zlokalizowanego we wskazanym miejscu obok majątku trwałego o określonych cechach techniczno-użytkowych przy zastosowaniu odpowiednich zasobów i technologii. Procesy inwestycyjne – polegają na przekształceniu strumieni w zasoby ekonomiczne – posiadające trwałość ekonomiczną w procesie reprodukcji. Procesy nieinwestycyjne – prowadzą do konsumpcji, nie tworzą zasobów ekonomiczny [Zasoby ekonomiczne – to kapitał którego istotą jest zdolność ponownego przekształcenia w strumień dóbr i usług jednocześnie możliwość nie tylko samoodtwarzania, ale i uzyskania nadwyżki dochodu.] Zasada Eisenhogrna: Duża|Ważność|Mała 1.BA; 2.DC. Duża|Pilność|Mała: ZADANIA: w równym stopniu pilne i ważne wykonuje się osobiście i należy się do tego zabrać natychmiast (zad.A); o dużej ważności, ale niezbyt pilne, mogą na razie poczekać, należy je jednak zaplanować; tj. ustalić termin ich wykonania lub zlecić ich wykonanie komuś innemu z możliwością kontroli (zad.B); niewielkiej wagi, lecz pilne powinny być zlecone komuś innemu do wykonania lub załatwione na końcu (zad.C);  które nie są ani szczególnie pilne ani ważne, nie należy sobie zawracać głowy (zad.D)

Symptomy zagrożenia bankructwa przedsiębiorstwa-inwestora: 1)Finansowe: Niekorzystne kształtowanie się podstawowych wskaźników finansowych: Istotne zmniejszanie się zysku brutto i netto lub powstanie straty netto; Przewaga ekstensywnych czynników rozwoju; Trudności w pozyskiwaniu nowych źródeł zasilania finansowego; Wzrost zapotrzebowania na kredyty i pożyczki, gł. krótkoterminowe; Opóźnienia w spłacie zobowiązań kredytowych; Wzrost zobowiązań wobec kontrahentów, nawet o charakterze przeterminowanym; Zaległości lub zaprzestanie wypłat dywidend; Zamrożenie środków w produkcji niezakończonej i zapasach. 2)Operacyjne:Brak planów rozwoju przedsiębiorstwa; Utrata kluczowych pracowników i wysoka fluktuacja zatrudnionych; Brak działań inwestycyjnych w tym proinnowacyjnych; Utrata głównych odbiorców i dostawców; Niedomagania w funkcjonowaniu kontroli wewnętrznej. 3)Inne:Wszczęte sprawy sądowe; Silna pozycja związków zawodowych w jednostce; Nieprzestrzeganie statutowych wymagań. Zdolność kredytowa: Wg prawa bankowego jest to możliwość spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w umownym terminie; Jest potencjałem ekonomicznym umożliwiającym obsługę długu IA – kredyt dostępny bez dodatkowych wymogów przy oprocentowaniu wg dolnych stawek (sytuacja lepsza od przeciętnej) IB – kredyt dostępny przy wzmożonym monitoringu sytuacji finansowej klienta, przy przeciętnym poziomie oprocentowania (syt. normalna) II – kredyt dostępny tylko w wyjątkowych sytuacjach, przy spełnieniu wymaganych minimalnie progów pkt w ocenie jakościowej i ilościowej oraz przy dodatkowym wyższym zabezpieczeniu i oprocentowaniu (syt wątpliwa) III – kredyt w zasadzie niedostępny, możliwy jedynie przy gwarancjach rządowych lub poręczeniu bardzo dobrego finansowo podmiotu gosp (syt bardzo wątpliwa) IV – kredyt niedostępny (syt stracona)

Źródła ryzyka projektów inwestycyjnych: A. Źródła ryzyka dotyczące projektu: 1. Związane z naturą projektu:Duży zakres; Złożoność; Jednostkowość i innowacyjność; Pośpiech w planowaniu i wdrażaniu („złota zasada inwestowania”). 2. Personel zarządzający projektem. 3. Inwestor:Słaba motywacja dla projektu; Realizacja wielu projektów konkurencyjnych; Ograniczoność zasobów, Złe rozpoznanie popytu i nietrafna ocena opłacalności projektu. B. Źródła ryzyka dotyczące otoczenia: 1. Zagrożenia konkurencji; 2. Otoczenie ekonomiczne:Trendy w gospodarce krajowej, światowej; Inflacja; Poziom stopy procentowej System podatkowy; Priorytety gospodarcze rządu; Możliwość pozyskania kapitału. 3. Otoczenie prawne wraz ze standardami międzynarodowymi dotyczące projektów inwestycyjnych. 4. Otoczenie polityczne. 5. Otoczenie technologiczne 6. Otoczenie społeczne – brak akceptacji społeczności lokalnej dla projektu, np. tarczy rakietowej w Polsce, elektrowni jądrowej, obwodnicy Augustowa w Dolinie Rospudy, 7. Otoczenie przyrodnicze:Przyroda zagraża projektowi Projekt – w czasie jego realizacji oraz eksploatacji – zagraża równowadze naturalnej środowiska. 8. Otoczenie wykonawcze:Ilość i poziom wiarygodności uczestników fazy procesu inwestycyjnego; Zły wybór wykonawców; Spóźnione zaangażowanie niektórych wykonawców; Złe przygotowanie kontraktu

Komponenty ceny kredytu i kierunki finansowania przez każdy składnik: CENA KREDYTU: 1)Stawka transferowa (Finansuje źródło funduszy potrzebnych do udzielenia kredytu) 2)Premia za ryzyko (Finansuje oczekiwane straty kredytowe); 3)Marża operacyjna (Finansuje koszty udzielania kredytu i zarządzania nim); 4)Marża zysku (Finansuje oczekiwaną przez akcjonariuszy stopę zwrotu z kapitału). Montaż finansowy projektu inwestycyjnego - świadomy i celowy proces dotyczący: Identyfikacji i wyboru instytucji finansowych uczestniczących w finansowaniu projektu inwestycyjnego oraz; Określenia proporcji środków pochodzących z różnych źródeł finansowania, a także; Dopasowania terminów regulowania zobowiązań z terminami planowanych wpływów środków finansowych Ryzykowne aspekty projektu inwestycyjnego: Wielkość i wartość projektu; Złożoność projektu; Inwestycyjność; Czas planowania i realizacji; Zaangażowani ludzie

Złota zasada inwestycyjna –nie można oszczędzać czasu na etapie przygotowania projektu, ponieważ odbije się to na etapie realizacji projektu.

Zależność ryzyka projektu inwestycyjnego od trzech elementów: 1. Rodzaju projektu, tj. od:Skali projektu; Nowatorstwa technologicznego; Specyfiki rozwiązań prawnych; Związków powodzenia (lub nie) projektu i zjawisk polityczno-ekonomicznych; Zależności projektu i środowiska naturalnego oraz poziomu bezpieczeństwa. 2. Sektorowy profil ryzyka – związany z indywidualną specyfiką dziedziny, sektorem, w którym realizowany jest projekt, np.:Eksploatacja złóż; Energetyka; Transport drogowy i kolejowy. Budowlany, 3. Ryzyko a faza życia projektu: W fazie identyfikacji celu projektu | Największe ryzyko podjęcia nietrafnego projektu, przechodzi automatycznie na kolejne fazy cyklu życia projektu; Prace koncepcyjne - projektowe | Wybór rozwiązań technologicznych, technicznych, architektonicznych; Prace koncepcyjne - planowanie | Identyfikacja i uwzględnienie różnych ograniczeń, współzależnośc czynności; komunikacja między uczestnikami; Wykonawstwo | Czynności operacyjne - materiały, pogoda, zachowanie ludzi różnych, licznych zespołów pracowników; Odbiór i rozruch | Niewłaściwe użytkowanie, rozruch, pozwolenie na eksploatację Rodzaje nieruchomości: Nieruchomość gruntowa – dotyczy części ziemi jako odrębnego przedmiotu własności oraz części składowych gruntu, tj. budynków i innych urządzeń trwale związanych z gruntem, a także nasadzeń. Nieruchomość budynkowa – dotyczy budynków i innych urządzeń, które zostały wzniesione na gruncie należącym do Skarbu Państwa lub gmin bądź ich związków przez wieczystego użytkownika i stanowią jego własność. Czas trwania użytkowania wieczystego (zwanego własnością czasową) to okres nie krótszy niż 40 lat, zwykle trwa 99 lat i może być przedłużony. Nieruchomość lokalowa – to samodzielny lokat mieszkaniowy lub o innym przeznaczeniu, który stanowi odrębną własność. Prawo własności -Właściciel nieruchomości ma prawo do (tzw. triada praw): · Posiadania rzeczy, dysponowanie nią, czyli objęcie rzeczy w swoje władanie; · Rozporządzania rzeczą, czyli decydowania o losach tej rzeczy; · Korzystania z rzeczy, czyli czynienia z niej użytku i czerpania korzyści, tzn.: oMoże np. odsunąć inne osoby od korzystania z jego rzeczy; oPobierać pożytki i dochody z rzeczy. Rynek nieruchomości - Pojęcie - jest to struktura obejmująca (wg prof. L. Kalkowskiego): 1.Ukształtowany zbiór wzajemnie ze sobą powiązanych uczestników; 2.Procesów oferowania i wymiany nieruchomości, polegających na przekazywaniu praw własności i/lub praw do korzystania z nieruchomości; 3.Oraz warunków, w których realizowane są te procesy

Istota inwestycji -Inwestycje to przedsięwzięcia, których istotą jest „teraźniejsze wyrzeczenie dla przyszłych korzyści. Teraźniejszość jest względnie pewna, podczas gdy przyszłość jest zawsze niewiadomą. Z tego powodu inwestycje są poświęceniem pewnego dla niepewnego” J. Hirsleifer. Cechy inwestycji: 1)Z góry określony cel; 2)Charakter psychologiczny decyzji inwestycyjnej dotyczący konieczności dokonania określonych wyborów przez inwestora; 3)Czas jako nieodłączny czynnik procesu inwestycyjnego; 4)Inwestowaniu zawsze towarzyszy ryzyko wynikające z niepewnej przyszłości. Klasyfikacja rodzajów inwestycji 1.Finansowe (kapitałowe): · Akcje; · Obligacje; · Lokaty; 2.Rzeczowe: · Nowe; · Rozbudowa; · Modernizacja; · Odtworzenie; 3.Niematerialne: · Badanie i rozwój; · Szkolenie kadr; · Promocja i reklama; · Fazy rozwoju projektu inwestycyjnego: I - przedinwestycyjna; II – inwestycyjna; III – operacyjna Etapy i czynności fazy przediwestycyjnej. 1.Identyfikacja możliwości inwestycyjnych: Cel: dokonanie identyfikacji kierunków inwestowania, które mogą później przekształcić się w konkretne projekty inwestycyjne. [Występowanie i obfitość zasobów naturalnych i możliwość ich wykorzystania; Przewidywanie wielkości i struktury przyszłego popytu; Ocena doświadczeń krajów o podobnych uwarunkowaniach rozwojowych; Możliwość współpracy z zagranicą w zakresie produkcji i dystrybucji] 2.Wstępne studium wykonalności: Cel: przeprowadzenie wstępnej oceny projektu dla weryfikacji prowadzonej do podjęcia decyzji o kontynuowaniu lub zaniechaniu dalszych kosztownych i czasochłonnych prac nad opracowaniem studium wykonalności. W przypadku stwierdzenia celowości kontynuowania – precyzyjne określenie celu przedsięwzięcia i uzasadnienie jego wykonania. 3.Studium wykonalności: Cel: krytyczne przeanalizowanie wszystkich rozpoznanych uwarunkowań projektu stanowiących podstawę podjęcia decyzji inwestycyjnej (techniczne, finansowe, ekonomiczne, dystrybucyjne, ekologiczne). Sformułowanie ostatecznej wersji projektu. [Dokonanie oceny czy zbadane zostały wszystkie warianty projektu; Przeprowadzenie analiz umożliwiających uzyskanie odpowiedzi na pytanie czy projekt będzie spełniał oczekiwania klienta; Ocena zagrożeń dla środowiska naturalnego, dla stwierdzenia czy projekt nie narusza obowiązujących w tym zakresie norm; Ocena realności projektu czy projekt jest możliwy do realizacji] Rachunek ekonomiczny – zespół naukowo potwierdzonych do porównania różnych wariantów rozwiązań, przy czym każde rozwiązanie musi być realne pod względem technicznym i organizacyjnym. Inwestycja a kapitał - W wyniku procesów powstają dobra kapitałowe, czyli takie, które charakteryzują sie aktywnym uczestnictwem w procesie reprodukcji, których zaangażowanie przynosi przedsiębiorstwu możliwość osiągania zysków. WACC - ile procent kosztuje inwestora każda złotówka przeznaczona na inwestycje. [WACC- jest obliczeniem całkowitego koszt kapitału dla firmy, w którym każdej kategorii kapitału proporcjonalnie nadaje się odpowiednią wagę. Wszystkie źródła kapitału - akcje, obligacje i inne zadłużenie długoterminowego - są ujęte w kalkulacji WACC]. Różnica: Kap.własny(zysk,k. podst, k.zapasowy); k.obcy(kredyty, obligacje, zobowiązania bieżące)Jedną z głównych różnic czas na jaki został postawiony firmie do dyspozycji. Czas jest określony w przypadku kapitału obcego, kapitał własny jest natomiast udostępniony bezterminowo. FAZY CYKLU PROJEKTU: F.Inwestycyjna(Budowa, Projektowanie techniczne; Negocjacje, podpisywanie umów; Marketing przedprodukcyjny; Szkolenie) --ODBIOR I ROZRUCH->F.Operacyjna(Rozbudowa,innowacje; Odtworzenie, restrukturyzacje)--STUDIUM MOZLIWOSCI->F.Przedinwestycyjna(Studium feasibility; S.pre-feasibility; S.Pomocniczo-funkcjonalne)--RAPORT oceniajacy->

Trzy główne typy decyzji inwestycyjnych: Decyzje dotyczące jednego projektu inwestycyjnego (bezwzgl ocena efektywności projektu inwestycyjnego); Decyzje związane z wyborem projektu o najwyższej efektywności ze zbioru projektów dopuszczalnych (względna ocena...); Decyzje związane z tworzeniem optymalnego portfela projektów inwestycyjnych zapewniającego inwestorowi maksymalizację jego wartości rynkowej. Rodzaje projektów uwzględniające kierunek Cash flow działalności inwestycyjnej: 1.Projekty typowe (konwencjonalne): O wzrastającym w miarę upływu czasu użytkowania dodatnim strumieniu gotówki generowanym przez projekt; Związane zwłaszcza z zastępowaniem już istniejących składników majątku, stąd są to głównie inwestycje odtworzeniowe i modernizacje; Służące utrzymaniu lub zwiększeniu skali działalności oraz obniżce kosztów eksploatacyjnych. 2.Projekty niekonwencjonalne: O często zmiennym (+/-) kierunku generowanych strumienie pieniężnych; Nie wynikają samoistnie z dotychczasowej działalności; Są wynikiem strategicznych wariantów generowanych przez najwyższy szczebel kierowniczy; Nowatorski charakter tych projektów utrudnia oszacowanie ich opłacalności; Związany jest z nimi relatywnie wysoki poziom ryzyka Projekt inwestycyjny – zespół czynności wewn skoordynowanych, realizowanych w założonych terminach, prowadzących do powstania zlokalizowanego we wskazanym miejscu obok majątku trwałego o określonych cechach techniczno-użytkowych przy zastosowaniu odpowiednich zasobów i technologii. Procesy inwestycyjne – polegają na przekształceniu strumieni w zasoby ekonomiczne – posiadające trwałość ekonomiczną w procesie reprodukcji. Procesy nieinwestycyjne – prowadzą do konsumpcji, nie tworzą zasobów ekonomiczny [Zasoby ekonomiczne – to kapitał którego istotą jest zdolność ponownego przekształcenia w strumień dóbr i usług jednocześnie możliwość nie tylko samoodtwarzania, ale i uzyskania nadwyżki dochodu.] Zasada Eisenhogrna: Duża|Ważność|Mała 1.BA; 2.DC. Duża|Pilność|Mała: ZADANIA: w równym stopniu pilne i ważne wykonuje się osobiście i należy się do tego zabrać natychmiast (zad.A); o dużej ważności, ale niezbyt pilne, mogą na razie poczekać, należy je jednak zaplanować; tj. ustalić termin ich wykonania lub zlecić ich wykonanie komuś innemu z możliwością kontroli (zad.B); niewielkiej wagi, lecz pilne powinny być zlecone komuś innemu do wykonania lub załatwione na końcu (zad.C);  które nie są ani szczególnie pilne ani ważne, nie należy sobie zawracać głowy (zad.D)

Symptomy zagrożenia bankructwa przedsiębiorstwa-inwestora: 1)Finansowe: Niekorzystne kształtowanie się podstawowych wskaźników finansowych: Istotne zmniejszanie się zysku brutto i netto lub powstanie straty netto; Przewaga ekstensywnych czynników rozwoju; Trudności w pozyskiwaniu nowych źródeł zasilania finansowego; Wzrost zapotrzebowania na kredyty i pożyczki, gł. krótkoterminowe; Opóźnienia w spłacie zobowiązań kredytowych; Wzrost zobowiązań wobec kontrahentów, nawet o charakterze przeterminowanym; Zaległości lub zaprzestanie wypłat dywidend; Zamrożenie środków w produkcji niezakończonej i zapasach. 2)Operacyjne:Brak planów rozwoju przedsiębiorstwa; Utrata kluczowych pracowników i wysoka fluktuacja zatrudnionych; Brak działań inwestycyjnych w tym proinnowacyjnych; Utrata głównych odbiorców i dostawców; Niedomagania w funkcjonowaniu kontroli wewnętrznej. 3)Inne:Wszczęte sprawy sądowe; Silna pozycja związków zawodowych w jednostce; Nieprzestrzeganie statutowych wymagań. Zdolność kredytowa: Wg prawa bankowego jest to możliwość spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w umownym terminie; Jest potencjałem ekonomicznym umożliwiającym obsługę długu IA – kredyt dostępny bez dodatkowych wymogów przy oprocentowaniu wg dolnych stawek (sytuacja lepsza od przeciętnej) IB – kredyt dostępny przy wzmożonym monitoringu sytuacji finansowej klienta, przy przeciętnym poziomie oprocentowania (syt. normalna) II – kredyt dostępny tylko w wyjątkowych sytuacjach, przy spełnieniu wymaganych minimalnie progów pkt w ocenie jakościowej i ilościowej oraz przy dodatkowym wyższym zabezpieczeniu i oprocentowaniu (syt wątpliwa) III – kredyt w zasadzie niedostępny, możliwy jedynie przy gwarancjach rządowych lub poręczeniu bardzo dobrego finansowo podmiotu gosp (syt bardzo wątpliwa) IV – kredyt niedostępny (syt stracona)

Źródła ryzyka projektów inwestycyjnych: A. Źródła ryzyka dotyczące projektu: 1. Związane z naturą projektu:Duży zakres; Złożoność; Jednostkowość i innowacyjność; Pośpiech w planowaniu i wdrażaniu („złota zasada inwestowania”). 2. Personel zarządzający projektem. 3. Inwestor:Słaba motywacja dla projektu; Realizacja wielu projektów konkurencyjnych; Ograniczoność zasobów, Złe rozpoznanie popytu i nietrafna ocena opłacalności projektu. B. Źródła ryzyka dotyczące otoczenia: 1. Zagrożenia konkurencji; 2. Otoczenie ekonomiczne:Trendy w gospodarce krajowej, światowej; Inflacja; Poziom stopy procentowej System podatkowy; Priorytety gospodarcze rządu; Możliwość pozyskania kapitału. 3. Otoczenie prawne wraz ze standardami międzynarodowymi dotyczące projektów inwestycyjnych. 4. Otoczenie polityczne. 5. Otoczenie technologiczne 6. Otoczenie społeczne – brak akceptacji społeczności lokalnej dla projektu, np. tarczy rakietowej w Polsce, elektrowni jądrowej, obwodnicy Augustowa w Dolinie Rospudy, 7. Otoczenie przyrodnicze:Przyroda zagraża projektowi Projekt – w czasie jego realizacji oraz eksploatacji – zagraża równowadze naturalnej środowiska. 8. Otoczenie wykonawcze:Ilość i poziom wiarygodności uczestników fazy procesu inwestycyjnego; Zły wybór wykonawców; Spóźnione zaangażowanie niektórych wykonawców; Złe przygotowanie kontraktu Komponenty ceny kredytu i kierunki finansowania przez każdy składnik: CENA KREDYTU: 1)Stawka transferowa (Finansuje źródło funduszy potrzebnych do udzielenia kredytu) 2)Premia za ryzyko (Finansuje oczekiwane straty kredytowe); 3)Marża operacyjna (Finansuje koszty udzielania kredytu i zarządzania nim); 4)Marża zysku (Finansuje oczekiwaną przez akcjonariuszy stopę zwrotu z kapitału). Montaż finansowy projektu inwestycyjnego - świadomy i celowy proces dotyczący: Identyfikacji i wyboru instytucji finansowych uczestniczących w finansowaniu projektu inwestycyjnego oraz; Określenia proporcji środków pochodzących z różnych źródeł finansowania, a także; Dopasowania terminów regulowania zobowiązań z terminami planowanych wpływów środków finansowych Ryzykowne aspekty projektu inwestycyjnego: Wielkość i wartość projektu; Złożoność projektu; Inwestycyjność; Czas planowania i realizacji; Zaangażowani ludzie Złota zasada inwestycyjna –nie można oszczędzać czasu na etapie przygotowania projektu, ponieważ odbije się to na etapie realizacji projektu. Zależność ryzyka projektu inwestycyjnego od trzech elementów: 1. Rodzaju projektu, tj. od:Skali projektu; Nowatorstwa technologicznego; Specyfiki rozwiązań prawnych; Związków powodzenia (lub nie) projektu i zjawisk polityczno-ekonomicznych; Zależności projektu i środowiska naturalnego oraz poziomu bezpieczeństwa. 2. Sektorowy profil ryzyka – związany z indywidualną specyfiką dziedziny, sektorem, w którym realizowany jest projekt, np.:Eksploatacja złóż; Energetyka; Transport drogowy i kolejowy. Budowlany, 3. Ryzyko a faza życia projektu: W fazie identyfikacji celu projektu | Największe ryzyko podjęcia nietrafnego projektu, przechodzi automatycznie na kolejne fazy cyklu życia projektu; Prace koncepcyjne - projektowe | Wybór rozwiązań technologicznych, technicznych, architektonicznych; Prace koncepcyjne - planowanie | Identyfikacja i uwzględnienie różnych ograniczeń, współzależnośc czynności; komunikacja między uczestnikami; Wykonawstwo | Czynności operacyjne - materiały, pogoda, zachowanie ludzi różnych, licznych zespołów pracowników; Odbiór i rozruch | Niewłaściwe użytkowanie, rozruch, pozwolenie na eksploatację Rodzaje nieruchomości: Nieruchomość gruntowa – dotyczy części ziemi jako odrębnego przedmiotu własności oraz części składowych gruntu, tj. budynków i innych urządzeń trwale związanych z gruntem, a także nasadzeń. Nieruchomość budynkowa – dotyczy budynków i innych urządzeń, które zostały wzniesione na gruncie należącym do Skarbu Państwa lub gmin bądź ich związków przez wieczystego użytkownika i stanowią jego własność. Czas trwania użytkowania wieczystego (zwanego własnością czasową) to okres nie krótszy niż 40 lat, zwykle trwa 99 lat i może być przedłużony. Nieruchomość lokalowa – to samodzielny lokat mieszkaniowy lub o innym przeznaczeniu, który stanowi odrębną własność Rynek nieruchomości - Pojęcie - jest to struktura obejmująca (wg Kalkowskiego): 1.Ukształtowany zbiór wzajemnie ze sobą powiązanych uczestników; 2.Procesów oferowania i wymiany nieruchomości, polegających na przekazywaniu praw własności i/lub praw do korzystania z nieruchomości; 3.Oraz warunków, w których realizowane są te procesy

Istota inwestycji -Inwestycje to przedsięwzięcia, których istotą jest „teraźniejsze wyrzeczenie dla przyszłych korzyści. Teraźniejszość jest względnie pewna, podczas gdy przyszłość jest zawsze niewiadomą. Z tego powodu inwestycje są poświęceniem pewnego dla niepewnego” J. Hirsleifer. Cechy inwestycji: 1)Z góry określony cel; 2)Charakter psychologiczny decyzji inwestycyjnej dotyczący konieczności dokonania określonych wyborów przez inwestora; 3)Czas jako nieodłączny czynnik procesu inwestycyjnego; 4)Inwestowaniu zawsze towarzyszy ryzyko wynikające z niepewnej przyszłości. Klasyfikacja rodzajów inwestycji 1.Finansowe (kapitałowe): · Akcje; · Obligacje; · Lokaty; 2.Rzeczowe: · Nowe; · Rozbudowa; · Modernizacja; · Odtworzenie; 3.Niematerialne: · Badanie i rozwój; · Szkolenie kadr; · Promocja i reklama; · Fazy rozwoju projektu inwestycyjnego: I - przedinwestycyjna; II – inwestycyjna; III – operacyjna Etapy i czynności fazy przediwestycyjnej. 1.Identyfikacja możliwości inwestycyjnych: Cel: dokonanie identyfikacji kierunków inwestowania, które mogą później przekształcić się w konkretne projekty inwestycyjne. [Występowanie i obfitość zasobów naturalnych i możliwość ich wykorzystania; Przewidywanie wielkości i struktury przyszłego popytu; Ocena doświadczeń krajów o podobnych uwarunkowaniach rozwojowych; Możliwość współpracy z zagranicą w zakresie produkcji i dystrybucji] 2.Wstępne studium wykonalności: Cel: przeprowadzenie wstępnej oceny projektu dla weryfikacji prowadzonej do podjęcia decyzji o kontynuowaniu lub zaniechaniu dalszych kosztownych i czasochłonnych prac nad opracowaniem studium wykonalności. W przypadku stwierdzenia celowości kontynuowania – precyzyjne określenie celu przedsięwzięcia i uzasadnienie jego wykonania. 3.Studium wykonalności: Cel: krytyczne przeanalizowanie wszystkich rozpoznanych uwarunkowań projektu stanowiących podstawę podjęcia decyzji inwestycyjnej (techniczne, finansowe, ekonomiczne, dystrybucyjne, ekologiczne). Sformułowanie ostatecznej wersji projektu. [Dokonanie oceny czy zbadane zostały wszystkie warianty projektu; Przeprowadzenie analiz umożliwiających uzyskanie odpowiedzi na pytanie czy projekt będzie spełniał oczekiwania klienta; Ocena zagrożeń dla środowiska naturalnego, dla stwierdzenia czy projekt nie narusza obowiązujących w tym zakresie norm; Ocena realności projektu czy projekt jest możliwy do realizacji] Rachunek ekonomiczny – zespół naukowo potwierdzonych do porównania różnych wariantów rozwiązań, przy czym każde rozwiązanie musi być realne pod względem technicznym i organizacyjnym. Inwestycja a kapitał - W wyniku procesów powstają dobra kapitałowe, czyli takie, które charakteryzują sie aktywnym uczestnictwem w procesie reprodukcji, których zaangażowanie przynosi przedsiębiorstwu możliwość osiągania zysków. WACC - ile procent kosztuje inwestora każda złotówka przeznaczona na inwestycje. [WACC- jest obliczeniem całkowitego koszt kapitału dla firmy, w którym każdej kategorii kapitału proporcjonalnie nadaje się odpowiednią wagę. Wszystkie źródła kapitału - akcje, obligacje i inne zadłużenie długoterminowego - są ujęte w kalkulacji WACC]. Różnica: Kap.własny(zysk,k. podst, k.zapasowy); k.obcy(kredyty, obligacje, zobowiązania bieżące)Jedną z głównych różnic czas na jaki został postawiony firmie do dyspozycji. Czas jest określony w przypadku kapitału obcego, kapitał własny jest natomiast udostępniony bezterminowo. FAZY CYKLU PROJEKTU: F.Inwestycyjna(Budowa, Projektowanie techniczne; Negocjacje, podpisywanie umów; Marketing przedprodukcyjny; Szkolenie) --ODBIOR I ROZRUCH->F.Operacyjna(Rozbudowa,innowacje; Odtworzenie, restrukturyzacje)--STUDIUM MOZLIWOSCI->F.Przedinwestycyjna(Studium feasibility; S.pre-feasibility; S.Pomocniczo-funkcjonalne)--RAPORT oceniajacy->

Def. „Przez inwestycje nie należy rozumieć nabywania akcji lub obligacji przez nabywców indywidualnych, lecz nabywanie dóbr inwestycyjnych przez przeds. Inwestycje to zakupy dóbr kapitałowych – zakładów produkcyjnych, wyposażenie, budynków mieszkalnych oraz zmiany zapasów w przeds, przyczyniające się do tworzenia strumienia dóbr i usług w przeciwieństwie do wydatków konsumpcyjnych, w efekcie których następuje natychmiastowe zużycie” Kamerschen, McKenie, Nordinelli.

Trzy główne typy decyzji inwestycyjnych: Decyzje dotyczące jednego projektu inwestycyjnego (bezwzgl ocena efektywności projektu inwestycyjnego); Decyzje związane z wyborem projektu o najwyższej efektywności ze zbioru projektów dopuszczalnych (względna ocena...); Decyzje związane z tworzeniem optymalnego portfela projektów inwestycyjnych zapewniającego inwestorowi maksymalizację jego wartości rynkowej. Rodzaje projektów uwzględniające kierunek Cash flow działalności inwestycyjnej: 1.Projekty typowe (konwencjonalne): O wzrastającym w miarę upływu czasu użytkowania dodatnim strumieniu gotówki generowanym przez projekt; Związane zwłaszcza z zastępowaniem już istniejących składników majątku, stąd są to głównie inwestycje odtworzeniowe i modernizacje; Służące utrzymaniu lub zwiększeniu skali działalności oraz obniżce kosztów eksploatacyjnych. 2.Projekty niekonwencjonalne: O często zmiennym (+/-) kierunku generowanych strumienie pieniężnych; Nie wynikają samoistnie z dotychczasowej działalności; Są wynikiem strategicznych wariantów generowanych przez najwyższy szczebel kierowniczy; Nowatorski charakter tych projektów utrudnia oszacowanie ich opłacalności; Związany jest z nimi relatywnie wysoki poziom ryzyka Projekt inwestycyjny – zespół czynności wewn skoordynowanych, realizowanych w założonych terminach, prowadzących do powstania zlokalizowanego we wskazanym miejscu obok majątku trwałego o określonych cechach techniczno-użytkowych przy zastosowaniu odpowiednich zasobów i technologii. Procesy inwestycyjne – polegają na przekształceniu strumieni w zasoby ekonomiczne – posiadające trwałość ekonomiczną w procesie reprodukcji. Procesy nieinwestycyjne – prowadzą do konsumpcji, nie tworzą zasobów ekonomiczny [Zasoby ekonomiczne – to kapitał którego istotą jest zdolność ponownego przekształcenia w strumień dóbr i usług jednocześnie możliwość nie tylko samoodtwarzania, ale i uzyskania nadwyżki dochodu.] Zasada Eisenhogrna: Duża|Ważność|Mała 1.BA; 2.DC. Duża|Pilność|Mała: ZADANIA: w równym stopniu pilne i ważne wykonuje się osobiście i należy się do tego zabrać natychmiast (zad.A); o dużej ważności, ale niezbyt pilne, mogą na razie poczekać, należy je jednak zaplanować; tj. ustalić termin ich wykonania lub zlecić ich wykonanie komuś innemu z możliwością kontroli (zad.B); niewielkiej wagi, lecz pilne powinny być zlecone komuś innemu do wykonania lub załatwione na końcu (zad.C);  które nie są ani szczególnie pilne ani ważne, nie należy sobie zawracać głowy (zad.D)

Symptomy zagrożenia bankructwa przedsiębiorstwa-inwestora: 1)Finansowe: Niekorzystne kształtowanie się podstawowych wskaźników finansowych: Istotne zmniejszanie się zysku brutto i netto lub powstanie straty netto; Przewaga ekstensywnych czynników rozwoju; Trudności w pozyskiwaniu nowych źródeł zasilania finansowego; Wzrost zapotrzebowania na kredyty i pożyczki, gł. krótkoterminowe; Opóźnienia w spłacie zobowiązań kredytowych; Wzrost zobowiązań wobec kontrahentów, nawet o charakterze przeterminowanym; Zaległości lub zaprzestanie wypłat dywidend; Zamrożenie środków w produkcji niezakończonej i zapasach. 2)Operacyjne:Brak planów rozwoju przedsiębiorstwa; Utrata kluczowych pracowników i wysoka fluktuacja zatrudnionych; Brak działań inwestycyjnych w tym proinnowacyjnych; Utrata głównych odbiorców i dostawców; Niedomagania w funkcjonowaniu kontroli wewnętrznej. 3)Inne:Wszczęte sprawy sądowe; Silna pozycja związków zawodowych w jednostce; Nieprzestrzeganie statutowych wymagań. Zdolność kredytowa: Wg prawa bankowego jest to możliwość spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w umownym terminie; Jest potencjałem ekonomicznym umożliwiającym obsługę długu IA – kredyt dostępny bez dodatkowych wymogów przy oprocentowaniu wg dolnych stawek (sytuacja lepsza od przeciętnej) IB – kredyt dostępny przy wzmożonym monitoringu sytuacji finansowej klienta, przy przeciętnym poziomie oprocentowania (syt. normalna) II – kredyt dostępny tylko w wyjątkowych sytuacjach, przy spełnieniu wymaganych minimalnie progów pkt w ocenie jakościowej i ilościowej oraz przy dodatkowym wyższym zabezpieczeniu i oprocentowaniu (syt wątpliwa) III – kredyt w zasadzie niedostępny, możliwy jedynie przy gwarancjach rządowych lub poręczeniu bardzo dobrego finansowo podmiotu gosp (syt bardzo wątpliwa) IV – kredyt niedostępny (syt stracona)

Źródła ryzyka projektów inwestycyjnych: A. Źródła ryzyka dotyczące projektu: 1. Związane z naturą projektu:Duży zakres; Złożoność; Jednostkowość i innowacyjność; Pośpiech w planowaniu i wdrażaniu („złota zasada inwestowania”). 2. Personel zarządzający projektem. 3. Inwestor:Słaba motywacja dla projektu; Realizacja wielu projektów konkurencyjnych; Ograniczoność zasobów, Złe rozpoznanie popytu i nietrafna ocena opłacalności projektu. B. Źródła ryzyka dotyczące otoczenia: 1. Zagrożenia konkurencji; 2. Otoczenie ekonomiczne:Trendy w gospodarce krajowej, światowej; Inflacja; Poziom stopy procentowej System podatkowy; Priorytety gospodarcze rządu; Możliwość pozyskania kapitału. 3. Otoczenie prawne wraz ze standardami międzynarodowymi dotyczące projektów inwestycyjnych. 4. Otoczenie polityczne. 5. Otoczenie technologiczne 6. Otoczenie społeczne – brak akceptacji społeczności lokalnej dla projektu, np. tarczy rakietowej w Polsce, elektrowni jądrowej, obwodnicy Augustowa w Dolinie Rospudy, 7. Otoczenie przyrodnicze:Przyroda zagraża projektowi Projekt – w czasie jego realizacji oraz eksploatacji – zagraża równowadze naturalnej środowiska. 8. Otoczenie wykonawcze:Ilość i poziom wiarygodności uczestników fazy procesu inwestycyjnego; Zły wybór wykonawców; Spóźnione zaangażowanie niektórych wykonawców; Złe przygotowanie kontraktu

Komponenty ceny kredytu i kierunki finansowania przez każdy składnik: CENA KREDYTU: 1)Stawka transferowa (Finansuje źródło funduszy potrzebnych do udzielenia kredytu) 2)Premia za ryzyko (Finansuje oczekiwane straty kredytowe); 3)Marża operacyjna (Finansuje koszty udzielania kredytu i zarządzania nim); 4)Marża zysku (Finansuje oczekiwaną przez akcjonariuszy stopę zwrotu z kapitału). Montaż finansowy projektu inwestycyjnego - świadomy i celowy proces dotyczący: Identyfikacji i wyboru instytucji finansowych uczestniczących w finansowaniu projektu inwestycyjnego oraz; Określenia proporcji środków pochodzących z różnych źródeł finansowania, a także; Dopasowania terminów regulowania zobowiązań z terminami planowanych wpływów środków finansowych Ryzykowne aspekty projektu inwestycyjnego: Wielkość i wartość projektu; Złożoność projektu; Inwestycyjność; Czas planowania i realizacji; Zaangażowani ludzie

Złota zasada inwestycyjna –nie można oszczędzać czasu na etapie przygotowania projektu, ponieważ odbije się to na etapie realizacji projektu.

Zależność ryzyka projektu inwestycyjnego od trzech elementów: 1. Rodzaju projektu, tj. od:Skali projektu; Nowatorstwa technologicznego; Specyfiki rozwiązań prawnych; Związków powodzenia (lub nie) projektu i zjawisk polityczno-ekonomicznych; Zależności projektu i środowiska naturalnego oraz poziomu bezpieczeństwa. 2. Sektorowy profil ryzyka – związany z indywidualną specyfiką dziedziny, sektorem, w którym realizowany jest projekt, np.:Eksploatacja złóż; Energetyka; Transport drogowy i kolejowy. Budowlany, 3. Ryzyko a faza życia projektu: W fazie identyfikacji celu projektu | Największe ryzyko podjęcia nietrafnego projektu, przechodzi automatycznie na kolejne fazy cyklu życia projektu; Prace koncepcyjne - projektowe | Wybór rozwiązań technologicznych, technicznych, architektonicznych; Prace koncepcyjne - planowanie | Identyfikacja i uwzględnienie różnych ograniczeń, współzależnośc czynności; komunikacja między uczestnikami; Wykonawstwo | Czynności operacyjne - materiały, pogoda, zachowanie ludzi różnych, licznych zespołów pracowników; Odbiór i rozruch | Niewłaściwe użytkowanie, rozruch, pozwolenie na eksploatację Rodzaje nieruchomości: Nieruchomość gruntowa – dotyczy części ziemi jako odrębnego przedmiotu własności oraz części składowych gruntu, tj. budynków i innych urządzeń trwale związanych z gruntem, a także nasadzeń. Nieruchomość budynkowa – dotyczy budynków i innych urządzeń, które zostały wzniesione na gruncie należącym do Skarbu Państwa lub gmin bądź ich związków przez wieczystego użytkownika i stanowią jego własność. Czas trwania użytkowania wieczystego (zwanego własnością czasową) to okres nie krótszy niż 40 lat, zwykle trwa 99 lat i może być przedłużony. Nieruchomość lokalowa – to samodzielny lokat mieszkaniowy lub o innym przeznaczeniu, który stanowi odrębną własność. Prawo własności -Właściciel nieruchomości ma prawo do (tzw. triada praw): · Posiadania rzeczy, dysponowanie nią, czyli objęcie rzeczy w swoje władanie; · Rozporządzania rzeczą, czyli decydowania o losach tej rzeczy; · Korzystania z rzeczy, czyli czynienia z niej użytku i czerpania korzyści, tzn.: oMoże np. odsunąć inne osoby od korzystania z jego rzeczy; oPobierać pożytki i dochody z rzeczy. Rynek nieruchomości - Pojęcie - jest to struktura obejmująca (wg prof. L. Kalkowskiego): 1.Ukształtowany zbiór wzajemnie ze sobą powiązanych uczestników; 2.Procesów oferowania i wymiany nieruchomości, polegających na przekazywaniu praw własności i/lub praw do korzystania z nieruchomości; 3.Oraz warunków, w których realizowane są te procesy

Trzy główne typy decyzji inwestycyjnych: Decyzje dotyczące jednego projektu inwestycyjnego (bezwzgl ocena efektywności projektu inwestycyjnego); Decyzje związane z wyborem projektu o najwyższej efektywności ze zbioru projektów dopuszczalnych (względna ocena...); Decyzje związane z tworzeniem optymalnego portfela projektów inwestycyjnych zapewniającego inwestorowi maksymalizację jego wartości rynkowej. Rodzaje projektów uwzględniające kierunek Cash flow działalności inwestycyjnej: 1.Projekty typowe (konwencjonalne): O wzrastającym w miarę upływu czasu użytkowania dodatnim strumieniu gotówki generowanym przez projekt; Związane zwłaszcza z zastępowaniem już istniejących składników majątku, stąd są to głównie inwestycje odtworzeniowe i modernizacje; Służące utrzymaniu lub zwiększeniu skali działalności oraz obniżce kosztów eksploatacyjnych. 2.Projekty niekonwencjonalne: O często zmiennym (+/-) kierunku generowanych strumienie pieniężnych; Nie wynikają samoistnie z dotychczasowej działalności; Są wynikiem strategicznych wariantów generowanych przez najwyższy szczebel kierowniczy; Nowatorski charakter tych projektów utrudnia oszacowanie ich opłacalności; Związany jest z nimi relatywnie wysoki poziom ryzyka Projekt inwestycyjny – zespół czynności wewn skoordynowanych, realizowanych w założonych terminach, prowadzących do powstania zlokalizowanego we wskazanym miejscu obok majątku trwałego o określonych cechach techniczno-użytkowych przy zastosowaniu odpowiednich zasobów i technologii. Procesy inwestycyjne – polegają na przekształceniu strumieni w zasoby ekonomiczne – posiadające trwałość ekonomiczną w procesie reprodukcji. Procesy nieinwestycyjne – prowadzą do konsumpcji, nie tworzą zasobów ekonomiczny [Zasoby ekonomiczne – to kapitał którego istotą jest zdolność ponownego przekształcenia w strumień dóbr i usług jednocześnie możliwość nie tylko samoodtwarzania, ale i uzyskania nadwyżki dochodu.] Zasada Eisenhogrna: Duża|Ważność|Mała 1.BA; 2.DC. Duża|Pilność|Mała: ZADANIA: w równym stopniu pilne i ważne wykonuje się osobiście i należy się do tego zabrać natychmiast (zad.A); o dużej ważności, ale niezbyt pilne, mogą na razie poczekać, należy je jednak zaplanować; tj. ustalić termin ich wykonania lub zlecić ich wykonanie komuś innemu z możliwością kontroli (zad.B); niewielkiej wagi, lecz pilne powinny być zlecone komuś innemu do wykonania lub załatwione na końcu (zad.C);  które nie są ani szczególnie pilne ani ważne, nie należy sobie zawracać głowy (zad.D)

Symptomy zagrożenia bankructwa przedsiębiorstwa-inwestora: 1)Finansowe: Niekorzystne kształtowanie się podstawowych wskaźników finansowych: Istotne zmniejszanie się zysku brutto i netto lub powstanie straty netto; Przewaga ekstensywnych czynników rozwoju; Trudności w pozyskiwaniu nowych źródeł zasilania finansowego; Wzrost zapotrzebowania na kredyty i pożyczki, gł. krótkoterminowe; Opóźnienia w spłacie zobowiązań kredytowych; Wzrost zobowiązań wobec kontrahentów, nawet o charakterze przeterminowanym; Zaległości lub zaprzestanie wypłat dywidend; Zamrożenie środków w produkcji niezakończonej i zapasach. 2)Operacyjne:Brak planów rozwoju przedsiębiorstwa; Utrata kluczowych pracowników i wysoka fluktuacja zatrudnionych; Brak działań inwestycyjnych w tym proinnowacyjnych; Utrata głównych odbiorców i dostawców; Niedomagania w funkcjonowaniu kontroli wewnętrznej. 3)Inne:Wszczęte sprawy sądowe; Silna pozycja związków zawodowych w jednostce; Nieprzestrzeganie statutowych wymagań. Zdolność kredytowa: Wg prawa bankowego jest to możliwość spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w umownym terminie; Jest potencjałem ekonomicznym umożliwiającym obsługę długu IA – kredyt dostępny bez dodatkowych wymogów przy oprocentowaniu wg dolnych stawek (sytuacja lepsza od przeciętnej) IB – kredyt dostępny przy wzmożonym monitoringu sytuacji finansowej klienta, przy przeciętnym poziomie oprocentowania (syt. normalna) II – kredyt dostępny tylko w wyjątkowych sytuacjach, przy spełnieniu wymaganych minimalnie progów pkt w ocenie jakościowej i ilościowej oraz przy dodatkowym wyższym zabezpieczeniu i oprocentowaniu (syt wątpliwa) III – kredyt w zasadzie niedostępny, możliwy jedynie przy gwarancjach rządowych lub poręczeniu bardzo dobrego finansowo podmiotu gosp (syt bardzo wątpliwa) IV – kredyt niedostępny (syt stracona) Def. „Przez inwestycje nie należy rozumieć nabywania akcji lub obligacji przez nabywców indywidualnych, lecz nabywanie dóbr inwestycyjnych przez przeds. Inwestycje to zakupy dóbr kapitałowych – zakładów produkcyjnych, wyposażenie, budynków mieszkalnych oraz zmiany zapasów w przeds, przyczyniające się do tworzenia strumienia dóbr i usług w przeciwieństwie do wydatków konsumpcyjnych, w efekcie których następuje natychmiastowe zużycie” Kamerschen, McKenie, Nordinelli.

Źródła ryzyka projektów inwestycyjnych: A. Źródła ryzyka dotyczące projektu: 1. Związane z naturą projektu:Duży zakres; Złożoność; Jednostkowość i innowacyjność; Pośpiech w planowaniu i wdrażaniu („złota zasada inwestowania”). 2. Personel zarządzający projektem. 3. Inwestor:Słaba motywacja dla projektu; Realizacja wielu projektów konkurencyjnych; Ograniczoność zasobów, Złe rozpoznanie popytu i nietrafna ocena opłacalności projektu. B. Źródła ryzyka dotyczące otoczenia: 1. Zagrożenia konkurencji; 2. Otoczenie ekonomiczne:Trendy w gospodarce krajowej, światowej; Inflacja; Poziom stopy procentowej System podatkowy; Priorytety gospodarcze rządu; Możliwość pozyskania kapitału. 3. Otoczenie prawne wraz ze standardami międzynarodowymi dotyczące projektów inwestycyjnych. 4. Otoczenie polityczne. 5. Otoczenie technologiczne 6. Otoczenie społeczne – brak akceptacji społeczności lokalnej dla projektu, np. tarczy rakietowej w Polsce, elektrowni jądrowej, obwodnicy Augustowa w Dolinie Rospudy, 7. Otoczenie przyrodnicze:Przyroda zagraża projektowi Projekt – w czasie jego realizacji oraz eksploatacji – zagraża równowadze naturalnej środowiska. 8. Otoczenie wykonawcze:Ilość i poziom wiarygodności uczestników fazy procesu inwestycyjnego; Zły wybór wykonawców; Spóźnione zaangażowanie niektórych wykonawców; Złe przygotowanie kontraktu Komponenty ceny kredytu i kierunki finansowania przez każdy składnik: CENA KREDYTU: 1)Stawka transferowa (Finansuje źródło funduszy potrzebnych do udzielenia kredytu) 2)Premia za ryzyko (Finansuje oczekiwane straty kredytowe); 3)Marża operacyjna (Finansuje koszty udzielania kredytu i zarządzania nim); 4)Marża zysku (Finansuje oczekiwaną przez akcjonariuszy stopę zwrotu z kapitału). Montaż finansowy projektu inwestycyjnego - świadomy i celowy proces dotyczący: Identyfikacji i wyboru instytucji finansowych uczestniczących w finansowaniu projektu inwestycyjnego oraz; Określenia proporcji środków pochodzących z różnych źródeł finansowania, a także; Dopasowania terminów regulowania zobowiązań z terminami planowanych wpływów środków finansowych Ryzykowne aspekty projektu inwestycyjnego: Wielkość i wartość projektu; Złożoność projektu; Inwestycyjność; Czas planowania i realizacji; Zaangażowani ludzie Złota zasada inwestycyjna –nie można oszczędzać czasu na etapie przygotowania projektu, ponieważ odbije się to na etapie realizacji projektu. Zależność ryzyka projektu inwestycyjnego od trzech elementów: 1. Rodzaju projektu, tj. od:Skali projektu; Nowatorstwa technologicznego; Specyfiki rozwiązań prawnych; Związków powodzenia (lub nie) projektu i zjawisk polityczno-ekonomicznych; Zależności projektu i środowiska naturalnego oraz poziomu bezpieczeństwa. 2. Sektorowy profil ryzyka – związany z indywidualną specyfiką dziedziny, sektorem, w którym realizowany jest projekt, np.:Eksploatacja złóż; Energetyka; Transport drogowy i kolejowy. Budowlany, 3. Ryzyko a faza życia projektu: W fazie identyfikacji celu projektu | Największe ryzyko podjęcia nietrafnego projektu, przechodzi automatycznie na kolejne fazy cyklu życia projektu; Prace koncepcyjne - projektowe | Wybór rozwiązań technologicznych, technicznych, architektonicznych; Prace koncepcyjne - planowanie | Identyfikacja i uwzględnienie różnych ograniczeń, współzależnośc czynności; komunikacja między uczestnikami; Wykonawstwo | Czynności operacyjne - materiały, pogoda, zachowanie ludzi różnych, licznych zespołów pracowników; Odbiór i rozruch | Niewłaściwe użytkowanie, rozruch, pozwolenie na eksploatację Rodzaje nieruchomości: Nieruchomość gruntowa – dotyczy części ziemi jako odrębnego przedmiotu własności oraz części składowych gruntu, tj. budynków i innych urządzeń trwale związanych z gruntem, a także nasadzeń. Nieruchomość budynkowa – dotyczy budynków i innych urządzeń, które zostały wzniesione na gruncie należącym do Skarbu Państwa lub gmin bądź ich związków przez wieczystego użytkownika i stanowią jego własność. Czas trwania użytkowania wieczystego (zwanego własnością czasową) to okres nie krótszy niż 40 lat, zwykle trwa 99 lat i może być przedłużony. Nieruchomość lokalowa – to samodzielny lokat mieszkaniowy lub o innym przeznaczeniu, który stanowi odrębną własność Rynek nieruchomości - Pojęcie - jest to struktura obejmująca (wg Kalkowskiego): 1.Ukształtowany zbiór wzajemnie ze sobą powiązanych uczestników; 2.Procesów oferowania i wymiany nieruchomości, polegających na przekazywaniu praw własności i/lub praw do korzystania z nieruchomości; 3.Oraz warunków, w których realizowane są te procesy

Istota inwestycji -Inwestycje to przedsięwzięcia, których istotą jest „teraźniejsze wyrzeczenie dla przyszłych korzyści. Teraźniejszość jest względnie pewna, podczas gdy przyszłość jest zawsze niewiadomą. Z tego powodu inwestycje są poświęceniem pewnego dla niepewnego” J. Hirsleifer. Cechy inwestycji: 1)Z góry określony cel; 2)Charakter psychologiczny decyzji inwestycyjnej dotyczący konieczności dokonania określonych wyborów przez inwestora; 3)Czas jako nieodłączny czynnik procesu inwestycyjnego; 4)Inwestowaniu zawsze towarzyszy ryzyko wynikające z niepewnej przyszłości. Klasyfikacja rodzajów inwestycji 1.Finansowe (kapitałowe): · Akcje; · Obligacje; · Lokaty; 2.Rzeczowe: · Nowe; · Rozbudowa; · Modernizacja; · Odtworzenie; 3.Niematerialne: · Badanie i rozwój; · Szkolenie kadr; · Promocja i reklama; · Fazy rozwoju projektu inwestycyjnego: I - przedinwestycyjna; II – inwestycyjna; III – operacyjna Etapy i czynności fazy przediwestycyjnej. 1.Identyfikacja możliwości inwestycyjnych: Cel: dokonanie identyfikacji kierunków inwestowania, które mogą później przekształcić się w konkretne projekty inwestycyjne. [Występowanie i obfitość zasobów naturalnych i możliwość ich wykorzystania; Przewidywanie wielkości i struktury przyszłego popytu; Ocena doświadczeń krajów o podobnych uwarunkowaniach rozwojowych; Możliwość współpracy z zagranicą w zakresie produkcji i dystrybucji] 2.Wstępne studium wykonalności: Cel: przeprowadzenie wstępnej oceny projektu dla weryfikacji prowadzonej do podjęcia decyzji o kontynuowaniu lub zaniechaniu dalszych kosztownych i czasochłonnych prac nad opracowaniem studium wykonalności. W przypadku stwierdzenia celowości kontynuowania – precyzyjne określenie celu przedsięwzięcia i uzasadnienie jego wykonania. 3.Studium wykonalności: Cel: krytyczne przeanalizowanie wszystkich rozpoznanych uwarunkowań projektu stanowiących podstawę podjęcia decyzji inwestycyjnej (techniczne, finansowe, ekonomiczne, dystrybucyjne, ekologiczne). Sformułowanie ostatecznej wersji projektu. [Dokonanie oceny czy zbadane zostały wszystkie warianty projektu; Przeprowadzenie analiz umożliwiających uzyskanie odpowiedzi na pytanie czy projekt będzie spełniał oczekiwania klienta; Ocena zagrożeń dla środowiska naturalnego, dla stwierdzenia czy projekt nie narusza obowiązujących w tym zakresie norm; Ocena realności projektu czy projekt jest możliwy do realizacji] Rachunek ekonomiczny – zespół naukowo potwierdzonych do porównania różnych wariantów rozwiązań, przy czym każde rozwiązanie musi być realne pod względem technicznym i organizacyjnym. Inwestycja a kapitał - W wyniku procesów powstają dobra kapitałowe, czyli takie, które charakteryzują sie aktywnym uczestnictwem w procesie reprodukcji, których zaangażowanie przynosi przedsiębiorstwu możliwość osiągania zysków. WACC - ile procent kosztuje inwestora każda złotówka przeznaczona na inwestycje. [WACC- jest obliczeniem całkowitego koszt kapitału dla firmy, w którym każdej kategorii kapitału proporcjonalnie nadaje się odpowiednią wagę. Wszystkie źródła kapitału - akcje, obligacje i inne zadłużenie długoterminowego - są ujęte w kalkulacji WACC]. Różnica: Kap.własny(zysk,k. podst, k.zapasowy); k.obcy(kredyty, obligacje, zobowiązania bieżące)Jedną z głównych różnic czas na jaki został postawiony firmie do dyspozycji. Czas jest określony w przypadku kapitału obcego, kapitał własny jest natomiast udostępniony bezterminowo. FAZY CYKLU PROJEKTU: F.Inwestycyjna(Budowa, Projektowanie techniczne; Negocjacje, podpisywanie umów; Marketing przedprodukcyjny; Szkolenie) --ODBIOR I ROZRUCH->F.Operacyjna(Rozbudowa,innowacje; Odtworzenie, restrukturyzacje)--STUDIUM MOZLIWOSCI->F.Przedinwestycyjna(Studium feasibility; S.pre-feasibility; S.Pomocniczo-funkcjonalne)--RAPORT oceniajacy->

Trzy główne typy decyzji inwestycyjnych: Decyzje dotyczące jednego projektu inwestycyjnego (bezwzgl ocena efektywności projektu inwestycyjnego); Decyzje związane z wyborem projektu o najwyższej efektywności ze zbioru projektów dopuszczalnych (względna ocena...); Decyzje związane z tworzeniem optymalnego portfela projektów inwestycyjnych zapewniającego inwestorowi maksymalizację jego wartości rynkowej Projekt inwestycyjny – zespół czynności wewn skoordynowanych, realizowanych w założonych terminach, prowadzących do powstania zlokalizowanego we wskazanym miejscu obok majątku trwałego o określonych cechach techniczno-użytkowych przy zastosowaniu odpowiednich zasobów i technologii. Procesy inwestycyjne – polegają na przekształceniu strumieni w zasoby ekonomiczne – posiadające trwałość ekonomiczną w procesie reprodukcji. Procesy nieinwestycyjne – prowadzą do konsumpcji, nie tworzą zasobów ekonomiczny [Zasoby ekonomiczne – to kapitał którego istotą jest zdolność ponownego przekształcenia w strumień dóbr i usług jednocześnie możliwość nie tylko samoodtwarzania, ale i uzyskania nadwyżki dochodu.]

Istota inwestycji -Inwestycje to przedsięwzięcia, których istotą jest „teraźniejsze wyrzeczenie dla przyszłych korzyści. Teraźniejszość jest względnie pewna, podczas gdy przyszłość jest zawsze niewiadomą. Z tego powodu inwestycje są poświęceniem pewnego dla niepewnego” J. Hirsleifer. Cechy inwestycji: 1)Z góry określony cel; 2)Charakter psychologiczny decyzji inwestycyjnej dotyczący konieczności dokonania określonych wyborów przez inwestora; 3)Czas jako nieodłączny czynnik procesu inwestycyjnego; 4)Inwestowaniu zawsze towarzyszy ryzyko wynikające z niepewnej przyszłości. Klasyfikacja rodzajów inwestycji 1.Finansowe (kapitałowe): · Akcje; · Obligacje; · Lokaty; 2.Rzeczowe: · Nowe; · Rozbudowa; · Modernizacja; · Odtworzenie; 3.Niematerialne: · Badanie i rozwój; · Szkolenie kadr; · Promocja i reklama; · Fazy rozwoju projektu inwestycyjnego: I - przedinwestycyjna; II – inwestycyjna; III – operacyjna Etapy i czynności fazy przediwestycyjnej. 1.Identyfikacja możliwości inwestycyjnych: Cel: dokonanie identyfikacji kierunków inwestowania, które mogą później przekształcić się w konkretne projekty inwestycyjne. [Występowanie i obfitość zasobów naturalnych i możliwość ich wykorzystania; Przewidywanie wielkości i struktury przyszłego popytu; Ocena doświadczeń krajów o podobnych uwarunkowaniach rozwojowych; Możliwość współpracy z zagranicą w zakresie produkcji i dystrybucji] 2.Wstępne studium wykonalności: Cel: przeprowadzenie wstępnej oceny projektu dla weryfikacji prowadzonej do podjęcia decyzji o kontynuowaniu lub zaniechaniu dalszych kosztownych i czasochłonnych prac nad opracowaniem studium wykonalności. W przypadku stwierdzenia celowości kontynuowania – precyzyjne określenie celu przedsięwzięcia i uzasadnienie jego wykonania. 3.Studium wykonalności: Cel: krytyczne przeanalizowanie wszystkich rozpoznanych uwarunkowań projektu stanowiących podstawę podjęcia decyzji inwestycyjnej (techniczne, finansowe, ekonomiczne, dystrybucyjne, ekologiczne). Sformułowanie ostatecznej wersji projektu. [Dokonanie oceny czy zbadane zostały wszystkie warianty projektu; Przeprowadzenie analiz umożliwiających uzyskanie odpowiedzi na pytanie czy projekt będzie spełniał oczekiwania klienta; Ocena zagrożeń dla środowiska naturalnego, dla stwierdzenia czy projekt nie narusza obowiązujących w tym zakresie norm; Ocena realności projektu czy projekt jest możliwy do realizacji] Rachunek ekonomiczny – zespół naukowo potwierdzonych do porównania różnych wariantów rozwiązań, przy czym każde rozwiązanie musi być realne pod względem technicznym i organizacyjnym. Inwestycja a kapitał - W wyniku procesów powstają dobra kapitałowe, czyli takie, które charakteryzują sie aktywnym uczestnictwem w procesie reprodukcji, których zaangażowanie przynosi przedsiębiorstwu możliwość osiągania zysków. WACC - ile procent kosztuje inwestora każda złotówka przeznaczona na inwestycje. [WACC- jest obliczeniem całkowitego koszt kapitału dla firmy, w którym każdej kategorii kapitału proporcjonalnie nadaje się odpowiednią wagę. Wszystkie źródła kapitału - akcje, obligacje i inne zadłużenie długoterminowego - są ujęte w kalkulacji WACC]. Różnica: Kap.własny(zysk,k. podst, k.zapasowy); k.obcy(kredyty, obligacje, zobowiązania bieżące)Jedną z głównych różnic czas na jaki został postawiony firmie do dyspozycji. Czas jest określony w przypadku kapitału obcego, kapitał własny jest natomiast udostępniony bezterminowo. FAZY CYKLU PROJEKTU: F.Inwestycyjna(Budowa, Projektowanie techniczne; Negocjacje, podpisywanie umów; Marketing przedprodukcyjny; Szkolenie) --ODBIOR I ROZRUCH->F.Operacyjna(Rozbudowa,innowacje; Odtworzenie, restrukturyzacje)--STUDIUM MOZLIWOSCI->F.Przedinwestycyjna(Studium feasibility; S.pre-feasibility; S.Pomocniczo-funkcjonalne)--RAPORT oceniajacy->

Zasada Eisenhogrna: Duża|Ważność|Mała 1.BA; 2.DC. Duża|Pilność|Mała: ZADANIA: w równym stopniu pilne i ważne wykonuje się osobiście i należy się do tego zabrać natychmiast (zad.A); o dużej ważności, ale niezbyt pilne, mogą na razie poczekać, należy je jednak zaplanować; tj. ustalić termin ich wykonania lub zlecić ich wykonanie komuś innemu z możliwością kontroli (zad.B); niewielkiej wagi, lecz pilne powinny być zlecone komuś innemu do wykonania lub załatwione na końcu (zad.C);  które nie są ani szczególnie pilne ani ważne, nie należy sobie zawracać głowy (zad.D)

1.Identyfikacja możliwości inwestycyjnych: Cel: dokonanie identyfikacji kierunków inwestowania, które mogą później przekształcić się w konkretne projekty inwestycyjne. [Występowanie i obfitość zasobów naturalnych i możliwość ich wykorzystania; Przewidywanie wielkości i struktury przyszłego popytu; Ocena doświadczeń krajów o podobnych uwarunkowaniach rozwojowych; Możliwość współpracy z zagranicą w zakresie produkcji i dystrybucji] 2.Wstępne studium wykonalności: Cel: przeprowadzenie wstępnej oceny projektu dla weryfikacji prowadzonej do podjęcia decyzji o kontynuowaniu lub zaniechaniu dalszych kosztownych i czasochłonnych prac nad opracowaniem studium wykonalności. W przypadku stwierdzenia celowości kontynuowania – precyzyjne określenie celu przedsięwzięcia i uzasadnienie jego wykonania. 3.Studium wykonalności: Cel: krytyczne przeanalizowanie wszystkich rozpoznanych uwarunkowań projektu stanowiących podstawę podjęcia decyzji inwestycyjnej (techniczne, finansowe, ekonomiczne, dystrybucyjne, ekologiczne). Sformułowanie ostatecznej wersji projektu. [Dokonanie oceny czy zbadane zostały wszystkie warianty projektu; Przeprowadzenie analiz umożliwiających uzyskanie odpowiedzi na pytanie czy projekt będzie spełniał oczekiwania klienta; Ocena zagrożeń dla środowiska naturalnego, dla stwierdzenia czy projekt nie narusza obowiązujących w tym zakresie norm; Ocena realności projektu czy projekt jest możliwy do realizacji] Rachunek ekonomiczny – zespół naukowo potwierdzonych do porównania różnych wariantów rozwiązań, przy czym każde rozwiązanie musi być realne pod względem technicznym i organizacyjnym. Inwestycja a kapitał - W wyniku procesów powstają dobra kapitałowe, czyli takie, które charakteryzują sie aktywnym uczestnictwem w procesie reprodukcji, których zaangażowanie przynosi przedsiębiorstwu możliwość osiągania zysków. WACC - ile procent kosztuje inwestora każda złotówka przeznaczona na inwestycje. [WACC- jest obliczeniem całkowitego koszt kapitału dla firmy, w którym każdej kategorii kapitału proporcjonalnie nadaje się odpowiednią wagę. Wszystkie źródła kapitału - akcje, obligacje i inne zadłużenie długoterminowego - są ujęte w kalkulacji WACC]. Różnica: Kap.własny(zysk,k. podst, k.zapasowy); k.obcy(kredyty, obligacje, zobowiązania bieżące)Jedną z głównych różnic czas na jaki został postawiony firmie do dyspozycji. Czas jest określony w przypadku kapitału obcego, kapitał własny jest natomiast udostępniony bezterminowo. FAZY CYKLU PROJEKTU: F.Inwestycyjna(Budowa, Projektowanie techniczne; Negocjacje, podpisywanie umów; Marketing przedprodukcyjny; Szkolenie) --ODBIOR I ROZRUCH->F.Operacyjna(Rozbudowa,innowacje; Odtworzenie, restrukturyzacje)--STUDIUM MOZLIWOSCI->F.Przedinwestycyjna(Studium feasibility; S.pre-feasibility; S.Pomocniczo-funkcjonalne)--RAPORT oceniajacy->