Sprzedaż nieruchomości rolnych-KPB 107 grudzień 2005

Art-Presse

W ustawie z 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego jest zapis, że Agencji Nieruchomości Rolnych działającej na rzecz skarbu państwa przysługuje prawo pierwokupu w wypadku sprzedaży gruntów rolnych. A że większość gruntów w Polsce, także w miastach, to grunty rolne, toteż niemal przy każdej transakcji dotyczącej sprzedaży gruntu włącza się ANR.

Jest to procedura znacznie utrudniająca obrót nieruchomościami. Wydłuża się termin załatwiania formalności, płaci się za dodatkową umowę notarialną (warunkową), opóźnia się płatność- kupujący płaci jedynie zadatek, a dopiero po negatywnej decyzji ANR resztę. Przed notariuszem zawiera się umowę warunkową sprzedaży, a ten, na wniosek osoby sprzedającej zawiadamia o transakcji Agencję (ANR Oddział Terenowy w Opolu, 45-068 Opole, ul.1-go Maja 6, tel./fax [phone]), która może skorzystać z prawa pierwokupu w ciągu miesiąca od zawarcia transakcji. Jeżeli zrezygnuje ze swego prawa można przystąpić do ostatecznej umowy, jeżeli w ciągu miesiąca nie odpowie, również można przystąpić do transakcji, bo minął termin przeznaczony na wykonanie prawa pierwokupu. Na decyzję ANR czeka się od 2 do 4 tygodni, w zależności od ilości transakcji. Agencja rzadko korzysta ze swego prawa, ale jeśli zechce skorzystać, sprzedający nie może wycofać się z umowy. Zgodnie z art.597 KC prawo pierwokupu wykonuje się przez oświadczenie złożone zobowiązanemu- w przypadku gruntu musi mieć formę aktu notarialnego, ale nie musi być zawarte u tego samego notariusza, u którego zawarto umowę warunkową. W dniu sporządzenia aktu notarialnego przez notariusza wybranego przez ANR (sprzedający nie musi być przy tym obecny), w którym umieszcza oświadczenie Agencji o skorzystaniu z prawa pierwokupu, staje się ona nowym właścicielem i zawiadamia o tym fakcie obydwie strony umowy warunkowej. Zazwyczaj sprzedaż gruntu agencji następuje na zasadach określonych w umowie wstępnej, lecz jeśli cena transakcji rażąco odbiega od cen obowiązujących w danym rejonie, Agencja może w terminie 14 dni od złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu wystąpić do sądu o ustalenie ceny, jeśli zaś akceptuje kwotę określoną w umowie notarialnej powinna ją niezwłocznie uiścić sprzedającemu, ten zaś musi zwrócić zaliczkę niedoszłemu kupującemu.
W umowie notarialnej warunkowej powinno umieścić się klauzulę prawa odstąpienia od umowy (art.395 KC), jeśli strona nie wykona swego świadczenia. Co to oznacza? W przypadku, gdy ANR nie skorzysta z prawa pierwokupu, a kupujący nie zjawi się na umowie ostatecznej, sprzedający związany umową warunkową, nie mógłby sprzedać gruntu nikomu innemu.

Ziemia rolna i co dalej?

Nabyliśmy właśnie ziemię rolną, ale wcale nie chcemy jej uprawiać tylko wybudować dom. Musimy rozpocząć procedurę odrolnienia. Zmiana przeznaczenia terenu z rolnego na inwestycyjny jest możliwa przy tworzeniu planu zagospodarowania przestrzennego (wiele gmin wokół Krakowa jest akurat w trakcie prac nad tworzeniem planu). Jeżeli zmienia się przeznaczenie ziemi ornej klasy I,II,III i dotyczy to obszaru większego niż pół hektara, potrzebna jest zgoda ministra rolnictwa. Jeżeli odrolnienie dotyczy gruntów klasy IV i obszaru powyżej 1 hektara decyzję podejmuje wojewoda, a jeżeli zmieniamy przeznaczenie gruntów klasy V i VI decyzję może podjąć sama gmina.
Opłata za zmianę przeznaczenia gruntów jest uzależniona od wartości tony żyta- w zależności od klasy gleby i pomniejszona o zapłaconą cenę np. za odrolnienie 1 ha ziemi ornej I klasy trzeba zapłacić równowartość 750 ton żyta, a wartość 1 tony ziarna żyta każdego roku ogłasza GUS dla potrzeb naliczenia podatku rolnego(w 2004 r.- cena 1 tony żyta wynosiła 345,70 zł,). Opłaty reguluje ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych z 3 lutego 1995 roku z późniejszymi zmianami (tekst jednolity Dz.U. nr 121 z 2004 r, poz.1266) . Czasem położenie gruntu wskazuje na to, że odrolnienie musi nastąpić, gdyż wokół są już tereny odrolnione i zabudowane. Wtedy urząd w formie decyzji ustala opłatę , którą wnosi się w ratach w ciągu 10 lat. Za ziemię klasy od IV do VI opłaty już wówczas nie ma. Opłata występuje w przypadku tzw. gruntów organicznych np. torfowisk. Wysokość tej opłaty określona jest w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Nie wnosi się opłat, gdy teren rolny, nawet jeżeli są to najlepsze grunty, zostanie przeznaczony w planie pod budownictwo mieszkaniowe. Przy budownictwie wolno stojącym nie można zabudować jednak więcej niż 5 arów, czyli 500 metrów kwadratowych, a przy budownictwie wielomieszkaniowym obowiązuje limit 200 metrów kwadratowych na każdy lokal. Jeżeli te wartości zostaną przekroczone od nadwyżki naliczone zostaną opłaty.
Jeżeli grunty znajdują się na terenach nie posiadających aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego odrolnienie jest trudniejsze, za wyjątkiem działek mniejszych niż pół hektara- warunek to zabudowane sąsiedztwo. Jeżeli posiadana przez nas działka ma co najmniej tyle powierzchni co przeciętne gospodarstwo rolne w danej gminie, to można na niej postawić dom. Można też kupić grunt z zabudową siedliskową, która zostanie rozbudowana.

Wzrost wartości gruntu

Zmiana przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany oznacza wzrost jego wartości. Gdy taki grunt zostanie sprzedany przed upływem 5 lat od zmiany planu zagospodarowania, gmina może żądać od właściciela jednorazowej opłaty, ustalonej w formie decyzji, w wysokości do 30 procent (to górna granica) wzrostu wartości- tzw. renta planistyczna (art.36, 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 27 marca 2003 Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zmianami). Gmina o każdej sprzedaży gruntu dowiaduje się od notariuszy, którzy mają obowiązek w ciągu 7 dni od daty zawarcia umowy, przesłać wypis umowy notarialnej. Wójt, burmistrz lub prezydent ma wydać decyzję o opłacie od wzrostu wartości bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu. Właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości ma prawo przed transakcją żądać ustalenia wysokości tej opłaty. Zostaje ustalona w decyzji, od której można się odwołać do samorządowego kolegium odwoławczego, a później wnieść skargę do sąd