OPIS TRANSAKCJI NR 1
Przedmiot transakcji:
Gospodarstwo Rolne
Rodzaj transakcji:
Sprzedaż
Transakcję przeprowadził praktykant
Praktyki Przeprowadzone przez
Kraków 2007
Spis treści:
1. Przyjęcie oferty
1.1 Pozyskanie oferty
1.2 Zawarcie umowy pośrednictwa
1.3 Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości
1.4 Oględziny nieruchomości
2. Promocja oferty
3. Okazywanie nieruchomości, wstępne negocjacje stron
4. Przygotowanie transakcji
Wystąpienie z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy
4.2 Przygotowanie dokumentów
5. Finalizacja transakcji
6. Rozliczenia z klientami
7. Zarchiwizowanie dokumentów związanych z transakcją
8. Załączniki
1. Przyjęcie oferty
Pozyskanie oferty.
Do biura nieruchomości LOCUM zgłosił się Klient z ofertą sprzedaży gospodarstwa rolnego. Dom z 2 działkami mają łączną powierzchnię 1012 m2. Po wstępnej rozmowie, przedstawieniu przez klienta wymaganych danych dotyczących nieruchomości oraz zapoznaniu go z warunkami umowy pośrednictwa przystąpiono do jej zawarcia.
1.2 Zawarcie umowy pośrednictwa.
Na podstawie przedstawionych dokumentów Pośrednik ustalił tożsamość (dowód osobisty) zamawiającego oraz jego prawo własności do nieruchomości (odpis z księgi wieczystej). Następnie Pośrednik przedstawił mu propozycję umowy pośrednictwa.
W umowie tej zamawiający oświadczył, że jest właścicielem powyższej nieruchomości gruntowej, że wolna jest ona od wad prawnych, praw osób trzecich oraz, że nie toczy się żadne postępowanie, którego przedmiotem jest ta nieruchomość. Upoważnił także pośrednika do uzyskiwania informacji i dokumentów niezbędnych do wykonania umowy. Pośrednik ze swej strony zobowiązał się do należytej staranności w wykonywaniu czynności będących przedmiotem tej umowy, oraz do zachowania w tajemnicy informacji, które uzyska.
Uzgodniono, że umowa zostanie zawarta na czas nieokreślony, bez klauzuli wyłączności. W drodze negocjacji ustalono wynagrodzenie pośrednika, tj. prowizję w wysokości 2% ceny sprzedaży nieruchomości plus vat, płatnej 50% w dniu zawarcia umowy przedwstępnej, a pozostałej części w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej.
Po analizie rynku podobnych nieruchomości w bazie danych MLS Ustalono cenę ofertową działki.
Pośrednik oświadczył, że posiada ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej, a zamawiający wyraził zgodę na przetwarzanie swoich danych osobowych w celu realizacji umowy.
Umowa została podpisana przez obie jej strony, (załącznik nr 1)
1.3 Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości.
Nieruchomość ta nie ma założonej księgi wieczystej i jako dokument potwierdzający prawo własności zamawiający przedstawił Akt własności. Na jego podstawie pośrednik stwierdził, że jest on jedynym właścicielem nieruchomości i że je odziedziczył po zmarłym samotnym bracie. Według odpisu są to działki gruntu o powierzchni 1012 m2.
Pośrednik potwierdził w Sądzie Rejonowym w Krakowie, że ta nieruchomość rzeczywiście nie posiada założonej księgi wieczystej.
Oględziny nieruchomości.
Następnie pośrednik wraz z zamawiającym dokonał oględzin tej nieruchomości. położonego w miejscowości Błogocice koło Proszowic woj. Małopolskie 35 km od Krakowa. Nieruchomość ta składa się z 2 działek (budolana i rolna) domu z cegły o powierzchni 117 m2. szopy i stodoły drewnianej. Działki te graniczą ze sobą i są usytuowane po 2 stronach drogi gminnej. Dom i te działki są przedmiotem sprzedaży tylko i wyłącznie w całości, ponieważ właściciel potrzebuje pieniędzy na dosilenie uruchomionego biznesu i nie ma czasu na przeprowadzenie dalszego podziału tej nieruchomości. Działka jest w pełni uzbrojona w media. Dodatkowo działki te wymagają odrolnienia, gdyż w większości są klasy R II.
Działka nie posiada warunków zabudowy, ale właściciel wystąpił już z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla w/w działek.
2. Promocja oferty
Pośrednik w celu wypromowania nieruchomości podjął następujące działania
sprawdził własną bazę danych z danymi osób poszukujących tego typu nieruchomości lokalowe do kupna,
umieścił nową ofertę w prasie branżowej,
wprowadził ofertę do bazy danych MLS,
opracował ofertę do Internetu i umieścił ją na stronie biura www.LOCUM.pl
Przekazał również informacje o tej ofercie do współpracujących z nim pośredników.
3. Okazywanie nieruchomości, wstępne negocjacje stron.
W związku głównie z atrakcyjnym położeniem działek pośrednik odebrał sporą ilość telefonów w odpowiedzi na umieszczone przez niego w branżowej prasie ogłoszenia. Znaczna część zainteresowanych osób umówiła się na ich oględziny. Pośrednik okazał je również swoim wcześniejszym klientom poszukującym podobne nieruchomości poza miastem. Zostały one również zaprezentowane klientom innych pośredników. Przy prezentacji pośrednik zwracał uwagę potencjalnych nabywców na ciche spokojne miejsce bliska Krakowa z dobrym połączeniem z centrum (30 min jazy samochodem) oraz niską cenę związaną z pilną potrzebą szybkiego zbycia.
Gospodarstwo to zostało również przedstawione klientowi biura, który informację o nich uzyskał ze strony biura. www.LOCUM.pl. Klient obejrzał również pozostałe interesujące go podobne nieruchomości znajdujące się w ofercie biura, jednak wybrał to gospodarstwo rolne, będące przedmiotem opisu.
Pośrednik zorganizował w swoim biurze spotkanie stron w dogodnym dla nich terminie.
Po przeprowadzonych negocjacjach co do ceny i warunków sprzedaży tych nieruchomości, strony doszły do porozumienia ustalono cenę w wysokości 65000 zł, przy czym koszty
transakcji, tj. taksę notarialną oraz podatek od czynności cywilno prawnych poniesie strona
kupująca.
Pośrednik przygotował informację dotyczącą gruntu.
4. Przygotowanie transakcji
4.1 Wystąpienie z wnioskiem do Agencja Nieruchomości Rolnych.
Ponieważ jest to gospodarstwo rolne powyżej 1 ha, a kupujący nie jest rolnikiem i nie zajmuje się rolnictwem, prawo pierwokupu w takim przypadku ma Agencja Nieruchomości Rolnych działająca na rzecz Skarbu Państwa na podstawie art. 2 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003r. związku z powyższym w Kancelarii Notarialnej strony podpisały umowę przedwstępną (warunkową) a następnie wystąpiono z pisemnym z zapytaniem do Agencji Nieruchomości Rolnych w Opolu o to, czy skorzysta z prawa pierwokupu. Kupujący opłacił koszty taksy notarialnej umowy przedwstępnej
4.2 Przygotowanie dokumentów
Pośrednik zgromadził dokumenty konieczne do zawarcia transakcji:
Odmowę skorzystania z prawa pierwokupu przez Agencję Nieruchomości Rolnych (zał. 2)
Wniosek o założenie KW (zał. 3)
Aktualny odpis rejestru gruntów (zał. 4)
Mapa ewidencyjna 1:2000 (zał. 5)
Zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o nie zaleganiu w płatności podatku (zał. 6)
Zaświadczenie z Urzędu Gminy o nie zaleganiu w płatności ach (zał. 7)
Zaświadczenie z Zakładu energetycznego o nie zaleganiu w płatnościach (zał. 8)
W związku z tym, że ta nieruchomość nie posiadała założonej księgi wieczystej, notariusz z którym pośrednik współpracuje wystąpił do sądu o założenie jej dla nowego właściciela , więc pośrednik nie wnioskował o wydanie tego odpisu.
Po zgromadzeniu powyższych dokumentów, pośrednik dostarczył je notariuszowi i ustalił termin zawarcia umowy przyrzeczonej w kancelarii notarialnej w porozumieniu ze stronami umowy. Przypomniał stronom o konieczności okazania notariuszowi dokumentów tożsamości oraz podania swoich numerów identyfikacji podatkowej w związku z pobieranym przez notariusza podatkiem od czynności cywilno-prawnych.
5. Finalizacja transakcji
W kancelarii notarialnej w ustalonym terminie stawili się sprzedający i kupujący a pośrednik im towarzyszył. Wtedy to, został sporządzony akt notarialny umowy sprzedaży nieruchomości. Kupujący okazał dowód wpłaty całej należnej kwoty na konto sprzedającego. Akt notarialny został podpisany przez strony.
Kupujący uiścił opłaty;
taksę notarialną
podatek od czynności cywilno-prawnych
opłatę sądową za założenie i wpis prawa własności do księgi wieczystej
opłatę za wypisy aktu notarialnego.
6. Rozliczenie z klientami
Po zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości pośrednik spotkał się w swoim biurze ze swoimi klientami, wystawił faktury VAT na prowizje ustalone z nimi w umowie pośrednictwa. Należności zostały zapłacone gotówką.
7. Zarchiwizowanie dokumentów związanych z transakcją
Po finalizacji transakcji dokumenty związane z jej przeprowadzeniem tj.
umowy pośrednictwa
kopie dokumentów związanych z nieruchomościami zostały skompletowane i zarchiwizowane.
8. Załączniki
Umowa Pośrednictwa (załącznik 1)
Odmowę skorzystania z prawa pierwokupu przez Agencję Nieruchomości Rolnych (załącznik 2)
Wniosek o założenie KW (załącznik 3)
Aktualny odpis rejestru gruntów (załącznik 4)
Mapa ewidencyjna 1:2000 (załącznik 5)
Zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o nie zaleganiu w płatności podatku (załącznik 6)
Zaświadczenie z Urzędu Gminy o nie zaleganiu w płatności ach (załącznik 7)
Zaświadczenie z Zakładu energetycznego o nie zaleganiu w płatnościach (załącznik 8)