Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną
przez pośredników na zasadach określonych ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową, nadaną w trybie przepisów wyżej wymienionej ustawy. Z dniem wpisu do centralnego rejestru pośredników w obrocie nieruchomościami, osoba nabywa prawo wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego „pośrednik w obrocie nieruchomościami”. Tytuł zawodowy „pośrednik w obrocie nieruchomościami” podlega ochronie prawnej. Przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez pośredników w obrocie nieruchomościami. W przypadku wykonywania działalności gospodarczej przez przedsiębiorcę w kilku miejscach lub oddziałach, przedsiębiorca powinien w każdym z tych miejsc zapewnić, aby czynności pośrednictwa były wykonywane wyłącznie przez pośredników w obrocie nieruchomościami.

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;

2) nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego,
spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;

3) najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części;

4) innych niż wyżej wymienione, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części.

Umowa pośrednictwa
Umowa taka jest umową o świadczenie usług o szczególnym charakterze, ponieważ dotyczy czynności związanych z obrotem nieruchomościami. Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Umowa pośrednictwa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika lub przedsiębiorcy. Stosuje się tu artykuł 550 kodeksu cywilnego, który mówi, że jeżeli w umowie sprzedaży zastrzeżona została na rzecz kupującego wyłączność bądź w ten sposób, że sprzedawca nie będzie dostarczał rzeczy określonego rodzaju innym osobom, bądź też w ten sposób, że kupujący będzie jedynym odprzedawcą zakupionych rzeczy na oznaczonym obszarze, sprzedawca nie może w zakresie, w którym wyłączność została zastrzeżona, ani bezpośrednio, ani pośrednio zawierać umów sprzedaży, które mogłyby naruszyć wyłączność przysługującą kupującemu. Przez umowę pośrednictwa pośrednik lub przedsiębiorca zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów wymienionych wyżej, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi lub przedsiębiorcy wynagrodzenia. Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. W razie nieokreślenia wynagrodzenia w umowie, przysługuje wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach. Wynika więc z tego, że umowa pośrednictwa jest umową wzajemną, wynika to z jej odpłatności. W wyniku tej umowy obie strony zobowiązują się w taki sposób, że świadczenie jednej z nich ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej (art.487§2 kodeksu cywilnego). Na wynagrodzenie pośrednika ma duży wpływ artykuł 354 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje - także
w sposób odpowiadający tym zwyczajom. Czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mogą być wykonywane w stosunku do wszelkich nieruchomości, a także na rzecz wszystkich osób fizycznych i prawnych oraz jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami

Jak już wcześniej wspomnieliśmy pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową, nadaną w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonuje zawód:

1) prowadząc jako przedsiębiorca działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie
nieruchomościami
albo

2) w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej u przedsiębiorcy, prowadzącego działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Nie może łączyć wykonywania zawodu w tych dwóch formach.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami jest zobowiązany do wykonywania
czynności zawodowych zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności. Przy wykonywaniu działalności zawodowej w związku z zawartą umową pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, w zakresie objętym tą umową, pośrednik odpowiedzialny zawodowo za jej wykonanie ma prawo wglądu oraz pobierania odpowiednich odpisów, wypisów i zaświadczeń zawartych w:
1) księgach wieczystych;
2) katastrze nieruchomości;
3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu;
4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych;
5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
6) rejestrach osób oraz prawa odrębnej własności lokalu;
7) ewidencji ludności.

Powinności pośrednika są następujące:

• pośrednik w obrocie nieruchomościami może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie rynku nieruchomości. wykonuje te czynności osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie;

• pośrednik jest zobowiązany do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych;

• musi posiadać ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej - pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa. Jeżeli pośrednik wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób;
• pośrednik jest zobowiązany do stosowania przepisów prawa;
• powinien stale podnosić swoje kwalifikacje zawodowe;
• kierować się zasadami etyki zawodowej.

Licencja zawodowa
Od 1 stycznia 2008 roku zmieniły się zasady przyznawania licencji zawodowych dla pośredników w obrocie nieruchomościami. Nie trzeba już teraz zdawać egzaminu przed Państwową Komisją Kwalifikacyjną.

Licencję zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nadaje się osobie fizycznej, która:

1) posiada pełną zdolność do czynności prawnych;

2) nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe;

3) posiada wyższe wykształcenie;

4) ukończyła studia podyplomowe w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami;

5) odbyła praktykę zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Osoba nieposiadająca obywatelstwa polskiego może otrzymać licencję zawodową pośrednika w obrocie nieruchomościami po spełnieniu warunków wymienionych wyżej oraz po wykazaniu się biegłą znajomością języka polskiego. Osoby zwolnione z wymogu uzyskania licencji zawodowej, to osoby, które ukończyły studia wyższe, których program uwzględnia co najmniej minimalne wymogi programowe dla studiów podyplomowych w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Stwierdzenie, że program studiów wyższych uwzględnia minimalne wymogi programowe dla studiów podyplomowych w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami następuje na podstawie zaświadczenia uczelni. Szczegółowe zasady i tryb uzyskania licencji zawodowej określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 17 lutego 2005 roku w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami oraz doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości. Zgodnie z nim praktyka zawodowa dla kandydatów na pośredników w obrocie nieruchomościami nie może trwać krócej niż sześć miesięcy. W ramach praktyki zawodowej kandydat na pośrednika w obrocie nieruchomościami m.in.:
• zapoznaje się z formami organizacyjno-prawnymi, w jakich pośrednik w obrocie nieruchomościami może prowadzić działalność zawodową pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, oraz z organizacją i metodami pracy takich podmiotów;
• dokonuje badania wybranych nieruchomości i wskazuje ich cechy, które mogą mieć wpływ na cenę zbycia lub poziom czynszu; badanie powinno obejmować przynajmniej dwa lokale mieszkalne, nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym, lokal biurowy, magazyn, obiekt zabytkowy lub nieruchomość rolną lub obiekt w trakcie budowy;
• wykonuje badania lokalnego rynku nieruchomości z wykorzystaniem dostępnych źródeł informacji o nieruchomościach dla ustalenia poziomu cen i poziomu czynszów dla wybranych trzech grup nieruchomości.

W ramach praktyki zawodowej prowadzący praktykę zawodową umożliwia kandydatowi na pośrednika zapoznanie się ze sposobem korzystania w szczególności z rejestrów i ewidencji prowadzonych przez sądy, gminy oraz starostów, a także z innych dokumentów znajdujących się w posiadaniu urzędów i instytucji, zawierających niezbędne informacje wykorzystywane w pośrednictwie w obrocie nieruchomościami.
Opłata za postępowanie kwalifikacyjne dla kandydata na pośrednika wynosi 250 złotych.

Podstawa prawna:
• ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami;
• ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku kodeks cywilny;
• rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 17 lutego 2005 roku w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami oraz doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości.