Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami – dr M. Twardzik
Struktura wykładu :
Podstawowe pojęcia dotyczące pośrednictwa w obrocie nieruchomościami
Rynek pierwotny i wtórny nieruchomości
Obrót nieruchomości na rynku pierwotnym (zawarcie umowy i odpowiedzialność dewelopera za niewykonanie umowy) i wtórnym
Umowa sprzedaży przedwstępna i przyrzeczona
Pośrednik nieruchomości – funkcje, cechy, znaczenie
Doradztwo w obrocie nieruchomościami i odpowiedzialność pośrednika
Niedozwolone postanowienia umowne
Podstawowe akty prawne
Test jednokrotnego wyboru 35 pytań (18pkt – zdane)
Wykład 1 05.10.2015
Podstawowe pojęcia :
Deweloper – przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w zakresie budowy i sprzedaży nieruchomości na rynku pierwotnym
Niedozwolone postanowienia umowne – postanowienia umowy, które nie zostały uzgodnione
z konsumentem indywidualnie, nie wiążą go jeżeli kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy
Nieruchomość – art. 46 k.c.
Pośrednik w obrocie nieruchomościami – osoba fizyczna, która posiada tytuł zawodowy pośrednika w obrocie nieruchomościami i z tych względów ma prawo do wykonywania czynności pośrednictwa w tym zakresie.
Pośrednictwo w obrocie nieruchomości – zawodowe wykonywanie przez pośrednika czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów : nabycia lub zbycia prawa do nieruchomości
lub własnościowego prawa do lokalu, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
a także najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części i innych niż już wymienione, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub do ich części
Rynek pierwotny – rynek na którym kupowane są nowo wybudowane nieruchomości
Rynek wtórny –rynek obrotu używanymi nieruchomościami
Umowa przedwstępna – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej
Umowa przyrzeczona – umowa, która ma być zawarta w wyniku podpisania umowy przedwstępnej
Rynek nieruchomości charakterystyka :
W 1 fazie następuje silne ożywienia gospodarcze któremu towarzyszy niedostatek podaży nieruchomości, zwłaszcza mieszkaniowych, zarówno na rynku najmu jaki i na sprzedaż który jest konsekwencją okresu słabej aktywności budownictwa w poprzedniej fazie cyklu ekonomicznego
Obserwowana jest w tym okresie ekspansywna polityka monetarna i fiskalna, która doprowadza
do wzrostu zatrudnienia, większej dostępności kredytów, a w szczególności niższych kosztów jego pozyskiwania, co doprowadza do wzrostu siły nabywczej gospodarstw domowych. Wzrastający popyt nie może zostać zaspokojony przez wolno dostosowującą się podaż, stopniowo maleje poziom powierzchni wolnych i w tym samym czasie czynsze i ceny mieszkań rosną w stosunku do kosztów budownictwa. Wpływa to na zainteresowanie inwestorów upatrujących korzyści z inwestycji w tym samym sektorze oraz państwa, które zauważa potrzebę interwencji, czego konsekwencją jest wylansowanie nowych programów budownictwa.
Jeżeli wzrostowi ekonomicznemu towarzyszy wzrost wolumenu kredytów stworzone są warunki do przejęci do drugiej fazy – boomu w gospodarce
W efekcie realizowanych w 2 fazie na szeroką skalę inwestycji następuje ekspansja nieruchomości mieszkaniowych i przede wszystkim komercyjnych pozyskiwanych przez przedsiębiorstwa które realizując znaczne nadwyżki finansowe z własnej działalności mogą nabywać lub dzierżawić nowoczesne nieruchomości. Wzrastają równocześnie wszystkie wskaźniki rynku : czynsze, ceny, pożyczki hipoteczne i inne kredyty oraz liczba wydawanych pozwoleń na budowę.
Z powodu wzrostu stóp procentowych wzrasta inflacja, jednakże oczekiwania inwestorów są optymistyczne
W fazie 3 w szybkim tempie wzrasta podaż nieruchomości na rynku pierwotnym, pojawia się napięcie inflacyjne, które wymusza bardziej restrykcyjną politykę monetarną. Rozwój gospodarczy sięga swoich granic i w efekcie następuje odwrócenie koniunktury gospodarczej. Na rynku nieruchomości pojawia się nadpodaż nieruchomości pociągając za sobą wzrost poziomu powierzchni wolnych.
Ta sytuacja powoduje spadek czynszów i cen aktywów zarówno w odniesieniu do nieruchomości mieszkaniowych jak również komercyjnych. Firmy budowlane mają trudność ze sprzedażą nowych obiektów, co stanowi sygnał dla pożyczkodawców o zbliżającej się recesji w budownictwie i wpływa na decyzje o zaniechaniu przyznawania nowych kredytów. Wstrzymanie ekspansji kredytowej doprowadza do kryzysu na rynku
Faza 4 jest fazą recesji, której cechy typowe są dla aktualnej sytuacji na polskim rynku nieruchomości. W tej fazie aktywność ekonomiczna słabnie, wzrasta stopa bezrobocia, a siła nabywcza gospodarstw domowych zmniejsza się. Popyt na nieruchomości we wszystkich segmentach rynku maleje, podczas gdy wiele inwestycji jest jeszcze w fazie realizacji, inwestorzy muszą radzić sobie z trudnościami finansowymi niedokończonych inwestycji, nie mają pewności co do możliwości ich upłynnienia w warunkach spadku cen dóbr nieruchomości i podwyższającej się stopy wolnych przestrzeni. Granice recesji na rynku nieruchomości wyznacza otoczenie ekonomiczne poprzez ewolucje dochodów, poziom współpracy inwestorów z bankami i w szczególności politykę monetarną państwa.
Rozwój rynku nieruchomości jest wypadkową szeregu uwarunkowań, głównie ekonomicznych, prawnych, finansowych, instytucjonalnych, a nawet politycznych. Uwarunkowania te tworzą otoczenie wyznaczające klimat inwestycyjny w danym kraju, determinowany przez czynniki występujące po stronie podaży i popytu
Wykład 2 19.10.2015
Rozwój polskiego rynku nieruchomości przypada na lata 90, kiedy w Polsce następowała transformacja gospodarki i wprowadzany był nowy ład ekonomiczny.
Analitycy rynku oraz autorzy opracowań naukowych wskazują na etapy jego rozwoju, wyróżnione z uwagi na specyfikę dokonujących się przekształceń w sferze regulacji prawnych, dostosowywania instytucji do sprawnego funkcjonowania nowoczesnego rynku oraz doskonalenia techniki form obrotu nieruchomościami.
Etapy te traktuje się jako niezależne w stosunku do wcześniej charakteryzowanych, właściwych dla rozwiniętego w pełni rynku nieruchomości.
Rynek nieruchomości w Polsce
Uwarunkowania rozwoju rynku nieruchomości w Polsce można usystematyzować i przedstawić w następujących ujęcia:
- W ujęciu charakteryzującym różne zachowania podmiotu w zależności od poziomu rozwoju rynku, Wyróżnia się zgodnie z tym kryterium 5 etapów:
budowlany, developerski, inwestycyjny, aktywnego obrotu oraz profesjonalnego zarządzania nieruchomościami
- W ujęciu czasowym systematyzującym wszystkie istotne wydarzenia z punktu widzenia ich wpływu na stopień rozwoju rynku.
- W ujęciu przedstawiającym czynniki makroekonomiczne i mikroekonomiczne determinujące jego rozwój
W typowym cyklu rozwoju rynku nieruchomości można wyróżnić pięć stadium
Rozwój rynku zaczyna się od 1 etapu budowlanego, w którym inwestorzy korzystają z usług firm budowlanych, jednakże sami muszą dbać o powodzenie przedsięwzięć, 2 etap developerski to etap w którym pojawiają się inwestorzy instytucjonalni w postaci firm developerskich zainteresowani posiadaniem wybudowanych nieruchomości w celach czerpania z nich stałych dochodów w postaci czynszów dzierżawnych lub ich odsprzedaży. 3 etap nazywany jest inwestycyjnym pojawiają się inwestorzy z większym kapitałem chętni do nabywania i sprzedawania nieruchomości. Wraz z rosnącym zainteresowaniem tą formą inwestycji w 4 etapie znacznie wzrasta obrót nieruchomościami, któremu zwykle towarzyszy znaczny napływ dużych inwestorów, w tym zagranicznych, zainteresowanych inwestycjami na rozwiniętym rynku charakteryzującym się pewną stabilnością. Etap 5 zaczyna się wtedy, gdy na rynku nieruchomości pojawiają się rozwinięte produkty i usługi, jak np profesjonalne zarządzanie nieruchomościami czy zarządzanie portfelem, którego składnikami są inwestycje w nieruchomości .
1 etap przypadł na lata 1990-1992, okres kiedy nie postrzegano Polski jako kraju bezpiecznego do inwestycji, co hamowało dopływ kapitału. Był to efekt braku odpowiednich struktur regulujących rynek, struktur administracyjnych, braku informacji o transakcjach dokonujących się na tym rynku, braku doświadczenia we współpracy podmiotów działających na tym specyficznym rynku, w szczególności inwestorów, developerów oraz instytucji finansujących inwestycje w nieruchomości
Przełomem stały się nowelizacja konstytucji, w szczególności dotyczy ochrony praw własności, kodeksy cywilnego oraz ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości. W nowych unormowaniach prawnych zdefiniowane zostały zbywalne prawa własności, zrównano różne rodzaje własności wobec nieruchomości, uwłaszczono większość władających nieruchomości podmiotów.
Etap 2 to lata 1993-1994 na ten okres przypada rozwiązanie wielu problemów własnościowych,. Aktywnymi podmiotami na rynku stały się gminy. Pojawiło się wówczas wiele projektów, którymi zainteresowali się inwestorzy zagraniczni jednakże brakowało źródeł ich finansowania. Polskim rynkiem zainteresowały się fundusze europejskie…..
W tym okresie zaczęły powstawać inwestycje w nieruchomości komercyjne, które w przeważającej mierze finansowanie były przez inwestorów zagranicznych. W Polsce la…
Lata 95-99 to kres poszukiwań nowych form finansowania inwestycji w nieruchomości oraz okres wprowadzenia wielu nowych uregulowań prawnych dotyczących gospodarki nieruchomości. Przełomem stało się wprowadzenie ustawy o gospodarce nieruchomości, którą uregulowała kwestie obrotu, zarządzania oraz działalności podmiotów na rynku nieruchomości. W Sposób całościowy objęta dokonane zmiany w procesie transformacji w szczególności określając zasady:
- gospodarka nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własności gmin
- działalności zawodowej, której przedmiotem jest gospodarowanie nieruchomościami
- scalaniem i podziałem nieruch
- pierwokupu nieruch
- wywłaszczeniem nieruchomości i zwrotu wywłaszczonych nieruchomości
- wyceny nieruchomości
Wykład 3 16.11.2015
Etap 4 rozwój rynku po roku 2000 :
- nowe inwestycje komercyjne, mieszkaniowe
- nowi inwestorzy zagraniczni
- fundusze inwestycyjne
- firmy zagraniczne obsługujące rynek nieruchomości
- podmioty profesjonalnego zarządzania nieruchomościami
- kształtowanie się nowej struktury rynku nieruchomości
Czynniki kształtujące rynek nieruchomości :
Czynniki warunkujące rozwój rynku nieruchomości:
Infrastrukturę prawną tworzą uwarunkowania związane z występowaniem uregulowań stanów prawnych nieruchomości, swobody obrotu nieruchomościami, ujednoliconych zasad wyceny nieruchomości, łatwości pozyskiwania informacji o stanie prawnym nieruchomości i cenach transakcyjnych, wiarygodnej i szybkiej rejestracji praw do nieruchomości i zmian w obowiązujących rejestrach lub ewidencjach oraz regulacji prawnych dotyczących gospodarki nieruchomości, ulg podatkowych i podatku od wartości nieruchomości.
Otoczenie ekonomiczne wyznaczane jest przez stan gospodarki, w szczególności przez parametry , takie jak dynamika PKB, poziom inflacji, stopa bezrobocia, poziom płac realnych ludności oraz poziom aktywności inwestorów instytucjonalnych na rynku nieruchomości. Dostępność kapitałów, koszt ich pozyskiwania oraz różnorodność technik finansowania inwestycji w nieruchomości decydują o jakości otoczenia finansowego.
Uwarunkowania instytucjonalne: wysoki profesjonalizm kadry obsługującej rynek nieruchomości, działanie ośrodków badawczych analizując rynek, przebieg cykli koniunkturalnych oraz rozwinięty system kształcenia w dziedzinie nieruchomości.
Obrót na rynku pierwotnym
Żeby zabezpieczyć swój interes przed zawarciem umowy konsument powinien:
- ustalić, czy deweloper wybudował wcześniej jakieś domy, w jakim standardzie, czy dochował terminów, a jeżeli nie, to z jakich powodów
- zapytać osoby mieszkające we wzniesionych przez dewelopera budynkach o opinię na temat jakości mieszkania/domu i doświadczeń z realizacji umowy
bardzo dokładnie zapoznać się z planem nie tylko konkretnego budynku, lecz całego osiedla, ustalając, w jaki sposób mają być lub już są zagospodarowane sąsiednie działki, jaki jest obecnie i jaki ma być w przyszłości dojazd, gdzie są zlokalizowane sklepy, szkoły, przychodnie itd. z nieufnością należy podchodzić do zapewnień deweloperów, którzy traktują to jako chwyt reklamowy przedstawiają życzenia potencjalnych kupujących jako zamierzenia niedalekiej przyszłości lub już realizowane. Lecz „zapominają” zaznaczyć, że nowa droga czy szkoła będzie pod warunkiem, że wybuduje je gmina, a ta z kolei nie ma tego w planach w dającej się określić przyszłości
- sprawdzić stan prawny gruntów, na których ma być wybudowane osiedle lub choćby konkretny budynek (odpis z księgi wieczystej danej nieruchomości, odpis z rejestru gruntów), a także aktualność decyzji zezwalających na budowę i zatwierdzającej projekt techniczny
- sprawdzić czy deweloper jest członkiem Polskiego Związku film deweloperskich który zrzesza firmy przestrzegające dobrowolnego kodeksu dobrych praktyk, a więc daje rękojmię wyższej jakości usług.
Zawarcie umowy:
Umowa z deweloperem jest umową cywilnoprawną. Postanowienia umowy konsument może, a nawet powinien, negocjować. Przed jej zawarciem konieczne jest:
- bardzo dokładne zapoznanie się z treścią umowy
- przeanalizowanie jej postanowień, klauzul
- w razie wątpliwości skonsultowanie się z miejskim/powiatowym rzecznikiem konsumentów lub z organizacją konsumencką.
Umowa z deweloperem możliwe, że będzie na teście
Umowa z deweloperem powinna być zawarta w formie aktu notarialnego z zachowaniem wymogów art. 9 ustawy o własności lokali.
Przepis ten stanowi, że:
1.Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.
2. Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.
3. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu. * To deweloper zapłaci za pracę innego wykonawcy i poniesie wszelkie ryzyko związane z tymi pracami.
Z przepisów wynika, że do ważności takiej umowy niezbędne jest, aby:
- deweloper uzyskał pozwolenie na budowę,
- deweloper był właścicielem gruntu, na którym budynek ma być wzniesiony
- roszczenie o ustanowieni odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej
(wpisu do księgi wieczystej dokonuje się w jej dziale 3 (prawa, roszczenia..)
Księgi wieczyste
Księgi wieczyste są prowadzone przez wydziały sądów rejonowych, właściwych miejscowo położenia nieruchomości
Dopóki nie wzniesiono budynku kilku lub wielomieszkaniowego, nie jest możliwe ustanowienie odrębnej własności lokali, a więc i przeniesienie własności mieszkań na nabywców.
Deweloper musi:
- być właścicielem gruntu lub użytkownikiem gruntu, na którym ma zostać wzniesiony budynek
- mieć aktualne pozwolenie na budowę i zatwierdzony projekt techniczny budynku
Umowę z deweloperem powinno się zawrzeć w formie pisemnej z zachowaniem formy aktu notarialnego.
Umowa przedwstępna bez zachowania formy aktu notarialnego :
Jeżeli konsument ulegnie namowom dewelopera i zgodzi się na zawarcie umowy przedwstępnej bez zachowania formy aktu notarialnego, musi – dla własnego dobra – zwrócić uwagę…?
Jeżeli deweloper prowadzi działalność gospodarczą na postawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej wójta/burmistrza/ prezydenta miasta, zamieszcza suę w umowie imię, nazwisko, nazwę firmy, jej adres, numer Regon, NIP i numer wpisu do ewidencji działalności gospodarczej. W przypadku spółek prawa handlowego np. spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, rzadziej spółek akcyjnych niezbędne jest wskazanie siedziby spółki, numeru wpisy do krajowego rejestru sądowego….
Niezbędne jest precyzyjne wskazanie przedmiotu umowy
numer ewidencyjny działki, obszar, numer księgi wieczystej i numer aktu własności ziemi
Umowa musi podawać dokładne dane dotyczące:
-budynku: położenie, liczba kondygnacji, infrastruktura, media, oświetlenie, drogi dojazdowe, chodnik, brak dokładnego określenia wskazanych przykładowo, istotnych dla nabywcy cech przedmiotu umowy może skutkować domaganiem się od nabywcy przez dewelopera uiszczenia dodatkowych kwot z tytułu np. wybudowania dróg dojazdowych
- lokalu: piętro, łączna powierzchnia, liczba izb z podaniem ich metrażu, rozkład, rozmieszczenie okien i drzwi, parametry techniczno-eksploatacyjne lokalu, wykończenie i jego standard, z wyszczególnieniem użytych materiałów, dopuszczalnych zmian,
- części składowych lokalu: balkon, lodżia, piwnica, garaż, miejsce garażowe i inne.
W umowie określa się zakres prac budowlanych
Brak precyzji w tych kwestiach może narazić nabywcę na znaczne straty, bowiem deweloper zastosuje najtańsze materiały, a kupujący nie będzie mógł skutecznie kwestionować takiego postępowania. Trzeba zapisywać wszystkie szczegóły !!
W umowie należy określić precyzyjnie istotne terminy
Najważniejsze są termin zakończenia prac budowlanych i termin przeniesienia własności lokalu. W obu przypadkach najlepiej dążyć do wskazania konkretnej daty , a nie przedziału czasowego (np.w drugim kwartale 2010r)
Jeżeli deweloper nie dotrzyma terminu, nabywca będzie mógł dochodzić naprawienia szkody, którą poniósł wskutek niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Kary umowne !
Umowa musi jednoznacznie określać cenę
Jednoznaczne określenie ceny należy do najważniejszych postanowień, które powinny znaleźć się w umowie. Podana cena powinna być ceną brutto. Precyzyjnie musi wynikać z umowy czy cenę mieszkania wliczona jest należność za balkon i inne części składowe lokalu
Jednocześnie nabywcy musi przysługiwać prawo do odstąpienia od umowy w przypadku zmiany cen.
W umowie powinna się znaleźć klauzula wprowadzająca możliwość odstąpienia od umowy oraz przeniesienia praw na osobę trzecią
Każda ze stron może od umowy odstąpić, ale muszą być zapisane konsekwencje odstąpienia stron.
Umowa może precyzować kary umowne
Powinny być sprawiedliwie, po równo dla jednej i drugiej strony takie same.
Zarząd nieruchomością
Każda nieruchomość, zwłaszcza ta, która składa się z wielu odrębnych lokali, powinna mieć gospodarza, który w imieniu mieszkańców będzie o nią dbał – zarząd nieruchomością.
Deweloper często żądają od nabywców zaakceptowania w umowie zobowiązania do powierzenia deweloperowi lub osobie przez niego wskazanej zarządu nieruchomością przez określony czas, z reguły przez 36 miesięcy
Odpowiedzialność dewelopera za niewykonanie umowy
Dewelopera i nabywcę łączy stosunek wierzyciela i dłużnika. Ogólne zasady wywiązania się z zobowiązań reguluje Kodeks cywilny.
Wynika z niech, że wierzyciel może żądać od dłużnika świadczenia, które dłużnik zobowiązany jest spełnić.
Należą do nich art. 354 kc
1. Dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje – także w sposób odpowiadający tym zwyczajom.
2. W taki sam sposób powinien współdziałać przy wykonaniu zobowiązania wierzyciel
Deweloper jest profesjonalistą , stąd zobowiązane jest do wywiązania się ze zobowiązania do zachowania należytej staranności właściwej dla zawodowego charakteru
Spektakularne porażki na pierwotnym rynku nieruchomości :
Można wydać miliardy na inwestycje i jej nie ukończyć, czy też zbudować olbrzymi budynek i już po dwóch latach ogłosić bankructwo. O porażkach często decydują błędy w projektach i zarządzaniu, sposobie sprzedaży, pośrednictwie, korupcja lub szalejący kryzys finansowy.
Wykład 4 30.11.2015
Rynek wtórny
Kupno nieruchomości jest połączone z istotnym ryzykiem finansowym. Kwoty pieniędzy przeznaczane na kupno mieszkania, domu czy działki są bardzo duże i stale rosną. Coraz częściej pochodzą z kredytów bankowych, które spłacane będą nierzadko przez długie dziesięciolecia. Banki kredytują nawet całość wydatków związanych z kupnem nieruchomości, zaś spłata rozkładana jest na 40 i więcej lat. W Japonii można uzyskać kredyt, który spłacać będzie także następne pokolenie. Bowiem raty można rozłożyć na 100 i więcej lat. Teraz 85% kredytu na wartość kupna nieruchomości. Kredyt max na 30 lat (w Polsce).
Nie tylko kupno jest połączone ze znacznym ryzykiem finansowym- jest z nim związane także sprzedaż nieruchomości.
Do prowadzenia transakcji i zapewnienia jej bezpieczeństwa konieczne jest posiadanie znacznej liczby dokumentów, których zgromadzone może być długotrwale i pracochłonne, a weryfikacja dla nieprofesjonalisty – trudna.
Pomoc w przebrnięciu przez różne prawne i faktyczne pułapki może okazać profesjonalny pośrednik w obrocie nieruchomościami.
Regułą jest, że zasady i sposób wykonywania zawodu, obowiązujące w nim standardy kształtowane są przez społeczeństwa wielokrotnie – przez wiele lat.
Pośrednik w obrocie nieruchomościami
Ustawodawca uregulował działalność pośredników w obrocie nieruchomościami w ustawie o gospodarce nieruchomościami
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami uznane jest za działalność zawodową, a tytuł zawodowy „pośrednik w obrocie nieruchomościami” uzyskał ochronę prawną
Jeśli dana osoba posiada tytuł pośrednika w obrocie nieruchomościami, to znaczy, że jest profesjonalistą i powinna wykonywać umowy stosowanie do charakteru prowadzonej działalności. Stosuje się do takiej osoby wyższy miernik staranności przy wykonywaniu zobowiązań
Uzyskanie takiego tytułu gwarantuje, że pośrednik ma niezbędną wiedzę i doświadczenie w swojej działalności, co oznacza, że możemy mu ufać.
Cechy dobrego pośrednika nieruchomości:
- formalny i schludny strój pośrednika
- wykształcony w konkretnym zawodzie nieruchomości
- doświadczony, zna okolice w której pracuje
- dyspozycyjny i punktualny
- komunikatywny
- wiedza prawnicza
- rynkowo określony poziom cen
- opanowany emocjonalnie
- rzetelny
- kulturalny
- sieć kontaktów
- słowny, odpowiedzialny
- kreatywny
- znajomości budowlane
- dobry negocjator
- miły i uprzejmy
- przekonujący, uczciwy, przedsiębiorczy
-otwarty na współpracę
- asertywny, odporny na stres, umiejący się zachować
- prawo jazdy, znajomość Internetu,
- miła aparycja twarzy
Pośrednik – wymagania
Pośrednik może być jedynie osoba fizyczna posiadająca licencje zawodową nadaną w trybie ustawy przez ministra właściwego do spraw budownictwa…
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:
-nabyciu lub zbycia praw do nieruchomości
-nabycia lub zbycia własnościowego prawa do lokalu )mieszkalnego, użytkowego) prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
- najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części
- innych niż wyżej wymienione prawa do nieruchomości
Pośrednik jest zobowiązany do wykonywania czynności pośrednictwa zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności.
Jest także ustawowo zobowiązany do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych. Staranność to dokładności, pilność, dbałość o szczegóły…
Pośrednik powinien
Pośrednik zobowiązany jest do działania zgodnie ze standardami i zasadami etyki zawodowej. Zostały one ustalone przez polską Federację Rynku Nieruchomości i uzgodnione z Ministrem infrastruktury (dostępne m, In, na stronie WWW.pfrn.pl)
Powinien także kierować się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje czynności pośrednictwa (atr. 181 ust. 1)
Pośrednik wykonuje czynności pośrednictwa osobiście lub przy pomocy innych osób (zwanych niekiedy agentami, asystentami pośrednika) wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem oraz ponosi za ich działania odpowiedzialność zawodową . Osoby te nie mogą zastępować pośrednika w wykonywaniu czynności pośrednictwa. Nie może on udzielić im pełnomocnictwa.
Pośrednik, wykonując czynności pośrednictwa, osobiście zachowuje swobodę działania w dobrze środków i metod działania, przestrzega lojalność i uczciwości kupieckiej, ze szczególnym uwzględnieniem ochrony prywatności uczestników rynku nieruchomości. Dba o ochronę interesów osób, na których rzecz pracuje, przestrzega zasad słusznego, sprawiedliwego obrotu prawnego…
Pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonuje czynności pośrednictwa osobiście. Może posłużyć się innymi pracującymi pod jego bezpośrednim nadzorem osobami wykonującymi czynność pomocnicze. Nie podlega kierownictwa zamawiającego usługę pośrednictwa, zachowuje swobodę w doborze środków i metod działania. Zobowiązany jest do kierowania się zasadą ochrony interesu osób na których rzecz prowadzi czynności pośrednictwa.
Definicja pośrednictwa :
Zdefiniowanie czynności pośrednictwa jest niezwykle trudne – nie ma takiej definicji ustawowej.
Ekspertyza nieruchomości czy operat nie jest tożsamy z wyceną nieruchomości przez rzeczoznawcę – na teście może być !
Doradztwo w obrocie nieruchomościami
Pośrednik w obrocie nieruchomościami może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz świadczy doradztwo w zakresie rynku nieruchomości. Nie zastępuje jednak rzeczoznawcy majątkowego.
Dla oceny czy zamierzona inwestycja spełni oczekiwania, niezbędne jest przeanalizowanie, specyfiki regionu istniejącej i planowanej infrastruktury, struktury zamieszkania i zatrudnienia ludności, Niekiedy nawet konieczne jest uwzględnienie uwarunkowań historycznych. Dla podjęcia właściwej decyzji inwestycyjnej, bezpieczne jest pozyskać informacje z różnych dziedzin, obrotu nieruchomościami, zarządzania, wyceny prawa, marketingu, finansów, prowadzenia spraw administracyjnych i sądowych, do których dostęp może być dl konsumenta – nieprofesjonalny utrudniony. Z doradcą należy zawrzeć pisemną umowę w której będzie precyzyjnie określony przedmiot doradztwa oraz wynagrodzenie.
Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami
Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z uwagi na to, że jest bardzo ważnym dokumentem, zgodnie z wolą ustawodawcy musi zostać zawarta na piśmie, Bez zachowania tej formy jest nieważna. Pośrednik, który przystąpił do wykonywania czynności pośrednictwa, mimo że nie zawarł umowy, naraża się na odpowiedzialność zawodową.
Co powinno być w umowie pośrednik – klient ?
- prowizja, wynagrodzenie za pośrednictwo brutto ( netto – umowa nieważna) zazwyczaj 2,5 % - 3%
wynajem – 50 – 100% ceny czynszu miesięcznego
- zakres odpowiedzialności pośrednika i zobowiązania kupującego
- okres trwania umowy 3-6 miesięcy, zawsze na czas określony !
- dokładne określenie stron umowy
- warunki odstąpienia /wygaśnięcia od umowy
- warunki wyłączności umowy lub też wyłączenia wyłączności, wyłączna obsługa klienta – zazwyczaj wyższe ceny
Umowa pośrednictwa jest umową starannego działania. – test !
Treść umowy:
1. Oznaczenie stron
2. Przedmiot umowy
Umowa określa zakres czynności pośrednictwa
Przez umowę pośrednictwa pośrednik lub przedsiębiorca prowadzący działalność w zakresie pośrednictwa zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego sprzedającego, kupującego, wynajmującego, czynności zmierzających do zawarcia przez niego oczekiwanej umowy, natomiast zamawiający zobowiązuje się do zapłaty ustalonego w umowie kwotowo lub jako procent od ceny do 3% wynagrodzenia.
Zdarza się ze w umowie pośrednik zobowiązuje się do wykonania jeszcze innych czynności, niewchodzących w zakres pośrednictwa np. Udzielenie pomocy w uzyskaniu kredytu.
Umowa jest umowa starannego działania. Zakres należytej staranności obejmuje powinność dokonania przez pośrednika w dostępny mu sposób m.in oględzin przedmiotu pośrednictwa, zapoznania się z dotycząca go dokumentacją.
3. Czas trwania umowy
Może zostać zawarta na czas oznaczony oraz nieoznaczony. Jeżeli na czas oznaczony to winny się w niej znaleźć klauzule określające sytuacje w ktorych obu stronom przysługuje prawo wypowiedzenia.
Jeżeli nieoznaczony-wywiązanie się z niej przez pośrednika stanowi zakończenie stosunku prawnego(zamawiający musi ale zapłacić wynagrodzenie)
W umowach mogą się znaleźć postanowienia. Np ze zamawiający który wypowie umowę lub od niej odstąpi zobowiązany jest do zapłacenia określonej kwoty równej np trzykrotności wynagrodzenia pośrednika. Kwoty te są karami umownymi.
4. Klauzula wyłączności
w umowie zamawiający może udzielić pośrednikowi wyłączności bądź zawrzeć umowy z kilkoma pośrednikami. Nie ma prawnych przeszkód w udzieleniu kilku pośrednikom wyłączności, choć postepowanie to trudno nazwać racjonalnym.
5. Wynagrodzenie po wygaśnięciu umowy pośrednictwa
Strony powinny określić w drodze negocjacji czy pośrednik może skutecznie domagać się a jeśli tak to przez jak długi okres zapłaty wynagrodzenia w sytuacji kiedy do zbycia nieruchomości doszło po wygaśnięciu umowy.
6. Wynagrodzenie
Musi być dokładnie kwotowo lub procentowo przy sprzedaży i kupnie. 2,5 lub 3% od ustalonej ceny. A w wypadku najmu od 50 czy 100% jednomiesięcznego czynszu.
Wynagrodzenie pośrednika nie zależy od nakładów jego pracy czy wydatków, nie może jednak domagać się jego wypłacenia za bezczynność.
7. Inne postanowienia
Np kary umowne, kary umowne musza być sprawiedliwe dla obydwu stron! Wysokość nie może być wyższa niż wynagrodzenie pośrednika. Pośrednik ma obowiązek wystawienia faktury za otrzymanie wynagrodzenia.
Odpowiedzialność pośrednika
Przedsiębiorca odpowiada za szkodę zgodnie z zasadami określonymi przez kodeks cywilny, odpowiada zawodowo za wykonanie umowy pośrednictwa. Przedsiębiorca i pośrednik musza posiadać
?.
Odpowiedzialność dyscyplinarna
Postepowanie wszczynane jest z urzędu przez ministra właściwego dla spraw budownictwa, prowadzone przez komisje odpowiedzialności zawodowej. Mogą być orzeczone kary dyscyplinarne.
Kary mogą być za : niezgodność z prawem, niezgodnie z standardami zawodowymi, zasady etyki zawodowej
Każdy konsument może złożyć skargę do tej komisji.
Należy opisac swoj przypadek, wskazac dzialania niezgodne z prawem, zalaczyc dowody i przeslac do komisji listem poleconym.
Niedozwolone postanowienia umowne.
Warunki umowy ktore nie zostaly uzgodnione z konsumenfem indywiduaknie, nie wiaza go , nie ksztaltuja prawa. Naleza do nich warunki umowy ktore; wylaczaja lub ograniczaja odpowiedzialność wzgledem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy,
Uzależniają zawarcie umowy od podpisania przez konsumenta innej umowy, niemajacej z nia zwiazku
Niedozwolone
Prezes urzedu ochrony konkurencji i konsumentow prowadzi rejest niedozwolonych postanowień umownych ktory jest na biezaco aktualizowany i znajduje sie na stronie urzedu www.uokik.gov.pl!
Akty prawne:
Ustawa z 97 o gospodarce nieruchomościami
Ustawa z 94 o własności lokali
64 kodeks cywilny
2004 w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomości
Komunikat ministra infrastruktury 2005 standardy zawodowe pośredników w obrocie nieruchomościami ustanowione przez polska federacje rynku nieruchomosci
Konsument
Masz prawa!
W stowarzyszeniu konsumentow polskich
Bezplatna infolinia konsumencka
Artykuły i publikacja www.skp.pl
Adresy i telefony oddzialow u powiatowego miejskiego rzecznika konsumentow
Swojego rzecznika znajdziesz w starostwie powiatowym lub urzedzie
Prawa konsumentow na stronie www.konsument.gov.pl
Europejskie centrum konsumenckie
Www.giih.gov.pl
Polskie stowarzyszenie doradcow rynku nieruchomosci