2013-10-15 wyk. 1

Egzamin pisemny 2 tematy + zadanie

1. Podejście kosztowe

2. Podejście mieszane metoda pozostałościowa na seminarkach w połowie listopada

3. Tematy specjalistyczne:

• wycena nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi publiczne

• wycena – realizacja infrastruktury technicznej

• wycena nakładów poniesionych na nieruchomości

• wycena nieruchomości położonych na złożach kopalin

• wycena nieruchomości zabytkowych

• wycena ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych

Literatura:

UoGN,

Rozporządzenie RM w sprawie sporządzania operatów,

KC

Dział IV UoGN

Art. 149

Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Bez względu czy nieruchomości należy do SP, gminy czy osób prywatnych; do wyceny wsich nieruchomości

Art. 150

1. W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się:

1) określenia wartości rynkowej; na podstawie określonej wartości jest ustalana cena

2) określenia wartości odtworzeniowej;

3) ustalenia wartości katastralnej; wartość katastralna podlega ustaleniu

4) (uchylony); była to wartość bankowo-hipoteczna- przeszła do ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych (z 29 sierpnia 1997)

5) określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach.

3. Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne. np. Wycena dla potrzeb ustalenia sumy ubezpieczenia / na potrzeby ubezpieczeniowe

Art. 151

2. Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia.

Art. 153. 3

Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt na-bycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Oddzielnie koszt nabycia gruntu – metodami rynkowymi, oddzielnie koszt realizacji odtworzenia części składowych gruntu (budynki, budowle, obiekty małej architektury)

Art. 154

Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Art. 155

1. Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w:

1) księgach wieczystych;

2) katastrze nieruchomości;

3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu;

3a) ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości;

3b) rejestrach zabytków;

4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169;

5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę;

6) wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe;

6a) dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz;

6b) w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali;

7) umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących pod-stawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości;

8) świadectwie charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową.

2. Wykorzystane w operacie szacunkowym dane poświadczone przez rzeczoznawcę majątkowego mogą mieć formę wypisów i wyrysów z dokumentów lub rejestrów.

METODY – RRM

PODEJŚCIA – UoGN

2013-10-22 wyk. 2

§ 20. W podejściu kosztowym stosuje się metodę kosztów odtworzenia i metodę kosztów zastąpienia.

§ 21. 1. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości za koszt nabycia gruntu, o którym mowa w art. 153 ust. 3 ustawy, przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach.

2. Za koszt odtworzenia części składowych (budynki, budowle, mała architektura nasadzenia) gruntu, o którym mowa w art. 153 ust. 3 ustawy, przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych.

§ 22. 1. Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych

gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych. Rzeczoznawca realizuje odpowiedź na pytanie ile kosztuje wytworzenie repliki obiektu który wycenia

2. (9)Przy metodzie kosztów zastąpienia określa się koszty zastąpienia części składowych gruntu częściami składowymi o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie mają części składowe, których wartość określa się, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu aktualnie stosowanych technologii i materiałów. Ile wynosi koszt realizacji obiektu o tej samej funkcji, ale (budynek jest stary) aktualnie stosowane w budownictwie technologie i materiały budowlane

§ 23. 1. Metodę kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej.

2. Przy użyciu techniki szczegółowej koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót. Najbardziej precyzyjna, dokładna ale najbardziej praco czasochłonna; koszty kalkulowane na podstawie niezbędnych, wszystkich robót wykorzystanych przy budowie obiektu, wymnożyć przez ceny jednostkowe

3. Przy użyciu techniki elementów scalonych koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót. Element scalony – skupia szereg jednostkowych robót (katalogi)

4. Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe. Najprostsza; ogólna powierzchnia lub kubatura, cena wskaźnikowa kosztu realizacji 1m2 powierzchni 1m3 kubatury; cena musi być właściwa – aktualna, lokalna

5. Przy użyciu technik, o których mowa w ust. 2-4, uwzględnia się koszty dokumentacji i nadzoru. Nadzór inwestorski

PROCEDURA OKREŚLANIA WARTOŚCI ODTWORZENIOWEJ

1. Ustalenie szacunkowego kosztu odtworzenia obiektu w stanie nowym poprzez:

• przeprowadzenie inwentaryzacji technicznej i obmiarowanie przedmiotu wyceny – sposób i szczegółowość przeprowadzonych obmiarów kalkulowanych robót budowlanych należy dostosować do zasad podanych w zbiorach normatywnych nakładów rzeczowych zużycia czynników produkcji, którymi posługuje się sporządzający wycenę

• ustalenie cen jednostkowych obmiarowanych robót budowlanych w oparciu o publikacje cenowe wyspecjalizowanych w tym zakresie jednostek

• ustalenie wysokości kosztów robót budowlanych – (K_B)

• określenie szacunkowego kosztu opracowania dokumentacji i nadzoru inwentorskiego (K_D) przy uzyciu wskaźnika procentowego (W_KD) w stosunku do kosztów odtworzenia robót budowlanych:

K_D = W_KD * K_B wskaźnik 3 – 10 %

UWAGA: ze względu na szacunkowy charakter kalkulacji kosztów odtworzenia można zastosować dodatek procentowy z tytułu robót ukrytych i pominiętych a jego wysokość zależy od stopnia szczegółowości inwentaryzacji robót

2013-10-29 wyk. 3

TECHNIKA ELEMENTÓW SCALONYCH

Według tej techniki ustalenia wartości odtworzeniowej obiektu, koszt robót budowlanych wylicza się jako sumę wartości poszczególnych zagregowanych (scalonych) elementów robót wchodzących w skład obiektu.

Łączna wartość kosztorysowa robót budowlanych jest sumą iloczynów ilości scalonych jednostek jednorodnych robót (np. 1m2 muru) i cen jednostkowych wykonania tych robót łącznie z kosztami pośrednimi i zyskiem kalkulacyjnym.

Element scalony – taki, który skupia w sobie, łączy, agreguje, scala szereg jednostkowych robót, będących przedmiotem kalkulacji szczegółowych

Fundamenty – roboty jednostkowe składające się na wykonanie fundamentów: podsypka piaskowa, podłoże z suchego betonu, ułożenie zbrojenia, masy betonowej, wykonanie izolacji

OKREŚLENIE KOSZTÓW ODTWORZENIA TECHNIKĄ ELEMENTÓW SCALONYCH

Wartość odtworzeniową obiektów budowlanych podejściem kosztowym, metodą kosztów odtworzenia, techniką elementów scalonych:

$$\mathbf{W}_{\mathbf{\text{GB}}}\mathbf{=}\mathbf{K}_{\mathbf{\text{RB}}}\left( \mathbf{1 +}\frac{\mathbf{W}_{\mathbf{\text{KD}}}}{\mathbf{100}} \right)\mathbf{*(1 -}\frac{\mathbf{S}_{\mathbf{Z}}}{\mathbf{100}}\mathbf{)}$$

Gdzie:

W_GB – wartość odtworzeniowa obiektu

K_RB – koszty odtworzenia obiektu (robót budowlano – inwestycyjnych)

W_KD – wskaźnik kosztów dodatkowych [%]

S_Z – stopień zużycia wycenianego obiektu [%]

Wielkość kosztów odtworzenia obiektu budowlanego K_RB określamy ze wzoru:

$$\mathbf{K}_{\mathbf{\text{RB}}}\mathbf{=}\sum_{\mathbf{n = 1}}^{\mathbf{k}}{\mathbf{I}_{\mathbf{n}}\mathbf{*}\mathbf{C}_{\mathbf{\text{jn}}}}$$

Gdzie:

K_RB – koszty odtworzenia obiektu

I_n – ilość elementów scalonych obiektu (np. m2 rzutu poziomego dachu, m3 kubatury)

C_jn – ceny jednostkowe poszczególnych elementów scalonych

K – ilość elementów scalonych na które podzielono obiekt

Wycena obiektu techniką elementów scalonych można stosować gdy obiekty wyceniane są wykonane podobną technologia lub wydzielone elementy scalone odpowiadają elementom scalonym z obiektów dl których znane są ceny jednostkowe.

Wycena obiektu techniką elementów scalonych wymaga dokonania podziału wycenianego obiektu (uprzednio poddanego oględzinom i inwentaryzacji) na elementy (elementy scalone np. fundamenty, ściany nadziemia, ścianki działowe etc), dla których można określić koszt ich wykonania.

Dla „wydzielonych” elementów scalonych katalogi określają cenę jednostkową elementów w obiekcie podobnym do wycenianego. Wartość poszczególnych elementów w obiekcie podawana jest w odniesieniu do zagregowanych jednostek obmiarowych np.:

• powierzchnię zabudowy m2

• powierzchnię użytkową m2

• powierzchnię ogólną m2

• kubaturę budynku m3

• umowną objętość muru m3

• umowną powierzchnię elewacji m2

lub jednostek stosowanych przez powszechnie stosowane katalogi nakładów rzeczowych obmiarowanych elementów bądź robót (np. m2, m3, m etc).

2013-11-05 wyk. 4

ZUŻYCIE OBIEKTÓW BUDOWLANYCH – SPOSOBY OKREŚLANIA

Sprawko: standard

UoGN

Art. 150. 3, Art. 151. 2, Art. 153. 3

RRM w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

§ 21. 1, § 21. 2

Rzeczoznawca majątkowy określa koszty wytworzenia (koszt odtworzenia lub zastąpienia) części składowych gruntu (obiektów budowlanych) w odniesieniu do nowych obiektów budowlanych, uwzględniając stratę ich wartości (zużycia) spowodowaną:

• upływem czasu

• sposobem i intensywnością użytkowania

• rodzajem zastosowanych materiałów

• przyjętym rozwiązaniem architektonicznym

• aktualnie występująca moda na rynku lokalnym

• wpływem czynników zewnętrznych

• itd.

PROCEDURA PODEJŚCIA KOSZTOWEGO

1. oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej – w odniesieniu do cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na podobny cel

2. określenie wszystkich kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia obliczenia te obejmują:

• koszty bezpośrednie

• koszty pośrednie

• zysk inwestora

(koszty muszą być określone na datę wyceny)

1. oszacowanie wartości zużycia wynikającego z:

• zużycia fizycznego

• zużycia funkcjonalnego

• zużycia zewnętrznego (środowiskowego)

1. odjęcie poszczególnych wartości zużycia od strony kosztów odtworzenia lub zastąpienia (koszty wytworzenia)

2. dodanie wartości kosztów odtworzenia

…

STANDARD III.4

Rzeczoznawca majątkowy winien dokonać oceny zużycia nieruchomości, określając jego wpływ na wartość szacowanej nieruchomości.

Ocena zużycia nieruchomości należy do samodzielnych czynności rzeczoznawcy i nie wiążą go przy tym przepisy o amortyzacji obiektów budowlanych oraz wzory arytmetyczne podawane w jakichkolwiek publikacjach.

Przez zużycie rozumie się utratę wartości szacowanej nieruchomości wynikłą z jej zużycia technicznego (fizycznego), funkcjonalnego (użytkowego) i środowiskowego.

Rzeczoznawca powinien w operacie szacunkowym jednoznacznie określić dla nieruchomości lub każdego z szacowanych jej składników, odpowiednio do przyjętej podstawy wyceny i rodzaju nieruchomości, zużycie:

4.1 techniczne – wynikające z wieku obiektu budowlanego, trwałości zastosowanych

4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.1.4

4.2 funkcjonalne – wynikające z porównań

4.3 środowiskowe

UWAGI I UZUPEŁNIENIA DO TREŚCI STANDARDU III.4

Zużycie techniczne obiektów budowlanych

Przy określaniu zużycia technicznego rzeczoznawca majątkowy powinien brać pod uwagę w szczególności:

• okres eksploatacji obiektu (wiek budynku lub budowli)

• warunki i sposób eksploatacji obiektu

• niezawodność rozwiązań technicznych

• rodzaj, jakość i trwałość zastosowanych materiałów

• wady projektowe obiektu

• wpływ bezpośredni czynników środowiskowych

Zużycie poszczególnych elementów może być odwracalne i nieodwracalne

Odwracalne – dotyczy przede wszystkim elementów wyposażenia i instalacji, których wymiana może być dokonana bez generalnego naruszenia stanu obiektu

Nieodwracalne – dotyczy głównie elementów konstrukcyjnych stanu surowego, w których zużycie postępuje powoli lecz ma trwały charakter. Polega ono na zmianach chemicznych i strukturalnych zachodzących np. w materiałach ściennych, stropowych wskutek ich starzenia się pod wpływem czynników zewnętrznych (korozja)

Proces starzenia się obiektów budowlanych przebiega z różnym natężeniem. Przyrosty zużycia technicznego występują w budynkach 40-60 lat.

CZYNNIKI WPŁYWAJĄCE NA ZUŻYCIE TECHNICZNE OBIEKTÓW BUDOWLANYCH

• Środowisko naturalne – działanie tych czynników może wywołać erozję i korozję materiałów, podmywanie wodą fundamentów, zawilgocenie ścian i innych elementów obiektu, osiadanie i przemarzanie gruntu. Ponadto ujemny wpływ na trwałość obiektu mogą mieć drgania i wstrząsy, zanieczyszczenia chemiczne atmosfery oraz działania czynników biologicznych

• Zużycie naturalne – naturalne zużycie obiektu budowlanego jest wynikiem jego normalnego użytkowania i działania czynników atmosferycznych. Stopień zużycia naturalnego zależy od określonej trwałości budynku oraz czasu, jaki upłynął od jego wzniesienia (roku budowy), przy czym za rok budowy uważa się rok, w którym budynek został pokryty dachem po raz pierwszy. Zużycie to nie jest wprost proporcjonalne do upływu czasu eksploatacji obiektu. W początkowym okresie użytkowania zużycia wzrasta nieznacznie

• Wady projektowe – wymienić tu należy przede wszystkim wadliwe posadowienie budynku, niewłaściwe usytuowanie szczelin dylatacyjnych, niewłaściwe zaprojektowanie połączeń elementów w budownictwie uprzemysłowionym, niewłaściwe zaprojektowanie izolacji termicznych i przeciwwilgociowych, błędne rozwiązanie dachów płaskich i tarasów i loggi, niewłaściwy dobór materiałów budowlanych z uwagi na przeznaczenie obiektu, itp.

• Wady wykonawstwa – znaczna część uszkodzeń powstająca już w czasie eksploatacji budynku jest wynikiem popełnionych błędów w czasie realizacji obiektu. Należy tu wymienić przede wszystkim stosowanie niezgodnej z projektem jakości materiałów, wadliwe wykonanie elementów konstrukcyjnych budynku w tym prefabrykatów, tynków, osadzenia stolarki itp. W budownictwie uprzemysłowionym obserwuje się częste występowanie odchyłek montażowych, znacznie przekraczających dopuszczalne, nieprawidłowe uszczelnianie spoin, wadliwe ocieplenie wieńców, itp.

• Niewłaściwa eksploatacja – zużycie budynku może postępować szybciej wskutek użytkowania nieumiejętnego lub niezgodnego z przeznaczeniem budynku, jak również dewastacji elementów wykończeniowych, czy też braku bieżącej konserwacji. Nie usuwanie we właściwym czasie usterek w pokryciu dachowym, obróbkach blacharskich, instalacjach – zwłaszcza sanitarnych prowadzi do trwałych uszkodzeń budynków

• Inne przyczyny uszkodzeń – do tej grupy czynników mających wpływ na stan techniczny obiektów zaliczamy między innymi wypadki losowe (pożary, powodzie, huragany) oraz szkody górnicze. Szybsze zużycie obiektu budowlanego wystąpi w wypadku zużycia do jego wzniesienia materiałów pochodzących z rozbiórki.

Uwagi do standardu

1.Stopień zużycia technicznego winien uwzględniać rzeczywisty stan techniczny obiektu i urządzeń trwale z nimi związanych z daty ich oględzin

2.Zużycia technicznego budynków i budowli ustalanego przez rzeczoznawców majątkowych w oparciu o rzeczywisty ich stan techniczny nie można utożsamiać z amortyzacją księgową środków trwałych, gdyż stawki amortyzacyjne odpisu rocznego są znacznie wyższe, z celem ich odliczania są odpisy amortyzacyjne na remont środka trwałego lub jego wymianę.

Przykładowo, okres trwałości budynku mieszkalnego wynosi od 80 do 150 lat…

2013-11-12 wyk. 5

TECHNIKA SZCZEGÓŁOWA

Dla ustalenia kosztów odtworzenia (Wb) należy wykonać następujące czynności:

• dokonać inwentaryzacji technicznej i obmiarowania obiektu budowlanego z dużą szczegółowością

• określić technologie wykonania niezbędnych robót budowlanych i instalacyjnych

• obliczyć ilość niezbędnych robót (Ji)

• określić ceny jednostkowe Cji poszczególnych robót w oparciu o normatywy, w których uwzględniana jest robocizna, materiały i sprzęt oraz koszty pośrednie i zysk

• określić koszty opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego w formie wskaźnika procentowego odniesionego do kosztów odtworzenia robót budowlanych (Wko)

• ustalić koszty odtworzenia wg poniższego wzoru:

$$\mathbf{Wb = \ }\sum_{\mathbf{i = 1}}^{\mathbf{n}}\mathbf{Ji*Cji*(1 + Wkd)}$$

W technice szczegółowej koszt odtworzenia (wzniesienia) obiektu budowlanego kalkulowany jest jako suma iloczynów EXAM poszczególnych rodzajów robót budowlanych oraz aktualnych ich cen jednostkowych.

Kalkulacja cen jednostkowych robót budowlanych przebiega wg następującej formuły:

Cji = Nr * Sr + Nm * Cm + Ns * Cs + Kp + Z

gdzie:

Nr, Nm, Ns – normatywne nakłady zużycia robocizny, materiałów pracy sprzętu i transportu technologicznego na jednostkę robót budowlanych (w KNR)

Normatywy nakładów zużycia czynników produkcji przyjmuje się na podstawie:

• katalogów nakładów rzeczowych – KNR

• katalogów norm kosztorysowych robót budowlanych – KNKRB

• tablic analitycznych firm ubezpieczeniowych – PZU

• kalkulacji indywidualnych opartych na katalogach normy pracy – KNP, katalogach rzeczowych, itp.

Sr – aktualna kosztorysowa stawka godzinowa robocizny przyjęta jako przeciętnie kształtująca się na danym terenie

Ustala się ją na podstawie danych uzyskiwanych z podmiotów gospodarczych wykonujących roboty budowlane w systemie zleconym lub na podstawie publikowanych notowań cen.

Cm – aktualne jednostkowe ceny zakupu nowych materiałów budowlanych, dla których określono normatywy zużycia (Nm) z uwzględnieniem ich transportu z miejsca zakupu na miejsce wybudowania

Ceny zakupu materiałów przyjmuje się jako przeciętnie kształtujące się na danym terenie.

Ustala się je na podstawie notowań własnych sporządzającego wycenę lub wg publikowanych notowań cen materiałów budowlanych.

Koszty transportu materiałów przyjmuje się w formie narzutu procentowego do ceny zakupu materiałów na podstawie danych uzyskanych przez sporządzającego wycenę z jednostek wykonawstwa budowlanego lub wg publikowanych notowań.

Średnio w obiekcie koszty transportu to od 10 do 20 % w kosztach zakupu materiału!!

Cs – aktualne ceny najmu jednostek sprzętowych i transportu technologicznego, dla których określono normatywy zużycia dla danej roboty (Ns)

Ceny te jako przeciętnie kształtujące się na danym terenie ustala się na podstawie notowań własnych sporządzającego wycenę lub wg publikowanych notowań.

Kp – koszty pośrednie – związane z wykonawstwem robót budowlanych uwzględniając także koszty urządzenia i zagospodarowania placu budowy

Nalicza się je narzutem procentowym do sumy wartości kosztorysowej robocizny i pracy sprzętu wg formuły:

Kp = Wkp*(R + S)

gdzie:

Wkp – wskaźnik procentowy kosztów pośrednich. Wskaźnik ten przyjmuje się w wysokości w zależności od typu obiektu i rodzaju robót (50 – 70%)

Z – zysk jednostki wykonującej roboty budowlane

Nalicza się go narzutem procentowym do sumy wartości kosztorysowej robocizny, pracy sprzętu i kosztów pośrednich wg formuły:

Z = Wz*(R + S + Kp)

gdzie:

Wz – wskaźnik procentowy zysku (7 – 12%)

UWAGA

Dla właściwego doboru normatywów zużycia czynników produkcji rzeczoznawca winien przyjąć pewne założenia technologiczno – organizacyjne wykonania robót objętych wyceną, przykładowo:

1. w zakresie robót ziemnych:

• kategoria gruntu

• sposób wykonania robót: ręczny lub mechaniczny (można przyjąć wytyczne w tym zakresie zawarte w KNR 2.01)

• wykopy ze skarpami lun o ścianach pionowych umocnionych

• rodzaj sprzętu (spycharka, koparka)

• transport urobku: na okład, z odwozem

• odległość odwozu i rodzaju środek transportu

1. w zakresie konstrukcji murowych:

• klasa cegieł ceramicznych

• rodzaj zaprawy i jej marka

• itp.

2013-11-19 wyk. 6

§ 15. W podejściu mieszanym stosuje się metodę pozostałościową, metodę kosztów likwidacji albo metodę wskaźników szacunkowych gruntów.

§ 17. 1. Wartość nieruchomości określona metodą kosztów likwidacji jest równa kosztowi nabycia gruntu, o którym mowa w § 21 ust. 1, pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu.

2. Koszty likwidacji części składowych gruntu ustala się przy użyciu technik, o których mowa w § 23.

3. (6)Wartość nieruchomości, o której mowa w ust. 1, powiększa się o wartość materiałów pozostałych po likwidacji części składowych gruntu.

4. (7)Metodę kosztów likwidacji stosuje się, jeżeli części składowe gruntu są przeznaczone do likwidacji.

5. Zastosowanie metody kosztów likwidacji do określenia wartości rynkowej nieruchomości wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym.

METODA KOSZTÓW LIKWIDACJI

Metodę kosztów likwidacji stosuje się, jeżeli części składowe gruntu są przeznaczone do rozbiórki.

Wartość rynkowa nieruchomości określona tą metodą jest równa kosztowi nabycia gruntu pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu.

Za koszt nabycia gruntów przyjmuje się wartość rynkową gruntów o takich samych cechach. Koszt nabycia gruntów interpretowany jest jako wysokość nakładów (cena), jakie należy ponieść na zakup gruntu o tej samej funkcji (sposobie użytkowania) i o cechach użytkowych jak najbardziej zbliżonych do gruntu stanowiącego przedmiot oszacowania w tym z uwzględnieniem lokalizacji.

Koszty likwidacji części składowych gruntu ustala się przy użyciu technik wyodrębnionych w podejściu kosztowym tj. techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych lub techniki wskaźnikowej.

Stosując każdą z technik, zamiast kosztów odtworzenia ustala się wartość materiałów porozbiórkowych (odrębnie dla każdego z możliwych do odzyskania materiałów budowlanych lub instalacyjnych), a także uwzględnia się koszty rozbiórki lub likwidacji.

TECHNIKA SZCZEGÓŁOWA

Przy użyciu tej techniki oszacowanie kosztu rozbiórki obiektu budowlanego dokonuje się na podstawie ustalenia wielkości nakładów rzeczowych oraz cen jednostkowych wykonania robót rozbiórkowych.

Nakłady rzeczowe ustala się najczęściej wg KNR nr 4-04 „Roboty rozbiórkowe i wyburzeniowe budynków i budowli”, w którym podane są kosztorysowe nakłady rzeczowe na elementy i roboty występujące w trakcie rozbierania i wyburzania budynków i budowli.

TECHNIKA ELEMENTÓW SCALONYCH

Przy użyciu tej techniki koszty robót rozbiórkowych określa się na podstawie ilości scalonych elementów wykonania robót rozbiórkowych oraz cen scalonych elementów tych robót.

TECHNIKA WSKAŹNIKOWA

Przy użyciu tej techniki koszty te określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona.

Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne których obiektami dla których znane są ceny wskaźnikowe (np. cena wskaźnikowa robót rozbiórkowych 1m3 kubatury obiektu)

Przy użyciu każdej z omówionych wyżej technik szacowania robót rozbiórkowych, uwzględnia się także koszty opracowania dokumentacji i nadzoru tych robót.

W przypadku braku możliwości zagospodarowania gruzu (np. na utwardzenie dróg czy placów) w kalkulacji wartości nieruchomości należy uwzględnić także opłatę za składowanie gruzu na wysypisku, przyjmując lokalne stawki za składowanie 1tony gruzu budowlanego.

WYCENA NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANEJ OBIEKTAMI PRZEZNACZONYMI DO ROZBIÓRKI LUB LIKWIDACJI

$$\mathbf{Wn = Wg + \ }\sum_{\mathbf{i = 1}}^{\mathbf{n}}{\mathbf{Wmi*}\left( \mathbf{1 -}\frac{\mathbf{\text{Szm}}}{\mathbf{100}} \right)\mathbf{*i - Kro*i}}$$

Gdzie:

Wn – wartość nieruchomości wycenianej

Wg – wartość gruntu

Wmi – wartość materiałów porozbiórkowych dla poszczególnych rodzajów materiałów

() – współczynnik zużycia poszczególnych rodzajów materiałów

I – liczba poszczególnych rodzajów materiałów

Kro – ogólny koszt robót rozbiórkowych

Kro = R + M + S + Kp + Z

Gdzie:

R – sumaryczny koszt robocizny kosztorysowej stanowiący sumę Nr*Cr przy czym Nr to normatywne nakłady pracochłonności robót rozbiórkowych przyjęte z KNR; Cr – stawka robczogodziny

M – sumaryczny kosztorysowy koszt materiałów niezbędnych do wykonania robót rozbiórkowych, ustalony jako iloczyn normatywnego zużycia poszczególnych materiałów Nm i ich cen nabycia Cm czyli Σ Nm x Cm

S – sumaryczny koszt pracy sprzętu użytkowego do robót rozbiórkowych wyliczony jako iloczyn normatywnej ilości maszynogodzin poszczególnych jednostek sprzętowych Ns i cen ich najmu Cs tj. Σ Ns x Cs

Kp – koszty pośrednie

Z – zysk wykonawcy robót

PROCEDURA POSTĘPOWANIA

W celu określenia ilości i wartości materiałów budowlanych możliwych do odzyskania Wm należy dokonać:

• wyspecyfikowania rodzajów materiałów budowlanych możliwych do odzyskania z przeznaczeniem do ponownego wykorzystania (n)

• określenia ilości danego rodzaju materiału w obiekcie (Ji)

• określenia procentowego wskaźnika odzysku materiałów budowlanych (Oi)

• wyliczenia wartości poszczególnych odzyskanych materiałów poprzez przemnożenia ich ilości przez cenę zakupu (Cji) określoną jak dla materiałów nowych (w przypadku obecnie niewystępowania tych materiałów na rynku należy przyjąć cenę ich aktualnie występujących zamienników)

• pomniejszenia wartości tych materiałów o zużycie techniczne wyrażone w %

Powyższą procedurę postępowania można wyrazić wzorem:

$$\mathbf{Wm = \ }\sum_{\mathbf{i}}^{\mathbf{n}}{\mathbf{Ji*Oi*Cji*(1 -}\frac{\mathbf{\text{Szi}}}{\mathbf{100}}}\mathbf{)}$$

Reasumując, wartość rynkową nieruchomości (Wn) określoną metodą kosztów likwidacji można wyrazić następującą formułą:

Wn = Wg + Wm – Kro – Os

Gdzie:

Wg – wartość rynkowa gruntu

Wm – wartość materiałów budowlanych możliwych do odzyskania

Kro – koszt robót rozbiórkowych

Os – opłata za składowanie gruzu na wysypisku

Koło: podstawy prawne, met i techniki w podejściach, stopien zużycia, zadania (kosztowe, koszty likwidacji)

2013-11-22 wyk. 7 ze Źróbek

Zastosowanie metody pozostałościowej w wycenie nieruchomości

NOTA INTERPRETACYJNA NR 4

Nieruchomości na których mogą być prowadzone prace budowlane (proces inwestycyjny) przebudowa, odbudowa, nadbudowa, rozbudowa, remont, modernizacja

Np. nieruchomość która uległa pożarowi, powodzi, nie do końca wybudowane

ZAŁOŻENIA OGÓLNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI METODĄ POZOSTAŁOŚCIOWĄ

Metodę pozostałościową można stosować do określenia wartości rynkowej nieruchomości:

• jeżeli nieruchomość ta podlegać ma rozwojowi polegającym w szczególności na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, modernizacji, adaptacji, montażu lub remoncie obiektu budowlanego

• w przypadkach braku odpowiedniej liczby transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych do nieruchomości szacowanej pozwalającej na zastosowanie podejścia porównawczego do wyceny lub jeśli zgromadzone dane nie pozwalają na określenie wartości rynkowej w podejściu dochodowym

• stosując metodę pozostałościową do określania wartości rynkowej nieruchomości przyjęte założenia i dane, uwzględnione w wycenie, muszą mieć charakter rynkowy i powinny wynikać z przeprowadzonej analizy rynku

• metoda pozostałościowa wymaga zgromadzenia różnorodnych danych oraz przyjęcia założeń dotyczących rynku nieruchomości, procesu rozwojowego i rynku finansowego. Rzeczoznawca majątkowy powinien zachować szczególną ostrożność w przyjmowaniu założeń, gdyż nawet niewielki e zmiany w danych wejściowych do wyceny mogą, po skumulowaniu, mieć znaczący wpływ na określaną wartość nieruchomości. Przyjęcie danych wejściowych do wyceny powinno zostać uzasadnione

PROCEDURA PRZY STOSOWANIU METODY POZOSTAŁOŚCIOWEJ

Wartość rynkową nieruchomości określa się jako różnicę wartości nieruchomości o zrealizowaniu zakładanego rozwoju i kosztów rynkowych związanych z tym rozwojem, z uwzględnieniem zysku inwestora uzyskiwanego na rynki podobnych inwestycji.

Można to przedstawić następującym wzorem:

W_R  =  W_K  (K_R  +  Z_I) 

gdzie:

W_R - wartość rynkowa nieruchomości,

W_K - wartość nieruchomości po zrealizowaniu rozwoju,

K_R - koszty rynkowe związane z rozwojem nieruchomości,

Z_I - zysk inwestora uzyskiwany na rynku podobnych inwestycji

Metoda pozostałościowa wymaga zastosowania następującej procedury

1. Określenie wartości nieruchomości po zrealizowaniu rozwoju (W_K).

2. Określenie rynkowych kosztów związanych z rozwojem nieruchomości (KR), na które składają się m.in. na:

• koszty uzyskania pozwoleń i uzgodnień,

• koszty zakupu,

• koszty wstępne,

• koszty budowy,

• inne opłaty i koszty, w tym rezerwy na koszty nieprzewidziane

• koszty finansowania.

1. Określenie rynkowego poziomu zysku inwestora (Zi uzyskiwanego na rynku nieruchomości podobnych.

2. Określenie wartości rynkowej nieruchomości (Wr) jako różnicy wartości nieruchomości po zrealizowaniu rozwoju i sumy kosztów rynkowych związanych z tym rozwojem oraz zysku inwestora uzyskiwanego na rynku nieruchomości podobnych.

3. Przeprowadzenie analizy otrzymanego wyniku np. poprzez porównanie z transakcjami, ofertami i odpowiednimi wskaźnikami.

2013-11-26 wyk. 8

Wycena nieruchomości dla celów szczególnych

• wycena nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne

• określanie wartości szkód spowodowanych budową infrastruktury podziemnej i nadziemnej

• wycena nakładów dokonywanych przez posiadaczy nieruchomości

• wycena gruntów z występującymi w podłożu kopalinami

• wycena nieruchomości zabytkowych

WYCENA NIERUCHOMOŚCI PRZEZNACZONYCH LUB ZAJĘTYCH POD DROGI PUBLICZNE

Status prawny dróg publicznych regulowany jest przepisami ustawy z dnia 21 marca 1985r. o drogach publicznych. Według tej ustawy drogi publiczne dzielimy na:

• krajowe

• gminne

• powiatowe

• wojewódzkie

Stosowane formy nabycia nieruchomości pod drogi publiczne:

1. umowa cywilnoprawna – za wynagrodzeniem

2. wywłaszczenie – za odszkodowaniem ustalonym decyzją administracyjną

3. z mocy prawa na podstawie przepisów:

• ustawa o gospodarce nieruchomościami (art. 98 i art. 105)

• ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych

• ustawa przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (art. 73)

Zasady pozyskiwania i ustalania wysokości odszkodowania za grunty przeznaczone pod drogi publiczne

Dominującą formę pozyskiwania gruntów pod drogi publiczne regulują przepisy specustawy drogowej, która ustala, że z dniem kiedy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID) stała się ostateczna, nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren (pas drogowy) stają się z mocy prawa własnością SP lub JST odpowiednio od kategorii drogi.

Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa (art. 134 UoGN) a jeżeli nie można jej określić podstawę stanowi wartość odtworzeniowa (art. 135 UoGN).

Wartość rynkową nieruchomości określa się wg:

• aktualnego sposobu użytkowania – jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenie nie powoduje zwiększenia jej wartości (art. 134 UoGN)

lub

• alternatywnego sposobu użytkowania – jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości (art. 134 UoGN)

Z art. 134 UoGN wynika, że w celu ustalenia wysokości odszkodowania istotnym elementem jest ustalenie przeznaczenia nieruchomości przed jej wywłaszczeniem.

Intencją przepisów jest, aby ustalone odszkodowanie za odebrane prawo do nieruchomości ujmowało korzystniejszy sposób wykorzystania nieruchomości – ustawodawca wprowadził „zasadę korzyści” dla właścicieli nieruchomości, gdy przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia powoduje wzrost jej wartości.

Aby określić wartość nieruchomości, przeznaczenie przyjmuje się w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu lub pozbawienia prawa w inny sposób.

Zasadniczym kryterium różnicującym sposób wyceny nieruchomości pod drogi jest:

• rodzaj wycenianych nieruchomości

• ich przeznaczenie przed wywłaszczeniem lub przejęciem z mocy prawa

Powoduje to wyodrębnienie dwóch grup nieruchomości:

1. nieruchomości, które były przeznaczone na cele inne niż rolne i leśne (na cele inwestycyjne)

2. nieruchomości przeznaczone na cele rolne i leśne

Wycena pierwszej grupy nieruchomości – odbywa się na podstawie § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2001r.

§ 36 ust. 1

Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

Przepis ten stosuje się do nieruchomości które przed datą wywłaszczenie lub przejęciem z mocy prawa nie były przeznaczone w MPZP pod drogi publiczne, a ich przeznaczenie nie powoduje zwiększenia wartości zgodnie z celem wywłaszczenia.

Przeznaczenie nieruchomości jakie istniało przed wywłaszczeniem ustala się według ogólnych zasad tj. w kolejności:

• MPZP, decyzja o warunkach zabudowy

• SUiKZPG

• w przypadku braku uwzględnia się rzeczywisty sposób użytkowania nieruchomości

Wycena drugiej grupy nieruchomości

Jeżeli wywłaszczany lub przejmowany pod drogę jest grunt rolny i leśny wartość tego gruntu zgodnie z art. 134 UoGN powinna być określona według alternatywnego sposobu użytkowania stosuje się wówczas:

§ 36 ust. 3

W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1. wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1m² gruntów, z których wydzielono te działki gruntu i ich powierzchni,

2. wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1m² gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni – powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Zastosowanie powyższego przepisu może nastąpić wówczas, gdy rzeczoznawca majątkowy wykaże, że dotychczasowe przeznaczenie lub sposób korzystania z nieruchomości przed jej nabyciem pod drogę publiczną są niższe niż wartość nieruchomości na cel nabywany.

Dopiero takie ustalenie przez rzeczoznawcę majątkowego upoważnia do podwyższenia wartości wydzielanej działki.

W celu wykazania wzrostu wartości nieruchomości rzeczoznawca powinien dokonać badania lokalnego rynku.

Ponieważ prawodawca nie określił kryteriów wyznaczania wzrostu wartości nieruchomości w praktyce przyjęto ze powinien uwzględnić:

• relacje cen gruntów wycenianych do cen gruntów przeznaczonych na cele inwestycyjne

• lokalizację gruntów w tym stopień zurbanizowania miejscowości

• trendy rynkowe wzrostu cen nieruchomości wynikające z przyszłej inwestycji drogowej

• klasy gleboznawcze gruntów

§ 36 ust. 2

W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.

W tym przypadku odrębnie określa się koszt nabycia gruntu odpowiadający wartości rynkowej gruntu i odrębnie wartość części składowych jako koszt odtworzenia pomniejszony o wartość zużycie stosując odpowiednia metodę i technikę wyceny.

Wycenę drzewostanu, plantacji kultur wieloletnich, zasiewów i upraw przeprowadza się według art. 135 UoGN ust. 5 – 7.

§ 36 ust 4

W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1 – 3 stosuje się odpowiednio.

W praktyce wymóg uwzględnienia cen transakcyjnych nieruchomości drogowych rzadko możliwy jest do spełnienia gdyż transakcje mogły dojść do skutku wówczas gdy decyzje o lokalizacji dróg zostały wydane przed 16.12.2006r.

Po tej dacie nieruchomości objęte decyzją lokalizacji stały się z mocy prawa własnością SP, JST, z dniem w którym decyzja stała się ostateczna.

§ 36.6

Przepisy ust. 1 – 4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności:

1. przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872, z późn. zm.), z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r.; nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem;

2. przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 ustawy, z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości;

3. przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 24e ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 (Dz. U. z 2010 r. Nr 26, poz. 133 i Nr 127, poz. 857);

4. przy określaniu wartości nieruchomości nabywanych pod drogi w drodze umowy, z tym że wszystkie czynniki wpływające na wartość nieruchomości przyjmuje się na dzień zawarcia umowy;

5. przy określaniu wartości nieruchomości wydzielonych lub zajętych pod drogi wewnętrzne.

§ 37

Przepisy § 36 ust. 1 – 4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod linie kolejowe, a w szczególności:

1. przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 37a ust. 1 ustawy z dnia 8 września 2000 r. o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego "Polskie Koleje Państwowe" (Dz. U. Nr 84, poz. 948, z późn. zm.);

2. przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte z mocy prawa pod linie kolejowe, o którym mowa w art. 9y ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (Dz. U. z 2007 r. Nr 16, poz. 94, z późn. zm.);

3. przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 24e ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012;

4. przy określaniu wartości nieruchomości nabywanych pod linie kolejowe w drodze umowy, z tym że wszystkie czynniki wpływające na wartość nieruchomości przyjmuje się na dzień zawarcia umowy.

Ćwiczenia

1m3 muru ma 365 cegiel

Wm wartość materiałów z odzysku

Kru

Wn = wg + wm – koszt robot rozbiórkowych - 1000