PODEJŚCIE KOSZTOWE: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2014 r. Nr 0, poz. 518): Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne(art. 150.ust.3). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości(art152.ust.3). Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych(153.3.). Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2011 r. Nr 165, poz. 985): § 20. W podejściu kosztowym stosuje się metodę kosztów odtworzenia i metodę kosztów zastąpienia. § 21. 1. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości za koszt nabycia gruntu, o którym mowa w art. 153 ust. 3 ustawy, przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach. 2. Za koszt odtworzenia części składowych gruntu, o którym mowa w art. 153 ust. 3 ustawy, przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych. § 22. 1. Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych. 2.Przy metodzie kosztów zastąpienia określa się koszty zastąpienia części składowych gruntu częściami składowymi o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie mają części składowe, których wartość określa się, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu aktualnie stosowanych technologii i materiałów. § 23. 1. Metodę kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej. 2. Przy użyciu techniki szczegółowej koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót. Procedura: -dokonać inwentaryzacji technicznej i obmiarowania obiektu budowlanego z dużą szczegółowością, -określić technologie wykonania niezbędnych robót budowlanych i instalacyjnych, -obliczyć ilość niezbędnych robót (J_i), -określić ceny jednostkowe C_ji poszczególnych robót w oparciu o normatywy w których uwzględniana jest robocizna, materiały i sprzęt oraz koszty pośrednie i zysk -określić koszty opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego (W_KD) w formie wskaźnika procentowego odniesionego do kosztów odtworzenia robót budowlanych (W_KO), -ustalić koszty odtworzenia wg poniższego wzoru: WB=∑ Ji*Cji*(1+WKD). Kalkulacja cen jednostkowych robót budowlanych przebiega według formuły: Cji=N_R*S_R+N_M*C_M+N_S*C_S+K_P+Z, gdzie: N_R, N_M, N_S-normatywne nakłady zużycia robocizny, materiałów, pracy sprzętu i transportu technologicznego na jednostkę robót budowlanych, S_R-aktualna kosztorysowa stawka godzinowa robocizny przyjęta jako przeciętnie kształtująca się na danym terenie,C_M-aktualne jednostkowe ceny zakupu nowych materiałów budowlanych, dla których określono normatywy zużycia (N_M),

C_S-aktualne ceny najmu jednostek sprzętowych i transportu technologicznego, dla których określono normatywy zużycia dla danej roboty (N_S), K_P-koszty pośrednie związane z wykonawstwem robót budowlanych uwzględniając także koszty urządzenia i zagospodarowania placu budowy 3. Przy użyciu techniki elementów scalonych(uproszczona, zagregowanych elementów, scalonych normatywów) koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót. Procedura:1. dokonać inwentaryzacji technicznej i obmiarowania obiektu budowlanego z dużą szczegółowością, 2. określić technologie wykonania niezbędnych robót budowlanych i instalacyjnych, 3. obliczyć rodzaje i ilość scalonych elementów tych robót (in)., 4. określić ceny scalonych elementów robót ( Cjn) korzystając z odpowiednich normatywów cen scalonych w których uwzględniana jest robocizna, materiały i sprzęt oraz koszty pośrednie i zysk . 5. określić koszty opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego (WKD) w formie wskaźnika procentowego odniesionego do kosztów odtworzenia robót budowlanych , 6. ustalić koszty odtworzenia wg poniższego wzoru Wgb=Krb (1+Wkd/100) * (1-(Sz/100)) Wgb- wartość odtworzeniowa obiektu Krb-koszt odtworzenia obiektu Wkd-wskaźnik kosztów dodatkowych % Sz- stopień zużycia wycenianego budynku. Wielkość kosztów odtworzenia obiektu budowlanego: Krb=∑ In*Cjn. Krb- koszty odtworzenia obiektu, In-ilość elementów scalonych obiektu, Cjn- ceny jednostkowe poszczególnych elementów scalonych k-ilosc elementów scalonych na które podzielono obiekt 4. Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe. Procedura: 1. dokonać inwentaryzacji technicznej i obmiarowania obiektu pod kątem ustalenia ilości jednostek odniesienia, 2.ustalić ilość jednostek odniesienia (Q), 3. ustalić cenę wskaźnikową (Cjq), 4.określić koszty opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego w formie wskaźnika procentowego odniesionego do kosztów odtworzenia robót budowlanych (W_KD), 5.ustalić koszty odtworzenia wg poniższego wzoru: Wgb=Krb(1+Wkd/100)*(1-Sz/100) Wgb-wartosc odtworzeniowa obiektu Krb- koszty odtworzenia obiektu Wkd-wskaźnik kosztów dodatkowych % Sz- stopien zużycia wycenianego obiektu Krb-=Q*Cjq Q- ilośc jednostek odniesienia wycenianego obiektu Cjq- cena wskaźnikowa obiektu porównywalnego do wycenianego na jednostkę odniesienia. 5. Przy użyciu tych trzech technik uwzględnia się koszty dokumentacji i nadzoru. Łączna wartość nieruchomości w podejściu kosztowym: WNR=WG+WB+WBP+WD+Wi, gdzie: WG-wartość gruntu, WB-wartość budynków, WBP-wartość pozostałych składników budowlanych, WD-wartość drzewostanu, upraw sadowniczych, Wi-wartość innego składnika nieruchomości. Procedura podejścia kosztowego : 1.Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej w odniesieniu do cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na podobny cel 2.Określenie wszystkich kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia, obliczenia te obejmują: koszty bezpośrednie, koszty pośrednie, zysk inwestora (koszty musza być określone na datę wyceny) 3.Oszacowanie wartości zużycia wynikające z: zużycia fizycznego, funkcjonalnego, zewnętrznego 4.Odjęcie poszczególnych wartości zużycia od sumy kosztów odtworzenia lub sumy kosztów zastąpienia 5.Dodanie do kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia wartości rynkowej gruntów.

METODA KOSZTÓW LIKWIDACJI: Rozporządzenie: § 15. W podejściu mieszanym stosuje się metodę pozostałościową, metodę kosztów likwidacji albo metodę wskaźników szacunkowych gruntów. § 17. 1. Wartość nieruchomości określona metodą kosztów likwidacji jest równa kosztowi nabycia gruntu (wartość rynkowa gruntu o tych samych cechach) pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu. 2. Koszty likwidacji części składowych gruntu ustala się przy użyciu technik szczegółowej, elementów scalonych i wskaźnikowej. 3. Wartość nieruchomości, o której mowa w ust. 1, powiększa się o wartość materiałów pozostałych po likwidacji części składowych gruntu. 4.Metodę kosztów likwidacji stosuje się, jeżeli części składowe gruntu są przeznaczone do likwidacji. 5. Zastosowanie metody kosztów likwidacji do określenia wartości rynkowej nieruchomości wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym. Procedura:1.uproszczona inwentaryzacja obiektu i obmiar poszczególnych elementów składowych obiektu, 2.wyspecyfikowanie materiałów budowlanych możliwych do odzyskania z przeznaczeniem do ponownego wykorzystania oraz określenie ich łącznej ilości w danym elemencie obiektu 3. Określenie % wskaźnika odzysku materiałów budowlanych 4. wyliczenie wartości poszczególnych odzyskanych materiałów w drodze przemnożenia ich ilości przez cenę zakupu (określoną jak dla materiałów nowych) 5. pomniejszenie wartości tych materiałów o zużycie techniczne wyrażone procentowo 6. odjęcie od łącznej wartości wszystkich odzyskanych materiałów kosztu robót rozbiórkowych. K_ro = R + M + S + K_p+ Z dzie: R - sumaryczny koszt robocizny kosztorysowej, C_r - stawka roboczogodziny M - sumaryczny kosztorysowy koszt materiałów niezbędnych dla wykonania robót rozbiórkowych,S - sumaryczny koszt pracy sprzętu użytkowego do robót rozbiórkowych wyliczony jako iloczyn normatywnej ilości maszynogodzin poszczególnych jednostek sprzętowych N_s i cen ich najmu, K_p - koszty pośrednie Z - zysk wykonawcy. Wartość nieruchomości Wn określona metodą kosztów likwidacji: Wn = Wg - Krozb + Wm, gdzie: Wg - wartość rynkowa gruntu (koszt nabycia), o takich samych cechach jak w wycenianej nieruchomości, Krozb - koszty rozbiórki części składowych gruntu (ich likwidacji) wraz z uporządkowaniem terenu, Wm – wartość odzyskanych materiałów porozbiórkowych. Nakłady rzeczowe ustala się najczęściej na podstawie Katalogu Nakładów Rzeczowych nr 4-04 „Roboty rozbiórkowe i wyburzeniowe budynków i budowli”. W katalogu tym podane są kosztorysowe nakłady rzeczowe na elementy i roboty występujące w trakcie rozbierania i wyburzania budynków i budowli. ZUŻYCIE OBIEKTÓW BUDOWLANYCH (Standard III.4) Rzeczoznawca majątkowy winien dokonać oceny zużycia nieruchomości, określając jego wpływ na wartość szacowanej nieruchomości. Ocena zużycia nieruchomości należy do samodzielnych czynności rzeczoznawcy i nie wiążą go przy tym przepisy o amortyzacji obiektów budowlanych oraz wzory arytmetyczne podawane w jakichkolwiek publikacjach. Przez ZUŻYCIE rozumie się utratę wartości szacowanej nieruchomości wynikłą z jej zużycia technicznego (fizycznego), funkcjonalnego (użytkowego) i środowiskowego. Rzeczoznawca powinien w operacie szacunkowym jednoznacznie określić dla nieruchomości lub każdego z szacowanych jej składników, odpowiednio do przyjętej podstawy wyceny i rodzaju nieruchomości, zużycie: TECHNICZNE – wynikające z wieku obiektu budowlanego, trwałości zastosowanych materiałów, jakości wykonawstwa budowlanego, sposobu użytkowania i warunków eksploatacyjnych, wad projektowych, prowadzonej gospodarki remontowej, itp. Zużycie to najczęściej określa się procentowo.

FUNKCJONALNE– wynikające z porównań zastosowanych w danym przypadku projektowych rozwiązań użytkowych do aktualnie preferowanych (ocena nowoczesności), a także porównań w zakresie standardu wykończenia i wyposażenia w urządzenia techniczne, jak również specjalistycznego przeznaczenia utrudniającego lub uniemożliwiającego zmianę sposobu wykorzystania. Miarą tego rodzaju zużycia jest zmniejszenie potencjalnej dochodowości danej nieruchomości w stosunku do podobnych nieruchomości zlokalizowanych na danym terenie. ŚRODOWISKOWE – wynikające na przykład z: a) dokonanych lub planowanych zmian w otoczeniu nieruchomości powodujących uciążliwości w korzystaniu z nieruchomości, takich jak: budowa w sąsiedztwie szacowanej nieruchomości zakładu przemysłowego, drogi o dużym natężeniu ruchu, linii tramwajowej, nieuregulowanego cieku wodnego itp. prowadzonej lub przewidywanej na danym terenie eksploatacji górniczej powodującej trwałe uszkodzenia nieruchomości, szkodliwego wpływu zniszczonego ekologicznie środowiska na trwałość obiektów budowlanych i jakość gruntu. Jeżeli rzeczoznawca ustalił oddzielnie zużycie techniczne, funkcjonalne i środowiskowe nieruchomości i uzyskał różne wyniki dla każdego z rodzajów tego zużycia, to do określenia wartości nieruchomości winien przyjąć największe zużycie spośród ustalonych procentowo. METODY USTALANIA ZUŻYCIA: łącznego: na podstawie analizy danych z rynku nieruchomości, za pomocą okresu użytkowania budynku, za pomocą zmodyfikowanego okresu użytkowania budynku lub za pomocą sumowania poszczególnych rodzajów zużycia. Technicznego: Metoda oceny wizualnej jest najbardziej rozpowszechnioną i najczęściej stosowaną metodą oceny zużycia. Opiera się na zewnętrznej inwentaryzacji części składowych obiektów budowlanych, w zestawieniu z jego trwałością i eksploatacją. Metoda średnioważona: Szt=∑(Uei*Sztei)/100, gdzie: Ue_i – udział wartości poszczególnego elementu w koszcie budowy obiektu (w %), Szte_i – stopień zużycia danego elementu (w %), n – liczba elementów, i – dany element. Metoda czasowa Rossa: opierają się na okresie eksploatacji, trwałości i utrzymania obiektów budowlanych, każdy z nich odnosi się do danej sytuacji w zakresie gospodarki remontowej. Zła gospodarka- metoda liniowa: Szt=t/T*100%, normalna gospodarka – metoda nieliniowa: Szt=t(t+T)/2T²*100%, staranna gospodarka-metoda paraboliczna: Szt=t2/T2*100%, gdzie t-wiek obiektu, T-przypuszczalna żywotność obiektu. Funkcjonalnego: 1. Ustalenie funkcji obiektu budowlanego,2. Określenie funkcjonalności obiektu, czyli sprawdzenie, czy poszczególne jego elementy mogą pełnić określoną funkcję w pełnym zakresie. Jeśli tak, to zużycie użytkowe jest zerowe, jeśli nie, należy przejść do kroku nr 4, 3. W przypadku zmiany funkcji określenie zakresu tych zmian oraz przebudowy, która byłaby niezbędna, by obiekt ten mógł pełnić nową funkcję, 4. Oszacowanie nakładów na przystosowanie poszczególnych elementów do pełnienia nowej funkcji, 5. Oszacowanie kosztów przebudowy niezbędnej do przystosowanie poszczególnych elementów do pełnienia nowej funkcji, 6. Obliczenie stopnia zużycia poszczególnych elementów, 7.Obliczenie różnicy między kosztami przebudowy, a nakładami:F=KBe-NFe. 8. Obliczenie współczynnika zużycia funkcjonalnego za pomocą formuły:WZF=F/KBe*100%, gdzie: F – różnica między kosztami przebudowy, a nakładami, K_Be – wartość kosztów przebudowy albo modernizacji niezbędnych do przystosowania i-tego elementu do pełnienia nowej funkcji. Co bierze pod uwagę rzeczoznawca przy wyborze podejścia, metody i techniki wyceny? 1. Cel wyceny 2. Rodzaj i położenie nieruchomości 3. Przeznaczenie w MPZP 4. Stopień wyposażenia w IT 5. Stan zagospodarowania nieruchomości 6. Dostęp do danych o cenach, dochodach i cechach szczególnych nieruchomości.