GOSPODAROWANIE NIERUCHOMOŚCIAMI
Literatura:
Leszek Kalkowski „Rynek Nieruchomości w Polsce” (AE Kraków), „Polski rynek nieruchomości. Bilans otwarcia po wstąpieniu do Unii Europejskiej”;
Ewa Kucharska – Stasiak „Nieruchomość w Gospodarce rynkowej” (UW Łódź);
Henryk Gawron „Opłacalność inwestowania na rynku nieruchomości”, „Opłacalność a ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości” (AE Poznań);
Krystyna Dziworska „Decyzje inwestycyjne przedsiębiorstw” (Uniwersytet Gdański);
Iwona Foryś „Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi” (Szczecin wyd. Poltex);
Marek Bryx „Rynek nieruchomości ujęcie systemowe, "Rynek nieruchomości. System i funkcjonowanie", "Wprowadzenie do zarządzania nieruchomością" (SGW wyd. Poltex);
Sabina Źróbek, Ryszard Źróbek, Jan Kuryj "Gospodarka nieruchomościami" Wydawnictwo Gall (Uniwersytet Warmińsko-Mazurski w Olsztynie);
Hopfer A., Jędrzejewski H., Źróbek R., Źróbek S. "Podstawy wyceny nieruchomości"(wyd. TWIGGER S.A.2001);
Hopfer A., Źróbek S. "Rzeczoznawstwo majątkowe w Polsce i w wybranych krajach europejskich"(wyd. TWIGGER S.A.2001).
Rodzaje Nieruchomości:
Nieruchomość gruntowa – dotyczy części ziemi jako odrębnego przedmiotu, własności oraz części składowych gruntu tj. budynków i innych urządzeń trwale związanych z gruntem, a także nasadzeń.
Wyodrębnienie nieruchomości gruntowych wymaga wyodrębnienia zarówno:
Fizycznego poprzez wyznaczenie powierzchni ziemi granicami zewnętrznymi,
Prawnego poprzez określenie podmiotu własności.
Nieruchomość budynkowa – dotyczy budynków, które zostały wzniesione na gruncie objętym wieczystym użytkowaniem lub należącym do Skarbu Państwa lub gminy przez wieczystego użytkownika i stanowią jego własność.
Nieruchomość Lokalowa – to samodzielny lokal mieszkalny lub o innym przeznaczeniu, który stanowi odrębną własność potwierdzoną podpisanym aktem notarialnym i wpisem do księgi wieczystej.
Prawo własności
Właściciel nieruchomości ma prawo do (tzw. Triada praw):
Posiadania rzeczy, dysponowania nią, czyli objęcia rzeczy w swoje władanie,
Rozporządzanie rzeczą czyli decydowania o losach rzeczy,
Korzystania z rzeczy czyli czynienia z niej użytku i czerpania korzyści, tzn.
- może np. odsunąć inne osoby od korzystania z jego rzeczy,
- pobierać pożytki i dochody z rzeczy.
Pożytki to naturalne dobra – płody rolne, drewno z lasu, ryby ze stawu.
Dochody to pieniężne pożytki z rzeczy (czynsze).
Prawo własności właściciela ograniczają:
Ustawy (np. Prawo Leśne, Prawo wodne),
Zasady współżycia społecznego,
Społeczno – gospodarcze przestrzeganie prawa.
Współwłasność
Współwłasność to szczególny przykład własności, kiedy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie więcej niż jednej osobie.
Współwłasność nie jest osobnym rodzajem własności, ale wykonywaniem własności na tym samym przedmiocie nieruchomości przez kilka osób równocześnie.
Rozróżniamy współwłasność:
ułamkową wyrażają udział każdego współwłaściciela w danej rzeczy,
łączną, gdy każdy ze współwłaścicieli jest właścicielem danej rzeczy w spójnie z innymi osobami.
Klasyfikacje Nieruchomości
Kryteria podziału
Formalno- kodeksowe wyróżniamy tu trzy rodzaje nieruchomości:
gruntowe,
budynkowe,
lokalowe.
Ekonomiczne – wykorzystanie nieruchomości:
Zajmowane przez właściciela na własne potrzeby (mieszkaniowe lub prowadzonej działalności gospodarczej),
Inwestycyjne utrzymywane dla osiągnięcia finansowego zwrotu z zainwestowanego kapitału w postaci stałych, długoterminowych dochodów (np. z czynszów) lub strumień dochodów oczekiwanych w przyszłości.
Nadmiarowe w stosunku do potrzeb prowadzonej działalności (np. Nieruchomości PKP),
Zapasa handlowy dla odsprzedaży, klasyfikowane dla celów bilansowych jako majątek obrotowy.
Ekskluzywność (związane z wiązką praw do nieruchomości) dot. prawa własności:
własne,
w użytkowaniu wieczystym,
najmowane ect.
Kryterium podmiotowe z prawa własności właściciela nieruchomości:
Publiczne (państwowe i samorządowe),
Prywatne (osób fizycznych i prawnych),
Wspólne (spółdzielnie, wspólnoty mieszkaniowe).
Kryterium przedmiotowe związane z przeznaczeniem (funkcją) nieruchomości (podział umowny):
Mieszkalne w tym grunty, budynki jedno i wielo rodzinne, lokale na własne potrzeby właściciela i na cele komercyjne,
Handlowe (klasyfikowane m.in. ze względu) na powierzchnie:
Sklepy tradycyjne,
Supermarkety,
Hipermarkety,
Centra handlowe,
Galerie handlowe.
Usługowe (np. parkingi, stacje paliw, restauracje, hotele, motele i inne nieruchomości rekreacyjno – wypoczynkowe),
Biurowe (ze względu na lokalizację oraz na standard techniczny) wyróżniamy trzy ich klasy A, B, C,
Logistyczno – magazynowe (dystrybucyjne),
Przemysłowe,
Rolne i leśne,
Specjalnego przeznaczenia (pozostałe, np. obiekty: kulturalne, o charakterze edukacyjnym, szpitale, lotnik, dworców kolejowych, wojskowe , mosty , drogi, cmentarze.
Kryterium sposobu generowania dochodu wyróżniamy nieruchomości:
Komercyjne – generują nadwyżki finansowe dla jej właściciela,
Spekulacyjne – nabyte w celu osiągnięcia zysku w tzw. szybkiej odsprzedaży, bez dodatkowych inwestycji w daną nieruchomość (1/3 rynku w Polsce),
Kapitałowe z których inwestorzy w długim okresie oczekują wzrostu ich wartości,
Rozwojowe – przeznaczone do dalszego inwestowania, rozwoju nieruchomości.
Nieruchomości Cechy
Cechy fizyczne
Złożoność fizyczna – nieruchomość składa się z wielu elementów (grunty, budynki, budowle, rośliny – a więc elementy o różnych cechach fizycznych,
Stałość w miejscu (Im mobilność) przemieszczanie nieruchomości należy do rzadkości, konsekwencją tej cechy są następujące cztery podstawowe skutki ekonomiczne:
możliwość jej opodatkowania i egzekwowania ciążących na niej powinności,
lokalny charakter rynku nieruchomości czeka ona na zapotrzebowanie na nią, bo jest skazana na daną lokalizację, zatem wartość nieruchomości jest wypadkową między podażą , a popytem na lokalnym rynku nieruchomości,
wartość nieruchomości jest bardzo podatna na zmiany w otoczeniu, np. atrakcyjnie położony dom straci na wartości, jeśli w jego sąsiedztwie zostanie zlokalizowana hałaśliwa autostrada,
jako obiekty nieruchome, nieruchomości stanowią dobre zabezpieczenie kredytu w postaci hipoteki.
Trwałość – dotyczy głownie ziemi, która jest wieczna, niezniszczalna stąd jest postrzegana jako dobrą lokatę kapitału, której wartość z upływem czasu z reguły rośnie. Tylko ze względów ekologicznych jej wartość może spaść. Z kolei budynki i budowle podlegają zużyciu i wymagają odtworzenia oraz nakładów z nimi związanych.
Trwałość jest przesłaną wyodrębnienia prawa własności oraz prawa do użytkowania oraz pozwala na współistnienie różnych udziałów prawnych w tej samej nieruchomości,
Nieruchomość jest stała w miejscu, ale mobilna pod względem sposobów użytkowania i celu przeznaczenia.
Różnorodność – niepowtarzalność, indywidualne cech każdej nieruchomości: różne grunty, budynki, budowle stąd też trudności w oszacowaniu wartości każdej nieruchomości (najtrudniej wycenić stacje paliw),
Niepodzielność – wynika z istoty nieruchomości przy czym nie chodzi tutaj o niepodzielność w sensie geodezyjnym, ale o:
nierozerwalność budynku z gruntem,
kapitału zainwestowanego w daną nieruch ość,
niepodzielności, stałości powierzchni i kubatury obiektów.
Stąd negatywne skutki o braku płynności w sensie niemożności elastycznego dopasowania nieruchomości do aktualnych i zmiennych potrzeb rynkowych (boom inwestycyjny, reakcja gospodarcza).
Cechy ekonomiczne nieruchomości
Rzadkość – dot. ograniczonej podaży uzbrojonych terenów np. w miastach lub powierzchni użytkowych określonych obiektów infrastruktury drogowej, itp. ta deficytowość dotyczy głownie krótkiego okresu, bo poprzez zwiększone nakłady można dopasowywać podaż do oczekiwań rynku. Skutkiem rzadkości jest fluktuacja wartości nieruchomości,
Lokalizacja dotyczy:
fizycznej lokalizacji (kierunek wiatrów, nasłonecznienie) i
ekonomicznego położenia (dostępność do usług, dostępność do zakładów użyteczności publicznej, komunikacji, sklepów, itp.),
Współzależność – nieruchomości tworzone np. ciągi (centra) handlowe wraz z pocztą, bankiem itp. usługami, wpływają na wartość nieruchomości, chodzi o wzajemne relacje różnych funkcji obszaru (efekt synergiczny) – łączenie funkcji,
Duża kapitałochłonność nieruchomości z tytułu zakupu i zabudowy nieruchomości oraz jej utrzymania, konsekwencją tego jest dominacja inwestorów instytucjonalnych na rynku nieruchomości,
Mała płynność nieruchomości wynika:
po 1-sze z ograniczonej liczby potencjalnych inwestorów (ze względu na dużą kapitałochłonność),
po 2-gie ze względu na relatywnie wysokie koszty dotyczące procedury przenoszenia własności (opłaty skarbowe, wpis do księgi wieczystej, opłata notarialna, wynagrodzenie rzeczoznawcy, pośrednika, itp.
Cechy instytucjonalno – prawne nieruchomości
Dotyczy jej otoczenia prawnego wraz z odpowiednimi instytucjami, regulującego cykl życia nieruchomości od jej zaprojektowania, poprzez realizację, obrót, eksploatacje, aż do wycofania z eksploatacji,
Regulacje prawne,
Stowarzyszenia i organizacje.
Funkcje nieruchomości:
Rynkowa,
Inwestowania,
Dochodowa,
Fiskalna,
Zarządzania,
Użytkowania,
Kredytowania,
Prawna
Służebność – obciążenie nieruchomości pozwalające uprawnionemu korzystać z niej w oznaczonym zakresie lub żądać, aby właściciel nie wykonywał pewnych uprawnień wynikających z prawa własności.
Hipoteka – zabezpieczenie zapłaty długu na nieruchomości, zapisane w księdze wieczystej, skuteczne wobec każdorazowego właściciela nieruchomości. Wyróżniamy hipotekę:
Kaucyjną,
Przymusową,
Na wierzytelności hipoteczne.
Zastaw- zabezpieczenie zapłaty długu na majątku dłużnika, tj. rzeczach ruchomych lub prawach zbywalnych.
Formy nabywania (i utraty) praw do nieruchomości (pierwotne i pochodne)
Pierwotne:
to takie sposoby nabywania nieruchomości, które są niezależne od praw poprzedniego właściciela i innych uprawnień jakichkolwiek podmiotów,
prawa do rzeczy, istniejące wygasają, zaś nowemu właścicielowi przysługuje własność bez żadnych obciążeń czy ograniczeń.
Pierwotne sposoby nabywania praw do nieruchomości:
nacjonalizacja,
wywłaszczenie,
zasiedzenie (co najmniej 20 lat w dobrej wierze lub 30 lat w złej wierze),
znalezienie,
zawłaszczenie rzeczy niczyjej,
połączenie.
Pochodne:
sposoby, czyli sukcesja, to te sposoby, w których właściciel wywodzi swe prawa z praw poprzedniego właściciela – jest jego sukcesorem,
prawo własności poprzednika nie wygasło lecz jest przyjęte przez następcę, wraz z ewentualnymi obciążeniami i ograniczeniami.
Pochodne sposoby nabywania praw do nieruchomości:
umowa przenoszenia własności,
sprzedaż, zamiana, darowizna,
dziedziczenie,
łączenie są osób prawnych (scalanie majątku).
Prawa obligatoryjne – zobowiązaniowe
W przeciwieństwie do praw rzeczowych – mają charakter względny, gdyż są skuteczne tylko względem konkretnej umowy zobowiązaniowej:
najmu,
dzierżawy,
użyczenia.
Użyczenie nieruchomości – rzadko stosowany typ umowy, w której osoba otrzymująca nieruchomość korzysta z niej bez płacenia czynszu, pokrywa tylko koszty utrzymani. Stosowana w sferze non profit, głównie przez jednostki administracji publicznej i organizację charytatywne.
RYNEK NIERUCHOMOŚCI
Pojęcie rynku nieruchomości
Według prof. Leszka Kalkowskiego jest to określona struktura obejmująca:
ukształtowany zbiór wzajemnie ze sobą powiązanych uczestników,
procesów oferowania i wymiany nieruchomości, polegających na przekazywaniu praw własności i innych praw do korzystania z nieruchomości,
oraz warunków, w których realizowane są te procesy.
Def. Marka Bryxa:
Rynek Nieruchomości – kompleksowo ujmując to system złożony z wyodrębnionych czterech podsystemów:
obrotu,
inwestowania,
finansowani i
zarządzania nieruchomościami.
Cechy rynku nieruchomości
Niejednorodność – oznacza, że w zależności od kryterium podziału ze względu na różne segmenty.
Segmenty rynku wg rodzaju nabywanych praw do nieruchomości:
rynek najmu – właściciele wynajmują nieruchomości najemcom,
lokat – inwestorzy nabywają nieruchomości.
Niedoskonałość rynku nieruchomości w porównaniu z innymi typami rynków, ten jest źle organizowany, nieskuteczny i trudny do analizy (Giełda rynkiem zbliżonym do doskonałego),
Mała elastyczność podaży i popytu tj. mniej niż proporcjonalnie, reagują one na zmianę ceny, gdyż :
Dla popytu brakuje substytutów nieruchomości,
Dla podaży: ograniczeniem jest jej sztywny zasób w krótkim okresie.
Ma głównie charakter lokalny, zdeterminowany lokalizacją, terenem,
Wymaga fachowej obsługi rzeczoznawców, pośredników zarządców, notariuszy, prawników, deweloperów.
Występuje tutaj duży zakres interwencjonizmu państwa poprzez , np. politykę mieszkaniową, zasady funkcjonowania rynku mieszkaniowego lub bezpośrednie współ finansowanie wielkich inwestycji infrastrukturowych,
Relatywnie wysoki udział szarej strefy, np. (wartość transakcji w akcie notarialnym):
udział pieniędzy niewiadomego pochodzenia,
sposoby przeprowadzania i wygrywania przetargów,
prace budowlano – montażowe czy zakupy materiałów budowlanych ect. nie zawsze są rzetelnie fakturowane.
Rynek nieruchomości w warunkach gospodarki rynkowej pełni funkcje społeczne i ekonomiczne:
funkcja wymiany,
funkcja informacyjna,
funkcja korygowania wykorzystania przestrzeni.
Model funkcjonowania rynku nieruchomości:
popyt,
podaż,
cena.
Krzywa popytu jest o nachyleniu ujemnym.
Współczynnik elastyczności popytu na rynku nieruchomości.
Elastyczność cenowa popytu dla nieruchomości jest <1, tzn. popyt reaguje słabiej niż zmiany cen (przy 10% wzroście cen popyt zmniejszy się o mniej niż 10%)
Elastyczność dochodowa popytu dla nieruchomości jest <1, tzn. popyt rośnie wolniej niż dochód (spadek ceny jednostkowej nieruchomości, np. mieszkaniowej powoduje zwiększenie popytu na większe mieszkania, zaś wzrost ceny wywołują spadek dochodów realnych, wzrost popytu na mniejsze mieszkania).
Krzywa podaży jest o nachyleniu dodatnim.
Dla rynku nieruchomości generalnie: poziom elastyczności cenowej popytu > poziomu elastyczności cenowej podaży, tzn., że popyt jest bardziej wrażliwy na zmiany rynkowe np. na skutek obniżenia stopy oprocentowania kredytów, wprowadzenie nowych form kredytowania czy ulg podatkowych.
Nietypowe zachowanie rynku nieruchomości:
paradoks Veblena – wzrost cen luksusowych nieruchomości, powoduje wzrost popytu na nie w określonej grupie klientów,
efekt inflacyjny – przy spodziewanej inflacji pomimo wzrostu cen, rośnie również popyt,
efekt spekulacyjny – kupno nieruchomości i oczekiwanie na ich zyskowną sprzedaż,
paradoks Giffena – wzrost cen mieszkań może powodować wzrost popytu na małe mieszkania, traktowane jako drogi dobro powszechne.
pojęcie interdyscyplinarne i różnie rozumiane,
kategoria ta posiada kilka cech wspólnych:
subiektywizm – to ludzie nadają wartość rzeczom,
względność – nie ma wartości absolutnej,
dynamiczność.
Wartość rynkowa to szacunkowa kwota, tj. najbardziej prawdopodobna cena, jaką w dniu wyceny można uzyskać za określoną nieruchomość zakładając, że:
strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,
są od siebie niezależne,
działają z rozeznaniem i postępują rozważnie,
nie znajdują się w sytuacji przymusowej,
upłynął odpowiedni okres ekspozycji nieruchomości na rynku.
/wg Międzynarodowego Komitetu Standardów wyceny/
Wartość indywidualna, inwestycyjna:
oznacza wartość jaką ma nieruchomość dla konkretnego inwestora (ów), zamierzających wykorzystać ją w określonym celu inwestycyjnym,
może być ona wyższa lub niższa od wartości rynkowej.
Wartość użytkowa nieruchomości:
wartość jaką ma nieruchomość wykorzystywana przez konkretnego użytkownika w określony sposób,
nie uwzględnia ona najracjonalniejszego wykorzystania nieruchomości czy kwoty pieniędzy jaką mogłaby być osiągnięta przy jej sprzedaży,
zatem poziom tej wartości zmienia się w zależności od sposobu zarządzania.
Wartość odtworzeniowa nieruchomości:
jest związana z formą tworzenia nieruchomości, a nie wymiany (jak wartość rynkowa),
określa poziom nakładów potrzebnych na zakup gruntów i wybudowanie budynków i budowli.
Bankowo – hipoteczna wartość nieruchomości odzwierciedla mającą poziom wierzytelności hipotecznej.
Czynniki kształtujące wartość nieruchomości:
czynniki fizyczne i środowiskowe (audyt środowiskowy),
czynniki prawne w tym fiskalne,
czynniki ekonomiczne (podaż i popyt, poziom bezrobocia, faza cyklu koniunkturalnego, poziom stopy procentowej itd.),
czynniki demograficzne,
czynniki polityczne,
czynniki socjalne (moda, zwyczaje, kultura, spędzanie wolnego czasu),
inne (stan techniczny posiadanych zasobów, poziom informatyzacji.
Cykle koniunkturalne na rynku nieruchomości.
Fazy cyklu na rynku nieruchomości w ujęciu rzeczowym.
Nadmierna podaż nieruchomości spowodowana zakończeniem inwestycji.
Maksymalny poziom pustostanów.
W końcowej części tej fazy zaczyna wzrastać wartość nieruchomości.
Wzrost popytu powoduje absorpcje podaży, co prowadzi do wzrostu cen nieruchomości.
Wzrost popytu
Wzrost zapotrzebowania ba nowe powierzchnie przy określonym poziomie podaży powoduje radykalny wzrost czynszów.
Mimo wzrostu gospodarczego rynek nieruchomości reaguje z opóźnieniem.
Płynność nieruchomości.
Przyrost podaży jest większy od przyrostu popytu, stan poziomu pustostanów zaczyna wzrastać na rynku pojawiają się nowo ukończone budowy.
Ceny nieruchomości zaczynają spadać na rynku nadmierna podaż powierzchni nieruchomości.
Ujawnia się wysoki przyrost podaży przy równocześnie niskim przyroście popytu, kontynuowana jest rozpoczęta w poprzedniej fazie obniżka kosztów stałych.
Obniża się płynność nieruchomości, cykl osiąga dno koniunkturalne.
Cykl koniunkturalny na rynku nieruchomości – ujęcie kapitałowe
Przypływ kapitału na rynku nieruchomości
Powyższe fazy cyklu na rynku nieruchomości wiążą się ściśle z przepływem kapitału, który z kolei zależy zwłaszcza od:
kosztu kapitału,
stopy procentowej,
alternatywnych możliwości inwestowania,
kursu walutowego,
stopy zwrotu kapitału.
Sprzyja to migracji kapitału spekulacyjnego na rynek nieruchomości co przyczynia się do ożywienia rynku.
W następstwie tego wzrasta zapotrzebowanie na kapitał, który finansuje i istniejące i nowe powierzchnie.
W fazie spadku aktywności gospodarczej spadają także oczekiwania inwestorów co do stopy zwrotu z inwestycji na rynkach kapitałowych.
Powoduje to spadek płynności na rynku nieruchomości, gdyż ceny za istniejące nieruchomości nie spadają tak szybko jak ceny oferowane przez inwestorów, którzy odzwierciedlają ryzyko spadku koniunktury rynkowej.
Wnioski:
Istotny jest czynnik psychologiczny dotyczący podmiotów uczestniczących w transakcjach zawieranych na rynkach nieruchomości (deweloperów, inwestorów, użytkowników – najemców).
Rynki nieruchomości charakteryzują się naturalną niestabilnością, a amplituda wahań może być większa niż w całej gospodarce.
Rynek nieruchomości nie jest źródłem kryzysów gospodarczych, ale może efektywnie go kreować, gdyż ma bezpośredni związek z sektorem bankowym.
Dokumenty dotyczące nieruchomości;
Akt notarialny,
Ewidencja gruntów i budynków,
Klaster – spis, rejestr gruntów i budynków,
Powszechna taksacja nieruchomości na podstawie map taksacyjnych i tabel taksacyjnych – do celów podatkowych (wg ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Akt notarialny sprzedaży nieruchomości
Umowa sprzedaży, mająca za przedmiot nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego.
Forma ta jest zastrzeżona pod rygorem nieważności.
Zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości w innej formie (ustnej lub zwykłej pisemnej) pociąga za sobą nieważność takiej czynności prawnej.
Wymóg formy aktu notarialnego związany jest z koniecznością zapewnienia pewności i bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami.
Księgą wieczysta
Jest to urzędowy rejestr mający na celu ustalenie praw rzeczowych na nieruchomości.
Księga wieczyste (KW) są zakładane i prowadzone dla każdej nieruchomości i wymienionych ograniczonych praw rzeczowych.
Zakłada się je na wniosek właściciela nieruchomości i prowadzi niezależnie od zmian osoby właściciela (i).
Raz założona KW dla nieruchomości jest prowadzona do czasu jej zamknięcia.
Jest ona zamykana, gdy nieruchomość przestaje istnieć, np. była przedmiotem sprzedaży i została przyłączona do innej nieruchomości.
Prowadzenie ksiąg wieczystych należy do właściwości sądów rejonowych wyznaczonych w drodze rozporządzenie przez Ministra Sprawiedliwości.
Podstawą oznaczenia nieruchomości wymagane dla założenia KW, są dane ewidencji gruntów i budynków, lokalu – zaświadczenie wydane przez spółdzielnię mieszkaniową.
Księgi wieczyste są jawne,
Nie można podnosić zarzutu nieznajomości wpisów w KW,
Zapis w KW korzysta z domniemania zgodności z rzeczywistym stanem prawnym, brak wpisu rodzi domniemanie nieistnienia prawa.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych polega na tym, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w KW, a rzeczywistym stanem prawnym , treść KW rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawniona wg KW nabył własność lub inne prawo rzeczowe.
Treść Księgi wieczystej – IV działy.
Dział I
Przedmiotowy – oznaczenie nieruchomości i wpis praw związanych z własnością.
Dział II
Podmiotowy – opis podmiotów, którym przysługują prawa rzeczowe,
Dział III
Ciężary i ograniczenia – wpisy i wykreślenia dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością i innych praw i roszczeń.
Dział IV
Wpisy i wykreślenia – dotyczące ustanowienia wierzytelności zabezpieczonych hipoteką i roszczeń z nią związanych.
Cele szacowania nieruchomości:
Znajomość cen transakcyjnych dla potrzeb obrotu rynkowego (wskaźnik Ltv),
Podstawa zabezpieczenia wierzytelności kredytowych i para kredytowych (głównie pod kredyt hipoteczny),
Podstawa odszkodowania:
z tytułu różnego rodzaju szkód poniesionych przez właściciela danej nieruchomości,
z tytułu wywłaszczenia,
z tytułu stwierdzenia nieważności orzeczenia o przepadku nieruchomości na rzecz skarbu Państwa (np. dotyczy osób represjonowanych),
za mienie zabużańskie.
Podstawa zasadzania kar z tytułu szkód wyrządzonych na nieruchomości, a zawinionych przez jej właściciela (np. zniszczenia zadrzewiania).
Podstawa kalkulacji stawek czynszowych,
Szczególne cele dotyczące obrotu, zarządzania nieruchomościami zabytkowymi objętymi ochroną konserwatorską,
Podstawa określania zobowiązań podatkowych,
Potrzeba określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych dotyczących danej nieruchomości,
Podstawa regulacji spraw majątkowych kościelnych osób prawnych i związków wyznaniowych.
Finansowanie rynku nieruchomości.
Rynek nieruchomości, a rynek finansowy.
Rynek finansowy – Finansowanie nieruchomości →
← rynek nieruchomości – inwestowanie w nieruchomości.
Pierwotny rynek nieruchomości
Jego cechami charakterystycznymi są:
długi czas finansowania,
zabezpieczenie hipoteczne,
stosunkowo wysoka kwota jednostkowego kredytu wynikająca z wartości nieruchomości,
relatywna :sztywność” popytu, tzn. popyt na nieruchomość nie może być przekształcony w popyt na inne dobro.
Do uczestników tego podsystemu zalicza się zwłaszcza:
podmioty obsługujące rynek (osoby fizyczne i osoby prawne),
podmioty zgłaszające podaż,
podmioty zgłaszające popyt,
uczestnicy transakcji poza rynkowych czyli dokonywanych bez udziału pieniądza (np. spadek, darowizna, zamiana)
Pierwotny rynek kredytów hipotecznych jest złożony głównie z:
banków uniwersalnych i hipotecznych – tylko banki hipoteczne mogą poprawiać swoją płynność finansową poprzez emisje papierów wartościowych opartych o wierzytelności zabezpieczone hipotecznie, banki uniwersalne mogą to zrobić natomiast sprzedają portfel do:
banków hipotecznych,
towarzystw ubezpieczeniowych,
rzeczoznawców,
sadów,
notariuszy, itp.
Zgodnie z ustawą o listach zastawnych i bankach hipotecznych na rynku polskim pojawiły się banki hipoteczne:
BRE Bank Hipoteczny (klienci instytucjonalni),
ING Bank Hipoteczny S.A. (klienci instytucjonalni),
PKO Bank Hipoteczny S.A. od 31b lipca 2008 roku,
Nykredit – oddział banku niemieckiego.
Braku możliwości udzielania kredytów na pełną wartość mieszkania, podczas gdy banki uniwersalne udzielały ich nawet do 120-130% wartości mieszkania, co starcza także na pokrycie kosztów sądowych, notarialnych, itp.,
Niemożność kredytowania zakupu mieszkania spółdzielczego,
Konieczność stosowania tzw. Konserwatywnej zasady wyceny nieruchomości, co w praktyce oznacza wycenę poniżej wartości rynkowej
Wartość bankowo – hipoteczna jest zawsze poniżej wartości rynkowej.
Czynniki ryzyka:
Niezdolność dłużnika do spłaty kredytu,
Chęć/ brak chęci spłaty kredytu przez dłużnika,
Błędy w ustaleniu ryzyka kredytowego przez inspektora kredytowego,
Ryzyko nie odzyskania nieruchomości,
Ryzyko katastrofy środowiska naturalnego,
Ryzyko polityczne,
Ryzyko gospodarcze,
Ryzyko kursowe,
Ryzyko stopy procentowej,
Ryzyko płynności,
Ryzyko prawne,
Ryzyko rynku nieruchomości,
Ryzyko kontraktowe.
Działania ograniczające poziom ryzyka
W celu zmniejszenia ryzyka wierzytelności hipotecznych potrzebne są ratingi inwestycyjne dla:
Rządów prowadzących określoną politykę finansową,
Prywatnych i instytucjonalnych uczestników rynku (rating AAA),
Potrzeba standaryzacji kredytów hipotecznych przez nadzór bankowy, w tym
- procedury długookresowej oceny kredytów hipotecznych (15 – 20 letnie) w miarę zmiany sytuacji kredytowej kredytobiorcy.
Potrzeba wprowadzania nowych produktów ubezpieczeniowych dot. Nieruchomości,
Potrzeba wspólnej regulacji produktów ubezpieczeniowych i ubezpieczycieli występujących na rynku hipotecznym.
Europejski Rynek kredytów Hipotecznych
Działania ograniczające pozycję ryzyka.
Komisja Europejska prowadzi prace nad stworzeniem wspólnego rynku kredytów hipotecznych z uwzględnieniem m.in.:
Jednolitej ochrony klientów (Tzw. Biała Księga),
Nakazu udzielania porad bankowych – bank musiałby przedstawić klientowi najtańsze dla niego rozwiązanie,
Informacje o realnym koszcie kredytu,
Zakazu naliczania prowizji od wcześniejszej spłaty kredytu dla kilkuletnich kredytów,
Szacowane przez KE oszczędności z tytułu wprowadzenia wspólnego rynku kredytów hipotecznych sięgają ok. 0,14% unijnego PKB,
Regulacje dotyczące egzekucji wierzytelności hipotecznych (do niedawna kredyt był na 5 pozycji pod względem kolejności spłaty w USA),
W Polsce od dawna brak jest rządowych długofalowych i stabilnych programów finansowania rynku nieruchomości , w tym zwłaszcza budownictwa mieszkaniowego (rodzina na swoim).
Regulacje KNF dotyczące adekwatności kapitałowej:
Ze względów wartość udzielonego kredytu w stosunku do zabezpieczenia tego kredytu,
Za względu na wysoki poziom ryzyka i relatywnie dużo błędnych wycen nieruchomości wykorzystuje się wsk LTV: określoną np. 50% lub 100% waga ryzyka (ang. Loan-to-Value, tzn. LTV=50%) dla należności zabezpieczonej hipoteką ustanowiona na nieruchomości.
Stosowanie zasady konserwatywnej wyceny.
Regulacje KNF dotyczące adekwatności kapitałowej:
Na poziom ryzyka ma wpływ presja czasu występująca zwłaszcza w tzw. wymuszonej krótkiej sprzedaży, a więc wówczas , gdy nie ma czasu na ekspozycję nieruchomości na rynku, co w konsekwencji rodzi ryzyko niezrealizowania sprzedaży na poziomie satysfakcjonującym sprzedawcę czy kredytodawcę.
W celu zmniejszenia ryzyka wierzytelności hipotecznych należy:
Zwiększyć rolę scoringu w zarządzaniu ryzykiem bankowym,
Zwiększyć rolę „stałych sygnałów” w identyfikacji ryzyka kredytowego (teoria sygnalizacyjna), gdyż w praktyce wielu banków ignoruje się dużo ważnych dla tego ryzyka informacji.
Metody osłonowe w zarządzaniu ryzykiem:
W praktyce można zasadniczo wyróżnić dwie tradycyjne (tzw. reaktywne) grupy uzupełniających się metod osłony, a mianowicie metody:
Zapobiegania stratom (prewencji) czyli obniżające częstotliwość występowania zdarzeń losowych, a tym samym prawdopodobieństwa wystąpienia danego rodzaju ryzyka,
Redukcja straty, stosowane po realizacji (zaistnieniu) ryzyka
System wczesnego ostrzegania jako narzędzie zarządzania ryzykiem.
Modele dyskryminacyjne
Klasy obiektów w modelach prognozowania upadłości przedsiębiorstw.
Funkcja Z’E.’ Altmana (model Z-Score)
Metody osłonowe
Standardy bankowych norm ostrożnościowych dotyczące zasad i instrumentów finansowania rynku nieruchomości, są to w szczególności:
Tzw. adekwatność kapitałowa czyli minimalne wymogi kapitałowe oraz
Zasady ważenia ryzykiem ekspozycji portfela bankowego,
Zabezpieczenie poprzez np. ustanowienie hipoteki na wskazanej (ych) przez dłużnika nieruchomości (ach) i związanych z tym problemem wyceny nieruchomości.
Obowiązek aktualizacji wyceny w zależności od tej wartości, a mianowicie;
Raz na 3 lata dla ekspozycji <+ 1 mln EUR i <+ 50% funduszy własnych banku,
Raz na rok dla pozostałych.
Limity koncentracji zabezpieczeń kredytów hipotecznych.
Ubezpieczenia (ochronę) rezerw bankowych na poczet niespłaconych kredytów hipotecznych,
Zalecana zasada nie mieszania rezerw tzn. oddzielania rezerwą na kredyty hipoteczne od innych rezerw bankowych.
Tworzenie nowych produktów finansowych uwzględniające nowe uwarunkowania, w tym ryzyka rynku nieruchomości tj. np.:
Rachunek powierniczy,
Fundusz sekurytyzacyjny,
Fundusz nieruchomości.
Rachunek powierniczy
Umowa rachunku powierniczego nie jest umową nazwaną, a zatem nie jest szczegółowo regulowana przepisania prawa, jednak przepisy KC przewidują zasadą swobody umów z której wynika, że podmioty prawa mogą zawierać dowolne umowy o ile nie są one sprzeczne z:
Prawem,
Naturą stosunku prawnego albo,
Zasadami współżycia społecznego.
Zobowiązania stron:
Kupujący co do wpłat kolejnych rat za daną nieruchomość (w oparciu o ustalony harmonogram przez strony),
Sprzedawca do przeniesienia na klienta prawa własności do danej nieruchomości.
Metody osłonowe w zarządzaniu ryzykiem
Ubezpieczenie się od ryzyka czyli transfer ryzyka na inny podmiot (np. firmę ubezpieczeniową).
Obowiązek ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej dotyczącej wykonywania zawodu np. rzeczoznawcy majątkowego, pośrednika, zarządcy nieruchomości, itp.
Ubezpieczeniem na zasadach dobrowolności – może być także objęta sama nieruchomość (w ramach ubezpieczeniu majątkowym) co zmniejsza ryzyko jej właściciela i innych podmiotów z nią związanych np. banków.
Tworzenie banków informacyjnych (wystandaryzowanych systemów informacyjnych) na temat istniejących zasobów na rynku nieruchomości i zawieranych na nim transakcjach np.:
Bank informacyjny AMRON czy,
System MLS – Multiple Listing Service
Osobnym problemem jest windykacja należności, otóż bank powinien skupić się głównie na największych niespłaconych w terminie należnościach I badać koszty takiej windykacji w porównaniu z wartością należności.
Coraz popularniejszą i zwiększającą jakość portfela kredytowego jest sprzedaż wiązana produktów bankowych.
Triada zasad systemu bankowego:
Bezpieczeństwo,
Transparentność – przejrzystość,
Płynność.
Ryzyko niewiarygodnego Zwiększenie dyscypliny w płatnościach
kontrahenta
DOSTAWCY ODBIORCY
Ryzyko niespłacenia zobowiązań zmniejszenie atrakcyjności na konkurencyjnym
rynku
Modelowanie ryzyka kredytów hipotecznych.
Rodzaje ryzyka rynku kredytów hipotecznych:
Ryzyko kredytowe – wynikające z nieterminowej spłaty kredytu, odsetek, spłaty kwoty kredytu,
Ryzyko stopy procentowej:
jeden z rodzajów ryzyka rynkowego, które wynika ze zmiany stóp procentowych na rynku finansowym,
wynika ono w szczególności z ryzyka wcześniejszej spłaty kredytu,
co oznacza konieczność nieoczekiwanego reinwestowania przez bank wg stóp procentowych występujących w terminie wcześniejszej spłaty.
Ryzyko kursu walutowego
jest to jeden z rodzajów ryzyka rynkowego wynikający ze zmian kursu walut na rynku finansowym,
występ[uje jedynie wtedy, gdy dokonywane przez kredytobiorcę płatności z tytułu kredytu de nominowane są w walucie obcej.
Ryzyko cen nieruchomości
jeden z rodzajów ryzyka rynkowego wynikający ze zmian cen na rynku nieruchomości,
występuje wtedy, gdy zachodzi konieczność sprzedaży nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu hipotecznego,
zwłaszcza, gdy sprzedaż ta następuje w okresie spadku cen na rynku nieruchomości.
Ryzyko płynności
wynikające z faktu, iż z reguły występują kłopoty ze sprzedażą nieruchomości w krótkim okresie za spodziewaną kwotę,
występuje wtedy, gdy zachodzi konieczność szybszej sprzedaży nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu hipotecznego.
W różnego rodzaju modelach ryzyka kredytowego stosowane są najczęściej trzy grupy miar tego ryzyka, są to:
Prawdopodobieństwo niedotrzymania warunków umowy kredytowej,
Klasa ryzyka kredytowego,
Wielkość straty w sytuacji niedotrzymania warunków umowy.
Ocena ratingowa
Według Fitch Polska /ratingi długoterminowe/ dzielimy wg poziomu na:
poziom inwestycyjny i
poziom spekulacyjny.
Klasa AAA
Najwyższa jakość kredytowa. Oznacza, że istnieje najniższe oczekiwanie wystąpienia ryzyka kredytowego.
Ratingi „AAA” nadawane są jedynie w sytuacji, gdy zdolność do terminowej spłaty zobowiązań finansowych jest wyjątkowo wysoka.
Prawdopodobieństwo, że przewidywalne zdarzenia negatywne wpłyną na zdolność do regulowania zobowiązań jest bardzo niewielkie.
Od klasy BB zaczyna się poziom spekulacyjny.
Produkt bankowy szyty na miarę dewelopera.
Deweloper to podmiot, który dla osiągnięcia dochodu w przyszłości organizuje i koordynuje proces inwestowania w nieruchomości począwszy od:
inicjatywy planowanego przedsięwzięcia,
poprzez jego realizację,
przekazanie finalnego produktu do eksploatacji lub do dalszego rozwoju.
Typologia deweloperów
Na rynku nieruchomości, zwłaszcza w Polsce wyraźny jest podział deweloperów z punktu widzenia ich specjalizacji.
Zwykle wyróżnia się trzy grupy deweloperów ukierunkowanych na odmienne rynki:
Deweloperzy mieszkaniowi czyli wyspecjalizowane w mieszkalnictwie, sporadycznie podejmujące się działań na rynku nieruchomości usługowych,
Wynika to ze specyfiki tego rynku i sposobu finansowania takich inwestycji.
Wiąże się z tym także inne podejście do przedsięwzięcia i odmienny sposób postępowania.
Deweloperzy komercyjni – którzy działają na rzecz projektów w wyniku których powstają nieruchomości spełniające szereg funkcji o charakterze komercyjnym, tj. np.:
Handlowo – usługowe,
Rekreacyjno – wypoczynkowe,
Przemysłowe,
Mieszkalne (np. kamienice czynszowe).
Deweloperzy pośrednicy zwani też predeweloperami
Przedmiotem ich specjalizacji jest:
Zagospodarowanie terenów inwestrycyjnych przez ich fizyczny i prawny podział na odrębne parcele,
Zmianę ich funkcji w planie miejscowym,
Uzbrojenie terenu,
Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę lub przynajmniej warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Działania te nie obejmują zabudowy i z reguły kończą się sprzedażą poszczególnych parceli innym deweloperom (z dobrym zyskiem)
Inne klasyfikacje deweloperów
Deweloper „czysty” – którego rola ogranicza się do zorganizowania procesu deweloperskiego (dąży do zawierania kontraktów m.in. z wykonawcą prac budowlanych, instytucją finansującą, właścicielem terenu, przyszłymi użytkownikami) na najkorzystniejszych warunkach zwracając uwagę na wysokość kosztów jak i na jakość oferowanych usług,
Deweloper wykonawca – którego celem strategicznym jest kreowanie takich projektów inwestycyjnych, w których występuje jednocześnie jako generalny wykonawca lub construction manager osiągając dodatkowe zyski na pracach realizacyjnych.
Ryzyko walutowych kredytów hipotecznych
Ze względu na ryzyko kursowe (walutowe) generalna zasada powinno być zadłużenie się w walucie, w której się zarabia (Rekomendacja S i SII).
W sytuacji niekorzystnych notowań na rynku walutowym klienci „przewalutowują” swoje kredyty po niekorzystnym dla siebie kursie, pogarszając swój standing finansowy, stając się zagrożeniem dla banku.
Etapy procesu deweloperskiego
Zakup ziemi – nie zawsze można za nią płacić w ratach, choć idealnym rozwiązaniem byłoby poczekać na uzyskanie pozwolenia na budowę lub płacić ratami,
Warunki zabudowy – tylko znikomy procent gruntów ma miejscowe plany, najlepiej kupić ziemię co najmniej z warunkami zabudowy. Przy czym za przygotowanie dokumentacji o warunkach zabudowy też trzeba zapłacić.
Pozwolenie na budowę,
Budowa,
Pozwolenie na użytkowanie,
Akty notarialne przy sprzedaży gotowych powierzchni.
Klauzule abuzywne (nieuczciwe)– niewłaściwe, krzywdzące dla jednej ze stron.
Ewolucja zawodu zarządcy nieruchomości.
Zgodnie z Ustawą o gospodarowaniu nieruchomościami
Zarządzanie nieruchomością jest działalnością polegającą na podejmowaniu decyzji i wykonywaniu czynności zmierzających do:
Utrzymania nieruchomości w stanie nie pogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem,
Uzasadnionego inwestowania w nieruchomość.
Zakres praw i obowiązków zarządcy:
Nieruchomości określają przepisy Ustawy o gospodarce nieruchomościami i innych ustaw oraz
Umową o zarząd zawarta między zarządzającym, a właścicielem (ami) nieruchomości, wspólnotą mieszkaniową oraz inną (umi) osobami lub jednostką której przysługuje prawo do danej nieruchomości.
Według Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami:
Ust. 1a
Zarządca nieruchomości może wykazywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie zarządzanie nieruchomościami.
Ust. 1b
Zarządca wykonuje czynności o których mowa w ust 1 osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie.
Zarządca sprawuje tzw. nadzór właścicielski nad nieruchomością obejmujący procesy:
Decyzyjne (o strategicznym charakterze) oraz
Kontrolne, przekraczające tzw. zwykły zarząd obejmujący bieżące zarządzanie nieruchomością.
W praktyce można spotkać dwa zasadnicze podejścia do zarządzania nieruchomością, a mianowicie:
Podejście statyczne,
Związane głównie z zachowanie chczasowej substancji nieruchomości,
Przy przenoszeniu jak najmniejszych kosztów.
Głównym zadaniem zarządcy jest bieżąca administracja nieruchomości w tym w szczególności:
Ewidencja nieruchomości wraz z wyjaśnieniem i podporządkowaniem jej stanu prawnego,
Utrzymanie nieruchomości w stanie wymaganym przez przepisy i instrukcje techniczne (np. nadzorowanie prac remontowo – konserwacyjnych) oraz ze względu na jej funkcje użytkowe (nadzorowanie eksploatacji obiektów).
Podejście dynamiczne
Związane głównie ze zwiększeniem wartości kapitałowej oraz użytkowej nieruchomości w dłuższym okresie obejmuje ono:
Zarządzanie udogodnieniami,
Zarządzanie finansowe,
Wykonywanie w imieniu właściciela praw rzeczowych w stosunku do zarządzanej nieruchomości (w granicach umocowania),
Opracowywanie biznes planów oraz innych projektów inwestycyjnych oraz ich realizacja po zaakceptowaniu przez właściciela.
Pięć strategii dotyczących zarządzania nieruchomościami zorientowanych na :
dochód i wartość kapitałową – najważniejszy jest najdłużej trwający dochód z czynszów i dodatkowych opłat przy minimalnym poziomie ryzyka,
wartość kapitałową i dochód – najważniejszy jest wysoki wzrost wartości nieruchomości i dzięki odpowiedniej polityce czynszowej oraz dzięki realizacji przedsięwzięć modernizacyjnych i inwestycyjnych,
zadania użytkowe – dotyczą głównie nieruchomości niedochodowych przeznaczonych na potrzeby własne oraz na cele użyteczności publicznej,
strategia portfelowa – ma na celu ukształtowanie optymalnego portfela nieruchomości ze względu na dochód i ryzyko w szerszym aspekcie może dotyczyć portfela aktywów majątkowych,
pozbycie się nieruchomości – gdyż nie można utrzymywać nieruchomości za wszelką cenę.
Narzędzia wspomagające proces zarządzania nieruchomością:
Audyt nieruchomości – jest analizą, oceną w aspekcie prawnym, technicznym, finansowo – ekonomicznym i księgowo –podatkowym,
Operat szacunkowy,
Due diligence – należyta staranność, wszelkie dziania mające na celu zgromadzenia jak największej ilości informacji o nieruchomości, stosowana w praktyce przy wszelkiego rodzaju analizach potencjalnych inwestycji,
Plan zarządzania pisany na zlecenie właściciela nieruchomości jest swoistym biznes planem nieruchomości.
Cele opracowanie planu zarządzania nieruchomością:
Opis stanu prawnego, technicznego i funkcjonalnego,
Prezentacja potencjalnych dróg działania,
Ocena sposobu zarządzania,
Ustalenie ostatecznych zaleceń do najodpowiedniejszych posunięć zgodnych z preferencjami właściciela nieruchomości,
Plan działań (pracy) zarządcy.
Funkcje planu zarządzania:
Informacyjna,
Prognostyczna,
Doradcza,
Strategiczna.
Etapy opracowywania planu zarządzania nieruchomością:
Określenie celu zarządzania nieruchomością,
Analiza wewnętrznych i zewnętrznych uwarunkowań nieruchomości,
Analiza rynku nieruchomości,
Ocena sytuacji finansowej nieruchomości,
Analiza strategiczna nieruchomości i jej rynku (analiza SWOT),
Opracowywanie wariantów planu zarządzania nieruchomością i ich ocena z uwzględnieniem budżetów:
Przepływów pieniężnych,
Kapitałowego nieruchomości (nakładów inwestycyjnych netto).
Wybór rekomendowanego wariantu zarządzania nieruchomością wraz z określeniem zakresu i harmonogramu oraz CF planów zadań i czynności,
Załączniki do planu.
BUDŻET PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (BUDŻET GOTÓWKOWY)
DOCHÓD OPERACYJNY NETTO
- raty kapitałowe,
- odsetki od kredytu
= PRZEŁYWY PIENIĘŻNE PRZD OPODATKOWANIEM
+ nakłady kapitałowe netto
- zobowiązania podatkowe
= PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE PO OPODATKOWANIU
BUDŻET KAPITAŁOWY NIERUCHOMOŚCI
Dotyczący inwestowania w nią obejmuje:
ŚRODKI WŁASNE NA FINANSOWANIE INWESTYCJI
+ kredyty pozyskane na inwestycje
= przychody kapitałowe
- wydatki inwestycyjne
= NAKŁADY INWESTYCYJNE NETTO
Modele zarządzania nieruchomościami
Podejścia do nieruchomości w rozwiniętych gospodarkach rynkowych
W zarządzaniu nieruchomościami obiekt jest głównie źródłem dochodu dla jego właściciela, którego celem jest najczęściej maksymalizacja zysku (maksymalizacja bieżących dochodów oraz podnoszenie wartości rynkowej nieruchomości).
W Facilities management najistotniejsze jest dostosowanie nieruchomości do potrzeb użytkowników.
W zarządzaniu majątkiem trwałym – właściciel i inwestor rozważają udział nieruchomości w aktywach firmy, nieruchomość oceniana jest z punktu widzenia jej przydatności w realizacji głównego celu organizacji.
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami
Ustawa o gospodarce nieruchomościami (reguluje)
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez pośredników na zasadach określonych w niniejszej ustawie,
Pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest osoba fizyczna posiadająca licencje zawodową nadaną w trybie przepisów rozdziału 4 niniejszego działu.
Umowa pośrednictwa – przez umowę pośrednictwa pośrednik zobowiązuje się do wykonywania na rzecz zamawiającego czynności zmierzających do obrotu nieruchomością.
Umowa pośrednictwa jest porozumieniem ustalającym treść zobowiązań stron, określa ona zakres czynności pośrednictwa,
Powinna nieć formę pisemną pod rygorem nieważności,
Wymóg zachowania tej szczególnej formy decyduje o ważności czynności prawnej dokonanej przez zamawiającego i pośrednika oraz jej skutkach prawnych.
Standardy zawodowe ustalają – organizację zawodową pośredników w obrocie nieruchomościami w uzgodnieni z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej.