5. uprawnienia i obowiązki rzecz. Majątkowego

Oprócz wycen nieruchomości w formie operatu szacunkowego, rzeczoznawca ma prawo sporządzania opinii i ekspertyz nie stanowiących operatu szacunkowego, dotyczących:

• rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku,

• efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju,

• skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych,

• oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali,

• bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości,

• określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora,

• wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości,

• wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

Przy szacowaniu nieruchomości rzeczoznawca ma prawo (z zachowaniem tajemnicy zawodowej) wglądu, pobierania odpisów, wykonywania wypisów i wyrysów z dokumentów znajdujących się w:

• księgach wieczystych,

• katastrze nieruchomości,

• ewidencji sieci uzbrojenia terenu,

• tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169,

• planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

• wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe,

• dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz,

• w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali,

• umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości.

Obowiązki rzeczoznawcy Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania wycen nieruchomości oraz opinii i ekspertyz nie stanowiących operatu szacunkowego:

• zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa,

• zgodnie ze standardami zawodowymi,

• ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności,

• zgodnie z zasadami etyki zawodowej,

• kierować się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości,

• posługiwać się pieczęcią zawodową wydaną i zarejestrowaną przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych
  
  Ponadto rzeczoznawca jest ustawowo zobligowany do:

• stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych (dokształcanie jest punktowane, ewidencjonowane i kontrolowane), świadectwa dokumentujące podnoszenie kwalifikacji przez INPROFI NIERUCHOMOŚCI można zobaczyć tutaj

• zachowania tajemnicy zawodowej - informacje uzyskane w związku z wycenami nie mogą być przekazywane osobom trzecim, chyba że przepisy tak stanowią,

• ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem zawodu,

Wobec rzeczoznawcy majątkowego który nie wypełnia wyżej wymienionych obowiązków mogą być orzeczone, następujące kary dyscyplinarne:

• upomnienie,

• nagana,

• zawieszenie wykonywania uprawnień zawodowych na okres od 6 miesięcy do 1 roku,

• zawieszenie wykonywania uprawnień zawodowych do czasu ponownego złożenia egzaminu z wynikiem pozytywnym,

• pozbawienie uprawnień zawodowych z możliwością ubiegania się o ponowne ich nadanie po upływie 3 lat od dnia ich pozbawienia.

Rzeczoznawca nie jest związany żądaniami zamawiającego lub osób zainteresowanych wynikiem jego pracy, jeżeli pozostawałyby one w sprzeczności z prawem lub standardami zawodowymi.

8. czynniki wpływające na wartość nieruchomości

Przez atrybuty rynkowe nieruchomości należy rozumieć te cechy, które w największym stopniu wpływają na cenę oraz wartość rynkową przedmiotu wyceny. Są to cechy nieruchomości stanowiące kryteria, którymi kierują się rzeczoznawcy majątkowi podczas porównywania obiektu wycenianego z obiektami podobnymi (będącymi wcześniej przedmiotem wyceny). Ważne jest stwierdzenie, że atrybuty rynkowe nie kreują wartości lecz przyczyniają się do zróżnicowania cen oraz wartości w analizowanym sektorze rynku. W Standardzie III.7 cechy rynkowe są przedstawione jako właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczne oraz użytkowe, wobec których z osobna można określić ich oddziaływanie na wartość rynkową. Mają one najczęściej charakter lokalny oraz różnie oddziałują na wartość (przypisuje im się wagi, określone na podstawie badań rynku nieruchomości). Określenie wpływu cech rynkowych na wartość rynkową stanowi czynnik odróżniający główne atrybuty rynkowe od pozostałych, których udziału w wartości oczywiście też nie można negować.

Liczba cech rynkowych jest uzależniona od rodzaju rynku oraz od jego obszaru. Przyjmuje się zasadę, iż nie powinna ona przekraczać dziesięciu, ponieważ większa ilość może znacznie skomplikować proces szacowania a decydujący wpływ na wartość i tak ma zazwyczaj tylko kilka atrybutów. Czasami istnieje potrzeba (gdy szczególny przepis tak stanowi) uwzględnienia danej cechy obligatoryjnie – chyba, że w trakcie badań rynku nieruchomości udowodni się brak wpływu konkretnej cechy na wartość. Przykładem może być występowanie na całym osiedlu pełnego uzbrojenia terenu.

13. Mapa analogowa a numeryczna – podobieństwa i różnice

Mapa analogowa – mapa rysunkowa, wykonana przy pomocy przyrządów kreślarskich

na podkładzie mapowym

Mapa numeryczna – mapa w formie cyfrowej, której obiekty przedstawione są w formie

obrazów wektorowych lub rastrowych

Podobieństwa:

- taki sam przedmiot treści mapy

- wykonane przy użyciu tych samych znaków umownych

- cel sporządzania mapy

Różnice:

- dla mapy w postaci numerycznej nie sporządza się pierworysu

- mapa w postaci numerycznej tworzy bazę danych o obiektach

- mapę analogową sporządza się w na podkładzie mapowym, a numeryczną w postaci

cyfrowej

- deformacje podkładów mapowych

- możliwość ciągłej aktualizacji mapy numerycznej

27. Pojęcie i Cechy przestrzeni

Przestrzeń można opisać różnymi cechami, z których za podstawowe uważa się:

Ograniczoność – brak możliwości powiększenia.

Opór – odporność na wszelkie zmiany.

Zróżnicowanie – różność i różnorodność

Ograniczoność – stałość granic. Oznacza to brak możliwości jej powiększenia, Stale

wzrastająca liczba ludności, liczba podmiotów gospodarczych powoduje, iż zmniejsza się

zasób przestrzeni „wolnej”, niezagospodarowanej. Sytuacja taka przyczynia się do wzrostu

liczby konfliktów pomiędzy poszczególnymi podmiotami, jak i pomiędzy poszczególnymi

funkcjami gospodarczymi w związku z zapotrzebowaniem na przestrzeń. Dlatego należałoby

się zastanowić nad pojęciem działań zmierzających do lepszego i intensywniejszego jej

wykorzystania, traktując ją w większym stopniu jako dobro rzadkie.

Opór – odporność na różne działania. Każda zmiana przestrzeni wymaga czasu, a także

nakładu energii. Z ekonomicznego punktu widzenia oznacza to, że intensywność

zagospodarowania i wykorzystanie przestrzeni jest zależne od dostępności komunikacyjnej i

postępu technicznego.

Zróżnicowanie – różność i różnorodność pod względem cech naturalnych i

antropogenicznych. Powoduje ono, iż niektóre fragmenty przestrzeni lub jej elementy mają

charakter unikatowy i wyczerpywany. Dlatego należy się zastanowić nad najlepszym

przeznaczeniem i odpowiednim sposobem użytkowania tych terenów.

L. Kupiec wyróżnia sześć innych cech wydzielonych przez geografów, którymi można opisać

przestrzeń:

§ Wyłączność, rozumiana tak, iż każdy obiekt zajmuje tylko jedno miejsce w przestrzeni

i że w danym miejscu może znajdować się tylko jeden obiekt.

§ Odległość, występująca pomiędzy obiektami w przestrzeni i podawana w jednostkach

miary.

§ Kierunek, np. wschód – zachód.

§ Sąsiedztwo, otoczenie danego obiektu.

§ Wielkość, fizyczna jednostka powierzchni, np. km2.

§ Wypełnienie, tzn. przestrzeń wypełniają obiekty fizyczne i ludzie.

Opracowanie na podstawie „Podstaw teoretycznych gospodarki przestrzennej i

zarządzania przestrzenią” pod redakcją prof. Tomasza Bajerowskiego.

Przestrzeń w interesującym nas zagadnieniu, jest przedmiotem badań teorii

zagospodarowania przestrzennego. Przestrzeń jest pojęciem uniwersalnym – można ja

zdefiniować jako sposób istnienia materii albo jako sposób rozmieszczenia rzeczy

(usytuowania względem siebie).

Przestrzeń jest pojęciem niezwykle trudnym do zdefiniowania, łatwym jednak do

wyobrażenia, pod warunkiem że przedmiotem naszej wyobraźni będzie przestrzeń o

wymiarze N – 1, jeśli jako N oznaczymy wymiar przestrzeni, w której żyjemy (w większości

przypadków uważa się, że N = 4). Przestrzeń trójwymiarową zatem, jesteśmy w stanie

wyobrazić sobie bez trudu. Naszym czwartym wymiarem jest czas (możemy go sobie

wyobrazić, gdy zrozumiemy jego istotę: czas może być postrzegany przez różnice w stanach

przestrzeni). Przechodzimy przez fizyczne i matematyczne pojęcia, przez geometrię Euklidesa

(trójwymiarową, znaną każdemu), a także geometrię, którą ukazał nam Georg Friedrich

Bernhard Reimann – wykazał on, że jest możliwe stworzenie geometrii czterowymiarowej,

tak samo sensownej jak trójwymiarowa wg Euklidesa. Dziś znamy również inne geometrie,

choćby te gdzie suma kątów w trójkącie jest różna od 180O.

Mimo tej wiedzy, znaczną część praktycznych obliczeń powierzchni cały czas sprowadza się

do obliczenia pola rzutu realnej – rzeczywistej powierzchni na „płaski” poziom odniesienia.

Na potrzeby tego zagadnienia (wg prof. Bajerowskiego) wyróżniono następujące kategorie

(rodzaje) przestrzeni:

§ Przestrzeń w sensie ogólnym jako pojęcie w zasadzie niedefiniowalne na gruncie

nauki, ponieważ stanowiące odpowiedź na pytanie: skąd się to wszystko

(wszechświat) wzięło?

§ Przestrzeń realna reprezentowana przez przestrzeń fizyczną (empiryczną).

§ Idealna przestrzeń matematyczna (powstająca w ramach spójnych systemów

logicznych) – ściśle powiązana z fizyczną.

§ Przestrzenie fazowe (przestrzenie zredukowanych wymiarów), jak przestrzeń

ekologiczna, ekonomiczna i przestrzeń planistyczna – stanowiąca ich sumę.

Podstawową tezą, jaką stawiamy w odniesieniu do wszystkich pojęć przestrzeni, jest

stwierdzenie, że są to przejawy jednej, jedynej wielowymiarowej przestrzeni podlegającej

tym samym prawom na każdym poziomie redukcji zarówno wymiarów, jak i ich wartości.

Podstawowym prawem jest prawo nieodwracalności zjawisk zachodzących w przestrzeni,

wynikające z dodatniej strzałki czasu – czwartego wymiaru przestrzeni. Prawdziwe wydaje

się zatem stwierdzenie, że przestrzeń to rzeczy rozmieszczone względem siebie, a czas to

różnice w stanach przestrzeni.

Tak szeroka prezentacja różnorodnych sposobów pojmowania przestrzeni ma przede

wszystkim na celu (oprócz innych wartości poznawczych) zwrócenie uwagi na fakt, że nie

jest w ogóle istotne, jaki rodzaj przestrzeni badamy. Metody badawcze mogą być identyczne

w odniesieniu do każdego jej rodzaju, zarówno tej abstrakcyjnej matematycznej czy fizycznej,

jak i skomplikowanej wielowymiarowej ekonomicznej.

Przestrzenie fazowe (ekonomiczna, ekologiczna i planistyczna).

Przestrzeń ekonomiczna.

Można ją zdefiniować jako przestrzeń odwzorowującą wszystkie ekonomiczne

wymiary rzeczywistości. Według Kucińskiego jest to część przestrzeni geograficznej lub

nawet część przestrzeni planistycznej, w której człowiek żyje i stale lub okresowo prowadzi

swoją działalność produkcyjną, usługową , konsumpcyjną i społeczną. Zgodnie z tak

sformułowaną definicją, przestrzenią ekonomiczną jest właściwie cała powierzchnia Ziemi

(każdemu zakątkowi na kuli ziemskiej można przyporządkować którąś z wymienionych form

naszej działalności).Aktywność produkcyjna i nieprodukcyjna w obrębie tej przestrzeni może

przybierać różne formy przestrzenne, jak punktowa, liniowa czy powierzchniowa.

Potocznie mówi się, że przestrzeń ekonomiczna jest wielowymiarowa, co oznacza, że do

jednoznacznego opisania zjawisk w niej zachodzących jest niezbędne przyjęcie pewnej liczby

cech charakteryzujących tę przestrzeń. Każda cecha musi mieć ściśle określoną miarę, dzięki

której jest możliwe rozróżnienie obiektów występujących w tej przestrzeni ze względu na

‘intensywność’ danej cechy.

Przestrzeń ekologiczna.

Jest to również przestrzeń wielowymiarowa, która dzięki bioróżnorodności przez

miliony lat istnienia form życia na naszej planecie stanowiła zwarty, samopodtrzymujący

swój rozwój układ przestrzenny: przestrzeń bez człowieka lub z człowiekiem jako

równoprawnym i nie dominującym elementem; przestrzeń, w której działalność człowieka

społecznego nie podporządkowywała swoim celom wszystkich pozostałych jej składników –

wymiarów.

Przestrzeń ekologiczna to dzisiaj pojęcie przeciwstawne do pojęcia przestrzeni ekonomicznej,

z którą wchodzi w relacje typu ofiara – drapieżca, pełniąc niestety funkcję ofiary. Powinna

być więc pojmowana jako wyidealizowana przestrzeń, w której szeroko rozumiane procesy i

prawa o charakterze naturalnym dominują nad wpływami o charakterze antropogenicznym.

Potocznie jest to przestrzeń przyrodnicza, środowisko naturalne, ekoprzestrzeń.

Przestrzeń planistyczna.

Można ją zdefiniować jako rodzaj przestrzeni fazowej, odwzorowującej

skomplikowane i wzajemnie powiązane procesy zachodzące w przestrzeni ekologicznej i

ekonomicznej. Przestrzeń planistyczna jest również wielowymiarowa. To jest ‘ta sama’

przestrzeń, w której to, co w matematyce jest wyidealizowanym abstraktem, przybiera realną

formę. Wszystkie matematyczne relacje między rzeczami i obiektami dadzą się przełożyć na

relacje między

np. podmiotami gospodarczymi funkcjonującymi w przestrzeni planistycznej.

Przestrzeń planistyczna jest pojęciem szerszym od pojęcia przestrzeni ekonomicznej oraz

ekologicznej, obejmuje bowiem swym zasięgiem obszary, których znaczenie ekologiczne lub

ekonomiczne jest minimalne (przestrzeń miejska, przestrzeń wiejska, przestrzeń rekreacyjna i

inne). Jest to przestrzeń, która jest przedmiotem programów i planów rozwoju jej

zagospodarowania.

Przestrzeń planistyczna jest wielowymiarowa – charakteryzuje się wieloma stopniami

swobody. W celu jednoznacznego opisu położenia danego obiektu w tej przestrzeni niezbędne

są trzy podstawowe (euklidesowe) wymiary matematyczne (geodezyjne) oraz wymiary:

§ Czasowy – wynikający z przemian zachodzących w trzech wymiarach geodezyjnych

(będący jednocześnie wektorem nieodwracalności zjawisk przestrzennych)

§ Ekonomiczny – będący wypadkową (sumą) innych cech (wymiarów) tej przestrzeni,

np. wymiar psychologiczny, socjologiczny itp.

§ Ekologiczny (środowiskowy).

Przestrzeń planistyczna

è przestrzeń miejska

è przestrzeń wiejska

è przestrzeń rekreacyjna

è inne

Opracowanie wg prof. Ryszarda Cymermana:

Dla planowania przestrzennego najbardziej użyteczna jest przestrzeń geodezyjna i

geograficzna.

Przestrzeń geodezyjna.

Wywodzi się z wyobrażenia przestrzeni absolutnej, czyli pozbawionej jakichkolwiek

granic i istniejącej niezależnie materii. W jej przypadku, punktem odniesienia jest

powierzchnia ziemi. Jest to więc przestrzeń, w której tkwią konkretne elementy będące jej

wypełnieniem. Ze względu na jej sztywność i niezmienność jest wykorzystywana przy

tworzeniu różnego rodzaju map.

Przestrzeń geograficzna.

Jest zróżnicowana pod względem fizycznym, biologicznym i geochemicznym. Każda

taka przestrzeń jest ograniczona pewnymi granicami (np.: granice polityczno –

administracyjne, granice naturalne) i stanowi część powierzchni kuli ziemskiej.

Charakteryzuje się pewnymi cechami fizycznymi (urzeźbienie, wysokości względne) i

przyrodniczymi (klimat, gleby, wody, roślinność, świat zwierzęcy), które tworzą

zróżnicowanie przestrzenne.

Opracowanie wg L. Kupca:

Przestrzeń przyrodnicza.

Wypełniona elementami przyrodniczymi stwarzającymi warunki niezbędne dożycia

gatunków biologicznych i posiadającą swą wartość ekologiczną.

Przestrzeń ekonomiczna (gospodarcza).

Jest to obszar przestrzeni geograficznej, na której prowadzona jest działalność

gospodarcza, przez co przestrzeń uzyskuje określoną przydatność, użyteczność i wartość

ekonomiczną.

Przestrzeń społeczna.

Zajmowana przez określone społeczności, które w aspekcie politycznym funkcjonują

w formie państw i dążą do zaspokojenia własnych potrzeb, przez co nabiera ona wartości

społecznej.

Przestrzeń kulturowa.

Postrzegana jest jako obszar, w którym trwale jest umiejscawiany dorobek kultury

materialnej, przez co przestrzeń nabiera wartości kulturowej.