ograniczenia w wykonywaniu prawa własności

PRAWO RZECZOWE


Prawo rzeczowe - to jeden z działów prawa cywilnego. Termin prawo rzeczowe używany jest w dwojakim znaczeniu:
- w znaczeniu przedmiotowym;
- w znaczeniu podmiotowym.
Prawo rzeczowe w znaczeniu przedmiotowym oznacza zespół przepisów prawa cywilnego, które normują powstanie, treść, zmianę i ustanie prawa własności oraz innych form korzystania z rzeczy, czyli praw rzeczowych w znaczeni podmiotowym.
Prawo rzeczowe w znaczeniu podmiotowym jest takie prawo cywilne, które odpowiada łącznie dwu celom:
1/ dotyczy rzeczy;
2/ jest prawem bezwzględnym.
Brak choćby jednej z tych cech powoduje, że dane prawo nie należy do kategorii praw rzeczowych.
OGRANICZONE PRAWA RZECZOWE
Zapewniają one uprawnionemu tylko ściśle określony zakres uprawnień względem rzeczy, tzn. władza uprawnionego ogranicza się do tych uprawnień, jakie są przyznane przez ustawodawcę.
Uprawnienia składające się na treść każdego z tych praw są w kodeksie cywilnym lub
w ustawach szczególnych ściśle określone, przy czym ich zestaw, jak i zakres jest większy niż ten, który składa się na prawo własności.
Obowiązuje zasada zamkniętej listy / numers clausus / tych praw, która oznacza, że zainteresowani mogą ustanawiać tylko takie ograniczone prawa rzeczowe, jakie są przewidziane w kodeksie cywilnym lub ustawach szczególnych.
Prawami rzeczowymi ograniczonymi są wyłącznie:
- użytkowanie;
- służebność;
- zastaw;
- własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego;
- spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego;
- prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;
- hipoteka / art. 244 1 kc /.
Użytkowanie, służebność i zastaw są uregulowane w kodeksie cywilnym, natomiast hipotekę reguluje ustawa o księgach wieczystych i hipotece z 6 lipca 1982r. / Dz.U. Nr 19, poz. 147 z późn. zm. /, a spółdzielcze prawo do lokali ustawa – Prawo spółdzielcze z 16 września 1982r. /Dz.U. Nr 30, poz. 210 z poiźn. zm./.



UŻYTKOWANIE


Użytkowanie – obciążenie rzeczy prawem do jej używania i pobierania jej pożytków /art. 252 kc /. Jest ono jednym z ograniczonych paw rzeczowych, które polega na korzystaniu
z rzeczy cudzej. Na użytkowanie składają się dwa uprawnienia:
- prawo do użytkowania rzeczy;
- prawo do pobierania jej pożytków.
Użytkownik może korzystać z rzeczy w sposób podobny, ale nie identyczny jak właściciel, bowiem korzystanie użytkownika podlega pewnym ograniczeniom. W szczególności użytkownik ma obowiązek przestrzegania zasad prawidłowej gospodarki, a jego uprawnienia do czerpania korzyści, jakie rzecz przynosi, ogranicza się do pobierania pożytków.
Nie nabywa on jednak własności przychodów, które nie stanowią pożytków, tzn. takich oddzielonych od rzeczy części składowych, które zostały od niej odłączone poza zakresem normalnej eksploatacji / np. budulec pochodzący z rozbiórki domu /.
Przedmiot użytkowania stanowią rzeczy, zarówno nieruchomości, jak i ruchomości.
W praktyce mamy zwykle do czynienia z użytkowaniem nieruchomości.
Użytkowanie obciąża rzecz jako całość. Jednakże wykonywanie użytkowania można ograniczyć do oznaczonej części rzeczy, np. tylko do 1 ha gruntu czy do samego budynku /art./ 253 2 Szczególną postacią użytkowania stanowi użytkowanie prawa /art. 265 kc/.
Użytkowanie charakteryzują następujące cechy:
- jest najszerszym z tradycyjnych ograniczonych praw rzeczowych, gdyż zapewnia użytkownikowi
w zasadzie pełne prawo korzystania z cudzej rzeczy;
- jest prawem związanym z osobą użytkownika;
- jest prawem niezbywalnym;
- jest bądź prawem terminowym, bądź bezterminowym, w zależności od tego, na czyją rzecz zostało ustanowione;
- może być ustanowione zarówno odpłatnie, jak i nie odpłatnie.
Kodeks cywilny wyróżnia ze względu na podmiot następujące formy użytkowania:
- użytkowanie przez osobę fizyczną;
- użytkowanie przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne;
- inne wypadki użytkowania.


SŁUŻEBNOŚĆ


Służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym obciążającym nieruchomość, mającym na celu zwiększenie użyteczności innej nieruchomości albo zapewnienie zaspokojenia określonych potrzeb oznaczonej osoby fizycznej i stanowi ograniczenie w wykonywaniu prawa własności.
Kodeks cywilny wyróżnia służebności gruntowe przysługujące każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej oraz osobiste przysługujące osobie fizycznej. W służebności gruntowej wyróżniamy służebność czynną i bierną. Służebności:
- czynne polegają na korzystaniu w oznaczonym zakresie z cudzej nieruchomości, np. służebność drogi koniecznej, czerpania wody, przejazdu, przechodzenia itd.,;
- bierne mogą mieć, zgodnie z wolą ustawodawcy, różnorodną postać. Mogą m. in. Polegać na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony
w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, np. zakazu wznoszenia budowli.
Służebność osobista polega na tym, że nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej /art.196 kc/.



ZASTAW


Zastaw to jedna z form tzw. zabezpieczeń rzeczowych. Jest zabezpieczeniem wierzytelności, którego przedmiotem są rzeczy ruchome lub prawa.
W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można rzecz ruchomą obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel będzie mógł dochodzić zaspokojenia z rzeczy bez względu na to, czyja stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela rzeczy, wyjąwszy tych, którym z mocy ustawy przysługuje pierwszeństwo szczególne /art. 306 1 kc/.
Na treść zastawu składają się dwa podstawowe uprawnienia:
- możliwość zaspokojenia się z rzeczy oddanej w zastaw bez względu na to, czyją ona jest własnością;
- pierwszeństwo zaspokojenia przed wierzycielami osobistymi.
Przedmiotem zastawu są rzeczy ruchome lub prawa, jeżeli są zbywalne, np. wierzytelności, akcje, obligacje itp. Odróżnia się zastaw:
- umowny, do ustanowienia którego potrzebna jest umowa między właścicielem
a wierzycielem oraz, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, wydanie rzeczy wierzycielowi albo osobie trzeciej, na którą strony się zgodziły;
- ustawowy, powstający na mocy szczególnego przepisu ustawy, np. posiadacz gruntu może zająć cudze zwierzę, które wyrządziło szkodę na gruncie, jeżeli zastaw jest potrzebne dla zabezpieczenia roszczenia o naprawienie szkody /art.432 1 kc/;
- rejestrowy do ustanowienia, którego potrzebna jest umowa między osobą uprawnioną do rozporządzania przedmiotem zastawu, zwanym zastawcą a wierzycielem zwanym zastawiennikiem oraz wpis do rejestru zastawców.


WŁASNOŚCIOWE SPÓŁDZIELCZE PRAWO DO LOKALU MIESZKANIOWEGO.


Na podstawie całokształtu uregulowań, można powiedzieć, że prawo do własnościowego lokalu mieszkalnego stanowi jedną z prawnych form korzystania z lokali mieszkalnych oraz, że na jego treść składają się dwa podstawowe uprawnienia:
- prawo do korzystania z przydzielonego członkowi lokalu;
- prawo do rozporządzania swoim prawem.
Prawo korzystania podlega podwójnemu ograniczeniu:
1/ członek może korzystać ze swego lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem;
2/ użytek tego taki powinien być wykonywany przez członka oraz przez osoby pozostające
z nim we wspólnym gospodarstwie domowym.
Uprawnienie do rozporządzania obejmuje przede wszystkim prawo przeniesienia spółdzielczego prawa do lokalu na inną osobę, ale i to uprawnienie podlega ograniczeniu.
Skoro spółdzielcze prawo do lokalu może należeć w zasadzie tylko do członków spółdzielni, przesłanką jego zbytu jest uzyskanie przez nabywcę członkostwa, natomiast zgoda spółdzielni na zbyt nie jest wymagana.
Nie jest możliwe, rozporządzanie ułamkową częścią tego prawa. Ustawa wyklucza też zbycie prawa do fizycznej części lokalu /np. 223 4 pr. spółdz./.
Do przeniesienia własnościowego prawa do lokalu wymagana jest forma aktu notarialnego /np. 223 5 pr. spółdz./.
Członek może swoim spółdzielczym prawem do lokalu rozporządzać także na wypadek śmierci. W braku testamentu prawo to przechodzi na spadkobiercę na podstawie ustawowego dziedziczenia.
Konsekwencją zbywalności własnościowego prawa do lokalu jest to, że podlega ono egzekucji za długi członka. Do egzekucji z tego prawa stosuje się przepisy o egzekucji
z nieruchomości /np. 230 pr. spółdz./. Prawo to może być obciążone hipoteką.
Ze względu na swe przeznaczenie, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkaniowego przypada z reguły osobom fizycznym, jednakże może być też przydzielone osobie prawnej, np. z przeznaczeniem na mieszkania służbowe.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w zasadzie należy tylko do członków spółdzielni. Prawo do lokalu może należeć tylko do jednej osoby / zasada jednopodmiotowości pr. spółdz. /, za wyjątkiem małżonków, którzy otrzymali prawo do lokalu / przydział / w czasie trwania małżeństwa oraz spadkobiercom.
Aby spółdzielcze prawo do lokalu mogło powstać, konieczne jest spełnienie trzech przesłanek:
1. uzyskanie członkostwa;
2. wniesienie części wkładu budowlanego;
3. uzyskanie przydziału.
Do powstania spółdzielczego prawa do lokalu dochodzi na skutek zgodności oświadczeń woli dwu stron:
- spółdzielni, która swą wolę wyraża przez wydanie „przydziału”;
- członka przez złożenie wniosku o przydział i jego akceptację.
Spółdzielcze prawo do lokalu powstaje z mocy umowy zawartej przez członka ze spółdzielnią. Umowny charakter ma również powstanie własnościowego prawa do lokalu w wyniku przekształcenia na takie przysługującego członkowi prawa lokatorskiego. W obu przypadkach oświadczenie woli spółdzielni wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Powstanie własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego w obu przypadkach jest ostateczne w tym sensie, że spółdzielnia nie może cofnąć przydziału ani dokonać bez zgody członka zamiany lokalu.

Wygaśnięcie własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu może wynikać z:
- umowy członka ze spółdzielnią, np. o tzw. spółdzielczą zamianę lokalu;
- jednostronnego zrzeczenia się tego prawa przez członka;
- ustanie członkostwa;
- ustanie małżeństwa, gdy byli małżonkowie nie zawiadomili spółdzielni komu przypadło dotychczas wspólne prawo do lokalu lub o wszczęciu postępowania sądowego
w sprawie podziału majątku obejmującego to prawo, spółdzielnia może podjąć uchwałę o jego wygaśnięciu.


PRAWO DO DOMU JEDNORODZINNEGO W SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ.


Prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej występuje tylko w tych spółdzielniach mieszkaniowych, które budują domy jednorodzinne w celu przeniesienia ich własności na członków. Ustawodawca licząc się z tym, że do przekształcenia dochodzi po wielu latach, powołał do życia swoiste prawo o charakterze przejściowym, powstające już w chwili przydziału działki i nazwał je prawem do domu jednorodzinnego i nakazał odpowiednie stosowanie do niego przepisów o własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu mieszkalnego a tym samym zakwalifikował je jako prawo zbywalne i dziedziczne. Zostało ono w art. 244 kc zaliczone do ograniczonych praw rzeczowych. Prawo do domu jednorodzinnego gaśnie z chwilą przeniesienia własności domu na członka.
Obok opisanej, podstawowej postaci prawa do domu jednorodzinnego ustawa odróżnia jego odmianę szczególną, które nazywa „prawem do lokalu mieszkalnego w domu budowanym przez spółdzielnię mieszkaniową w celu przeniesienia jego własności na członka”. Dokonując skrótu można je nazwać „prawem do lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej”. Jako odmianę prawa do domu jednorodzinnego jest ono także ograniczonym prawem rzeczowym.


SPÓŁDZIELCZE PRAWO DO LOKALU UŻYTKOWEGO.


Chcąc umożliwić członkom spółdzielni mieszkaniowej i pozostałym mieszkańcom osiedla zaspokojenie codziennych spraw, prawo spółdzielcze przewiduje, że spółdzielnie mieszkaniowe mogą budować także lokale użytkowe i może przydzielać je swoim członkom na prowadzenie określonej działalności gospodarczej / handlowej, usługowej /. W ten sposób powstaje prawo, które ustawa nazywa spółdzielczym prawem do lokalu użytkowego. Stosuje się do niego odpowiednio przepisy do lokalu mieszkalnego, jeżeli przepisy prawa spółdzielczego nie stanowią inaczej /art.238 1 pr. spółdz./ i jest ono ograniczonym prawem rzeczowym /art.244 kc/.

Własnościowe prawo do lokalu jest zbywalne, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji /art.223 1 pr. spółdz./. Umowa zbycia własnościowego prawa do lokalu użytkowego powinna być zawarta w formie aktu notarialnego /art. 223 5 pr. spółdz./.
Zarówno zbywalność, jak i dziedziczność tego prawa są ograniczone. Zbywalność prawa jest ograniczona w następującym zakresie:
- skuteczność zbycia własnościowego prawa do lokalu użytkowego zależy od przyjęcia nabywcy
w poczet członków spółdzielni mieszkaniowej;
- zbycie prawa do części lokalu jest nieważne /art. 223 2 i 4 pr. spółdz./.


HIPOTEKA


Hipoteka – ograniczone prawo rzeczowe służące zabezpieczeniu oznaczonej wierzytelności pieniężnej na nieruchomości, polegające na tym, że wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się ona własnością
i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości, tzn. wierzycielami, których wierzytelności nie mają zabezpieczenia w postaci hipoteki.

Hipoteka jest prawem akcesoryjnym, związanym z wierzytelnością, którą zabezpiecza. Oznacza to, że hipoteka wygasa wraz z wygaśnięciem wierzytelności oraz, że wierzytelność zabezpieczona hipoteką nie może być przeniesiona na inną osobę bez hipoteki, a hipoteka bez wierzytelności.
Przedmiotem hipoteki może być także część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział:
- współwłaściciela;
- użytkowanie wieczyste;
- własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkaniowego;
- spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego;
- prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;
- wierzytelność zabezpieczoną hipoteką.

Hipoteka unormowana jest w ustawie o księgach wieczystych i hipotece – Dz.U. Nr 19 poz. 147 z późn. zm. Z dnia 6 lipca 1982r. Przepisy dotyczące hipoteki, mające charakter przepisów szczególnych, znajdują się poza tym w innych aktach prawnych, w szczególności w ustawach powołanych w 45, II oraz w ordynacji podatkowej / 49, IV/.
Hipoteka nie uprawnia wierzyciela do korzystania z nieruchomości ani nie daje mu względem niej żadnej władzy faktycznej. Nie ogranicza też prawa właściciela do rozporządzania nieruchomością.
Nieco inaczej rzecz się przedstawia z prawem właściciela do korzystania
z nieruchomości. Właściciel korzysta z nieruchomości obciążonej hipoteką z pewnymi ograniczeniami. Nie wolno mu dokonywać takich czynności faktycznych, które mogłyby doprowadzić do tak znacznego zmniejszenia wartości nieruchomości obciążonej, że wartość jej spadła by poniżej zabezpieczonej wierzytelności. Odpowiednikiem tego ograniczenia są uprawnienia wierzyciela hipotecznego, polegające na możności przeciwdziałania dewastacji nieruchomości przez właściciela. Ogół tych uprawnień składa się na ochronę hipoteki.
Hipoteka zabezpiecza nie tylko wierzytelności pieniężne, ale także roszczenia o odsetki nie przedawnione oraz o przyznane koszty postępowania.
Hipoteka może powstać w trojakiej drodze:
1. na podstawie umowy /art.65 ust. o ks. wiecz. i hip./;
2. na podstawie orzeczenia sądu lub innego organu /art.109 ust. o ks. wiecz. i hip./;
3. na podstawie szczególnego przepisu prawa.
Stosownie do tego hipotekę dzielimy na hipotekę umowną, przymusową i ustawową.
Istnieje również hipoteka kaucyjna /art. 102 ust. 1 ust. o ks. wiecz. i hip./, która zabezpiecza wierzytelności o wysokości jeszcze nie ustalonej. Dlatego ustawa w drodze wyjątku pozwala na zabezpieczenie takiej wierzytelności do wysokości oznaczonej sumy najwyższej.
Ze względu na to, że hipoteka kaucyjna zabezpiecza wierzytelności, której istnienie lub wysokość nie są znane, ustawa normuje ją co do pewnych szczegółów w sposób odmienny
aniżeli hipotekę zwykłą. W szczególności hipoteka kaucyjna zabezpiecza odsetki oraz koszty procesu o tyle, o ile mieszczą się w sumie we wpisie hipoteko oznaczonej /art. 104 ust. o ks. wiecz. i hip./.
Podobnie, wierzyciel nie może powołać się na wpis hipoteki kaucyjnej w celu udowodnienia wierzytelności zabezpieczonej /art.105 ust. o ks. wiecz. i hip./.
Z chwilą gdy istnienie wierzytelności i jej wysokość zostaną ustalone, hipoteka kaucyjna może być zmieniona na hipotekę zwykłą. Dopuszczalna jest także zmiana hipoteki zwykłej na kaucyjną /art. 108 ust. o ks. wiecz. i hip,/.
Hipoteka wygasa w następujących przypadkach:
a. wskutek wygaśnięcia wierzytelności;
b. wskutek zniesienia jaj przez czynność prawną;
c. wskutek złożenia zabezpieczonej kwoty do depozytu sądowego;
d. na skutek tzw. konfuzji;
e. w związku z jej wykreśleniem bez podstawy prawnej.