„Instytucja ksiąg wieczystych, jako podstawa do prowadzenia gospodarki nieruchomościami”.
W naszym kraju ustrój ksiąg wieczystych reguluje ustawa z 6 lipca 1982r., zaś kwestie szczegółowe, rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 17 września 2001r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów. Ustawa ta powtórzyła regulacje zawarte w poprzednich aktach prawnych (w dekrecie z 11 października 1946 - Prawo o księgach wieczystych i w ustawodawstwie zaborczym), łącząc je z regulacją hipoteki. Postępowanie w sprawach wieczystoksięgowych jest uregulowane obecnie w kodeksie postępowania cywilnego. W latach 1964-1991 księgi wieczyste prowadziły państwowe biura notarialne. Obowiązywało Prawo o księgach wieczystych z 1964 r., które wprowadziło m.in. zbiory dokumentów dla nieruchomości nie posiadających z różnych przyczyn księgi wieczystej. Od 1991 r. księgi wieczyste znów są prowadzone przez właściwe sądy rejonowe w zależności od miejsca położenia nieruchomości.
Są prowadzone dla nieruchomości, a nie dla właścicieli (jedna osoba może być wskazana jako właściciel w kilku księgach wieczystych, natomiast samo prawo własności winno być wykazane tylko w jednej księdze wieczystej).
Księgi wieczyste są prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości a zakładane są dla nieruchomości, które nie mają księgi, lub których księgi wieczyste zaginęły. Ponieważ księgi wieczyste są jawne, dlatego też nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej. Księgi można przeglądać w obecności pracownika sądu i może to zrobić każda osoba mająca w tym interes prawny lub notariusz. Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej (dotychczas nie ma takiego przepisu). Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione. Przedmiot użytkowania wieczystego musi się pokrywać z przedmiotem własności objętym księgą wieczystą. Przykład: jeżeli w użytkowanie wieczyste oddano tylko jedną z wielu działek, należy działkę tę odłączyć jako nową nieruchomość i założyć dla niej nową księgę wieczystą.
Od 01.07.2003 r. księgi są zakładane i prowadzone także w systemie informatycznym. Księgę wieczystą stanowią wówczas wydruki komputerowe zawierające treść odpowiadającą poszczególnym działom i łamom. Przy przejściu prowadzenia księgi wieczystej na sposób elektroniczny, wydruki komputerowe stanowią ciąg dalszy księgi wieczystej.Ma miejsce proces przenoszenia (tzw. migracja ksiąg). Charakterystyczną cechą ustawy migracyjnej jest pozostawienie nienaruszonego modelu księgi wieczystej z 1947r. Zmienia się jedynie postać, z materialnej (papierowej) na elektroniczną. By prowadzić tzw. elektroniczne księgi Minister Sprawiedliwości stworzył centralną bazę danych ksiąg wieczystych. Jest to zbiór ogólnokrajowy. Należy pamiętać, że forma elektroniczna w żaden sposób nie ogranicza formalnej jawności ksiąg wieczystych.
Historia ksiąg wieczystych.
W czasach Monarchii stanowej były prowadzone przez sądy ziemskie. Następnie w XVII w. tę funkcję przejęły sądy grodzkie. Po likwidacji państwa polskiego zaborcy wprowadzili własne zasady dotyczące prawa własności:
Obszar Królestwa - Prawo hipoteczne Królestwa Polskiego z 1818 r.
(Wykazy hipoteczne w formie ksiąg wieczystych składających się z 4 działów)
Galicja - księgi gruntowe na podstawie ustawy z 1871 r i 1874 r. Prowadzone były tzw. wykazy hipoteczne składające się z 3 kart:
Karta A - stan majątkowy nieruchomości
(oznaczenie parcel, informacje dotyczące praw własności)
Karta B - własność (oznaczenie właściciela)
Karta C - obciążenia nieruchomości.
Zabór Pruski - podstawę funkcjonowania ksiąg wieczystych stanowiły trzy ustawy z lat 1897-99 r.
Wykazy, wypisy hipoteczne wchodziły w skład tzw. Katastrów. Instytucja katastru istnieje ponad 4000 lat (Egipt, Grecja, Cesarstwo Rzymskie), natomiast w Europie najstarszy dokument katastralny został założony w Albionie w 1086 r.
Na ziemiach polskich istniały dwa rodzaje katastrów: pruski (powstał na początku XIX w.) i austriacki ( lata 20. XIX w.). Były to wyciągi z księgi gruntowej. Stanowiły pierwowzór późniejszych ksiąg wieczystych. Katastry te obowiązywały do II wojny światowej. Nieliczne rejestry zaborcze nieruchomości zachowały moc do dzisiaj i nazywane są w rozumieniu obecnego prawa „księgami dawnymi”.
Kataster austriacki.
Kataster austriacki stworzył w 1817 r. cesarz Franciszek I. Pomiary zostały oparte na podstawach matematycznych i kartograficznych oraz na zasadzie „od ogółu do szczegółu”. Dokumentacja tego katastru obejmuje w Polsce następujące ziemie: woj. rzeszowskie, krakowskie (bez powiatu olkuskiego i miechowskiego) oraz część katowickiego (powiat cieszyński i bielski). W jego skład wchodziły mapy katastralne w skali 1:2880 stworzone metodą pomiaru stolikowego. Dla umożliwienia poruszania się w zbiorach danych istniał skorowidz parcel oraz protokół właścicieli. Do dnia dzisiejszego mapy pochodne mapom katastru austriackiego stanowią podstawę dla mapy ewidencji gruntów i budynków szczególnie na terenie powiatów gorlickiego, żywieckiego, nowotarskiego, zakopiańskiego.
W katastrze austriackim mamy trzy układy:
układ Lwowski - z punktem przyłożenia na Wysokim Zamku we Lwowie, (obejmował woj. rzeszowskie, krakowskie, bez powiatów miechowskiego i olkuskiego oraz
Spisza i Orawy),
układ Wiedeński - punkt przyłożenia to kościół Św. Szczepana ( obejmował powiat cieszyński i bielski),
układ Węgierski - punkt przyłożenia Budapeszt (Spisz i Orawa).
Kataster pruski.
Mapy w katastrze pruskim dzieliły się na mapy pierwotne i pierworysy katastralne. Były traktowane jak archiwum, na nich nic nie można było nanieść. Czystorysy mapy katastralnej były pochodną mapy pierwotnej, na nich prowadzono dalsze prace kartograficzne i obliczeniowe wynikające z prowadzenia katastru gruntowego. Istniała też mapa pomiaru uzupełniającego (była to zwykle kopia szpilkowa czystorysu, na której wnoszone były wyniki pomiaru uzupełniającego), mapa separacyjna i mapa regulacyjna.
Mapy te powstały przy okazji powstawania katastru pruskiego, na przełomie lat 1861-1864.
Skale i formaty map w katastrze pruskim:
Podstawowe: 1: 2500 i 1: 500.
dla map pierwotnych: 1:1000, 2000, 3000, 4000 .
dla pierworysów katastrów: 1:1000, 2000.
dla rysunków pobocznych: 1:2500, 1250, 1625.
Księgi wieczyste prowadzi się odrębnie dla:
nieruchomości gruntowych,
nieruchomości budynkowych,
nieruchomości lokalowych,
dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego,
spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego,
prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Założenie księgi wieczystej dla nieruchomości dokonywane jest na podstawie wniosku zawierającego w szczególności:
oznaczenie nieruchomości, miejsca jej położenia, obszaru oraz sposobu korzystania z nieruchomości,
wymienienie wszystkich uprawnionych, na których rzecz własność ma być wpisana oraz wskazanie ich adresów,
powołanie tytułu własności nieruchomości,
wyszczególnienie obciążających nieruchomość ograniczonych praw rzeczowych lub ograniczeń w jej rozporządzaniu albo oświadczenie wnioskodawcy, że nie wie o istnieniu takich praw lub ograniczeń.
Na pierwszej stronie księgi wieczystej zamieszcza się:
nazwę sądu, nazwę gminy (miasta), numer repertorium księgi wieczystej i numer tomu księgi wieczystej, jeżeli składa się ona z więcej niż jednego tomu,
do numeru repertorium księgi wieczystej prowadzonej dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz dla prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej dodaje się napis "ogr",
napis " grunt oddany w użytkowanie wieczyste", jeżeli prowadzi się księgę wieczystą dla takiego gruntu,
napis "lokal nr ... wyodrębniony z nieruchomości wpisanej w księdze wieczystej nr...", jeżeli księga wieczysta obejmuje lokal stanowiący odrębną własność,
napis "księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości wspólnej", jeżeli księga wieczysta prowadzona jest dla nieruchomości, z której wyodrębniane są lokale stanowiące odrębną własność,
napis "lokal nr ..., do którego przysługuje własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej (nazwa spółdzielni)",
napis "lokal nr..., do którego przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego w spółdzielni mieszkaniowej (nazwa spółdzielni)",
napis "prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (nazwa spółdzielni)".
Prowadzenie ksiąg wieczystych polega na:
zakładaniu ksiąg wieczystych,
nadawaniu księdze wieczystej kolejnego numeru według repertorium ksiąg wieczystych,
rejestrowaniu wniosków o wpis,
dokonywaniu w księdze wieczystej wzmianek, kolejnych wpisów,
dokonywaniu obwieszczeń publicznych,
sporządzaniu i przesyłaniu zawiadomień o dokonanych wpisach,
prowadzeniu akt księgi wieczystej,
wydawaniu odpisów,
udostępnianiu ksiąg wieczystych i akt do wglądu,
zamykaniu i przechowywaniu ksiąg wieczystych.
Księgi wieczyste prowadzi się według ustalonego wzoru, na formularzach obejmujących poszczególne działy księgi wieczystej. Każdy dział księgi wieczystej składa się z łamów.
Akta księgi wieczystej prowadzi się w twardych teczkach, na których zamieszcza się obowiązkowe dane. Do akt załącza się w porządku chronologicznym wszelkie dokumenty i inne pisma dotyczące danej księgi wieczystej, nadając każdej karcie kolejny numer według zasad biurowości sądowej. Wzmianek i wpisów w poszczególnych działach księgi wieczystej dokonuje się czytelnym pismem ręcznym przy użyciu atramentu lub innego trwałego środka.
Dopuszczalne jest posługiwanie się skrótami powszechnie stosowanymi. Wpisów na wydrukach komputerowych dokonuje się pismem maszynowym. Wzmianek na tych wydrukach dokonuje się pismem maszynowym lub ręcznym. Wykreślenie wpisu polega na podkreśleniu czerwoną linią wpisu podlegającego wykreśleniu. W razie częściowego wykreślenia podkreśla się tylko część wpisu podlegającą wykreśleniu. Omyłki w treści wpisu, stwierdzone przed jego podpisaniem, prostuje się przez przekreślenie czarną linią błędnego tekstu lub przez przekreślenie i wpisanie pomiędzy liniami właściwego tekstu w miejsce przekreślonego.
Wpis powinien zawierać następujące elementy:
numer i datę wniosku oraz godzinę i minutę jego wpływu,
treść,
dane o podstawie wpisu (rodzaj, data i numer lub sygnatura dokumentu, przedmiot sprawy oraz nazwa i siedziba organu, który wydał ten dokument, lub imię i nazwisko notariusza oraz siedziba kancelarii notarialnej),
numer karty akt, pod którym został w aktach umieszczony dokument, a w wypadku gdy dokument znajduje się w aktach innej księgi wieczystej - nr tej księgi i kartę akt,
datę dokonania wpisu,
imię i nazwisko oraz stanowisko służbowe sędziego lub referendarza sądowego oraz jego czytelny podpis.
Przy pierwszym dokonanym wpisie zamieszcza się na początku tekst:
"Założono księgę wieczystą".
Księgę wieczystą zamyka się w razie całkowitego przeniesienia nieruchomości do innej księgi wieczystej oraz gdy przepisy odrębne tak stanowią. W przypadkach określonych powyżej na pierwszej stronie księgi zamieszcza się notatkę o jej zamknięciu ze wskazaniem podstawy, podpisaną przez sędziego lub referendarza sądowego i zaopatrzoną w datę, oraz przekreśla się wszystkie strony zawierające wpisy czerwonymi liniami na krzyż. Na okładce akt księgi wieczystej zamieszcza się napis: "Księga zamknięta". Księgi wieczyste zamknięte wraz z aktami przechowuje się w archiwum w oddzielnej części pomieszczenia przeznaczonego do przechowywania ksiąg wieczystych. Wydanie zarządzenia o zniszczeniu zamkniętych ksiąg wieczystych i akt tych ksiąg jest niedopuszczalne.
Księga wieczysta zawiera cztery działy:
Obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością,
Obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego,
Wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym, wpisy innych praw i roszczeń nie dotyczących hipotek
Wpisy dotyczące hipotek.
Dział I-O "Oznaczenie nieruchomości" - zawiera dane pochodzące z ewidencji gruntów i budynków, pozwalające na dokładne oznaczenie nieruchomości. Muszą być one zgodne ze sobą. W dziale I-O księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej wpisuje się:
Wzmiankę o wniosku.
Numer bieżący nieruchomości w Księdze Wieczystej.
Położenie (woj., powiat, gmina, miasto, dzielnica, ulica i numer porządkowy).
Mapę i opis (numery kart akt, pod którymi znajdują się dokumenty geodezyjne, numer obrębu ewidencyjnego i numer działki ewidencyjnej).
Sposób korzystania (charakter gospodarczy nieruchomości).
Obszar (powierzchnia gruntu w m2).
Stan w czasie założenia księgi wieczystej, przyłączenia i odłączenia.
Ewentualna niezgodność może wynikać z:
Nie aktualizowania ewidencji gruntów zmianami katastralnymi
Dokonywanych kiedyś podziałów nieruchomości i tym samym zmiany oznaczeń
Zmian zachodzących na przestrzeni wielu lat (wówczas następuje odtworzenie historii nieruchomości).
Dział I-Sp "Spis praw związanych z własnością” - tu są wpisywane ewentualne prawa związane z prawem własności danej nieruchomości (m.in. służebność). Wpisy te mogą służyć jako uprawnienia, wtedy jest to obciążenie nieruchomości.
W tym dziale wpisywane są w poszczególnych łamach:
Wzmianki o wniosku (wzmiankę o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji i o kasacji).
Numer bieżący wpisu, dokonanego w Księdze Wieczystej.
Oznaczenia prawa (prawa rzeczowe związane z własnością wpisanej nieruchomości).
Zmiany.
Wykreślenia.
Dział II księgi wieczystej. Obejmuje wpisy dotyczące właściciela czy właścicieli (imię, nazwisko, imiona rodziców) lub użytkownika wieczystego, a przy ograniczonych prawach rzeczowych, wpisy dotyczące osoby, której przysługuje prawo własnościowe do nieruchomości.
Dzieli się na 5 łamów:
Wzmianka o wniosku.
Numer bieżący wpisu.
Właściciel.
Numer bieżący nieruchomości.
Podstawa nabycia.
Uprawnionymi z tytułu prawa własności, użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej mogą być:
Skarb Państwa.
Jednostka Samorządu Terytorialnego.
Inne osoby prawne.
Osoby fizyczne.
Spółki prawa handlowego nie posiadające osobowości prawnej.
Spółki prawa cywilnego.
W dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wpisuje się:
łam 1 "Wzmianka o wniosku" - wzmiankę o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji i o kasacji,
łam 2 "Numer bieżący wpisu" - kolejny numer wpisu dokonanego w księdze wieczystej,
łam 3 "Prawa, roszczenia, ciężary i ograniczenia" - wszelkie ograniczone prawa rzeczowe obciążające nieruchomość lub użytkowanie wieczyste, z wyjątkiem hipotek i własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
łam 4 "Do numeru bieżącego wpisu" - numer bieżący wpisu z łamu 2, którego dotyczy zmiana,
łam 5 "Wpis" - zmiany praw, roszczeń, ciężarów i ograniczeń wpisanych w łamie 3, a w szczególności zmiany pierwszeństwa, późniejszego łącznego obciążenia prawem innej nieruchomości, przeniesienia części obciążonej nieruchomości do innej księgi wieczystej, przyłączenia się kolejnego wierzyciela do toczącej się egzekucji,
łam 6 "Wykreślenie" - wykreślenie zmian wpisanych w łamie 5,
łam 7 "Do numeru bieżącego wpisu" - numer bieżący wpisu z łamu 2, którego dotyczy wykreślenie praw, roszczeń, ciężarów lub ograniczeń,
łam 8 - wykreślenie praw, roszczeń, ciężarów lub ograniczeń.
Przy wpisie ostrzeżenia o niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym wymienia się prawo, przeciwko któremu jest ono skierowane, oraz osobę, której roszczenie zostało przez wpis ostrzeżenia zabezpieczone.
W dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wpisuje się:
łam 1 "Wzmianka o wniosku" - wzmiankę o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji i o kasacji,
łam 2 "Numer bieżący wpisu" - kolejny numer wpisu dokonanego w księdze wieczystej,
łam 3 "Suma" - wpisuje się cyframi arabskimi kwotę hipoteki i pieniądz, w jakim jest wyrażona; kwotę hipoteki kaucyjnej ustanowionej jednocześnie z hipoteką zwykłą na zabezpieczenie kosztów i należności ubocznych wpisuje się osobno pod kwotą hipoteki zwykłej,
łam 4 "Hipoteka" - wpisuje się słownie kwotę hipoteki i pieniądz, w jakim jest wyrażona, jej rodzaj i charakter (m.in. wysokość odsetek umownych, rodzaj zabezpieczonej wierzytelności, termin zapłaty wierzytelności i wierzyciela, na rzecz którego hipotekę ustanowiono),
łam 5 "Do numeru bieżącego wpisu" - numer bieżący wpisu z łamu 2, którego dotyczy zmiana,
łam 6 "Suma" - kwotę hipoteki, której dotyczy zmiana
niebędąca wykreśleniem,
łam 7 "Wpis" - zmiany wpisów z łamu 3 i 4, z wyjątkiem wykreśleń, a w szczególności zmiany pierwszeństwa, zmiany wierzyciela, zmianę w oprocentowaniu (nie dotyczy oprocentowania według zmiennej stopy oprocentowania), zmiany w terminach płatności wierzytelności,
łam 8 "Wykreślenie" - wykreślenie zmian wpisanych w łamach 6 i 7,
łam 9 "Do numeru bieżącego wpisu" - numer bieżący wpisu z łamu 2, którego dotyczy całkowite lub częściowe wykreślenie hipoteki lub roszczenia,
łam 10 "Suma" - kwotę hipoteki podlegającą wykreśleniu,
łam 11 - całkowite lub częściowe wykreślenie hipoteki lub roszczenia.
W razie częściowego wykreślenia kwoty hipoteki, w łamie 3 - pod wpisaną kwotą hipoteki wpisuje się kwotę podlegającą wykreśleniu i po podkreśleniu jej czarną linią wpisuje się kwotę pozostałą po odliczeniu kwoty wykreślonej.
7