33. Nieruchomość gruntowa posiada różnice we wpisach w KW i ewidencji gruntów i budynków. Który wpis przyjmujemy i dlaczego? Omów tryb sprostowania zaistniałej sytuacji.
Według art.26.1 przyjmujemy wpis z ewidencji gruntów i budynków dlatego, że podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomości czyli z EGiB.
Księgi wieczyste zdefiniować można jako rodzaj dokumentu urzędowego, w którym ujawnia się właściciela nieruchomości, ograniczone prawa rzeczowe, inne prawa obciążające nieruchomość, umowy sprzedaży oraz prawa przysługujące każdoczesnemu właścicielowi. Rejestr gruntów jest bardziej szczegółowy, jeśli chodzi o dane dotyczące stanu faktycznego nieruchomości i właścicieli. Rejestr nie zawiera informacji o stanie prawnym nieruchomości istotnych dla pośrednika takich jak wszelkie ograniczone prawa rzeczowe ustanowione na tej nieruchomości.
W przypadku rozbieżności między zapisami w księdze wieczystej a wypisem z rejestru gruntów przyjmuje się zapisy w rejestrze gruntów, ponieważ na podstawie zapisów w rejestrze gruntów dokonuje się wpisów do księgi wieczystej.
Jedna działka ewidencyjna nie powinna zawierać więcej niż jednej nieruchomości, a jedna nieruchomość może zawierać więcej niż jedną działkę ewidencyjną.
Tryb sprostowania zaistniałej sytuacji?
Art. 27.1 mówi jednoznacznie, iż w razie niezgodności danych katastru nieruchomości z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej sąd rejonowy dokonuje - na wniosek właściciela nieruchomości lub wieczystego użytkownika - sprostowania oznaczenia nieruchomości na podstawie danych katastru nieruchomości. Sprostowanie, o którym mowa w ust. 1, może być dokonane także z urzędu, na skutek bezpośredniego sprawdzenia danych w bazie danych katastru nieruchomości lub zawiadomienia jednostki prowadzącej kataster nieruchomości. Do zawiadomienia, o którym mowa w ust. 2, dołącza się wypis z operatu katastralnego, a gdy jest to niezbędne - także wyrys z mapy katastralnej lub inny dokument stanowiący podstawę sprostowania oznaczenia nieruchomości. Organ prowadzący kataster nieruchomości zapewni nieodpłatnie sądom, które zakładają i prowadzą księgi wieczyste w systemie informatycznym, bezpośredni dostęp do bazy danych katastru nieruchomości w celu sprawdzenia oznaczenia nieruchomości.".
W art. 31 ust. 2 otrzymuje brzmienie:
-wpis potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić, gdy niezgodność będzie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami.";
W art. 362 dodaje się ust. 5 w brzmieniu:
-przepisów ust. 1 i 2 nie stosuje się do wydawania odpisów ksiąg wieczystych prowadzonych w systemie informatycznym, o którym mowa w art. 251.";
W przypadku niezgodności stanu faktycznego geodeta przeprowadza pomiary w terenie i sporządza wypis synchronizacyjny. W przypadku nieujawnienia budynku w księdze wieczystej należy sporządzić uproszczoną geodezyjną inwentaryzację budynku przez geodetę.W przypadku nowych budynków nieodebranych jeszcze i niezgłoszonych do użytkowania należy, jeśli jest dziennik budowy zgłosić budynek do użytkowania zgodnie z procedurą. W przypadku zaginięcia dziennika budowy przeprowadzić uproszczoną geodezyjną inwentaryzacje budynku. Po uzyskaniu wpisu w ewidencji pobrać wypis z przeznaczeniem do wpisów w księdze wieczystej i złożyć wniosek o wpis do księgi.
Jeśli chodzi o różnice to wpis do I działu KW w łamie I o. jest dokonywany na podstawie informacji zawartych w katastrze nieruchomości .Wydział geodezji wydaje wypisy i wyrysy z rejestru gruntów z adnotacją że informacje zawarte w dokumencie są przeznaczone do wpisu w KW. Jednocześnie łam I o. w I dziale KW nie podlega rękojmi wiary publicznej KW. Żeby zmienić błędny wpis trzeba sprawdzić czy wpis dokonany w katastrze jest zgodny ze stanem prawnym i faktycznym jeżeli tak
należy pobrać odpowiedni wypis i złożyć go wraz z wnioskiem o zmianę błędnego wpisu w KW do odpowiedniego wydziału KW w Sądzie Rejonowym.
Kilka ustaw
Art. 24. W ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 i Nr 125, poz. 1368 oraz z 2002 r. Nr 169, poz. 1387) wprowadza się następujące zmiany:
1) w art. 26 ust. 1 i 2 otrzymują brzmienie:
1. Podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomości.
Kataster nieruchomości - rejestracja kompleksowa stanów informacji o terenie w zakresie nieruchomości. Słowo „kataster” pochodzi z języka łacińskiego (catastrum) i oznacza spis, ewidencję. Termin „kataster nieruchomości” oznacza zatem spis nieruchomości (gruntowych, budynkowych i lokalowych. Kataster nieruchomości ujawnia nie tylko położenie wymienionych obiektów, ale także i prawa do nich przypisane. Założenie i funkcjonowanie katastru nieruchomości wymaga ścisłego jego powiązania z systemem Kw.
Jednym z celów katastru nieruchomości jest rejestrowanie wartości katastralnej nieruchomości, wykorzystywanej do ustalenia podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości.
W Polsce nie ma jeszcze założonego katastru nieruchomości. Do czasu jego założenia taką funkcję pełni system EGIB, zawierający informacje o gruntach, budynkach i lokalach w zakresie stanu faktycznego.
2) art. 27 otrzymuje brzmienie:
"Art. 27. 1. W razie niezgodności danych katastru nieruchomości z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej sąd rejonowy dokonuje - na wniosek właściciela nieruchomości lub wieczystego użytkownika - sprostowania oznaczenia nieruchomości na podstawie danych katastru nieruchomości.
2. Sprostowanie, o którym mowa w ust. 1, może być dokonane także z urzędu, na skutek bezpośredniego sprawdzenia danych w bazie danych katastru nieruchomości lub zawiadomienia jednostki prowadzącej kataster nieruchomości.
3. Do zawiadomienia, o którym mowa w ust. 2, dołącza się wypis z operatu katastralnego, a gdy jest to niezbędne - także wyrys z mapy katastralnej lub inny dokument stanowiący podstawę sprostowania oznaczenia nieruchomości.
4. Organ prowadzący kataster nieruchomości zapewni nieodpłatnie sądom, które zakładają i prowadzą księgi wieczyste w systemie informatycznym, bezpośredni dostęp do bazy danych katastru nieruchomości w celu sprawdzenia oznaczenia nieruchomości.";
) uchyla się art. 30;
4) w art. 31 ust. 2 otrzymuje brzmienie:
"2. Wpis potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić, gdy niezgodność będzie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami.";
5) w art. 362 dodaje się ust. 5 w brzmieniu:
"5. Przepisów ust. 1 i 2 nie stosuje się do wydawania odpisów ksiąg wieczystych prowadzonych w systemie informatycznym, o którym mowa w art. 251.";
Przepisy przejściowe i końcowe
Art. 25. Do czasu przekształcenia ewidencji gruntów i budynków w kataster nieruchomości przez użyte w niniejszej ustawie oraz w ustawach nowelizowanych w art. 23 i art. 24 pojęcie "kataster nieruchomości" rozumie się tę ewidencję.
Problematyka systemów rejestracji danych dotyczących
Nieruchomości
EGiB - (ewidencja gruntów i budynków) rejestracja stanów faktycznych nieruchomości
EGiB rejestruje: dane przestrzenne i opisowe dotyczące obiektów EGiB,
to znaczy:
~ działki i budynku,
~ lokalu - jeżeli stanowi lokal samodzielny w myśl (wł lok);
Można uznać zatem, że EGIB rejestruje dane w zakresie stanu faktycznego nieruchomości. Z danymi o charakterze prawnym rejestrowanymi w EGIB, nie jest związane domniemanie prawdziwości.
Jednym z podstawowych celów EGIB jest oznaczenie nieruchomości. Zatem EGIB odpowiada (między innymi) na pytanie:
~ gdzie jest położony obiekt (obręb) i jaki jest jego identyfikator
(numer),
~ jakie są granice obiektu i jego powierzchnia,
~ jakie są cechy obiektu (użytki, klasy - nieruchomość gruntowa).
1.2 KW- rejestracja stanów prawnych nieruchomości
Kw rejestruje stan prawny nieruchomości w zakresie:
~ praw rzeczowych,
~ innych praw, ograniczeń i roszczeń;
Kw rejestruje stan prawny nieruchomości na podstawie:
~ oznaczenia nieruchomości (czyli opisu i mapy), uzyskiwanego z EGIB,
Celem Kw jest:
~ zabezpieczenie obrotu nieruchomościami,
~ ujawnianie stanu prawnego;
Kw może być zakładana dla ograniczonego prawa rzeczowego.
Kw odpowiada (między innymi) na pytanie:
~ jakie prawa są przypisane do nieruchomości;
Stan prawny nieruchomości, a granice prawne nieruchomości
~ stan prawny to stan wynikły z:
* wpisu do Kw w zakresie praw (stan prawny ujawniony),
* innych dokumentów (stan prawny rzeczywisty), przy czym:
nie jest stanem prawny m oznaczenie nieruchomości;
~ granice prawne to granice:
* które zostały wyznaczone, zastabilizowane i pomierzone na
gruncie,
* dla których został sporządzony operat, przyjęty do zasobu
(ODGK),
* dla których istnieje stosowna decyzja administracyjna lub
orzeczenie sądu.
Obiekty ewidencji gruntów i budynków i ich atrybuty
1. Informacje ogólne
W EGiB rejestrowane są obiekty ewidencyjne, wraz z ich atrybutami
(przestrzennymi i opisowymi). Obiektami ewidencji gruntów i budynków są: działki, budynki i lokale. Rejestracja obiektów jest dokonywana w obrębie ewidencyjnym, który zawiera się w granicach jednostki ewidencyjnej, to znaczy w granicach GM. Dla obrębu jest również sporządzana dokumentacja ewidencyjna, czyli operat ewidencyjny.
Działka ewidencyjna to ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych.
Należy dodać, że sąsiadujące ze sobą działki, nawet jeżeli są przedmiotem tych samych praw (na przykład prawa własności) lub będących we władaniu tych samych osób lub jednostek organizacyjnych (na przykład szkoły podstawowej, jako jednostki organizacyjnej GM, która posiada prawo zarządu trwałego do działki, której właścicielem jest GM), wykazuje się w EGiB jako odrębne działki ewidencyjne.
2.1 Atrybuty przestrzenne działki
Atrybuty przestrzenne działki są jej podstawowymi cechami, bez których niemożliwym byłoby określenie pozostałych cech. Do atrybutów przestrzennych powinna być przykładana stosowna uwaga w EGiB, ponieważ tworzą one tak zwane oznaczenie nieruchomości, na podstawie którego dokonywane jest przypisywanie praw do nieruchomości w rejestrze prawnym, czyli w Kw.
Numer Kw jest podawany w dokumentacji EGiB, głównie w rejestrze gruntów. Każda działka ewidencyjna, a co za tym idzie również jednostka rejestrowa gruntów, powinna być ujawniona w Kw. Jest to spowodowane faktem, że zarówno pojedyncza działka jak też zbiór działek tworzących jednostkę rejestrową powinien stanowić nieruchomość gruntową, dla której z mocy prawa jest zakładana Kw.
Z różnych jednak powodów, działka ewidencyjna lub cała jednostka rejestrowa nie zawsze jest ujawniona w Kw, bądź też jest ujawniona ale w sposób nie do końca prawidłowy.
Wszystkie te okoliczności powodują, że choć w dokumentacji EGiB powinien być wykazany numer Kw, dla działki której dane stanowią oznaczenie nieruchomości, to niestety nierzadko mamy do czynienia z przypadkiem braku numeru Kw w dokumentacji opisowej EGiB.