UŻYTKOWANIE WIECZYSTE
Użytkowanie wieczyste nie jest ani własnością, ani nie jest ograniczonym prawem rzeczowym. Użytkowanie wieczyste jest kategorią pośrednią między własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Unormowanie użytkowania wieczystego ma charakter dwutorowy, dlatego że przepisy dotyczące użytkowania wieczystego znajdują się po pierwsze w kodeksie cywilnym (są to art. od 232 do 241), a ponadto odpowiednia regulacja znajduje się w ustawie o gospodarce nieruchomościami (jest to ustawa z 21 sierpnia 1997 r.) i tam zostało poświęconych kilka artykułów szczegółowych, które określają sposób nabycia użytkowania wieczystego i zasady ponoszenia opłat.
Jeżeli chodzi o przedmiot i podmioty użytkowania wieczystego - art. 232 kc. Z tego przepisu wynika, że w użytkowanie wieczyste mogą zostać oddane tylko określone kategorie gruntów, czyli nie każdy grunt może zostać oddany w użytkowanie wieczyste, ale określone ich kategorie. Są to grunty, które stanowią własność Skarbu Państwa albo grunty, które stanowią własność jednostek samorządu terytorialnego, ale to nie są wszystkie grunty, które stanowią własność Skarbu Państwa czy też własność jednostek samorządu terytorialnego. Są to grunty, które są położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty, które są wprawdzie położone poza granicami administracyjnymi miasta, ale zostały włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, czyli należy pamiętać, że są dwie kategorie gruntów - grunty należące do Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miasta albo przeznaczone w planie zagospodarowania przestrzennego na sferę gospodarki miejskiej i grunty należące do jednostek samorządu terytorialnego. W związku z tym w użytkowanie wieczyste oddaje się tylko te grunty. Oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste następuje na podstawie umowy, która jest zawierana między przedstawicielem Skarbu Państwa i użytkownikiem wieczystym.
Definicja użytkowania wieczystego znajduje się w art. 232 kc
Jakie uprawnienia przysługują użytkownikowi wieczystemu? Te uprawnienia określone są w art. 233. Uprawnienia użytkownika wieczystego różnią się od uprawnień właściciela (jakkolwiek nie tak bardzo), dlatego że jeżeli dokona się podziału uprawnień, które przysługują użytkownikowi wieczystemu, to można się zorientować, że użytkownik wieczysty może korzystać z rzeczy i może rzeczą rozporządzać, czyli by się wydawało, że ma praktycznie te same uprawnienia jak właściciel. Tak jednak nie jest - dlaczego tak nie jest - bo użytkownik wieczysty wprawdzie z rzeczy może korzystać, ale może korzystać nie w dowolny sposób, tylko w sposób który został określony w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, czyli wiąże go sposób wskazany w tej umowie. Jeżeli sięgnie się do art. 239 kc, to z § 1 można się dowiedzieć, że w umowie powinien być wskazany sposób korzystania z gruntu, czyli art. 239 określa jak powinna wyglądać umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i podstawowym elementem tej umowy powinno być wskazanie sposobu korzystania z gruntu.
Drugim uprawnieniem użytkownika wieczystego jest możliwość rozporządzania rzeczą. Rozporządzanie rzeczą, czyli użytkownik wieczysty może przenieść swoje prawo, może przenieść użytkowanie wieczyste. Wynika to z art. 137 kc - może on przenieść użytkowanie wieczyste i teraz pojawia się problem: a jakie przepisy regulują zasady przenoszenia użytkowania wieczystego - art. 237 odsyła do przepisów o przeniesieniu własności nieruchomości, czyli do przeniesienia prawa użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości, czyli art. 155-170. Tylko to nie jest wystarczające, bo jeżeli chce się określić dokładnie zasady przenoszenia użytkowania wieczystego, to musi się sięgnąć do ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli chodzi o przeniesienie użytkowania wieczystego, to reguluje to art. 27 tej ustawy. W oparciu o niego umowa dotycząca przeniesienia własności ma charakter konsensualny. Gdyby te przepisy zastosować odpowiednio do przeniesienia użytkowania wieczystego, doszlibyśmy do wniosku, że ta umowa (umowa o przeniesienie prawa użytkowania wieczystego) także powinna mieć charakter konsensualny, ale ze względu na istnienie art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nie jest czynnością konsensualną, dlatego że do przeniesienia prawa użytkowania wieczystego niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Gdyby to była czynność konsensualna, wystarczyłaby sama umowa, ale ponieważ to nie jest czynność konsensualna, tutaj konieczny jest dodatkowo wpis do księgi wieczystej. Jeżeli chodzi o rozporządzanie prawem użytkowania wieczystego, to należy pamiętać o tym, że na przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nie jest konieczna zgoda Skarbu Państwa czy też jednostki samorządu terytorialnego. Kolejne uprawnienie użytkownika wieczystego to możliwość obciążenia tego prawa. Obciążenie polega na tym, że można np. ustanowić hipotekę na użytkowaniu wieczystym. Poza tym można ustanowić użytkowanie praw, poza tym można ustanowić służebność. Należy pamiętać, że w ramach uprawnienia do rozporządzania prawem użytkowania wieczystego użytkownik wieczysty może rozporządzać użytkowaniem wieczystym w testamencie, czyli może przenieść prawo użytkowania wieczystego na spadkobiercę. Użytkowanie wieczyste jest prawem zbywalnym.
Ograniczenia użytkowania wieczystego, ponieważ jest to prawo zbliżone do prawa własności, to ograniczenia uprawnień użytkownika wieczystego mogą wynikać z ustawy, z zasad współżycia społecznego i co jest charakterystyczne dla użytkowania wieczystego także z umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
Charakterystyczną cechą użytkowania wieczystego jest możliwość nabycia własności budynków i urządzeń wzniesionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Wynika to z art. 235 kc. Jeżeli grunt oddany jest w użytkowanie wieczyste, to użytkownik wieczysty nabywa prawo własności budynków i innych urządzeń, które zostaną wniesione na gruncie, czyli użytkownik wieczysty staje się właścicielem budynków i innych urządzeń wzniesionych na gruncie. Jest to wyjątek od zasady „superficies solo cedit”. Należy zwrócić uwagę na to, że prawo własności budynków i urządzeń jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Oznacza to, że jeżeli wygaśnie prawo wieczyste, to także wygasa prawo własności tych budynków, czyli użytkownik jest właścicielem budynków i urządzeń wzniesionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste przez czas trwania użytkowania wieczystego. Później po wygaśnięciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste wchodzi jeszcze w grę kwestia rozliczeń, bo jeżeli to użytkownik wieczysty wzniósł budynek na tym gruncie, to Skarb Państwa czy też jednostka samorządu terytorialnego wypłaci mu z tego tytułu jakieś wynagrodzenie. Przy tym przepisie trzeba zwrócić uwagę na kwestię innych urządzeń. Te inne urządzenia to np. piwnice, silosy, lodownie i podobne tego typu rzeczy.
Użytkowanie wieczyste jest prawem terminowym, tzn. w przypadku użytkowania wieczystego charakterystyczne (zasadą) jest to, że umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste zawierana jest na okres 99 lat. Wyjątkowo umowa ta może być zawarta na okres krótszy, przy czym okres ten nie powinien być krótszy aniżeli (nie krótszych niż) 40 lat. Tutaj art. 236 kc dotyczy terminów użytkowania wieczystego - wskazano w tym przepisie na możliwość przedłużenia trwania tej umowy, czyli jeszcze przed upływem np. tych 99 lat użytkownik wieczysty występuje z wnioskiem o przedłużenie tej umowy na dalszy okres nie krótszy niż lat 40. Zasady przedłużania tej umowy znajdują się w art. 236.
Istotną kwestią jest także to, że użytkowanie wieczyste ma charakter odpłatny, tzn. że użytkownik wieczysty musi uiścić wynagrodzenie. W art. 238 wskazano, że użytkownik wieczysty musi uiszczać opłatę roczną. Opłata roczna ma charakter cywilnoprawny. Jest ustalana według stawek procentowych uzależnionych od ceny gruntu, czyli jeżeli wartość gruntu wzrasta, to wartość opłaty rocznej najprawdopodobniej zostanie podwyższona. Jeżeli chodzi o wynagrodzenie, które musi uiszczać użytkownik wieczysty, to należy sięgnąć do art. 71 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i tam można się dowiedzieć, że oprócz tej opłaty rocznej, którą musi uiszczać użytkownik wieczysty, należy uiścić także tzw. pierwszą opłatę. Ta pierwsza opłata powinna być uiszczona najpóźniej w dniu zawarcia umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Wysokość pierwszej opłaty waha się między 15 a 25 % wartości nieruchomości, która jest oddana w użytkowanie wieczyste.
Sposób korzystania z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste wynika z umowy. Najczęściej grunt jest oddawany w użytkowanie wieczyste po to, aby wznieść na nim budynek lub inne urządzenie. Jeżeli grunt jest oddany w użytkowanie wieczyste w celu wzniesienia na nim budynków lub innych urządzeń, to wówczas w umowie należy wskazać te elementy, które zostały określone w art. 239 § 2 kc, czyli np. termin rozpoczęcia budowy, termin zakończenia budowy, trzeba wykazać jakiego rodzaju budynki czy urządzenia mają zostać wzniesione na gruncie i inne rzeczy, które są wskazane w wymienionym przepisie.
Jeżeli chodzi o charakter prawny użytkowania wieczystego - jest prawo rzeczowe, ale nie jest to prawo rzeczowe ograniczone. Użytkowanie wieczyste jest to prawo rzeczowe, które stanowi kategorię pośrednią miedzy prawem własności a ograniczonymi prawami rzeczowymi.
Powstanie prawa użytkowania wieczystego:
Użytkowanie wieczyste może powstać w dwóch przypadkach. Po pierwsze na skutek czynności prawnej, tutaj w grę będzie wchodziła umowa, czyli użytkowanie wieczyste powstanie na skutek zawarcia umowy między Skarbem Państwa czy też jednostką samorządu terytorialnego reprezentowaną przez uprawnione podmioty a użytkownikiem wieczystym. Trzeba pamiętać, że jeżeli chodzi o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste to nie jest dodatkowo konieczne wydanie decyzji administracyjnej, wystarczy zawarcie samej umowy o charakterze cywilnoprawnym. Drugi sposób powstania użytkowania wieczystego to zasiedzenie. Przy zasiedzeniu istotne jest to, że zgodnie z ustaloną linią orzecznictwa Sądu Najwyższego zasiedzieć można prawo użytkowania wieczystego tylko wówczas, gdy zostało uprzednio ustanowione, czyli jeżeli grunt wcześniej nie był oddawany w użytkowanie wieczyste, to nie istnieje możliwość zasiedzenia prawa użytkowania wieczystego. Natomiast jeżeli grunt był już kiedyś oddany w użytkowanie wieczyste, to istnieje możliwość zasiedzenia prawa użytkowania wieczystego. Do zasiedzenia prawa użytkowania wieczystego stosuje się analogicznie przepisy o zasiedzeniu własności. To są dwa sposoby nabycia prawa użytkowania wieczystego.
Wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego:
Skoro użytkowanie wieczyste ma charakter terminowy, że grunt oddaje się w użytkowanie wieczyste na okres 99 lat, bądź też np. na okres 40 lat, to oznacza, że po upływie tego czasu użytkowanie wieczyste wygasa, czyli pierwsza przyczyna wygaśnięcia użytkowania wieczystego, to upływ czasu na który grunt oddano w użytkowanie wieczyste. Druga sytuacja, kiedy użytkowanie wieczyste wygasa to sytuacja, kiedy strony umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste rozwiązały tą umowę, czyli tutaj potrzebne są zgodne oświadczenia stron o tym, że zamierzają rozwiązać umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i wtedy prawo to wygasa. Czyli druga przyczyna - rozwiązanie umowy przez strony. Trzecia przyczyna wygaśnięcia użytkowania wieczystego jest to tzw. konfuzja. Konfuzja to zlanie praw. Polega to na tym, że prawo użytkowania wieczystego zostaje nabyte albo przez Skarb Państwa albo przez jednostkę samorządu terytorialnego, które oddały w użytkowanie wieczyste grunt. Ponieważ polskie prawo cywilne nie przewiduje takiej sytuacji, że można ustanowić użytkowanie wieczyste dla samego siebie. Skoro użytkownik wieczysty i właściciel gruntu to ta osoba, czyli właścicielem gruntu jest Skarb Państwa i użytkowanie wieczyste też przeszło na Skarb Państwa, to wówczas dochodzi do wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Inna przyczyna wygaśnięcia użytkowania wieczystego to rozwiązanie umowy, jeżeli nieruchomość jest wykorzystywana w nieprawidłowy sposób. Sposób korzystania określa umowa, to jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w inny, nieprawidłowy sposób, jeżeli zachodzą takie przesłanki, to zgodnie z art. 33 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego mogą wystąpić do sądu o rozwiązanie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Czyli jeżeli zajdą przesłanki rozwiązania umowy, czyli nieprawidłowe korzystanie z gruntu, wówczas Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, czyli podmiot który oddał grunt w użytkowanie wieczyste może wystąpić do sądu o rozwiązanie umowy. Na skutek rozwiązania tej umowy użytkowanie wieczyste wygasa. Piąta przyczyna wygaśnięcia użytkowania wieczystego, a mianowicie wywłaszczenie. Na skutek wywłaszczenia może dojść do wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Wywłaszczenie dokonywane jest na podstawie decyzji administracyjnej. Wywłaszczenie prawa użytkowania wieczystego powoduje jego wygaśnięcie.
Ogólne skutki wygaśnięcia użytkowania wieczystego:
Abstrahując od ewentualnych rozliczeń miedzy użytkownikiem wieczystym a podmiotem, który oddał grunt w użytkowanie wieczyste, z tytułu np. nakładów na nieruchomość. Natomiast przy użytkowaniu wieczystym charakterystyczne jest to, że wygasają obciążenia ustanowione na prawie użytkowania wieczystego, czyli jeżeli na prawie użytkowania wieczystego była ustanowiona hipoteka, to wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego ta hipoteka także wygasa.
4