Zarządzanie nieruchomościami
Egzamin - zaliczenie na prawach egzaminu - pisemny opisowy.
Literatura - zarządzanie nieruchomościami - Lewandowski Krzysztof (wypożyczyć)
Ustawa - Kodeks cywilny i przepisy dotyczące zarządu
Ustawa o własności lokali
Gospodarce Nieruchomościami
Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi skarbu państwa
Wykład I
Przedmiotem zarządzanie może być albo pojedyncza nieruchomości albo możemy mówiąc o zarządzaniu majątkiem w skład którego wchodzi nieruchomość. Przez majątek rozumiemy ogól praw majątkowych.
Nieruchomość - art. 46 KC nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty) oraz budynki stale z gruntem związane i części budynków jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Mamy 3 rodzaje nieruchomości:
- grunty (zabudowane, niezabudowane)
- budynki
- lokale
Budynek stanowi część składową gruntu i co do zasady nie może być odrębnym przedmiotem własności.
Użytkowanie wieczyste -budynki wzniesione przez użytkownika wieczystego albo nabyte przez niego przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowią one własność użytkownika wieczystego
Użytkowanie przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne - budynki wzniesione przez RSP lub nabyte przez nie znajdujące się na gruncie skarbu państwa będącym w użytkowaniu tych spółdzielni.
Lokale wyodrębnione na podstawie ustawy o własności lokali - są one częściami budynków
Zarządzanie - nie ma definicji w prawie która określa czym jest zarządzanie- można to zinterpretować jako ogół czynności składających się na administrowanie rzeczą bądź majątkiem lub zarządzanie jest to oznaczenie prawnej formy wykonywania władzy dla innej osoby i na jej rzecz. Jest to pojęcie szczególnie istotne dla wykonywania współwłasności i wówczas przez pojęcie zarządu rzeczą należy rozumieć podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności dotyczących wspólnego prawa koniecznych w toku normalnej eksploatacji tego przedmiotu jak i w sytuacjach szczególnych, nietypowych.
Na czynności zarządu składają się:
czynności faktyczne, czynności prawne i czynności procesowe
Zarząd może czasem polegać na dokonywaniu lub zaniechanie pewnych czynności lub decyzji.
W pojęciu zarządzania mieści się pojecie administrowania, administrowanie obejmuje wyłącznie czynności faktycznie takie jak utrzymanie porządku, czystości w obrębie nieruchomości, rejestrowanie właścicieli lub najemców, ściąganie czynszów, rejestrowanie i usuwanie awarii, organizowanie spotkań właścicieli nieruchomości, prowadzenie korespondencji i udzielanie informacji o nieruchomości.
Podstawy prawne stosunku zarządu:
- ustawa (zarząd ustawowy) - zachodzi w stosunku do współwłaścicieli nieruchomości oraz współmałżonków w zakresie zarządu majątkiem wspólnym (KC lub rodzinny i opiekuńczy)
- umowa (zarząd umowny) - uregulowany jest w przepisach o gospodarce nieruchomościami i w ustawie o własności lokali
- decyzja administracyjna - na podstawie decyzji adm. Dochodzi do powstanie trwałego zarządu (ustawa o gospodarce nieruchomościami, ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi skarbu państwa)
- orzeczenie sądu - art. 203 KC - gdy współwłaściciel występuje do sadu o wyznaczenie zarządcy jeżeli nie może uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu lub jeśli większości współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. art. 269 KC - właściciel może z ważnych powodów żądać od użytkownika zabezpieczenia wyznaczając mu w tym celu odpowiedni termin a po bezskutecznym jego upływie właściciel może wystąpić do sadu o wyznaczenie zarządcy, użytkownik może żądać uchylenia zarządu jeśli daje odpowiednie zabezpieczenia.
Zarząd kodeksowy:
Dotyczy współwłasności nieruchomości, polega to na tym że każdemu ze współwłaścicieli służą określone uprawnienia w stosunku do rzeczy wspólnej.
Rozporządzanie udziałem we współwłasności - każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli, rozporządzenie to może polegać na zbyciu udziału lub jego obciążeniu (hipoteka).
Zarząd rzeczą wspólną - to mamy 2 grupy czynności
1 grupa to czynności zwykłego zarządu - potrzebna jest wówczas zgoda większości współwłaścicieli a w braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
2 grupa to czynności przekraczająca zwykły zarząd - takie czynności, których dokonanie jest niezbędne dla normalnego niezakłóconego korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, czynność taka nie może prowadzić do zmiany przeznaczenia rzeczy ani jej sytuacji prawnej
Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziału we współwłasności a nie według liczby współwłaścicieli.
Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd (art. 202)
Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sadu o wyznaczenie zarządcy jeżeli nie można uzyskać zgody w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu, jeżeli większość narusza zasady gospodarki lub krzywdzi mniejszość. Zarządcą wyznaczonym przez sąd może być jeden ze współwłaścicieli albo osoba trzecia. Zarządca jest obowiązany wykonywać czynności potrzebne do prawidłowej gospodarki, jest uprawniony do pobierania pożytków z rzeczy i ich spieniężenia w granicach zwykłego zarządu i prowadzenie spraw, które przy wykonywaniu zarządu okażą się potrzebne. Zarządca działa we własnym imieniu ale jest względem współwłaścicieli odpowiedzialny za należyte wykonanie swoich obowiązków.
Czynności przekraczające zwykły zarząd- do ich dokonania potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, w braku takiej zgody współwłaściciele których udziały wynoszą co najmniej połowę mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Zarząd związany z użytkowaniem - właściciel może z ważnych powodów żądać od użytkownika zabezpieczenia wyznaczając mu w tym celu odpowiedni termin a po jego upływie może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy
Ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 r.
Ustawa to definiuje pojęcie samodzielnego lokalu mieszkalnego art. 2 mówi że samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych.
Lokal użytkowy - musi być samodzielny i musi stanowić odrębną przestrzeń która została wydzielona trwałymi ścianami, musi się znajdować w budynku lub poza nim i musi być przeznaczony na cele inne niż mieszkaniowe.
Stwierdzenie ze lokal mieszkalny lub użytkowy jest samodzielny należy do właściwości starosty, który w drodze porozumienia funkcje te może powierzyć organom nadzoru architektoniczno - budowlanego właściwej gminy. W tym zakresie wydawane jest zaświadczenie.
Pomieszczenia pomocnicze - w ustawie brak jest definicji - przyjmuje się że powinny być położone w obrębie lokalu i dzielą jego los.
Pomieszczenia przynależne - stanowią część składową lokalu ale nie służą w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ustawa wymienia je przykładowo - piwnica, strych, komórka, garaż.
Wykład II
Nieruchomość wspólna - stanowi ją grunt oraz części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Jest to grunt pod budynkiem ale również grunt który znajduje się na działce ewidencyjnej. Oprócz gruntu jest to również klatka schodowa, windy, przewody, instalacje wodne, grzewcze, elektryczne, fundamenty, ściany nośne, dach.
W razie wyodrębnienia w budynku lokali właścicielowi lokalu służy udział we współwłasności nieruchomości wspólnej, jest to prawo związane z własnością lokalu.
Udział ten określa się w % albo w ułamku i odpowiada on stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi.
Współwłasność ma charakter przymusowy!
Ustanowienie odrębnej własności lokalu - sposoby:
- umowa - np. umowa pomiędzy współwłaścicielami którzy w ten sposób znoszą współwłasność, umowa pomiędzy właścicielem budynku a osobą która nabywa lokal, umowa deweloperska, kiedy właściciel gruntu zobowiązuje się wybudować na nim budynek a następnie przenieść własność konkretnego lokalu na nabywcę.
W umowie należy wskazać rodzaj, położenie i powierzchnie lokalu i pomieszczenia przynależne i wielkość udziału w nieruchomości wspólnej oprócz tego powinny się znaleźć cena, data wydania lokalu, oznaczenie strony która poniesie koszty związane z zawarciem umowy, wniosek o założenie księgi wieczystej dla lokalu oraz o ujawnienie sposobu zarządu. Umowa może określać sposób zarządu ale można to również zrobić w późniejszej umowie i musi mieć ona także formę aktu notarialnego.
- jednostronne oświadczenie woli właściciela budynku
- orzeczenie sądu w postępowaniu o zniesienie współwłasności albo udział w spadku
- nabycie własności w drodze zasiedzenia
Odrębna własność lokalu powstaje w chwili wpisu do księgi wieczystej i ma charakter konstytutywny
Prawa i obowiązki właścicieli lokali:
Ma prawo do wyłącznego korzystania z lokalu - obowiązek utrzymania lokalu w należytym stanie, przestrzeganie porządku domowego, oraz udzielenia zezwolenia na wstęp do lokalu jeżeli jest to potrzebne do usunięcia awarii lub konserwacji w nieruchomości wspólnej lub innych lokalach.
Współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem - zapach, hałas, wibracje,
Współkorzystanie z nieruchomości wspólnej - kiedy nieruchomość przynosi dochody są to pożytki które przysługują proporcjonalnie do wielkości udziałów, powinny być przeznaczone na pokrycie wydatków związanych z nieruchomością a nadwyżkę należy podzielić pomiędzy współwłaścicieli, wiąże się również z ponoszeniem kosztów związanych z nieruchomością wspólną np. wnoszenie opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, koszty zarządu nieruchomości wspólnej, wydatki na remonty, konserwacje, opłaty za energie, ciepło, wodę, antena zbiorcza, winda, ubezpieczenia, wydatki na czystość, porządek oraz wynagrodzenie członków zarządu, koszty procesów sądowych.
Prawo do rozporządzania z lokalem - może być przedmiotem sprzedaży, darowizny, dziedziczenia, zasiedzenia, egzekucji.
Zarząd nieruchomością wspólną:
Ustawa nie nakłada obowiązku określenia sposobu zarządu w umowie o ustanowienie własności lokalu, w razie nie określenia tego sposobu obowiązują zasady ustawowe. Określenie sposobu lub zmiana sposobu wymaga aktu notarialnego.
Nieruchomości które obejmują do 7 lokali:
Liczymy wszystkie lokale - mieszkalne, użytkowe zarówno te wyodrębnione jak i te nie wyodrębnione w budynku ale takie które mogą być wyodrębnione.
Do 7 lokali są to tak zwane małe wspólnoty mieszkaniowe i zarząd w takich wspólnotach sprawują właściciele tych lokali, mają zastosowanie przepisy KC o współwłasność. Każdy współwłaściciel jest zobowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną, czynności zwykłego zarządy rzeczą wspólną wymagają woli większości liczonej według wielkości udziałów, natomiast czynność przekraczająca zwykły zarząd wymaga zgody wszystkich, a w razie braku zgody współwłaściciele reprezentujący większość mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie.
Nieruchomości które obejmują powyżej 7 lokali:
Wówczas obligatoryjne jest powołanie zarządu wspólnoty, zarząd może być jedno bądź kilku osobowy, może się składać z właścicieli lub osób trzecich aczkolwiek członkiem zarządu mogą być tylko osoby fizyczne. Właścicielowi budynku przysługują takie same uprawnienia co do nie wyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej jak właścicielom lokali wyodrębnionych.
Określenie sposobu zarządu przez dotychczasowego właściciela budynku nie oznacza jeszcze wyboru zarządu, ustawa nie określa w jakim czasie trzeba ten zarząd wybrać wiec można zrobić to w każdym dowolnym czasie.
Zarząd reprezentuje wspólnotę tak, że wobec poszczególnych członków wspólnoty a także w stosunkach z dotychczasowym właścicielem, Jeżeli zarząd jest wieloosobowy wówczas oświadczenia woli składa co najmniej 2 członków zarządu a oświadczenia woli w sprawach przekraczających zwykły zarząd powinny być poprzedzone uchwałą właścicieli lokali.
W sprawach takich jak umowa korygująca wielkość udziałów, umowa na budowę albo przebudowę w wyniku której zostanie wyodrębniony albo powiększony lokal konieczne jest pełnomocnictwo w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza.
Czynności zwykłego zarządu:
Są to sprawy związane z bieżącą działalnością wspólnoty, takie jak zawieranie umów na dostawę energii niella, wywóz odpadów, utrzymywanie czystości, bieżące naprawy.
Czynności przekraczające zwykły zarząd art. 22 ust. 3:
W szczególności są to następujące czynności np. ustalenie wynagrodzenia zarządu nieruchomości wspólnej, przyjęcie rocznego planu gospodarczego, udzielenie zgody na przebudowę lub nadbudowę nieruchomości wspólnej, nabycie nieruchomości.
Podejmowanie uchwał:
Uchwala może być podjęta na zebraniu właścicieli albo w drodze indywidualnego zbierania podpisów. Uchwały zapadają zwykłą większością głosów liczoną według wielkości udziałów ale ustawodawca dopuścił liczenie głosów według zasady jeden właściciel jeden głos. Jeżeli uchwala została podjęta w trybie pisemnego głosownia wówczas członkowie wspólnoty powinni być poinformowani o jej treści.
Kontrola sądowa zarówno w małych jak i dużych wspólnotach:
Uchwały właścicieli lokali w sprawach przekraczających zwykły zarząd lub nie podjecie uchwały w takich sprawach gdy wnosił o to zarząd podlega kontroli sadowej.
- Zarząd wspólnoty albo podmiot zarządzający może zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie sprawy w sytuacji gdy uchwala właścicieli lokali nie odpowiada interesom wspólnoty (wniosek w trybie nie procesowym).
- Każdy członek wspólnoty może zaskarżyć do sądu uchwałę wspólnoty gdy uchwała została podjęta z naruszeniem prawa lub umowy o ustanowienie odrębnej własności albo umowy określającej sposób zarządu (tryb procesowy - powództwo przeciwko wspólnocie którą przed sądem reprezentuje zarząd, wniesienie powództwa nie wstrzymuje wykonania uchwały, termin zaskarżenia wynosi 6 tygodni od daty podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia o treści uchwały).
- Każdy właściciel lokalu może wystąpić do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego, gdy wspólnota nie powoła zarządcy lub gdy zarządca nie wypełnia swoich obowiązków lub narusza zasady prawidłowej gospodarki (postępowanie nie procesowe, takiemu przymusowemu zarządcy przysługuje wynagrodzenie od wspólnoty, wysokość wynagrodzenia określa sąd, określa także zakres jego uprawnień).
Wygaśnięcie odrębnej własności lokalu:
Zawarcie przez właścicieli wszystkich lokali umowy o zniesienie odrębnej własności lokali (forma aktu notarialnego), podział lokalu stanowiącego przedmiot odrębnej własności albo połączenie kilku lokali w jeden, z chwilą wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego gruntu wówczas budynki i lokale stają się częścią składową gruntu.
Wykład III
Trwały zarząd - kiedy podstawą prawną jest decyzja administracyjna. Jest to prawna forma władania nieruchomością przez państwowe i samorządowe jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej.
Treść trwałego zarządu art. 43 par 2 - na tą część składa się prawo do korzystania z nieruchomości w celu prowadzanie działalności statutowej, prawo zabudowy, przebudowy i remontu za zgodą organu nadzorującego.
Jednostka może oddać nieruchomość lub jej część w najem lub dzierżawę albo użyczenie, na czas nie dłuższy niż czas na który został ustanowiony trwały zarząd, konieczne jest wówczas zawiadomienie organu nadzorującego, a jeżeli umowa zawierana jest na okres powyżej 3 lat konieczna jest zgoda organu nadzorującego.
Wojewoda albo rada lub sejmik mogą ustalić w drodze zarządzenia bądź uchwały szczególne warunki korzystania z nieruchomości.
Powstanie trwałego zarządu:
Trwały zarząd może być wyznaczony na czas określony lub nieokreślony w drodze decyzji administracyjnej.
Jest to decyzja starosty w przypadku nieruchomości skarbu państwa oraz organów wykonawczych jednostek samorządu terytorialnego.
W trybie art. 48 ustawy, gdzie jest mowa o przekazaniu stałego zarządu pomiędzy jednostkami - polega to na tym że właściwy organ orzeka w drodze decyzji o przekazaniu stałego zarządu miedzy jednostkami organizacyjnymi na ich wniosek złożony za zgodą organów nadzorujących te jednostki.
Orzeka się o wygaśnięciu trwałego zarządu na rzecz jednej jednostki i o ustanowieniu trwałego zarządu na rzecz innej.
Z mocy prawa powstaje stały zarząd - art. 17 pkt 3 ustawy - państwowe jednostki organizacyjne mogą nabywać nieruchomości na własność skarbu państwa a samorządowe na własność odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego z chwilą nabycia nieruchomości te znajdują się z mocy prawa o trwałym zarządzie tych jednostek.
Wygaśnięcie trwałego zarządu:
Jeśli trwały zarząd jest wyznaczony na czas określony to wygasa po tym okresie.
Wygasa również po wydaniu decyzji o wygaśnięciu trwałego zarządu i dotyczy to zarówno trwałego zarządu na czas określony i nie określony.
Taka decyzja może być wydana na wniosek danej jednostki albo z urzędu. .
Na wniosek jednostki w momencie kiedy dana nieruchomość jest zbędna,
Natomiast z urzędu jeśli:
- nieruchomość została niezagospodarowana zgodnie z decyzją,
- w skutek braku zawiadomienia lub zgody w oddanie nieruchomości w najem, dzierżawę lub użyczenie,
-kiedy nieruchomość jest wykorzystywana niezgodnie z jej przeznaczeniem,
-sposób korzystania z nieruchomości pogarsza stan środowiska w sposób zagrażający życiu, zdrowiu lub mieniu,
- nastąpiła zmiana planu zagospodarownia przestrzennego i w związku z tym nieruchomość nie może być wykorzystywana w sposób dotychczasowy,
-zbędność nieruchomości
Wygaśnięcie stałego zarządu jest równoznaczne z wypowiedzeniem umów najmu, dzierżawy lub użyczenia z zachowaniem 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia. Decyzja o wygaśnięciu trwałego zarządu na wniosek jednostki wydana musi być wydana po uzyskaniu możliwości zagospodarowania danej nieruchomości nie później w przeciągu 18 miesięcy od złożenia wniosku. W sprawach nie uregulowanych stosuje się przepisy KC o użytkowaniu.
Z tytułu trwałego zarządu jednostki organizacyjne ponoszą opłaty roczne, ustala się je według stawki procentowej od wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego.
7