Zasady zarządzania zasobami mieszkaniowymi

Towarzystw Budownictwa Społecznego.

I. Wstęp. Mieszkania czynszowe w innych krajach.

We wszystkich krajach, w których budowane są społeczne mieszkania czynszowe, w jakiejś mierze, całe społeczeństwo partycypuje w kosztach budowy tych mieszkań, stąd właśnie nazwa - społeczne. Na ogół dostęp do tych mieszkań mają jedynie ludzie, których dochody nie przekraczają pewnego wyznaczonego poziomu. Mieszkania te są budowane i zarządzane przez organizacje działające w formule bezzyskowej - non profit, czynsze zaś również nie mogą przekraczać ustalonego przez władze poziomu (czynsz regulowany). Często też społeczne mieszkania czynszowe podlegają standaryzacji (maksymalna cena inwestycji, minimalne normy powierzchni, wyposażenia i wykończenia).

Społeczne mieszkania czynszowe stanowią większość zasobów czynszowych w Wielkiej Brytanii - 71% oraz w Holandii (68%), Szwecji (58%), Finlandii (56%) i Austrii (51%).

II. Społeczne budownictwo czynszowe w Polsce.

Od kilku lat - dzięki rozwiązaniom przyjętym w ustawie o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego - budownictwo czynszowe może rozwijać się i w Polsce.

II. 1. Podstawowe regulacje prawne dotyczące tego budownictwa to:

• ustawa z dnia 26 października 1995r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070 ze zm.), znowelizowaną ustawą z dnia 27 sierpnia 2004 r. (Dz. U. Nr 213 poz. 2157),

• ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 71, poz. 733 ze zm.),

• rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 4 lipca 2000 r. w sprawie warunków i trybu udzielania kredytów i pożyczek ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego oraz niektórych wymagań dotyczących lokali i budynków finansowanych przy udziale tych środków /Dz. U. Nr 62, poz. 719 ze zm./.

Ustawą o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego:

• stworzono ramy prawne i określono warunki wspomagania przez państwo budowy mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach,

• wprowadzono nową na polskim rynku mieszkaniowym kategorię inwestorów i zarządców - towarzystwa budownictwa społecznego,

• utworzono Krajowy Fundusz Mieszkaniowy, którego zadaniem jest m.in. udzielanie towarzystwom budownictwa społecznego oraz spółdzielniom mieszkaniowym preferencyjnych kredytów na budowę budynków mieszkalnych na wynajem a w wypadku spółdzielni mieszkaniowych również mieszkań spółdzielczych lokatorskich; kredyt taki udzielany jest także gminom na realizację infrastruktury technicznej związanej z budownictwem mieszkaniowym.

II. 2. Towarzystwa budownictwa społecznego (TBS).

Towarzystwa budownictwa społecznego mogą być tworzone jako:

- spółki z ograniczoną odpowiedzialnością ,

- spółki akcyjne,

- spółdzielnie osób prawnych.

Jeżeli TBS funkcjonują jako spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółki akcyjne, to podstawą prawną oprócz ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego jest ustawa z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (Dz. U. Nr 94 poz. 1037 ze zm.).

Natomiast ustawa Prawo spółdzielcze (tekst jednolity - Dz. U. z 1995 r. nr 54, poz. 288 ze zm.) - ma zastosowanie dla funkcjonowania TBS jako spółdzielnie osób prawnych.

Przedmiot działalności TBS określony jest w ustawie obejmuje:

• budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu,

• nabywanie budynków mieszkalnych,

• remontowanie i modernizacja obiektów budowlanych przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu,

• wynajmowanie lokali użytkowych znajdujących w się w budynkach TBS,

• sprawowanie na podstawie umów zlecenia zarządu budynkami mieszkalnymi i niemieszkalnymi niestanowiącymi własności TBS,

• inna działalność związana z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą.

Czynsz w TBS. Wysokość czynszu regulowanego w zasobach TBS (maksymalnie w skali roku - 4% wartości odtworzeniowej lokalu) ustalana była przez radę gminy, na terenie której te zasoby się znajdowały. TBS przedstawiał propozycję wysokości czynszu wraz z kalkulacją.

Obecnie, od 15 października 2004 r., w wyniku nowelizacji ustawy z 27 sierpnia 2004 r. „Stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach mieszkaniowych towarzystwa są ustalane przez zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie (...).

Czynsze powinny być tak kalkulowane, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez towarzystwo powinna pozwolić na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę kredytu zaciągniętego na budowę.

Najemcą lokalu mieszkalnego w TBS może być;

1. wyłącznie osoba fizyczna,

2. osoba ta oraz osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania, w dniu objęcia lokalu, nie może posiadać tytułu prawnego (tytuł własności, spółdzielcze prawo, najem) do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości. Można wynająć lokal mieszkalny w zasobie TBS osobie posiadającej tytuł prawny do lokalu w innej miejscowości, jeżeli zmiana miejsca zamieszkania jest związana z podjęciem pracy,

3. osoba, której gospodarstwo domowe osiąga dochód nie przekraczający 1,3 przeciętnego dochodu w województwie o więcej niż o 20% (gosp. jednoosobowe), 80% (gosp. dwuosobowe), 120% (trzysobowe), 160% (czterosobowe, każda następna osoba w gospodarstwie pozwala zwiększać limit o 40 pkt proc.).

Najemca w zasobach TBS:

• może być obowiązany przy zawieraniu umowy najmu do wpłacenia kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu, istniejących w dniu opróżnienia lokalu,

• jest obowiązany składać towarzystwu raz na 2 lata, w terminie do dnia 30 kwietnia danego roku, deklarację o średnim miesięcznym dochodzie przypadającym na gospodarstwo domowe w roku poprzednim oraz informować towarzystwo niezwłocznie o uzyskaniu tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego. Gdy najemca wykaże w deklaracji dochody przekraczające wysokość określoną w ustawie, towarzystwo może (ale nie musi) wypowiedzieć umowę najmu w części dotyczącej czynszu i zastosować czynsz wolny.

Rozporządzenie wydane do ustawy określa m. in.:

• minimalne powierzchnie mieszkań przeznaczonych do zasiedlenia przez określoną liczbę osób,

• wyposażenie mieszkań (wanna, WC, kuchenka gazowa lub elektryczna z piekarnikiem, zlewozmywak),

• właściwości energetyczne budynków.

Szczególne wymagania w zakresie właściwości energetycznych budynków realizowanych przy wykorzystaniu środków z KFM polegają m. in. na tym, że wartość wskaźnika E określającego obliczeniowe zapotrzebowanie na energię końcową (ciepło) do ogrzewania budynku w sezonie grzewczym, wyznaczonego zgodnie z Polskę Normą dotyczącą obliczania sezonowego zapotrzebowania na ciepło do ogrzewania budynków mieszkalnych powinna być mniejsza co najmniej o 15% od wartości granicznej E_O, określonej w przepisach techniczne-budowlanych.

II. 3. Finansowanie budownictwa czynszowego.

Towarzystwa Budownictwa Społecznego korzystają z finansowej pomocy państwa. Dotyczy to zwłaszcza finansowania procesu inwestycyjnego.

II.3.1. Krajowy Fundusz Mieszkaniowy (KFM), powołany do życia na mocy ustawy o niektórych formach popierania (...) jest wyodrębnionym rachunkiem w państwowym banku - Banku Gospodarstwa Krajowego. Środki na tym rachunku pochodzą m. in. z dotacji przekazywanych z budżetu państwa, pożyczek bankowych, sprzedaży wierzytelności i służą różnym celom w ramach prowadzonej przez państwo polityki mieszkaniowej. Jednym z celów, na które można przeznaczyć środki Funduszu jest udzielanie kredytów Towarzystwom Budownictwa Społecznego i spółdzielniom mieszkaniowym na budowę lokali mieszkalnych na wynajem. Spółdzielnie mieszkaniowe mogą również korzystać z preferencyjnego kredytu z KFM na budowę mieszkań spółdzielczych lokatorskich.

Kredyty z KFM na budowę mieszkań są kredytami preferencyjnymi. Preferencja polega na niższym od rynkowego oprocentowaniu (o ok. połowę) oraz częściowym umorzeniu kredytu. Oprocentowanie wynosi ½ stopy redyskonta weksli NBP, nie mniej jednak niż 3,5%.

Wysokość kredytu z KFM może wynosić maksymalnie 70% wartości kosztorysowej przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego z umorzeniem 10% kosztów przedsięwzięcia po jego zakończeniu i rozliczeniu. Umorzenie będzie dotyczyć tylko kredytów udzielonych na podstawie wniosków zgłoszonych do końca września 2004 r., do kredytów udzielanych w oparciu o następne wnioski umorzenie 10% nie będzie już przysługiwać.

Okres spłaty kredytu wynosi około 30 lat, z możliwością odroczenia rozpoczęcia tej spłaty na okres nie dłuższy niż 30 miesięcy, licząc od dnia udzielenia kredytu.

Dochody TBS przeznaczone na działalność statutową towarzystwa są zwolnione od podatku dochodowego od osób prawnych CIT.

II.3.2. Przykład montażu finansowego budowy mieszkań na wynajem:

- preferencyjny kredyt z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (maks. 70 % wartości przedsięwzięcia inwestycyjnego),

- środki własne towarzystwa (min. ok. 30%), w tym:

- działka budowlana wraz z uzbrojeniem,

- dotacja z budżetu gminy,

• partycypacja zakładów pracy bądź osób prawnych zainteresowanych uzyskaniem mieszkań dla wskazanych przez siebie osób trzecich,

• partycypacja wnoszona przez najemców,

- inne środki własne towarzystwa.

II.3.3. Niektóre definicje związane z finansowaniem budownictwa czynszowego:

- kaucja - zabezpieczenie pokrycia należności wynajmującego z tytułu najmu, w tym także pokrycia ewentualnych kosztów uszkodzeń wyposażenia mieszkania. Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego / Dz. U. Nr 71 poz. 733 ze zm./ Kaucja nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawek obowiązujących w dniu zawarcia umowy najmu.

partycypacja wnoszona przez najemcę - W wyniku nowelizacji ustawy z 27 sierpnia 2004 r.

"Art. 29a. 1. Osoba fizyczna może zawrzeć z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą.

2. Kwota partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego uzyskana od osób, o których mowa w ust. 1, nie może przekroczyć 30% kosztów budowy tego lokalu.

3. W przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu kwota partycypacji, o której mowa w ust. 1, podlega zwrotowi najemcy nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu. W dniu zwrotu kwota partycypacji powinna odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu.

4. W przypadku gdy umowa najmu uzależnia termin zwrotu kwoty partycypacji od zawarcia umowy najmu danego lokalu z następnym najemcą, zwrot kwoty partycypacji następuje z dniem zawarcia tej umowy, jednak nie później niż w terminie, o którym mowa w ust. 3.

5. Towarzystwo może uzależnić zawarcie umowy najmu opróżnionego lokalu mieszkalnego od wniesienia przez nowego najemcę kwoty partycypacji w wysokości wypłaconej poprzedniemu najemcy.

• środki własne towarzystwa - mogą nimi być aporty wspólników lub członków w formie np. terenu wraz z uzbrojeniem, dotacje np. z gminy, partycypacje, itp.

• koszty przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego - do kosztów przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego zalicza się koszty budowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy oraz adaptacji budynków lub ich części na cele mieszkalne oraz koszty:

1) pozyskania terenu pod budowę,

2) wykonania przyłączy technicznych,

3) wykonania urządzeń i obiektów budowlanych związanych z budynkami mieszkalnymi,

4) wykonania niezbędnego zakresu uzbrojenia terenu,

5) czynności specjalistycznych wynikających z obowiązków inwestora, a wykonanych na jego zlecenie, w tym koszty programowania, projektowania, nadzoru, kierowania budową i rozliczania robót.

- ulgi podatkowe dla TBS - dochody towarzystw uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i z innych źródeł przychodów - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz na budowę mieszkań na wynajem - są zwolnione od podatku dochodowego od osób prawnych (CIT).

III. Budownictwo mieszkaniowe realizowane przez spółdzielnie mieszkaniowe z udziałem preferencyjnych kredytów z KFM.

Spółdzielnie mieszkaniowe mogą korzystać z preferencyjnych kredytów z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego na zasadach analogicznych do towarzystw budownictwa społecznego, jeśli realizują mieszkania na wynajem lub spółdzielcze lokatorskie.

Udzielenie spółdzielni mieszkaniowej preferencyjnego kredytu z KFM na finansowanie kosztów budowy mieszkań przydzielanych na zasadach spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu może nastąpić, jeżeli statut spółdzielni nie dopuszcza możliwości przekształcenia tego prawa do lokalu. Zmiana statutu w tym zakresie jest niedopuszczalna. Poza tym obowiązują wszystkie standardy techniczne, powierzchniowe i wyposażenia jak dla mieszkań TBS.

Kształtowanie polityki mieszkaniowej.

Polityka mieszkaniowa państwa.

Wysoki koszt budowy mieszkania zestawiony z przeciętnie niskimi dochodami gospodarstw domowych powoduje, że rola państwa w kształtowaniu polityki mieszkaniowej przeważnie polega na zapewnieniu regulacji prawnych odnoszących się do finansowanego wspierania mieszkalnictwa.

Są to różne systemy ulg podatkowych dla:

• budujących (ulgi budowlane),

• użytkujących mieszkania (ulgi remontowe, dodatki mieszkaniowe) lub

• odrębne, preferencyjne zasady finansowania i kredytowania budownictwa mieszkaniowego.

Fundusze i inne instytucje wspierające mieszkalnictwo.

Obecnie funkcjonują trzy fundusze wspierające mieszkalnictwo:

1. Krajowy Fundusz Mieszkaniowy.

2. Fundusz Termomodernizacji,

3. Fundusz Dopłat

Ad 1.

Zasady działania Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, ulokowanego również w Banku Gospodarstwa Krajowego, określa ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r. Nr 98 poz. 1070).

Przepisem wykonawczym do tej ustawy jest Rozporządzenie RM z dnia 4 lipca 2000 r. w sprawie warunków i trybu udzielania kredytów i pożyczek ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego oraz niektórych wymagań dotyczących lokali i budynków finansowanych przy udziale tych środków (Dz. U. Nr 62, poz. 719 ze zm.).

Ad. 2.

Zasady funkcjonowania Funduszu Termomodernizacji ulokowanego w Banku Gospodarstwa Krajowego, dysponującego środkami z budżetu państwa, przeznaczonymi na wspieranie przedsięwzięć termomodernizacyjnych określa ustawa z dnia 18 grudnia 1998 r. o wspieraniu przedsięwzięć termomodernizacyjnych (Dz. U. Nr 162, poz. 1121 ze zm.).

Na podstawie tej ustawy wydane zostały m. in. rozporządzenia;

1. Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 30 kwietnia 1999 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy audytu energetycznego oraz algorytmu oceny opłacalności przedsięwzięcia termomodernizacyjnego, a także wzorów kart audytu energetycznego (Dz. U. Nr 46, poz. 459, ze zm.),

2. Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 30 kwietnia 1999 r. w sprawie szczegółowych zasad i trybu weryfikacji audytu energetycznego oraz szczegółowych warunków, jakie powinny spełniać podmioty, którym Bank Gospodarstwa Krajowego może zlecać wykonanie weryfikacji audytów energetycznych (Dz. U. Nr 46, poz. 460 ze zm.).

Ad. 3.

Zasady działania Funduszu Dopłat określa ustawa z dnia 5 grudnia 2002 r. o dopłatach do oprocentowania kredytów mieszkaniowych o stałej stopie procentowej (Dz. U. Nr 230, poz. 1922).

* * *

Poza ww. funduszami, do instytucji wspierających mieszkalnictwo należy zaliczyć inne wydatki z budżetu państwa na sferę mieszkaniową.

Wydatki z budżetu państwa na tę sferę można podzielić na:

1. Wydatki pośrednie, będące skutkami finansowymi systemu ulg i odliczeń wynikających z przepisów podatkowych - środki te pozostają „w kieszeniach” podatników, wspierając ich działania związane z mieszkalnictwem.

2. Wydatki bezpośrednie, tzn. takie które bezpośrednio z budżetu Państwa (w postaci np. dotacji, wykupu odsetek, itp.) trafiają do sfery mieszkaniowej.

Gospodarowanie nieruchomościami mieszkalnymi Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego.

Ustawa o ochronie praw lokatorów definiuje pojęcie publicznego zasobu mieszkaniowego. Należy przez to rozumieć lokale wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy albo lokale stanowiące własność innych jednostek samorządu terytorialnego, samorządowych osób prawnych tych jednostek, Skarbu Państwa lub państwowych osób prawnych.

Zaś ilekroć mowa o mieszkaniowym zasobie gminy - należy przez to rozumieć lokale stanowiące własność gminy albo gminnych osób prawnych lub spółek handlowych utworzonych z udziałem gminy, z wyjątkiem towarzystw budownictwa społecznego, a także lokale pozostające w posiadaniu samoistnym tych podmiotów.

W lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego właściciel ustala stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali, z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową, a w szczególności:

1) położenia budynku,

2) położenia lokalu w budynku,

3) wyposażenia budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stanu,

4) ogólnego stanu technicznego budynku.

Właściciele lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego mogą na wniosek najemcy, w oparciu o postanowienia odpowiednio uchwały organu stanowiącego jednostki samorządu terytorialnego, zarządzenia wojewody lub uchwały organu wykonawczego państwowej osoby prawnej, stosować określone obniżki czynszu.

Rola gminy.

Zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych i rozwój budownictwa mieszkaniowego zależy nie tylko od działań podejmowanych na szczeblu centralnym lecz w dużym stopniu od polityki prowadzonej w tym zakresie przez poszczególne gminy.

Gminy są zobowiązane ustawowo - art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym oraz art. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych członków wspólnoty samorządowej. Gmina, na zasadach i w wypadkach przewidzianych w ustawie o ochronie, zapewnia lokale socjalne i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach.

W realizacji tych zadań pomocne są gminom kompetencje wynikają z wielu aktów prawnych, poczynając od ustawy o samorządzie terytorialnym, poprzez ustawę o gospodarce nieruchomościami, ustawę o ochronie i kształtowaniu środowiska czy ustawę o planowaniu przestrzennym. Gmina - z jednej strony określa zasady polityki inwestycyjnej i popierania budownictwa na swym terenie, a z drugiej zaś - dysponując gruntami komunalnymi wpływa na kierunki rozwoju budownictwa i infrastruktury komunalnej, warunkującej zabudowę mieszkaniową i usługową.

Gmina określa zasady regionalnej polityki mieszkaniowej, rozdziału mieszkań socjalnych i lokali wynajmowanych w swoim zasobie.

Ustawa o ochronie praw lokatorów nakłada na rady gmin obowiązek uchwalania;

• wieloletnich programów gospodarczych w zakresie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy na co najmniej pięć kolejnych lat,

• zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład tego zasobu.

Rada gminy ustala zasady polityki czynszowej. Gmina wypłaca dodatki mieszkaniowe korzystając ze środków własnych i pochodzących z dotacji z budżetu państwa.

Rola gminy może polegać na inicjatywie utworzenia TBS z jej udziałem. Gmina lub gminy, na obszarze których działa TBS, są uprawnione do wprowadzenia swoich przedstawicieli do składu rady nadzorczej towarzystwa, w liczbie określonej w statucie.

Szczególnie ważnym jest, aby polityka mieszkaniowa prowadzona w regionie miała charakter strategiczny i długofalowy, niezależny od doraźnego kształtowania się sytuacji gospodarczej i politycznej w gminie.

8

---