prawo cywilne z umowami w administarcji


Osoba fizyczna - prawne określenie człowieka w prawie cywilnym, od chwili urodzenia do chwili śmierci, w odróżnieniu od osób prawnych. Bycie osobą fizyczną pociąga za sobą zawsze posiadanie zdolności prawnej, czyli możliwość bycia podmiotem stosunków prawnych (praw i zobowiązań). Osoby fizyczne mają także zdolność do czynności prawnych, uzależnioną jednak od dalszych warunków. Pełną zdolność do czynności prawnych nabywa się po osiągnięciu pełnoletności, ograniczoną zdolność do czynności prawnych od chwili ukończenia lat 13. Osoba fizyczna po ukończeniu 13 roku życia może zostać całkowicie pozbawiona zdolności do czynności prawnych, czyli zostać ubezwłasnowolniona całkowicie. Pełnoletni może zostać częściowo pozbawiony zdolności do czynności prawnych, czyli zostać ubezwłasnowolniony częściowo.

Osobowość fizyczna jest kategorią prawa cywilnego, zatem brak posiadania osobowości fizycznej przez nasciturusa (płód) nie pozbawia go całkowicie ochrony prawnej. Nasciturus może być podmiotem praw i obowiązków warunkowo, które nabywa, jeśli urodzi się żywy.

Osoba prawna to jeden z rodzajów podmiotów prawa cywilnego. Osobę prawną definiuje się zazwyczaj jako trwałe zespolenie ludzi i środków materialnych w celu realizacji określonych zadań, wyodrębnione w postaci jednostki organizacyjnej wyposażonej przez prawo (przepisy prawa cywilnego) w osobowość prawną. Taka jednostka organizacyjna ma wtedy pełnię podmiotowości prawnej, w szczególności nabywa zdolność prawną oraz zdolność do czynności prawnych ( oraz odpowiednio zdolność sądowa i procesową). Wśród osób prawnych nauka prawa (nie samo prawo!) rozróżnia dwa rodzaje: korporacje (związki osób) i fundacje (masy majątkowe). Osoba prawna jest tworem abstrakcyjnym - nie istnieje namacalnie. W związku z tym w nauce prawa istnieje kilka teorii wyjaśniających istotę osoby prawnej.

W Polsce kwestie wspólne dla wszystkich osób prawnych są regulowane przez kodeks cywilny, który też ustanawia jedną z tych osób, o specjalnym statusie - Skarb Państwa. Inne kategorie osób prawnych są ustanawiane przez ustawy szczególne. Do najważniejszych z nich należą:

Istnieje wiele innych rodzajów osób prawnych, spośród których większość pojawiła się w polskim prawie cywilnym na fali gorączkowej legislacji ostatnich lat. Mają one raczej marginalne znaczenie.

Osobami prawnymi nie są m.in.:

jednak niektóre z powyższych podmiotów posiadają pewne cechy osoby prawnej (tzw. ułomną osobowość prawną).

Osoby prawnej nie należy również mylić z przedsiębiorcą i z zakładem pracy lub pracodawcą. Zakresy tych pojęć się krzyżują - można być przedsiębiorcą, pracodawcą lub zakładem pracy nie będąc osobą prawną i odwrotnie.

Powstanie, ustrój i ustanie osób prawnych określają właściwe przepisy, tak więc osobami prawnymi są tylko takie jednostki organizacyjne, którym prawo wprost nadaje ten status; nie wolno więc tworzyć nowych rodzajów osób prawnych nie przewidzianych przez prawo. Prawo również określa organy osoby prawnej, za pomocą których osoba ta działa. Niekiedy dopuszczalna jest w tym zakresie pewna swoboda - wtedy trzeba określić sposób działania organów osoby prawnej w jej statucie (bądź umowie - akcie założycielskim). Jednostka organizacyjna uzyskuje osobowość prawną z chwilą jej wpisu do właściwego rejestru, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej - jest regułą, że osoba prawna musi zostać wpisana do właściwego rejestru (obecnie w Polsce najczęściej jest to Krajowy Rejestr Sądowy) prowadzonego przez właściwy organ (np. sąd rejestrowy).

Ułomna osoba prawna (lub niezupełna osoba prawna) - podmiot stosunku cywilnoprawnego, jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, lecz posiadająca na mocy ustawy zdolność prawną.

Ułomnymi osobami prawnymi w prawie polskim są:

Ułomna osoba prawna może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania mocą swojego działania, może także pozywać i być pozywaną. Członkowie takiej jednostki organizacyjnej co do zasady ponoszą za jej zobowiązania odpowiedzialność subsydiarną, tj. powstającą z chwilą jej niewypłacalności.

Częstym błędem jest włączanie do katalogu ułomnych osób prawnych spółki cywilnej (która w istocie jest umową cywilnoprawną), chociaż Kodeks pracy traktuje taką spółkę jako stronę stosunku pracy w charakterze pracodawcy.

Firma - w ujęciu prawnym, jest to nazwa podmiotu gospodarczego ujętego w Kodeksie cywilnym. Natomiast w języku potocznym i ekonomii określenie "firma" jest synonimem przedsiębiorstwa.

Zgodnie z definicją legalną zawartą w Kodeksie cywilnym[1] firmą jest imię i nazwisko osoby fizycznej lub nazwa osoby prawnej czy ułomnej osoby prawnej.

Zdolność prawna to zdolność do bycia podmiotem praw i obowiązków prawnych. Zdolność prawna jest atrybutem następujących podmiotów prawa:

Zdolność prawna jest na gruncie polskiego prawa niestopniowalna. Można ją mieć lub nie. Zakres, w jakim można z niej korzystać, definiuje osobny atrybut podmiotu prawa - zdolność do czynności prawnych.

Nabycie zdolności prawnej

Osoba fizyczna nabywa zdolność prawną z chwilą urodzenia[1]. Specyficzną, warunkową zdolność prawną posiada dziecko poczęte, które może być podmiotem praw i obowiązków, pod warunkiem, że w chwili nabycia prawa jest już poczęte oraz jeżeli urodzi się żywe[2]. Jeżeli dziecko urodzi się martwe czynność prawna, na mocy której nabyłoby prawo w chwili urodzenia, jest nieważna.

Osoba prawna i jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, nabywają zdolność prawną z chwilą wpisu do odpowiedniego rejestru, chyba że ustawa stanowi inaczej[3]. Zdolność prawna może zostać przez jednostkę organizacyjną nabyta również na mocy przepisu ustawy[4].

Utrata zdolności prawnej

Utrata zdolności prawnej przez osobę fizyczną następuje z chwilą jej śmierci lub w następstwie uznania za zmarłego. Jednostki organizacyjne tracą zdolność prawną z chwilą wykreślenia z odpowiedniego rejestru lub zakończenia likwidacji.

W prawie prywatnym międzynarodowym

W polskiej ustawie Prawo prywatne międzynarodowe z 1965 roku zdolność prawną osoby fizyczną odnosi do zakresu statutu personalnego, który rozstrzyga o:

Zdolność do czynności prawnych - w prawie cywilnym zdolność do dokonywania we własnym imieniu czynności prawnych, czyli do przyjmowania i składania oświadczeń woli mających na celu wywołanie powstania, zmiany lub ustania stosunku prawnego. Innymi słowy, jest to zdolność do samodzielnego kształtowania swojej sytuacji prawnej (nabywania praw i zaciągania zobowiązań).

Zdolność do czynności prawnych jest szczegółowo uregulowana przez przepisy części ogólnej Kodeksu cywilnego.

Stopniowanie zdolności do czynności prawnych

Zdolność do czynności prawnych może być pełna albo ograniczona, można jej również nie mieć w ogóle.

Pełną zdolność do czynności prawnych mają pełnoletnie osoby fizyczne[1] oraz wszystkie osoby prawne. Przesłanką niezbędna do posiadania pełnej zdolności do czynności prawnych przez osoby fizyczne jest pełnoletność, a nie wiek.

Ograniczoną zdolność do czynności prawnych mają osoby małoletnie, które ukończyły 13 lat oraz osoby ubezwłasnowolnione częściowo, a także osoby, w stosunku do których obowiązuje postanowienie o ustanowieniu doradcy tymczasowego, wydane przez sąd w trakcie postępowania o ubezwłasnowolnienie.

Zgodnie z polskim prawem zdolności do czynności prawnych nie mają osoby fizyczne, które nie ukończyły 13 lat oraz osoby ubezwłasnowolnione całkowicie.

Następstwa braku bądź ograniczenia zdolności do czynności prawnych

Czynność prawna dokonana przez osobę, która nie ma zdolności do czynności prawnych, jest (co do zasady) nieważna.

Zasadniczo do ważności umowy, przez którą osoba ograniczona w zdolności do czynności prawnych zaciąga zobowiązanie lub rozporządza swoim prawem, potrzebna jest zgoda jej przedstawiciela ustawowego. Wyjątkami są:

Osoba ograniczona w zdolności do czynności prawnych może bez zgody przedstawiciela ustawowego nawiązać stosunek pracy oraz dokonywać czynności prawnych dotyczących tego stosunku. Jednakże gdy stosunek pracy sprzeciwia się dobru tej osoby, przedstawiciel ustawowy za zgodą sądu opiekuńczego może stosunek pracy rozwiązać (art. 22 par. 3 kodeksu pracy).

Podmiot prawa - ten, kto może posiadać uprawnienia (prawa) lub obowiązki, a więc ma zdolność prawną. Podmiotowość prawną nadaje prawo. Każdy człowiek jest podmiotem prawa od chwili urodzenia aż do śmierci.

Podmiotem prawa jest:

Zasady dotyczące firmy

Kodeks cywilny, w artykułach od 432 do 4310 , zawiera podstawowe informacje dotyczące firm. Wyrażają się one w kilku zasadach:

Działanie pod firmą

Przedsiębiorca musi działać pod firmą - oznacza to w praktyce na przykład, że na umowach, innych dokumentach lub w jakichkolwiek innych formach komunikacji podmiotu z otoczeniem (np. w ofertach, reklamach, ogłoszeniach itp.), powinna widnieć pełna nazwa firmy. W praktyce, powinna to być przynajmniej skrótowa nazwa i jakiekolwiek inne dane, dzięki którym określony podmiot gospodarczy można zidentyfikować (adres, PESEL, numer NIP, REGON itd.).

Ujawnianie firmy w rejestrze

Firmę przedsiębiorcy ujawnia się we właściwym rejestrze - oznacza to, że firma jest jawna, tzn. każdy może ją poznać. Dzięki temu, osoby fizyczne wykonujące działalność gospodarczą i przedsiębiorstwa, nie są anonimowe. Można je odnaleźć w rejestrze, jeżeli będzie potrzebował tego np. organ administracji państwowej lub wierzyciel.

W Polsce funkcjonują dwa rejestry:

Firma musi się odróżniać

Na tym samym rynku (w ujęciu przedmiotu obrotu i obszaru działalności - np. rynku sklepików spożywczych w określonym mieście czy rynku usług poczty elektronicznej), nie mogą istnieć dwie firmy o takiej samej lub łudząco podobnej nazwie.

Przykładem, potwierdzającym to jak ważne jest odróżnianie nazw firm, może być odmowa zarejestrowania w Niemczech marki Gmail należącej do spółki Google, ponieważ dwa lata przed amerykanami, nazwę G-mail zarejestrował już niemiecki przedsiębiorca.[2]

Firma nie może wprowadzać w błąd

Nazwa firmy, pod którą przedsiębiorca działa, nie może zawierać informacji (zwrotów, słów, skrótów itp.), które mogłyby wprowadzić w błąd (w szczególności co do osoby przedsiębiorcy, przedmiotu i miejsca jego działalności czy źródeł zaopatrzenia).

Zatem pod firmą "Dolnośląska Fabryka Instrumentów Lutniczych", nie powinien działać np. warsztat samochodowy zlokalizowany w Łodzi.

Pozostałe

Firma składa się z:

Firma nie może być zbyta, jednakże przedsiębiorca może upoważnić innego przedsiębiorcę do korzystania z jego firmy (ale pod warunkiem, że nie wprowadza to w błąd osób trzecich).

Z punktu widzenia prawa prywatnego międzynarodowego firma podlega prawu siedziby przedsiębiorstwa należącego do danego przedsiębiorcy[3].

Firma podlega ochronie za pomocą następujących środków ochrony:

Pełnomocnictwo - w doktrynie prawa terminem pełnomocnictwo określa się zarówno:

Pełnomocnictwo upoważnia, ale nie obciąża pełnomocnika obowiązkiem reprezentowania mocodawcy.

Udzielenie pełnomocnictwa

Udzielenie pełnomocnictwa wymaga złożenia oświadczenia woli, którego treścią jest upoważnienie określonej osoby do dokonania w imieniu i ze skutkiem prawnym dla mocodawcy czynności prawnej indywidualnie oznaczonej albo czynności określonych rodzajowo. Pełnomocnik musi mieć zdolność do czynności prawnych, ale wystarczy, jeśli będzie to ograniczona zdolność do czynności prawnych. Oświadczenie woli mocodawcy co do ustanowienia pełnomocnika wymaga złożenia go (zakomunikowania) pełnomocnikowi - nie wystarcza ogłoszenie tego publicznie, lub zakomunikowanie osobie trzeciej.

Pełnomocnictwo może być udzielone w dowolnej formie (także per facta concludentia) z wyjątkiem sytuacji:

Ustanowienie dalszych pełnomocników (substytutów) jest dopuszczalne, ale tylko wtedy, gdy umocowanie takie wynika z następujących okoliczności:

Pełnomocnicy ci zawsze działają bezpośrednio w imieniu mocodawcy. Dotyczy to także dalszych ustanowionych przez nich pełnomocników.

Istnieje kontrowersyjny pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy, że udzielenie pełnomocnictwa może nastąpić, w konkretnych okolicznościach faktycznych, także w sposób dorozumiany. Pełnomocnictwo legitymuje pełnomocnika do dokonywania czynności prawnych w imieniu mocodawcy zatem jego zakres powinien być wyraźnie i precyzyjnie określony.

Treść pełnomocnictwa i jego typy

Mocodawca może udzielić pełnomocnictwa do dokonania tylko takich czynności prawnych, jakich sam mógłby dokonać w imieniu własnym, a które zarazem nie mają charakteru ściśle osobistego. Poza tym ustawa nie dozwala na udzielenie pełnomocnictwa do wszelkich czynności prawnych.

Dopuszczalne są tylko następujące typy pełnomocnictw:

O istnieniu i treści pełnomocnictwa decyduje wyłącznie mocodawca. Osoba trzecia, która dokonuje z pełnomocnikiem czynności prawnej może polegać jedynie na tym oświadczeniu. Oświadczenie mocodawcy podlega interpretacji z pozycji osoby trzeciej - ma więc taką treść, jaką powinien jemu przypisać potencjalny uczestnik czynności prawnej, dysponujący konkretną wiedzą o oświadczeniu mocodawcy i jego kontekście (takiej wykładni wymaga zasada ochrony zaufania).

Osobę czynną w lokalu przedsiębiorstwa przeznaczonego do obsługiwania publiczności poczytuje się w razie wątpliwości za umocowaną do dokonywania czynności prawnych, które zazwyczaj bywają dokonywane z usług przedsiębiorstwa. Klient chroniony jest tu w tym sensie, że skutki prawne zawartej przez niego umowy przypisane są przedsiębiorcy bezwzględnie

Czynność „z samym sobą” - czynność pełnomocnika dokonana „z samym sobą” - bez zgody mocodawcy - jest dotknięta bezskutecznością zawieszoną. Może być potwierdzona i wtedy zyskuje pełną skuteczność. O czynności „z samym sobą” mówi się na określenie następujących sytuacji:

Art. 108 KC generalnie w ww. sytuacjach wyłącza dopuszczalność występowania tej samej osoby w roli pełnomocnika. Od tej reguły przewidziane są jednak dwa wyjątki:

Odwołanie i wygaśnięcie pełnomocnictwa

Pełnomocnictwo do działania w imieniu mocodawcy gaśnie z różnych przyczyn:

W razie wygaśnięcia pełnomocnictwa z jakiejkolwiek przyczyny pełnomocnik jest obowiązany zwrócić dokument pełnomocnictwa. Może jedynie żądać poświadczonego odpisu z tym jednak zastrzeżeniem, że wygaśnięcie umocowania powinno być na tym odpisie zaznaczone.

Administracyjne pełnomocnictwo procesowe

Od pełnomocnictwa w znaczeniu cywilnoprawnym należy odróżnić pełnomocnictwo procesowe administracyjne mające swoje umocowanie w art. 268a kodeksu postępowania administracyjnego. Przepis ten stanowi, że organ administracji publicznej może w formie pisemnej upoważniać pracowników kierowanej jednostki organizacyjnej do załatwiania spraw w jego imieniu w ustalonym zakresie, a w szczególności do wydawania decyzji administracyjnych, postanowień i zaświadczeń. Pełnomocnictwo to bowiem nie mieści się w cywilistycznym pojęciu pełnomocnictwa jako umocowania do dokonywania czynności prawnych w imieniu reprezentowanego bowiem jego istotą jest delegacja uprawnień wynikających z przepisów materialnego prawa administracyjnego, a nie dokonywanie czynności prawnych w imieniu reprezentowanego.

Pełnomocnik w postępowaniu administracyjnym

W postępowaniu administracyjnym pełnomocnikiem może być osoba posiadającą zdolność do czynności prawnych; przyjmuje się, że może to być osoba nie posiadająca pełnej zdolności do czynności prawnych[1].

Pełnomocnictwo powinno być udzielone na piśmie lub zgłoszone do protokołu, a pełnomocnik dołącza do akt oryginał lub urzędowo poświadczony odpis pełnomocnictwa. Jeżeli pełnomocnikiem jest adwokat, radca prawny lub rzecznik patentowy może sam uwierzytelnić odpis udzielonego mu pełnomocnictwa. Organ administracji publicznej z urzędu bada prawidłowość pełnomocnictwa.

W przypadku niedołączenia pełnomocnictwa przy wniesieniu podania o wszczęcie postępowania administracyjnego, organ administracji publicznej jest zobowiązany do wezwania wnoszącego podanie do złożenia pełnomocnictwa w terminie siedmiu dni; niedopełnienie tej czynności powoduje pozostawienie podania bez rozpoznania[2]. Tak samo organ powinien postąpić przy dokonaniu pierwszej czynności przez pełnomocnika, jeżeli przy dokonywaniu tej czynności nie dołączy lub nie przedstawi pełnomocnictwa.

Pełnomocnik w postępowaniu sądowo-administracyjnym

Zgodnie z Prawem o postępowaniu przed sądami administracyjnymi w postępowaniu sądowo-administracyjnym pełnomocnikiem strony może być:

Pełnomocnikiem osoby prawnej lub przedsiębiorcy, w tym nieposiadającego osobowości prawnej, może być również pracownik tej jednostki albo jej organu nadrzędnego.

Osoba prawna lub zarząd spółki partnerskiej świadczący pomoc prawną przedsiębiorcy, osobie prawnej lub innej jednostce organizacyjnej, mogą udzielić pełnomocnictwa procesowego - w imieniu podmiotu, któremu świadczą pomoc prawą - adwokatowi lub radcy prawnemu, jeżeli zostały do tego upoważnione przez ten podmiot.

Pełnomocnikami mogą być też inne osoby, jeżeli przewidują to przepisy szczególne. Są to np.:

Prokura - specjalny rodzaj pełnomocnictwa dla osoby fizycznej posiadającej pełną zdolność do czynności prawnych (prokurenta), którego udzielić może każdy przedsiębiorca podlegający wpisowi do rejestru przedsiębiorców (w Krajowym Rejestrze Sądowym). Prokura upoważnia do dokonywania czynności (sądowych i pozasądowych) związanych z prowadzeniem przedsiębiorstwa. Z czynności tych wyłączone jest zbywanie i obciążanie przedsiębiorstwa i nieruchomości, co do których konieczne jest pełnomocnictwo szczególne.

Prokury nie można przenieść na inną osobę, prokurent może natomiast udzielić innej osobie pełnomocnictwa szczególnego do poszczególnej czynności.

Podmioty uprawnione do udzielania prokury mogą także udzielać zwyczajnych pełnomocnictw.

Rodzaje prokury

Powstanie, odwołanie i wygaśnięcie prokury

Prokura powstaje z chwilą jej udzielenia na piśmie pod rygorem nieważności, sam wpis do rejestru ma jedynie charakter potwierdzenia.

W spółkach osobowych dla ustanowienia prokury konieczna jest zgoda wszystkich wspólników mających prawo prowadzenia spraw spółki, a w spółkach kapitałowych - zgoda wszystkich członków zarządu.

Dla odwołania prokury wystarcza oświadczenie - odpowiednio - jednego wspólnika lub członka zarządu.

Prokura wygasa na skutek wykreślenia przedsiębiorcy z rejestru, a także ogłoszenia upadłości, otwarcia likwidacji oraz przekształcenia przedsiębiorcy oraz wraz ze śmiercią prokurenta. Częściowa lub całkowita utrata przez prokurenta zdolności do czynności prawnych również powoduje wygaśnięcie prokury.

Prokura uregulowana jest obecnie w art. 1091 - 1099 kodeksu cywilnego.

Spółki osobowe opierają swą działalność na osobistej pracy wspólników w przedsiębiorstwie spółki. Spółki osobowe to:

Spółki: jawną, komandytową oraz komandytowo - akcyjną można założyć tylko w celu prowadzenia przedsiębiorstwa pod własną firmą. Spółkę zaś partnerską założyć można w celu wykonywania wolnego zawodu w spółce, prowadzącej przedsiębiorstwo pod własną firmą.

Spółki osobowe posiadają następujące cechy:

Spółka cywilna (s.c.), także spółka prawa cywilnego[1] - jeden z rodzajów umów znanych polskiemu prawu cywilnemu.

Charakter prawny spółki cywilnej

W odróżnieniu od spółek prawa handlowego spółka cywilna nie posiada osobowości prawnej, nie stanowi jednostki organizacyjnej nie posiadającej osobowości prawnej jak spółki osobowe, lecz jest konstrukcją regulowaną przez prawo zobowiązań (art. 860-875 Kodeksu cywilnego). Nie stanowi więc samodzielnego podmiotu prawa, podmiotami prawa pozostają wspólnicy spółki cywilnej. W związku z tym spółka cywilna nie ma własnego mienia - nabywane prawa i zaciągane zobowiązania wchodzą do wspólnego majątku wspólników, stanowiącego ich współwłasność (czy, będąc precyzyjnym, wspólność) łączną. Także wspólnicy, nie spółka, prowadzą ewentualne przedsiębiorstwo, które podlega rejestracji w Ewidencji Działalności Gospodarczej właściwego wójta, burmistrza, prezydenta miasta. To wspólnicy są przedsiębiorcami i to oni mają firmy (oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorcę). Spółka cywilna nie może mieć firmy.

Zawierając umowę wspólnicy zobowiązują się dążyć do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego, w sposób oznaczony, w szczególności poprzez wniesienie wkładu, przy czym nie musi to być działalność zarobkowa - dopuszczalne jest np. powołanie spółki w celu wspólnej budowy drogi. Umowa spółki powinna zostać zawarta na piśmie dla celów dowodowych (ad probationem). Istotą spółki cywilnej jest stałość jej składu osobowego, wobec czego wspólnik nie może rozporządzać udziałem w majątku wspólnym ani w jego składnikach (przynajmniej do rozwiązania spółki), utrudnione jest także wystąpienie ze spółki.

Reprezentowanie i umocowanie wspólników spółki cywilnej

Każdy ze wspólników jest zarówno zobowiązany, jak i uprawniony do reprezentowania spółki. W czynnościach zwykłego zarządu, do momentu kiedy nie ma sprzeciwu chociaż jednego ze wspólników nie potrzeba uchwały. Każdy może wykonać czynność nagłą, gdyby niewykonanie jej mogło narazić spółkę na niepowetowane straty. Wspólnik jest umocowany do reprezentowania spraw spółki w zakresie w jakim jest upoważniony do prowadzenia jej spraw.

Do osiągnięcia celu spółki zazwyczaj niezbędne jest utworzenie majątku wspólnego, który powstaje z praw wniesionych w postaci wkładów(wniesienie własności rzeczy lub prawa ich używania) oraz z usług wspólników. Domniemywa się, że wkłady wspólników są równe. Za zobowiązania zaciągnięte w związku z działalnością spółki wspólnicy odpowiadają solidarnie zarówno majątkiem wspólnym, jak i majątkiem indywidualnym. Prawo do udziału w zyskach i obowiązek pokrywania strat mają wszyscy wspólnicy; może on, choć nie musi, zostać skorelowany z wysokością wkładów. Jeżeli zatem umowa nie stanowi inaczej domniemywa się, że udział w zyskach i stratach jest równy. Obowiązek pokrywania strat można wyłączyć w umowie, lecz nie wolno wykluczyć wspólnika od udziału w zyskach (zobacz spółka lwia).

Wypowiedzenie wkładu spółki cywilnej

Jeżeli umowa zawarta była na okres nieoznaczony wspólnik może ze spółki wystąpić poprzez wypowiedzenie na 3 miesiące przed końcem roku obrachunkowego swojego wkładu. Z ważnych powodów wspólnik nie musi zachowywać terminu, w tej sytuacji może wypowiedzieć udział nawet w spółce zawartej na czas oznaczony. Przy wypowiedzeniu wkładu, pozostali wspólnicy zobowiązani są do zwrotu wkładów: w naturze rzeczy oddane do używania, a w pieniądzu sumę wkładu oznaczoną w umowie, a w braku takiego zastrzeżenia - wartość wkładu w chwili wniesienia. Dodatkowo wylicza się i wypłaca wartość w majątku spółki, w jakim uczestniczył w zyskach. Wypowiedzieć udział wspólnika może również jego wierzyciel. Warunkami jakie musi spełnić, aby takie wypowiedzenie było możliwe są: -bezskuteczna egzekucja w ciągu ostatnich 6 miesięcy, prowadzona z ruchomości -jest to wierzyciel osobisty -uzyskał zajęcie praw przysługujących wspólnikowi na wypadek wystąpienia ze spółki lub wypowiedzenia udziału. Termin wypowiedzenia dla wierzyciela osobistego wynosi 3 miesiące, ale jeżeli umowa przewidywała krótszy to może zostać tu zastosowany.

Rozwiązanie spółki cywilnej

Spółka z ważnych powodów może zostać rozwiązana przez sąd na żądanie każdego ze wspólników. W takim przypadku spółka ulega rozwiązaniu z dniem ogłoszenia upadłości wspólnika. Po rozwiązaniu stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Z modyfikacjami: po spłacie długów zwraca się wspólnikom wkłady, a pozostałą część majątku dzieli się według ich udziału w zyskach.

Do dnia 8 stycznia 2009 roku (dzień wejścia w życie nowelizacji Kodeksu spółek handlowych) istniał obowiązek przekształcenia spółki cywilnej w spółkę jawną. Mianowicie jeżeli w każdym z dwóch kolejnych lat obrotowych przychody wspólników spółki cywilnej przekraczały sumę, z którą odrębne przepisy wiązały obowiązek rozpoczęcia prowadzenia ksiąg rachunkowych (była to początkowo równowartość 400 tys., potem 800 tys., wreszcie 1,2 mln euro), spółka podlegała wpisowi do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego. Jednocześnie wspólnicy spółki cywilnej zostawali wykreśleni z właściwej Ewidencji Działalności Gospodarczej. Jako że realizacja tego obowiązku był trudna do wyegzekwowania ustawodawca z niego zrezygnował. Przekształcenie takie (podobnie jak przekształcenie w każdą inną spółkę handlową) jest jednak w dalszym ciągu możliwe, pozostawiono je jednak fakultatywnej woli wspólników.

Stosunek administracyjnoprawny

Stosunek administracyjnoprawny - stosunek prawny regulowany przez normy prawa administracyjnego. Powstaje wskutek zaistnienia przesłanek faktycznych lub określonych faktów prawnych. Ustaje z chwilą wydania przez organ administracji publicznej, wiążącego rozstrzygnięcia (pogląd dyskusyjny - zdaniem niektórych badaczy, to właśnie decyzja administracyjna kształtuje stosunek administracyjnoprawny).

Elementy stosunku administracyjnoprawnego:

Główne rodzaje stosunku administracyjnoprawnego:

Sankcja (funktor normotwórczy) - jest to społeczna reakcja na określone działanie jednostki w postaci kary lub nagrody w danej zbiorowości w zależności od tego, czy jednostka ta działa zgodnie lub niezgodnie z ustalonymi w tej zbiorowości regułami. Karane są działania, które są niezgodne z imperatywami, a nagradzane te, które są zgodne z preferencjami.

W zależności od podjętych przez jednostkę działań można wyróżnić;

Rozumienie pojęcia w prawie

Sankcja to:

  1. określona w normie prawnej konsekwencja naruszenia prawa; rozróżnia się m.in.:

  • nadanie mocy prawnej, zatwierdzenie jakiegoś aktu przez wyższą instancję,

  • negatywna reakcja ze strony państwa na złamanie obowiązujących norm prawnych; jest trzecią częścią budowy norm, nie zawsze występującą.

    • Rodzaje sankcji:

    Wyróżnia się sankcje formalne i nieformalne.

    Prawo rzeczowe - dział prawa cywilnego regulujący powstanie, treść, zmianę i ustanie prawa własności i innych praw do rzeczy (w wyjątkowych sytuacjach także nie do rzeczy - np. użytkowanie prawa). Prawo rzeczowe jest prawem bezwzględnym, czyli skutecznym erga omnes - "wobec wszystkich". Charakterystyczne jest również zamknięcie przez ustawodawcę katalogu tych praw - tzw. zasada numerus clausus praw rzeczowych.

    W Polsce kwestie związane z prawem rzeczowym reguluje księga druga kodeksu cywilnego - Własność i inne prawa rzeczowe, a także wiele ustaw szczególnych, np. ustawa o księgach wieczystych i hipotece, ustawa o własności lokali, ustawa o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów i inne.

    Cechy praw rzeczowych

    Podstawowe pojęcia związane z prawem rzeczowym to:

    Prawo zobowiązań

    Prawo zobowiązań - dział prawa cywilnego, obejmujący zespół norm prawnych regulujących formy wymiany dóbr i usług. Reguluje obrót majątkowy między podmiotami prawa cywilnego.

    W polskim prawie źródłem prawa zobowiązań są przede wszystkim przepisy kodeksu cywilnego oraz przepisy innych ustaw i postanowienia umów międzynarodowych w zakresie prawa cywilnego

    Zobowiązanie (łac. obligatio) - rodzaj stosunku cywilnoprawnego, węzeł prawny (łac. vinculum iuris) łączący dłużnika z wierzycielem, który polega na tym, że "wierzyciel może żądać od dłużnika świadczenia, a dłużnik powinien świadczenie spełnić" (art. 353 § 1 kodeksu cywilnego). Prawo zobowiązań reguluje społeczne formy wymiany dóbr i usług o wartości majątkowej. Zobowiązania to księga trzecia Kodeksu Cywilnego.

    Klasyczna definicja z prawa rzymskiego brzmi: Obligatio est iuris vinculum, quo necessitate adstringimur alicuius solvendae rei secundum nostrae civitatis iuria (łac. zobowiązanie jest węzłem prawnym, który zmusza nas do wykonania świadczenia pewnej rzeczy, według praw naszego państwa).

    Cele stosunku zobowiązaniowego:

    Elementy stosunku zobowiązaniowego

    Zobowiązanie na mocy prawa wygasa w momencie wywiązania się z niego stron biorących w nim udział. Zobowiązanie ze stanowiska wierzyciela nazywa się wierzytelnością, zaś ze stanowiska dłużnika - długiem. Wierzytelność jest prawem podmiotowym wierzyciela. Wyróżnia się jego dwa rodzaje:

    Skuteczność stosunku zobowiązaniowego

    Jest to stosunek prawny typu względnego, tzn. jest on skuteczny jedynie między stronami stosunku prawnego (łac. inter partes), tj. między wierzycielem i dłużnikiem. Jest to przeciwieństwo stosunków prawnych typu bezwzględnego, tj. skutecznych wobec wszystkich (łac. erga omnes), np. stosunki prawnorzeczowe (np. własność).

    Spotykane są jednak wyjątki od ograniczonej skuteczności:

    Wielość stron i podmiotów

    Wyjątkowo jednak do stosunku zobowiązaniowego może być włączona osoba trzecia (np. osoba, na rzecz której ma być dokonane świadczenie czy poręczyciel).

    W miejsce jednego wierzyciela czy dłużnika może występować niejednokrotnie więcej podmiotów - jest to tzw. wielość wierzycieli oraz wielość dłużników, których traktuje się jako jedną stronę (łac. pars) - odpowiednio: uprawnioną i zobowiązaną. W niektórych wypadkach można mówić o stosunkach wielostronnych, np. akredytywa.

    Podmioty muszą być indywidualnie oznaczone w momencie powstania stosunku prawnego (co do zasady). Możliwe są jednak przypadki, gdy zindywidualizowanie wierzyciela nastąpi później, jednak najpóźniej w chwili spełnienia świadczenia przez dłużnika. Wyjątkiem jest art. 467 pkt. 2 kodeksu cywilnego - złożenie do depozytu sądowego jako surogat wykonania zobowiązania, gdy dłużnik nie wie, kto jest wierzycielem.

    Osoba wierzyciela lub dłużnika może być wyznaczona przez inny stosunek prawny, w szczególności przez stosunek prawnorzeczowy.

    Zdolność prawną oraz zdolność do czynności prawnych podmiotów określa się wg przepisów części ogólnej prawa cywilnego. Odmiennym problemem jest tzw. zdolność deliktowa.

    Zobowiązania niezupełne

    Zobowiązania niezupełne (łac. obligationes naturales) - takie stosunki zobowiązaniowe, które są pozbawione możliwości przymusowego dochodzenia świadczenia przez wierzyciela. Cechy charakterystyczne to niezaskarżalność oraz możliwość zatrzymania przez wierzyciela uzyskanego świadczenie w swoim majątku bez obowiązku jego zwrotu jako nienależnego.

    Przykłady:

    Instytucja zobowiązań niezupełnych ma dziś małe znaczenie praktyczne.

    Realizacja uprawnień wierzyciela

    Istnieją trzy sposoby zaspokojenia wierzyciela:

    Sposób przymusowego uzyskania świadczenia od dłużnika jest w pewnym stopniu zależny od rodzaju świadczenia oraz od przedmiotu tego świadczenia.

    Najważniejsze źródła zobowiązań

    czyny niedozwolone (delikty)- Delikt (łac. delictum - czyn niedozwolony, błąd, przewinienie) - pojęcie prawnicze, mające swe korzenie w czasach starożytnego Rzymu. W prawie rzymskim wyróżniano:

    Delikty prawa prywatnego były źródłem powstania zobowiązania między sprawcą a poszkodowanym, rozstrzyganego w formie procesu prywatnego.

    Współcześnie pojęcie deliktu funkcjonuje w wielu dziedzinach prawa.

    W prawie cywilnym delikt oznacza samoistne źródło zobowiązania, rozumiane w sposób szerszy aniżeli w prawie rzymskim. Deliktem może być:

    Obydwie formy deliktu mogą dawać podstawy do odpowiedzialności deliktowej, czyli żądań odszkodowawczych.

    Typowymi przykładami deliktów w prawie cywilnym są np. uszkodzenie cudzej rzeczy, spowodowanie niekorzystnych zmian w cudzym zdrowiu, pozbawienie kogoś przysługującego mu prawa majątkowego.

    Umowa (łac. contractus) - w prawie cywilnym to zgodne porozumienie dwóch lub więcej stron (konsens), ustalające ich wzajemne prawa lub obowiązki. Według bardziej szczegółowej definicji umowa to stan faktyczny polegający na złożeniu dwóch lub więcej zgodnych oświadczeń woli zmierzających do powstania, uchylenia lub zmiany uprawnień i obowiązków podmiotów składających te oświadczenia woli. Umowy są zawsze co najmniej dwustronnymi czynnościami prawnymi. Występuje jednak wyjątek jednostronny - dotyczy to podpisania weksla.

    Oprócz umów w rozumieniu prawa cywilnego istnieją także umowy administracyjne i umowy międzynarodowe. Niniejszy artykuł dotyczy tylko umów cywilnoprawnych.

    Umowa w prawie polskim

    Umowy w polskim prawie cywilnym reguluje podgałąź prawa cywilnego zwana prawem zobowiązań, której zasadniczy zrąb znajduje się w księdze trzeciej kodeksu cywilnego. Księga ta zawiera zarówno przepisy regulujące kwestie wspólne dla wszystkich umów - związane z ich zawarciem, ważnością, wykonywaniem itp. - jak i przepisy regulujące konkretne typy umów, najczęściej spotykane w obrocie prawnym, na czele ze sprzedażą. Oprócz umów regulowanych przez prawo zobowiązań jest również kilka typów umów regulowanych przez inne podgałęzie prawa cywilnego: prawo rzeczowe (np. umowa o zniesienie współwłasności, umowa o ustanowienie wieczystego użytkowania) i prawo spadkowe (umowa o dziedziczenie, umowa o dział spadku).

    Sposoby zawierania umów

    Do swoistych sposobów zawierania umów należą:

    Zasada swobody umów

    W prawie polskim od 1990 ponownie obowiązuje wywodząca się jeszcze z prawa rzymskiego zasada swobody umów, wyrażona w art. 353¹ Kodeksu cywilnego:

    "strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego"

    Oznacza to, że co do zasady strony mogą w ramach swobody umów, nie przekraczając pewnych granic, umówić się o wszystko, co prawo uznaje za podlegające jego uregulowaniom.

    Doktrynalny podział umów

    Ze względu na obowiązki stron wyróżnia się umowy:

    Wśród umów dwustronnie zobowiązujących wyróżnia się umowy wzajemne, w których świadczenie jednej ze stron ma odpowiadać świadczeniu drugiej strony (być jego ekwiwalentem). Przykładem tego typu umów jest np. umowa sprzedaży, w której jedna ze stron zobowiązuje się przenieść własność rzeczy, a druga strona zobowiązuje się w zamian za to zapłacić odpowiednią cenę.

    Umowy dzielą się ponadto na:

    Forma umowy

    Prawo może uzależniać skutki prawne umowy od zawarcia jej z zachowaniem określonej formy. Ze względu na formę wyróżnia się umowy zawarte:

    Co do zasady przy zawieraniu umów nie jest wymagane zachowanie szczególnej formy, jednakże istnieją liczne wyjątki od tej zasady (np. w prawie polskim umowa przenosząca własność nieruchomości wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego).

    Rodzaje umów

    Umowy regulowane przez Kodeks cywilny

    Umowy deweloperskie - charakter prawny

    Wszystkie rodzaje umów deweloperskich, zobowiązania, charakter umowy, umowy spotykane w obrocie, określenia przedmiotu umowy, i wiele innych niezbędnych informacji.

    Charakter umowy:

     


    1. umowa nienazwana - brak legalnej definicji, brak przepisów regulujących wprost ten rodzaj umów, (wyjątek: art. 9 ust. 1 ustawy o własności lokali)

    2. mieszany charakter - zawiera elementy różnych umów nazwanych:


    - umowy o roboty budowlane,


    - umowy przenoszącej prawa rzeczowego,


    - umowy zlecenia (w zakresie zarządu nieruchomością),

     

    3. umowa wzajemna, odpłatna -świadczenia stron mają charakter ekwiwaletny.


    PRZEDMIOT UMOWY - ZOBOWI¡ZANIA STRON

     
    1. Zobowiązanie developera:

     

    - wybudowanie budynku (-ów) mieszkalnego (-ych) wielorodzinnych (jednorodzinnych),


    - określenia i przeniesienia udziału we własności nieruchomości gruntowej albo udziału w użytkowaniu wieczystym nieruchomości gruntowej,


    - wydzielenie odrębnej nieruchomości lokalowej i przeniesienia jej własności wraz z przynależnymi jej pomieszczeniami (komórka lokatorska, garaż, itp.),


    - określenie i przeniesienie udziału we własności części wspólnej budynku,


    - terminowa realizacja inwestycji, zgodność z przepisami,


    - zarządzanie nieruchomością przez czas określony w umowie

     

     

    PRZEDMIOT UMOWY - ZOBOWI¡ZANIA STRON

     


    2. Zobowiązania kontrahenta:


    - zapłata ceny w terminach określonych w umowie,


    - przystąpienie do umowy przenoszącej prawa rzeczowe,


    - akceptacja zarządcy wskazanego przez developera przez określony czas

     


    RODZAJE UMóW SPOTYKANYCH W OBROCIE

     


    Rodzaje umów - z uwagi na przedmiot umowy:


    - umowa rezerwacyjna - zobowiązanie developera do umieszczenia kontrahenta na liście osób, z którymi zostanie zawarta umowa,


    - umowa developerska sensu stricto - funkcjonuje pod wieloma nazwami


    - „Przedwstępna umowa sprzedaży udziałów w działce (…) oraz lokalu mieszkalnego i zobowiązanie do ustanowienia odrębnej własności lokali”


    - „Umowa o wybudowanie budynku i przedwstępna sprzedaży lokalu mieszkalnego”,


    - umowa przeniesienia prawa rzeczowego - sprzedaż nieruchomości.

     


    RODZAJE UMóW SPOTYKANYCH W OBROCIE

     
    Rodzaje umów - z uwagi na następstwo czasowe:


    - umowa przedwstępna - zobowiązanie do sprzedaży wybudowanego lokalu mieszkalnego (art. 389 - 390 k.c.),


    - umowa przyrzeczona - realizacja zobowiązań stron, sprzedaż.

     

     

    Rodzaje umów - z uwagi na charakter prawny:


    - umowa zobowiązująca - przedmiotem budowa domu, wydzielenie i sprzedaż lokalu mieszkalnego),


    - umowa rozporządzająca - sprzedaż nieruchomości lokalowej wraz z udziałem w nieruchomości gruntowej,

     


    OKREŚLENIE PRZEDMIOTU UMOWY

     
    1. Obowiązek precyzyjnego określenia świadczenia dewelopera (dołączenie dokumentacji):


    - nieruchomości gruntowej - opis, stan prawny,


    - nieruchomości lokalowej - położenie, wielkość, rozkład, parametry techniczno-eksploatacyjne, wykończenie.

     

    2. Przedmiot umowy:


    - nieruchomość lokalowa,


    - nieruchomość lokalowa wraz z pomieszczeniami przynależnymi,


    - nieruchomość lokalowa + garaż (miejsce postojowe)

     

    3. Określenie świadczenia konsumenta - cena:


    - cena powinna być określona w sposób jednoznaczny,


    - winna zawierać wszystkie elementy cenotwórcze,


    - zmiana ceny jest dopuszczalna, konsumentowi powinno przysługiwać prawo odstąpienia od umowy,


    - cena może być wyrażona w walutach obcych, zakaz przerzucania na konsumenta ryzyka kursowego,


    - harmonogram płatności powinien być powiązany  z etapami realizacji inwestycji,

     


    TERMIN REALIZACJI INWESTYCJI


    1. Określenie terminu zakończenia inwestycji i sprzedaży lokalu mieszkalnego,


    2. Skutki niezachowania terminu - odpowiedzialność kontraktowa (art. 471 k.c.) - kary umowne,

     

    3. Przesłanki wyłączenia odpowiedzialności za niezachowanie terminu  „okoliczności za które nie ponosi odpowiedzialności”,

     

    4. Wystąpienie zjawisk atmosferycznych - uzasadnienia przedłużenie terminu realizacji umowy - proporcjonalność

     

     

    ZARZ¡D NIERUCHOMOŚCI¡

     

     

    1. Przed powstaniem wspólnoty mieszkaniowej


    - developer jako właściciel,


    - zarządca wskazany przez developera

     


    2. Po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej


    - zarządca wybrany przez wspólnotę,


    - developer nie może ograniczać swobody wspólnoty w zakresie wyboru zarządcy

     


    ODPOWIEDZIALNOŚć KONTRAKTOWA STON

     
     Zapewnienie jednakowego poziomu ochrony developera i konsumenta:


    - developer nie może wyłączyć swojej odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie  zobowiązania,


    - podstawa kar umownych powinny być ustalona na jednakowym poziomie,


    - zakaz stosowania rażącej dysproporcji w wysokości kar umownych,

     

     

    ROZLICZENIA STRON W PRZYPADKU ROZWI¡ZANIA UMOWY LUB ODST¡PIENIA KONSUMENTA

     


    1. Umowa rezerwacyjna


    - obowiązek zwrotu opłaty rezerwacyjnej (wyjątek: zadatek)

     

    2. Umowa developerska


    - obowiązek zwrotu sum wpłaconych przez konsumenta,


    - zakaz pobierania przez developera nadmiernie wygórowanego odstępnego lub kary umownej (SOKIK - 5% jest klauzulą abuzywną),

    - kary umowne powinny być ustalone na jednakowym poziomie, zwrot nie może być uzależniony od podpisania umowy z nowym klientem lub dokonania przez niego wpłaty.


    - zwrot w „rozsądnym terminie”

     


    FORMA PRAWNA UMOWY DEVELOPERSKIEJ

     


    1. Brak przepisów nakazujących stosowanie określonej formy.

     

    2. Forma aktu notarialnego wyłącznie dotyczy przeniesienia własności nieruchomości (art. 135 k.c.) oraz użytkowania wieczystego (art. 237 k.c.) pod rygorem nieważności (art. 73 k.c.)


    3. Forma pisemna umowy developerskiej - skutki wyłącznie dowodowe (art. 74 k.c.) ograniczenia dowodowe w postępowaniu sądowym: dowód ze świadków lub dowód z przesłuchania stron jest dopuszczalny, jeżeli obie strony wyrażą na to zgodę, jeżeli żąda tego konsument w sporze z przedsiębiorcą albo jeżeli fakt dokonania czynności prawnej będzie uprawdopodobniony za pomocą pisma.

     


    UMOWA DEVELOPERSKA JAKO UMOWA PRZEDWSTęPNA

     


    1. umowa przedwstępna wg kodeksu cywilnego:


    - treść minimalna: termin zawarcia i istotne zapisy umowy przyrzeczonej,


    - forma umowy przedwstępnej


    2. skutki niezawarcia umowy przyrzeczonej - uprawnienia konsumenta,


    3. skutki niezachowania formy notarialnej - ograniczenie uprawnień konsumenta,


    4. status prawny konsumenta w przypadku niezawarci umowy przyrzeczonej lub niezachowania formy notarialnej; właściciel czy posiadacz

    Umowa deweloperska a umowa przedwstępna

    W pierwszej kolejności zauważyć należy, iż w żadnym z przepisów polskiego prawa nie ma sformułowania "umowa deweloperska". Jest to bowiem nazwa zwyczajowa dla umowy nienazwanej, czyli takiej, która nie jest szczegółowo uregulowana w prawie a zawierana jest w ramach tzw. swobody umów. Umowa ta określana jest również mianem „umowy realizatorskiej.” Jest rodzajem umowy powstałej ze szczególnego połączenia czynności prawnych podejmowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, w której podstawę i przyczynę działania dewelopera stanowi docelowy zamiar przekazania inwestycji użytkownikowi.

    Pewne regulacje odnośnie tej umowy zawiera art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (t.jedn.: Dz. U. 2000 r. Nr 80 poz. 903; dalej jako - u.w.l.). Po jego myśli odrębna własność lokalu może powstać w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu, ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokalu i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub inną wskazaną w umowie osobę. Dla ważności tej umowy deweloperskiej konieczne jest kumulatywne spełnienie następujących przesłanek: deweloper musi być właścicielem gruntu, na którym ma zostać wzniesiony budynek (w grę wchodzi również użytkowanie wieczyste), deweloper musi mieć (prawomocne) pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa musi zostać ujawnione w księdze wieczystej.

    Ustanowienie odrębnej własności lokalu w sposób tu wskazany następuje zatem stopniowo. W pierwszej kolejności strony zawierają umowę zobowiązującą do wybudowania budynku i ustanowienia odrębnej własności lokali, a następnie - po zakończeniu budowy (dokonaniu odbioru) - kolejną umowę o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i jego przeniesieniu na nabywcę - w formie aktu notarialnego.

    U.w.l. stawia zatem poprzeczkę bardzo wysoko, co nie oznacza jednak, że w przypadku niespełnienia wszystkich warunków to umowa jest nieważna. Zawarcie umowy, której treść odpowiada art. 9 ust. 1 u.w.l., lecz która nie spełnia wszystkich wymogów określonych w ustępie drugim tego artykułu (np. deweloper nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym gruntu), oznacza jedynie, że do umowy tej u.w.l. nie ma zastosowania (ze względu na sprzeczność z wymienionym art. 9 ust. 2 u.w.l.), natomiast nie oznacza, że jest to umowa nieważna, jeżeli odpowiada wymogom wynikającym z przepisów kodeksu cywilnego. Wynika to z zasady swobody umów, wyrażonej w art. 353 [1] kodeksu cywilnego. Pogląd ten potwierdza orzecznictwo i doktryna. Jest to o tyle istotne, gdyż wielokrotnie mimo nazwy, zawierana umowa nie jest w sensie prawnym umową deweloperską.

    Umowa przedwstępna to z kolei taka umowa, która może poprzedzać każdą inną umowę, w tym również umowę o wybudowanie lokalu, wyodrębnienie jego własności i przeniesienie własności na nabywcę lub umowę sprzedaży nieruchomości. Zastosowanie znajdą tu art. 389 i 390 k.c. Zgodnie z art. 389 § 1 k.c. umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Powinna ona określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Aktualnie termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest istotnym postanowieniem umowy przedwstępnej, tzn. nie trzeba go zamieszczać w umowie, choć jest to zazwyczaj wskazane. Umowa przyrzeczona powinna być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Jeżeli jednak sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, (pozostałe) roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym roszczenie stało się prawomocne.

    Stosownie do treści art. 390 § 1 k.c., jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą jednak w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. W przypadku gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 k.c.); jest to tzw. skutek silniejszy umowy przedwstępnej. Ma to znaczenie właśnie przy nieruchomościach, gdyż umowa dotycząca nabycia nieruchomości pod rygorem nieważności musi mieć formę aktu notarialnego.

    Zgodnie z poglądem Sądu Najwyższego, tak zwana umowa deweloperska, na podstawie której zamawiający jest zobowiązany do zapłaty całej należności za wybudowanie lokalu, ustanowienie jego odrębnej własności i przeniesienie jej na zamawiającego, nie jest umową przedwstępną (art. 389 k.c.).

    W konsekwencji uznać należy, iż najbezpieczniej jest w przypadku nabywania mieszkania na rynku pierwotnym zawrzeć umowę deweloperską, względnie umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Nie zawrze jednak deweloperzy są skłonni do zawierania umów w tej formie. Powinniśmy jednak starać się ich do tego nakłonić. Pewne zmiany mogą przynieść planowane nowelizacje prawa, gdzie przewiduje się wprowadzenie obligatoryjnego zawierania między deweloperem a konsumentem umów w formie aktu notarialnego.

    Gdy zaś zamierzamy nabyć nieruchomość na rynku wtórnym - umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego.

    Przypominamy, iż w numerze kwietniowym znajdował się obszerny artykuł w całości poświęcony tzw. umowom rezerwacyjnym.

    Ustawa o własności lokali
    Art. 9. 1. Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.
    2. Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej. (...)

    Kodeks cywilny - zasada swobody umów
    Art. 353¹. Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

    21


    Wyszukiwarka

    Podobne podstrony:
    Ściąga z cywila z leasingiem, Administracja-notatki WSPol, prawo cywilne z umowami w administracji,
    prawo cywilne - materiały 2, prawo cywilne z umowami w administracji(1)
    Zobowiązania - część ogólna - cz. 1, prawo cywilne z umowami w administracji, Prawo Cywilne z umowam
    Podstawy prawa cywilnego z umowami w administracji - cwiczenia 1, Prawo cywilne z umowami w administ
    pelnomocnictwo procesowe odbior pism, prawo cywilne z umowami w administracji(1)
    Wykonywanie zobowiązań i skutki niewykonania zobowiązania, prawo cywilne z umowami w administracji(1
    wykład cywilne2, Administracja-notatki WSPol, prawo cywilne z umowami w administracji, pr. cywilne
    wykład cywilne7, Administracja-notatki WSPol, prawo cywilne z umowami w administracji, pr. cywilne
    wykład Cywilne1, Administracja-notatki WSPol, prawo cywilne z umowami w administracji, pr. cywilne
    wykład cywilne8, Administracja-notatki WSPol, prawo cywilne z umowami w administracji, pr. cywilne
    ściąga na cywilne z dziennych, Administracja-notatki WSPol, prawo cywilne z umowami w administracji
    Prawo cywilne z umowami w administracji 12 11 2013 Wykłady
    Cywil 2 dodatek o spółkach-ściąga, Administracja-notatki WSPol, prawo cywilne z umowami w administra
    Rodzaje rzeczy SCIAGA, prawo cywilne z umowami w administracji(1)
    09.11.2010, prawo cywilne z umowami w administracji

    więcej podobnych podstron