Podatki i opłaty w obrocie nieruchomościami

Stella Brzeszczyńska

I. Nieruchomość jako przedmiot opodatkowania

1. Brak własnych definicji w prawie podatkowym

Prawo podatkowe w zasadzie nie zawiera własnych definicji dotyczących obrotu nieruchomościami, posługując się pojęciami zdefiniowanymi w innych przepisach. Chodzi tu o pojęcia zawarte w kodeksie cywilnym, ustawie o własności lokali, ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych i innych przepisach.

W ustawach podatkowych pojawiają się takie pojęcia jak: nieruchomość, grunt, teren, budynek i część budynku, lokal, budowla, użytkowanie wieczyste, spółdzielcze prawo do lokalu.

2. Kodeks cywilny

W kodeksie cywilnym zdefiniowano nieruchomość oraz prawo użytkowania wieczystego.

Zgodnie z art. 46 k.c. nieruchomość to część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności (nieruchomości gruntowe), jak również budynki trwale z gruntem związane (nieruchomości budynkowe) lub część takich budynków (nieruchomości lokalowe), o ile na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Jedną z podstawowych zasad prawa rzeczowego jest uregulowana w art. 48 k.c. reguła superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki, ich części i inne urządzenia trwale związane z gruntem są częścią składową nieruchomości gruntowej i jako takie nie mogą być przedmiotem odrębnej własności. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Istnieją jednak wyjątki od tej zasady. Budynki wzniesione na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią własność użytkownika wieczystego (nieruchomość budynkowa). Trzeba jednak pamiętać, że prawo własności tych budynków dzieli los prawny użytkowania wieczystego, co oznacza, że własność budynków może być przeniesiona na inną osobę wyłącznie razem z użytkowaniem wieczystym.

Użytkowanie wieczyste w swej konstrukcji prawnej usytuowane jest “pomiędzy” prawem własności, ukształtowanym jako prawo bezterminowe, a ograniczonymi prawami rzeczowymi, takimi jak np. użytkowanie, które z istoty swej jest ograniczone pod względem czasowym do czasu życia użytkownika. Zgodnie z art. 232 KC grunty stanowiące własność Skarbu Państwa, a położone w granicach administracyjnych miast lub osiedli, oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta lub osiedla i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność gmin i ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym. Użytkowanie wieczyste ustala się na okres 99 lat, lub krótszy, nie mniej jednak niż lat 40.

3. Ustawa o własności lokali

Ustawa ta określa status prawny nieruchomości lokalowych. Do tej kategorii nieruchomości należą lokale mieszkalne i użytkowe, w tym także garaże stanowiące część składową budynku, o ile są odrębną własnością. Obecnie odrębna własność lokali uregulowana jest ustawą z 24.6.1994 r. o własności lokali. Postanowienia jej dotyczą w równym stopniu lokali mieszkalnych, jak lokali o innym niż mieszkalne przeznaczeniu.

4. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych

Status prawny mieszkań znajdujących się w budynkach wybudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe regulowany jest dwoma ustawami: ustawą z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawą z 24.6.1994 r. o własności lokali. W spółdzielniach mogą istnieć równolegle trzy formy władania lokalem: lokatorskie prawo do lokalu, własnościowe prawo do lokalu oraz odrębna własność lokali (nieruchomości lokalowe).

II. Podstawowe zasady prawa podatkowego

Prawo podatkowe jest głównym elementem prawa finansowego - jednej z gałęzi prawa publicznego RP. Każda z ustaw podatkowych ma własne instytucje i pojęcia właściwe dla podatku uregulowanego w tej ustawie. Natomiast prawa i obowiązki podatników i organów podatkowych oraz reguły postępowania podatkowego i kontroli podatkowej określa ordynacja podatkowa - kodeks postępowania podatkowego tworzący reguły właściwe we wszystkich sprawach podatkowych.

Konstrukcja podatku

Definicja podatku

Podatek jest publicznoprawnym, nieodpłatnym, przymusowym, bezzwrotnym i pieniężnym świadczeniem na rzecz Skarbu Państwa, województwa, powiatu lub gminy, wynikającym z ustawy podatkowej.

Bezzwrotność podatku oznacza, że uiszczony podatek nie podlega zwrotowi. Wyjątki od tej generalnej zasady dotyczą sytuacji, gdy podatek został nieprawidłowo obliczony i zawyżony, gdy nałożono go niezgodnie z przepisami lub wówczas, gdy podatnik skorzystał z ulg podatkowych. W tym ostatnim przypadku nie można zresztą mówić o zwrocie podatku, a jedynie o nadpłaconych zaliczkach na poczet podatku.

Pobór podatku następuje zawsze w formie pieniężnej, choć ordynacja podatkowa zna także inne sposoby wygasania zobowiązań podatkowych, takie jak: potrącenie, przeniesienie własności rzeczy lub praw majątkowych lub przejęcie własności nieruchomości lub prawa majątkowego w postępowaniu egzekucyjnym. Nie należy jednak mylić możliwości egzekwowania zaległości podatkowej z rzeczy należących do podatnika z zapłaceniem przez niego podatku. Zajęcie majątku w trybie ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji nie oznacza bowiem zapłacenia podatku, choć niewątpliwie skutek jest podobny.

Podatnik, płatnik, inkasent

Podatnik jest podmiotem zobowiązanym do uiszczenia podatku. Podatnikami mogą być osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej. Podatnik odpowiada całym swoim majątkiem za ciążące na nim podatki.

Zgodnie z art. 8 Ordynacji podatkowej płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej zobowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia należnego podatku, pobrania go od podatnika i przekazania organowi podatkowemu. Płatnik, podobnie jak podatnik, odpowiada całym swoim majątkiem za niepobranie podatku od podatnika lub pobranie go w kwocie niższej od należnej. Płatnik odpowiada również za niewpłacenie w terminie pobranego podatku.

W niektórych transakcjach zawieranych w obrocie nieruchomościami płatnikiem jest notariusz, przed którym zawierany jest akt notarialny. Dotyczy to jednak tylko podatku od czynności cywilnoprawnych i podatku od spadków i darowizn. Nie obejmuje natomiast podatku dochodowego i podatku VAT. Z tytułu tych podatków podatnicy muszą rozliczyć się samodzielnie.

Zakres obowiązków inkasenta jest węższy niż płatnika - nie oblicza on należnego podatku, a jedynie pobiera go od podatnika i przekazuje do właściwego urzędu skarbowego.

Kwestie ewentualnej „korekty” podatku pobranego przez płatnika regulują przepisy ordynacji podatkowej. Zgodnie z art. 75 § 1 Ordynacji podatkowej, jeżeli podatnik kwestionuje zasadność pobrania przez płatnika podatku albo wysokość pobranego podatku, może złożyć wniosek o stwierdzenie nadpłaty podatku. Prawo do żądania stwierdzenia nadpłaty wygasa wówczas po upływie 5 lat od dnia pobrania przez płatnika podatku nienależnie lub w wysokości wyższej od należnej.

Podstawa opodatkowania

Konstrukcja podatków tworzących system podatkowy w Polsce jest zróżnicowana. W zależności od tego, z jakim podatkiem mamy do czynienia, podstawą opodatkowania może być dochód lub obrót osiągnięty przez podatnika, wartość nabytego majątku lub otrzymanych świadczeń, lub wartość otrzymana wskutek odpłatnego zbycia rzeczy określonych w ustawie.

Zobowiązanie podatkowe

Zobowiązaniem podatkowym jest wynikające z obowiązku podatkowego zobowiązanie podatnika do zapłacenia na rzecz Skarbu Państwa, województwa, powiatu albo gminy podatku w wysokości, w terminie oraz w miejscu określonych w przepisach prawa podatkowego.

Art. 21 ordynacji podatkowej określa, że zobowiązanie podatkowe powstaje albo z chwilą doręczenia decyzji ustalającej wysokość tego zobowiązania, albo z chwilą zaistnienia zdarzenia, z którymi przepisy prawa łączą powstanie zobowiązania.

Decyzja ustalająca to taka decyzja, która dopiero ustala wysokość podatku. Przed jej doręczeniem niemożliwe jest zapłacenie podatku, ponieważ zobowiązanie podatkowe powstaje tu dopiero z chwilą doręczenia decyzji ustalającej wysokość tego zobowiązania. Termin płatności podatku wynosi 14 dni od dnia doręczenia takiej decyzji. Jeżeli decyzja ustalająca zobowiązanie została doręczona po upływie 3 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym powstał obowiązek podatkowy to zobowiązanie podatkowe nie powstaje (art. 68 ordynacji).

Decyzja określająca określa wysokość zobowiązania podatkowego. Decyzje określające są wydawane wówczas, gdy z przepisów prawa wynika obowiązek wykonania zobowiązania podatkowego bez uprzedniego doręczenia decyzji, a podatnik nie wykonał tego zobowiązania pomimo zaistnienia okoliczności powodujących powstanie zobowiązania. Jeżeli podatnik jest zobowiązany sam obliczyć i wpłacić podatek, za termin płatności podatku uważa się ostatni dzień, w którym zgodnie z przepisami wpłata powinna nastąpić. Nie można wydać decyzji określającej wysokość podatku, po upływie 5 lat od końca roku, w którym powstał obowiązek podatkowy (obowiązek zapłacenia podatku).

Z decyzjami ustalającymi podatnik może mieć do czynienia na gruncie ustawy o podatku od spadków i darowizn, za wyjątkiem sytuacji, gdy umowa zawierana jest w formie aktu notarialnego. Wówczas notariusz, jako płatnik, oblicza i pobiera podatek. Decyzje ustalające wydawane są także w sprawach podatku od nieruchomości; organ podatkowy ustala wysokość tego podatku osobom fizycznym.

W pozostałych przypadkach na podatniku spoczywa obowiązek samodzielnego obliczenia i wpłacenia podatku do właściwego organu podatkowego.

III. Rodzaje podatków i opłat w obrocie nieruchomościami

Podatek dochodowy od osób fizycznych

Podatek dochodowy od osób fizycznych reguluje ustawa z 26.7.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zobowiązanym do zapłacenia podatku dochodowego od osób fizycznych jest osoba fizyczna, jeśli spełnia przesłanki określone w ustawie, z których podstawową jest osiągnięcie dochodu.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody, rozumiane jako nadwyżka sumy przychodów z danego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym.

Przychodami są pieniądze i wartości pieniężne (czeki, weksle, obligacje, akcje) otrzymane lub pozostawione do dyspozycji podatnika, a także wartość świadczeń otrzymywanych w naturze oraz wartość innych nieodpłatnych świadczeń.

Natomiast przychodem z działalności gospodarczej są kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wprowadza podział na tzw. źródła przychodów. Źródłami przychodów są:

1. stosunek pracy, służbowy i praca nakładcza,

2. działalność wykonywana osobiście,

3. działalność gospodarcza i działy specjalne produkcji rolnej,

4. nieruchomości i ich części,

5. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą,

6. kapitały pieniężne i prawa majątkowe,

7. sprzedaż lub zamiana rzeczy ruchomych, nieruchomości i prawa wieczystego użytkowania gruntów oraz

8. inne źródła.

Każde źródło przychodów opodatkowane jest według odmiennych reguł.

Ustawa wymienia również szereg przychodów, które są objęte zwolnieniami przedmiotowymi.

Podatek dochodowy od osób prawnych

Podatek dochodowy od osób prawnych reguluje ustawa z 15.2.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Podatek ten dotyczy osób prawnych, podatkowych grup kapitałowych i jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej, z wyjątkiem spółek: cywilnych, jawnych, partnerskich, komandytowych, komandytowo-akcyjnych oraz podmiotów zwolnionych od podatku. Podatnikami tego podatku są więc deweloperzy, spółdzielnie mieszkaniowe i wspólnoty mieszkaniowe.

Przychodami są otrzymane i należne pieniądze i wartości pieniężne, wartość otrzymanych nieodpłatnie świadczeń oraz przychodów w naturze, wartość umorzonych zobowiązań i zwróconych wierzytelności, które zostały odpisane jako nieściągalne. Przychody te mogą powstać m.in. w związku z działalnością gospodarczą, najmem i dzierżawą, kapitałami pieniężnymi, prawami majątkowymi, sprzedażą rzeczy ruchomych i nieruchomych oraz praw majątkowych.

Przy ustalaniu dochodu do opodatkowania przyjmuje się przychody faktycznie otrzymane, z wyjątkiem przychodów związanych z działalnością gospodarczą, gdzie za przychody uważa się przychody należne, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane. Przychodami związanymi z działalnością gospodarczą są m.in. przychody ze sprzedaży majątku służącego tej działalności, dotacje, kary umowne, przychody z dzierżawy, najmu i innych umów tego typu.

Koszt uzyskania przychodu to koszt bezpośrednio i pośrednio związany z uzyskaniem przychodu, czyli koszt związany z całokształtem działalności podatnika, z wyjątkiem tych wydatków, które zostały wymienione w ustawie jako niestanowiące kosztów uzyskania przychodów. Kwestie związane z kwalifikacją wydatków do kosztów podatkowych należą do najistotniejszych problemów tego podatku. Również chwila odliczenia wydatku od przychodu (tzw. potrącalność kosztów) rodzi wiele wątpliwości praktycznych.

Podatek VAT

Z dniem 1.5.2004 r. zaczęły obowiązywać przepisy ustawy z 11.3.2004 r. o podatku od towarów i usług. Podatkiem objęto:

1) odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju,

2) eksport towarów,

3) import towarów,

4) wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju,

5) wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Dotychczasowe pojęcie sprzedaży towarów zastąpione zostało pojęciem dostawy towarów, które jest pojęciem szerszym, obejmuje bowiem nie tylko przeniesienie własności rzeczy na nabywcę, ale także przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Podatkiem VAT objęto tym samym wszelkie czynności, w ramach których następuje odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Dotyczy to więc większości umów zawieranych w obrocie gospodarczym. Ponadto podatkiem VAT opodatkowano czynności takie jak:

1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie (obejmie to np. wywłaszczenia dotychczas nieobjęte podatkiem);

2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty, prawo własności zostanie przeniesione. Przez umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub inne umowy o podobnym charakterze rozumie się umowy, w wyniku których, zgodnie z przepisami o podatku dochodowym, odpisów amortyzacyjnych dokonuje korzystający oraz umowy leasingu w rozumieniu tych przepisów, których przedmiotami są grunty (chodzi więc o leasing finansowy i leasing gruntów);

3) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego lub własnościowego prawa do lokalu,

4) ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego,

5) przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także w odrębną własność. Dotyczy to tylko przypadków, gdy ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego oraz zasiedlenie tego lokalu nastąpiło po 1 maja 2004 r.

Przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji (a więc także służebności gruntowe, w tym służebność drogi koniecznej i osobiste);

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Wszystkie te czynności podlegają opodatkowaniu, jeżeli są wykonywane w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu VATU.

Podatnikami VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarczą zdefiniowano jako wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Podatek należny to podatek, jaki podatnik jest zobowiązany odprowadzić do urzędu skarbowego. Oblicza się go mnożąc wartość obrotu przez właściwą stawkę podatkową. Podatek należny można obniżyć o tzw. podatek naliczony. Podatek naliczony to podatek VAT zawarty w cenie nabywanych przez podatnika towarów i usług. Podstawą do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony jest faktura dostawcy. Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub za następny okres rozliczeniowy.

W obrocie nieruchomościami na rynku wtórnym nadal zasadą będzie płacenie 2% podatku od czynności cywilnoprawnych. Jednorazowe transakcje nie podlegają podatkowi VAT. Dotyczy to w jednakowym stopniu budynków, lokali i gruntów.

PCC należy zapłacić także od sprzedaży terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę (użytki rolne, nieużytki i inne) - nawet jeżeli, co do zasady, transakcja jest wykonywana w ramach działalności gospodarczej.

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Objęto nim 16 czynności cywilnoprawnych wymienionych w ustawie. W obrocie nieruchomościami pobiera go notariusz. Stawka wynosi nie więcej niż 2% wartości transakcji. W zależności od czynności (np. umowa sprzedaży, zamiany itd) przepis art. 6 ustawy wskazuje szczegółowo podstawę obliczenia podatku. Najczęściej jednak jest to wartość rynkowa przedmiotu tej czynności. Wartość rynkową określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, lecz bez odliczenia długów i ciężarów. Strony czynności cywilnoprawnej same określają wartość przedmiotu tej czynności, w przeciwnym bowiem razie wyceny tej dokona organ podatkowy, z uwzględnieniem opinii biegłego.

Podatek od spadków i darowizn

Podatek od spadków i darowizn uregulowano w ustawie z 28.7.1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Podlega mu nabycie rzeczy i praw majątkowych na podstawie spadkobrania, darowizny, zasiedzenia, dyspozycji wkładcy na wypadek śmierci, zniesienia współwłasności i tytułem zachowku. Ustawa dzieli podatników na trzy grupy podatkowe ustalane w zależności od stosunku nabywcy do zbywcy nabytego majątku. Każda z tych grup korzysta z wielu zwolnień od podatku.

Stawki podatku (od 3 do 20%) są uzależnione od pokrewieństwa stron.

IV. Nieruchomości i lokale w prawie podatkowym

1. Kategorie podatkowe

Wyżej przedstawione pojęcia nieruchomości i lokali spółdzielczych są niezwykle istotne z uwagi na konieczność ich przyporządkowania do poszczególnych kategorii podatkowych. Ustawy podatkowe dla potrzeb rozliczania się z fiskusem wprowadzają bowiem własne instytucje.

2. Podatki dochodowe

Obie ustawy regulujące rozliczenia podatników z podatku dochodowego (ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych i ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych) dzielą majątek podatnika na środki trwałe, wartości niematerialne i prawne i majątek obrotowy. Pojęcia te są związane z działalnością gospodarczą, a w niektórych wypadkach także z przychodami osiąganymi z najmu lokalu lub budynku.

Środki trwałe to rzeczy:

1) stanowiące własność lub współwłasność podatnika,

2) nabyte lub wytworzone przez podatnika,

3) kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania,

4) o przewidywanym okresie używania dłuższym niż 1 rok,

5) wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością.

Do środków trwałych zalicza się budowle, budynki i lokale będące odrębną własnością. Te składniki majątku podlegają amortyzacji (odpisy amortyzacyjne stanowią koszt podatkowy). Środkiem trwałym niepodlegającym odpisom amortyzacyjnym jest nieruchomość gruntowa.

Do środków trwałych zalicza się także budynki i budowle wybudowane na cudzym gruncie oraz inwestycje w obcym środku trwałym (np. wyremontowanie przez najemcę wynajmowanego lokalu). One także podlegają amortyzacji podatkowej.

Do wartości niematerialnych i prawnych ustawy o podatku dochodowym zaliczają prawa majątkowe:

1) nabyte

2) nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania,

3) o przewidywanym okresie używania dłuższym niż 1 rok,

4) wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

Do wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji zalicza się spółdzielcze prawa do lokalu (własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego).

Do wartości niematerialnych i prawnych nie podlegających amortyzacji zalicza się natomiast prawo użytkowania wieczystego.

3. Podatek VAT

Nowa ustawa o podatku od towarów i usług, które weszła w życie 1 maja 2004 r. wprowadza własne pojęcia podatkowe. Opodatkowaniu podlegają:

- odpłatna dostawa towarów,

- odpłatne świadczenie usług.

Z uwagi na inny sposób rozliczania podatku VAT z tytułu dostawy towarów i z tytułu świadczenia usług niezwykle istotna jest wiedza, co wchodzi w zakres pojęć „towar” i „usługa”.

Towarem są budynki, budowle lub ich części, oraz grunty będące przedmiotem czynności podlegających VAT. Towarem są także spółdzielcze prawa do lokalu i domu jednorodzinnego.

Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych pod pojęciem budynku rozumie zadaszony obiekt budowlany wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywany dla potrzeb stałych.

Budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Podział ten jest istotny np. przy korzystaniu ze zwolnienia od VAT z tytułu zarządzania budynkiem mieszkalnym.

Budynki mieszkalne to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Budynki niemieszkalne to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych. W przypadku, gdy co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest do celów mieszkalnych, budynek klasyfikowany jest jako budynek mieszkalny.

Gruntem jest wyłącznie nieruchomość gruntowa, o której mowa w art. 46 k.c. Prawo użytkowania wieczystego nie jest gruntem, a tym samym nie jest towarem.

Przez świadczenie usług ustawa o podatku VAT rozumie każde świadczenie, które nie stanowi dostawy towarów. Świadczeniem usług jest również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, o których była mowa wyżej. Do tych wartości należą także, według ustaw o podatku dochodowym, lokale spółdzielcze. Należy jednak pamiętać, że ustawa o VAT zalicza te lokale do towarów. Tak więc, na gruncie przepisów vatowskich, obrót wszystkimi lokalami, także lokalami spółdzielczymi stanowi dostawę towarów, a nie świadczenie usług.

Natomiast sprzedaż prawa użytkowania wieczystego jest świadczeniem usługi; prawo to zaliczane jest do wartości niematerialnych i prawnych. Sprzedaż budynku wybudowanego na takim gruncie wraz z prawem użytkowania wieczystego jest jednocześnie dostawą towaru i świadczeniem usługi.

Uwaga! Konstrukcje podatkowoprawne w podatku VAT nie mają żadnego związku z prawem cywilnym.

W ustawie o podatku VAT pojawia się także pojęcie terenu. Dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane lub tereny przeznaczone pod zabudowę są zwolnione od podatku VAT. O klasyfikacji danego terenu decyduje w pierwszej kolejności plan zagospodarowania przestrzennego, ewidencja gruntów i decyzja o warunkach zabudowy.

Nie wiadomo, czy chodzi tu tylko o grunty (nieruchomości gruntowe), czy także o prawo użytkowania wieczystego. W mojej opinii pojęciem terenu należy objąć wszystkie ziemie, niezależnie od prawa, jakim są objęte. Będzie to zapewne przedmiotem wielu sporów podatników z fiskusem.

---