Ekonomiczne i prawne pojęcie gospodarstwa rolnego

   1. Pojęcie gospodarstwa rolnego należy do podstawowych pojęć ekonomiki rolnictwa jak i prawa rolnego. W prawie rolnym definicje gospodarstwa rolnego (i jego konstrukcje) są zróżnicowane w zależności od celu (celów) konkretnej regulacji prawnej. Inna jest definicja (i konstrukcja) gospodarstwa rolnego jako przedmiot obrotu, inna dla podatku rolnego, a jeszcze inna dla ubezpieczenia społecznego rolników.

   a/ W sensie ekonomicznym pojęcie gospodarstwa rolnego skonstruowane jest na podstawie trzech podstawowych czynników produkcji (składników gospodarstwa rolnego) tj.: ziemi, kapitału (środków produkcji) i pracy. Czwartym, odrębnym i samodzielnym czynnikiem jest organizacja. Czynnik ziemi - najogólniej rzecz biorąc - oznacza grunty (glebę) traktowane jako przyrodnicze i przestrzenne środowisko produkcji rolniczej. Czynnik kapitału (środki produkcji) zawiera trwałe i obrotowe środki produkcji . Jest. to zatem praca uprzedmiotowiona oraz środki finansowe. Czynnik pracy oznacza zasoby siły roboczej w gospodarstwie rolnym. Organizacja to procesy kierowania i zarządzania, czyli podejmowanie decyzji pozwalających na harmonijne wykorzystanie trzech wymienionych czynników: ziemi, kapitału i pracy. Zazwyczaj podmiot kierujący jest z reguły właścicielem środków produkcji, osobą kierującą i jednocześnie wykonawcą (zarządzającym). Gospodarstwo rolne jest tworem dynamicznym , będącym w ciągłym ruchu, toteż - z woli właściciela lub władającego - ulegają zmianom poszczególne jego składniki np. zmiany mogą prowadzić do koncentracji produkcji, jej rozproszenia czy specjalizacji. Przemieszczenia poszczególnych składników gospodarstwa rolnego z zasady odpowiadają potrzebom rynkowym, zwłaszcza w tych kierunkach produkcji (roślinnej, zwierzęcej), które zapewniają większą opłacalność produkcji. Stąd też element własnego, odrębnego kierownictwa nabiera szczególnego znaczenia. A. Stelmachowski wyraźnie podkreśla, że gospodarstwo rolne jest "określoną jednostką gospodarczą odpowiednio zorganizowaną, pozostającą pod zarządem (osoby fizycznej lub prawnej), której celem jest produkcja rolna; zarząd ten oznacza nie tylko administrowanie, lecz także możność podejmowania samodzielnych decyzji gospodarczych".^1/ Poza pojęciem gospodarstwa rolnego ekonomika rolnictwa operuje także pojęciem przedsiębiorstwa rolnego. Przedsiębiorstwem rolnym jest twór gospodarczy obejmujący takie same czynniki produkcji rolnej jak gospodarstwo rolne. Różnica polega na tym, że kryterium wyróżniającym przedsiębiorstwo rolne od gospodarstwa rolnego jest kryterium towarowości produkcji.

   b/ Z prawnego punktu widzenia brak jest jednolitej definicji gospodarstwa rolnego. Występuje szereg różnorodnych definicji, rozproszonych w licznych aktach normatywnych. W literaturze prawa rolnego podkreśla się, że istnieją w tych definicjach wspólne zasadnicze elementy konstrukcyjne:

  "1/ definicje legalne gospodarstwa rolnego nawiązują do ekonomicznej kategorii gospodarstwa rolnego jako jednostki wytwórczej,

  2/ w zależności od celów i potrzeb regulacji prawnej definicje akcentują bądź ujęcie przedmiotowe gospodarstwa (punktem wyjścia jest zespół składników gospodarstwa), bądź ujęcie funkcjonalne (nawiązanie do charakterystyki działalności gospodarczej jako elementu wyróżniającego rolniczą jednostkę wytwórczą),

  3/ przedmiotem definicji prawnych jest w zasadzie gospodarstwo indywidualne, wyjątkowo obejmują one gospodarstwa państwowe i spółdzielcze jako jednostki wytwórcze,

  4/ w zależności od celów poszczególnych aktów normatywnych pojęcie gospodarstwa rolnego konstruowane jest na podstawie zróżnicowanych tytułów prawnych władania tymi składnikami"

   Uniwersalny charakter dla wszystkich rodzajów gospodarstw rolnych (prywatnych, państwowych, spółdzielczych) - z uwagi na równoprawność podmiotów w sferze opodatkowania - posiada definicja gospodarstwa rolnego skonstruowana dla celów podatku rolnego.^3/ Definicja ta została oparta na instytucji posiadania (samoistnego i zależnego) i ogranicza się do jednego ze składników gospodarstwa rolnego - do gruntów. Dla wyceny znaczenie przepisów tej ustawy jest ograniczone do nieruchomości rolnych Skarbu Państwa wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Art. 30 ust. 1 pkt. 2 ustawy z 19.10.1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa ^4/ stanowi: "Cenę jednego hektara gruntu przeznaczonego do sprzedaży na zasadach art. 29 ustala się:

1. przy uwzględnieniu cen rynkowych lub (jeśli jej ustalenie nie jest możliwe)

2. mnożąc stawkę szacunkową jednego hektara przez cenę jednego kwintala żyta ustaloną stosownie do przepisów o podatku rolnym".

   Ziemia (grunty rolne) stanowi także podstawowy składnik cywilnoprawnej definicji gospodarstwa rolnego. Zakres składników nie ogranicza się tylko do gruntów. Stosownie do postanowień art. 553 k.c. za gospodarstwo rolne uważa się "grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą oraz prawami i obowiązkami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego". Wyliczone w definicji składniki: nieruchomości (rolne, leśne ^5/ lub ich części), części składowe, przynależności i pożytki ^6/ tworzą (mogą tworzyć) jedno gospodarstwo, jeżeli realnie lub potencjalnie (jeśli to wynika z ustaleń planów miejscowych) stanowią zorganizowaną całość gospodarczą. Można przyjąć, że kodeksowa definicja gospodarstwa rolnego (z art. 553 k.c.) stanowi - w polskim prawie rolnym - pierwszą normatywną definicję, która formułuje ogólną konstrukcję gospodarstwa rolnego, przydatnego tak dla instytucji prawnorolnych regulowanych kodeksem cywilnym [np. zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego, dziedziczenia gospodarstw rolnych z ustawy, zapisu gospodarstwa rolnego (jego części)], jak i dla potrzeb szeroko rozumianego obrotu majątkowego między podmiotami prawa cywilnego (np. zamiana, darowizna, aport itd.). W przytoczonej definicji gospodarstwa rolnego zaakcentowano funkcjonalny aspekt jej konstrukcji tzn., że nacisk jest położony na jej zadania. Jest to zorganizowana całość służąca do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie (art. 553 k.c. z związku z art. 461 k.c.).

   Kolejną definicję (funkcjonalną) gospodarstwa rolnego zawiera art. 6 pkt. 3 i 4 ustawy z 20.12.1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (Dz.U. z 1993 r. Nr 71, poz. 342 ze zm.) Za gospodarstwo rolne uważa się "każde gospodarstwo służące prowadzeniu działalności rolniczej w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej, w tym produkcji ogrodniczej, sadowniczej, pszczelarskiej, rybnej i leśnej". Ponieważ ustawa obejmuje ubezpieczeniem społecznym rolników oraz pracujących z nim domowników, stąd też jest to konstrukcja obejmująca nie tylko własność, ale i inne formy władania (posiadanie samoistne, zależne czy bezumowne korzystanie).


2. Gospodarstwo rolne (jego część) jako przedmiot obrotu

   Gospodarstwo rolne (jego część) może być przedmiotem obrotu w znaczeniu szerszym (sensu largo) lub węższym (sensu stricto). Obrót w znaczeniu szerokim będzie obejmował te wszystkie sytuacje, których skutkiem jest zmiana podmiotu gospodarczego w gospodarstwie rolnym [producenta rolnego władającego gospodarstwem (jego częścią)] i to zarówno na podstawie czynności prawnych przenoszących własność (sprzedaż, zamiana, darowizna, dożywocie, dział spadku itp. oraz umowy dzierżawy, najmu, orzeczenia o stwierdzenie nabycia spadku itp.) jak i zobowiązujących, gdzie strona nabywa tytuł prawny do władania gospodarstwem rolnym (jego częścią) np. dzierżawa, najem dziedziczenie gospodarstwa rolnego, umowa z następcą. Obrót w wąskim znaczeniu obejmuje zmiany własnościowe w zakresie władania, toteż zaliczymy do nich czynności prawne prowadzące do zmiany prawa własności nieruchomości (rolnych, leśnych) lub gospodarstw rolnych (ich części) jako zorganizowanych całości gospodarczych opartych na własności nieruchomości lub gospodarstw rolnych (ich części).

   W świetle obowiązujących przepisów prawnorolnych zarówno pojęcie nieruchomości rolnej jak i gospodarstwa rolnego (z wyjątkiem definicji w ustawie o podatku rolnym) nie operuje kryterium obszarowym. Ustawa z 28.07.1990 r. o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 55, poz.321), z zasadzie zniosła graniczenia podmiotowe (dotyczące właściciela) jak i przedmiotowe (dotyczące nieruchomości rolnych, gospodarstw rolnych) w obrocie, prowadząc tym samym do pełnej liberalizacji obrotu gruntami rolnymi. Z dniem wejścia w życie noweli do k.c. tj. 1.10.1990 r. zniesione zostały wymogi dotyczące kontroli kwalifikacji nabywców gruntów rolnych oraz ograniczenia obszarowe. Szczególne regulacje zawierają przepisy k.c. regulujące znoszenie współwłasności gospodarstwa rolnego, ustawowe dziedziczenie gospodarstw rolnych, dział spadku (będzie o nich mowa poniżej). Jak się wydaje jest to zjawisko przejściowe, jeśli się zważy, że we wszystkich krajach członkowskich Unii Europejskiej występuje kontrola obrotu nieruchomościami rolnymi, a Polska jako członek stowarzyszony zobowiązana jest do pełnej harmonizacji przepisów wewnętrznych do momentu nabycia pełnego członkowstwa. Natomiast z mocy ustawy o ubezpieczeniu emerytalno-rentowemu ubezpieczeniu podlega rolnik, którego gospodarstwo rolne obejmuje obszar użytków rolnych powyżej 1 ha przeliczeniowego.
   Zniesienie ograniczeń w obrocie spowodowało, że znacznemu zawężeniu uległ zakres materii normatywnej w zakresie przeniesienia własności nieruchomości rolnej. Do przeniesienia własności nieruchomości rolnej , gospodarstwa rolnego (lub jego części) nadal mają zastosowanie przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości dotyczące wymagań co do formy aktu notarialnego (art. 158 k.c.), niemożności przeniesienia własności nieruchomości z zastrzeżeniem warunku lub terminu (art. 157 k.c.), czy możliwości nabycia nieruchomości rolnych powyżej 1 ha przez cudzoziemca wyłącznie po uzyskaniu zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.

   Odrębna kodeksowa prawnorolna regulacja obejmuje zagadnienia:

1. pojęcia nieruchomości rolnej (art. 461 k.c.) oraz gospodarstwa rolnego (jego części) jako przedmiotu obrotu,

2. obrotu udziałami we współwłasności nieruchomości rolnej (art. 166 § 1 k.c.),

3. zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego,

4. dziedziczenia gospodarstw rolnych z ustawy,

5. dzierżawy gruntów rolnych,
   Pozakodeksowe prawnorolne akty normatywne regulują:

6. przekazywanie gospodarstw rolnych w zamian za emeryturę lub rentę,

   ad. 1/ - była o tym mowa w artykule poświęconym pojęciu nieruchomości rolnej i jej elementom oraz w niniejszego artykułu. pkt. 1 lit. b.    ad. 2/ Art. 166 § 1 k.c. przewiduje szczególne zasady obrotu przy sprzedaży przez właściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału. Stosownie do postanowień art. 198 k.c. każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. To prawo doznaje ograniczeń w przypadku sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, albowiem pozostałym współwłaścicielom przysługuje ustawowe prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Umowa sprzedaży udziału (lub jego części) może być sporządzona warunkowo, a o jej treści należy powiadomić wszystkich współwłaścicieli uprawnionych do pierwokupu. Mają oni miesięczny termin do złożenia oświadczenia. Dopiero po upływie tego terminu lub gdy zrzekną się w sposób wyraźny tego prawa następuje przeniesienie prawa własności udziału lub jego części na nabywcę (kupującego)- art. 596-602 k.c.

To prawo przysługuje współwłaścicielom z trzema wyjątkami, gdy:

1. współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem,

2. nabywcą sprzedanego udziału jest inny współwłaściciel,

3. nabywcą sprzedanego udziału jest osoba, która dziedziczyłaby (z ustawy) gospodarstwo rolne po zbywcy (współwłaścicielu).

   Prawo pierwokupu przysługuje wyłącznie przy sprzedaży udziału, zatem nie ma zastosowania w razie nieodpłatnego zbycia udziału albo w przypadku zbycia udziału w zamian za dożywocie.

   ad. 3/ Zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego zaliczamy do obrotu sensu stricto. Polega ono na likwidacji stosunku własności wspólnej i przekształceniu jej we własność tylko jednego podmiotu. Zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego jest o tyle zabiegiem trudnym, że zawsze chodziło będzie o pogodzenie dwóch przeciwstawnych sobie tendencji:
1/ ułatwienia wyjścia z niepodzielności, który jest stanem tymczasowym,
2/ zachowania określonej struktury gospodarstw rolnych.

   Pierwsza tendencja wyraża się w ogólnych zasadach dotyczących zniesienia współwłasności, o czym mowa w art. 210 k.c. - "każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności może nastąpić na mocy:

1. umowy, w przypadku zgody między współwłaścicielami co do zasady i sposobu podziału nieruchomości,

2. orzeczenia sądowego - w razie sporu pomiędzy współwłaścicielami. Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu (art. 220 k.c.). W zasadzie zniesienie współwłasności powinno nastąpić w naturze, chyba że podział byłby sprzeczny z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej (art. 211 i 212 k.c.). W praktyce oznacza to, że po podziale (zgodnie z zasadami ekonomiki) powstaną samodzielne jednostki gospodarcze zdolne do produkcji rolnej. Dopiero, gdy podział w naturze jest niemożliwy, można gospodarstwo przyznać jednemu ze współwłaścicieli zapewniając pozostałym spłaty lub też sprzedać nieruchomość rolną na licytacji i dokonać podziału uzyskanych pieniędzy (tzw. dział cywilny).

   Szczególne regulacje dotyczące ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych przy zniesieniu współwłasności zawierają przepisy art. 213 i następne k.c. Zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego oznacza, że przedmiotem tej czynności nie jest rzecz w rozumieniu art. 45 k.c., ale zbiór rzeczy stanowiących zorganizowaną całość gospodarczą, bliską pojęciu mienia w rozumieniu art. 44 k.c., a więc własność i inne prawa majątkowe. Przedmiotem zniesienia współwłasności jest gospodarstwo jako zorganizowana całość gospodarcza, w jej skład wchodzą tylko te składniki, które objęte są tytułem prawnym własności. Ponieważ przedmiotem zniesienia współwłasności jest zorganizowana całość gospodarcza, stąd też art. 213-218 k.c. zawierają odstępstwa od zasad uniwersalnych i zawierają rozwiązania szczególne.

Sądowe zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego dotyczy:
   1) określenia warunków i sposobów podziału gospodarstwa będącego przedmiotem własności wspólnej (art. 213-215 k.c.),
   2) ustalenia spłat z tytułu zniesienia współwłasności gospodarstwa (art. 216 k.c.),
   3) przyznania uprawnień współwłaścicielowi do dalszego zamieszkania w gospodarstwie rolnym (po zniesieniu współwłasności) na zasadach określonych w art. 218 k.c., a w przypadku zredukowania należnych współwłaścicielowi spłat uprawnienie do żądania wydanie korzyści, w przypadku sprzedaży tego gospodarstwa przed upływem 5 lat od uprawomocnienia się orzeczenia sądowego o zniesieniu współwłasności gospodarstwa rolnego (art. 217 k.c.).^6/

   ad. 4/ Obrót nieruchomościami rolnymi, gospodarstwem rolnym (lub jego częścią) może dokonać się w ramach instytucji dziedziczenia . Dziedziczenie gospodarstw rolnych zaliczamy do przepisów regulujących tzw. obrót rodzinny. Do obrotu rodzinnego może dojść także na podstawie umowy darowizny (art. 888-902 k.c., umowy dożywocia (art. 908-916 k.c.) czy też pozakodeksowej umowy nazwanej: umowy z następcą (art. 84-91 ustawy z 20.12.1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników).

   Nowela do kodeksu cywilnego z 28.07.1990 r. znacznie zawężyła zakres zastosowania przepisów szczególnych regulujących dziedziczenie gospodarstw rolnych (art. 1058-1087 k.c.) Uchyliła ona przepisy art. 1065 k.c., które wprowadzały ograniczenia w dziedziczeniu gospodarstw rolnych na mocy testamentu. Aktualnie spadkodawca (właściciel, posiadacz samoistny) może swobodnie rozporządzać gospodarstwem rolnym w testamencie według ogólnych zasad prawa spadkowego. Po wejściu w życie noweli tj. po 1.10.1990 r. utrzymane zostały w mocy tylko znowelizowane przepisy regulujące dziedziczenie gospodarstw rolnych z ustawy. Szczególne zasady dziedziczenia z ustawy gospodarstw mają zastosowanie tylko do takich gospodarstw, których powierzchnia gruntów rolnych przekracza 1 ha. Znowelizowane przepisy mają odpowiednie zastosowanie do dziedziczenia wkładów gruntowych w rolniczej spółdzielni produkcyjnej oraz działki przyzagrodowej i siedliskowej, jeżeli należą do spadku (art. 1086 i 1087 k.c.)^7/.

   Zasady dziedziczenia ustawowego gospodarstw rolnych są oparte na ogólnych regułach k.c. dotyczących dziedziczenia (art. 931 -935 k.c.), z tym, że wprowadzono istotne wyjątki dotyczące:
   1/ kręgu spadkobierców powołanych do spadku obejmującego gospodarstwo rolne (art. 1059-1060 i 1062 k.c.) ^8/,
   2/ okoliczności uzasadniających zastosowanie do dziedziczenia gospodarstwa rolnego reguł ogólnych (art. 1063 k.c.),
   3/ zasad dziedziczenia gospodarstwa rolnego przez Skarb Państwa z ustawy (art. 935 § 3 k.c.).

   Dział spadku obejmujący gospodarstwo rolne odbywa się według ogólnych zasad prawa spadkowego z uwzględnieniem przepisów szczególnych art. 1070 k.c. W razie podziału gospodarstwa rolnego, które należy do spadku, mają zastosowanie odpowiednio przepisy o podziale gospodarstwa rolnego przy zniesieniu współwłasności (art. 213-218 k.c.). Jeśli gospodarstwo rolne było przedmiotem zapisu, wówczas wykonanie takiego zapisu nastąpi według zasad określonych w art. 1067 k.c. Natomiast jeśli spadkobierca zostawił testament, a w skład spadku wchodzi gospodarstwo rolne, wówczas ustalenie zachowku nastąpi na zasadach określonych w art. 991-1011 k.c.) z uwzględnieniem tytułu X prawa spadkowego oraz odpowiednio art. 216 k.c.

   Przepisy kodeksu cywilnego w brzmieniu ustawy z 28.07.1990 r. mają zastosowanie do spadków otwartych z dniem wejścia w życie ustawy tzn. od dnia 1.10.1990 r. Natomiast do spadków otwartych przed tą datą mają zastosowanie przepisy k.c. w brzmieniu ustalonym ustawą z 26.03.1982 r. ^9/

   ad. 5. Obrót dzierżawny prowadzi do zmiany podmiotów użytkujących grunty rolne, stąd też zaliczany jest do obrotu sensu largo. Z ekonomicznego punktu widzenia prowadzi do zorganizowania gospodarstwa rolnego jako jednostki wytwórczej w rolnictwie. Toteż można powiedzieć, że pełni te same funkcje co obrót własnościowy. Zaletą dzierżawy jest łatwość nawiązania i rozwiązania stosunku dzierżawy, co pozwala dostosować wielkość gospodarstwa do potrzeb i możliwości, przede wszystkim produkcyjnych i finansowych producenta rolnego. Tym samym dzierżawa stwarza warunki do optymalnego wykorzystania ziemi, innych środków produkcji i rezerw pracy. Z uwagi jednak na brak w k.c. przepisów dających dzierżawcy większe poczucie trwałości i ciągłości, co jest niezwykle ważne z uwagi na jej funkcje produkcyjne, jest ona niezbyt efektywną formą zagospodarowania gruntów. Umowa dzierżawy nawiązuje umowny stosunek zobowiązaniowy regulowany przepisami art. 693-709 k.c. oraz odpowiednio przepisami o najmie (art. 659 -692 k.c.). Kodeks cywilny w sposób bardzo ogólny określa ramy stosunku dzierżawnego, albowiem powołane przepisy art. 693-709 mają uniwersalny charakter (dotyczą różnorodnych rodzajów rzeczy) i nie uwzględniają specyfiki produkcji rolnej. W praktyce najczęściej przedmiotem dzierżawy są grunty rolne, ale tylko 4 przepisy odnoszą się specjalnie do gruntów rolnych (art. art. 695 § 2, 701, 704, 706 k.c.). Trwałość dzierżawy gruntów rolnych jest bardzo krucha. Wydzierżawiający może jednostronnie rozwiązać umowę dzierżawy ze skutkiem natychmiastowym (bez wypowiedzenia) w przypadku: poddzierżawy gruntu (art. 698 k.c.), pozostawaniu w zwłoce z zapłatą czynszu przy spełnieniu warunków z art. 703 k.c., używaniu przedmiotu dzierżawy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem rzeczy (art. 667 § 2 w związku z art. 694 k.c.). Natomiast dzierżawca może wypowiedzieć dzierżawę z zachowaniem ustawowych terminów (art. 704 k.c.) Zgodnie z treścią art. 693 § 1 k.c. "Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków". Lektura tego przepisy pokazuje, że nie uwzględnia on elementów konstrukcyjnych gospodarstwa rolnego, bo przecież przedmiotem dzierżawy może być (i jest zazwyczaj gospodarstwa rolne lub jego część). Stąd też wysuwane są postulaty wyodrębnienia w polskim ustawodawstwie - na wzór zachodnioeuropejski - umowy dzierżawy gruntów rolnych ^10/, albowiem model dzierżawy gruntów rolnych z k.c. jest obowiązujący o tyle, o ile strony umowy dzierżawy nie skorzystają ze swobody kształtowania tego stosunku, a taką możliwość daje art. 3531 k.c. W praktyce obserwuje się powszechny brak pisemnych umów dzierżawnych (za wyjątkiem zawieranych przez rolników w celu nabycia świadczeń emerytalno-rentowych) co przekreśla ochronę długoletnich dzierżawców przed niebezpieczeństwem wypowiedzenia przez nowonabywcę. Takim środkiem ochrony dzierżawcy zarówno gruntów prywatnych jak i państwowych jest prawo pierwokupu z art. 695 § 1 k.c. Instytucją podobną do dzierżawy jest użytkowanie w zamian za uiszczanie wyłącznie podatków i innych ciężarów publicznych tzw. dzierżawa bezczynszowa. Występuje na gruntach marginalnych (znajdujących się na granicach opłacalności) i mają do niej zastosowanie odpowiednio przepisy o dzierżawie (art. 708 k.c.).
Kodeksowy model dzierżawy odnosi się generalnie do wszystkich dzierżaw. Bardziej szczegółowa regulacja prawna dotyczy gruntów Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Zawierają ją przepisy rozdziału 8 ustawy z 19.10.1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz rozporządzenia Ministra Skarbu Państwa z dnia 8.08.1997 r. w sprawie określenia szczegółowego trybu sprzedaży nieruchomości i ich części składowych, warunków rozkładania cen sprzedaży na raty, stawki szacunkowej gruntów oraz trybu przeprowadzania przetargów na dzierżawę ^11/. Przedmiotem dzierżawy może być mienie wchodzące w skład Zasobu na zasadach określonych w art. 38 a ustawy i w trybie przetargu pisemnego lub publicznego przetargu ustnego (art. 39). Nie pobiera się czynszu za użytki rolne klasy VI. Prezes Agencji może zwolnić dzierżawcę z opłaty czynszu na warunkach określonych w umowie:
1/ w okresie pierwszych trzech lat dzierżawy użytków rolnych odłogowanych co najmniej przez okres jednego roku przed dniem zawarcia umowy;
2/ na okres nie dłuższy niż pięć lat, w przypadkach uzasadnionych stanem przedmiotu dzierżawy lub realizacją inwestycji tworzących nowe miejsca pracy (art. 40).

   ad. 6. Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę lub rentę może na stąpić na zasadach i w trybie określonym w ustawie z 20.12.1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników, i może to nastąpić na podstawie:
1/ umowy z następcą lub
2/ decyzji administracyjnej o przejęciu gospodarstwa rolnego do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa.

   1/ Umowa z następca zaliczana jest do form obrotu rodzinnego. Jest umową szczególną, albowiem wiąże problem następstwa w gospodarstwie z ubezpieczeniem emerytalno-rentowym. Jej niewątpliwą zaletą jest bezkolizyjne przekazanie gospodarstwa rolnego następcy "w ruchu". Przekazanie gospodarstwa rolnego za życia osobie fizycznej młodszej od rolnika o co najmniej 15 lat pozwala na znacznie wcześniejsze usamodzielnienie się następcy niż to ma miejsce w przypadku przekazania gospodarstwa na podstawie umowy darowizny czy umowy dożywocia, a więc w czasie, gdy rodzice osiągają wiek starczy. Treść umowy z następcą , formę jej zawarcia, przesłanki jej rozwiązania jak i przesłanki rozwiązania umowy rzeczowej zawartej w wykonaniu zobowiązania wynikającego z tej umowy określają przepisy art. 84-89 ustawy. Umowa z następcą nie ma charakteru nieodpłatnego. Mogą w niej znaleźć się postanowienia - poza wymienionymi w art. 84 - określające wzajemne świadczenia rolnika i następcy zarówno w okresie przed, jak i po przeniesieniu prawa własności gospodarstwa rolnego na następcę. Zobowiązania następcy względem rolnika, w braku uregulowań umownych, precyzuje art. 88 ustawy. Rolnik po przeniesieniu prawa własności gospodarstwa rolnego na następcę może żądać od niego świadczeń przewidzianych w art. 908 k.c. w zakresie uzasadnionym potrzebami rolnika i członków jego rodziny oraz warunkami majątkowymi i osobistymi następcy, z uwzględnieniem jego nakładów pracy w gospodarstwie rolnika przed objęciem gospodarstwa. Jeśli objęcie gospodarstwa nastąpi przed nabyciem przez rolnika świadczeń emerytalnych lub rentowych, rolnik może żądać od następcy także świadczeń pieniężnych w wysokości nie przekraczającej połowy emerytury lub renty, chyba że strony w umowie postanowiły inaczej.

   2/ W sytuacji, gdy rolnik nabył prawo do emerytury rolniczej lub renty rolniczej i nie ma następcy (nie zawarł z nim umowy) oraz nie ma możliwości sprzedaży tego gospodarstwa rolnego co najmniej po cenie odpowiadającej jego oszacowaniu według przepisów art. 30 ustawy z 19.19.1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa , może wystąpić z wnioskiem do Agencji o odpłatne przejęcie tego gospodarstwa do Zasobu Własności Rolnej. Przejęcie do Zasobu następuje na zasadach i w trybie przepisów rozporządzenia Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 18.11.1992 r. w sprawie stwierdzenia niemożliwości sprzedaży nieruchomości przez osoby uprawnione do emerytury lub renty z ubezpieczenia społecznego rolników oraz przejmowania tych nieruchomości na Skarb Państwa.^12/ Przejęcie nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego następuje za odpłatnością w wysokości 25% jej oszacowania, obliczonej na dzień wydania decyzji.

Szukasz gotowej pracy ?

To pewna droga do poważnych kłopotów.

Plagiat jest przestępstwem !

Nie ryzykuj ! Nie warto !

Powierz swoje sprawy profesjonalistom.

---