Technika wskaźnikowa Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe. Technika wskaźnikowa nie daje się zastosować i czasem jest niebezpieczna w stosowaniu ze względu na możliwość złego wskazania ceny wskaźnikowej. Cena ta musi być aktualna i lokalna obiera się ją dla całego obiektu. Technikę ta można stosować gdy znajdziemy obiekt bardzo podobny do wycenianego i gdy jesteśmy przekonani ze cena wskaźnikowa jest właściwa. Cena ta musi odnosić się do konkretnych kosztów danego obiektu a nie do ceny rynkowej. Procedura wyceny: 1.inwentaryzacja i Obmiarowanie przedmiotu wyceny 2. ustalenie jednostek odniesienia 3. ustalenie ceny wskaźnikowej dla przyjętej jednostki odniesienia na podstawie publikowanych notowań cen bieżących oraz analiz własnych 4. określenie szacunkowego kosztu opracowania dokumentacji i nadzoru inwestorskiego 5. obliczenia kosztu odtworzenia w stanie nowym 6. określenie wartości zużycia obiektu 7. określenie wartości odtworzeniowej przedmiotu wyceny na moment wyceny: WB =Q * Cjq*(1+Wkd) Q- ilość jednostek odniesienia, Cjq- cena wskaźnikowa jednostek odniesienia

Podejście mieszane Metody i techniki wycen w podejściu mieszanym wynikają z przepisów prawa albo ze specyfiki nieruchomości. Gdy istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejść porównawczego, do­chodowego i kosztowego- wartość można określić w podejściu mieszanym. Metody i techniki stosowane w tym podejściu mogą być kompilacją metod sto­sowanych w podejściach: porównawczym, do­chodowym i kosztowym. Metody : pozostałościowa, wskaźników szacunkowych, kosztów likwidacji.

Metoda koszt likwidacji Wartości nieruchomości jest równa kosztowi nabycia gruntu, pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu. Za koszt nabycia gruntów przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach. Koszty likwidacji części składowych gruntu ustala się przy użyciu technik :elementów scalonych, wskaźnikowej, szczegółowej. Wartość nieruchomości powiększa się o wartość materiałów pozostałych po likwidacji części składowych gruntu. Stosuje się jeżeli części składowe gruntu są przeznaczone do likwidacji. Do likwidacji powinny być przeznaczone obiekty o zużyciu ponad 70 %.Zastosowanie metody kosztów likwidacji do określenia wartości ryn nier wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym (według Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W wyniku zastosowania metody kosztów likwidacji określana jest wartość rynkowa. Nakłady rzeczowe ustala się najczęściej na podstawie Katalogu Nakładów Rzeczowych nr 4-04 „Roboty rozbiórkowe i wyburzeniowe budynków i budowli”. W katalogu tym podane są kosztorysowe nakłady rzeczowe na elementy i roboty występujące w trakcie rozbierania i wyburzania budynków i budowli.

Procedura szacowania mat bud wywiad terenowy (inwentaryzacja i obmiarowanie), wyspecyfikowanie materiałów budowlanych możliwych do odzyskania, które mogą być ponownie wykorzystane, określenie ilości danego materiału w danym obiekcie (J_i), określenie procentowego wskaźnika odzysku materiałów budowlanych (O_i), określenie wartości poszczególnych materiałów, które zostały odzyskane: przemnożenie ilości materiałów przez cenę zakupu (C_ji) określoną jak dla nowych materiałów, pomniejszenie wartości materiałów o zużycie techniczne (S_zi) wyrażone procentowo. Wn = Σ J_i * O_i * C_ji *(1-Szi )/100 Wielkość odzysku zależy od technologii rozbiórki, jaką zastosowano (ręczna, przy zastosowaniu maszyn). Rzeczoznawca powinien obowiązkowo zaznaczyć taką informację w operacie szacunkowym. Przy użyciu techszczegółowej koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót. Przy użyciu tech elementów scalonych koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót. Przy użyciu tech wskaźnikowej koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe. Przy użyciu powyższych technik uwzględnia się koszty dokumentacji i nadzoru. Koszty robót rozbiórkowych K_ro = R + M + S + K_p + Z R - kosztorysowa stawka robocizny, M - jednostkowe ceny materiałów, S - ceny najmu sprzętu i transportu technologicznego, K_p - koszty pośrednie, Z- zysk jednostki wykonującej roboty. Wr W_n= W_g + W_m - K_ro -O_s W_g - wartość rynkowa gruntu, W_m - wartości możliwych do odzyskania materiałów, K_ro - koszty robót rozbiórkowych, O_s - opłata za składowanie gruzu na wysypisku

---