Prawo Pierwokupu Nieruchomości Rolnej. Prawo pierwokupu nieruchomości rolnej przysługuje kolejno: dzierżawcy, współwłaścicielowi, gminie, Skarbowi Państwa i Agencji Nieruchomości Rolnych. Pierwokup współwłaściciela Współwłaścicielowi przysługuje prawo pierwokupu w przypadku spełnienia następujących przesłanek: sprzedaż udziału nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub prawną inną niż Agencja Nieruchomości Rolnej, pozostali właściciele prowadzą na gruncie wspólnym gospodarstwo rolne. Sankcją za niedochowanie prawa pierwokupu współwłaściciela jest nieważność transakcji. Prawo pierwokupu współwłaściciela jest wyłączone w następujących sytuacjach: współwłaściciel prowadzący gospodarstwo sprzedaje razem z udziałem to gospodarstwo, nabywcą jest inny współwłaściciel, nabywcą jest osoba dziedzicząca po sprzedawcy. W przypadku wykonywania prawa pierwokupu przez współwłaściciela nie ma możliwości sądowego miarkowania cen. Pierwokup dzierżawcy Dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości rolnej w przypadku spełnieniu następujących przesłanek: nieruchomość rolna jest sprzedawana przez osobę fizyczną lub prawną inną niż Agencja Nieruchomości Rolnych, dzierżawa była zawarta w formie pisemnej z datą pewną, dzierżawa była wykonywana co najmniej 3 lata od zawarcia umowy, sprzedawana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną. Jeżeli sprzedaż ma na celu uzyskanie renty strukturalnej, to dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu tylko wtedy, gdy po skorzystaniu z niego jego gospodarstwo będzie miało minimum 15 hektarów. Sankcją za niedochowanie prawa pierwokupu dzierżawcy jest nieważność transakcji. Prawo pierwokupu dzierżawcy jest wyłączone w następujących sytuacjach: nabycie przez spółdzielnię produkcji rolnej wkładu gruntowego w tej spółdzielni, nabywca to osoba bliska zbywcy, sprzedawcą nieruchomości jest Agencja Nieruchomości Rolnej, jeżeli dzierżawa była ustanowiona tylko na części sprzedawanej nieruchomości. Jeżeli w skład gospodarstwa rolnego wchodziła dzierżawiona nieruchomość rolna. W przypadku wykonywania pierwokupu przez dzierżawcę istnieje możliwość sądowego miarkowania cen. Pierwokup gminy Gminie przysługuje prawo pierwokupu, gdy sprzedawana jest: własność lub użytkowanie wieczyste nieruchomości rolnej położonej na obszarze przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele publicznej, własność nieruchomości rolnej, dla której wydano decyzję ustalającą lokalizację inwestycji celu publicznego, własność lub użytkowanie wieczyste nieruchomości rolnej wpisanej do rejestru zabytków. Prawo pierwokupu gminy musi być ujawnione w księdze wieczystej. Sankcją za niedochowanie prawa pierwokupu gminy jest nieważność transakcji. W przypadku wykonywania prawa pierwokupu przez gminę nie istnieje możliwość sądowego miarkowania cen. Pierwokup Agencji Nieruchomości Rolnych W przypadku braku dzierżawcy uprawnionego do pierwokupu albo niewykonania przez niego tego prawa prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy ANR działającej na rzecz Skarbu Państwa Agencji Nieruchomości Rolnych przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości rolnej, gdy sprzedaż dokonywana jest przez osobę fizyczną lub prawną inną niż ANR. Sankcją za niedochowanie prawa pierwokupu ANR jest nieważność transakcji. Istnieją sytuacje, w których ANR prawo pierwokupu nie przysługuje: nabycie przez spółdzielnię produkcji rolnej wkładu gruntowego w tej spółdzielni, nabywcą jest osoba bliska zbywcy, efektem transakcji jest powiększenie istniejącego wcześniej gospodarstwa rodzinnego, w obrocie nieruchomościami między kościelnymi osobami prawnymi, sprzedaż dotyczy nieruchomości związków wyznaniowych. W przypadku wykonywania prawa pierwokupu przez ANR istnieje możliwość sądowego miarkowania cen. Agencji Nieruchomości Rolnej przysługuje także prawo nabycia.

Zniesienie Współwłasności Gospodarstwa Rolnego. Artykuł 213 k.c. mówi o "zniesieniu współwłasności gospodarstwa rolnego", jednak w tym wypadku pojęcie gospodarstwa rolnego uchodzi w literaturze za nieprecyzyjne. Artykuł ten dotyczy głównie nieruchomości rolnych. Umowne zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej Umowa znosząca współwłasność gospodarstwa rolnego musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Nie podlega ono ograniczeniom dotyczących znoszenia współwłasności zawartych w kodeksie cywilnym. Podlega ograniczeniom wynikającym z ogólnych przepisów prawa umów oraz z ustawy o gospodarce nieruchomościami z 1997 roku, zakazującej co do zasady podziału nieruchomości rolnych na części mniejsze niż 0,3 hektara. Sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej Istnieje zasada, że sąd jest związany zgodnym wnioskiem właścicieli. Od tej zasady istnieją dwa wyjątki - jeżeli dotyczyłby podziału fizycznego, który byłby sprzeczny z: 1) przepisami ustawy lub pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości, 2) z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej. Gdy żaden ze współwłaścicieli nie chce otrzymać gospodarstwa rolnego, sąd zarządza podział cywilny. Rozliczenia ze spłat Spłaty przy sądowym zniesieniu współwłasności Podstawowe znaczenie ma porozumienie stron. Wobec braku takiego porozumienia obowiązuje zasada, że spłaty są w pełnej w wysokości. Istnieje możliwość ich obniżenia i rozłożenia na raty (maksymalnie do 10 lat) lub odroczenia terminu zapłaty, a także przyznania spłat w naturze. Istnieje też możliwość ponownych rozliczeń, gdy spłaty były wcześniej obniżone, a w wyniku zniesienia współwłasności gospodarstwo otrzymał współwłaściciel najbardziej odpowiedni do jego prowadzenia. Jeżeli taki współwłaściciel odpłatnie w ciągu 5 lat od zniesienia współwłasności nieruchomości rolne wchodzące w skład gospodarstwa rolnego, to powinien wydać pozostałym korzyści, jakie uzyskał z obniżenia spłat. Taka możliwość nie istnieje przy zbyciu dokonywanym dla zapewnienia racjonalnego prowadzenia gospodarstwa rolnego. Spłaty przy umownym zniesieniu współwłasności O spłatach przy umownym zniesieniu współwłasności decyduje wyłącznie wola stron. Mogą one nawet zrezygnować ze spłat. Zbywa 3.Nabycie nieruchomości rolnych przez cudzoziemców. Nabycie nieruchomości rolnej położonej w Polsce o pow. Przekraczającej 1ha oraz położonej w strefie nadgranicznej (bez względu na obszar) wymaga uzyskania zezwolenia (decyzji administracyjnej) wydanego przez ministra właściwego, jeżeli sprzeciwu nie wniesie minister właściwy do spraw rozwoju wsi. Nabycie nieruchomości rolnych i leśnych po upływie 12 lat, a w przypadku drugiego domu po upływie 5 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej zostanie uwolnione z obowiązku uzyskania zezwolenia w każdym przypadku gdy nabywcą będzie cudzoziemiec będący obywatelem lub przedsiębiorcą państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Natomiast ustawa w art.8 ust.2 wprowadza rewolucyjny zapis odnośnie braku konieczności uzyskania zezwolenia przez cudzoziemców będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego Zgodnie z tymi postanowieniami zwolnione z uzyskania zezwolenia przez tych cudzoziemców jest : 1. nabycie działek o przeznaczeniu innym niż rolne i leśne 2. nabycie nieruchomości rolnych jeżeli cudzoziemiec jest ich dzierżawcą : w województwach: dolnośląskim, kujawsko-pomorskim, lubuskim, opolskim, pomorskim, warmińsko-mazurskim, wielkopolskim, zachodnio-pomorskim - po upływie 7 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną, jeżeli przez ten okres osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w województwach : lubelskim, łódzkim, małopolskim, mazowieckim, podkarpackim, podlaskim, śląskim, świętokrzyskim - po upływie 3 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną, jeżeli przez ten okres osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, 3. nabycia drugiego domu, czyli w rozumieniu przepisów ustawy nabycie przez cudzoziemca będącego osobą fizyczną nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca jeżeli nabywca legalnie, nieprzerwanie zamieszkuje co najmniej 4 lata na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub nabywa ją w celu wykonywania działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług turystycznych. Nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, a także każda inna czynność prawna dotycząca udziałów lub akcji wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli w ich wyniku spółka będąca właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej stanie się spółką kontrolowaną. Nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli spółka ta jest spółką kontrolowaną, a udziały lub akcje nabywa lub obejmuje cudzoziemiec nie będący udziałowcem lub akcjonariuszem spółki. Nie dotyczy to jednak przypadków, gdy akcje spółki zostały dopuszczone do publicznego obrotu albo spółka jest właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na których nabycie nie jest konieczne uzyskanie zezwolenia (art. 8 ust. 1 pkt 1, 1a i 5 z zastrzeżeniem art. 8 ust. 3.)

4.Umowa z następcą Przez umowę z następcą rolnik będący właścicielem (współwłaścicielem) gospodarstwa rolnego zobowiązuje się przenieść na osobę młodszą od niego co najmniej o 15 lat (następcę) własność (udział we współwłasności) i posiadanie tego gospodarstwa z chwilą nabycia prawa do emerytury lub renty inwalidzkiej, jeżeli następca do tego czasu będzie pracować w tym gospodarstwie. Ponadto umowa z następcą może zawierać inne postanowienia, w szczególności dotyczące wzajemnych świadczeń stron przed i po przeniesieniu przez rolnika własności gospodarstwa rolnego na następcę (art. 84 ustawy). Umowa z następcą stanowi nowy typ umowy o charakterze umowy przedwstępnej, dającej następcy możliwość nabycia własności gospodarstwa pod warunkiem, że następca będzie w tym gospodarstwie pracował do czasu nabycia przez rolnika uprawnień emerytalnych (rentowych). Zobowiązania następcy względem rolnika, w braku innych uregulowań umownych, precyzuje art. 88 ustawy. Zgodnie z jego dyspozycją, rolnik po przeniesieniu własności gospodarstwa rolnego na następcę może żądać od niego świadczeń przewidzianych w art. 908 pkt 1 k.c. (umowa dożywocia). Umowa z następcą, jako, że zawarta jest pod warunkiem, rodzi tylko skutki zobowiązujące, i do przeniesienia własności - zgodnie z ogólną regułą art. 157 k.c. - potrzebne jest zawarcie umowy w celu wykonania umowy z następcą, o skutkach rozporządzających, przenoszących własność gospodarstwa rolnego na następcę. Obie te umowy wymagają formy aktu notarialnego. Stronami umowy jest rolnik oraz następca. Rolnik (pełnoletnia osoba fizyczna, zamieszkująca i prowadząca na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, osobiście i na własny rachunek , działalność rolniczą w pozostającym w jej posiadaniu gospodarstwie rolnym, w tym również w ramach grupy producentów rolnych. Umowę z następcą może zawrzeć rolnik, który uzyska w przyszłości prawo do emerytury lub renty inwalidzkiej. Musi więc on być objęty rolniczym ubezpieczeniem emerytalno - rentowym. Po tej stronie umowy nie może wystąpić rolnik, który ma już ustalone prawo do emerytury lub renty. Oznacza to w praktyce wyłączenie tych rolników którzy osiągnęli już wiek emerytalny. Podstawowym obowiązkiem rolnika jest przeniesienie własności i posiadania gospodarstwa rolnego na następcę z chwilą uzyskania emerytury lub renty, jeżeli następca do tego czasu będzie pracował w tym gospodarstwie. Przeniesienie własności może nastąpić także wcześniej , co przewiduje również ustawa ( art. 88 ust 2). Rolnikowi nie przysługuje jednak roszczenie o zawarcie umowy. W zakresie przeniesienia własności wykluczone jest żądanie zapłaty ceny na gospodarstwo. Postanowienia umowy powinny precyzować obowiązki rolnika związane z wykonywaniem przez następcę pracy w gospodarstwie rolnym. Chodzi zwłaszcza o dopuszczenie następcy do pracy, określenie jej zakresu, udostępnienie mieszkania, narzędzi potrzebnych do wykonywania pracy itp. Rolnik może zobowiązywać się do dostarczenia następcy środków utrzymania, zapłaty wynagrodzenia za świadczoną pracę czy zapewnienia następcy udziału w dochodach. Jeżeli rolnik przeniósł własność gospodarstwa rolnego na następcę przed nabyciem prawa do emerytury lub renty , a w umowie z następcą albo w umowie zawartej w celu jej wykonania nie postanowiono inaczej, to może on także żądać od następcy świadczeń pieniężnych w takim zakresie, jak dla wspomnianych świadczeń dożywotnich, ale w wysokości nie przekraczającej połowy emerytury podstawowej miesięcznie do czasu nabycia prawa do emerytury lub renty. Następcy przysługuje roszczenie o wykonanie umowy, tj. o zawarcie umowy przenoszącej własność i posiadanie gospodarstwa rolnego z chwilą nabycia przez rolnika emerytury lub renty. Może on dochodzić zawarcia tej umowy na drodze sądowej, jeżeli rolnik odmawia uczynienia zadość ciążącemu na nim obowiązkowi. Następca powinien przy tym wykazać że zachodzą przesłanki zawarcia umowy, w tym uzyskanie przez rolnika jednego z wymienionych praw. Roszczenie o zawarcie umowy przenoszącej własność gospodarstwa przedawnia się z upływem roku od dnia, w którym umowa ta miała być zawarta, tj. od dnia nabycia przez rolnika prawa do emerytury lub renty. ROZWIĄZANIE UMOWY Na żądanie rolnika sąd może rozwiązać umowę z następcą, jeżeli następca bez usprawiedliwionych powodów nie podjął albo zaprzestał pracy w gospodarstwie rolnika, nie wywiązuje się z obowiązków przyjętych w umowie lub postępuje w taki sposób, że nie można wymagać od rolnika, aby spełnił obowiązki względem następcy. Z kolei rozwiązanie umowy przenoszącej własność może nastąpić po rozważaniu interesów stron zgodnie z zasadami współżycia społecznego jeżeli następca: a) uporczywie postępuje wobec rolnika w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego, lub b) dopuścił się względem rolnika albo jednej z najbliższych mu osób rażącej obrazy czci bądź umyślnego przestępstwa przeciwko życiu, zdrowiu albo wolności, lub c) uporczywie nie wywiązuje się ze swych obowiązków względem rolnika wynikających z umowy lub z przepisów prawa.

6. Dzierżawa gruntów rolnych. Dzierżawa jest najbardziej rozpowszechnioną obligacyjną formą uzyskiwania przez producentów rolnych ziemi do swych gospodarstw. Wydzierżawiający , zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz (grunt rolny) do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, dzierżawca zaś zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz (art., 693 par1 k.c.) Czynsz dzierżawny może być określony w pieniądzach lub w inny sposób. W wypadku dzierżaw rolnych czynsz może odpowiadać określonej części plonów z dzierżawionego gruntu. Ponieważ tradycyjnie część ta zbliżona była do połowy uzyskiwanych plonów, stąd tego typu umowy dzierżawy noszą powszechnie nazwę umów połowicznych. Strona pozytywna umowy dzierżawy polega na tym że, dzierżawca może zorganizować albo powiększyć gospodarstwo rolne , nie wykładając poważnego i najczęściej przekraczającego jego możliwości płatnicze kapitału niezbędnego do nabycia własności ziemi. Również nie jego , a właściciela gruntu obciążają - przekraczające zakres zwykłej eksploatacji - nakłady związane z budynkami i trwałym wyposażeniem dzierżawionego gospodarstwa. Strona negatywna pozycji dzierżawcy jest konieczność płacenia często dość wysokiego czynszu, możliwość usunięcia go z gospodarstwa przez wydzierżawiającego, zanim zamortyzują się nakłady poczynione w gospodarstwie przez dzierżawcę, brak swobody produkcyjnej i konieczność uzgadniania z wydzierżawiającym istotniejszych decyzji co do sposobu prowadzenia gospodarki rolnej na dzierżawionym gruncie. Aktualnie można wyróżnić następujące podstawowe kierunki ewolucji modelu dzierżawy rolniczej w krajach Europy Zachodniej: dążenie zwłaszcza w okresie bezpośrednio po II wojnie światowej do szeroko pojętej ochrony czynszu dzierżawnego polegające na likwidacji czynszów typu połowicznego oraz ustawowe określenie maksymalnych stawek czynszów z tytułu dzierżawy gruntów rolnych. Ustawowe zapewnienie minimalnego czasu trwania dzierżawy rolnej. Ograniczenie możliwości arbitralnego skracania umowy przez wydzierżawiającego poprzez ustawowe wprowadzanie numerus clausus podstaw wypowiedzenia. Zapewnienie dzierżawcy większej swobody działalności gospodarczej na dzierżawionym gruncie oraz większej swobody dokonywania inwestycji o charakterze produkcyjnym bez zgody wydzierżawiającego. Rozwinięcie instytucji przysługującego dzierżawcy ustawowego prawa pierwokupu dzierżawionego gruntu umożliwiającej mu nabycie statusu właścicielskiego na tymże gruncie. Regulacje prawne dotyczące dzierżaw Przepisy kodeksu cywilnego Do czasu utworzenia AWRSP, umowy dzierżawy zawierane były jedynie na podstawie przepisów kodeksu cywilnego, które w sposób elastyczny regulują ich treść, zezwalają stronom na dużą dowolność. I tak: umowy dzierżawy mogą być zawierane ustnie lub pisemnie, na czas oznaczony lub nieoznaczony, czynsz dzierżawny może być wyrażony w pieniądzu; świadczeniach innego rodzaju (na przykład za utrzymanie); ułamkowej części pożytków. obowiązki dzierżawcy, pozostawione są do rozstrzygnięcia w umowie, z tym, że jeśli strony nie postanowią inaczej, dzierżawca zobowiązany jest w szczególności do: regulowania czynszu w wysokości i w sposób ustalony z wydzierżawiającym; wykonywania swego prawa zgodnie z wymogami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego; dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym ; uzyskania zgody na poddzierżawę; płacenia czynszu "z dołu" w terminach zwyczajowo przyjętych, a w przypadku braku takiego zwyczaju - półrocznie "z dołu", podstawowe prawa dzierżawcy dotyczą: używania i pobierania pożytków rolnych z nieruchomości; prowadzenia według własnego uznania działalności gospodarczej, w oparciu o dzierżawiona nieruchomość; pierwokup dzierżawionej nieruchomości, w razie przeznaczenia jej do sprzedaży, jeżeli dzierżawa zawarta była na okres dłuższy niż trzy lata, lub faktycznie trwała co najmniej 10 lat; żądania obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy, jeśli wskutek działalności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu; przekazania dzierżawy swoim spadkobiercom, Art. 706 KC określa zasady rozliczeń z tytułu nakładów na zasiewy pozostawione przez dzierżawcę na gruncie rolnym po zakończeniu dzierżawy. Warunkiem stosowania postanowień art. 706 KC jest istnienie po stronie dzierżawcy gruntu rolnego umownego obowiązku pozostawienia na koniec dzierżawy zasiewów na dzierżawionym gruncie. Jeżeli zatem dzierżawca pozostawiający zasiewy zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki udowodni, że przy obejmowaniu przezeń gruntu te same względy przemawiały za przekazaniem mu gruntu przez wydzierżawiającego wraz z zasiewami, czego jednakże wydzierżawiający nie dokonał, dzierżawcy przysługuje zwrot nakładów poczynionych na zasiewy. Oczywiście dzierżawca będzie się mógł ubiegać tylko o zwrot takich nakładów , które mieszczą się w ramach prawidłowej gospodarki i nie są nadmierne. prawa wydzierżawiającego, co do zasady również powinny być określone między stronami z tym, że wydzierżawiającemu przysługuje prawo: pobierania czynszu; rozwiązania bez zachowania terminu wypowiedzenia umowy dzierżawy, jeśli dzierżawca nie wywiązuje się z zawartej umowy, z zastrzeżeniem, że jeśli powodem rozwiązania umowy ma być nieuregulowanie czynszu, to wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę na 3 miesiące wcześniej; zastawu na rzeczach ruchomych (z tytułu zaległych zobowiązań dzierżawcy) znajdujących się w obrębie przedmiotu dzierżawy; żądania naprawienia szkody wyrządzonej przez dzierżawcę. obowiązki wydzierżawiającego. Podstawowym obowiązkiem wydzierżawiającego jest wydanie nieruchomości i pozostawienie jej w dyspozycji dzierżawcy, bez prawa ingerowania w prowadzoną przez niego działalność gospodarczą, umowa dzierżawy nieruchomości rolnej zawarta na czas nieoznaczony, jeśli strony nie postanowiły inaczej, może być wypowiedziana na jeden rok naprzód przed upływem roku dzierżawnego.  po rozwiązaniu umowy dzierżawy, strony powinny dokonać wzajemnych rozliczeń uwzględniających miedzy innymi stan nieruchomości i wartość poczynionych nieskonsumowanych przez dzierżawcę nakładów agrotechnicznych.

---