Nazwa ośrodka: MISTiA Kraków, Centrum Informacji Gospodarczej przy RAR "INWESTOR" sp. z o. o. w Rudzie Śląskiej, Agencja Rozwoju Regionalnego S.A. w Koninie
Tytuł pakietu: Gospodarka nieruchomościami Skarbu Państwa i Gminy
Grupa: Nieruchomości
Autor: Stanisław Marczyk
Aktualizacja: Janusz Baczewski
Data Aktualizacji: 27.11.03r.
Kompleksowym aktem prawnym regulującym problematykę gospodarki gruntami Skarbu Państwa i gmin jest ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 1997r. Nr 115, poz. 741 z pozn. zm.).
Wprowadzenie gospodarki rynkowej i przywrócenie gwarancji własności spowodowało, że nieruchomości stały się ważną dziedziną działalności gospodarczej. Są nie tylko lokatą kapitału, ale przede wszystkim przedmiotem inwestowania, hipotecznego zabezpieczenia kredytów czy w końcu źródłem dochodów. Niebagatelną rolę, w szczególności w realizacji celów rozwojowych, odgrywają nieruchomości stanowiące własności Skarbu Państwa i Gmin.
Dla obywateli i firm prywatnych podstawowym sposobem wejścia w posiadanie nieruchomości Skarbu Państwa lub gmin będzie uzyskanie wieczystego użytkowania lub kupno.
Organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami ( z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustawy oraz odrębnych ustaw) jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, a organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich zarządy.
Zasoby nieruchomości Skarbu Państwa i gmin.
W celu zapewnienia racjonalnej gospodarki nieruchomościami Skarbu Państwa, w ramach kompetencji przyznanych kierownikom urzędów rejonowych, jest tworzenie i prowadzenie zasobu nieruchomości Skarbu Państwa. Podobną kompetencję tworzenia gminnych zasobów nieruchomości przyznano zarządom gmin dla potrzeb ich rozwoju, a w szczególności na cele realizacji budownictwa mieszkaniowego, inwestycji infrastruktury technicznej, przyciągania inwestorów.
Ustawa dopuszcza wszelkie formy gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa i gmin, pozostającymi w ich zasobach, a więc:
sprzedaż,
zamianę,
zrzeczenie się,
oddanie w użytkowanie wieczyste,
najem,
dzierżawę,
użyczenie,
oddanie w trwały zarząd,
obciążenie prawami rzeczowymi,
wniesienie tytułem aportu do spółek,
przekazanie jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych i komunalnych,
przekazanie jako majątek fundacji,
darowizny na cele publiczne,
darowizny między podmiotami mienia publicznego.
Darowizn dokonuje starosta, za zgodą wojewody (nieruchomość będąca własnością Skarbu Państwa) lub za zgodą rady lub sejmiku (nieruchomość będąca własnością jednostki samorządu terytorialnego). W umowie darowizny określa się cel, na który nieruchomość jest darowana. W przypadku nie wykorzystania nieruchomości na ten cel, darowizna może być odwołana.
Zbywanie nieruchomości Skarbu Państwa i gmin.
Przy zbywaniu nieruchomości Skarbu Państwa i gmin obowiązuje zasada jawności polegająca na sporządzaniu wykazów nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, oddania w użytkowanie wieczyste, najem lub dzierżawę i podania ich do publicznej wiadomości.
Regułą jest przetarg, który organizuje i przeprowadza odpowiednio kierownik urzędu rejonowego lub zarząd gminy.
Od tej reguły są liczne wyjątki. I tak bezprzetargowy tryb zbywania nieruchomości Skarbu Państwa i gmin ma miejsce, gdy:
nieruchomość jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu,
zbycie nieruchomości następuje między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz między tymi jednostkami,
nieruchomość jest zbywana osobom fizycznym i osobom prawnym, które prowadzą działalność: (charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportowo-turystyczną, na cele nie związane z dzielnością zarobkową)
zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny,
sprzedaż następuje na rzecz użytkownika wieczystego,
przedmiotem zbycia są części nieruchomości niezbędne do poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej - jeżeli nie mogą one być zbyte jako odrębne nieruchomości,
nieruchomość ma stanowić aport do spółek albo wyposażenie nowo tworzonej osoby prawnej,
za zgodą wojewody lub odpowiedniej rady gminy w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe lub realizację infrastruktury technicznej dla podmiotów, których te cele są działalnością statutową.
Ustalanie cen i opłat za użytkowanie wieczyste.
Ceny nieruchomości Skarbu Państwa i gmin ustala się na podstawie ich wartości określonych przez rzeczoznawców majątkowych.
Przy sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu, cena wywoławcza w pierwszym przetargu nie może być niższa od jej wartości. W drugim przetargu może być obniżona jednak nie niżej niż 50% tej wartości. Jeżeli przetargi nie przynoszą rezultatów, cenę nieruchomości ustala się w wysokości ustalonej z jej nabywcą.
Przy sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość - przy czym odpowiednio wojewoda lub rada gminy mogą wyrazić zgodę na udzielenie bonifikaty od tej ceny jeżeli nieruchomość jest sprzedawana na określone cele.
Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Stawka procentowa pierwszej opłaty wynosi 15-25% ceny nieruchomości gruntowej. Opłata pierwsza za oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste w drodze bezprzetargowej może być rozłożona na nieoprocentowane raty.
Wysokość stawek procentowych opłat rocznych jest uzależniona od celu na jaki nieruchomość została oddana i wynosi od 0,3% do 3%. Opłaty roczne wnosi się w terminie do 31 marca każdego roku, z góry za dany rok.
W szeregu przypadkach do opłaty pierwszej i opłat rocznych mogą być również stosowane bonifikaty. Opłaty roczne mogą być również aktualizowane, ale tylko w przypadku zmiany wartości nieruchomości i nie częściej niż raz w roku.
Pierwszeństwo w nabywaniu nieruchomości Skarbu Państwa i gmin.
Dla poszanowania praw nabytych, załatwienia roszczeń oraz zrekompensowania części strat poniesionych przez dawnych właścicieli na skutek utraty własności nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa, wprowadzono dla niektórych osób upoważnienie do pierwszeństwa w nabywaniu nieruchomości z zasobów.
Gdy gmina lub Skarb Państwa zamierzają sprzedać nieruchomości mają obowiązek powiadomić o tym zamiarze osoby posiadające prawo pierwszeństwa w jej nabyciu. Prawo to nie jest tożsame z prawem pierwokupu.
Jeżeli osoby te zechcą z prawa tego skorzystać, zbycie nieruchomości może nastąpić tylko na ich rzecz. Z prawa pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości mogą skorzystać osoby fizyczne lub prawne, którym:
przysługuje roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy przepisów prawa, tj. z mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami lub odrębnych ustaw. Przepisy dotyczące pierwszeństwa same w sobie takich roszczeń nie przyznają. Honorują jednak roszczenia przyznane innymi przepisami, np. roszczenia osób, które wybudowały garaże na gruntach Skarbu Państwa lub gminy z własnych środków posiadając zezwolenie na ich budowę,
są poprzednimi właścicielami lub ich następcami prawnymi zbywanej nieruchomości, a nieruchomość została przejęta przed 5 grudnia 1990r. na skutek wywłaszczenia, nacjonalizacji lub komunalizacji,
są najemcami lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.
Prawa pierwszeństwa nie stosuje się wobec osób:
które zbyły nieruchomość dobrowolnie (w drodze umowy) na rzecz gminy lub Skarbu Państwa,
których adres nie jest znany,
których nieruchomość została przejęta po 5.12.1990r.,
które weszły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego w inny sposób niż w drodze decyzji administracyjnej,
które nie zaoferują ceny ustalonej zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Przekazywanie nieruchomości Skarbu państwa i gmin w trwały zarząd.
Osoby prawne i obywatele z reguły nabywają nieruchomości od Skarbu państwa i gmin na własność albo w użytkowanie wieczyste. Jest jednak wiele jednostek organizacyjnych takich jak wojsko, policja, sądy, organy administracyjne, zakłady budżetowe, które nie posiadają osobowości prawnej, a muszą być wyposażone w nieruchomości, które są niezbędne do ich działalności. Tym jednostkom przysługuje do nieruchomości prawo trwałego zarządu. Jest to prawo, co prawda niezbywalne, ale pozwala na zabudowę nieruchomości, czy nawet oddanie jej osobie trzeciej w najem, dzierżawę lub użyczenie, w przypadku, jeżeli będzie ta nieruchomość czasowo zbędna tej jednostce.
Ustanowienie prawa trwałego zarządu odbywa się przede wszystkim w drodze decyzji odpowiednio kierownika urzędu rejonowego w stosunku do nieruchomości Skarbu Państwa lub zarządu gmin, dla nieruchomości komunalnych. W wąskim zakresie w odniesieniu do nieruchomości na potrzeby statutowe Kancelarii Sejmu, Senatu, Prezydenta Rzeczpospolitej , Naczelnych i Centralnych organów państwa - kompetencje te przysługują Ministrowi Spraw Wewnętrznych i Administracji. Generalnie trwały zarząd wygasa z upływem czasu, na jaki był ustanowiony. Jeżeli jednak nieruchomość nie została zagospodarowana zgodnie z decyzją o przekazaniu w trwały zarząd, bądź jednostka organizacyjna nie zawiadomiła organu nadzorującego o oddaniu jej w najem, dzierżawę lub użyczenie, czy też nieruchomość jest wykorzystywana niezgodnie z jej przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego bądź nastąpiła taka zmiana w planie miejscowym, że dalsze wykorzystywanie nieruchomości w dotychczasowy sposób jest niemożliwe - wówczas odpowiednio kierownik urzędu rejonowego lub zarząd gminy może z urzędu wydać decyzję o wygaśnięciu trwałego zarządu.
Podobnie jak użytkowanie wieczyste, prawo trwałego zarządu związane jest z ponoszeniem opłat, z tą jednak różnicą, że za oddanie nieruchomości w trwały zarząd nie ponosi się pierwszej opłaty, a stawki procentowe opłat rocznych są znacznie niższe i w zależności od celu na jaki nieruchomość została oddana w trwały zarząd wynoszą od 0,1% do 1% z możliwością uzyskania bonifikat.
Prawo pierwokupu.
Bardzo ważnym instrumentem prawnym przysługującym wyłącznie gminom w przypadku sprzedaży nieruchomości jest prawo pierwokupu. Prawo to może być jednak stosowane wyłącznie w określonych przypadkach, do których należy sprzedaż:
niezabudowane j nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa lub gminy,
prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej,
nieruchomości położonej w obszarze przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele publiczne, jeżeli prawo pierwokupu zostało ujawnione w księdze wieczystej,
nieruchomości wpisanej w do rejestru zabytków, jeżeli prawo pierwokupu zostało ujawnione w księdze wieczystej.
Prawo pierwokupu nie przysługuje gminie jeżeli:
sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz:
osób bliskich sprzedawcy,
między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego,
prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości,
prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w wyniku zmiany własności nieruchomości.
Prawo pierwokupu wykonuje zarząd gminy w terminie 2 m-cy od dnia otrzymania od notariusza zawiadomienia o treści umowy. Zarząd gminy wykonuje prawo pierwokupu przez złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego, po cenie ustalonej między stronami w umowie sprzedaży.
Odszkodowania.
Konstytucja Rzeczpospolitej Polskiej jest gwarantem ochrony własności, a wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Oprócz klasycznego wywłaszczenia (przedstawionego w odrębnym pakiecie) mają miejsce zdarzenia, które powodują ograniczenie praw do nieruchomości. Często również powodują zmniejszenie wartości nieruchomości lub brak możliwości przez określony czas korzystania z niej. W takich przypadkach przysługuje właścicielowi nieruchomości odszkodowanie. Do takich zdarzeń należą:
konieczność przeprowadzania przez nieruchomość przewodów i urządzeń infrastruktury technicznej. Jeżeli właściciel nie wyrazi zgody na wykonanie ww. prac, mimo przeprowadzonych z nim rokowań - wojewoda może w drodze decyzji udzielić zezwolenia. Za powstałe w wyniku tych działań szkody przysługuje odszkodowanie, które obciąża osobę lub jednostkę organizacyjną, która uzyskała zezwolenie. Odszkodowanie ustala wojewoda w drodze decyzji.
prowadzenie na nieruchomości działalności polegającej na wydobywaniu kopalin stanowiących własność Skarbu Państwa w okresie nie dłuższym niż 12 miesięcy. Jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nie wyraża na to zgody - wojewoda również w drodze decyzji może udzielić zezwolenia. Odszkodowanie obciąża osobę lub jednostkę, która uzyskała zezwolenie i jest ono ustalone przez wojewodę w drodze decyzji.
czasowe zajęcie nieruchomości na okres nie dłuższy niż 6-mcy w przypadku siły wyższej lub nagłej potrzeby zapobieżeniu powstania większej szkody. W takim przypadku wojewoda udziela zezwolenia w drodze decyzji nadając jej rygor natychmiastowej wykonalności. Do zapłaty odszkodowania za powstałe w tym przypadku szkody jest zobowiązany wojewoda.
Z odszkodowaniem mamy również do czynienia w przypadku podziału nieruchomości na wniosek właściciela - jeżeli w wyniku tego podziału na działki pod inwestycje wydziela się również drogi dojazdowe do tych nowo wydzielonych działek. Wydzielone w ten sposób działki - przeznaczone pod te drogi, przechodzą na własność gminy z dniem, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna - za odszkodowaniem uzgodnionym między właścicielem a zarządem gminy. Bardzo podobne uregulowanie ma również miejsce w przypadku scalania i wtórnego podziału nieruchomości.