ABC budowy domu - Przygotowania do budowy

Cezary Jankowski

2008-09-10, ostatnia aktualizacja 2008-09-17 11:35

Jeśli nigdy nie budowałeś domu i nie wiesz co się z tym wiąże - przeczytaj krótki przewodnik

Fot. SILKA

Mimo, że szeregi fachowców mocno stopniały, warto szukać wykwalifikowanych

ZOBACZ TAKŻE

• Krótka instrukcja, jak postawić dom (07-07-08, 16:35)

• Jaki projekt wybrać - gotowy czy indywidualny? (26-03-07, 13:20)

• Jaką technologię wybrać do budowy i czym się kierować (17-02-07, 11:28)

Przygotowania do budowy


Budowa i Remont - powiedz nam, co o nas myślisz


Pomożemy Ci zaplanować budowę lub remont Twojego domu!

W sprzyjających warunkach trwają przynajmniej 3 miesiące, ale jeśli pojawią się problemy formalne, czas ten może znacznie się wydłużyć.

Decydujące znaczenie ma pod tym względem lokalizacja i przeznaczenie działki, dlatego przed jej zakupem dokładnie sprawdźmy jakie są możliwości jej zabudowy.

Możliwość budowy domu na upatrzonej działce zależy przede wszystkim od tego, czy opracowano dla tego terenu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w skrócie MPZP.

Wtedy bez problemu będziemy mogli zorientować się czy działka leży w obszarze przewidzianym do zabudowy mieszkaniowej, jakie planowane jest zagospodarowanie sąsiednich gruntów, a także jakie warunki będzie musiał spełniać przyszły dom.

Ustalenia MPZP mogą zawierać bardzo wiele różnych wymagań dotyczących samej działki - jej minimalnej powierzchni, udziału tzw. obszaru biologicznie czynnego, jak też i budynku np. pod względem jego wysokości, linii zabudowy, a nawet rodzaju dachu i jego pokrycia.

Działka objęta MPZP znacząco uprości też formalności związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Wystarczy wtedy uzyskać wypis z tego planu i dołączyć do wniosku o wydanie takiego pozwolenia.

Jeśli interesująca nas działka nie jest objęta takim planem konieczne będzie wystąpienie do urzędu gminy/miasta o wydanie warunków zabudowy.

Kupując taką działkę musimy zawsze liczyć się z ryzykiem, że procedura uzyskania potrzebnych do rozpoczęcia dokumentów znacznie się wydłuży, a niekiedy w ogóle nie będziemy mogli postawić na niej wymarzonego domu.

Zanim więc kupimy taką działkę należy dowiedzieć się w gminie lub urzędzie miast czy opracowane zostało studium zagospodarowania dla tego terenu, co pozwoli przynajmniej wstępnie zorientować się jaki przewidywany jest rodzaj zabudowy, co może znaleźć się w najbliższym otoczeniu.

O wydanie warunków zabudowy można wystąpić przed zakupem działki, ale oczekiwanie na decyzję może trwać kilka miesięcy, dlatego lepiej szukać takiej działki dla której właściciel uzyskał już warunki zabudowy, a zawarte w nich wymagania odpowiadają naszym potrzebom.

Można je będzie przepisać na nowego właściciela oczywiście pod warunkiem jeśli decyzja nie utraciła ważności.

Infrastruktura

Jednym z warunków uzyskania pozwolenia na budowę jest zapewnienie możliwości podłączenia przyszłego domu przynajmniej do sieci elektrycznej.

Natomiast pozostałe media (woda, gaz, czy odprowadzenie ścieków) mogą być zapewnione we własnym zakresie, chyba, że plan zagospodarowania lub warunki zabudowy stawiają inne wymagania.

Zapewnienie o możliwości podłączenia mediów tzw. promesę przyłączeniową można uzyskać już przed zakupem działki w miejscowym zakładzie energetycznym, co pozwoli na przyspieszenie formalności związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę.

Jeśli jesteśmy już właścicielem działki to wtedy występujemy o wydanie warunków technicznych przyłączenia, gdzie określona będzie m.in. moc przyłączeniowa, sposób prowadzenia zasilania, lokalizacja licznika.

Uzyskanie promesy czy warunków przyłączenia nie oznacza jednak, że nie będziemy mieli problemów z doprowadzeniem prądu.

Szczególnie gdy działka jest znacznie oddalona od innych zabudowań i linii elektroenergetycznej niskiego napięcia, musimy liczyć się z długim czasem oczekiwania na przyłączenie lub też ponieść znaczne wydatki na doprowadzenie prądu na własny koszt.

Na czas budowy można w takich sytuacjach wykorzystać agregat prądotwórczy, ale przed zasiedleniem domu konieczne będzie wykonanie stałego przyłącza.

Projekt

Projekt domu - oprócz tego, że powinien spełniać oczekiwania przyszłych domowników, musi odpowiadać wymaganiom stawianym przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub wymaganiom określonym w warunkach zabudowy.

Możemy go zakupić jako tzw. projekt powtarzalny - katalogowy, dostępny w ofercie biur projektowych lub zlecić jego indywidualne opracowanie.

Projekt gotowy - katalogowy wymaga adaptacji do warunków lokalnych, a także opracowania planu zagospodarowania działki opracowanego przez uprawnionego projektanta.

Wybór projektu jest oczywiście sprawą indywidualną uwzględniającą zarówno potrzeby przyszłych mieszkańców jak i ich możliwości finansowe.

Projekt gotowy jest znacznie tańszy od wykonywanego na zamówienie, jest gotowy "od ręki" - nie trzeba czekać na jego opracowanie, ale nie zawsze w 100% spełnia oczekiwania domowników i zwykle wybierany jest projekt najbardziej zbliżony do wymarzonego domu.

Projekt indywidualny jest "szyty na miarę" więc dużo łatwiej zawrzeć w nim wszystkie oczekiwania zamawiających, ale szykowanie go wiąże się z wieloma spotkaniami z architektem, a na efekt końcowy czeka się nawet kilka miesięcy.

Projekt na zamówienie jest też znacznie droższy od gotowego (często nawet dziesięciokrotnie).

Zamawiając go należy zawrzeć umowę - co będzie wchodziło w skład tego projektu, bo nie zawsze jest to jednoznaczne i może się okazać, że np. nie uwzględnia instalacji.

Wybierając projekt trzeba też zdecydować się na rodzaj technologii w jakiej będzie budowany dom, gdyż wpływa to nie tylko na koszty, ale również decyduje o czasie realizacji inwestycji, właściwościach termoizolacyjnych, sposobie wykończenia i urządzenia wnętrz.

Najszybciej postawimy dom w technologii szkieletu drewnianego lub stalowego, ale do budowy musimy zatrudnić wyspecjalizowanych w tym systemie wykonawców.

Szybko można zamieszkać również w domach stawianych z elementów prefabrykowanych - betonowych lub keramzytobetonowych.

Przy realizacji budowy w tzw. systemie gospodarczym lepiej zdecydować się na tradycyjne technologie, łatwiej bowiem znaleźć wykonawców, którzy nie popełnią poważniejszych błędów.

Większość projektów gotowych umożliwia adaptację do wykonania w dowolnej technologii, ale wymaga to zgody autora projektu i niekiedy wiąże się z dodatkowymi kosztami opracowania.

Wiele firm wyspecjalizowanych w budowie domów szkieletowych lub modułowych proponuje gotowe projekty dostosowane do danej technologii.

Pozwolenie na budowę

Pozwolenia na budowę wydawane są przez starostwa w formie decyzji administracyjnej.

Podstawowe dokumenty które trzeba dołączyć do wniosku o jego wydanie to:

- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy,

- 4 egzemplarze projektu wraz z planem zagospodarowania działki,

- promesa lub warunki przyłączenia mediów,

- oświadczenie o prawie do nieruchomości na której prowadzona będzie budowa.

Urząd może jednak zażądać innych dokumentów, jeśli wynika to z innych przepisów szczegółowych dotyczących lokalizacji i wymagań dla konkretnej inwestycji. Decyzje o pozwoleniu na budowę urząd powinien wydać w ciągu 65 dni od chwili złożenia kompletu dokumentów.

Ruszamy z budową

Rozpoczęcie jakichkolwiek robót na działce możliwe będzie po uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na budowę, oraz zgłoszenia w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego zamiaru przystąpienia do budowy.

Pozwolenie na budowę uprawomocnia się po 14 dniach o daty jego wydania, co jest potwierdzane adnotacją na tym dokumencie.

Przy jego odbiorze warto przynieść ze sobą dziennik budowy, gdyż wymaga on ostemplowania w urzędzie.

Kolejny krok to znalezienie osoby z uprawnieniami, której powierzymy obowiązki kierownika budowy.

Podpisane przez nią oświadczenie wraz ze zgłoszeniem rozpoczęcia prac składamy w inspektoracie nadzoru budowlanego.

Druki do pobrania są dostępne na stronach internetowych rejonowych inspektoratów nadzoru budowlanego.

Po upływie 7 dni możemy przystąpić do prac przygotowawczych, wytyczenia budynku w terenie,

robót ziemnych.

W zależności od tego jaką technologię wybraliśmy i naszych możliwości finansowych budowa może trwać od kilku miesięcy (domy szkieletowe, modułowe) do kilku lat - domy tradycyjne budowane metodą gospodarczą.

---