NABYWANIE NIERUCHOMOŚCI W HISZPANII PRZEZ POLSKICH OBYWATELI

WPROWADZENIE

W niniejszej pracy została pokrótce przedstawiona specyfika hiszpańskiego systemu nieruchomości, która może okazać się przydatna dla Polaków chcących nabyć nieruchomość w Hiszpanii lub dokonać czynności prawnej dotyczącej nieruchomości znajdujących się w Hiszpanii.

Na hiszpańskie prawo dotyczące nieruchomości wpływa wiele czynników, lecz możemy ocenić, że historyczne prawo hiszpańskie opiera się na prawie rzymskim, na które miało pewny wpływ prawo niemieckie. Późniejsze wdrożenie Kodeksu Cywilnego w roku 1889, który w znacznym stopniu brał za wzór Kodeks Napoleona adaptując liczne francuskie rozwiązania, zaowocowało faktem, iż definicja licznych instytucji została określona w podobny sposób do polskich instytucji, które zastosowały analogiczne rożwiązania.

Należy także zwrócić uwagę na fakt, że w niektórych regionach Hiszpanii ( Katalonia, Kraj Basków, Aragonia, Baleary, Navarra) zostały zachowane pewne strefy prywatnego prawa historycznego, które oddziaływują na niektóre aspekty prawa rzeczowego ( przedawnienie, itp.) jednak ich wydźwięk ma mniejsze znaczenie dla obcokrajowców chcących nabyć nieruchomość w tych regionach.

Z drugiej strony należy przypomnieć, że hiszpańska Konstytucja z roku 1978 uznaje prawo własności jako prawo podstawowe, chociaż jego zastosowanie będzie zawsze podporządkowane społecznej funkcji własności prywatnej. Rozdziela się przy tym prawo własności od "ius edificandi". Z tej przyczyny system nieruchomości łączy się z rozległą regulacją administracyjną, szczególnie gdy nakładają się normy i kontrole trzech Administracji: państwowej, administracyjnych jednostek podziału Hiszpanii (Comunidades Autonomas) oraz lokalnej, jednak zgodnie z hiszpańską Konstytucją ogólne normy urbanistyczne dla każdego regionu są ustalane przez regiony (Comunidades Autónomas), zgodnie z ich właściwymi i odpowiednimi prawami gruntu. Z tego powodu, w praktyce, korzystanie oraz rozporządzanie zależne od posiadacza prawa własności do nieruchomości, zależą oraz są ograniczone w wielkim stopniu przez zasięg Prawa Administracyjnego.

Rozwój turystyki i budownictwa tak jak i spekulacja nieruchomościami, charakterystyczne dla Hiszpanii od końca lat 60-tych, zwiększyły się w ostatnich latach z powodu niskich stóp procentowych oraz efektu "euro" i spowodowały stały wzrost cen, któremu ostatnio próbowano przeciwdziałać, stosując większą liczbę środków prawych oraz zwiększając interwencje administracyjną zaangażowanych władz. Niemniej, sukces tych działań pozostaje niepewny.

Tradycyjnie, inwestowanie w nieruchomości jest najbardziej cenionym oraz najczęstszym sposobem lokowania pieniędzy przez Hiszpanów, dlatego też większość nieruchomości mieszkalnych w Hiszpanii została nabyta na własność.

RODZAJE NIERUCHOMOŚCI I PRAW RZECZOWYCH

Tradycyjnie, hiszpański grunt został podzielony na miejski oraz na wiejski (fincas urbanas, fincas rústicas), za który to uważa się każdy grunt nie uznany za miejski. Ten podział niesie wciąż ze sobą pewne skutki, głownie podatkowe i dotyczące dzierżawy. Jednakże, rodzaj nieruchomości będzie zmieniał się według kryteriów, które zostaną przyjęte, w zależności od przeznaczenia oraz wykorzystania nieruchomości: na przykład,  wspólnota mieszkaniowa definiuje różnych mieszkań niezależne zlokalizowanych w tym samym budynku oraz działających w jej ramach przedsiębiorców, itp.  

Do powyższych podziałów należy dodać także rozróżnienie między gruntem prywatnym a państwowym, co odgrywa istotną rolę w niektórych obszarach (na przykład na wybrzeżu) będących własnością publiczną, którą nie można rozporządzać. 

PLANY ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO

W Hiszpanii ustawodawstwo urbanistyczne przewiduje trzy klasyfikacje gruntów: zagospodarowanych, dających się zagospodarować oraz nie dających się zagospodarować, które są zdefiniowane przez Lokalny Plan Zagospodarowania Przestrzennego.  Informacje na temat tych a także pozostałych aspektów dotyczących możliwości zagospodarowania można uzyskać w każdym Urzędzie Miejskim.   

Obecnie Plany Zagospodarowania Przestrzennego  (Planos de Urbanismo) są zatwierdzone przez Rady Urzędów Miejskich, po uprzednim podaniu do wiadomości publicznej projektów oraz poddaniu ich kontrolom wymaganym przez Wyższe Organy Administracji (rządy regionów Hiszpanii), pod rygorem unieważnienia Planu. Większość miejscowości hiszpańskich, zwłaszcza te najbardziej zaludnione, posiadają już przyjęte Plany Zagospodarowania Przestrzennego. 

SYSTEM KSIĄG WIECZYSTYCH

W Hiszpanii Księga Wieczysta (Libro hipotecario) jest instytucją prawną, przez którą realizuje się jawność posiadania (własności i praw rzeczowych) nad nieruchomościami. W Hiszpanii głównymi normami prawnymi regulujące funkcjonowanie systemu rejestrowego oraz hipotek są: Ustawa o Hipotekach z dnia 8 lutego 1946 r., oraz Regulamin Hipotek z dnia 14 lutego 1947 r., z późniejszymi zmianami a także dodatkowo, Kodeks Cywilny. I dlatego możemy zaobserwować, że hiszpański system księgi wieczystej łączy w sobie elementy systemów francuskiego i niemieckiego, lecz jego korzenie są głównie niemieckie. Oto jego cechy:  

1. Registro, jest organem administracyjnym - zależnym od Państwa - nie sądowym, kierowanym przez wyspecjalizowanych urzędników o wielkim prestiżu - rejestratorów. Biura Rejestracyjne mają swe siedziby w różnych okręgach (nie zawsze pokrywające się z granicami prowincji). Każde z Biur zatrudnia jednego lub więcej rejestratorów. Rejestratorem jest więc ten kto weryfikuje legalność posiadacza, który zamierza dokonać wpisu. Do jego decyzji można odnosić się drogą administracyjną i sądową.  

2. Wpis ma charakter dobrowolny i stanowi głownie deklarację i tylko w niektórych przypadkach ma charakter zasadniczy.  Ogólnie, jedynie posiadacze odpowiedniej dokumentacji (akty notarialne, postanowienia sądu, akty administracyjne)  mogą domagać się o wpis.

3. Wpis pociąga za sobą konsekwencje prawne, zwłaszcza dotyczące ochrony osób trzecich.

4. Przekazanie następuje poprzez prawo do rzeczy oraz przez fakt przeniesienia posiadania, na marginesie księgi.

5. Podstawową jednostką rejestracyjną jest działka (finca), do której odnoszą się prawa rzeczowe. Działki są uporządkowane w otwartych księgach hipotecznych, w których dokonuje się wpisów, będących pisemnym potwierdzeniem wpisu posiadacza w danej księdze, zdarzeń, oraz aktów dotyczących działki ( na przykład wpłynięcie pozwu.)

Podstawowymi zasadami rejestracji są: zasada wpisu, zgody, jawności, (materialnej i formalnej), pierwszeństwa, występowania z wniosku, legalności, ciągłości przekazywania tytułów prawnych nad rzeczą oraz specjalizacji.

Obecnie sprawdzanie stanu prawnego działki (co jest czynnością jawności formalnej) w księdze wieczystej jest ułatwione dzięki technikom teleinformatycznym, ułatwiającym zainteresowanym dostęp do zarejestrowanych informacji, poprzez uregulowanie opłaty przez internet (http://www.registradores.org/) lub drogą pocztową. Ponadto, każdy zainteresowany może osobiście odwiedzić Biuro w celu otrzymania zarejestrowanej informacji, która dzieli się na dwa rodzaje: odpis (nota simple) nie pociągający skutków prawnych i będący prostą kopią zawartości ksiąg wieczystych oraz  wypis z zaświadczeniem urzędnika (certificado), który swym podpisem potwierdza prawdziwość zawartych w tym zaświadczeniu informacji, o pełnej mocy prawnej.

Nawet jeśli chodzi o organ administracyjny, działania petentów księgi wieczystej, czy to w celu dokonania wpisu, prośby o zmianę lub prośby o informacje rejestrową, wymagają uiszczenia odpowiedniej opłaty, ustawowo ustalonej dla każdego przypadku.

Podsumowując, funkcjonowanie księgi wieczystej w Hiszpanii nie różni się w praktyce od funkcjonowania polskich ksiąg wieczystych (kierowanych przez Sędziów Sekcji ksiąg wieczystych) przez co należy zawsze ubiegać o należną informację rejestrową, gdy tylko obywatel polski będzie chciał nabyć lub dokonać innej czynności prawnej związanej z nieruchomością na terenie Hiszpanii.

STRONY OBROTU. REZYDENCI I NIE-REZYDENCJI. OSOBY FIZYCZNE LUB PRAWNE ( SPÓŁKI HANDLOWE). UWAGI PODATKOWE

Obecnie w ramach Unii Europejskiej, obywatele państw członkowskich, którzy chcą nabyć nieruchomość w Hiszpanii są traktowani na równi z obywatelami hiszpańskimi. Nie dotyczy to szczególnych regionów  z powodu bezpieczeństwa narodowego, itp., które wymagają odpowiednie zezwolenia rządowe.

Z drugiej strony, odnośnie strony sprzedającej ważne jest rozróżnienie czy sprzedaż nieruchomości jest dokonywana przez pojedynczą osobę fizyczną lub prawną czy też przez firmę, której działalność gospodarcza związana jest z nieruchomościami ( firmy budowlane, developerzy nieruchomości, itp.), gdyż w przypadku firm, odpowiedzialność za wady ukryte, za wady konstrukcyjne a także warunki oraz wymagane przez przepisy formalności zwiększą się i będą zawsze z korzyścią dla nabywcy. 

Co się tyczy skutków podatkowych (na przykład dotyczących opodatkowania dochodów z nieruchomości) zarówno dla obywateli Hiszpanii jak i państw członkowskich kluczowym kryterium jest stały pobyt. Rozumie się przez rezydenta Hiszpanii osobę fizyczną przebywającą dłużej niż 183 dni w ciągu jednego roku na terenie Hiszpanii albo mającą w Hiszpanii główną siedzibę swojej działalności gospodarczej. Ponadto, podmioty ( na przykład Spółki z o.o. ) utworzone zgodnie z hiszpańskim prawem a również mające swoją siedzibę albo adres aktualnej działalności na terenie Hiszpanii, mogą być osobami prawnymi, uznawanymi za rezydentów.  

W przeciwnym razie, mamy do czynienia z nie-rezydentami, nawet jeśli są właścicielami nieruchomości na terenie Hiszpanii. Nie-rezydenci ( niezależnie od tego czy są osobami prawnymi czy fizycznymi) posiadający nieruchomości na terytorium Hiszpanii, powinni wyznaczyć przedstawiciela zamieszkałego w Hiszpanii. To upełnomocnienie, jeśli nie zostanie wydane na terenie Hiszpanii, musi zostać wystawione w postaci przetłumaczonego na hiszpański aktu notarialnego z Apostillą Haską albo w postaci dokumentu publicznego wystawionego przed hiszpańskim konsulem za granicą. Z drugiej strony, osoby fizyczne bądź prawne nie będące obywatelami ani rezydentami Hiszpanii, będą musiały wystąpić o Número de Identificación de Extranjero (N.I.E) - numer identyfikacyjny dla obcokrajowców, aby złożyć deklarację oraz dokonać stosownych opłat w Urzędzie Podatkowym (Agencia Estatal de Administración Tributaria, Agencia Triburaria, http://www.aeat.es/).

Należy jeszcze zasygnalizować, że podatki, które będą mogły wchodzić w grę w obrocie nieruchomościami (kupno-sprzedaż, darowizny, użytkowanie itp.)są następujące:

• Jeśli chodzi o nieruchomości nowego budownictwa, podatek VAT (IVA) (ustalany przez Rrząd Hiszpanii) wynosi 7% w przypadku domów mieszkalnych, a w przypadku powierzchni handlowych - 16%. Na Wyspach Kanaryjskich nie obowiązuje VAT i w jego miejsce stosuje się Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) -Powszechny Pośredni Podatek Kanaryjski w wysokości 5%.

• W przypadku nieruchomości z drugiej ręki obowiązuje Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados - ITPAJD - Podatek od czynności cywilnych, ustanawiany przez Hacienda de la Comunidad Autónoma - Regionalny Urząd Skarbowy, któremu podlega nieruchomość, wysokość którego jest ustalona przez każdy region ( na przykład w Madrycie waha się między 7 a 4%, w zależności od lokalizacji nieruchomości).  

• W przypadku mortis causa bądź darowizny, w niektórych regionach Hiszpanii ( na przykład w Madrycie) stosuje się Impuesto de Sucesiones y Donaciones -podatek spadkowy i od darowizn (ISD), którego wysokość zależy od regionu.

• Podatek od nieruchomości (wprowadzony przez Urząd Podatkowy gminy w której znajduje się nieruchomość) jest ustalany przez każdą gminę.

• Ponadto, gminy mogą ustanowić podatki od przyrostu wartości terenów albo od wzrostu wartości (impuesto de plusvalía).

Z powodu nakładania podatków, które może nastąpić w przekazywaniu nieruchomości w konkretnej miejscowości, polskim obywatelom zaleca się, by skonsultowali się uprzednio ze specjalistą w tej dziedzinie odnośnie zobowiązań podatkowych, które należy uiścić po zakupie nieruchomości, aby uniknąć nieporządanych konsekwencji. 

TYPOWE CZYNNOŚCI PRAWNE: PUBLICZNE I PRYWATNE UMOWY KUPNA-SPRZEDAŻY, UMOWY PRZEDWSTĘPNEJ, UMOWY NAJMU, TIMESHARING, HIPOTEKI

a)    Umowa kupna-sprzedaży

Zgodnie z artykułem 1280.1 hiszpańskiego kodeksu cywilnego, "w postaci aktu notarialnego powinny być wyrażone akta i umowy mające na celu utworzenie, przekazanie, zmianę bądź wygaśnięcie praw rzeczowych do nieruchomości", dlatego nabycie na własność przez umowę kupna-sprzedaży nieruchomości na terenie Hiszpanii dla swej skuteczności wymaga formy notarialnej, nawet jeśli wcześniej zawarto umowę prywatną. Jednak interwencja notariusza jest zawsze świadectwem bezstronności, biegłości i doświadczenia, które pozytywnie wpływają na interes stron umowy, ułatwiając jednocześnie załatwienie innych ubocznych czynności, które niesie ze sobą przekazanie nieruchomości (rozliczenia podatkowe, ewidencja gruntów, itp.) Należy pamiętać, że polski kupujący musi otrzymać numer identyfikacji dla obcokrajowców (NIE, Número de Identificación de Extranjeros) do jakiegokolwiek późniejszego legalnego przekazania. Trzeba także zwrócić uwagę, że jeśli nieruchomość zostaje nabyta od obywatela Hiszpanii lub od obcokrajowca w Hiszpanii, to cenę trzeba będzie zapłacić w Hiszpanii, uzasadniając kwotę notariuszowi uprawnionemu do podpisania pisma. Z drugiej zaś strony, notariusz nie musi sprawdzać zapłaty ceny. Co więcej, strony umowy będą mogły osobiście lub przez należnie umocowanego przedstawiciela ( za pomocą publicznego dokumentu notarialnego, bądź dokumentu sporządzonego przez hiszpańskiego Konsula w Polsce ) stawić się z wystarczającymi uprawnieniami do nabycia lub przekazania nieruchomości. Jeśli pełnomocnictwo zostało nadane przez polskiego notariusza, poza należnym tłumaczeniem przysięgłym, należy załączyć apostillę haską, udzieloną przez Ministerstwo Spraw Zagranicznych w Warszawie. Następnie umowę kupna-sprzedaży należy wpisać do ksiąg wieczystych, utrzymując w taki sposób jawność i prawo do wykazania erga omnes przekazanego tytułu.       

Kiedy sprzedawcą jest firma developerska, kupujący nie ma zazwyczaj możliwości negocjacji terminów umowy, dlatego też może się tylko zgodzić na propozycję sprzedawcy, co może prowadzić do nadużyć, wynikających z nierówności stron umowy. Dlatego art. 10 bis Ustawy 26/1984 o Ochronie Konsumentów i Użytkowników, (zmieniona przez Ustawę 7/1998 o Podstawowych Warunkach Zawierania Umów) uważa za nadużywające,  nieważne i nie zawarte klauzule nie negocjowane indywidualnie, które wbrew dobrej wierze, spowodują brak równowagi pomiędzy stronami umowy.    

b)    Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna, podobnie jak w Polsce, może zostać użyta do zarezerwowania praw do nabycia nieruchomości przez określony czas, w zamian za zaliczkę, która jest tym samym pierwszą ratą zapłaty. W razie nie dokonania sprzedaży z winy kupującego, zaliczka zostanie zatrzymana przez sprzedawcę. Jeśli wina leży po stronie sprzedawcy, będzie on musiał zwrócić podwójną wartość otrzymanej zaliczki. 

c)     Umowa najmu nieruchomości

Jeśli chodzi o najem, Ustawa 29/1994, z dnia 24 listopada o najmach miejskich przewiduje dwa rodzaje przepisów, zależnie od przeznaczenia nieruchomości: nieruchomość mieszkalną lub nieruchomość do użytku innego niż mieszkalny, ustanawiając w pierwszym przypadku zobowiązania i prawa stron a także minimum prawne na korzyść dzierżawcy jeśli chodzi o opłatę, wypowiedzenie, kaucję na czas trwania umowy, automatyczną prolongatę terminu, subrogację, podnajmowanie itp., które powinny być przestrzegane pod rygorem nieważności naruszonych postanowień umowy, uznawanych w tym przypadku za niezawarte. Po zawarciu umowy najmu, można dokonać wpisu do księgi wieczystej, ale nie jest to w zwyczaju.   

d)    Umowa o zamiennym wykorzystaniu nieruchomości (timesharing)

W latach 90. na wybrzeżu oraz w sektorze turystycznym zjawisko "współwłasności" cieszyło się popularnością. Polega ono na wspólnym, zamiennym wykorzystaniu nieruchomości przez różnych właścicieli. Aby zapobiec nadużyciom i aby wprowadzić w Hiszpanii dyrektywę 94/47/CE przyjęto Ustawę 42/1998 z dnia 15 grudnia o prawach wzajemnego wykorzystania nieruchomości do użytku turystycznego (timesharing) oraz o normach podatkowych. Poza innymi znaczącymi sprawami, regulowane są należności firmy developerskiej, czas obowiązywania prawa (od 3 do 50 lat), minimalne usługi, zrzeczenie się itp.

e)    Gwarancja hipoteczna

Dochodzimy do kwestii hipotek, bardzo popularnych, zwłaszcza wśród rodzin by sfinansować nabycie nieruchomości. Ogólnie rzecz biorąc, hipoteki są udostępnione przez podmioty bankowe  jednostkom i są to środki potrzebne do nabycia nieruchomości, która jest przez nie obciążona i odpowiada za możliwe niewywiązanie wierzytelności przez dłużnika. W taki sposób kredytodawca posiada prawdziwie skuteczną gwarancję ułatwiającą spełnienie warunków kredytu. Hipoteka zostaje sformalizowana przez akt notarialny, zawierający między innymi tożsamość stron, kapitał pożyczki, kalendarz amortyzacji, odsetki, prowizję, tożsamość nieruchomości będącej gwarancją, itp. Następnie hipoteka zostaje wpisana do księgi wieczystej, a wpis ma skutek konstytutywny. Ponieważ często w tym samym akcie zakłada się hipotekę i zawiera się umowę kupna-sprzedaży należy od początku brać pod uwagę sumę wydatków związanych z powyższymi czynnościami prawnymi, w celu uniknięcia nieprzewidzianych sytuacji. 

KOSZTY

Poza wspomnianą w punkcie 5. opłatami podatkowymi, główne koszty nabywania nieruchomości, które będzie musiał ponieść kupujący to:

• Koszty sporządzenia umowy kupna-sprzedaży - opłata notarialna (wynosząca od 0,4% do 0,8% ceny).

• Koszty wpisu do księgi wieczystej - opłata za wpis do księgi (wynosząca od 0,4% do 0,02% ceny, wg odpowiedniego progu).

•  W przypadku skorzystania z pożyczki bankowej, koszty ustanowienia i wpisu hipotecznego.

• Inne koszty: tłumaczenia, ubezpieczenia, czynsz spółdzielczy, świadczenia (elektryczność, woda, światło itp.) 

CZY MOŻNA NABYĆ NIERUCHOMOŚCI PRZEZ AKTY SPORZĄDZONE U POLSKIEGO NOTARIUSZA? PRAKTYCZNE TRUDNOŚCI UZYSKANIA WPISU W RP

Ogólnie rzecz biorąc, można nabyć nieruchomości przez akty wydane przez polskich notariuszy, ale w praktyce nie stosuje się tego, gdyż jest wątpliwym, że polski notariusz zezwolił na podobne działanie związane z prawem obcego państwa, którego nie musi znać, a ponadto, większość hiszpańskich rejestratorów nie mają jeszcze w zwyczaju przyjmowania do wpisu aktów wydanych przez urzędników obcych państw.  

POZOSTAŁE UWZGLĘDNIENIA (BANCO DE ESPAÑA, NOF, PRAWO ADMINISTRACYJNE - zezwolenie na prowadzenie robót, użytkowanie nieruchomości...)

Na ogół, niezależnie od przeznaczenia, wejście do Hiszpanii kapitału pochodzącego z krajów zagranicznych jest poddane pewnemu nadzorowi ze strony Banco de España, gdyż to w tej instytucji należy zgłosić się po Numer Operacji Finansowej (N.O.F), gdy wpływ kapitału przekracza 3.000.000 EUR.

W innym wypadku polski obywatel, który nabył bądź chce nabyć działkę w Hiszpanii, w celu użycia jej bądź późniejszego samodzielnego zbudowania na niej nieruchomości  - nie jako firma developerska (gdyż w tym wypadku, formalności, wymogi prawne i administracyjne są wyższe), nie tylko będzie musiał sprawdzić czy rzeczona nieruchomość została wpisana jako nadająca się do zagospodarowania, ale też będzie musiał zwrócić się z prośbą o ciąg decyzji administracyjnych pozwalających na budowanie na danej działce, zważywszy że budowanie jak i użytkowanie gruntu jest w Hiszpanii związane z gminnym pozwoleniem, a także są z nim związane parcelacje miejskie, naruszenia gruntu, budowa nowej nieruchomości, zmiany struktury bądź zewnętrznego wyglądu istniejących budynków, pierwsze użycie budynków, zmiana ich użycia, zburzenie konstrukcji, wywieszenie afiszy reklamowych widocznych z dróg publicznych, zmiany wnętrz, użycia i roboty prowizoryczne, instalacje podziemne, działalności przemysłowe, handlowe bądź zawodowe, zagospodarowanie podziemi, wycinka drzew oraz pozostałe działania przewidziane w Planach Zagospodarowania Przestrzennego.     

W praktyce, w celu upoważnienia bądź wpisania aktów potwierdzających ukończenie nowej budowy, notariusze oraz rejestratorzy wymagają uwierzytelnienia nadania licencji oraz wystawienia przez uprawnionego do tego celu technika zaświadczenia ukończenia budowy zgodnego z jej projektem.   

OBOWIĄZKI FIRMY DEVELOPERSKIEJ

W przypadkach, w których kupujący nabywa nieruchomość od firmy developerskiej (empresa constructora, empresa promotora), jej  zobowiązania są następujące:

• Wykazanie prawa do budowania na danym niezabudowanym terenie, 

• Udostępnienie dokumentacji oraz wstępnej informacji potrzebnej do zredagowania projektu,

• Zarządzanie oraz otrzymanie należnych pozwoleń i zezwoleń administracyjnych a także podpisanie aktu odbioru nieruchomości,

• Podpisanie wymaganych dokumentów ubezpieczeniowych,

• Dostarczenie kupującemu dokumentacji wykonanej budowy.

Należy dodać, że podczas sprzedaży lub wynajmu nieruchomości mieszkalnych, firma developerska musi również udostępnić ewentualnym kupującym oraz spółdzielni następującą dokumentację:

• Dane firmy developerskiej (nazwa, adres, numer Rejestru Spółek Handlowych - CIF),

• Plan ogólny położenia i lokalizacji nieruchomości mieszkalnej oraz jej szczegółowy opis ( sieci elektryczne, woda, gaz, ogrzewanie, zabezpieczenia ...),

• Opis nieruchomości mieszkalnej, powierzchnia użytkowa, ogólny opis budynku, dodatkowych ułatwień i udogodnień, z których korzystać mogą mieszkańcy,

• Listę materiałów użytych do budowy nieruchomości mieszkalnej,

• Instrukcję użycia i konserwacji instalacji,

• Dane zawarte w księdze wieczystej identyfikujące nieruchomość,

• Kopie różnych upoważnień i zezwoleń administracyjnych (ceduły mieszkalnej, zezwolenia na prowadzenie robót, upoważnienie do wykonania budowy i do zamieszkania itp.),

• Statuty i normy działania wspólnoty właścicieli, jeśli nieruchomość ,mieszkalna znajduje się we wspólnocie mieszkaniowej

• W pierwszych przekazach, dane architekta oraz firmy budowlanej,

• Koszt całkowity, usługi dodatkowe oraz sposób zapłaty, jak również i odpowiednia wysokość VAT, jeśli zachodzi taka konieczność,

• Istniejące hipoteki,

• Pozostałe informacje (informacja podatkowa, ogólne warunki zatrudnienia, gwarancje etc...).

WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA

Wspólnota mieszkaniowa (propiedad horizontal, comunidad de vecinos) jest prawem współwłasności, które każdy właściciel mieszkania, miejsca parkingowego bądź lokalu w tym samym budynku posiada do części wspólnych dla wszystkich mieszkańców. Logicznym jest, że aby regulować  wspólne koszty i normy współżycia między sąsiadami, należy ustanowić wspólny system. W Hiszpanii reguluje to Ustawa 49/1960 o Wspólnocie Mieszkaniowej, zmodyfikowana przez Ustawę 8/1999. Ustanowienie wspólnoty mieszkaniowej może dokonać się przez jedynego właściciela budynku, przez właścicieli lokali lub mieszkań, które znajdują się w budynku, przez wspólnotę majątkową, bądź przez sędziego. Dokument ten nadaje się od momentu utworzenia do wpisania do księgi wieczystej. Możemy uznać, że większość budynków mieszkalnych w Hiszpanii podlega temu systemowi. Dokument ten musi koniecznie zawierać udział każdego z sąsiadów w częściach wspólnych. Oraz będzie mógł rozwinąć reguły, którymi będzie kierować się wspólnota mieszkaniowa w statutach i regulaminie wewnętrznego systemu. Wspólnota mieszkaniowa będzie musiała stworzyć Radę Mieszkańców, a także wyłonić przewodniczącego, jego zastępcę, administratora oraz sekretarza.

W skłonności do konfliktów we wspólnotach mieszkaniowych, tak charakterystycznej dla Hiszpanii, wspólnota dysponuje uproszczonym postępowaniem sądowym, domagać się spłaty długów  dotyczących kosztów komunalnych, od opieszałych sąsiadów.

PODSUMOWANIE

Tak jak zostało to przedstawione, z powodu złożoności oraz skłonności do zmian hiszpańskiego systemu nieruchomości, niniejsza praca stanowi jedynie wstęp i ma na celu przybliżenie sytuacji na rynku nieruchomości i dlatego zaleca się, aby polski obywatel chcący poznać bliżej ten rynek bądź chcący nabyć nieruchomość w Hiszpanii czy to w celach turystycznych, czy też aby osiąść na stałe w tym kraju, skonsultował się ze specjalistycznym doradcą (agencją nieruchomości, adwokatem itp.), co nawet jeśli wiąże się z poniesieniem dodatkowy kosztów, pozwoli bezpieczniej dokonać pewnych działań, mając na uwadze barierę językową jak również różnice między prawem hiszpańskim a polskim w tej kwestii.  

Michał Bordas Prószyński

Hiszpański adwokat

Kancelaria ESTUDIO JURÍDICO SERRANO INTERNACIONAL

C/Serrano 24 3º dcha

28001 Madrid

Telf. 0034 91 576 94 22

Fax. [phone]

[e-mail]

ul. Flory 9/6

00-586 Warszawa

Tel. [phone]

Faks. 0048 22 331 23 21

[e-mail]

http://www.ejsiabogados.com/

---