Prof. zw. dr hab. Andrzej Hopfer

Źródła i zakres informacji

niezbędnych przy szacowaniu nieruchomości

INFORMACJA W PROCESIE SZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI

1. POTRZEBA GROMADZENIA INFORMACJI

2. PODZIAŁ INFORMACJI

3. PROCES POZYSKANIA INFORMACJI

4. ŹRÓDŁA INFORMACJI

• PODSTAWY PRAWNE I DEFINICJA

• CHARAKTERYSTYKA ŹRÓDŁA

• PODSTAWOWE DEFINICJE

• ZAKRES INFORMACJI MOŻLIWY DO POZYSKANIA ZE ŹRÓDŁA INFORMACYJNEGO

• MIEJSCE ARCHIWIZACJI ŹRÓDŁA

ŹRÓDŁA INFORMACJI

I. OBLIGATORYJNE

1. Księgi wieczyste,

2. Kataster nieruchomości (ob. ewidencja gruntów i budynków),

3. Geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu (GESUT),

4. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,

5. Państwowy zasób geodezyjny i kartograficzny,

6. Tabele i mapy taksacyjne

II. FAKULTATYWNE

1. Branżowe systemy informacyjne

• O sieciach uzbrojenia terenu

• O budynku

Dokumentacja techniczna i projektowa, szkice obmiaru obiektów budowlanych

Wykazy prowadzone przez urzędy skarbowe

Bazy danych o cenach i wartościach nieruchomości

Bazy danych gromadzone przez firmy i towarzystwa ubezpieczeniowe

Opracowania statystyczne, zbiory jednostkowych wskaźników cenowych budownictwa, katalogi nakładów rzeczowych

GROMADZENIE I ANALIZA DANYCH

1. WSTĘPNE ROZEZNANIE OBSZARU

2. ZGROMADZENIE DANYCH OGÓLNYCH

• UWARUNKOWANIA SOCJALNE

a) analiza liczby ludności zamieszkującej na danym

terenie,

b) struktura, zagęszczenie, poziom zatrudnienia,

c) uzyskiwany dochód

d) liczba i rodzaj gospodarstw

• UWARUNKOWANIA PRZYRODNICZE I

ŚRODOWISKOWE

a) lokalizacja w stosunku do obiektów przyrodniczych i

rekreacyjnych,

b) mikroklimat obszaru

c) nachylenie, wystawa, użytkowanie terenu ( obszaru)

d) dostępność do urządzeń technicznych, obiektów

użyteczności publicznej,

e) źródła skażeń obszaru i ich zasięg.

• UWARUNKOWANIA EKONOMICZNE

a) dostępność do kredytów i wielkość oprocentowania

b) wysokość udzielonych kredytów,

c) struktura własności obszarów,

d) preferencje lokalne i ulgi podatkowe

• CZYNNIKI ZWIĄZANE Z ADMINISTRACJĄ I ROZWOJEM

a) podatki lokalne,

b) jakość świadczonych usług

c) planowanie i rozwój obszarów.

RODZAJE INFORMACJI

1. Informacje wstępne

• Cel wyceny,

• Rodzaj transakcji,

• Rodzaj nieruchomości,

• Charakterystyka zbywającego nieruchomość,

• Charakterystyka nabywającego nieruchomość.

2. Informacje prawne

• Właściciel : nazwa, adres, sposoby nawiązywania kontaktu, tytuł prawny do nieruchomości, dochód netto z nieruchomości,

• Nieruchomość: nazwa, adres, numery działek ewidencyjnych, numer, księga wieczysta (obciążenia), aktualny sposób użytkowania,

• Wskazania wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego: przeznaczenie terenu, ograniczenia,

• Użytkownik (dzierżawca): nazwa, adres, tytuł użytkowania, termin, czynsz, rodzaj użytkowania.

3. Informacje lokalizacyjne

• Wady i zalety lokalizacji,

• Cechy układu komunikacji drogowej,

• Cechy układu komunikacji kolejowej,

• Występowanie lotniska i portu (rzecznego, morskiego),

• Cechy komunikacji miejskiej,

• Parkingi (lokalizacja, pojemność),

• Dojazd i dostęp do działki,

• Charakterystyka otoczenia.

4. Informacje techniczne

• Grunt (działka): powierzchnia, kształt, hipsometria, klasyfikacja gruntu (rolnicza, budowlana), wytrzymałość (nośność) gruntu, rodzaj i stan nawierzchni, zieleń na działce, ogrodzenie, przyłącza (instalacje),

• Budynek: wiek (fizyczny/ekonomiczny), liczba kondygnacji, konstrukcja (ścian, dachu, stropu), stan techniczny, powierzchnia brutto/netto, wysokość, instalacje, wyposażenie.

5. Informacje prawnicze

• Czynsze uzyskiwane dla podobnych nieruchomości (lokalne/ w kraju / na świecie),

• Wykaz aktualnych transakcji dotyczących podobnych nieruchomości

ZBIORY WSKAŹNIKÓW CENOWYCH

BISTYP - CONSULTING - kwartalnik, bazuje na aktualnych średnich, w skali kraju, cenach rynkowych (robocizny, materiałów, pracy sprzętu);

BIULETYN CENOWY BUDOWNICTWA - informuje o kosztorysowych stawkach robocizny i wskaźnikach stosowanych przez zakłady rzemieślnicze;

INFORMACYJNY ZESTAW ŚR. KRAJOWYCH CEN CZYNNIKÓW

PRODUKCJI BUDOWLANEJ - ukazuje średnie w skali kraju ceny hurtowe materiałów, ceny najmu i koszty sprzętu oraz stawki kosztorysowe;

ORGBUD - SERWIS - zestaw cenników: cen czynników produkcji budowlanej, średnich jednostkowych cen robót budowlanych, remontowych;

PROMIKS - zbiór średnich cen jednostkowych robót budowlanych i instalacyjnych, ustalonych szczegółową metodą kosztorysową na jednostkę techniczną robót w budownictwie ogólnym;

SEKOCENBUD - informuje o cenach jednostkowych robót budowlanych i robót inżynierskich obliczonych według poziomu jednostkowych cen materiałów, robocizny i najmu sprzętu;

WACETOB - cennik do określenia kosztów w stanie nowym budynków mieszkalnych, budownictwa ogólnego, budynków inwentarskich i przemysłowych przy zastosowaniu techniki szczegółowej i scalonych elementów

Kwartalnik firmy UNIKAT - przedstawiane są w nim analizy rynku nieruchomości na podstawie sprawozdań z zawieranych transakcji

Ustawa

z dnia 15 lipca 1925r.

o mierniczych przysięgłych

ROTA PRZYSIĘGI

Przysięgam Panu Bogu Wszechmogącemu i Wszechwiedzącemu w Trójcy Świętej Jedynemu,

że będę wypełniać obowiązki moje jako mierniczy przysięgły wobec Rzeczypospolitej Polskiej wiernie i sumiennie,

że prawom i rozporządzeniom posłusznym będę, a w szczególności,

że moje czynności zawodowe wedle mojej najlepszej wiedzy i woli sprawować,

prawdy ściśle przestrzegać i przepisy prawa wypełniać będę i ani prośbami, ani groźbami ani żadnemi ubocznemi względami i wpływami od sprawiedliwego i sumiennego spełnienia zawodu, przestrzegania ustaw, rozporządzeń, przepisów i instrukcji mierniczych odwieść się nie dam.

Tak mi Panie Boże dopomóż.

W ______________________ dnia________________19___r.

Podpis składającego przysięgę.

(Dla wyznań niechrześcijańskich skreślić słowa „w Trójcy Świętej Jedynemu”).

KATASTER NIERUCHOMOŚCI

EWIDENCJA GRUNTÓW I BUDYNKÓW

1. Ustawa z dnia 17 maja 1989r. Prawo geodezyjne i kartograficzne.

Dz. U. z 1989r. nr 30, poz. 263, Rozdział 4 (zmiany)

2. Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków

Dz. U. z 2001r. nr 38, poz. 454

Definicja:

Ewidencja gruntów i budynków - jednolity dla całego kraju systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach i budynkach, ich właścicielach oraz innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi gruntami i budynkami.

EWIDENCJA GRUNTÓW I BUDYNKÓW

Część kartograficzna

Numeryczna mapa ewidencyjna redagowana w kroju obrębowym, w skalach uzależnionych od stopnia zurbanizowania obszaru (zał. 3). Typowe skale mapy ewidencyjnej: 1:500, 1:1000, 1:2000, 1:5000. Zawiera następujące informacje:

• granice jednostek terytorialnego podziału państwa, jednostek ewidencyjnych, granice obrębów, działek.

• Opis i kontury użytków gruntowych, w tym ekologicznych,

• Opis i kontury klas gleboznawczych,

• Usytuowanie budynków,

• Stabilizowane (trwałe) punkty graniczne,

• Numery ewidencyjne działek, budynków, porządkowe budynków,

• Numery punktów załamania linii granicznych,

• Nazwy ulic i oznaczenia dróg publicznych,

• Informacje porządkowe przewidziane odrębnymi przepisami.

Część tabelaryczno-opisowa

Zbiory główne:

1. Wykaz podmiotów -stanowi rejestr podmiotów,

2. Rejestr gruntów - zawiera ewidencyjne opisy działek, identyfikuje te działki z określoną w rozumieniu Kodeksu cywilnego nieruchomością oraz umożliwia wyszukiwanie danych opisujących budynki wchodzące w skład nieruchomości.

3. Rejestr budynków - zawiera dane ewidencyjne o budynkach stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności (nieruchomość budynkowa).

EWIDENCJA GRUNTÓW I BUDYNKÓW DOSTARCZA DANE DLA POTRZEB :

1. zagospodarowania przestrzennego,

2. wymiaru podatków,

3. innych obciążeń publicznoprawnych,

4. zakładania ksiąg wieczystych na nieruchomościach,

5. statystyki publicznej (państwowej),

6. gospodarki gruntami,

7. zapewnienia interesów zainteresowanych stron,

8. obrotu nieruchomościami

ZASADY EWIDENCJI GRUNTÓW I BUDYNKÓW

1. Jednolitość i powszechność,

2. Publicznoprawny charakter zbiorów ewidencyjnych

3. Jawność operatu ewidencji gruntów i budynków,

4. Wiarygodność - prawdziwość danych ewidencyjnych

Istniejąca ewidencja gruntów, zarówno pod względem ideowym, jak i informacyjnym jest więc daleka od tego co się uważa za wielozadaniowy kataster europejski. Wymaga nie tylko restrukturyzacji jej zasobów informacyjnych ze względu na własność, ale także ich gruntownego odnowienia w zakresie danych o granicach nieruchomości oraz rozbudowania o dane dotyczące budynków i ich części, stanowiących odrębne od gruntu nieruchomości lokalowe. Wadą systemu jest systemu jest też zbyt duża różnorodność stosowanych układów współrzędnych, w tym zwłaszcza zakresie o zasięgu lokalnym. Do mankamentów systemu w odczuwalnym stopniu obniżających jego ogólna mobilność i sprawność działania, wypada też zaliczyć słaby status prawny, niedostateczne wyposażenie i trudną sytuację kadrową podstawowych ogniw systemu, tj. ośrodków dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej.

Nieprzystosowanie obecnej ewidencji gruntów i budynków do nowych zadań i jej ogólnie słaba kondycja nie powinny jednak przesłaniać faktu, że jest to system funkcjonujący i ciągle przynoszący państwu wymierne korzyści. System ten, ze względu na swój zasięg i realne znaczenie, nie znajduje odpowiednika w administracji państwowej. Jego zasoby informacyjne ciągle przedstawiają sobą bardzo dużą wartość.

Zakres przedmiotowy ewidencji gruntów i budynków stanowi w przybliżeniu:

• 30 mln działek,

• 16 mln budynków,

• 6 mln lokali.

Dane o podmiocie	Dane o działce gruntowej	Dane o budynku	Dane o lokalu
określenie podmiotu Dla osób fizycznych: nazwiska, imiona, imiona rodziców, adresu stałego zamieszkania, identyfikatora zgodnego z systemem PESEL. Dla osób prawnych i jednostek organizacyjnych: nazwy pełnej i skróconej, siedziby, identyfikatora zgodnego z rejestrem REGON, numeru rejestru podmiotów gospodarczych. numery pozycji rejestrowych, rodzaj współwłasności lub współużytkowania wieczystego, udział we współwłasności lub współużytkowaniu wieczystym, numer grupy rejestrowej	data ostatniej weryfikacji danych, identyfikator działki, identyfikator jednostki rejestrowej, numer ewidencyjny władającego, opis położenia działki, numer rejonu statystycznego i obwodu spisowego, wartość gruntu, o ile jest znana, pole powierzchni ewidencyjnej, numeryczny spis granic, powierzchnie użytków z podziałem na klasy gruntu, oznaczenie księgi wieczystej lub innego dokumentu określającego własność, oznaczenie gospodarstwa rolnego (leśnego), numer wpisu do rejestru zabytków.	data ostatniej weryfikacji danych, identyfikator budynku, aktualny numer działki, na której jest wniesiony budynek, liczba porządkowa w skorowidzu adresów, numer jednostki rejestrowej z Rejestru gruntów lub Rejestru budynków, numer i data wpisu do rejestru zabytków, oznaczenie funkcji podstawowej budynku według wykazu kodów, wartość budynku, jeżeli jest znana rok zakończenia budowy lub ostatniej modernizacji, powierzchnia zabudowy, liczba kondygnacji nadziemnych, kod charakterystyki konstrukcyjno-budowlanej kod charakterystyki wyposażenia technicznego, liczba lokali mieszkalnych, liczba lokali o innym przeznaczeniu, liczba garaży	numery lokali stanowiących przedmiot odrębnej własności w ramach budynku, funkcja lokalu, powierzchnia użytkowa, informacja o właścicielu, gdy lokal stanowi odrębną od budynku własność

Ustawa Prawo Geodezyjne i Kartograficzne

Minister właściwy do spraw administracji publicznej

Główny Geodeta Kraju

Główny Urząd Geodezji i Kartografii Statut wydaje Prezes

Rady Ministrów

(rozporządzenie)

Służba Geodezyjna i Kartograficzna

1. Organy nadzoru geodezyjnego

Główny Geodeta Kraju

Wojewoda wojewódzki inspektor nadzoru

geodezyjnego i kartograficznego

jako kierownik inspekcji geodezyjnej i kartograficznej

2. Organy administracji geodezyjnej i kartograficznej

Marszałek województwa geodeta województwa

Starosta geodeta powiatowy

- Prowadzenie katastru

(ewid. gruntów i bud.)

- prowadzenie GESUT i

klasyfikacji

gleboznawczej

- prowadzenie baz danych

powiatowych

wchodzących w SIT

Gmina geodeta gminy

GRUPY UŻYTKÓW GRUNTOWYCH

1. Użytki rolne:

- grunty orne R

- sady S

- łąki trwałe Ł

- pastwiska trwałe Ps

2. Użytki leśne:

- lasy i grunty leśne Ls

- grunty zadrzewione i zakrzewione Lz

3. Grunty zabudowane i zurbanizowane:

- tereny mieszkaniowe B

- tereny przemysłowe Ba

- inne tereny zabudowane Bi

- zurbanizowane tereny niezabudowane Bp

- tereny rekreacyjno-wypoczynkowe Bz

- użytki kopalne K

- tereny komunikacyjne dr, Tk, Ti

4. Użytki ekologiczne E

5. Tereny różne Tr

6. Nieużytki N

7. Wody:

- morskie wody wewnętrzne Wm

- wody śródlądowe płynące Wp

- wody śródlądowe stojące Ws

- rowy melioracyjne W

Ewidencja gruntów i budynków

Działka ewidencyjna a nieruchomość gruntowa

Należy zauważyć, że wszelkie dane w ewidencji gruntów i budynków odnoszą się do

działki ewidencyjnej, mieszczą się w jej granicach, w jej „wnętrzu”. Ale oprócz działki operu-

je się w ewidencji także pojęciem nieruchomości gruntowej.

Krótkie omówienie związku pojęcia nieruchomości z pojęciem działki wydaje się uzasad-

nione, z uwagi na wzajemne występowanie tych elementów zarówno w ewidencji gruntów i

budynków, jak i w innych materiałach geodezyjnych i kartograficznych, w różnych sytuac-

jach i w różnych układach i relacjach. Problem ten dotyczy

Problem ten dotyczy także i innych związanych z ewidencją dokumentów, jak księgi wie-

czyste (Kw), zbiory dokumentów sądowych (Zd), akty notarialne, decyzje administracyjne,

umowy itp.

Definicję nieruchomości zawiera Kodeks cywilny w art. 46 ust. 1, która brzmi:

„Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własnoś-

ci (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeże-

li na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.”

Zaś ustawa o gospodarce nieruchomościami [2] w art. 4 pkt 1 stwierdza, że przez nieru-

chomość gruntową rozumie się „grunt wraz z częściami składowymi z wyłączeniem budyn-

ków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności.”

W/w ustawa, w art. 4 pkt 3 zawiera także zapis, iż „ilekroć w ustawie jest mowa o działce

gruntu - należy przez to rozumieć część nieruchomości wydzieloną w wyniku jej podziału al-

bo scalenia i podziału, a także odrębnie położoną cześć tej nieruchomości.”

Porównując przedstawione definicje działki ewidencyjnej i działki gruntowej oraz obyd-

wie definicje nieruchomości, można zauważyć, że o ile zasadniczym atrybutem nieruchomoś-

ci jest własność (odrębna własność), to jeśli idzie o działkę, przyjęto konieczność zachowania

jedynie „jednorodności stanu prawnego”.

Z wyżej wymienionych definicji wynika także, i ma to swój wyraz w różnych dokumentach, również w dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej, że:

a) granice nieruchomości gruntowej mogą pokrywać się z granicami działki (jak na rysun-

ku 3),

b) nieruchomość gruntowa może składać się z kilku działek sąsiadujących z sobą (jak na

zamieszczonym niżej rysunku 4),

c) nieruchomość gruntowa może składać się z kilku działek położonych w 0ddaleniu od

siebie (jak na rysunku 5).

Rysunek 3 przedstawia przykład, występującej na mapie, nieruchomości gruntowej nie zabu-

dowanej , oznaczonej w księdze wieczystej numerem 1253. Nieruchomość ta, w ewidencji

Kw 1894 cji gruntów i budynków stano-

Kw 1253

25

------------

Kw 2544 wi działkę ewidencyjną nr 25.

26 Granice nieruchomości i dział-

ki w tym przypadku pokrywa-

ul. Miła 15 Kw 3540 ją się. W Warszawie, granice

Rys. 3 Nieruchomość gruntowa nieruchomości zaznaczane są

dodatkowo, obok ciągłych linii granic działki, liniami przerywanymi - co pokazano na tym sa-

mym rysunku. Nieruchomość ta sąsiaduje z innymi nieruchomościami, stanowiącymi odrębne

własności, na co wskazują, odnoszące się do nich numery ksiąg wieczystych.

Rysunek 4 przedstawia sytuację opisaną pod lit. b). Nieruchomość gruntowa niezabudo-

Kw 8251

16

16/1 16/3

16/2

ul. Wiśniowa 15 .

Rys. 4 Nieruchomość a działka

wana, położona przy ul. Wiśniowej, posiadająca księgę wieczystą nr 8251 i oznaczona w ewi-

dencji gruntów i budynków jako działka nr 16, podzielona została na trzy działki: 16/1, 16/2

i 16/3. Podział ten został zatwierdzony i wprowadzony do dokumentacji ewidencyjnej. Do

czasu sprzedaży poszczególnych nowych działek, wszystkie one nadal stanowią jedną nieru-

chomość.

Zaś rysunek 5 przedstawia sytuację, gdy działki ewidencyjne nr 15, 85 i 115 stanowią

jedną nieruchomość i posiadają jedną księgę wieczystą mimo, że są od siebie oddalone.

Kw 2212

115

Kw 2212

85

Kw 2212

15

ul. Bliska 18 .

Rys. 5 Nieruchomość a działka

Najczęściej tego typu przypadki mają miejsce w wyniku scaleń gruntów rolnych oraz po

dokonaniu zabiegu scalenia i podziału gruntów zurbanizowanych.

Na marginesie warto zauważyć jeszcze jeden element powierzchni nieruchomości,

który spotkać można jedynie na dawnych mapach, w niektórych księgach wieczystych i w da-

wnych dokumentach obrotu nieruchomościami. Chodzi tutaj o parcele. Pojęcie to jest zna-

ne od dawna, szczególnie tam gdzie funkcjonują katastry nieruchomości. W Polsce natomiast

dzisiaj z pojęciem tym można się spotkać w dwóch przypadkach. Otóż jeszcze do zakończe-

nia II wojny światowej, znane dzisiaj podziały nieruchomości nazywano powszechnie parce-

lacją, a powstałe w jej wyniku części określano mianem parceli. Dotyczyło to zarówno parce-

lacji majątków ziemskich, a więc gruntów rolnych (także w trakcie prowadzonej reformy rol-

nej), jak i parcelacji dla celów budowlanych.

Natomiast inaczej rozumiano pojęcie parceli w katastrze austryjackim. Był to jednorodny

kontur użytku gruntowego. Zakładając od roku 1955 ewidencję gruntów i budynków na ob-

szarach objętych tym katastrem i tworząc działki ewidencyjne, zlikwidowano parcele.

Na obszarze byłego katastru austryjackiego, czyli w dawnej Galicji, konfrontując dzisiej-

szą ewidencję gruntów i budynków z dawnymi księgami wieczystymi, napotykać można róż-

ne, skomplikowane sytuacje w tym zakresie, które bardzo często rozwiązywane są przy po-

mocy tak zwanych „wykazów synchronizacyjnych.”

Również rzeczoznawcy majątkowi opisując stan prawny wycenianych nieruchomości, na

wspomnianych wyżej obszarach, mogą spotkać się także z taką dokumentacją.

Kontury użytków gruntowych i klas gleboznawczych

Kilka słów wyjaśnienia należy także poświęcić wykazywanym w ewidencji gruntów i bu-

dynków konturom użytków gruntowych i konturom klas gleboznawczych tym więcej, że kla-

syfikacja gruntów zawarta w naszej ewidencji, jest jedynym tego rodzaju opracowaniem w

w Europie, a może i w świecie, opartym na podstawach naukowych i szczegółowej penetracji

w terenie.

Wszystkie grunty wykazane w ewidencji przypisane są do określonego użytku gruntowe-

go i oznaczone odpowiednim symbolem grupy użytku we wszystkich dokumentach wcho-

dzących w skład ewidencji. Grup tych jest siedem, a mianowicie:

• użytki rolne,

• użytki leśne, zadrzewione i zakrzewione,

• grunty zabudowane i zurbanizowane,

• użytki ekologiczne,

• nieużytki,

• grunty pod wodami,

• tereny różne.

W niektórych z tych grup istnieje podział jeszcze bardziej szczegółowy, na przykład:

- w grupie „użytki rolne” wyróżnia się: grunty orne i oznacza symbolem R, łąki - sym-

bolem Ł, pastwiska - symbolem Ps, sady - symbolem S,

- w grupie „grunty zabudowane i zurbanizowane” wyróżnia się i oznacza symbolami: te-

reny mieszkaniowe B, tereny przemysłowe Ba, zurbanizowane tereny niezabudowane

Bp, użytki kopalne K, tereny komunikacyjne - drogi dr, koleje Tk.

Gleboznawczą klasyfikacją gruntów objęte zostały użytki rolne, grunty leśne oraz śród-

polne grunty zadrzewione i zalesione, niezależnie od ich przeznaczenia w miejscowych pla-

nach zagospodarowania przestrzennego.

Rozróżnia się następujące klasy dla określonych użytków gruntowych:

• dla gruntów ornych: I, II, IIIa, IIIb, IVa, IVb, V,VI,

- dla łąk i pastwisk: I, II, III, IV, V, VI,

- dla lasów: I, II, III, IV, V, VI.

Należy zaznaczyć, że grunty zaliczone do terenów zabudowanych i zurbanizowanych,

gruntów pod wodami, terenów różnych oraz nieużytków nie są objęte gleboznawczą klasyfi-

kacją gruntów. Natomiast wśród użytków ekologicznych mogą występować zarówno grunty

klasyfikowane, jak i nie objęte klasyfikacją.

Dane w ewidencji dotyczące budynków

W ewidencji, nieco inne dane wykazuje się w odniesieniu do budynków stanowiących

część składową gruntu, a więc w tym przypadku gdy właściciel gruntu jest także właścicielem

budynku, a nieco inne, bardziej rozbudowane - w przypadku gdy chodzi o budynek stanowią-

cy odrębny od gruntu przedmiot własności.

Omawiając ten problem, na wstępie należy zauważyć, że notowanie w ewidencji danych

dotyczących budynków, zaczęło się dużo później w stosunku do notowania gruntów. W nie-

których powiatach nawet kilkadziesiąt lat później i proces ten trwa nadal, w miarę posiada-

danych środków finansowych. Stąd, nie dla każdego jeszcze obrębu w kraju można dzisiaj

otrzymać dane, o których będzie mowa niżej.

Dane w ewidencji dotyczące budynków stanowiących część składową gruntów

W odniesieniu do tych budynków w ewidencji zawarte są m.in. następujące dane:

• numer ewidencyjny i porządkowy budynku,

• opis konturu budynku,

• numery działek ewidencyjnych, na których znajduje się budynek,

• oznaczenie funkcji podstawowej budynku (mieszkalna, przemysłowa, transport i łącz-

ność, handlowo-usługowa, biurowa, oświatowa, zdrowia itp.),

• wartość budynku i data określenia tej wartości,

• rok zakończenia budowy,

• powierzchnia zabudowy w m²,

• liczba kondygnacji naziemnych i podziemnych,

• materiał, z którego zbudowane są ściany zewnętrzne budynku (mur, drewno, inne),

• liczba i numery lokali stanowiących odrębne nieruchomości lokalowe i inne lokale,

• powierzchnia użytkowa wszystkich lokali i pomieszczeń przynależnych,

• numer rejestru zabytków, jeśli budynek jest wpisany do tego rejestru.

Wymienione wyżej podstawowe funkcje budynku, ustala się dla celów ewidencji zgodnie

z zasadami statystyki publicznej (Klasyfikacja Środków Trwałych).

Dane w ewidencji dotyczące budynków stanowiących odrębną od gruntu własność

W stosunku do tego rodzaju budynków, w ewidencji wykazuje się wszystkie dane wymie-

nione wyżej oraz dodatkowo następujące:

• oznaczenie księgi wieczystej lub innych dokumentów mówiących o własności

budynku,

• oznaczenie dokumentów określających inne prawa do budynku niż własność,

• numer jednostki rejestrowej budynków.

Dane w ewidencji dotyczące lokali

Dane te wykazywane są w ewidencji w sposób zróżnicowany. Inny w stosunku do lokali

będących własnością właściciela budynku i inny, nieco szerszy w odniesieniu do lokali stano-

wiących odrębne nieruchomości lokalowe w określonym budynku.

W tym miejscu należy jednak poczynić taką samą uwagę jak w stosunku do budynków, a

mianowicie, iż notowanie danych o lokalach zaczęło się dopiero od roku 2000, stąd

pozyskanie tych danych na dzień dzisiejszy jest jeszcze utrudnione. Sprzyja temu

niewątpliwie informatyzacja danych, ale ich zbieranie i wprowadzanie do systemu po-

trwa jeszcze kilka lat.

W odniesieniu do lokali będących własnością właściciela budynku, ewidencja zawiera na-

stępujące dane:

• numer lokalu i numer ewidencyjny budynku , w którym znajduje się lokal,

• oznaczenie funkcji użytkowej lokalu (mieszkalna, niemieszkalna),

• liczba izb wchodzących w skład lokalu oraz liczba i rodzaj pomieszczeń przynależ-

nych do lokalu,

• powierzchnia użytkowa lokalu i pomieszczeń przynależnych (w m²),

W stosunku do lokali stanowiących odrębną nieruchomość, w ewidencji notowane są je-

szcze dodatkowe dane, a mianowicie:

• oznaczenie księgi wieczystej,

• dokumenty określające inne prawa do lokalu,

• numer ewidencyjny jednostki rejestrowej lokali,

• wartość lokalu i data ustalenia tej wartości.

Dane w ewidencji dotyczące ceny nieruchomości

Są to dane niezmiernie istotne dla rzeczoznawcy majątkowego, choć ich przydatność w

procesie wyceny zależy od ich aktualności. Zawsze jednak stanowią element analizy.

Dane te zawarte są w specjalnym rejestrze cen nieruchomości, a ich źródłami są kopie ak-

tów notarialnych przekazywane do ewidencji wraz z dokumentacją dotyczącą zmian danych

w ewidencji oraz wyciągi z operatów szacunkowych, kierowane tam przez rzeczoznawców

majątkowych.

Wspomniany rejestr zawiera następujące dane:

• adres położenia nieruchomości,

• numery działek ewidencyjnych wchodzących w skład nieruchomości,

• rodzaj nieruchomości (niezabudowane rolne, zabudowane rolne, niezabudowane

przeznaczone pod zabudowę inną niż zagrodowa, zabudowane budynkami mieszkal-

nymi, zabudowane budynkami pełniącymi funkcję inne niż mieszkaniowa i zagrodo-

wa, budynkowa, lokalowa),

• powierzchnie nieruchomości gruntowej,

• data zawarcia aktu notarialnego lub określenia wartości oraz cenę i wartość,

• inne dostępne dane o nieruchomościach i ich częściach.

Systemy prowadzenia ewidencji gruntów i budynków

Na dzień dzisiejszy, ewidencja gruntów i budynków prowadzona jest jeszcze:

• w systemie tradycyjnym (analogowym),

• w systemie częściowo tradycyjnym i częściowo numerycznym,

• w systemie tylko numerycznym (zinformatyzowanym).

W przypadku tradycyjnie prowadzonej ewidencji gruntów i budynków, operat tej ewiden-

cji składa się:

- z części kartograficznej (mapa ewidencyjna i jej matryca),

- z części opisowej (rejestr gruntów, skorowidz działek, skorowidz właścicieli i władają-

cych gruntami),

- ze zbioru dowodów stanowiących podstawę dokonywanych w ewidencji zmian.

W drugim przypadku ewidencji prowadzonej w postaci numerycznej (zinformatyzowanej)

to już typowa numeryczna baza danych, na którą składają się następujące komputerowe zbio-

ry danych:

- rejestry gruntów zawierające dane dotyczące przedmiotów i podmiotów ewidencji,

- rejestry budynków i lokali (sporządzane sukcesywnie),

- kartoteki budynków i lokali (sporządzane sukcesywnie)

-mapy ewidencyjne.

Należy jednak zaznaczyć, że ewidencja prowadzona w systemie tradycyjnym i w syste-

mie częściowo tradycyjnym i częściowo numerycznym, jest sukcesywnie modernizowana i

przekształcana na system numeryczny.

Aktualnie, według danych Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii informatyzacja ewi-

dencji gruntów i budynków jest poważnie zaawansowana, i tak w skali kraju:

1) część opisowa ewidencji gruntów zinformatyzowana jest w 100%,

2. mapa ewidencyjna (w postaci rastrowej i wektorowej) jest zinformatyzowana dla:

• 88% powierzchni terenów miejskich,

• 75% powierzchni terenów wiejskich.

Sytuację w poszczególnych województwach ilustruje zamieszczona niżej tabela.

3) dane dotyczące budynków (geometria i opis) zinformatyzowano:

• w 18% dla terenów miejskich,

- w 2.5% dla terenów wiejskich,

4) dane dotyczące lokali zinformatyzowano:

• w 11,1% dla terenów miejskich,

• w 12.5% dla terenów wiejskich.

Niezależnie jednak od tego w jakiej postaci prowadzona jest ewidencja gruntów i budyn-

ków, z zasobu materiałów geodezyjnych i kartograficznych można:

- uzyskać niezbędne informacje w postaci kopii lub wydruku mapy ewidencyjnej, wypisu

z rejestru gruntów, budynków, lokali, wyrysu i wypisu dotyczącego określonej nierucho-

mości,

- dokonać wglądu do tychże materiałów, oczywiście w lokalu ośrodka, w którym ta ewide

ncja jest prowadzona i sporządzić własne wypisy czy wyrysy.

Opracowania (raporty) tworzone na podstawie danych ewidencyjnych

Korzystając z przedstawionych wyżej danych, ośrodki dokumentacji geodezyjnej i karto-

graficznej prowadzące ewidencję gruntów i budynków, w zależności od tego w jakim syste-

mie ewidencja jest prowadzona, sporządzają różne opracowania (raporty), które stanowią ma-

tariały niezbędne do udzielania informacji osobom zainteresowanym.

A oto przykłady niektórych opracowań (raportów) wchodzących w skład dokumentacji

ewidencji gruntów i budynków.

Rejestr gruntów

W rejestrze gruntów, sporządzonym zarówno w wersji analogowej jak i w wersji nume-

rycznej, zawarte są dane dotyczące podmiotów oraz przedmiotów ewidencji.

Podmiotami ewidencji gruntów i budynków są właściciele i osoby władające przedmio-

tami ewidencji, a mianowicie: gruntami, budynkami, lokalami.

Rejestr gruntów zawiera wykaz wszystkich działek ewidencyjnych, znajdujących się w

granicach obrębu, zebranych według ich przynależności do poszczególnych jednostek rejes-

trowych, które odpowiadają poszczególnym nieruchomościom gruntowym.

Rejestr gruntów umożliwia identyfikację działek ewidencyjnych z określonymi nierucho-

mościami oraz z danymi dotyczącymi opisu budynków, stanowiących część składową nieru-

chomości (gruntowej), a także budynków znajdujących się na gruncie, ale stanowiących od-

rębne od tego gruntu nieruchomości.

Oczywiście, w każdej działce figurującej w rejestrze gruntów, wykazane są także wcho-

dzące w jej skład użytki gruntowe i klasy gleboznawcze, jeżeli użytki te zostały sklasyfiko-

wane.

Rejestr budynków

Stanowi on zbiór danych o budynkach stanowiących odrębny od gruntu przedmiot włas-

ności. Ułożony jest według przynależności budynków do poszczególnych jednostek rejes-

trowych (nieruchomości) budynków.

Mapa ewidencyjna

Graficznym wyrazem niektórych danych zawartych w ewidencji jest mapa ewidencyjna.

Jak już wcześniej wspomniano, może to być mapa sporządzona w sposób tradycyjny, bądź

mapa częściowo numeryczna (z elementami cyfrowymi - np. zdygitalizowane punkty granic

nieruchomości), bądź mapa w pełni numeryczna.

Według § 28 ust. 1 rozporządzenia [3], mapa ta powinna zawierać następującą treść:

1. granice: państwa, jednostek zasadniczego trójstopniowego podziału terytorialnego państ-

wa, jednostek ewidencyjnych, obrębów, działek,

2. oznaczenia punktów granicznych, z wyróżnieniem punktów, których położenie określone

zostało w odpowiednim trybie i z wymaganą dokładnością, a z pośród nich - punktów

trwale stabilizowanych,

3. kontury użytków gruntowych i ich oznaczenia,

4. kontury klas gleboznawczych i ich oznaczenia,

5. kontury budynków,

6. numery działek ewidencyjnych,

7. granice rejonów statystycznych i ich oznaczenia,

8. dane opisowo-informacyjne, a w szczególności:

1. nazwy jednostek zasadniczego trójstopniowego podziału terytorialnego państwa,

2. oznaczenia jednostki ewidencyjnej i obrębu,

3. nazwy ulic, placów, uroczysk, cieków, zbiorników wodnych i innych obiektów fizjo-

graficznych,

4. numery dróg publicznych nadane na podstawie przepisów o drogach publicznych,

5. numery porządkowe i ewidencyjne budynków.

Treścią mapy ewidencyjnej mogą być również nazwy zespołów urbanistycznych, przysiółków

i niw.

Należy zaznaczyć, że mapy ewidencyjne są sporządzane w kroju obrębowym, bowiem ich treść zawarta jest w granicach konkretnego obrębu.

Skale map ewidencyjnych, to: 1:500, 1:1000, 1:2000 i 1:5000. Zastosowanie takiej czy in-

nej skali zależy na danym obiekcie od liczby elementów sytuacyjnych, które powinny znaleźć

się na mapie, od wielkości i rozdrobnienia działek, od zurbanizowania terenu itp.

Dokumenty, jakie można uzyskać z ewidencji gruntów i budynków

Wypis z rejestru gruntów

Na wypisie określone jest miejsce położenia gruntu powiązane z systemem ewidencji, a

mianowicie: powiat, gmina, miejscowość, jednostka ewidencyjna i obręb ewidencyjny. Dal-

sze dane dotyczą:

• jednostki rejestrowej (nieruchomości),

• powiązania z kartoteką budynków, jeśli takowe znajdują się na gruncie, którego wy-

pis dotyczy,

• właściciela , jego siedziby i określenia jaka część gruntu do niego należy; w przypad-

ku przedstawionym na wypisie - całość (1/1),

• zamieszczono także trwałego zarządcę gruntu i jego siedzibę.

Tabela na wypisie, w poszczególnych pozycjach zawiera:

• numer arkusza mapy ewidencyjnej, na której, lub na których przedmiotowy grunt

jest przedstawiony,

• numer lub numery działek ewidencyjnych i szczegółową ich lokalizację; w przypadku

gruntu położonego w mieście nazwę ulicy i numer porządkowy,

- opis użytków; w przykładzie tereny zabudowy mieszkaniowej (B) i inne tereny zabu-

dowane (Bi),

• powierzchnie działek, użytków oraz numer księgi wieczystej (kw).

W przykładzie tym podane są także informacje niezmiernie istotne dla rzeczoznawcy ma-

jątkowego, a mianowicie wartość tych gruntów i datę ich wyceny oraz wiadomości sygnalne:

ten grunt jest wpisany do rejestru zabytków i jest położony na obszarze określonego w wypi-

się rejonu statystycznego.

Warto także zwrócić uwagę na zamieszczone na wypisie adnotacje organu wydającego ten

dokument, a mianowicie:

• dotyczącą aktualności danych zawartych w wypisie,

• informującą, że niektóre dane zawarte w wypisie nie spełniają wymogów rozporzą-

dzenia [3] lub standardów technicznych obowiązujących przy sporządzaniu i prowa-

dzeniu ewidencji gruntów i budynków,

• informującą, że na podstawie tego dokumentu można dokonywać wpisu do księgi

wieczystej, co oczywiście świadczy o jego formalnym znaczeniu.

Wypis z rejestru budynków

Poza danymi ogólnymi wypisu, które wyżej omówiono, uwagę należy zwrócić na wymie-

nienie na wypisie współwłaścicieli przedmiotowego budynku oraz ich udziałów we własności.

Dalsze istotne dane to:

• powiązanie z kartoteką budynków danego obrębu,

• powiązanie z działką ewidencyjną na której budynek jest zlokalizowany,

• określenie adresu i funkcji budynku,

• liczba kondygnacji budynku i powierzchnia zabudowy,

• liczba i powierzchnia użytkowa lokali i pomieszczeń przynależnych w tym budynku.

Ważne są także informacje o wartości budynku określonej na podaną w wypisie datę, roku

zakończenia budowy oraz materiału z jakiego budynek został wybudowany.

Wypis z rejestru lokali

Wypis ten, podobnie jak poprzednie, zawiera dane ogólne, wiążące go z systemem ewi-

dencji gruntów i budynków oraz szereg informacji szczegółowych, dotyczących interesują-

cych rzeczoznawcę majątkowego lokali czy lokalu.

Na uwagę z tego punktu widzenia zasługują informacje dotyczące:

• oznaczenie funkcji użytkowej lokalu,

• liczby izb w danym lokalu,

• liczby i rodzaju pomieszczeń przynależnych; w przedstawionym przykładzie: „1.G” -

garaż i „1,K” - komórka,

• powierzchni użytkowej izb i pomieszczeń przynależnych,

• wartości lokalu na określoną datę,

• numeru księgi wieczystej, o ile takowa istnieje dla danego lokalu.

Wyrys z mapy ewidencyjnej

Treść mapy ewidencyjnej oraz fragmenty takich map w różnych skalach i dla różnych te-

renów omówiono i przedstawiono wcześniej. Tutaj należy zauważyć, że dla wyceny na przyk-

ład jednej tylko nieruchomości, czy jednej tylko działki wchodzącej w skład nieruchomości,

nie byłoby celowym pozyskiwanie mapy ewidencyjnej całego obrębu czy części obrębu - bo

to po prostu pociągałoby za sobą dość znaczne koszty.

Dla celów wyceny w zupełności wystarczyć powinien wyrys z mapy ewidencyjnej doty-

czący wycenianej nieruchomości czy działki, ewentualnie z pewnym, niezbędnym ich otocze-

niem i wypis z rejestru gruntów, budynków czy lokali.

Oczywiście, przy podejściu porównawczym i znacznym oddaleniu porównywanych nieru-

chomości, sprawa będzie wyglądała inaczej, ale jest to już inny temat.

GEODEZYJNA EWIDENCJA SIECI UZBROJENIA TERENU

( GESUT )

1. Ustawa z dn. 17 maja 1989r. Prawo geodezyjne i kartograficzne

Dz.U. 89 nr 30, poz. 163, Rozdział 5 (zmiany)

2. Rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dn. 26 sierpnia 1991r. w sprawie zasad i trybu zakładania i prowadzenia geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu oraz uzgodnień i współdziałania w tym zakresie

Dz.U. 91 nr 83, poz. 376

3. Instrukcje techniczne

• G -7 Geodezyjna Ewidencja Sieci Uzbrojenia Terenu (GESUT)

• K - 1 mapa Zasadnicza

Główny Geodeta Kraju, 1998r.

Definicja

GESUT - uporządkowany zbiór informacji przestrzennych i opisowych o uzbrojeniu terenu i podmiotach nim zarządzających

Cel założenia i prowadzenia - informacyjny:

- dla działalności inwestycyjnej, projektowej i realizacyjnej, w celu zapobieżenia kolizjom istniejących i projektowanych SUT,

- dla uzupełnienia treści mapy zasadniczej,

- dla założenia ewidencji branżowych przez podmioty zarządzające sieciami

Geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu

(GESUT)

1. Wiadomości wstępne

Obowiązek prowadzenia ewidencji sieci uzbrojenia terenu na obszarze całego kraju wyni-

ka z zapisów ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne [1]. Według tych zapisów prowadzo-

ne mają być w zasadzie dwie ewidencje:

• geodezyjna ewidencja tych sieci oraz

• branżowa ewidencja tych sieci.

Pierwsza z nich leży w gestii każdego starosty (prezydenta miasta na prawach powiatu) i

praktycznie jest prowadzona we wspomnianych już kilkakrotnie powiatowych (lub gminnych)

ośrodkach dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej, zaś prowadzenie drugiej ewidencji na-

leży do właściwego organu, zainteresowanego ministra lub kierownika urzędu centralnego.

W tym opracowaniu przedstawiono jedynie zasady i funkcjonowanie ewidencji geodezyj-

nej. Informacje dotyczące funkcjonowania ewidencji branżowych można uzyskać w poszcze-

gólnych ministerstwach, urzędach centralnych , bądź jednostkach organizacyjnych, które w

imieniu tych ministrów czy kierowników urzędów, prowadzą takie ewidencje lub zarządzają

określonymi sieciami.

Na wstępie omawiania tego tematu, warto podać definicję sieci uzbrojenia terenu oraz de-

finicję geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu. Definicje te znajdują się w ustawie Pra-

wo geodezyjne i kartograficzne [1] i brzmią następująco:

Przez sieci uzbrojenia terenu rozumie się „wszelkiego rodzaju nadziemne, naziemne i pod

ziemne przewody i urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne, telekomunika-

cyjne, elektroenergetyczne i inne, z wyłączeniem urządzeń melioracji szczegółowych, a także

podziemne budowle, jak: tunele, przejścia, parkingi, zbiorniki itp.”

Przez geodezyjną ewidencję sieci uzbrojenia terenu rozumie się „uporządkowany zbiór

danych przestrzennych i opisowych sieci uzbrojenia terenu, a także informacje o podmiotach

władających siecią.”

Nazwa tej ewidencji określana jest potocznie skrótem „GESUT” i taki skrót będzie uży-

wany w dalszej treści.

GESUT, podobnie jak ewidencja gruntów i budynków, jest wspaniałym źródłem infor-

macji dla rzeczoznawcy majątkowego, szczególnie przydatnym przy analizie i ustalaniu da-

nych dla jakże istotnej cechy dotyczącej stopnia wyposażenia wycenianej nieruchomości w u-

rządzenia infrastruktury technicznej.

Każdy rzeczoznawca majątkowy zdaje sobie sprawę z tego, że stopień wyposażenia tere-

nu w urządzenia infrastruktury technicznej ma ogromny wpływ na wartość tego terenu. Dlate-

go ustalenie tego wpływu należy dokonać z największą starannością. Praktycznie, wiąże się

to ze stwierdzeniem jakie sieci urządzeń infrastruktury technicznej - nadziemnej, naziemnej i

podziemnej znajdują się na wycenianej nieruchomości lub przebiegają w bliższej lub dalszej

odległości.

Bywa, że w toku wizji terenowej użytkownicy różnych tego typu sieci narzekają na ich ja-

kość (złe funkcjonowanie, zła eksploatacja, wysłużenie itp). Rzeczoznawca majątkowy nie

jest w stanie ocenić tych faktów, ale i w tym przypadku może przeprowadzić konsultacje z

właściwymi instytucjami czy specjalistami branżowymi.

Należy jednak zauważyć, że nie wszędzie jeszcze w kraju taką ewidencję w pełni założo-

no. Jest to bowiem zadanie bardzo pracochłonne i wymagające znacznych nakładów finanso-

wych, szczególnie przy odtwarzaniu przebiegu sieci podziemnych, realizowanych kilkanaście

a nawet kilkadziesiąt lat temu.

Przepis wykonawczy do ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne [1], a mianowicie roz-

porządzenie regulujące tą problematykę zakłada, że ewidencja ta (GESUT) w pełni pokryje

obszar całego kraju w terminie do 31 grudnia 2007 r.

Do tego czasu, na obszarach gdzie tej ewidencji jeszcze nie założono, jej funkcję spełnia

dokumentacja związana z geodezyjną inwentaryzacją sieci uzbrojenia terenu, która znajduje

się w powiatowych (gminnych) ośrodkach dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej.

Rzeczoznawca majątkowy ma zatem możliwość, w każdej sytuacji, zapoznania się z tymi

materiałami, przeanalizowania ich w aspekcie wycenianej nieruchomości i sporządzenia swo-

ich notatek, względnie zwrócenie się do ośrodka o udostępnienie niezbędnych danych, ale

wówczas będzie to usługa odpłatna.

2. Zasady funkcjonowania GESUT

GESUT zakładany jest i prowadzony dla każdej jednostki ewidencyjnej przyjętej w ewi-

dencji gruntów i budynków, a więc w granicach administracyjnych gminy; w przypadku gdy

w skład gminy wchodzi miejscowość o statusie miasta - także w granicach administracyjnych

miasta lub jego dzielnicy bądź kilku dzielnic.

Na obszarach rolnych i leśnych, gdzie sieci uzbrojenia terenu nie jest wiele, GESUT może

być prowadzony nawet dla kilku jednostek ewidencyjnych razem.

Podstawowym elementem GESUT jest określonego rodzaju przewód, stanowiący liniowy

fragment sieci uzbrojenia terenu. Stąd, dla każdego rodzaju przewodu, w każde jednostce

ewidencyjnej, prowadzi się odrębny operat ewidencyjny, a więc jest to dość obszerna doku-

mentacja.

Operat GESUT zawiera m. in.:

• wykaz materiałów, które stanowiły podstawę jego założenia,

• mapę zasięgu analizowanych materiałów branżowych,

• szkice przebiegu sieci uzbrojenia terenu,

• dokumenty uzgodnień z jednostkami branżowymi.

Operaty te są na bieżąco aktualizowane, a szczególnie w wyniku budowy nowych sieci,

przebudowy istniejących sieci czy likwidacji niektórych przewodów.

Niezależnie od operatu GESUT prowadzona jest także mapa GESUT, którą jest nakładka

„U” mapy zasadniczej, zawierająca dane dotyczące zarówno sieci uzbrojenia terenu (SUT),

jak i dotyczące budowli podziemnych. Nakładki „ U” mapy zasadniczej opracowywane są w

skalach 1:500 lub 1:1000, w zależności od skali mapy zasadniczej (`macierzystej”). Przykłady

takich map zamieszczono w dalszej części.

3. Szczegółowe dane znajdujące się w GESUT

Dane te określają: rozporządzenie [9] oraz standard techniczny Instrukcja techniczna G-7

[10] i dotyczą one:

1. rodzaju przewodów, które jak już wcześniej wspomniano, stanowią podstawowe elementy

GESUT i które na mapie GESUT (nakładce U) oznaczone są odpowiednią literą na edycji

czarno-białej lub kolorem na kolorowej edycji tej mapy. Litery te i kolory są następujące:

- wodociągowe (w) - kolor niebieski,

- kanalizacyjne (k) - kolor brązowy,

- gazowe (g) - kolor żółty,

- ciepłownicze (c) - kolor fioletowy,

- elektroenergetyczne (e) - kolor czerwony,

- telekomunikacyjne (t) - kolor pomarańczowy,

- benzynowe (b) - kolor czarny,

- naftowe (n) - kolor czarny,

- niezidentyfikowane (x) - kolor zielony,

- TV kablowa (v) - kolor czarny,

- poczta pneumatyczna (P) - kolor czarny itd.

Niektóre z tych przewodów dzielą się jeszcze na typy i wówczas do wymienionych wyżej

oznakowań literowych, dodawana jest jeszcze jedna litera, świadcząca właśnie o typie prze-

wodu, np.:

- sieć wodociągowa ogólna (wo),

- sieć wodociągowa lokalna (wl)

- sieć kanalizacyjna ogólnospławna (ko),

- sieć kanalizacyjna sanitarna (ks),

- sieć kanalizacyjna deszczowa (kd) itd.;

(nieraz oznaczenia literowe składają się z dużych liter, ale oczywiście tych samych).

2. położenia przewodów, a w szczególności:

• nazwy własnej przewodu,

• identyfikatora jednostki ewidencyjnej,

• nazwy i identyfikatora obrębu ewidencyjnego,

• numeru ewidencyjnego działek przez które przebiega przewód,

• numeru ewidencyjnego przewodu,

• opisu położenia przewodu,

• współrzędnych poziomych punktów załamania biegu przewodu,

• rzędnych wysokościowych punktów charakterystycznych,

• gabarytu przewodu (średnica, przekrój),

• identyfikatora związanego z jednostką prowadzącą ewidencję branżową określonej

sieci,

3) nazwy, siedziby lub adresu właściciela sieci lub jednostki organizacyjnej zarządzającej

siecią w imieniu jej właściciela,

4) informacji o sposobie uzyskania danych o przewodach, i tak, jeśli dane uzyskano:

• przy pomocy aparatury wykrywającej, oznacza się literą A,

• na podstawie ewidencji branżowej, oznacza się literą B,

• na podstawie pomiaru bezpośredniego (przed zasypaniem sieci lub odkrywkowo), oz-

nacza się literą P lub pomija się tę literę (co świadczy, że w ten sposób uzyskano da-

ne o przewodzie).

Różnych oznaczeń na mapie GESUT jest znacznie więcej i często, aby zidentyfikować

w pełni kod określający dokładnie daną sieć lub urządzenie związane z tą siecią, na przykład

studzienki, włazy, przekaźniki itp., trzeba niestety sięgnąć do standardu Instrukcja techniczna

G-7 [ 10].

Przy wycenie nieruchomości o bogatej infrastrukturze technicznej wpływającej, jak wia-

domo dość znacznie na wartość nieruchomości, bardzo ważnym jest zinwentaryzowanie

wszystkich elementów tej infrastruktury, znajdujących się (przebiegających) na nieruchomoś-

ci, ale także zlokalizowanej w bliższej lub dalszej odległości, co również może mieć wpływ

na jej wartość.

Mapa GESUT (nakładka U mapy zasadniczej) w znacznej mierze może i pomóc i udoku-

mentować te działania.

- współrzędne płaskie w

układzie współrzędnych

przyjętym dla mapy

zasadniczej

- nazwa lub imię i nazwisko - kod obiektu

- dane adresowe podmiotu (rodzaj i typ sieci

- dane telekomunikacyjne kategoria obiektu),

podmiotu - identyfikator uzgodniony z administratorem sieci,

- nazwa branżowa,

- właściciel,

- administrator,

- identyfikator

- ewidencji gruntów i

budynków,

- dane adresowe obiektu,

- funkcja (przewody)

- współrzędne wysokościowe,

-status przewodu

- rodzaj źródła danych o położeniu,

- materiał,

- liczba przewodów,

- zewnętrzne wymiary poziomowe i pionowe,

- historia obiektu

ZAKRES DANYCH OBIĘTYCH GESUT

PRZYKŁADY OPISU SIECI

• GESUT

Obiekty SUT istniejące:

43.15 - wor 43.15 - identyfikator przewodu, nr przewodu

wo - rodzaj i typ przewodu (wodociągowa ogólna)

r - funkcja (przewód rozdzielający)

23.45.05 - kog 23.45.05 - identyfikator odcinka( nr przewodu i odcinka)

ko - rodzaj i typ odcinka (kanalizacja ogólnospławna)

g - przewód/ odcinek główny)

Obiekty SUT projektowane:

ZEp2/95-enr ZEp - nr protokołu ZUD

en - rodzaj i typ obiektu (niskie napięcie)

r - funkcja obiektu

• MAPA ZASADNICZA ( gdy nie założono GESUT)

woB400 wo - rodzaj i typ

B - źródło danych

400 - średnica przewodu [ mm ]

koA1200.1800 ko - rodzaj i typ

A - źródło danych

1200 - wymiar poziomy przewodu [ mm ]

1800 - wymiar pionowy przewodu [ mm ]

Cp2x50 cp - rodzaj i typ

2x - liczba przewodów

50 - średnica przewodu [ mm ]

PRZEDMIOT GESUT

OBIEKTY SIECI UZBROJENIA TERENU

• przewody i odcinki przewodów

• osie odcinków przewodów

• obiekty punktowe przewodu

OBIEKTY DODATKOWE

• budowle podziemne

Definicje:

Przewód - liniowy fragment sieci uzbrojenia terenu określonego rodzaju i typu, którego oś stanowi linia łamana, a końce są ustalone w porozumieniu z administratorem sieci. Może składać się z jednego lub wielu odcinków przewodu ( gdy zachodzi zmiana danych technicznych)

Odcinek przewodu - liniowy fragment sieci uzbrojenia terenu określonego rodzaju i typu o jednakowych cechach. Jest obiektem złożonym z osi odcinka i obiektów punktowych.

Oś odcinka przewodu - obiekt elementarny określający położenie odcinka przewodu.

Obiekt punktowy - obiekt elementarny o kształcie punktu, np. urządzenie techniczne sieci, punkt zbiegu wielu przewodów, punkt charakteryzujący odcinek przewodu.

Budowle podziemne - obiekty obszarowe, jak: tunele uliczne - T, garaże(parkingi) - G, zbiorniki - Z, przejścia - P, bunkry - S, itp.

SIECI UZBROJENIA TERENU to wszelkiego rodzaju naziemne, nadziemne i podziemne przewody i urządzenia: wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, elektroenergetyczne, telekomunikacyjne i inne, z wyłączeniem melioracji szczegółowych, a także podziemne budowle jak: tunele, garaże, przejścia, zbiorniki, komory, studnie i inne obiekty związane z uzbrojeniem podziemnym.

PODZIAŁ SIECI

RODZAJ RODZAJ

TYP TYP

Funkcja Funkcja

ŹRÓDŁO DANYCH O POŁOŻENIU OBIEKTU

- bezpośredni pomiar powykonawczy na osnowę geodezyjną,

A - pomiar wykrywaczem przewodów,

B - dane branżowe,

D - digitalizacja mapy klasycznej i wektoryzacja rastra,

F - fotogrametria,

G - GPS bez powiązania z osnową geodezyjną,

I - inne,

M - pomiar w oparciu o elementy mapy lub dane projektowe

N - niepoprawne, w oparciu o podejrzane lub błędne źródła

X - nieokreślone, brak danych.

k
23.45.05-kog

(koA400) k

k
k

Przykład opisu obiektów GESUT nakładce U mapy zasadniczej.

Oznaczenia:

23.45.05-kog - identyfikator, rodzaj, typ i funkcja przewodu (założony GESUT)

ko - przewód kanalizacji ogólnospławnej,

23.45.05 - identyfikator

g - oznaczenie funkcji przewodu (przewód główny),

k - określenie obiektu punktowego (studzienka kanalizacyjna),

- rzędna: elementu naziemnego/rzędna dna studzienki

koA400 - oznaczenie przewodu na mapie zasadniczej lub nakładce „U”, przed

założeniem GESUT

A- metoda inwentaryzacji (aparatura wykrywcza),

400 - parametr techniczny - średnica przewodu rurowego

Podział sieci uzbrojenia na rodzaje i typy.

Zgodnie z instrukcją G-7 wyróżniono 16 rodzajów sieci. W każdym rodzaju sieci wydzielono typu sieci, a w typie - funkcje:

- przewód główny (g),

- przewód rozdzielczy ®,

- przyłącze funkcyjne (f),

- przyłącze komercyjne (k).

Dokumenty geodezyjne jak mapy, materiały fotogrametryczne, katalogi danych geodezyjnych i inne opracowania powstałe w wyniku wykonywania prac geodezyjnych (np. operaty podziału i wyniesienia w terenie nieruchomości gruntowych, pomiarów uzupełniających, scalenia i wymiany gruntów, pomiarów sytuacyjnych itp.)

W skład państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego wchodzą między innymi:

1. wielkoskalowa mapa gospodarcza (zwana mapa zasadniczą),

2. mapy topograficzne,

3. mapy tematyczne.

Mapa zasadnicza

- to wielkoskalowe opracowanie kartograficzne, zwierające aktualne informacje o przestrzennym rozmieszczeniu obiektów ogólnogeograficznych oraz elementach ewidencji gruntów i budynków, a także sieci uzbrojenia terenu: nadziemnych, naziemnych i podziemnych (Ustawa …. 1989r.)

Wykonywana jest w formie numerycznej lub klasycznej i stanowi podstawowy element państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego oraz podstawowy materiał kartograficzny, wykorzystywany do zaspokojenia różnorodnych potrzeb gospodarki narodowej, a w szczególności gospodarki nieruchomościami, katastru nieruchomości i powszechnej taksacji. Jest źródłowym opracowaniem kartograficznym do sporządzenia map pochodnych i innych wielkoskalowych map tematycznych oraz aktualizacji mapy topograficznej skalach 1:10000 i 1:5000.

Mapa zasadnicza służy do celów administracyjnych, prawnych, ewidencyjnych i projektowych oraz stanowi podstawę graficzną systemu informacji o terenie.

Skala mapy zasadniczej

• skala 1: 500 - dla terenów o dużym stopniu zainwestowania lub dla obszarów przewidzianych do intensywnego zainwestowania,

• skala 1:1000 - dla terenów małych miast, aglomeracji miejskich i trzymiejscowych oraz terenów osiedlowych wsi będących siedzibami gmin,

• Skala 1:2000 - dla pozostałych zwartych terenów osiedlowych, terenów rolnych o drobnej, nieregularnej szachownicy stanu władania oraz większych zwartych obszarów rolnych i leśnych na terenach miast,

• Skala 1:5000 - dla terenów o rozszerzonej zabudowie wiejskiej oraz gruntów rolnych i leśnych na terenach gmin.

Zasadniczymi kryteriami doboru skali bazowej mapy są:

- stopień zagęszczenia terenu szczegółami sytuacyjnymi, stanowiącymi treść mapy zasadniczej,

- stopień wyposażenia terenu w urządzenia poziemne,

Przewidywane zamierzenia inwestycyjne.

Treść mapy zasadniczej

Treść mapy zasadniczej dzieli się na część obligatoryjną i część fakultatywną :

I. Treść obligatoryjna:

- punkty osnów geodezyjnych,

- elementy ewidencji gruntów i budynków,

• Granice jednostek terytorialnego podziału państwa,

• Granice podziału ewidencyjnego,

• Granice nieruchomości gruntowych i działek ewidencyjnych

1. punkty graniczne,

2. granice użytków gruntowych,

3. kontury klas bonitacyjnych,

4. numery oraz inne oznaczenia identyfikujące wymienione obiekty,

- elementy sieci uzbrojenia terenu, w szczególności urządzenia nadziemne, naziemne i podziemne,

• Urządzenia inżynieryjno-techniczne nadziemne,

• Urządzenia inżynieryjno-techniczne nadziemne, w tym punkty położenia armatury naziemnej przewodów uzbrojenia technicznego,

• Pomierzone linie przebiegu przewodów uzbrojenia terenu.

II. Treść fakultatywna - stanowi zbiór otwarty, zależny od potrzeb urzędów, instytucji gospodarczych i ich zamierzeń inwestycyjnych.

Stanowiące treść mapy zasadniczej przedstawione są w postaci graficznej - znakami umownymi - zgodnie z zasadami określonymi w Instrukcji Technicznej K-1 ( Systemy informacji o terenie ….1995)

Treść map topograficznych:

• Elementy osnowy matematycznej i geodezyjnej,

• Osiedla (miasta, wsie, grupy budynków, grupy zagród, osobne zagrody i budynki), odpowiednio do skali przedstawia się: rodzaje osiedli i liczbę mieszkańców oraz zewnętrzne zarysy osiedli;

• Obiekty przemysłowe, rolnicze i socjalno-kulturalne ( zakłady przemysłowe, kopalnie, miejsca odkrywkowego wydobycia surowców i kopalin, szkoły, szpitale, budynki i budowle kultu religijnego, pomniki itp.)

• Koleje i urządzenia z nimi związane (linie kolejowe, stacje i przystanki kolejowe, tunele, mosty, wiadukty, nasypy i wykopy przy liniach kolejowych);

• Drogi i urządzenia z nimi związane (autostrady, drogi szybkiego ruchu, drogi główne, lokalne, wiejskie, polne, leśne, tunele, mosty, wiadukty, nasypy, wykopy przy drogach, zadrzewienia wzdłuż dróg);

• Wody i urządzenia z nimi związane (linie brzegowe mórz, jezior, innych zbiorników wodnych, rzeki, kanały, rowy, źródła, studnie itp.);

• Roślinność, uprawy i grunty (lasy, grupy drzew, kępy krzaków, łąki, zarośla, uprawy poszczególnych typów roślinności, powierzchnie mikroflorami terenu, grunty podmokłe itp.)

• Granice (państwowe, jednostek podziału administracyjnego, rezerwatów, konturów upraw);

• Rzeźba terenu przedstawiona za pomocą warstw i odpowiednich znaków umownych, cięcie warstwicowe uzależnione jest od rodzaju terenu i skali mapy;

Zakres i zasady przedstawiania znakami umownymi wymienionych obiektów, stanowiących treść map topograficznych reguluje Instrukcja Techniczna K-2 (Mapy topograficzne ……. 1980 )

Mapa zasadnicza redagowana jest w systemie nakładek tematycznych oznaczonych w sposób następujący:

E - nakładka ewidencji gruntów i budynków,

U - nakładka sieci uzbrojenia terenu,

S - nakładka sytuacji powierzchniowej,

W - nakładka rzeźby terenu ( wysokościowa),

R - nakładka realizacyjnych uzgodnień projektowych.

Mapy topograficzne

To mapy ogólnogeograficzne o treści dostosowanej do potrzeb gospodarczych, opracowywane są dla obszaru całego kraju w skalach 1:10 000, 1:25 000,

1:50 000, 1:100 000, 1:200 000 i 1:500 000. Dla obszarów wielkich aglomeracji miejskich lub innych obszarów intensywnie zagospodarowanych opracowuje się mapy w skali 1:5000.

Przeznaczone są do zaspokojenia różnorodnych potrzeb gospodarczych, a w szczególności:

• Wykonywania pomiarów i obliczeń geodezyjnych i kartograficznych,

• Sporządzania planów zagospodarowania przestrzennego i ich realizacji,

• Rozwiązywania problemów naukowo - badawczych,

• Studiów nad terenem i oceny specyfiki terenu,

• Jako materiał podkładowy do opracowania map tematycznych.

Ze względu na zakres treści i stopień uszczegółowienia charakterystyki obszaru dzielą się na mapy topograficzne:

- wielkoskalowe w skalach 1:5000 i 1:10000,

- średnioskalowe w skalach 1:25000 i 1:50000,

- małoskalowe w skalach 1:100 000 i 1:500 000,

Plan Miejscowy

1. Ustawa z dn. 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Dz. U. 2003r. nr 80 , poz. 717

2. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Dz. U. z 2003r. nr 164 poz.1587

3. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Dz. U. z 2003r. nr 164 poz.1588

4. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzji o warunkach zabudowy

Dz. U. z 2003r. nr 164 poz.1589

5. Zarządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dn. 30 grudnia 1994r. w sprawie rodzajów i wzorów dokumentów stosowanych w pracach planistycznych

M.P. z 1995r. nr 3 , poz. 40

Definicja :

Plan miejscowy - przepis gminny, w którym ustala się przeznaczenie i zasady zagospodarowania terenu z zachowaniem warunków określonych w ustawach, przyjmując za podstawę rozwój zrównoważony danego terenu.

MIEJSCOWY PLAN ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO

Ogólna charakterystyka

• Jest zbiorem danych dotyczących przeznaczenia i zagospodarowania obszaru objętego planem;

• Jest narzędziem samorządu terytorialnego, prowadzącego na swoim terenie własną politykę przestrzenną;

• Zakres planu uzależniony jest od warunków lokalnych i dostosowany do charakteru, wielkości i intensywności wykorzystania terenu;

• Treść i szczegółowość ustaleń planu zależy od lokalnych cech obszaru objętego planem oraz poglądu samorządu;

• Stanowi podstawę gospodarki gruntami w sprawach: wykorzystania gruntów na cele inwestycyjne, zmiany użytkowania gruntów oraz wyłączeń z produkcji rolniczej lub leśnej, gruntów przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne;

MIEJSCOWY PLAN ZAGOSPODAROWANIA

Składa się z części kartograficznej i części opisowo-normatywnej.

Rysunek planu sporządzany jest na podkładach mapowych w skalach 1:10000, 1:5000, 1:2000, 1:1000 techniką barwną.

Treść planu stanowią:

• rozwiązania projektowe,

• nazwa obszaru objętego planem,

• zestawienie oznaczeń zastosowanych na rysunku planu i skala opracowania,

• linie rozgraniczające tereny o różnym rodzaju użytkowania oraz linie wewnętrznego ich podziału,

• linie zabudowy,

• układ komunikacyjny (drogi, ulice, budowle komunikacyjne itp.),

• trasy głównych przewodów do zaopatrzenia w wodę i energię,

• szczegółowe usytuowanie i ukształtowanie urządzeń i obiektów,

• kolejność realizacji elementów zagospodarowania.

Tekst planu zawiera ustalenia i informacje, których nie można wyrazić graficznie. W ustaleniach planu podaje się m.in.:

• określenie funkcji obszaru objętego planem,

• graniczne wysokości liczbowe głównych elementów programu zagospodarowania przestrzennego terenu,

• symbole przeznaczenia terenów i ich powierzchnie,

• sposób użytkowania w okresach perspektywicznych,

• określenia wskaźnika intensywności zagospodarowania, wysokości dla budynków,

• wyznaczenie kolejności realizacji ustaleń planu.

Związki planowania przestrzennego z szacowaniem nieruchomości

Tabela 1

PLANOWANIE PRZESTRZENNE - SZACOWANIE NIERUCHOMOŚCI
ZWIĄZKI WYNIKAJĄCE Z PRZEPISÓW	PLANY JAKO ŹRÓDŁO INFORMACJI	WPŁYW PLANÓW NA WARTOŚĆ	WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI JAKO REGULATOR ROZWIĄZAŃ PLANISTYCZNYCH
Ustawa z 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004r. nr 261 poz. 2603 z późn. zm.) Ustawa z dn. 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003r. nr 80, poz. 717)	przeznaczenie terenu sposób zagospodarowania wyposażenie w infrastrukturę ograniczenia w użytkowaniu wymagania specjalne sąsiedztwo lokalizacja		kreowanie funkcji w zależności od zmian wartości wpływ na warunki rozwoju (rozprzestrzenianie się obszarów zabudowy) wpływ na normatywy powierzchniowe terenu przeznaczonego pod różne funkcje

Opracowania planistyczne - źródłem informacji dla rzeczoznawców majątkowych

1. Wprowadzenie

W art. 155 ust 5 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Tekst jednolity z 2004 r. nr 261 poz. 2603) zapisano, że przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w (ust.5): planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zapis ten stanowi, że opracowania planistyczne są jednymi z obligatoryjnych źródeł informacji dotyczących przeznaczenia terenu.

Warto tu jeszcze zacytować art. 154 tejże ustawy, który szereguje kolejność analizowania opracowań planistycznych przy pozyskiwaniu informacji planistycznych dla potrzeb gospodarki nieruchomościami, w tym także dla określania wartości.

Art. 154. 1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Dokonując wyceny rzeczoznawcy majątkowi mogą spotkać się z różnymi stanami planistycznymi (przez stan planistyczny należy rozumieć występujące opracowania planistyczne), które zaistniały po roku 2003. Spowodowane to zostało wygaśnięciem planów miejscowych uchwalonych przed 1995 rokiem. Te stany w sposób schematyczny przedstawia rys. 1. Wycena nieruchomości ma miejsce w różnych stanach planistycznych, gdyż transakcję występują także w różnych stanach planistycznych. Będą wszakże określone trudności w poprawnym określeniu wartości przy braku planu miejscowego i większe zagrożenie popełnienia błędów przy wycenach.

Zatem poznanie podstaw planowania, ustaleń planów i innych opracowań planistycznych jest konieczne do wykonywania poprawnych wycen.

Rys. 1 Stany planistyczne

2. System opracowań planistycznych

Systematykę opracowań planistycznych i tryb ich przygotowania zgodnie z uregulowaniami ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717) przedstawia tabela.

W dalszej części szczegółowiej zostaną omówione opracowania planistyczne dla obszaru gminy, gdyż mają one bezpośredni wpływ na wartość nieruchomości oraz stanowią podstawowe źródło danych do wyceny nieruchomości.

W skład obecnego systemu opracowań planistycznych wchodzą :

• opracowania określające politykę przestrzenną

• na poziomie krajowym - „koncepcja przestrzennego zagospodarowania kraju”, ujmuje przyrodnicze, kulturowe, społeczne i ekonomiczne uwarunkowania, wyznacza cele i kierunki tej polityki. Rada Ministrów ustala w jakim zakresie koncepcja ta będzie stanowić podstawę sporządzania programów rządowych. Koncepcję uchwala Sejm Rzeczypospolitej Polskiej

• na poziomie wojewódzkim -„plan zagospodarowania przestrzennego województwa”; określa zasady organizacji struktury przestrzennej, w tym:

1. podstawowe elementy sieci osadniczej,

2. rozmieszczenie infrastruktury społecznej, technicznej i innej,

3. wymagania w zakresie ochrony środowiska przyrodniczego i ochrony dóbr kultury;

W planie uwzględnia się zadania rządowe i umieszcza się zadania samorządu województwa służące realizacji ponad lokalnych celów publicznych; sporządzany przez organy samorządu województwa; opiniowany przez organ centralny właściwy ds. gospodarki przestrzennej, uchwalany przez sejmik województwa. Plan zagospodarowania przestrzennego województwa nie jest aktem prawa miejscowego. Warunkiem realizacji zadań rządowych i zadań samorządu województwa zawartych w planie zagospodarowania przestrzennego województwa jest ich wprowadzenie do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w gminie.

• na poziomie powiatu - „ analizy i studia z zakresu zagospodarowania przestrzennego powiatu”; odnoszą się do zagadnień rozwoju powiatu; mogą być prowadzone przez organy powiatu.

• na poziomie gminy - „studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy”; następuje w nim określenie polityki przestrzennej gminy, przy uwzględnieniu ustaleń strategii rozwoju województwa zawartych w planie zagospodarowania przestrzennego województwa; sporządzane przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta, opiniowane przez organa właściwe do tych uzgodnień z racji przepisów szczególnych, wojewodę, zarząd województwa, sąsiednie gminy, właściwe terytorialnie organa wojskowe, ochrony granic oraz bezpieczeństwa państwa, zarząd dróg. Studium uchwala rada gminy.

• opracowania określające instrumenty tej polityki :

• na poziomie krajowym i wojewódzkim - „programy zadań rządowych i wojewódzkich”; służące realizacji ponadlokalnych celów publicznych wpływające na przestrzenne zagospodarowanie kraju; sporządzane przy uwzględnieniu koncepcji przestrzennego zagospodarowania kraju i planu zagospodarowania przestrzennego województwa oraz zatwierdzonych programów zadań rządowych i uchwalonych programów wojewódzkich; sporządzane przez ministrów i centralne organa administracji państwowej, opiniowane przez Prezesa Rządowego Centrum Studiów Strategicznych, uzgadniane z sejmikami właściwych województw; zatwierdzone przez Radę Ministrów. Centralny rejestr zatwierdzonych programów rządowych prowadzi właściwy organ ds. gospodarki przestrzennej. Warunkiem realizacji zadań rządowych jest ich wprowadzenie do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

• na poziomie gminy - „miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego”; plan miejscowy jako prawo miejscowe, kształtuje sposób wykonywania prawa własności, określa przeznaczenie oraz zasady zagospodarowania terenów, stanowi bezpośrednią podstawę wydawania pozwoleń na budowę; do planu wprowadzane są zadania rządowe i samorządowe województwa po uprzednim przeprowadzeniu negocjacji z gminą; z opracowaniem planów miejscowych wiąże się sporządzenie prognozy skutków wpływu ustaleń planu na środowisko oraz prognozy skutków finansowych ustaleń planu. Plan miejscowy jest sporządzany przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta; opiniowany przez właściwe organy administracji rządowej; uzgadniany z organami właściwymi do tych uzgodnień z racji przepisów szczególnych: wojewodą, zarządem województwa, sąsiednimi gminami, właściwymi terytorialnie organami: wojskowymi, ochrony granic oraz bezpieczeństwa państwa, zarządem dróg. Plan uchwala rada gminy.

2.1. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Studium uwarunkowań i kierunków przestrzennego zagospodarowania gminy sporządza się w celu określenia polityki przestrzennej gminy, przy jednoczesnym uwzględnieniu uwarunkowań, celów i kierunków polityki przestrzennej województwa i państwa .

Studium jest uchwalane przez radę gminy, ale nie jest prawem miejscowym, jednak jego opracowanie jest niewątpliwie warunkiem prawidłowego rozwoju gminy. Studium sporządzane jest dla obszaru całej gminy i stanowi niejako inwentaryzację stanu istniejącego i wynikających stąd ograniczeń, oraz wskazuje możliwe potencjalnie kierunki rozwoju rozumianego przede wszystkim w kategoriach przestrzennych. Jest to więc wyjściowe opracowanie planistyczne, analizujące potrzeby i możliwości gminy, stanowiące niejako bazę dla sporządzania bądź zmian planów miejscowych oraz dla konstruowania programów gospodarczych. Studium ma charakter obowiązkowy. Pod rządami ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, rola studium w gospodarowaniu przestrzenią znacznie wzrosła. Wynika to z kilku powodów, a głównie z:

• utraty ważności planów opracowanych przed 1 stycznia 1995 r,

• uspołecznienia procedury sporządzania studium,

• ustalenia niezbędnego zakresu treści studium,

• wprowadzenia zapisów w ustawie, że ustalenia planów miejscowych nie mogą być sprzeczne z ustaleniami studium.

Należy przyjąć, iż ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa jedynie niezbędną zawartość studium. Stosownie do jej wymagań przy opracowaniu studium uwzględnia się uwarunkowania wynikające w szczególności z :

1) dotychczasowego przeznaczenia, zagospodarowania i uzbrojenia terenu;

2) stanu ładu przestrzennego i wymogów jego ochrony;

3) stanu środowiska, w tym stanu rolniczej i leśnej przestrzeni produkcyjnej, wielkości i jakości zasobów wodnych oraz wymogów ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego;

4) stanu dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej;

5) warunków i jakości życia mieszkańców, w tym ochrony ich zdrowia;

6) zagrożenia bezpieczeństwa ludności i jej mienia;

7) potrzeb i możliwości rozwoju gminy;

8) stanu prawnego gruntów;

9) występowania obiektów i terenów chronionych na podstawie przepisów odrębnych;

10) występowania obszarów naturalnych zagrożeń geologicznych;

11) występowania udokumentowanych złóż kopalin oraz zasobów wód podziemnych;

12) występowania terenów górniczych wyznaczonych na podstawie przepisów odrębnych;

13) stanu systemów komunikacji i infrastruktury technicznej, w tym stopnia uporządkowania gospodarki wodno-ściekowej, energetycznej oraz gospodarki odpadami;

14) zadań służących realizacji ponadlokalnych celów publicznych.

W studium określa się w szczególności:

1) kierunki zmian w strukturze przestrzennej gminy oraz w przeznaczeniu terenów;

2) kierunki i wskaźniki dotyczące zagospodarowania oraz użytkowania terenów, w tym tereny wyłączone spod zabudowy;

3) obszary oraz zasady ochrony środowiska i jego zasobów, ochrony przyrody, krajobrazu kulturowego i uzdrowisk;

4) obszary i zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej;

5) kierunki rozwoju systemów komunikacji i infrastruktury technicznej;

6) obszary, na których rozmieszczone będą inwestycje celu publicznego o znaczeniu lokalnym;

7) obszary, na których rozmieszczone będą inwestycje celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym, zgodnie z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego województwa i ustaleniami programów rządowych i wojewódzkich;

8) obszary, dla których obowiązkowe jest sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na podstawie przepisów odrębnych, w tym obszary wymagające przeprowadzenia scaleń i podziału nieruchomości, a także obszary rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m² oraz obszary przestrzeni publicznej;

9) obszary, dla których gmina zamierza sporządzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w tym obszary wymagające zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne;

10) kierunki i zasady kształtowania rolniczej i leśnej przestrzeni produkcyjnej;

11) obszary narażone na niebezpieczeństwo powodzi i osuwania się mas ziemnych;

12) obiekty lub obszary, dla których wyznacza się w złożu kopaliny filar ochronny;

13) obszary pomników zagłady i ich stref ochronnych oraz obowiązujące na nich ograniczenia prowadzenia działalności gospodarczej, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 7 maja 1999 r. o ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady (Dz. U. Nr 41, poz. 412 oraz z 2002 r. Nr 113, poz. 984 i Nr 153, poz. 1271);

14) obszary wymagające przekształceń, rehabilitacji lub rekultywacji;

15) granice terenów zamkniętych i ich stref ochronnych;

16) inne obszary problemowe, w zależności od uwarunkowań i potrzeb zagospodarowania występujących w gminie.

Studium koncentruje się więc na najistotniejszych walorach i elementach przestrzeni, podkreślając tym samym strategiczny charakter. Strategicznymi elementami studium stają się zwłaszcza tereny, które powinny podlegać ochronie lub zagospodarowaniu w szczególny, ustalony w studium sposób, gdyż od tego zależy zachowanie trwałych podstaw rozwoju całego obszaru. Oznacza to także, że studium zajmuje się i koncentruje swoją uwagę na tych elementach, które stanowią o istocie struktury przestrzennej i utrzymaniu systemowych powiązań wewnątrz regionalnych w nawiązaniu do szeroko rozumianego otoczenia zewnętrznego.

2.2. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest prawem miejscowym za pomocą którego samorząd lokalny stosownie do polityki przestrzennej, ustalonej w studium uwarunkowań i kierunków przestrzennego zagospodarowania i wskazań zawartych w strategii rozwoju określa warunki zagospodarowania przestrzennego na obszarze objętym planem. Plan jest prawnym i technicznym zapisem obowiązujących decyzji planistycznych, może obejmować cały obszar gminy, jej część lub nawet zespół gmin (lub ich części). Rada gminy, z własnej inicjatywy lub na wniosek, rozstrzyga w formie uchwały o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jednocześnie określając granice obszaru objętego planem, przedmiot i zakres jego ustaleń.

Plan miejscowy dla gminy lub jej fragmentów sporządzany jest w zależności od potrzeb i tylko niekiedy (w ściśle określonych przypadkach) obowiązkowo.

Koszty sporządzenia planu miejscowego obciążają budżet gminy, z wyjątkiem poniższych zastrzeżeń, kiedy to obciążają:

1) budżet państwa - jeżeli jest on w całości lub w części bezpośrednią konsekwencją zamiaru realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym

2) budżet województwa - jeżeli jest on w całości lub w części bezpośrednią konsekwencją zamiaru realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu wojewódzkim;

3) budżet powiatu - jeżeli jest on w całości lub w części bezpośrednią konsekwencją zamiaru realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu powiatowym;

4) inwestora realizującego inwestycję celu publicznego - w części, w jakiej jest on bezpośrednią konsekwencją zamiaru realizacji tej inwestycji.

Organem odpowiedzialnym za sporządzenie planu jest wójt, burmistrz, prezydent miasta, który opracowanie planu od strony technicznej powierza odpowiednim specjalistom.

Procedurę sporządzania planów miejscowych w sposób precyzyjny określa ustawa. Na podkreślenie zasługują zwłaszcza elementy tzw. uspołecznienia procesu planowania tj.:

• każdy może wnieść wniosek o sporządzenie planu, a także wnioski do sporządzanego planu,

• każdy właściciel lub władający nieruchomością, którego interes prawny może być naruszony ustaleniami planu lub od którego może być pobrana opłata z tytułu wzrostu wartości gruntu, musi być zawiadomiony na piśmie o wyłożeniu projektu planu,

• każdy, kto kwestionuje rozwiązania przyjęte w projekcie planu może wnieść uwagi

• każdy, kto stwierdził, że jego interes prawny lub uprawnienia zostały naruszone przez projekt planu ma prawo wnieść uwagi,

• uwagi nie uwzględnione w planie miejscowym rozpatruje rada gminy i zajmuje stanowisko w formie uchwały,

• uchwała o planie miejscowym może być zaskarżona do sądu administracyjnego.

Procedura sporządzania planu gwarantuje pełną jawność. Plan miejscowy jest dokumentem ogólnodostępnym, a tekst planu musi być opublikowany w wojewódzkim dzienniku urzędowym w formie uchwały oraz na stronie internetowej gminy. Rysunek planu jest natomiast załącznikiem do uchwały i obowiązuje w zakresie przez nią określonym.

Zapis ustaleń następuje w wyniku bardzo szczegółowych analiz stanu istniejącego i występujących ograniczeń wobec potrzeb i przewidywanych możliwości rozwoju.

W planie miejscowym określa się obowiązkowo:

1) przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania;

2) zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego;

3) zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego;

4) zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej;

5) wymagania wynikające z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych;

6) parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym linie zabudowy, gabaryty obiektów i wskaźniki intensywności zabudowy;

7) granice i sposoby zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, ustalonych na podstawie odrębnych przepisów, w tym terenów górniczych, a także narażonych na niebezpieczeństwo powodzi oraz zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych;

8) szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym;

9) szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy;

10) zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej;

11) sposób i termin tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów;

12) stawki procentowe, na podstawie których ustala się opłatę planistyczną.

W planie miejscowym określa się w zależności od potrzeb:

1) granice obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości;

2) granice obszarów rehabilitacji istniejącej zabudowy i infrastruktury technicznej;

3) granice obszarów wymagających przekształceń lub rekultywacji;

4) granice terenów pod budowę obiektów handlowych, których powierzchnia sprzedaży przekracza 2000 m²;

5) granice terenów rekreacyjno-wypoczynkowych oraz terenów służących organizacji imprez masowych;

6) granice pomników zagłady oraz ich stref ochronnych, a także ograniczenia dotyczące prowadzenia na ich terenie działalności gospodarczej, określone w ustawie z dnia 7 maja 1999 r. o ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady.

Plan miejscowy sporządza się w skali 1:1000, z wykorzystaniem urzędowych kopii map zasadniczych albo w przypadku ich braku map katastralnych, gromadzonych w państwowym zasobie geodezyjnym i kartograficznym. W szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się stosowanie map w skali 1:500 lub 1:2000, a w przypadkach planów miejscowych, które sporządza się wyłącznie w celu przeznaczenia gruntów do zalesienia lub wprowadzenia zakazu zabudowy, dopuszcza się stosowanie map w skali 1:5000.

Na rysunku planu miejscowego przedstawione są tereny o różnym przeznaczeniu, tj. przeznaczenie pod:

• przemysł ( P ),

• rolnictwo i leśnictwo ( R ),

• mieszkalnictwo ( M ),

• administrację i usługi ( A ) i ( U ),

• tereny przeznaczone pod zieleń ( Z ),

• komunikację i transport ( K ),

• regulację stosunków wodnych i zaopatrzenia w wodę ( W ),

• energetyką ( E ) i telekomunikacją ( T ),

• urządzenia specjalne i nieużytki ( I ), ( IS ), ( IN )

Przykład opisu przeznaczenia terenu w planie miejscowym:

A 4 MN - II

Gdzie:

A - określona jednostka bilansowa (litera alfabetu),

• - określenie terenu wydzielonego liniami rozgraniczającymi

(cyfra lub litera),

M - symbol określający użytkowanie terenu,

MN - symbol precyzujący w sposób bardziej szczegółowy

użytkowanie terenu,

II - ustalenia szczegółowe ( np. klasa uciążliwości, intensywność zabudowy itp.)

USTALENIA M.P.Z.P.

PRZYKŁAD (fragment)

Symbol na rysunku planu	Pow. w ha	Dopuszczalne natężenie hałasu w śr. w DB			Ustalenia planu
				D		N	Max k.
MN-19	9,0	50	40	75	Tereny istniejącej i projektowanej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej -wolnostojącej. Dopuszcza się remonty i przekształcenie zabudowy istniejącej. Dla projektowanej zabudowy ustala się działki o pow. 500 m^2. Wysokość zabudowy do dwóch kondygnacji. Linię zabudowy ustala się w odległości 10m od krawędzi jezdni projektowanej ulicy po stronie zachodniej i 15m od krawędzi jezdni ul. Wyszyńskiego.
MW-6	2,60	45	35	70	Teren projektowanej zabudowy wielorodzinnej 4-5 kondygnacyjnej. Linie zabudowy ustala się w odległości 15m od krawędzi ul Klimasa.
U-1 (UH)	1,50	50	40	75	Teren projektowanego pawilonu handlowego. Wysokość 1-2 kondygnacji. Linie zabudowy ustala się w odległości 25m od krawędzi jezdni ul Piłsudskiego.
ZD-1	9,00	55	40	75	Tereny projektowanych ogródków działkowych. Działki o pow. 300m^2. Altany winny być budowane o pow. 20-25m^2 i wysokości do 4m. Wymagany projekt podziału na działki. Przed ogrodami działkowymi należy przewidzieć miejsca postojowe ZP-2. Rozwiązać problem ochrony przeciwakustycznej terenu od strony ulicy KZ-1.
ZP-10	7,80	55	44	80	Tereny projektowanej zieleni parkowej. Przewidzieć place zabawowe, zieleń, ławki, piaskownice, oświetlenie i małą architekturę. Projektuje się zieleń niską, krzewy i drzewa oraz klomby z kwiatami. Należy opracować plan szczegółowego zagospodarowania terenu. Prowadzenie robót ziemnych wymaga wykonania ekspertyzy ekologicznej.

KSIĘGI WIECZYSTE

PODSTAWA PRAWNA

• ustawa o księgach wieczystych i hipotece z 6 lipca 1982r. (Dz. U. 19/82, 22/91, 115/91 ...... ze zmianami);

• rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 czerwca 2001r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów ( Dz. U. 102/2001 poz. 1122);

• Kodeks cywilny ( Dz. U. 16/64....... 115/91- liczne zmiany)

Definicja

Księga wieczysta - urzędowy rejestr mający na celu ustalenie praw rzeczowych na nieruchomości ( prawa własności oraz innych prawa związanych z nieruchomością).

ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI

z dnia 17 września 2001r.

w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów

( Dz. U. z 2001r. nr 102 poz. 1122 )

Rozporządzenie określa:

• szczegółowy sposób prowadzenia ksiąg wieczystych dla nieruchomości,

• wzór księgi wieczystej,

• sposób wykorzystania programu informatycznego dla celów prowadzenia ksiąg wieczystych,

• szczegółowa treść i sposób dokonywania wpisów w księgach wieczystych,

• szczegółowy sposób prowadzenia zbiorów dokumentów i postępowania w tych sprawach,

Według rozporządzenia prowadzenie ksiąg wieczystych polega na:

• zakładaniu ksiąg wieczystych,

• nadawaniu księdze wieczystej kolejnego numeru według repertorium ksiąg wieczystych (repertorium KW)

• rejestrowaniu wniosków o wpis,

• dokonywaniu w księdze wieczystej wzmianek, kolejnych wpisów,

• dokonywaniu obwieszczeń publicznych,

• sporządzaniu i przesyłaniu zawiadomień o dokonanych wpisach,

• prowadzeniu akt księgi wieczystej,

• wydawaniu odpisów,

• udostępnianiu ksiąg wieczystych i akt do wglądu,

• zamykaniu i przechowywaniu ksiąg wieczystych.

1. Księgi wieczyste prowadzi się według ustalonego wzoru, na formularzach obejmujących poszczególne działy księgi wieczystej.

2. Każdy dział księgi wieczystej składa się z łamów.

3. Księgi wieczyste mogą być prowadzone przy wykorzystaniu informatycznego programu komputerowego. Księgę wieczystą stanowią wówczas wydruki komputerowe zawierające treść odpowiadającą poszczególnym działom i łamom.

4. Akta księgi wieczystej zakłada się z chwilą wpływu wniosku o założenie księgi wieczystej.

5. Do akt załącza się w porządku chronologicznym wszelkie dokumenty i inne pisma dotyczące danej księgi wieczystej, nadając każdej karcie kolejny numer według zasad biurowości sądowej.

6. Księgę wieczystą przechowuje się w teczce akt tej księgi.

7. Księgi wieczyste prowadzi się odrębnie dla nieruchomości gruntowych, budynkowych i lokalowych oraz dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej.

8. Dla gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste i dla znajdującego się na takim gruncie budynku, który stanowi odrębna nieruchomość będącą własnością wieczystego użytkownika gruntu, prowadzi się wspólną księgę wieczystą

CHARAKTERYSTYKA KSIĄG WIECZYSTYCH

Cel i główna funkcja

• ustalenie stanu prawnego nieruchomości,

• zapewnienie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami.

Zakładanie (na wniosek właściciela)

• dla każdej nieruchomości,

• dla ograniczonych praw rzeczowych ( przypadek szczególny)

Prowadzenie

• do czasu zamknięcia. KW zamykana, gdy nieruchomość w ujęciu kodeksu cywilnego przestanie istnieć,

• w postaci klasycznej (papierowa księga) lub zinformatyzowanej.

Podstawa wpisu ( dokumenty prawem dopuszczone):

• uwierzytelnione wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów i budynków,

• umowy cywilno-prawne sporządzone w formie aktów notarialnych,

• prawomocne orzeczenia sądó,

• decyzje organów administracji rządowej i samorządowej,

• umowy i ugody spisane w postępowaniu sądowym i administracyjnym,

• inne dokumenty posiadające moc dowodową dla ustalenia prawa własności lub władania.

Polski system ksiąg wieczystych oparty jest na sześciu oryginalnych zasadach:

Istnienie tych zasad i wynikających z nich domniemań do czasu ich obalenia stanowi wyłączny dowód stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w KW.

1. Zasada jawności formalnej oznacza z jednej strony powszechną dostępność dla każdego, kto chce zapoznać się z treścią księgi, a z drugiej strony prawną bezskuteczność zarzutu nieznajomości istniejących w księdze wpisów lub wniosków, o których uczyniono w księdze wzmiankę,

Jawność; każdy w tym osoba mająca interes prawny i notariusz może przeglądać księgi wieczyste w obecności pracownika wyznaczonego przez prezesa sądu rejonowego lub przewodniczącego wydziału tego sądu;

2. Zasada jawności materialnej gwarantuje, że księga wieczysta ujawnia rzeczywisty stan prawny nieruchomości, a więc, że prawo wpisane do księgi rzeczywiście istnieje, a prawo skreślone nie istnieje,

Domniemanie wiarygodności; domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym a prawo wykreślone nie istnieje;

3. Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych uzasadniająca w warunkach określonych w ustawie, skuteczność nabycia wpisanego do tej księgi prawa od osoby nieuprawnionej do rozporządzenia nim.

rękojmia wiary publicznej; w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą ujawnioną według księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

4. Zasada legalizmu materialnego albo oficjalności, z której wynika, że wpis może być dokonany tylko na podstawie takiego dokumentu, który rejestruje czynność materialnoprawną: powstanie, zmianę lub ustanie prawa podlegającego wpisowi do księgi wieczystej. Przeciwieństwem tej zasady jest zasada konsensusu formalnego polegająca na uznaniu za podstawę wpisu także takiego dokumentu, który wskazuje na istnienie określonego stanu prawnego z dużym stopniem wiarygodności (prawdopodobieństwa).

5. Zasada inicjatywy stron głosi, że wpisy dokonywane są w zasadzie na wniosek stron, ogranicza do minimum działanie ex officio.

6. Zasada szczegółowości oznaczająca, że księga wieczysta obejmuje tylko jedną nieruchomość.

Nie została zrealizowana w praktyce zasada powszechności. Istnieje zatem nadal konieczność stworzenia mechanizmów, które w przyszłości doprowadzą do jej realizacji, co zwiększy bezpieczeństwo obrotu.

Zamierzenia doskonalące system ksiąg wieczystych:

1. dostęp do bazy danych ksiąg wieczystych,

2. wymagania formalne wniosków o wpis opracowane według katalogu spraw wieczysto - księgowych,

3. zawartość poszczególnych działów w księgach wieczystych prowadzonych w systemie informatycznym,

4. sposób wykonywania poszczególnych operacji w systemie,

5. organizację biurowości.

Projektowane jest utworzenie centralnej informatycznej bazy danych integrującej rozwój rejestru publicznego -Centrum Ogólnopolskich Rejestrów Sądowych (CORS). Zakłada się, że w przyszłości lokalne bazy danych eksploatowane w odpowiednich wydziałach sądów, zintegrowane zostaną za pomocą łączy telekomunikacyjnych w ogólnopolskie centralne bazy danych. Centralne bazy danych rejestrów będą tez połączone z zewnętrznymi bazami danych (PESEL, REGON), co pozwoli zachować wysoką wiarygodność danych.

Jednym z celów projektu CORS w zakresie reformy ksiąg wieczystych, jest przekształcenie obecnego zasobu ksiąg wieczystych w zinformatyzowany, ogólnokrajowy rejestr, zawierający gwarantowane przez państwo informacje o stanie prawnym nieruchomości. Zakłada się w związku z tym realizację następujących zadań:

• Opracowanie zmian prawnych i wprowadzenie zmian organizacyjnych niezbędnych do usprawnienia funkcjonowania systemu ksiąg wieczystych oraz sprowadzenie obecnych zaległości pracy wydziałów wieczystoksięgowych do poziomu umożliwiającego sprawne wdrożenie systemu i przeprowadzenie migracji danych.

• Opracowanie i wdrożenie we wszystkich wydziałach wieczystoksięgowych systemu informatycznego przeznaczonego do obsługi ksiąg wieczystych w postaci informatycznej, a także usprawniającego obsługę wniosków w wydziale ksiąg wieczystych. System ten nazywać się będzie Nowa Księga Wieczysta (NKW).

• Migrację (przeniesienie) obecnego zasobu ksiąg wieczystych do docelowego systemu informatycznego NKW ( do postaci elektronicznej)

• Określenie zasad organizacyjnych współpracy między systemem NKW a lokalnymi systemami ewidencji gruntów i budynków

• Utworzenie, po dokonaniu całkowitej migracji danych i po pełnym utworzeniu systemu w terenie, Centralnej Informacji Rejestru Ksiąg Wieczystych zintegrowanej z pozostałymi rejestrami CORS (Rejestrem Zastawów i Krajowym Rejestrem Sądowym) wraz z innymi rejestrami publicznymi (PESEL, REGON), a przede wszystkim z systemami informatycznymi działającymi w Katastrze Nieruchomości.

Wynikiem realizacji projektu Nowa Księga Wieczysta będzie zinformatyzowany Rejestr ksiąg wieczystych, powiązany z systemami ewidencji gruntów i budynków, usprawniający pracę wydziałów wieczystoksięgowych, oraz realizujący przypływ informacji z wydziałów do bazy danych Centralnej Informacji Rejestru, dający możliwość szybkiego dostępu do informacji również on-line. Dzięki temu stworzone będą stabilne podstawy do dynamicznego rozwoju rynku nieruchomości i wzmocnione zostanie bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami.

Charakterystyka KW

Na pierwszej stronie księgi wieczystej zamieszcza się:

1. nazwę sądu, nazwę gminy (miasta), numer repertorium księgi wieczystej i numer tomu księgi wieczystej,

2. do numeru repertorium księgi wieczystej prowadzonej dla własnościowych praw spółdzielczych dodaje się napis „ogr”,

3. dodaje się napis „grunt oddany w użytkowanie wieczyste”, jeżeli prowadzi się księgę wieczystą dla takiego gruntu,

4. dodaje się napis „lokal nr …. Wyodrębniony z nieruchomości wpisanej w księdze wieczystej nr … ”, jeżeli księga wieczysta obejmuje lokal stanowiący odrębną własność,

5. dodaje się napis „księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości wspólnej”, jeżeli księga wieczysta prowadzona jest dla nieruchomości, z której wyodrębniane SA lokale stanowiące odrębną własność,

6. dodaje się napis „lokal nr …, do którego przysługuje własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej (nazwa spółdzielni)”

7. dodaje się napis „lokal nr …, do którego przysługuje własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego w spółdzielni mieszkaniowej (nazwa spółdzielni)”

8. dodaje się napis „prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (nazwa spółdzielni)”.

SKŁADNIKI WPISU DO KSIĘGI WIECZYSTEJ

Wpis powinien zawierać następujące elementy:

1. numer i datę wniosku oraz godzinę i minutę jego wpływu,

2. treść wpisu,

3. dane o podstawie wpisu (rodzaj, data i numer lub sygnatura dokumentu, przedmiot sprawy oraz nazwa i siedziba organu, który wydał ten dokument, lub imię i nazwisko notariusza oraz siedziba kancelarii notarialnej),

4. numer karty akt, pod którym został w aktach umieszczony dokument, a w wypadku gdy dokument znajduje się w aktach inne księgi wieczystej - numer tej księgi i kartę akt,

5. datę dokonania wpisu,

6. imię i nazwisko oraz stanowisko służbowe sędziego lub referendarza sądowego oraz jego czytelny podpis

Przy pierwszym dokonanym wpisie zamieszcza się na początku tekst:

„Założono księgę wieczystą”

Wykreślenie wpisu z księgi wieczystej

Wykreślenie wpisu polega na podkreśleniu czerwoną linią wpisu podlegającego wykreśleniu.

W razie częściowego wykreślenia podkreśla się tylko część wpisu podlegającą wykreśleniu.

Niedopuszczalne jest usuwanie lub zamazywanie tekstu w księdze wieczystej.

Udostępnienie Ksiąg Wieczystych - zasada jawności

Księgi wieczyste udostępniane są do wglądu tylko w obecności pracownika wyznaczonego przez prezesa sądu rejonowego lub przewodniczącego wydziału tego sądu.

Zamknięcie Księgi wieczystej

Księgę wieczystą zamyka się w razie całkowitego przeniesienia nieruchomości do innej księgi wieczystej oraz gdy przepisy odrębne tak stanowią.

Księgi wieczyste zamknięte wraz z aktami przechowuje się w archiwum w oddzielnej części pomieszczenia przeznaczonego do przechowywania ksiąg wieczystych.

Wydanie zarządzenia o zniszczeniu zamkniętych ksiąg wieczystych i akt tych ksiąg jest niedopuszczalne.

Sposób prowadzenia księgi wieczystej

Wniosek o założenie KW:

Założenie księgi wieczystej dla nieruchomości dokonywane jest na podstawie wniosku zawierającego w szczególności:

1. oznaczenie nieruchomości, miejsca jej położenia, obszaru oraz sposobu korzystania z nieruchomości

2. wymienienie wszystkich uprawnionych , na których rzecz własność ma być wpisana, oraz wskazanie ich adresów,

3. powołanie tytułu własności nieruchomości,

4. wyszczególnienie obciążających nieruchomość ograniczonych praw rzeczowych lub ograniczeń w jej rozporządzaniu albo oświadczenie wnioskodawcy, że nie wie o istnieniu takich praw lub ograniczeń,

5. do wniosku powinny być dołączone dokumenty stwierdzające nabycie własności nieruchomości określonej we wniosku oraz dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia nieruchomości.

Założenie księgi wieczystej dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Podstawą jest wniosek zawierający w szczególności:

1. oznaczenie miejsca położenia i powierzchni lokalu

2. wymienienie osoby, której to prawo przysługuje,

3. powołanie tytułu nabycia tego prawa oraz oświadczenie zarządu spółdzielni o przyjęciu w poczet członków spółdzielni,

4. wyszczególnienie obciążających to prawo ograniczonych praw rzeczowych lub ograniczeń w rozporządzaniu tym prawem albo oświadczenie wnioskodawcy, że nie wie o istnieniu takich praw lub ograniczeń.

WAŻNE !!

Powyższe zasady stosuje się odpowiednio do wniosku o założenie księgi wieczystej dla:

• odłączonych części nieruchomości gruntowych,

• wyodrębnianych nieruchomości lokalowych z prowadzonej księgi wieczystej

Przy zakładaniu księgi wieczystej dla nieruchomości, która nie miała księgi wieczystej albo księga wieczysta zaginęła lub uległa zniszczeniu, bierze się z urzędu pod uwagę w szczególności:

• zbiory dokumentów

• dokumenty należące do zaginionej lub zniszczonej księgi wieczystej

• zachowane części księgi, a także dane z ewidencji gruntów i budynków.

Ksiąg wieczystych zaginionych lub zniszczonych nie odtwarza się.

Budowa i zakres informacyjny księgi wieczystej

Dział I	Dział II	Dział III	Dział IV
Przedmiotowy	Podmiotowy	Ciężary i ograniczenia	Hipoteka
Oznaczenie nieruchomości i wpis praw związanych z własnością	Opis podmiotów, którym przysługują prawa rzeczowe	Wpisy i wykreślenia dotyczące: ograniczonych praw rzeczowych ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością innych praw i roszczeń	Wpisy i wykreślenia: wierzytelności zabezpieczonych hipoteką roszczeń związanych z wierzytelnościami
numer nieruchomości położenie nieruchomości numery akt księgi wieczystej charakter gospodarczy nieruchomości powierzchnia gruntu (dla lokali pow. użytkowa) stan w czasie urządzenia księgi wieczystej określenie praw rzeczowych związanych z własnością wpisanej nieruchomości udział właściciela lokalu we współwłasności nieruchomości sprostowanie niezgodności wpisów z danymi z ewidencji gruntów i budynków	właściciel, współwłaściciel, użytkownik wieczysty wysokość udziałów rodzaj własności bieżące numery nieruchomości podstawa nabycia podstawa wpisu (akt notarialny, stwierdzenie nabycia spadku, stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości, decyzja wojewody lub zarządu gminy)	wszelkie obciążenia nieruchomości ograniczone prawa rzeczowe (użytkowanie, służebność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i domku jednorodzinnego) z wyjątkiem hipoteki Prawa osobiste i zobowiązaniowe (najem, dzierżawa, prawo pierwokupu lub odkupu, prawo dożywocia) Roszczenia ( o przeniesienie własności lub użytkowania wieczystego, wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli, wyłączające uprawnienia do zniesienia współwłasności)	Kwota hipoteki Rodzaj i termin zapłaty wierzytelności zabezpieczonej hipoteką Kwota hipoteki kaucyjnej ustanowionej jednocześnie z hipoteka zwykłą na zabezpieczenie kosztów i należności ubocznych wpisuje się osobno pod kwota hipoteki zwykłej Pierwszeństwo, jeżeli zostało unormowane w szczegółowy sposób, oraz roszczenia dotyczące hipotek Wpis hipoteki zabezpieczającej wierzytelność banku hipotecznego do rejestru zabezpieczenia hipotecznych listów zastawnych

55

33

69

33

83

33

86

DANE GESUT

Informacje przestrzenne

Informacje opisowe

Informacje podmiotowe

Informacje przedmiotowe

Kraj

Rzeczpospolita Polska

Województwo, powiat

woj. warmińsko-mazurskie

(Identyfikator: 14)

Gmina, miasto, dzielnica, jednostka ewidencyjna

Purda

(Identyfikator: 14143)

Obręb

Bartążek

(Identyfikator: 14143.12)

• położenie

• przeznaczenie

• funkcja użytkowa

• ogólne dane techniczne

• położenie

• granice

• powierzchnia

• użytki gruntowe

• klasy bonitacyjne

Działka

(Identyfikator: 14143.12-3/1)

Budynek

(Identyfikator: 14143.12-3/1;1)

Gruntowa

(Identyfikator: G.12-3)

Jednostka

rejestrowa

właściciel

użytkownik

wieczysty

Budynkowa

(Identyfikator: B.22-1)

posiadacz

samoistny

Grupa

Rejestrowa

(Identyfikator: 7.2)

---