Gospodarka nieruchomościami
Podstawy prawne
Zagadnienia, które będą omówione poniżej uregulowane są licznymi aktami normatywnymi.
Spośród nich najważniejszymi są:
ustawa z dnia 23 kwietnia 1963 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16 poz 93 z 1963r z późn. zm.)
ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. Nr 261, poz. 2603 z 2004 r. z poźn.zm),
rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz. U. Nr 207, poz. 2108 z 2004r.),
rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2108 z 2004r.)
rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. Nr 268, poz. 2663 z 2004 r.) ,
rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 17 lutego 2005r w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami oraz doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości (Dz. U. nr 35 poz 314 z 2005r )
rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 10 lutego 1998 r. w sprawie przepisów wykonawczych dot. uwłaszczenia osób prawnych nieruchomościami będącymi dotychczas w ich zarządzie i użytkowaniu (Dz. U. Nr 23, poz. 120 z późn. zm.),
ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jednolity - Dz. U. Nr 54, poz. 245 z 1996 r. z późn zm.),
ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (tekst jednolity - Dz. U. Nr 57, poz. 603 z 2001 r. z późn.zm.),
ustawa z dnia 30 maja 1996 r. o gospodarowaniu niektórymi składnikami mienia Skarbu Państwa oraz o Agencji Mienia Wojskowego (tekst jednolity Dz. U. Nr 90, poz. 405 z 1996 roku z późn. zm.),
ustawa z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (tekst jednolity Dz. U. Nr 42, poz. 368 z 2002 roku z późn. zm.).
Kompetencje organów administracji publicznej w zakresie gospodarowania nieruchomościami
Organem reprezentującym Skarb Państwa (z zastrzeżeniem przepisów wynikających z ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz odrębnych ustaw) jest starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej. W miastach na prawach powiatu funkcje starosty wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej pełni prezydent miasta.
Organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich organy wykonawcze (wójt, burmistrz, prezydent, zarząd powiatu, zarząd województwa ).
Jeżeli przepis ustawy wymaga uzyskania przez wyżej wymienione organy zgody na dokonanie pewnych czynności kompetencje w tym zakresie ustawodawca przekazał odpowiednio wojewodom (w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa) oraz organom stanowiącym jednostek samorządu terytorialnego (radom gmin, radom powiatów lub sejmikom wojewódzkim w przypadku nieruchomości stanowiących własność j.s.t.).
W/w zgoda udzielana jest w drodze uchwały rady lub sejmiku albo zarządzenia wojewody, które wydawane jest w terminie 1 miesiąca od złożenia wniosku przez starostę.
W zakresie gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa szczególne kompetencje przysługują również ministrowi właściwemu do spraw administracji publicznej oraz ministrowi właściwemu do spraw Skarbu Państwa.
Zasoby nieruchomości.
Zasób nieruchomości obejmuje te nieruchomości, które stanowią własność Skarbu Państwa, gminy, powiatu lub województwa i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego Skarbu Państwa, gminy, powiatu lub województwa.
Zasób nieruchomości Skarbu Państwa tworzą nieruchomości stanowiące w dniu 1 stycznia 1998 roku własność Skarbu Państwa oraz nabyte po tym dniu w drodze różnych czynności cywilnoprawnych (np. umowa kupna, zamiany, darowizny, zrzeczenia, dziedziczenia itp.).
Podobnie zasób nieruchomości gminnych tworzą nieruchomości stanowiące własność giny w dniu 1 stycznia 1998 r oraz nieruchomości nabyte po tym dniu na podstawie różnych czynności prawnych (np. umowa kupna, zamiany, darowizny, zasiedzenie, dziedziczenie, wykonanie prawa pierwokupu itp.). Podstawą tworzenia gminnych zasobów nieruchomości są studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin.
Zasoby nieruchomości powiatowych i wojewódzkich powstały z dniem 1 stycznia 1999 r w związku z wejściem w życie przepisów ustaw dotyczących reformy administracji publicznej i utworzeniem powiatów i województw. Tworzą je nieruchomości nabyte na podstawie ustawy z dnia 13 października 1998 roku przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (decyzje wojewody) oraz nabyte po 1 stycznia 1999 w drodze różnych czynności prawnych. Dodatkowo w przypadku powiatu nieruchomości mogą być przekazane na ich rzecz w związku z utworzeniem lub zmianom granic powiatu lub przejęcia od Skarbu Państwa na podstawie porozumienia. W przypadku natomiast województwa nieruchomości mogą być również przekazane na ich rzecz decyzją Ministra Skarbu.
Zasobem nieruchomości Skarbu Państwa (z pewnymi wyjątkami wynikającymi z ustawy) gospodarują starostowie wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej.
Gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.
Powiatowym zasobem nieruchomości gospodaruje zarząd powiatu.
Wojewódzkim zasobem nieruchomości gospodaruje zarząd wojewódzki.
Gospodarowanie zasobem polega na :
● ewidencjonowaniu nieruchomości
● zapewnieniu ich wyceny
● sporządzeniu planów wykorzystania zasobu
● zabezpieczaniu nieruchomości
● naliczaniu należności za korzystanie z nieruchomości i windykacja tych należności
● współpracy z innymi organami
● zbywaniu i nabywaniu
● wydzierżawianiu, wynajmowaniu i użyczeniu
● podejmowaniu czynności w postępowaniu sądowym
Wykonywanie w/w czynności z wyjątkiem zbywania i nabywania, wynajmowania, wydzierżawiania i użyczenia oraz podejmowania czynności w postępowaniu sądowym może być powierzony:
● zarządcom nieruchomości
● rzeczoznawcom majątkowym
● pośrednikom w obrocie nieruchomościami lub
● przedsiębiorcom którzy zatrudniają te osoby
Wyłanianie wyżej wymienionych podmiotów musi jednakże nastąpić na podstawie przepisów ustawy z dnia 29 stycznia 2004 roku Prawo zamówień publicznych (Dz. U nr 19 poz 177 z 2004 roku z późn. zm.).
Cele publiczne.
Pojęcie celu publicznego występuje w kilku przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami
● art.13 ust.2 - darowizna
● art.97 ust.2 - podział nieruchomości z urzędu
● art.109 ust.1 pkt.3 - prawo pierwokupu
● art.112 ust.1 - przepisy o wywłaszczeniu
Cele publiczne określone zostały w art.6 ustawy w sposób konkretny i na dzień dzisiejszy wyczerpujący. Wprawdzie w pkt. 10 art. 6 ustawodawca wskazał, że w ustawach odrębnych może nastąpić określenie innych celów publicznych ale wówczas ten cel musi w niej ustawodawca nazwać celem publicznym.
Wywłaszczenie nieruchomości.
Przejmowanie praw do nieruchomości
Wywłaszczenie nieruchomości polega na możliwości wydania decyzji administracyjnej, na podstawie której następuje pozbawienie albo ograniczenie prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego. Aby jednakże doszło do wydania w/w decyzji muszą być wcześniej spełnione określone przez ustawodawcę warunki.
I tak nieruchomość może być wywłaszczona:
jeżeli jest niezbędna dla realizacji celów publicznych (określone w art. 6 ustawy), a nie mogła być nabyta przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w drodze umowy cywilno - prawnej,
jedynie na rzecz Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego,
w całości lub części, z tym zastrzeżeniem, że jeżeli przedmiotem wywłaszczenia jest część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na cele dotychczasowe, podlega ona nabyciu (na wniosek zainteresowanego) na rzecz tego podmiotu, na którego rzecz następuje wywłaszczenie.
Organem właściwym w sprawach wywłaszczeń jest starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej.
Postępowanie wywłaszczeniowe składa się z następujących etapów:
rokowania, których celem jest nabycie nieruchomości w drodze umowy. Prowadzi je starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej lub organ wykonawczy właściwej jednostki samorządu terytorialnego,
wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, które może nastąpić dopiero wówczas, gdy upłynął bezskutecznie (wyznaczony na piśmie przez starostę) dwumiesięczny termin do zawarcia tzw. “dobrowolnej” umowy o nabycie nieruchomości. Wszczęcie postępowania następuje z urzędu (wywłaszczenie na rzecz Skarbu Państwa) lub na wniosek organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego (wywłaszczenie na rzecz jednostek samorządu terytorialnego),
- wszczęcie postępowania z urzędu może także nastąpić na skutek zawiadomienia złożonego przez podmiot, który zamierza realizować cel publiczny
przeprowadzenie rozprawy administracyjnej,
wydanie decyzji.
Z dniem, kiedy decyzja stanie się ostateczna, przechodzą na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego prawa do wywłaszczonych nieruchomości. W/w decyzja stanowi również podstawę do dokonania stosownego wpisu w księgach wieczystych.
Ograniczenie praw do nieruchomości
Organ właściwy d/s wywłaszczeń, czyli starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej może ograniczyć właściciela, użytkownika wieczystego, użytkownika, najemcę, dzierżawcę lub trwałego zarządcę w korzystaniu z nieruchomości. Następuje to w drodze decyzji poprzez udzielenie stosownych zezwoleń.
Ustawodawca w art. 124 - 126 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przewidział możliwość wydania trzech takich zezwoleń:
zezwolenie na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń.
Zezwolenie może być wydane z urzędu lub na wniosek:
- organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego,
- osoby fizycznej i prawnej,
- jednostki organizacyjnej.
Warunkiem jego wydania jest:
- zgodność z prawem miejscowym a w przypadku jego braku zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,
- przeprowadzenie rokowań z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym o “dobrowol-
ne” wyrażenie zgody na dokonanie w/w prac,
- brak zgody właściciela lub użytkownika wieczystego na budowę lub zakładanie powyż-
szych urządzeń.
Dalszym ograniczeniem właściciela w korzystaniu z nieruchomości związanym z wydaniem w/w zezwolenia jest również to, że po wybudowaniu urządzeń określonych w zezwoleniu właściciel obowiązany jest w każdym czasie udostępnić nieruchomość w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem ich awarii,
zezwolenie na prowadzenie działalności, która polega na poszukiwaniu, rozpoznawaniu, wydobywaniu lub składowaniu kopalin stanowiących własność Skarbu Państwa oraz węgla brunatnego wydobywanego metodą odkrywkową.
Zezwolenie to wydaje się wówczas, gdy:
- przeprowadzone zostały rokowania z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym doty-
czące uzyskania ich zgody na wykonanie powyższych prac,
- właściciel lub użytkownik wieczysty na wykonanie przedmiotowych czynności nie wyra-
żają zgody.
Zezwolenie nie może być wydane na okres dłuższy niż 1 rok,
zezwolenie na czasowe zajęcie nieruchomości.
Może ono być wydane przez starostę w przypadku wystąpienia następujących okoliczności:
- siły wyższej,
- nagłej potrzeby zapobiegnięcia powstaniu znacznej szkody,
- na okres nie dłuższy niż 6 miesięcy.
Decyzji zezwalającej na czasowe zajęcie nieruchomości nadaje się rygor natychmiastowej
wykonalności.
W związku z wydawaniem w/w zezwoleń na osobach, które o niego występowały (w przypadku zezwolenia na czasowe zajęcie nieruchomości - na staroście) ciążą określone obowiązki:
przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego
lub
gdyby to było niemożliwe albo powodowałoby znaczne utrudnienia czy też koszty, konieczność zapłaty stosownego odszkodowania,
gdy dokonane na skutek wydanego zezwolenia prace uniemożliwiają lub utrudniają właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości mogą oni żądać (od starosty lub osoby, która występowała z wnioskiem o wydanie zezwolenia), aby nieruchomość ta została od nich nabyta na rzecz Skarbu Państwa.
Odszkodowania
Wywłaszczenie nieruchomości związane jest z koniecznością wypłaty stosownego odszkodowania odpowiadającego jej wartości albo wartości prawa, które podlega wywłaszczeniu. Ustala je starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej po uzyskaniu opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego, która określa wartość nieruchomości. Ustalona wysokość odszkodowania uwzględniać musi zarówno wartość wywłaszczonej nieruchomości jak i jej stan na dzień wydania decyzji. Zapłata odszkodowania musi być dokonana w terminie 14 dni licząc od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna, a w razie opóźnienia należy zapłacić stosowne odsetki. Odszkodowanie wypłaca się jednorazowo, a jego wysokość ustalona w decyzji podlega waloryzacji na dzień zapłaty.
W ramach odszkodowania może być też przyznana nieruchomość zamienna z zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz tej jednostki albo z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa.
Podstawą ustalenia wysokości odszkodowania jest:
wartość rynkowa nieruchomości, która uwzględnia:
- rodzaj, położenie i sposób użytkowania nieruchomości,
- przeznaczenie,
- stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,
- stan nieruchomości,
- aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomości
albo
wartość odtworzeniowa, którą stosuje się wtedy, gdy ze względu na rodzaj nieruchomości (nie występuje w obrocie) nie można określić jej wartości rynkowej.
Przy określaniu wartości odtworzeniowej w inny sposób ustala się wartość gruntu, a w inny wartość jego części składowych.
Przy ustalaniu bowiem wartości gruntu uwzględnia się wszystkie te elementy, które stanowią podstawę do określenia wartości rynkowej (rodzaj, położenie, sposób użytkowania, itp.), natomiast określając wartość budynków, ich części, budowli i urządzeń szacuje się koszt ich odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia.
W sposób odmienny (szczegółowo wymieniony w art. 135 ust. 5, 6, 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami) zostały uregulowane sprawy dotyczące określenia wartości:
- drzewostanu leśnego albo zadrzewień,
- plantacji kultur wieloletnich,
- zasiewów, upraw i innych zbiorów jednorocznych.
Zwroty nieruchomości.
Jeżeli nieruchomość stała się zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu może podlegać zwrotowi w całości lub w części na wniosek właściciela lub jego spadkobiercy. Nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu jeżeli:
-pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna nie rozpoczęto prac związanych z realizacją celu albo
-pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, a cel ten nie został zrealizowany.
W przypadku zwrotu nieruchomości poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca wypłacone odszkodowanie ,a także nieruchomość zamienną :
Skarbowi Państwa lub
-właściwej jednostce samorządu terytorialnego ( w zależności od tego kto jest w dniu zwrotu właścicielem nieruchomości)
Odszkodowanie pieniężne podlega waloryzacji przy zastosowaniu wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłoszonych przez Prezesa GUS w Monitorze Polskim. Po waloryzacji wysokość odszkodowania i nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu. Jeżeli nie można określić wartości rynkowej to wyżej wymieniona kwota nie może być wyższa niż jej wartość odtworzeniowa. Należy podkreślić , że w przypadku zwrotu nieruchomości wywłaszczonych przed 5 grudnia 1990 r. obowiązuje zasada, że zwrócone odszkodowanie po zwaloryzowaniu nie może być wyższe niż 50 % aktualnej wartości zwracanej nieruchomości. W razie zwiększenia się lub zmniejszenia się wartości nieruchomości wskutek działań podjętych po jej wywłaszczeniu, zwaloryzowane odszkodowanie podlega odpowiednio zwiększeniu lub zmniejszeniu o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. Przy ustalaniu różnicy wartości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości. Nieruchomość podlega zwrotowi w stanie w jakim znajduje się w dniu zwrotu. W sprawach dotyczących zwrotów nieruchomości organem właściwym jest starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, który wydaje w tym sprawach stosowne decyzje.
Obrót nieruchomościami państwowymi i samorządowymi
Podstawowymi aktami prawnymi regulującymi obrót nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego jest kodeks cywilny i mająca w stosunku do niego charakter lex specialis ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Obrót ten następuje głównie w drodze czynności prawnych uregulowanych przepisami prawa cywilnego, tzn. poprzez zawarcie stosownych umów.
Nieruchomości państwowe, gminne, powiatowe i wojewódzkie mogą być:
przedmiotem sprzedaży, zamiany, darowizny, zrzeczenia i oddania w użytkowanie wieczyste,
umów obligacyjnych tj. najem, dzierżawa, użyczenie,
obciążone ograniczonymi prawami rzeczowymi - użytkowaniem, służebnością gruntową oraz hipoteką,
oddane w trwały zarząd,
mogą też stanowić aport do spółek, wyposażenie dla tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz majątek tworzonych fundacji.
Nabywanie nieruchomości w trwały zarząd
Zgodnie z dyspozycją przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami trwały zarząd ustanowiony jest na rzecz państwowych i samorządowych jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej na cele związane z ich działalnością.
Nabycie prawa trwałego zarządu może nastąpić:
na podstawie decyzji wydanej przez starostę wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej (trwały zarząd na rzecz państwowych jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej), lub właściwego organu wykonawczego gminy, powiatu, województwa (trwały zarząd na rzecz samorządowych jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej),
w związku z nabyciem przez państwowe lub samorządowe jednostki organizacyjne nieruchomości od innych podmiotów, z tym że nabycie następuje wówczas na własność odpowiednio Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, natomiast w/w jednostki uzyskują na nabytej nieruchomości trwały zarząd,
poprzez przekazanie trwałego zarządu między jednostkami organizacyjnymi na ich wniosek, za uprzednią zgodą organu założycielskiego. Przekazanie to następuje w drodze decyzji (powyżej określonych organów), która orzeka o wygaśnięciu trwałego zarządu sprawowanego dotąd przez jedną jednostkę organizacyjną i ustanowieniu go na rzecz drugiej jednostki. Natomiast rozliczeń z tytułu nakładów poniesionych na budowę, rozbudowę, odbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont obiektu budowlanego i innych urządzeń trwale związanych z gruntem, jednostki organizacyjne dokonują w drodze zawartego między sobą porozumienia.
Jednostki organizacyjne, które uzyskały trwały zarząd do nieruchomości mają prawo do korzystania z niej w celu prowadzenia swojej działalności oraz za zgodą organu nadzorującego mogą ją zabudować, odbudować, rozbudować, nadbudować, przebudować lub wyremontować.
Dodatkowo ustawodawca przewidział również, że po zawiadomieniu organu nadzorującego i właściwego d/s ustanowienia trwałego zarządu organu, jednostka organizacyjna może nieruchomość lub jej część wynająć, wydzierżawić lub użyczyć na okres do 3 lat.
W przypadku, gdyby jedną z w/w umów jednostka organizacyjna chciała zawrzeć na okres dłuższy niż 3 lata, wymagana jest zgoda zarówno organu nadzorującego jak i właściwego organu do ustanowienia trwałego zarządu (starosty wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej lub właściwego organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego).
Szczególne uregulowanie nastąpiło w ustawie w stosunku do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa niezbędnych do wykonywania zadań statutowych:
- kancelarii Sejmu, Senatu, Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej, Prezesa Rady Ministrów,
- Trybunału Konstytucyjnego,
- Rzecznika Praw Obywatelskich,
- Sądu Najwyższego,
- Naczelnego Sądu Administracyjnego i innych sądów administracyjnych ,
- Najwyższej Izby Kontroli,
- Krajowej Rady Radiofonii i Telewizji,
- Krajowego Biura Wyborczego,
- Instytutu Pamięci Narodowej -Komisji Ścigania Zbrodni przeciwko Narodowi Polskiemu
- Państwowej Inspekcji Pracy,
- ministrów, urzędów centralnych i urzędów wojewódzkich.
Dla tych bowiem jednostek organizacyjnych nieruchomości oddaje nieodpłatnie w trwały zarząd w drodze decyzji Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji. Oddanie w trwały zarząd na rzecz tych jednostek następuje po uprzednim zawarciu pomiędzy Ministrem Spraw Wewnętrznych i Administracji a starostą wykonującym zadania z zakresu administracji rządowej porozumienia, które określa nieruchomości, jakie mogą być oddane powyższym jednostkom z zasobu nieruchomości Skarbu Państwa.
Trwały zarząd może być ustanowiony na czas oznaczony lub nieoznaczony.
Niezależnie od decyzji do objęcia nieruchomości w trwały zarząd niezbędne jest również sporządzenie protokołu zdawczo - odbiorczego.
Ceny i opłaty za nieruchomości
Cena nieruchomości przeznaczonych do obrotu ustalana jest na podstawie jej wartości rynkowej przez rzeczoznawcę majątkowego. Sposób ustalenia ceny i jej zapłata uzależnione są od tego, czy nieruchomość zbywana jest w drodze przetargu czy w trybie bezprzetargowym.
W przypadku sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu cena wywoławcza ustalana jest w następujący sposób:
w pierwszym przetargu cenę ustala się w wysokości nie niższej niż wartość nieruchomości,
w drugim przetargu w wysokości niższej niż wartość nieruchomości (nie mniej jednak niż 50 % wartości),
jeżeli drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym cenę nieruchomości ustala się w rokowaniach z nabywcą w wysokości nie niższej niż 40 % jej wartości
cenę nieruchomości jaką zapłacić ma nabywca stanowi wysokość ceny uzyskanej w wyniku przetargu. Należy ją zapłacić nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność.
Gdy sprzedaż nieruchomości następuje w trybie bezprzetargowym, cena nieruchomości nie może być niższa niż jej wartość z tym że jeżeli nieruchomość jest sprzedawana w tym trybie w celu realizacji roszczeń przysługujących z ustawy o gospodarce nieruchomościami lub innych przepisów cenę nieruchomości ustala się w wysokości równej jej wartości .
Od powyższej ceny starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej i organ wykonawczy gminy , powiatu lub województwa mogą za zgodą odpowiednio wojewody lub właściwej rady udzielić bonifikaty w sytuacjach, które szczegółowo zostały określone w art. 68 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Dodatkowo cena nieruchomości sprzedana w w/w trybie może być rozłożona na raty (maksymalnie na 10 lat), a wierzytelności z tego tytułu podlegają zabezpieczeniu hipotecznemu. Sposób zapłaty rat wraz z oprocentowaniem, które oblicza się przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski, określa umowa zainteresowanych stron, z tym że pierwsza rata podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność.
W sytuacji, gdy nieruchomość gruntowa nie jest przedmiotem sprzedaży, lecz oddana zostanie w użytkowanie wieczyste, pobiera się wówczas pierwszą opłatę i opłaty roczne. Ustalenie w/w opłat następuje na podstawie określonych przez ustawodawcę stawek procentowych od ceny nieruchomości gruntowej. W przypadku pierwszej opłaty stawka procentowa może wynosić od 15 % do 25 % ceny. Natomiast wysokość stawek procentowych opłat rocznych uzależniona jest od celu na jaki nieruchomość gruntowa została oddana i może wynosić 0,3 %, 1 % , 2% lub 3 % ceny.
Sposób zapłaty pierwszej opłaty (podobnie jak to ma miejsce przy sprzedaży) zależy od tego, czy nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste w trybie przetargowym czy też bezprzetargowym. W trybie przetargowym istnieje bowiem obowiązek jednorazowej zapłaty pierwszej opłaty najpóźniej do dnia zawarcia notarialnej umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Przy nabyciu nieruchomości w użytkowanie wieczyste w drodze bezprzetargowej pierwsza opłata może być rozłożona na oprocentowane raty. Stosuje się tutaj takie same zasady jak przy sprzedaży nieruchomości w w/w trybie.
W ściśle określonych przez ustawodawcę przypadkach od pierwszej opłaty i opłat rocznych właściwy organ po uzyskaniu zgody odpowiednio wojewody lub rady gminy, powiatu lub sejmiku może udzielić stosownej bonifikaty (art. 73 ust. 3, 4, art. 74 i 75 cyt. pow. ustawy).
Opłaty roczne pobiera się również w przypadku oddania nieruchomości w trwały zarząd. Ustala się je stosując określoną stawkę procentową, a wysokość tej stawki uzależniona jest od celu, na jaki nieruchomość została oddana w trwały zarząd. W odróżnieniu od stawek procentowych ustalanych dla nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste, stawki procentowe z tytułu trwałego zarządu wynoszą 0,1 %, 0,3 % lub 1 %.
Zarówno opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego jak i trwałego zarządu muszą być uiszczane przez cały czas trwania tych praw, najpóźniej do dnia 31 marca każdego roku z góry za ten rok.
Na wniosek użytkownika wieczystego lub trwałego zarządcy właściwy organ może przedłużyć termin zapłaty opłat rocznych, jednakże nie może on przekraczać danego roku kalendarzowego.
Prawo pierwokupu
Instytucja prawa pierwokupu w swoim podstawowym kształcie została uregulowana w przepisach art. 596 - 602 kc., które określiły istotę tego prawa oraz treść i sposób jego wykonania.
Jest to szczególne uprawnienie polegające na przyznaniu określonemu przez ustawę lub umowę podmiotowi pierwszeństwa w nabyciu oznaczonej rzeczy w sytuacji, gdyby właściciel tej rzeczy dokonywał jej sprzedaży. Oprócz kodeksu cywilnego, który ustawowe prawo pierwokupu przewiduje dla współwłaścicieli oraz długoletnich dzierżawców nieruchomości rolnych (art. 166 kc i 695 § 2 kc) prawo to przewidziane jest również i w wielu innych ustawach. Jedną z nich jest ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, która w przypadku sprzedaży zastrzega prawo pierwokupu dla gminy.
Ze swoich uprawnień gmina może skorzystać, gdy przedmiotem sprzedaży jest:
nieruchomość niezabudowana nabyta uprzednio od Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego,
prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę,
nieruchomość oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,
nieruchomość wpisana do rejestru zabytków lub prawo użytkowania wieczystego tej nieruchomości (w dwóch ostatnich przypadkach warunkiem skorzystania z przysługującego gminie prawa pierwokupu jest , aby prawo to było ujawnione w księdze wieczystej),
nieruchomości położonej na obszarze portów i przystani morskich.
Prawa pierwokupu nie stosuje się w przypadku nieruchomości niezabudowanej nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego jak również prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, jeżeli nieruchomości te przeznaczone są w planach miejscowych na cele rolne i leśne a w przypadku braku planów miejscowych do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne.
Niezależnie od tego ustawodawca przewidział szereg wyjątków, w których prawo pierwokupu nie przysługuje. Wszystkie one zostały taksatywnie wymienione w art. 109 ust. 3 cyt. pow. ustawy.
Organem właściwym do wykonywania prawa pierwokupu jest wójt, burmistrz lub prezydent, który w terminie 1 miesiąca licząc od dnia otrzymania zawiadomienia o treści umowy sprzedaży może złożyć u notariusza (w formie aktu notarialnego) oświadczenia o skorzystaniu ze swojego prawa. Z chwilą złożenia oświadczenia gmina staje się właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości będącej przedmiotem pierwokupu za cenę, która ustalona była między stronami umowy sprzedaży.
Pierwszeństwo nabycia nieruchomości.
Pierwszeństwo jest to uprawnienie do wyeliminowania innych podmiotów od ubiegania się o tę samą rzecz. Instytucję pierwszeństwa określa art.34 ustawy o g.n. W ustępie 1 tego artykułu zostały określone warunki jakie muszą spełnić osoby prawne i fizyczne, aby mogły powoływać się na prawo pierwszeństwa. Pierwszeństwo uregulowane w tym artykule można określić mianem pierwszeństwa ustawowego. Natomiast w art.34 ust.6 upoważniono odpowiednio wojewodę w stosunku do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa oraz radę gminy, powiatu i sejmik wojewódzki w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego do przyznania prawa pierwszeństwa w nabywaniu lokali ich najemcom lub dzierżawcom. Pierwszeństwo to jest określone mianem pierwszeństwa fakultatywnego.
Zasady scalenia i podziałów nieruchomości.
Przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami dot. scalenia
i podziału stosuje się do każdego rodzaju gruntu z wyłączeniem gruntów rolnych i leśnych. Zadania z tego zakresu należą do kompetencji gmin, a właściwie do ich organów: rad gmin oraz wójtów, burmistrzów lub prezydentów. Szczegółowe warunki scalenia i podziału określa plan miejscowy, a z inicjatywą dokonania scalenia może wystąpić:
rada gminy, która podejmuje stosowną uchwałę określając w niej granice zewnętrzne gruntów
albo
właściciele lub użytkownicy wieczyści posiadający ponad 50 % powierzchni gruntów objętych scaleniem i podziałem.
Za zgodą właścicieli lub użytkowników wieczystych uchwałą rady gminy o scaleniu lub podziale mogą być objęte również zabudowane części nieruchomości.
Właściciele, użytkownicy wieczyści i samoistni posiadacze nieruchomości objętych scaleniem i podziałem stają się uczestnikami postępowania. Mogą oni wybrać spośród siebie radę uczestników scalenia (maksymalnie 10 osób), która pełni funkcje opiniodawcze.
Rada uczestników scalenia opiniuje projekt uchwały rady gminy o scalenu i podziale nieruchomości.
Uczestników scalenia zawiadamia się o następujących czynnościach:
wszczęciu postępowania w sprawie scalenia i podziału,
wyłożenia do wglądu na okres 21 dni w siedzibie urzędu gminy projektu uchwały rady,
- informacje o wyłożeniu projektu uchwały podaje się do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty oraz poprzez ogłoszenie w prasie lokalnej
rozstrzygnięciu przez radę gminy (w formie uchwały) sposobu załatwienia wniosków, uwag i zastrzeżeń złożonych przez uczestników scalenia do projektu uchwały.
Kolejnym etapem jest podjęcie przez radę gminy uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości, a następnie wykonanie przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta czynności związanych z przeprowadzeniem postępowania scaleniowego.
W wyniku dokonanego scalenia i podziału następuje:
wydzielenie działek pod nowe drogi lub poszerzenie dróg istniejących (w tym przypadku jeżeli nie są to drogi powiatowe, wojewódzkie lub krajowe działki te przechodzą na własność gminy za odszkodowaniem),
zamiana dot. nieruchomości na inne powstałe w wyniku scalenia i podziału (dokonanie zamiany powinno nastąpić poprzez przydzielenie nieruchomości o takiej samej powierzchni, w pełni równoważnej, a w razie braku takich możliwości za różnicę w powierzchni dokonuje się odpowiednich dopłat w gotówce),
wybudowanie przez gminę na gruntach objętych scaleniem i podziałem niezbędnych urządzeń infrastruktury technicznej.
Jeżeli postępowanie scaleniowe zostało przeprowadzone na wniosek uczestników pokrywają oni koszty związane ze scaleniem i podziałem nieruchomości proporcjonalnie do powierzchni posiadanych przez nich nieruchomości. Natomiast koszty wybudowania niezbędnych urządzeń infrastruktury technicznej nie mogą obciążać uczestników postępowania scaleniowego chyba, że strony inaczej to ustaliły w porozumieniu z gminą.
Opłaty adiacenckie
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami nałożyła na właścicieli i użytkowników wieczystych, którzy nie są zobowiązani do wnoszenia opłat rocznych, albo tych, którzy za zgodą właściwego organu uiścili opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego jednorazowo, obowiązek opłaty adiacenckiej.
Opłata ta stanowi należność gminy i naliczana jest wówczas, gdy nastąpi wzrost wartości nieruchomości w związku z wybudowaniem z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego urządzeń infrastruktury technicznej, albo scaleniem i podziałem nieruchomości a także podziałem nieruchomości.
Opłaty te dotyczą wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj i położenie, z wyjątkiem tych, które w planie miejscowym przeznaczone są na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. W art. 143 ust. 2 cyt. pow. ustawy wymienione zostały wszystkie te urządzenia infrastruktury technicznej, których wybudowanie stanowi podstawę do ustalenia opłat adiacenckich.
Są to:
budowa drogi,
wybudowanie pod, na lub nad ziemią przewodów albo urządzeń: wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych.
Organem właściwym do wydania decyzji ustalającej opłatę adiacencką jest wójt, burmistrz lub prezydent. Może on jednak wydać decyzję dopiero wówczas, gdy rada gminy podejmie stosowną uchwałę, w której ustali wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Ustawodawca dał w tym przypadku w zasadzie swobodę w ustaleniu wysokości tej stawki zastrzegając jedynie, że opłata adiacencka nie może być większa niż 50 % różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością jaką ma nieruchomość po ich wybudowaniu.
Wartość nieruchomości (przed i po wybudowaniu urządzeń) określają rzeczoznawcy majątkowi według stanu i na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłat.
Opłata adiacencka może być na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego decyzją wójta, burmistrza lub prezydenta rozłożona na raty roczne, maksymalnie na 10 lat - z obowiązkiem zabezpieczenia na rzecz gminy należności z tego tytułu np. poprzez ustanowienie hipoteki. Raty podlegają oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez NBP.
Jeżeli użytkownik wieczysty lub właściciel wniósł na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej świadczenie w naturze bądź w gotówce, to ich wartość zalicza się na poczet ustalonej opłaty adiacenckiej.
Ustalenie przez wójta, burmistrza lub prezydenta opłaty może nastąpić dopiero po:
stworzeniu warunków do korzystania z drogi
albo
stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.
Uprawnienie do ustalenia opłaty adiacenckiej poprzez wydanie decyzji przez wójta, burmistrza lub prezydenta przedawnia się z upływem 3 lat od zaistnienia w/w zdarzeń.
Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
Zasady zbywania nieruchomości
Przetargi
Generalną zasadą jaka obowiązuje przy zbywaniu nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego jest zbywanie ich w drodze przetargu. Procedura przetargowa określona została w art. 38 - 41 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z 13 stycznia 1998 r. w sprawie określenia szczegółowych zasad i trybu przeprowadzania przetargów na zbycie nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy (Dz.U. Nr 9, poz. 30).
Przetarg ogłasza, organizuje i przeprowadza w stosunku do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa - starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, a do nieruchomości będących własnością jednostek samorządu terytorialnego odpowiedni organ wykonawczy gminy, powiatu lub województwa.
Pierwszym etapem przetargu jest ogłoszenie o przetargu, które wywiesza się w siedzibie właściwego urzędu, a informacje o jego ogłoszeniu podaje się do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości nie wcześniej niż po upływie 6 tygodni od dnia wywieszenia wykazu lub 21 dni od dnia zawiadomienia najemcy lokalu mieszkalnego o przysługującym mu pierwszeństwie w nabyciu nieruchomości. Ogłoszenie musi zawierać dane dot. nieruchomości szczegółowo określono w art. 35 ust. 2 cyt. pow. ustawy (wykaz nieruchomości) oraz dodatkowo określać czas, miejsce i warunki przetargu.
W przypadku, gdy pierwszy przetarg zakończy się wynikiem negatywnym, to w okresie nie krótszym niż dwa tygodnie ale nie dłuższym niż 6 miesięcy od daty zamknięcia pierwszego przetargu, przeprowadza się drugi przetarg, w którym może nastąpić obniżenie ceny wywoławczej jednakże nie więcej niż o 50 %. Jeżeli drugi przetarg nie da pozytywnych rezultatów, właściwy organ może w okresie nie krótszym niż 2 tygodnie ale nie dłuższym niż 6 miesięcy licząc od dnia jego zamknięcia zbyć nieruchomość w drodze rokowań albo też zorganizować kolejne przetargi .
Przy ustalaniu warunków kolejnych przetargów stosuje się zasady obowiązujące przy organizowaniu drugiego przetargu. W przypadku zachowania terminów o których mowa powyżej nie ma obowiązku ponownego sporządzania wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste. Warunkiem uczestniczenia w przetargu jest wpłacenie określonego w ogłoszeniu o przetargu wadium, którego wysokość może być określona przez właściwy organ w granicach od 5 - 20 % ceny wywoławczej.
Odwołanie ogłoszonego przetargu może nastąpić jedynie z ważnych powodów i o fakcie tym należy niezwłocznie powiadomić zainteresowanych przetargiem w takiej samej formie w jakiej nastąpiło ogłoszenie przetargu. W informacji o odwołaniu przetargu podaje się również przyczynę jego odwołania. Z udziału w przetargu wyłączeni są członkowie komisji przetargowej i osoby im bliskie.
Ustawodawca wprowadza cztery formy przetargu:
- przetarg ustny nieograniczony,
- przetarg ustny ograniczony,
- przetarg pisemny nieograniczony,
- przetarg pisemny ograniczony,
pozostawiając w zasadzie do swobodnego uznania organizatora przetargu wybór jednej z w/w form. Zastrzega jedynie, że o wyborze formy przetargu powinien decydować cel, dla którego przetarg został ogłoszony. I tak w przypadku, gdy celem przetargu jest uzyskanie najwyższej ceny, przeprowadza się przetarg ustny. Jeżeli natomiast jego celem jest wybór najkorzystniejszej oferty - przetarg pisemny. Dodatkowo ustawodawca podkreśla , że przetarg ograniczony organizuje się wówczas jeżeli warunki przetargowe mogą być spełnione przez ograniczoną liczbę osób
Przetarg przeprowadza komisja przetargowa, w skład której może wchodzić od 3 - 7 osób. Przewodniczący komisji sporządza protokół, który następnie podpisuje wraz z pozostałymi członkami komisji przetargowej. Protokół ten stanowi podstawę do zawarcia umowy sprzedaży lub oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
Przetarg może zakończyć się wynikiem pozytywnym, tzn. z wyłonieniem nabywcy nieruchomości, lub negatywnym, co oznacza, że przetarg został zamknięty bez wyłonienia nabywcy. W przypadku pozytywnego rozstrzygnięcia przetargu organizator zobowiązany jest do zawiadomienia nabywcy o miejscu i terminie zawarcia umowy sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste w terminie nie dłuższym niż 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu. Wyznaczony do zawarcia w/w umów termin nie może być krótszy niż 7 dni, licząc od dnia doręczenia zawiadomienia. Gdyby osoba wyłoniona jako nabywca nieruchomości nie stawiła się w powyższym terminie (bez usprawiedliwienia) w celu zawarcia stosownej umowy, właściwy do zorganizowania przetargu organ może odstąpić do zawarcia umowy a wpłacone przez nabywcę wadium nie podlega zwrotowi. Oczywiście o powyższych uprawnieniach organizatora przetargu nabywca musi być wcześniej przez niego powiadomiony, co następuje w zawiadomieniu, o którym mowa była powyżej.
Uczestnik przetargu może zaskarżyć czynności związane z przeprowadzeniem przetargu odpowiednio:
do wojewody, jeżeli nieruchomość objęta przetargiem stanowiła własność Skarbu Państwa
lub
do właściwego organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli nieruchomość stanowiła własność tej jednostki .
Skargę wnosi się w terminie 7 dni licząc od dnia ogłoszenia wyniku przetargu ustnego lub doręczenia zawiadomienia o wyniku przetargu pisemnego. Powyższe organy mogą uznać, że skarga była bezzasadna, albo nakazać powtórzenie czynności przetargowych, lub przetarg unieważnić.
Należy podkreślić, że ustawa z dnia 28 listopada 2003 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami… wprowadziła obowiązek organizowania przetargu również w stosunku do zawieranych umów użytkowania najmu lub dzierżawy na czas dłuższy niż 3 lata z tym zastrzeżeniem że wojewoda w stosunku do nieruchomości stanowiących własność Skarbu |Państwa albo odpowiednia rada lub sejmik mogą wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia tych umów .
Zbycie bezprzetargowe
Sprzedaż lub oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego bez przetargu stanowi wyjątek od zasady zbywania ich w drodze przetargu i dlatego odstępstwa od tej zasady zostały szczegółowo określone w przepisach ustawy (art. 37 ust. 2).
I tak bez przetargu można zbyć nieruchomość, jeżeli następuje to:
na rzecz osoby, której przysługuje roszczenie o nabycie nieruchomości wynikające z ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami lub innych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie ( 6 tygodni lub 21 dni),
na rzecz poprzedniego właściciela zbywanej nieruchomości lub jego spadkobiercy pozbawionych prawa własności przed dniem 5 grudnia 1999 r. , jeżeli złożą wniosek o nabycie nieruchomości przed upływem terminu określonego w wykazie,
na rzecz najemcy lokalu mieszkalnego, w przypadku, gdy najem został zawarty na czas nieoznaczony,
na rzecz najemcy lub dzierżawcy, któremu przyznano pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości zarządzeniem wojewody lub uchwały rady gminy, powiatu lub sejmiku wojewódzkiego,
pomiędzy Skarbem Państwa a jednostkami samorządu terytorialnego,
pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego (gmina - powiat - samorządowe województwo),
na rzecz osoby fizycznej lub prawnej, która prowadzi działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo - rozwojową, wychowawczą , sportową lub turystyczną na cele nie związane z działalnością zarobkową a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego,
w drodze zamiany lub darowizny,
w przypadku sprzedaży nieruchomości na rzecz jej użytkownika wieczystego,
w przypadku gdy przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej część niezbędna do poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, której właściciel lub użytkownik wieczysty wystąpił z wnioskiem o nabycie tej nieruchomości lub jej części. Zbycie jednakże może nastąpić tylko wtedy, gdy nieruchomość lub część nieruchomości nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości,
w formie wniesienia nieruchomości jako wkładu niepieniężnego do spółki, wyposażenia nowotworzonej państwowej lub samorządowej osoby prawnej, albo gdy ma ona stanowić majątek tworzonej fundacji,
jest zbywana na rzecz zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną, na terenie której jest położona.
w przypadku gdy przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości a zbycie następuje na rzecz innych współwłaścicieli nieruchomości
na rzecz kościołów i związków wyznaniowych mających uregulowane stosunki z państwem na cele działalności sakralnej
na rzecz partnera prywatnego lub spółki, o której mowa w art.19 ust.1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym jako wkład własny podmiotu publicznego w celu realizacji zadań publicznych w ramach partnerstwa publiczno prywatnego z zastrzeżeniem art.25 ustawy o p.p.p
Dodatkowo ustawodawca upoważnił wojewodę (w stosunku do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa) oraz radę gminy, powiatu i sejmiku wojewódzkiego (w stosunku do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego) do zwolnienia odpowiednio w drodze zarządzenia oraz uchwały z obowiązku zbycia nieruchomości w drodze przetargu.
Może to nastąpić w dwóch przypadkach:
gdy nieruchomość przeznaczona jest pod budownictwo mieszkaniowe lub na realizację urządzeń infrastruktury technicznej albo innych celów publicznych, pod warunkiem jednakże, że powyższe cele będą realizowane przez te podmioty, dla których są one celami statutowymi, a dochody tych podmiotów przeznaczone są w całości na działalność statutową
oraz
gdy sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz dzierżawcy, z którym właściwy organ zawarł umowę co najmniej na 10 lat i nieruchomość dzierżawiona została zabudowana na podstawie zezwolenia na budowę.
Wyżej wymieniona możliwość zwolnienia z obowiązku zbycia nieruchomości w drodze przetargu nie ma zastosowania, gdy o nabycie nieruchomości ubiega się więcej niż jeden podmiot. Podkreślić należy, że zwolnienie z obowiązku zbycia nieruchomości w drodze przetargu nie jest obowiązkiem, lecz uprawnieniem organów, o których mowa powyżej i dlatego od ich uznania zależy, jaką podejmą decyzję w przedmiotowej sprawie.
Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców
Zagadnienia dotyczące niniejszego tematu zostały uregulowane w (nowelizowanej wielokrotnie) ustawie z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
Ustawa nie zawiera zakazu nabywania nieruchomości przez cudzoziemców, a jedynie poddaje to nabycie kontroli państwa wprowadzając konieczność uzyskania przez nich stosownego zezwolenia. Zezwolenie wydawane jest w drodze decyzji administracyjnej przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji za zgodą Ministra Obrony Narodowej a w przypadku nieruchomości rolnych dodatkowo jeszcze za zgodą Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej.
Wydanie zezwolenia w trybie decyzji administracyjnej powoduje ten skutek, że strony mogą zwrócić się z wnioskiem o ponowne rozpatrzenie sprawy (do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji), a gdy rozstrzygnięcie zostanie podtrzymane mają prawo zaskarżenia decyzji do Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Oprócz zezwolenia w/w organ (po uzyskaniu zgody, o której mowa powyżej) może wydać na wniosek cudzoziemca również w trybie decyzji przyrzeczenie wydania zezwolenia, czyli tzw. promesę ważną przez okres 12 miesięcy. Wydanie promesy stanowi gwarancję dla cudzoziemca, że (o ile sytuacja faktyczna nie ulegnie zmianie) w okresie jej ważności uzyska stosowne zezwolenie na nabycie nieruchomości.
Cudzoziemcem zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 1 ust. 2 jest:
osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego,
osoba prawna mająca siedzibę za granicą
nie posiadająca osobowości prawnej spółka w/w osób, która ma siedzibę za granicą i została utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych
osoba prawna i spółka handlowa nie posiadająca osobowości prawnej, mająca siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w powyższych trzech punktach
Zezwolenia wymaga nabycie:
prawa własności nieruchomości,
prawa użytkowania wieczystego,
nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terenie Polski, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości, jeżeli w wyniku w/w czynności spółka stanie się spółką kontrolowaną, albo gdy spółka jest już spółką kontrolowaną, a udziały lub akcje nabywa cudzoziemiec nie będący udziałowcem lub akcjonariuszem.
W przypadku nabycia nieruchomości bez wymaganego zezwolenia, nabycie to jest nieważne, a o nieważności rozstrzyga sąd na żądanie:
wójta, burmistrza, prezydenta miasta, starosty, marszałka województwa lub wojewody (właściwych ze względu na miejsce położenia nieruchomości),
albo
Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.
Notariusz (albo właściwy sąd) zobowiązany jest do przesłania Ministrowi Spraw Wewnętrznych i Administracji w terminie 7 dni licząc od dnia jego sporządzenia, wypisu aktu notarialnego (albo prawomocnego orzeczenia sądu), na podstawie którego nastąpiło nabycie przez cudzoziemca nieruchomości albo objęcie udziałów lub akcji w spółce.
Zezwolenie wydawane jest na wniosek cudzoziemca pod warunkiem, że:
nabycie przez niego nieruchomości nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego,
nie sprzeciwiają się w wydaniu zezwolenia względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa
oraz, że
cudzoziemiec wykaże, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Polską
Powierzchnia nieruchomości nabytych przez cudzoziemca w cel zaspokojenia jego potrzeb życiowych nie może przekraczać 0,5 ha a w przypadku wykonywania w Polsce działalności rolnej lub gospodarczej powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z charakteru wykonywanej działalności.
Od obowiązku uzyskania zezwolenia ustawodawca odstąpił w szczegółowo określonych przypadkach (art. 8 ustawy). Dotyczą one zarówno osób fizycznych, jak i prawnych, które w wyjątkowych sytuacjach (z wyjątkiem nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych przekraczających powierzchnie 1 ha) będą mogły nabyć nieruchomości lub akcje i udziały w spółkach bez zezwolenia.
Przykładem takiego nabycia jest:
nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego lub lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym albo udziału w takim lokalu jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych,
nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Polsce co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na osiedlanie się,
nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, który jest właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat,
nabycie przez osobę prawną i spółkę handlową nie posiadającą osobowości prawnej mającą siedzibę w Polsce kontrolowaną bezpośrednio lub pośrednio przez osobę fizyczną nie posiadającą obywatelstwa polskiego lub osobę prawną mającą siedzibę za granicą, nieruchomości nie zabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0.4 ha na obszarze miast, na jej cele statutowe.
Nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców, którzy są obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego z wyjątkiem nabycia:
nieruchomości rolnych i leśnych przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej,
drugiego domu przez okres 5 lat od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej.
Jednakże i w tych w/w przypadkach ustawodawca w art.8 ust.2a i 2b przewidział szczegółowo uregulowane wyjątki od tej zasady, które dotyczą określonych w przepisie obywateli państw członkowskich EOG i nieruchomości położonych w wymienionych województwach.
Niezależnie od w/w wyjątków przepisów ustawy nie stosuje się do:
przekształcenia spółki handlowej
oraz
nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego. Jeżeli prawo ojczyste spadkodawcy nie przewiduje dziedziczenia ustawowego stosuje się wówczas prawo polskie
jeżeli cudzoziemiec nabył wchodzącą w skład spadku nieruchomość na podstawie testamentu a nie uzyska zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na podstawie wniosku złożonego w ciągu 2 lat od dnia otwarcia spadku, prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego nabywają osoby, które były powołane do spadku z ustawy.
Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji zobowiązany został przepisami ustawy do:
prowadzenia rejestru nieruchomości, udziałów i akcji nabytych lub objętych przez cudzoziemców bez zezwolenia,
prowadzenia rejestru nieruchomości, udziałów i akcji nabytych lub objętych przez cudzoziemców na podstawie zezwoleń
oraz
przedstawiania Sejmowi corocznie (najpóźniej do dnia 31 marca) sprawozdań dotyczących liczby udzielonych zezwoleń z określeniem rodzaju, obszaru i terytorialnym rozmieszczeniu nieruchomości, ilości odmownych decyzji oraz zasad, którymi kierowano się wydając stosowne zezwolenia.
Uwłaszczenie osób prawnych
Uwłaszczenie osób prawnych nastąpiło na mocy ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, której przepisy wprawdzie zostały uchylone, jednakże ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przejęła (w art. 200 ust. 1) zapisy uchylonej ustawy, modyfikując je i poszerzając.
I tak: grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, które w dniu 5 grudnia 1990 r. były w zarządzie państwowych lub komunalnych osób prawnych lub Banku Gospodarki Żywnościowej stały się z mocy prawa w tym dniu przedmiotem użytkowania wieczystego, a znajdujące się na nich budynki, urządzenia i lokale własnością tych jednostek. Nabycie własności budynków, urządzeń i lokali następuje odpłatnie, jeżeli nie były one wybudowane lub nabyte ze środków własnych tych osób lub poprzedników prawnych. Pojęcie środków własnych zostało określone w § 8 pkt. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 lutego 1998 r. w sprawie przepisów wykonawczych dot. uwłaszczenia osób prawnych nieruchomościami będącymi dotychczas w ich zarządzie lub użytkowaniu. Są nimi środki finansowe pochodzące z innych źródeł niż budżet państwa lub gminy, a podstawą do ich uznania są dokumenty, które zostały wymienione przykładowo w cyt. powyżej § 8.
Nabycie prawa użytkowania wieczystego oraz własności budynków, urządzeń i lokali stwierdza (w zależności od tego czyją własnością jest nieruchomość) wojewoda lub wójt, burmistrz lub prezydent.
Decyzja określa:
- warunki użytkowania wieczystego,
- kwotę należną za nabycie własności,
- sposób zabezpieczenia wierzytelności z tytułu odpłatnego nabycia własności budynków,
urządzeń i lokali.
W/w wierzytelności podlegają zabezpieczeniu hipotecznemu, a hipoteka powstaje z dniem wpisu do księgi wieczystej.
Niezależnie od uwłaszczenia państwowych i komunalnych osób prawnych, o których była mowa powyżej, ustawodawca przewidział również możliwość uwłaszczenia:
- przedsiębiorstw drogowych,
- państwowych instytucji kultury,
- spółdzielni, związków spółdzielczych i innych osób prawnych.
Uwłaszczenie przedsiębiorstw drogowych.
Ustawodawca w art. 201 cyt. powyżej ustawy przesądził o tym, że utworzone z dniem 1 maja 1991 r. , 1 lipca 1991 r. oraz 1 stycznia 1992 r. zarządzeniem Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej przedsiębiorstwa państwowe nabyły z mocy prawa z dniem wpisu do rejestru przedsiębiorstw państwowych prawo użytkowania wieczystego gruntów oraz własność położonych na nich budynków, urządzeń i lokali będących w dniu 5 grudnia 1990 r. w zarządzie:
- rejonowych dróg publicznych,
- okręgowych zakładów transportu i maszyn drogowych,
- rejonów budowy dróg i mostów,
- kopalni odkrywkowych surowców drogowych,
- rejonów eksploatacji kruszywa,
dyrekcji okręgowych dróg publicznych.
Nabycie własności budynków, urządzeń i lokali następuje odpłatnie, jeżeli nie były one wybudowane ze środków własnych poprzedników prawnych, do których zalicza się również środki otrzymane od Generalnej Dyrekcji Dróg Publicznych, dyrekcji okręgowych dróg publicznych lub ich poprzedników prawnych.
Uwłaszczenie państwowych instytucji kultury
Dotyczy ono państwowych instytucji kultury, które uzyskały osobowość prawną na podstawie ustawy z dnia 25 października 1991 r. o organizowaniu i prowadzeniu działalności kulturalnej. W/w instytucje nabywają z mocy prawa, ale z dniem ich wpisu do rejestru kultury:
- użytkowanie wieczyste gruntów, którymi zarządzały w dniu 5 grudnia 1990 r. i zarządzają nadal w dniu 1 stycznia 1998 r.
oraz
- nieodpłatnie własność budynków, urządzeń i lokali.
Uwłaszczenie spółdzielni, związków spółdzielczych i innych osób prawnych
Podkreślić należy, że uwłaszczenie spółdzielni, związków spółdzielczych i innych osób prawnych nie następuje (tak jak to miało miejsce w sytuacjach omówionych powyżej) z mocy prawa, lecz w drodze zawartej w formie aktu notarialnego (bez przetargu) umowy. W/w osobom prawnym przysługuje bowiem roszczenie o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntów oraz przeniesienie znajdujących się na nim budynków, urządzeń i lokali pod warunkiem, że w dniu 5 grudnia 1990 r. były one użytkownikami gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa lub gminy.
Przeniesienie własności następuje odpłatnie, chyba, że obiekty były wybudowane lub nabyte z ich środków własnych.
Identycznie jak to ma miejsce w przypadku uwłaszczenia innych osób prawnych spółdzielnie i inne związki spółdzielcze nie uiszczają pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, chyba, że sprzedały to prawo przed upływem 10 lat od jego ustanowienia.
Roszczenia spółdzielni, związków spółdzielczych i innych osób prawnych wygasły, jeżeli wnioski w przedmiotowej sprawie nie zostały złożone do dnia 31 grudnia 1996 r.
Renta planistyczna
Ustawa nie określa tego terminu. To termin określony przez literaturę prawniczą. Jest to uprawnienie właściciela lub użytkownika wieczystego do otrzymania odszkodowania albo obowiązek w/w podmiotów do zapłaty jednorazowej opłaty.
Jeżeli z uchwaleniem planu miejscowego albo z jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub znacznie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty może żądać od gminy:
● odszkodowania za poniesioną, rzeczywistą szkodę albo
● wykupienia nieruchomości lub jej części
Realizacja tego roszczenia może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę w/w podmiotom nieruchomości zamiennej.
Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości uległa obniżeniu a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tą nieruchomość i nie skorzystał z odszkodowania lub wykupienia nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.
Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tą nieruchomość wójt, burmistrz lub prezydent pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta stanowi dochód własny gminy a jej wysokość nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ustalana jest w drodze decyzji bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, który notariusz zobligowany jest przesłać do wójta, burmistrza lub prezydenta w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy. Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży.
Roszczenie właściciela lub użytkownika wieczystego można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Termin ten dotyczy również opłaty pobieranej przez wójta, burmistrza lub prezydenta.
1